Ferienhaus in Japan: die kurze Antwort
Drei Tatsachen klären den größten Teil der Frage, noch bevor Sie ein einziges Angebot ansehen.
- Sie dürfen kaufen. Japan kennt beim Volleigentum keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit. Ein nicht in Japan wohnhafter Ausländer kauft Grundstück und Gebäude vollständig, auf eigenen Namen, genau wie ein japanischer Käufer. Wie das Verfahren aus der Ferne abläuft, steht in unserem Leitfaden zum Hauskauf in Japan ohne Visum.
- Die Kaufnebenkosten bleiben bei höchstens 6 % des Preises (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Stempelsteuer, Rechtsschreiber, Maklerprovision). Wer Ihnen 10 % nennt, schlägt auf. Die Aufstellung Posten für Posten steht in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten in Japan.
- Das Eigentum bringt Ihnen aufenthaltsrechtlich nichts. Kein Visum, kein Aufenthaltstitel, keinen einzigen zusätzlichen Tag. Eine Zweitwohnung in Japan besuchen Sie mit derselben neunzigtägigen Visumbefreiung wie jeder Tourist, sofern Ihre Staatsangehörigkeit dafür qualifiziert.
Die vierte Tatsache ist der Grund für diesen Artikel: Ein Ferienhaus wird einmal gekauft und jedes Jahr bezahlt. Grundsteuer, Stadtplanungssteuer, Versicherung, Anschlüsse, die außerhalb der Saison weiterlaufen, ein Gärtner, eine Hausbetreuung, manchmal eine Gebühr für ein privates Ferienhausgebiet, manchmal eine kommunale Steuer auf Zweitwohnungen. Bei einem Haus für 9.500.000 ¥ (rund 52.200 €) liegt eine realistische Jahresrechnung zwischen 240.000 und 360.000 ¥ (1.320 bis 1.980 €). Das sind 2,5 % bis 3,8 % des Kaufpreises, jedes Jahr, ob Sie kommen oder nicht.
Der Schluss daraus lautet nicht „nicht kaufen“. Er lautet: Der günstige Teil des Geschäfts ist der Kauf, und die Entscheidung muss über die Haltekosten und über die Lage fallen.
Was ein bessō ist, und die vier Märkte, in die Sie einsteigen können
Das japanische Wort lautet bessō (別荘, Ferienhaus). Es trägt eine eigene Sozialgeschichte: die Feriengebiete, die ab der Meiji-Zeit für Familien aus Tokio und Osaka angelegt und in den Jahren der Spekulationsblase massiv erweitert wurden. Zwei Folgen daraus betreffen einen Käufer von heute.
Erstens ist ein großer Teil des Bestands vierzig bis fünfzig Jahre alt und als Sommerhaus gebaut, nicht als ganzjährig bewohntes Haus: dünne Dämmung, Einfachverglasung, Leitungen, die einfrieren. Unser Artikel über die Wärmedämmung japanischer Häuser erklärt, was die Nachrüstung kostet.
Zweitens liegt ein erheblicher Anteil innerhalb eines bessōchi (別荘地, privates Ferienhausgebiet), in dem Straßen, Wasserversorgung und teils auch Abwasser einer Verwaltungsgesellschaft gehören, die eine Jahresgebühr erhebt, solange Sie das Grundstück besitzen. Diese Gebühr ist vertraglich, sie überlebt den Verkauf, und sie ist der am stärksten unterschätzte Posten im Budget.
