Dämmung japanischer Häuser: Standards, Kosten und Förderung 2026

Warum japanische Häuser so kalt sind

Das ist keine Expat-Folklore und kein Klimaproblem: Es ist ein regulatorisches Erbe. Japan hat 1980, 1992, 1999 und erneut 2016 Energiestandards veröffentlicht, aber keiner davon war vor April 2025 für Einfamilienhäuser verbindlich. Noch 2020 konnte ein Bauunternehmen also ein Haus übergeben, das auf dem Dämmniveau einer Hütte aus den frühen 1980ern lag, ohne eine einzige Vorschrift zu verletzen.

Das Ergebnis: Bei einem Bestand von rund 50 Millionen Wohnungen schätzte das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (Kokudo Kōtsū-shō, Kokudo Kōtsū-shō, MLIT) auf Basis seiner Daten von 2019, dass nur 13 % den Energiestandard von 2016 erfüllen und rund 29 % überhaupt keine Dämmung haben. Genau in dieses Segment kaufen Sie, wenn Sie ein älteres Haus oder ein Akiya zum Renovieren ins Auge fassen.

Ein Haus für den Sommer, nicht für den Winter

Das Prinzip ist Jahrhunderte alt. "Ein Haus sollte mit Blick auf den Sommer gebaut werden", schrieb Yoshida Kenkō bereits im vierzehnten Jahrhundert im Tsurezuregusa (徒然草, Betrachtungen aus der Stille). Daher Häuser, die querbelüftet, vom Boden abgehoben und weit geöffnet sind, gebaut, um Hitze und Feuchtigkeit des Juli abzuleiten, und deshalb vollkommen durchlässig für die Kälte des Januar. Papierschiebewände (shōji, shōji) und fusuma (襖, geschlossene Schiebewände) trennen Räume, ohne sie je abzudichten: siehe unseren Leitfaden zur Pflege von Tatami, Shoji und Fusuma.

Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommt, muss hier umdenken. In der Regel gibt es keine Zentralheizung und keine Verteilung über das ganze Haus. Geheizt wird Raum für Raum, meist mit einer hoch an der Wand montierten Klimaanlage mit Heizfunktion, manchmal mit einem Petroleumofen oder einem beheizten Tisch. Ein europäischer Käufer geht instinktiv davon aus, dass die Gebäudehülle die Arbeit macht; in Japan leistet sie beim Großteil des Bestands fast nichts.

Schwachstelle Nummer eins: die Fenster

Nach Daten des japanischen Verbands für Baustoffe und Gebäudetechnik, weitergegeben von der Agentur für natürliche Ressourcen und Energie, entweichen im Winter 58 % der Wärme über die Öffnungen und im Sommer dringen 73 % der Wärme über die Öffnungen ein. Dennoch bleibt der vorherrschende Rahmen in Japan blankes Aluminium, ein hervorragender Wärmeleiter: Er überträgt die Kälte, trieft vor Kondenswasser, und sehr viele Wohnungen von vor 2000 haben noch immer nur Einfachverglasung.

Eine Frage der Gesundheit, nicht nur des Komforts

Ohne Zentralheizung heizen Sie einen Raum, während Flur, Toilette und Bad nahe der Außentemperatur bleiben. Der daraus entstehende Temperaturschock (hīto shokku, ヒートショック) ist ein dokumentiertes Problem der öffentlichen Gesundheit: Die Sterbestatistik des Gesundheitsministeriums verzeichnet 5.824 Todesfälle durch Ertrinken in der heimischen Badewanne im Jahr 2022, rund neun von zehn bei Menschen ab 65 Jahren, mit einem deutlichen Höhepunkt im Januar. Für Investoren steht hinter der menschlichen eine wirtschaftliche Realität: Ein eiskaltes Objekt sammelt in der Kurzzeitvermietung schlechte Bewertungen und lässt sich nur schwer weitervermieten.

