Quanto costa l'affitto in Giappone? I dati ufficiali 2026

La risposta breve: 59.656 yen al mese

Il dato viene dalla jutaku tochi tokei chosa (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa, Indagine su abitazioni e terreni), condotta ogni cinque anni dall'Ufficio statistico del Ministero degli Affari interni e delle Comunicazioni. Nell'edizione 2023, l'ultima disponibile, l'affitto di un'abitazione in locazione è risultato in media di 59.656 yen al mese (328 €) in tutto il Giappone, in aumento del 7,1 % rispetto al 2018.

Due elementi fanno di questa la cifra da citare, al posto delle medie che si trovano sui siti di relocation. È misurata su circa 3,4 milioni di abitazioni estratte da un campione nazionale, non sugli annunci. E registra l'affitto effettivamente pagato, non quello richiesto: una distinzione che pesa in un paese dove l'affitto pubblicizzato e quello firmato di solito coincidono, ma dove lo stock pubblicizzato pende verso il nuovo e verso le città.

Un avvertimento, prima di costruirci sopra un budget. Una media su 47 prefetture e cinque categorie di locatore non descrive nessun appartamento reale. Legga le due sezioni seguenti prima di usare 59.656 come cifra sua.

Cosa comprende la media e cosa nasconde

L'affitto giapponese non è un mercato solo, ma cinque, e l'indagine li tiene separati. Fra la categoria più economica e quella più cara lo scarto è quasi di tre volte.

Tipo di abitazione in locazione	Affitto mensile, 2023	Variazione sul 2018	Quota sul totale delle abitazioni
Tutte le abitazioni in locazione	59.656 yen (328 €)	+7,1 %	35,0 %
Private (in legno e non in legno)	da 54.409 a 68.548 yen	da +4,5 a +7,0 %	28,2 %
Private, non in legno (cemento, acciaio)	68.548 yen (377 €)	+7,0 %
Private, in legno	54.409 yen (299 €)	+4,5 %
Edilizia residenziale pubblica	24.961 yen (137 €)	+7,6 %	3,2 %
Alloggi aziendali	37.993 yen (209 €)	+11,6 %	2,3 %
UR ed enti pubblici	71.831 yen (395 €)	+2,8 %	1,3 %

L'ultima colonna è la parte che quasi tutte le guide saltano. La proprietà della prima casa pesa per il 60,9 % delle abitazioni giapponesi e la locazione per il 35,0 %, ma il solo mercato privato dell'affitto vale il 28,2 % di tutte le abitazioni, contro il 3,2 % dell'edilizia pubblica e l'1,3 % di UR. Le righe economiche di quella tabella sono statisticamente vere e nella pratica chiuse.

Quale riga la riguarda davvero

Se è un residente straniero che affitta sul mercato aperto, la riga che la descrive è privato, non in legno, a 68.548 yen, oppure privato in legno a 54.409 yen per un edificio basso e più vecchio. Le altre tre categorie, in pratica, non le sono accessibili.

• Edilizia residenziale pubblica (24.961 yen): è comunale, soggetta a limiti di reddito, assegnata per sorteggio con lunghe liste d'attesa e condizioni di residenza.
• UR (71.831 yen) è l'Urban Renaissance Agency, un ente pubblico i cui complessi sono realmente aperti ai residenti stranieri e non applicano né reikin (礼金, buonentrata al proprietario), né commissione d'agenzia, né spese di rinnovo. In cambio chiedono un reddito pari a circa quattro volte l'affitto, oppure un anno di canone versato in anticipo. Il loro affitto medio sembra alto perché il patrimonio è concentrato nelle grandi città.
• Alloggi aziendali (37.993 yen): sono sovvenzionati dal datore di lavoro. Se il suo contratto giapponese li prevede, il problema della casa è in gran parte risolto.

Guardi quale categoria è salita più in fretta. Gli affitti privati in legno, la fascia economica del mercato aperto, sono cresciuti del 4,5 % in cinque anni, mentre il patrimonio in cemento è salito del 7,0 %. Il segmento economico dell'affitto giapponese sta invecchiando, e invecchia più in fretta di quanto venga sostituito: lo stesso movimento demografico che riempie di case vuote il nostro catalogo di case giapponesi in vendita.