Die vier Märkte im Vergleich
| Markt | Typische Orte | Erreichbarkeit ab Tokio | Beobachteter Einstiegspreis | Was ihn prägt |
|---|---|---|---|---|
| Onsen-Gürtel am Shinkansen | Atami, Itō, Yugawara, Hakone | 40 bis 90 Minuten | Häuser ab etwa 3.000.000 ¥ (16.500 €); Resortwohnungen noch günstiger | Der liquideste Markt, auf Tagesausflugsentfernung, aber hohe Hausgelder und in Atami eine kommunale Steuer auf Zweitwohnungen |
| Hochland und Wald | Karuizawa, Nagano, Yamanashi, Kawaguchi-See | 70 bis 120 Minuten | Karuizawa im Premiumsegment; ländliches Nagano ab etwa 3.000.000 ¥ (16.500 €) | Private Ferienhausgebiete mit Jahresgebühren, echter Winter, Wasser von November bis April abgestellt |
| Internationaler Schnee | Niseko, Zentrum von Hakuba, Furano | Flug plus Transfer | Oft über 30.000.000 ¥ (165.000 €) | In Fremdwährung bepreist, professionelle Konkurrenz bei der Kurzzeitvermietung, echte Mietrendite |
| Küste und historische Stadt | Kamakura und Shōnan, Süd-Izu, Stadthäuser in Kyoto | 60 Minuten oder mehr | Kamakura teuer; Shimoda und ländliche Küste weit günstiger | Ganzjährig nutzbar, strengste Regeln für die Kurzzeitvermietung, höchste Nachfrage beim Wiederverkauf |
Jeder dieser Märkte entspricht etwas, das Sie heute durchsehen können. Atami hat seine eigene Angebotsseite in unseren Immobilienangeboten in Atami, das Hochland liegt überwiegend in den Angeboten der Präfektur Nagano, und die Kulturerbe-Option ist das machiya (machiya, Stadthaus aus Holz, typisch für Kyoto): siehe machiya zu verkaufen. Für die Schneemärkte lesen Sie unsere Analyse zu Skigebietsimmobilien in Niseko und Hakuba, bevor Sie annehmen, dass die Renditen übertragbar sind.
Das eine Kriterium, das über der Aussicht steht
Ein Ferienhaus, für das man zu jedem Brot das Auto braucht, wird nach drei Jahren nicht mehr genutzt, und ein Haus, das nicht mehr genutzt wird, ist unverkäuflich. Der Test ist derselbe, den wir auf jedes akiya (akiya, leerstehendes Haus) anwenden: ein Bahnhof in zwanzig bis dreißig Minuten und ein Laden, der das ganze Jahr geöffnet ist. Ein Ferienort, der sich im Oktober leert, fällt durch. Prüfen Sie immer, was im Winter offen ist, nicht im August.
Was der Kauf kostet: Preisspannen und die Grenze von 6 %
Japanische Ferienimmobilien sind auf eine Weise günstig, die Käufer aus Europa oder Nordamerika überrascht, und das hat einen strukturellen Grund: Ein Holzhaus ist ein Vermögenswert, der über zweiundzwanzig Jahre steuerliche Nutzungsdauer auf nahezu null abgeschrieben wird, Sie kaufen also in Wahrheit das Grundstück plus eine nutzbare Hülle. Unser Artikel dazu, warum japanische Häuser an Wert verlieren, erklärt den Mechanismus, und genau deshalb kann ein vierzig Jahre altes Sommerhaus zum Preis eines Neuwagens den Besitzer wechseln.
| Produkt | Beobachteter Preis | In Euro | Ehrlicher Vorbehalt |
|---|---|---|---|
| Resortwohnung (rizōto manshon, リゾートmansion), Atami oder Yugawara | 1.500.000 bis 6.000.000 ¥ | 8.200 bis 33.000 € | Die monatlichen Gebühren übersteigen über zehn Jahre oft den Wert der Wohnung. Siehe die Warnung weiter unten. |
| Freistehendes Sommerhaus zum Sanieren, Onsen-Gürtel oder ländliches Hochland | 3.000.000 bis 9.000.000 ¥ | 16.500 bis 49.500 € | Rechnen Sie mit 2.000.000 bis 6.000.000 ¥ für Arbeiten vor der ersten Nutzung. |
| Bewohnbares Einfamilienhaus, gute Anbindung | 9.000.000 bis 20.000.000 ¥ | 49.500 bis 110.000 € | Die realistische Spanne für etwas, das vom ersten Tag an nutzbar ist. |
| Machiya in Kyoto, restauriert | ab 30.000.000 ¥ | ab 165.000 € | Ein Kulturerbe-Objekt, kein günstiges Ferienhaus. |
| Niseko oder Zentrum von Hakuba | ab 30.000.000 ¥ | ab 165.000 € | Fremdwährungsmarkt, vergleichen Sie mit Europa, nicht mit Japan. |
Die 6 %, die bei der Unterschrift hinzukommen
Rechnen Sie auf den Preis insgesamt höchstens 6 % auf: Grunderwerbsteuer, Eintragungssteuer, Stempelsteuer, das Honorar des shihō shoshi (shihō shoshi, Rechtsschreiber, zuständig für die Grundbucheintragung) und die Maklerprovision. Bei unserem Beispiel von 9.500.000 ¥ sind das etwa 570.000 ¥ (3.130 €), also ein Gesamteinstieg von 10.070.000 ¥ (55.300 €). Mit unserem Rechner für japanische Immobilien können Sie jedes Objekt in Sekunden durchrechnen.