Dannetsu-Dämmstufen und UA-Wert, erklärt

Die Leistung einer japanischen Wohnung wird über die dannetsu tō-seinō tōkyū (断熱等性能等級, Dämmleistungsstufe) abgelesen, eine Skala von 1 bis 7 (die Stufen 6 und 7 wurden 2022 geschaffen). Sie beruht auf dem UA-Wert (dem mittleren Wärmeverlustkoeffizienten der Hülle in W/m²·K): je niedriger die Zahl, desto besser gedämmt das Haus. Ein zweiter Indikator, ηAC, misst den sommerlichen solaren Wärmeeintrag.

Seit April 2025 verlangt das Gebäudeenergiegesetz (kenchikubutsu shōene-hō, 建築物省エネ法) von jedem Neubau mindestens Stufe 4. Die Regierung hat angekündigt, bis 2030 das ZEH-Niveau (Stufe 5) als Basis anzustreben. Mit anderen Worten: Die Messlatte steigt, und der gesamte ältere Bestand fällt dahinter zurück.

Die UA-Grenzwerte nach Klimazone

Japan ist in 8 Klimazonen (chiiki kubun, 地域-ku分) eingeteilt, von Hokkaidō (Zone 1) bis Okinawa (Zone 8). Diese Grenzwerte lohnt es sich zu merken:

Stufe	Zonen 1-2 (Hokkaido, nördliches Tohoku)	Zone 4 (Nagano, Hochland)	Zonen 5-6 (Tokio, Kyoto, Osaka, Nagoya, Fukuoka)	Zone 7 (südliches Kyushu)
Stufe 4 · gesetzliches Minimum für Neubau seit 2025	0,46	0,75	0,87	0,87
Stufe 5 · ZEH-Niveau	0,40	0,60	0,60	0,60
Stufe 6 · echter Ganzjahreskomfort	0,28	0,34	0,46	0,46
Stufe 7 · sehr hohe Leistung	0,20	0,23	0,26	0,26

Maximale UA-Werte in W/m²·K. Zone 8 (Okinawa) hat kein UA-Kriterium: Dort ist nur der sommerliche solare Wärmeeintrag geregelt. Ein ungedämmtes Haus der 1980er liegt dagegen unter Stufe 2, häufig ganz außerhalb der Skala.

Wie man die Stufe eines Bestandsobjekts herausfindet

• Das Wohnleistungs-Bewertungszertifikat (jūtaku seinō hyōkasho, jūtaku性能評価書): vor 2010 selten, aber entscheidend, wenn es existiert. Fragen Sie die Agentur ausdrücklich danach.
• Das BELS-Label, das an manchen neueren oder sanierten Häusern angebracht ist, gibt die Energieklasse an.
• Andernfalls leiten Sie es ab: Baujahr, Bauweise, Vorhandensein von Dämmung im Dachraum und unter dem Boden. Ein Objekt von vor 1992, an dem nie gearbeitet wurde, ist fast immer ungedämmt oder sehr schlecht gedämmt.

Nichts davon erscheint je in der gesetzlichen Aufklärungsurkunde (jūyō jikō setsumei): Niemand wird es Ihnen sagen, wenn Sie nicht fragen.

Die Dämmung vor dem Kauf beurteilen: die Checkliste für die Besichtigung

Zwanzig gut genutzte Minuten vor Ort sind mehr wert als jeder Kostenvoranschlag. Das prüfen wir systematisch bei einer naiken (naiken, Besichtigung), auch bei einer Fernbesichtigung per Video:

1. Baujahr. Vor 1981: auch die Erdbebensicherheit prüfen (der shin-taishin-Standard). Vor 1992: Dämmung ist fast sicher nicht vorhanden oder nur symbolisch.
2. Die Fensterrahmen. Blankes Aluminium (kalt beim Anfassen, Kondenswasser), Aluminium-Kunststoff-Verbund oder Kunststoff (jushi sasshi, 樹脂サッシ, PVC-Rahmen)? Einfach- oder Doppelverglasung? Eine doppelte Flammenspiegelung in der Scheibe verrät die Doppelverglasung.
3. Kondenswasser. Schwarze Flecken in nach Norden gerichteten Ecken, hinter Möbeln, am Wandfuß, auf den Tatami: Schimmel ist das sichtbare Symptom einer kalten Wand.
4. Der Dachraum. Öffnen Sie die Dachluke (tenjō uraguchi, 天井裏口): Gibt es Mineralwolle? Wie dick? Zusammengedrückt, verrutscht, feucht?
5. Der Kriechkeller (yukashita, 床下). Bodendämmung, Feuchtigkeit, nackte Erde und vor allem Anzeichen von Termiten (shiroari, シロアリ).
6. Das Bad. Ein gefliestes Bad alter Bauart ist ein umgekehrter Heizkörper; eine neuere Fertigbadzelle (yunitto basu, ユニットバス) ist gedämmt.
7. Zugluft. Fahren Sie mit der Hand am Fuß der Trennwände, um die Rahmen und an der Dachluke entlang: In einem älteren Haus zirkuliert die Luft frei zwischen Kriechkeller und Dach.
8. Ausrichtung und Verschattung. Eine freie Südfassade ändert im Winter alles; ebenso eine blinde Nordwand in Zone 4 oder 5.

Expertentipp: Besichtigen Sie wenn möglich zwischen Dezember und Februar, oder bitten Sie um eine gefilmte Besichtigung mit einem Infrarotthermometer auf Wände, Verglasung und Boden gerichtet. Der Unterschied zwischen Lufttemperatur und Oberflächentemperatur sagt Ihnen alles, was eine Papierakte nie sagen wird. Beginnen Sie am Eingang: Der Genkan mit seiner Aluminiumtür liegt oft 5 bis 8 °C unter dem Wohnzimmer. Unsere vollständige Kauf-Checkliste enthält diese Punkte.

Was eine nachträgliche Dämmung kostet, Posten für Posten

Hier die Größenordnungen auf dem japanischen Markt 2026, vor Förderung. Die Spannen variieren mit der Region, der Zugänglichkeit der Baustelle und dem Ausstattungsniveau; sie dienen dazu, ein Budget abzustecken, nicht dazu, einen Kostenvoranschlag zu ersetzen.

Posten	Spanne in Yen	≈ €	Komfortwirkung
Nur Verglasung ersetzt (Low-E-Doppelverglasung im bestehenden Rahmen)	40.000 – 150.000 / Scheibe	270 – 1.000 €	Mäßig
Zusätzliches Innenfenster (uchi-mado, 内窓, zweites Fenster innen)	60.000 – 200.000 / Öffnung	400 – 1.330 €	Sehr hoch
Kompletter Fenstertausch, sogenannte Cover-Methode	150.000 – 500.000 / Öffnung	1.000 – 3.330 €	Sehr hoch
Gedämmte Haustür	250.000 – 600.000	1.670 – 4.000 €	Mäßig
Dachraum- oder Dachdämmung	200.000 – 600.000	1.330 – 4.000 €	Hoch
Erdgeschossboden vom Kriechkeller aus gedämmt	200.000 – 600.000	1.330 – 4.000 €	Hoch
Wände, Hohlraumfüllung bei entfernten Trennwänden	1.000.000 – 3.000.000	6.700 – 20.000 €	Hoch
Gedämmte Fertigbadzelle (Komplettaustausch)	800.000 – 1.500.000	5.300 – 10.000 €	Hoch
Sanierung der gesamten Hülle (Außenwanddämmung inklusive)	2.000.000 – 7.000.000	13.300 – 46.700 €	Maximal

Die Reihenfolge, die pro Yen am meisten bringt

Priorität	Maßnahme	Warum
1	Fenster (Innenfenster zuerst)	Wärmeverlustquelle Nummer eins, am stärksten gefördert, keine Bauarbeiten an der Struktur und kein Auszug nötig
2	Dachraum / Dach	Wärme steigt nach oben; eine einfache Arbeit und günstig pro Quadratmeter
3	Erdgeschossboden plus Luftstromsperren	Beseitigt das Gefühl des eiskalten Bodens, vom Kriechkeller aus ohne Eingriff in die Räume
4	Wände	Wirksam, aber aufwendig: mit einer Innensanierung oder einer Erdbebenertüchtigung zusammenlegen

Wer macht die Arbeit? Ein örtlicher Bauunternehmer (kōmuten, kōmuten) ist oft günstiger und verfügbarer als eine große Sanierungskette, aber nicht alle sind bei den Förderprogrammen registriert: Prüfen Sie das vor der Unterschrift. Siehe unseren Leitfaden zum Finden von Architekt und Handwerkern in Japan und die detaillierten Budgets in Was die Sanierung einer Machiya oder Kominka kostet.