Affitto per tatami: l'unica cifra che mette a confronto due luoghi

Confrontare un affitto di Tokyo con uno del Kyushu non dice quasi nulla, perché gli appartamenti non hanno la stessa superficie. Un monolocale nel centro di Tokyo misura abitualmente da 18 a 25 metri quadrati; lo stesso affitto in una città di provincia paga tre stanze. L'indagine risolve il problema pubblicando l'affitto per jo (tatami, la stuoia di tatami usata come unità di superficie abitabile, 1,65 metri quadrati).

Categoria	Affitto per tatami, 2023	Variazione sul 2018
Tutte le abitazioni in locazione, a livello nazionale	3.403 yen (19 €)	+10,7 %
Private, non in legno	4.151 yen (23 €)	+8,3 %
UR ed enti pubblici	3.633 yen (20 €)	+3,0 %
Private, in legno	2.916 yen (16 €)	+13,0 %
Alloggi aziendali	2.071 yen (11 €)	+21,9 %
Edilizia residenziale pubblica	1.246 yen (7 €)	+7,8 %
Tokyo, tutte le abitazioni in locazione	5.692 yen (31 €)

Legga l'ultima riga contro la prima. Tokyo fa pagare 1,67 volte l'affitto nazionale per unità di superficie. È questo rapporto, non la cifra mensile grezza, il prezzo reale della capitale, ed è il numero più utile di tutto l'articolo per chi sta soppesando una città contro un'altra. La nostra analisi dettagliata del costo della vita a Tokyo scompone la capitale voce per voce, compresi gli scarti fra quartieri.

La lettura per tatami corregge anche un'illusione diffusa. Un affitto in legno da 54.409 yen sembra meno caro di uno in cemento da 68.548 yen, e al mese lo è. Per metro quadrato di spazio abitabile il patrimonio in legno costa ancora meno, 2.916 yen contro 4.151: sta pagando il 30 % in meno per unità di superficie, non soltanto meno in totale. Quello a cui rinuncia è isolamento, insonorizzazione e tenuta sismica, perché gran parte di quel patrimonio in legno è anteriore alla normativa antisismica del 1981.

Vent'anni di affitti giapponesi: un mercato che non scappa

Se ha affittato soltanto a Londra, a Sydney o in una grande città americana, la tabella che segue sarà la cosa più sorprendente di questa pagina.

Anno dell'indagine	Affitto mensile medio	Per tatami
2003	51.064 yen (281 €)	2.879 yen
2008	53.565 yen (294 €)	3.039 yen
2013	54.052 yen (297 €)	3.051 yen
2018	55.695 yen (306 €)	3.074 yen
2023	59.656 yen (328 €)	3.403 yen

Vent'anni, più 16,8 % in tutto. Meno dello 0,8 % all'anno, sotto quasi ogni economia comparabile nello stesso arco di tempo. Fra il 2008 e il 2013 l'affitto per tatami si è mosso dello 0,4 % in cinque anni, vale a dire che non si è mosso.

Poi guardi l'ultima riga. Il salto dal 2018 al 2023, più 7,1 % sull'affitto mensile e più 10,7 % per tatami, è il più netto della serie. La lunga linea piatta dell'affitto giapponese si è interrotta intorno al 2022, sotto la stessa pressione di costi di costruzione e domanda estera che sta spingendo ai massimi i prezzi di vendita urbani. Ne seguono due conclusioni pratiche: citare una cifra presa da un articolo del 2019 sottostima l'oggi di circa un decimo, e la stabilità che rendeva comodo affittare in Giappone non è più qualcosa da dare per scontato.

La stessa stabilità ventennale non vale per l'acquisto. I prezzi di transazione nel centro di Tokyo sono ai massimi nominali di sempre, mentre i prezzi delle case rurali hanno continuato a scendere. Quella divergenza, e il motivo per cui l'edificio viene trattato come un bene che si consuma, sono il tema del nostro articolo su perché le case giapponesi perdono valore.

I costi che la cifra dell'affitto non comprende mai

È qui che i budget stranieri saltano, e nessuna statistica la avvertirà. Firmare un contratto di locazione giapponese standard costa molto più della prima mensilità. Sono condizioni di mercato consuetudinarie, non dati ufficiali, e variano per città, proprietario e agenzia.