Finanzierung: rechnen Sie mit Barkauf
Eine Hypothek gibt es in Japan praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen und dort angestellt sind; sonst Barkauf. Ein nicht ansässiger Käufer einer Zweitwohnung bekommt keine, was ein Portal auch andeuten mag. In der Praxis ist ein Ferienhaus in Japan ein Barkauf, und genau deshalb zählt der niedrige Einstiegspreis so viel: Der ganze Markt ist einem Käufer zugänglich, der keinen Yen leihen könnte. Unser Artikel zu Immobilienkrediten in Japan für Ausländer beschreibt die engen Ausnahmen.
Die Jahresrechnung, die Ihnen niemand zeigt
Hier werden Zweitwohnungen gewonnen und verloren. Ein Angebot zeigt einen Preis; es zeigt nie den Dauerauftrag. Hier ist die vollständige Struktur, mit realistischen Spannen für ein freistehendes Haus von etwa 90 m².
| Jährlicher Posten | Typischer Betrag | In Euro | Gilt für |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer (kotei shisan zei, kotei shisan-zei) | 1,4 % des Steuerwerts | oft 30.000 bis 80.000 ¥ (165 bis 440 €) | Alle. Der Steuerwert liegt weit unter dem Marktpreis. |
| Stadtplanungssteuer (toshi keikaku zei, toshi keikaku-zei) | bis zu 0,3 % des Steuerwerts | 0 bis 20.000 ¥ (0 bis 110 €) | Nur in Bebauungszonen. |
| Kommunale Steuer auf Zweitwohnungen | 650 ¥ je m² in Atami | 320 € bei 90 m² | Nicht ortsansässige Eigentümer in Atami. Einzelheiten im nächsten Abschnitt. |
| Verwaltungsgebühr im privaten Ferienhausgebiet (bessōchi kanrihi) | 30.000 bis 150.000 ¥ | 165 bis 820 € | Jedes Grundstück in einem privaten Ferienhausgebiet. Vertraglich, auf Dauer. |
| Hausgeld und Instandhaltungsrücklage, Wohnungen | 15.000 bis 40.000 ¥ pro Monat | 990 bis 2.640 € pro Jahr | Resortwohnungen. Der entscheidende Posten. |
| Versicherung, Feuer plus Erdbeben | 30.000 bis 60.000 ¥ | 165 bis 330 € | Alle. Der Erdbebenschutz ist ein separater Zusatz. |
| Anschlüsse, die außerhalb der Saison weiterlaufen | 30.000 bis 60.000 ¥ | 165 bis 330 € | Alle. Ein abgeklemmtes Haus verfällt schneller. |
| Hausbetreuung, Garten, Schnee, Lüften | 60.000 bis 200.000 ¥ | 330 bis 1.100 € | Alle, die nicht in Fahrweite wohnen. |
| Wartung der Kleinkläranlage (jōkasō, 浄化槽) | 40.000 bis 70.000 ¥ | 220 bis 385 € | Ländliche Objekte ohne Anschluss an die Kanalisation. |
Zwei dieser Posten verdienen einen eigenen Absatz.
Die Falle der Resortwohnung
Eine Wohnung in Atami, angeboten für 1.500.000 ¥ (8.200 €), mit monatlichen Gebühren von 35.000 ¥, kostet im Halten 420.000 ¥ pro Jahr (2.310 €). Über zehn Jahre haben Sie 4.200.000 ¥ an Gebühren auf einen Vermögenswert von 1.500.000 ¥ gezahlt, und die Gebühren steigen, während das Gebäude altert und die Rücklage aufgefüllt wird. Der Preis ist niedrig, weil die Gebühren hoch sind, nicht obwohl sie es sind. Lesen Sie vor allem anderen die Abrechnungen der kanri kumiai (kanri kumiai, Eigentümergemeinschaft) und den Instandhaltungsplan; unser Artikel über Hausgelder in Japan zeigt, worauf zu achten ist.