Finanzierung. Eine wichtige Erinnerung: Eine japanische Hypothek ist in der Praxis angestellten Einwohnern Japans vorbehalten. Ein nicht ansässiger Käufer finanziert den Kauf und die Arbeiten aus eigenem Kapital, das Dämmbudget muss also schon beim Angebot feststehen und darf nicht erst hinterher entdeckt werden.

Die Förderungen 2026: bis zu 1 Million Yen für Fenster

Das ist der blinde Fleck der meisten ausländischen Käufer: Japan fördert energetische Sanierungen kräftig, und Vermieter, auch Gesellschaften, sind förderberechtigt. Die Programme sind in einer einzigen Jahreskampagne gebündelt, der Jūtaku Shōene 2026 Campaign (jūtaku省エネ2026キャンペーン).

Das Fensterprogramm, mit Abstand das großzügigste

Das vom Umweltministerium getragene Programm für fortschrittliche Fenstersanierung (senshinteki mado renobe, 先進的窓リノベ2026jigyō) ist auf 1.000.000 Yen pro Wohnung gedeckelt (≈ 6.700 €), nach 2.000.000 Yen im Jahr 2025: Der Fördertopf wurde halbiert, ein Grund mehr, nicht zu warten. Beträge pro Öffnung, für Produkte der Klasse S (die leistungsstärkste Stufe):

Maßnahme (Klasse S)	Klein	Mittel	Groß	Sehr groß
Zusätzliches Innenfenster	22.000 Yen	34.000 Yen	52.000 Yen	76.000 Yen
Fenstertausch, Cover-Methode	60.000 Yen	92.000 Yen	124.000 Yen	156.000 Yen
Fenstertausch mit Ausbau des Rahmens	46.000 Yen	70.000 Yen	95.000 Yen	119.000 Yen
Nur Verglasung, pro Scheibe	7.000 Yen	23.000 Yen	35.000 Yen	53.000 Yen

Neu für 2026: Bei Innenfenstern wird nur noch Klasse S gefördert, Klasse A ist weggefallen. Die Arbeiten müssen am oder nach dem 28. November 2025 begonnen haben, die Anträge werden zwischen dem 31. März und dem 16. November 2026 gestellt (oder bis der Topf leer ist), und die Arbeiten müssen spätestens am 31. Dezember 2026 abgeschlossen sein. Der Mindestantrag beträgt 50.000 Yen pro Antrag. Am 24. Juli 2026 zeigte der offizielle Zähler 13 % des Topfes als gebunden.

Das Hüllenprogramm: Wände, Böden, Decken

Das Programm Mirai Eco Jūtaku 2026 (みらいエコjūtaku2026jigyō), getragen vom MLIT und Nachfolger des im Februar 2026 geschlossenen "Green Housing"-Programms, fördert Dämmarbeiten an der Hülle (Böden, Wände, Decken) zusätzlich zu den Öffnungen, für Wohnungen, die vor Ende 2016 gebaut wurden. Die Größenordnung der Obergrenze für Sanierungen liegt bei 1.000.000 Yen pro Wohnung, mit Antragsfenstern bis zum 31. Dezember 2026 oder bis zur Erschöpfung des Budgets.

Drei Regeln, die man vor der Unterschrift unter einen Kostenvoranschlag kennen muss

• Sie stellen den Antrag nie selbst. Nur ein beim Programm registriertes Unternehmen kann das tun, und es reicht die Förderung an Sie weiter, meist als Abzug auf der Schlussrechnung. Einen nicht registrierten Handwerker zu wählen heißt, auf das Geld zu verzichten.
• Die Arbeiten müssen nach dem Starttermin des Programms des laufenden Jahres beginnen. Eine zu früh begonnene Maßnahme lässt sich nicht nachträglich in einen Antrag hineinnehmen.
• Die Töpfe schließen nach dem Prinzip "wer zuerst kommt". In den Vorjahren waren manche Programmteile vor der offiziellen Frist geschlossen.