Voce	Importo tipico	Rimborsabile?
Shikikin (敷金), deposito cauzionale	da 1 a 2 mensilità	Sì, meno pulizie e danni
Reikin (礼金), buonentrata al proprietario	da 0 a 2 mensilità	No, per consuetudine è un regalo
Commissione d'agenzia	1 mensilità più imposta	No
Commissione della società di garanzia	da 0,5 a 1 mensilità, poi rinnovo annuale	No
Assicurazione incendio, 2 anni	da 15.000 a 25.000 yen (da 82 a 137 €)	No
Sostituzione della serratura	da 15.000 a 25.000 yen (da 82 a 137 €)	No
Totale per ricevere le chiavi	da 4 a 6 mensilità

All'affitto medio nazionale, cinque mensilità fanno 298.280 yen (1.639 €) versati prima di dormirci una sola notte. Nel centro di Tokyo, a 130.000 yen al mese, siamo intorno ai 650.000 yen (3.571 €).

Poi si ripete

Il koshinryo (更新料, spese di rinnovo), pari grosso modo a una mensilità, viene addebitato quando si rinnova un contratto biennale: è la norma nella regione del Kanto e più raro nel Kansai. Su dieci anni fanno quattro mensilità in più soltanto per restare dove si è. Anche la commissione della società di garanzia si rinnova ogni anno.

Il problema del garante

Quasi tutti i proprietari giapponesi chiedono un hoshonin (保証人, garante personale) residente in Giappone e con reddito, oppure, oggi molto più spesso, una hosho gaisha (保証kaisha, società di garanzia) che svolge quel ruolo dietro compenso. Un inquilino straniero senza datore di lavoro in Giappone e senza garante giapponese verrà rifiutato da una quota non trascurabile di proprietari, per quanti risparmi abbia. È la barriera pratica che nessuna tabella di affitti mostra, ed è il motivo per cui una parte tutt'altro che piccola dei nostri acquirenti ha smesso di cercare in affitto. Una strada meno cara per l'attesa è descritta nella nostra guida alle share house in Giappone, che evitano sia la buonentrata sia l'obbligo del garante.

Con un cane o un gatto il conto sale ancora: i contratti che accettano animali sono una minoranza e chiedono di solito un deposito più alto, come spiega la nostra guida per portare il cane in Giappone.

Dove l'acquisto supera l'affitto: la soglia dei sette anni e mezzo

Ora la domanda dietro la domanda. A 59.656 yen al mese, che cosa comprerebbe quell'affitto se smettesse di pagarlo?

Sui 4.976 annunci con prezzo presenti nel nostro catalogo il giorno in cui questo articolo è stato scritto, la casa giapponese mediana si vende a 4.800.000 yen (26.374 €). Un quarto sta sotto i 2.500.000 yen (13.736 €) e il 36 % sotto i 3.000.000 yen (16.484 €).

La casa mediana costa quindi 80 mensilità dell'affitto medio nazionale. Aggiunga le spese d'acquisto, che in Giappone restano al massimo al 6 % del prezzo, e arriva a 85 mensilità: poco più di sette anni di affitto comprano la casa per intero.

Esempio svolto: dieci anni, affitto contro acquisto

Ipotesi dichiarate apertamente: affitto 59.656 yen al mese, cinque mensilità di costi d'ingresso, una mensilità di spese di rinnovo ogni due anni; acquisto 4.800.000 yen più 6 % di spese, imposta immobiliare annua dell'1,7 % su una base imponibile pari al 60 % del prezzo (48.960 yen) e accantonamento per manutenzione dell'1 % all'anno (48.000 yen). Acquisto in contanti, perché un mutuo giapponese richiede di risiedere e lavorare come dipendente in Giappone.

Dopo	Totale versato, in affitto	Totale versato, comprando	Più conveniente
2 anni	1.730.024 yen (9.506 €)	5.281.920 yen (29.022 €)	Affittare
5 anni	3.996.952 yen (21.961 €)	5.572.800 yen (30.620 €)	Affittare
7 anni	5.488.352 yen (30.156 €)	5.766.720 yen (31.685 €)	Affittare, di poco
7 anni e 6 mesi	Le due curve si incrociano
10 anni	7.695.624 yen (42.284 €)	6.057.600 yen (33.284 €)	Comprare, di 1.638.024 yen
15 anni	11.453.952 yen (62.934 €)	6.542.400 yen (35.947 €)	Comprare, di 4.911.552 yen

Oltre i sette anni e mezzo, comprare la casa giapponese mediana costa meno che affittare l'appartamento giapponese medio, e alla fine si possiede un bene invece di una pila di ricevute. A quindici anni lo scarto è di 4.911.552 yen (26.987 €).

Rifaccia il calcolo con il suo affitto e il suo prezzo obiettivo nel nostro simulatore di rendimento e di budget, che applica le stesse spese d'acquisto e le stesse ipotesi fiscali.