Die Gebühr im privaten Ferienhausgebiet
In einem bessōchi können die Straße, auf der Sie fahren, und das Wasser, das Sie trinken, einer Gesellschaft gehören. Die Gebühr ist keine Steuer, und keine Gemeinde wird darüber entscheiden: Sie ist ein privater Vertrag, der am Grundstück hängt, und sie läuft weiter, ob das Gebiet noch etwas instand hält oder nicht. Verlangen Sie vor der Unterschrift drei Jahre Rechnungen und die schriftliche Liste dessen, was die Gebühr tatsächlich abdeckt. Fragen Sie außerdem, ob die Wasserversorgung saisonal ist, denn viele Hochlandgebiete stellen sie von November bis April ab.
Mit unserem Simulator können Sie diese Posten gegen ein echtes Angebot rechnen, statt zu schätzen.
Drei Steuern, die gezielt Zweitwohnungen treffen
Die meisten ausländischen Käufer kennen die Grundsteuer. Fast niemand weiß, dass Japan begonnen hat, das Nichtbewohnen eines Hauses zu besteuern. Drei Mechanismen sind wichtig, und sie sind der Grund, aus dem dieser Artikel existiert.
1. Atami besteuert Ferienhäuser nach Quadratmetern
Die Stadt Atami erhebt seit 1976 eine bessō tō shoyū zei (別荘等所有税, Steuer auf den Besitz von Ferienhäusern), eine kommunale Steuer außerhalb des nationalen Rahmens. Der Satz beträgt 650 ¥ je Quadratmeter Gesamtfläche und Jahr. Geschuldet wird sie von Eigentümern, die nicht im Einwohnerregister der Stadt geführt sind, und bei einer Eigentumswohnung werden die Gemeinschaftsflächen Ihrer steuerpflichtigen Fläche zugerechnet. Bei einem Haus mit 90 m² sind das 58.500 ¥ pro Jahr (320 €); bei 130 m² sind es 84.500 ¥ (465 €). Regelmäßige monatliche Nutzung befreit Sie nicht: Befreit ist, wer im Einwohnerregister steht.
Der Punkt ist nicht, dass Atami teuer wäre, sondern dass eine Gemeinde eine Steuer schaffen kann, die genau auf Sie zielt. Prüfen Sie die Steuerseite der Stadt, in der Sie kaufen, nicht nur die der Präfektur.
2. Kyoto besteuert ab dem Haushaltsjahr 2030 nicht bewohnte Wohnungen
Kyoto hat eine hikyojū jūtaku rikatsuyō sokushin zei (非居住jūtaku利活用促進税, Steuer zur Förderung der Nutzung nicht bewohnter Wohnungen) beschlossen, die Zweitwohnungen und Ferienhäuser innerhalb der Bebauungszone ausdrücklich einschließt. Der Beginn der Festsetzung wurde um ein Jahr verschoben und ist nun für das Haushaltsjahr 2030 geplant, nach dem Stand vom 1. Januar dieses Jahres.
Die veröffentlichte Ausgestaltung addiert zur gewöhnlichen Grundsteuer 0,7 % des Gebäudesteuerwerts sowie 0,15 % bis 0,6 % auf den entsprechenden Grundstücksanteil, je nach diesem Gebäudewert. Gebäude mit einem Steuerwert unter 300.000 ¥ (1.650 €) sind in den ersten fünf Jahren befreit, danach steigt die Schwelle auf 1.000.000 ¥ (5.500 €). Vermietete oder gewerblich genutzte Objekte, denkmalgeschützte Gebäude und wirklich vorübergehende Abwesenheiten fallen nicht darunter.
Für ein restauriertes Machiya in Kyoto, das elf Monate im Jahr leer steht, ist das ein neuer laufender Posten. Es ist außerdem ein Signal: Kyoto ist die erste große Stadt, die das tut, und das Argument der Wohnungsknappheit, das die Steuer begründet hat, gilt auch anderswo. Wenn Sie ein Machiya wollen, planen Sie, es zu nutzen oder es legal zu vermieten. Unser Artikel über den Kauf eines Machiya in Kyoto deckt den Rest dieses Marktes ab.