Hinzu kommen kommunale Förderungen: Viele Gemeinden legen ihre eigene Sanierungsförderung obendrauf, manchmal erhöht für die Übernahme eines leerstehenden Akiya oder für den dauerhaften Zuzug in die Gemeinde. Als nicht ansässiger Eigentümer planen Sie eine Kontaktperson vor Ort (eine Verwaltungsagentur oder einen Vertreter) und ein japanisches Bankkonto für die Auszahlungen ein.

Fallstudie: ein Haus von 1988 eine Stunde von Tokio dämmen

Ein 95 m² großes Holzhaus von 1988, also nach dem Erdbebenstandard von 1981, 55 Minuten mit dem Zug von Tokio, gekauft für 9.000.000 Yen (60.000 €). Erwerbsnebenkosten auf maximal 6 % gehalten, also rund 540.000 Yen (3.600 €). Zustand: durchgehend Einfachverglasung in Aluminiumrahmen, zusammengedrückte Mineralwolle im Dachraum, nichts unter dem Boden.

Posten	Betrag in Yen	≈ €
12 Low-E-Innenfenster (Klasse S)	1.150.000	7.700 €
Dachraumdämmung, 40 m²	380.000	2.500 €
Erdgeschossboden plus Luftstromsperren vom Kriechkeller aus	420.000	2.800 €
Gedämmte Haustür	350.000	2.300 €
Arbeiten gesamt	2.300.000	15.300 €
Geschätzte Fensterförderung (4 groß, 6 mittel, 2 klein)	− 456.000	− 3.000 €
Nettokosten nach Förderung	1.844.000	12.300 €

Gesamtkosten der Operation: 9.000.000 + 540.000 + 1.844.000 ≈ 11.384.000 Yen (≈ 76.000 €), also 20 % mehr als der Kaufpreis: eine Größenordnung, die man bei jedem Projekt mit ungedämmtem Altbestand von Anfang an einplanen sollte.

Was sich ändert

• Die Fenster hören auf, umgekehrte Heizkörper zu sein. Das morgendliche Kondenswasser verschwindet und mit ihm der Schimmel an Rahmen und Tatami: ein Wartungsposten weniger.
• Die Energierechnung sinkt deutlich, die von Fachleuten üblicherweise genannte Größenordnung liegt bei 20 bis 40 % für Heizen und Kühlen, je nach Umfang der Arbeiten und Nutzung des Hauses.
• Das Objekt wird ganzjährig vermietbar. Bei einer angenommenen Miete von 80.000 Yen im Monat (Stadt für Stadt zu prüfen) sind das 960.000 Yen im Jahr und eine Bruttorendite von rund 8,4 % auf die investierten 11,4 Millionen Yen. Testen Sie Ihr eigenes Szenario mit unserem Renditesimulator.
• In der Kurzzeitvermietung ist der Winter nicht mehr die Saison der Zwei-Sterne-Bewertungen: Mit 42,7 Millionen Besuchern im Jahr 2025 ist die Nachfrage das ganze Jahr da, sofern das Objekt im Januar erträglich ist. Siehe Airbnb-Rentabilität Stadt für Stadt.

Eine Erinnerung, die Missverständnisse vermeidet: Diese Arbeiten begründen, wie der Kauf selbst, kein Aufenthaltsrecht in Japan. Sie kaufen und sanieren als nicht ansässiger Ausländer frei; das Visum ist eine völlig getrennte Angelegenheit.

Kominka und Machiya: dämmen, ohne das Haus zu ruinieren

Bei einem traditionellen Haus ist die Logik umgekehrt: Das Gebäude ist darauf ausgelegt zu atmen. Lehmwände (tsuchikabe, 土壁) nehmen Feuchtigkeit auf und geben sie ab; Pfosten und Balken bleiben sichtbar (shinkabe, 真壁). Eine Dampfsperre an der falschen Stelle oder eine mit Mineralwolle vollgestopfte Lehmwand heißt, Wasser in der Wand einzuschließen: Kondensation im Bauteil, faulendes Holz, eine offene Einladung für Termiten. Viele heruntergekommene Machiya in Kyoto wurden durch schlecht konzipierte "moderne" Sanierungen ruiniert.