Dove questo calcolo non è onesto, ed è giusto saperlo

La casa mediana del nostro catalogo non sostituisce l'appartamento che sta affittando. Di solito è una casa indipendente in una cittadina di provincia, spesso da ristrutturare, raramente a dieci minuti a piedi da una stazione importante. Confrontarla con un monolocale di Tokyo significa confrontare due vite diverse. Il calcolo qui sopra è esatto sulle proprie ipotesi e privo di valore se in quella casa non ci andrebbe davvero a vivere. Tre riserve in più vanno dette qui: i costi di ristrutturazione non sono compresi e possono eguagliare il prezzo d'acquisto; la rivendita in una città che si spopola è lenta e a volte impossibile; e possedere un immobile in Giappone non dà alcun visto né alcun diritto di soggiorno.

Quanto costa una casa dove l'affitto è più basso

L'affitto è più basso nelle stesse prefetture in cui le case costano meno e sono più numerose: è l'arbitraggio che questo sito esiste per documentare. Tokyo sta a 87.000 yen al mese in cima alla tabella per prefettura, e la prefettura ultima in classifica si colloca intorno ai 40.000 yen: poco più del prezzo di un posto auto nel quartiere di Minato.

Ecco come si presenta il lato dell'acquisto nelle prefetture che stanno nella fascia bassa della tabella degli affitti, misurato sul nostro catalogo il giorno in cui scriviamo.

Prefettura	Annunci che seguiamo	Prezzo richiesto mediano
Niigata	339	2.950.000 yen (16.209 €)
Aomori	213	3.000.000 yen (16.484 €)
Akita	144	3.200.000 yen (17.582 €)
Wakayama	344	3.500.000 yen (19.231 €)
Kagoshima	173	3.800.000 yen (20.879 €)
Okayama	196	4.000.000 yen (21.978 €)

A Niigata, la casa mediana che seguiamo costa 49 mensilità dell'affitto medio nazionale, poco più di quattro anni. La nostra selezione di case giapponesi sotto i 50.000 € attinge in larghissima parte da queste prefetture, e il metodo completo è nella nostra guida per comprare casa in Giappone.

Un'avvertenza che decide tutto. Affitti bassi e case a poco prezzo sono due sintomi della stessa cosa: la popolazione che se ne va. Una casa vale l'acquisto solo dove la posizione regge ancora, il che in pratica significa una stazione presidiata entro 20 o 30 minuti e negozi raggiungibili a piedi. La nostra analisi di quanto costa davvero una casa in Giappone e delle spese d'acquisto che si aggiungono al prezzo mette in fila il budget completo prima che si impegni.

Errori che rendono inutile il confronto sugli affitti

• Citare l'indagine sui consumi delle famiglie al posto di quella sulle abitazioni. L'indagine sui bilanci familiari mostra una voce abitativa molto più bassa, perché fa la media su tutte le famiglie e il 60,9 % delle abitazioni giapponesi è occupato dal proprietario, senza versare alcun affitto. Quel numero non è un affitto.
• Confrontare gli affitti mensili fra città senza correggere per la superficie. Gli appartamenti di Tokyo sono piccoli. Usi la cifra per tatami, oppure confronti superfici identiche.
• Mettere a budget solo la prima mensilità. Da quattro a sei mensilità in anticipo sono la norma, e per la maggior parte dei candidati stranieri non sono negoziabili.
• Dimenticare le spese di rinnovo. Nel Kanto una mensilità in più ogni due anni è lo standard, e aggiunge in silenzio il 4 % all'affitto annuo reale.
• Dare per scontato che un mutuo sia disponibile. Le banche giapponesi prestano a chi risiede in Giappone e ha uno stipendio giapponese. Senza entrambe le condizioni, pianifichi un acquisto in contanti.
• Usare cifre anteriori al 2022. L'affitto si è mosso di più fra il 2018 e il 2023 che nei quindici anni precedenti. Tutto ciò che è stato scritto prima del 2023 sottostima l'oggi.
• Trattare una casa rurale come il sostituto di un appartamento in città. L'arbitraggio è reale, ma solo se in quella casa ci andrebbe davvero a vivere.
• Credere che un acquisto aiuti con il soggiorno. Non è così. Non un giorno, non un visto, non un rinnovo.

Conclusione: economico da affittare, ancora più economico da possedere

L'affitto in Giappone è in media di 59.656 yen al mese (328 €), una cifra cresciuta di meno dello 0,8 % all'anno per vent'anni e tuttora, per gli standard di qualunque economia comparabile, notevolmente bassa. Tokyo costa 1,67 volte la media nazionale per unità di superficie, e il mercato privato aperto in cui entrerà davvero si colloca fra 54.000 e 69.000 yen. Metta a budget da quattro a sei mensilità per firmare, e una mensilità in più ogni due anni per restare.