3. Ein vernachlässigtes Haus kann seine Vergünstigung beim Grund verlieren
Die Grundsteuer auf Wohnbauland wird für die ersten 200 m² auf einem Sechstel des Werts festgesetzt, und deshalb sehen japanische Grundsteuerbescheide so niedrig aus. Seit der Novelle des Gesetzes über leerstehende Häuser, in Kraft am 13. Dezember 2023, kann diese Vergünstigung nicht nur einem gefährlichen Gebäude entzogen werden (tokutei akiya tō, tokutei akiya等), sondern auch einem bloß schlecht instand gehaltenen (kanri fuzen akiya tō, kanri fuzen akiya等): zerbrochene Fenster, faulende Verkleidung, ein verwildertes Grundstück, Müll. Der Entzug vervielfacht den Grundstücksteil des Bescheids typischerweise um etwa drei.
Ein Ferienhaus, das zweimal im Jahr besucht wird und auf dem niemand das Gras mäht, ist genau das Profil, das einer kommunalen Kontrolle auffällt. Eine Hausbetreuung einzuplanen ist kein Komfort, es ist Steuerplanung. Unser Artikel zur Grundsteuer in Japan erläutert die Berechnung.
Vermieten, wenn Sie nicht da sind
Das Haus für die neun oder zehn Monate Ihrer Abwesenheit zu vermieten, ist die naheliegende Antwort, und sie funktioniert: Japan hat 2025 mit 42,7 Millionen Besuchern einen Rekord erreicht, und in den Ferienorten ist der Mangel an guten Unterkünften am größten. Doch zwischen Ihnen und der ersten Buchung stehen drei Genehmigungen, und keine davon ist selbstverständlich.
Die Lizenz entscheidet alles
| Weg | Erlaubte Nächte | Was er verlangt | Passt zu einem Ferienhaus? |
|---|---|---|---|
| Anzeige als private Beherbergung (minpaku, minpaku, Kurzzeitvermietung nach dem Gesetz für private Beherbergung, höchstens 180 Nächte im Jahr) | 180 pro Kalenderjahr | Anzeige, Sicherheitsausstattung, Gästeregister, erreichbarer Verwalter | Ja, und es bleibt Ihnen die Hälfte des Jahres zur eigenen Nutzung |
| Lizenz für einfache Beherbergung (kan'i shukusho, kan'i shukusho) | 365 | Volle Lizenz nach dem Gaststättengesetz, Einhaltung der Bauzonierung, Vorgaben zur Rezeption | Nur wenn Sie ein Gewerbe betreiben, nicht für eine Zweitwohnung |
| Beherbergung in Sonderzonen (tokku minpaku) | 365, mit Regeln zur Mindestaufenthaltsdauer | Nur in ausgewiesenen Zonen, etwa in Teilen von Osaka | In Feriengebieten selten relevant |
Die Grenze von 180 Nächten wird meist als Einschränkung dargestellt. Für eine Zweitwohnung ist sie das Gegenteil: Sie passt genau zu dem Nutzungsmuster, das Sie tatsächlich wollen. Unser Artikel über die Minpaku-Lizenz für 180 Tage führt durch die Anzeige, und die realen Betriebskosten einer Airbnb-Unterkunft in Japan nennt die Ausgabenposten.
Zwei Vetorechte über der Lizenz
Eine nationale Lizenz ist wertlos, wenn eine Ebene darunter nein sagt. Prüfen Sie beide schriftlich, bevor Sie kaufen:
- Die Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage. Die Mehrheit der Resortgebäude hat ihre kanri kiyaku (kanri kiyaku, Gemeinschaftsordnung) geändert, um die Kurzzeitvermietung vollständig zu verbieten. Keine Lizenz setzt das außer Kraft.
- Die Grundstücksauflagen und die kommunalen Satzungen. Private Ferienhausgebiete verbieten häufig die gewerbliche Nutzung eines Grundstücks. Davon unabhängig ergänzen Gemeinden eigene Beschränkungen: Kyoto stellt in Wohngebieten besonders strenge Bedingungen, die unser Artikel zur Airbnb-Regulierung in Kyoto darstellt.
Was Sie finanziell erwarten können
Rechnen Sie eine Ferienimmobilie nicht mit städtischer Belegung. Die Nachfrage ist saisonal, und die Saison ist kurz: Schnee in Hakuba, August an der Izu-Küste, Herbstlaub in Nagano. Ein realistischer Plan bucht 50 bis 80 der 180 erlaubten Nächte, zu einem Preis deutlich über einer Stadtwohnung. Dagegen rechnen Sie 15 % Plattformprovision, etwa 20 % des Bruttoumsatzes für die Verwaltung vor Ort, Reinigung, Verbrauchsmaterial und die Energie, die Sie nicht vermeiden können. Der nächste Abschnitt legt Zahlen darunter.
Rechenbeispiel: ein Haus mit 90 m² in Atami für 9.500.000 ¥
Ein freistehendes Haus aus den 1980er-Jahren mit 90 m² auf einem Grundstück von 200 m², fünfzehn Gehminuten von einem Shinkansen-Bahnhof, der neunundvierzig Minuten von Tokio entfernt liegt, bewohnbar, aber in die Jahre gekommen. Alle Beträge zu dem Kurs, der bei Abfassung dieses Artikels herangezogen wurde: 182 ¥ je Euro.
Jahr eins, der Einstieg
| Posten | Yen | Euro |
|---|---|---|
| Preis | 9.500.000 | 52.200 € |
| Kaufnebenkosten, Grenze von 6 % | 570.000 | 3.130 € |
| Arbeiten: Warmwasserbereiter, Dämmung von zwei Räumen, Anstrich, Sicherheitsausstattung | 2.000.000 | 10.990 € |
| Eingesetztes Kapital insgesamt | 12.070.000 | 66.320 € |
Jedes Jahr danach
| Posten | Yen pro Jahr | Euro |
|---|---|---|
| Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (Steuerwert weit unter dem Preis) | 55.000 | 300 € |
| Atami, Steuer auf den Besitz von Ferienhäusern, 90 m² zu 650 ¥ | 58.500 | 320 € |
| Versicherung, Feuer und Erdbeben | 45.000 | 250 € |
| Laufende Anschlüsse, Garten, Lüften, kleine Reparaturen | 80.000 | 440 € |
| Haltekosten, selbst verwaltet | 238.500 | 1.310 € |
| Hausbetreuung und Fernverwaltung, wenn Sie im Ausland leben | 120.000 | 660 € |
| Haltekosten, aus dem Ausland verwaltet | 358.500 | 1.970 € |
Dieser verwaltete Betrag entspricht 3,8 % des Kaufpreises, jedes Jahr. Halten Sie das Haus zehn Jahre, ohne es zu vermieten, haben Sie 3.585.000 ¥ (19.700 €) ausgegeben, also noch einmal ein Drittel des Preises.
Dasselbe Haus, 60 Nächte im Jahr unter einer Minpaku-Anzeige vermietet
| Posten | Yen pro Jahr | Euro |
|---|---|---|
| 60 Nächte zu 18.000 ¥ | 1.080.000 | 5.935 € |
| Plattformprovision, 15 % | -162.000 | -890 € |
| Verwaltung vor Ort, 20 % des Bruttoumsatzes | -216.000 | -1.185 € |
| Reinigung, nach Abzug der Gästebeiträge | -120.000 | -660 € |
| Verbrauchsmaterial und zusätzliche Energie | -100.000 | -550 € |
| Betriebsüberschuss | 482.000 | 2.650 € |
| Abzüglich Haltekosten, verwaltet | -358.500 | -1.970 € |
| Ergebnis vor japanischer Einkommensteuer | 123.500 | 680 € |
Lesen Sie das ehrlich: Sechzig vermietete Nächte verwandeln einen jährlichen Abfluss von 3,8 % in etwa ein ausgeglichenes Ergebnis, und Ihnen bleiben immer noch 120 Nächte im Jahr für sich selbst. Das ist das wirkliche Argument dafür, eine Zweitwohnung in Japan zu vermieten. Es ist kein Renditegeschäft. Wer Ihnen auf einem Ferienhaus mit einer Grenze von 180 Nächten 8 % netto verspricht, addiert Zahlen, die Sie nie einnehmen werden, und die Mieteinnahmen sind in Japan über eine Steuererklärung (kakutei shinkoku) steuerpflichtig, mit einem steuerlichen Vertreter, der verlangt wird, wenn Sie im Ausland leben.
Ändern Sie jede Annahme für Ihr eigenes Zielobjekt mit unserem Renditesimulator, und sehen Sie in Häusern in Japan unter 100.000 €, was in diesem Budget tatsächlich zum Verkauf steht.