L'aritmetica che ne segue è la parte interessante. Con un prezzo richiesto mediano di 4.800.000 yen (26.374 €) sulle case che seguiamo, circa sette anni e mezzo di affitto medio sono il punto in cui possedere costa meno che affittare, e lo scarto si allarga ogni anno successivo. A Niigata o ad Aomori quella soglia arriva più vicino ai cinque. Niente di tutto questo vale se la casa si trova dove non andrebbe a vivere, ed è per questo che la posizione, non il prezzo, è l'unico filtro che conta quando cerca fra gli annunci.

Se vuole che quella selezione la facciamo noi, dalla rosa dei candidati alle chiavi in mano, è esattamente ciò che copre il nostro accompagnamento Signature. Per il resto ogni guida di questo sito è gratuita, e il primo scambio avviene per iscritto, senza impegno.

Domande frequenti

Quanto costa l'affitto in Giappone al mese?

La media nazionale è di 59.656 yen al mese (328 €) per un'abitazione in locazione, secondo l'Indagine su abitazioni e terreni del 2023. Sul mercato privato aperto, che è quello in cui affitta davvero un residente straniero, si aspetti 54.409 yen per un edificio in legno e 68.548 yen per cemento o acciaio.

Perché l'affitto che mi viene proposto è più alto della media nazionale?

Perché la media comprende l'edilizia pubblica a 24.961 yen e gli alloggi aziendali a 37.993 yen, che non le sono accessibili, e perché copre tutte le 47 prefetture. Se cerca in una grande città, si confronti con la riga del privato non in legno a 68.548 yen, e con Tokyo a 1,67 volte la media nazionale per unità di superficie.

Quanto costa l'affitto a Tokyo?

Tokyo fa pagare 5.692 yen per tatami contro 3.403 yen a livello nazionale, quindi 1,67 volte l'affitto nazionale a parità di superficie. Poiché gli appartamenti di Tokyo sono anche più piccoli, il conto mensile sale meno di quanto quel rapporto lasci pensare, intorno agli 87.000 yen al mese su tutte le abitazioni in locazione della prefettura.

Che cos'è la buonentrata in Giappone e sono obbligato a pagarla?

La buonentrata, in giapponese reikin, è un regalo non rimborsabile al proprietario, per consuetudine da zero a due mensilità, versato alla firma e mai restituito. Si può evitare: i complessi dell'ente pubblico UR non la applicano, e nemmeno molte share house, mentre una quota crescente di annunci privati pubblicizza zero buonentrata per attirare inquilini.

In Giappone conviene di più affittare o comprare?

Affittare conviene per circa sette anni e mezzo, poi passa in testa l'acquisto. Con l'affitto medio nazionale e il prezzo richiesto mediano di 4.800.000 yen sulle case che seguiamo, dieci anni di affitto costano 7.695.624 yen contro 6.057.600 yen di proprietà, imposte e manutenzione comprese. Il confronto regge solo se andrebbe davvero a vivere nella casa che potrebbe comprare.

Uno straniero può affittare un appartamento in Giappone?

Sì, senza alcuna restrizione di legge, ma in pratica quasi tutti i proprietari chiedono una società di garanzia e molti rifiutano ancora i candidati senza un datore di lavoro giapponese o senza conoscenza della lingua. I complessi UR, le share house e le agenzie specializzate in inquilini stranieri sono le strade affidabili. Sul lato dell'acquisto quella barriera non esiste: gli stranieri possono comprare in piena proprietà in Giappone senza risiedervi.

Gli affitti in Giappone stanno aumentando?

Sì, e più in fretta che in qualunque momento degli ultimi vent'anni. L'affitto è salito del 7,1 % fra le indagini del 2018 e del 2023, e del 10,7 % per unità di superficie, dopo due decenni sotto una media dello 0,8 % all'anno. Qualunque cifra pubblicata prima del 2023 oggi sottostima il mercato di circa un decimo.

Comprare casa in Giappone dà il diritto di viverci?

No. La proprietà immobiliare in Giappone non dà alcun visto, alcun permesso di soggiorno e alcuna proroga di un soggiorno turistico. Comprare e immigrare sono procedure del tutto distinte, e confonderle è l'errore più costoso che un acquirente straniero possa commettere.