Sieben Fehler, die ein Ferienhaus zur Last werden lassen
- Die Aussicht kaufen und den Bahnhof ignorieren. Ein Haus, das dreißig Autominuten von allem entfernt liegt, wird zweimal genutzt und dann nie wieder. Die Verkäuflichkeit folgt derselben Regel: ein Bahnhof in zwanzig bis dreißig Minuten und ein Laden, der das ganze Jahr geöffnet ist.
- Den Vertrag des privaten Ferienhausgebiets nicht lesen. Die Jahresgebühr, was sie abdeckt, ob im Winter Wasser läuft, wem die Zufahrtsstraße gehört. Alles davon ist vertraglich, alles überlebt den Verkauf, nichts davon ist hinterher verhandelbar.
- Eine Resortwohnung für die günstige Variante halten. Monatliche Gebühren von 35.000 ¥ auf eine Wohnung für 1.500.000 ¥ kosten innerhalb von vier Jahren mehr als die Wohnung selbst. Verlangen Sie immer den Stand der Instandhaltungsrücklage und den langfristigen Instandhaltungsplan.
- Annehmen, dass Sie vermieten dürfen. Gemeinschaftsordnungen und Grundstücksauflagen stehen über jeder nationalen Lizenz. Holen Sie sich das Verbot, oder dessen Fehlen, vor der Unterschrift schriftlich.
- Die kommunale Steuerebene vergessen. Atami verlangt von nicht ortsansässigen Eigentümern 650 ¥ je m². Kyoto besteuert ab dem Haushaltsjahr 2030 nicht bewohnte Wohnungen. Lesen Sie die Steuerseite der Stadt selbst.
- Es ungepflegt lassen. Seit Dezember 2023 kann ein schlecht instand gehaltenes Haus die Vergünstigung für Wohnbauland verlieren, was den Grundstücksteil des Steuerbescheids etwa verdreifacht. Eine Hausbetreuung kostet weniger als die verlorene Vergünstigung.
- Erwarten, dass der Kauf beim Aufenthaltsrecht hilft. Er tut es in keiner Weise, und keine Struktur ändert das. Wenn der Aufenthalt das Ziel ist, führt der Weg über einen Aufenthaltstitel, nicht über eine Eigentumsurkunde. Die sechs Wege, die es wirklich gibt, stehen in in Japan in Rente gehen.
Eine Ergänzung, die kein Fehler ist, sondern ein blinder Fleck: die Exposition gegenüber Naturgefahren. Ferienhausgrundstücke liegen oft steil, an der Küste oder am Fuß eines Hangs, und genau dort greifen die Gefahrenzonen für Hangrutsch und Tsunami. Prüfen Sie das vor dem Angebot, nicht danach, mit unserem Artikel zu Naturgefahren und japanischen Immobilien.
Fazit: Kaufen Sie die Lage, kalkulieren Sie die Haltekosten
Ein Ferienhaus in Japan ist einer der wenigen Fälle in den Industrieländern, in denen ein ausländischer Käufer ohne lokales Einkommen und ohne Hypothek ein Haus in der Nähe einer großen Stadt zum Preis eines Autos besitzen kann. Dieser Teil ist echt, und unser Katalog mit Akiya und Häusern in Japan zu verkaufen zeigt es jeden Tag.
Die Disziplin liegt auf der anderen Seite der Rechnung. Entscheiden Sie über die Lage nach dem Wintertest, nicht nach dem im August. Holen Sie sich die Gebühr des privaten Ferienhausgebiets und das Hausgeld schriftlich. Lesen Sie die Steuerseite der Stadt, nicht nur die nationalen Regeln. Planen Sie eine Hausbetreuung ein, um das Haus und die Vergünstigung bei der Grundsteuer zu schützen. Und wenn Sie vorhaben, das Objekt in Ihrer Abwesenheit zu vermieten, bestätigen Sie die Gemeinschaftsordnung, bevor Sie die Lizenz bestätigen.
So gemacht, decken sechzig vermietete Nächte im Jahr die Haltekosten, und das Haus bleibt Ihnen für die anderen dreihundert. Andersherum gemacht, kostet Sie ein Kauf für 9.500.000 ¥ still und leise 360.000 ¥ im Jahr, um einen Vermögenswert zu halten, den Sie zweimal besuchen. Wenn Sie diese Rechnung vor der Entscheidung gegen ein konkretes Angebot geprüft haben wollen, ist genau dafür unsere Begleitung von Anfang bis Ende da, und das erste Gespräch findet schriftlich statt, ohne Verpflichtung. Der vollständige Kaufprozess steht in unserem Leitfaden zum Hauskauf in Japan.
Häufige Fragen
Darf ein Ausländer in Japan ein Ferienhaus kaufen?
Ja, ohne Beschränkung nach Staatsangehörigkeit und ohne Visum oder Aufenthaltstitel. Ein nicht ansässiger Käufer erwirbt Grundstück und Gebäude als Volleigentum auf eigenen Namen und kann den gesamten Kauf aus der Ferne über eine Vollmacht und einen Rechtsschreiber abschließen.
Gibt ein gekauftes Ferienhaus in Japan ein Visum?
Nein. Immobilieneigentum verschafft keinen Aufenthaltstitel und keinen einzigen zusätzlichen Tag. Sie besuchen Ihr eigenes Haus mit derselben Visumbefreiung für kurze Aufenthalte wie jeder Tourist, sofern Ihre Staatsangehörigkeit dafür qualifiziert. Ein Aufenthalt verlangt einen eigenen aufenthaltsrechtlichen Weg.
Was kostet der Unterhalt eines Ferienhauses in Japan pro Jahr?
Bei einem freistehenden Haus von etwa 90 m² rechnen Sie mit 240.000 bis 360.000 ¥ pro Jahr (1.320 bis 1.980 €) für Grundsteuer, Versicherung, laufende Anschlüsse, Hausbetreuung und eine etwaige kommunale Steuer auf Zweitwohnungen. Bei einer Resortwohnung macht allein das Hausgeld oft 180.000 bis 480.000 ¥ pro Jahr aus.
Gibt es in Japan eine Steuer auf Zweitwohnungen?
Eine nationale gibt es nicht, aber Gemeinden dürfen eigene einführen. Atami besteuert den Besitz von Ferienhäusern seit 1976 mit 650 ¥ je Quadratmeter Fläche und Jahr, zu zahlen von Eigentümern, die nicht im Einwohnerregister stehen. Kyoto plant, nicht bewohnte Wohnungen, Zweitwohnungen eingeschlossen, ab dem Haushaltsjahr 2030 zu besteuern.
Darf ich mein japanisches Ferienhaus bei Airbnb vermieten, während ich weg bin?
Meist ja, bis zu 180 Nächte im Jahr mit einer Minpaku-Anzeige, sodass der Rest des Jahres Ihnen bleibt. Gemeinschaftsordnungen von Wohnanlagen und Auflagen privater Ferienhausgebiete können die Kurzzeitvermietung jedoch vollständig verbieten und setzen die Lizenz außer Kraft: Prüfen Sie beides schriftlich, bevor Sie kaufen.
Wo liegt der günstigste Markt für Ferienhäuser in der Nähe von Tokio?
Im Onsen-Gürtel am Tōkaidō-Shinkansen, um Atami, Itō und Yugawara, wo in die Jahre gekommene Einfamilienhäuser ab etwa 3.000.000 ¥ beginnen und Resortwohnungen noch günstiger sind. Die niedrigen Preise spiegeln hohe Hausgelder und einen alternden Bestand: Lesen Sie die Abrechnungen vor dem Angebot.
Bekomme ich für eine Zweitwohnung in Japan eine Hypothek?
Realistisch nein. Japanische Hypotheken setzen Wohnsitz in Japan und ein japanisches Angestelltengehalt voraus, und Zweitwohnungen sind die am schlechtesten finanzierte Kategorie überhaupt. Planen Sie einen Barkauf, den das Preisniveau möglich macht.
Ist eine Resortwohnung ein guter Weg, günstig zu kaufen?
Nur wenn die Gebühren niedrig sind, und das ist selten. Eine Wohnung für 1.500.000 ¥ mit monatlichen Gebühren von 35.000 ¥ kostet im Halten 420.000 ¥ pro Jahr, innerhalb von vier Jahren mehr als ihr eigener Preis. Verlangen Sie immer die Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft, den Stand der Instandhaltungsrücklage und den langfristigen Instandhaltungsplan.
Offizielle Quellen
Der nächste Schritt
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