Die Strategie, die funktioniert

• Zuerst die Öffnungen behandeln: Ein unauffälliges Innenfenster hinter den shōji bewahrt das Erscheinungsbild des Raums und beseitigt zugleich die Zugluft.
• Von oben und von unten dämmen: Decke oder Dachunterseite, dann der Boden vom Kriechkeller aus. Das sind die beiden am wenigsten invasiven Arbeiten an einer alten Struktur.
• Die Lehmwände atmen lassen, oder nur kapillaraktive, diffusionsoffene Materialien (Holzfaser, Zellulose, Holzwolle) verwenden, eingebaut von jemandem, der das Thema wirklich versteht.
• Das Haus zonieren: zwei oder drei Wohnräume richtig dämmen (das Prinzip "Haus im Haus"), statt auf 150 m² alter Bausubstanz einem Neubaustandard nachzujagen.

In Kyoto kommt die Auflage des Stadtbilds hinzu: Von der Straße sichtbare Fassaden sind reglementiert, was Sie ganz natürlich zu Innenlösungen führt. Details Viertel für Viertel in unserem Leitfaden Kyoto Viertel für Viertel.

Die Fehler, die am meisten kosten

• Wände dämmen, ohne Luftstromsperren einzubauen (kiryū-dome, 気流止め) am Kopf und Fuß der Trennwände. In einem älteren Haus steigt die kalte Luft aus dem Kriechkeller innerhalb der Trennwände bis zum Dachraum: Ohne Sperren umgeht sie einfach die Dämmung, die Sie gerade bezahlt haben.
• Abdichten ohne zu lüften. Im Neubau ist seit 2003 eine kontinuierliche Lüftung Pflicht, und das aus gutem Grund: Ein luftdicht gemachtes Haus ohne organisierten Luftwechsel wird zu einem Haus mit Schimmel.
• Dämmen, bevor das Wasser geklärt ist. Dach, Regenrinnen, aufsteigende Feuchtigkeit und Termiten kommen alle vor der Dämmung. Nasse Dämmung dämmt nicht mehr und lässt verrotten, was sie berührt.
• Dämmung und Erdbebenertüchtigung trennen. Beide Arbeiten öffnen dieselben Wandaufbauten: Wer sie zusammen ausführt, spart sich das zweimalige Aufreißen.
• Auf "dämmende" Folien und Vorhänge setzen. Sie begrenzen die Abstrahlung, nicht den Wärmeverlust der Konstruktion. Das ist eine Notlösung für Mieter, keine Strategie für Eigentümer.
• Im August besichtigen. Ein Landhaus im August ist bezaubernd; dasselbe Haus im Januar, ohne Dämmung, ist unbewohnbar. Lassen Sie sein Winterverhalten prüfen.
• Einen Handwerker beauftragen, der nicht beim Förderprogramm registriert ist, oder schlimmer, selbst Hand anlegen: Das sind mehrere hunderttausend Yen verschenkte Förderung.
• Zu viel in ein Objekt investieren, das Sie weiterverkaufen wollen. In Japan verliert das Gebäude gegenüber dem Grundstück schnell an Wert: siehe warum ein japanisches Haus an Wert verliert. Dämmung rechnet sich durch Nutzung und Mietrendite, selten allein durch den Wertzuwachs.

Fazit: der Hebel mit der höchsten Rendite in der japanischen Sanierung

Japans Wohnungsbestand hinkt bei der Dämmung hinterher, und genau das schafft die Gelegenheit: Wer das Dämmbudget schon ins Angebot einbaut, bekommt am Ende ein komfortables, gesundes Objekt, das sich ganzjährig vermieten lässt, in einem Land, in dem die Regeln für Neubauten endlich verschärft wurden. Die Fenster bleiben der erste Posten, in den man investiert, der Staat erstattet bis Ende 2026 einen nennenswerten Teil davon, und das Ganze spielt in einer völlig anderen Liga als die Kosten eines Eingriffs in die Tragstruktur.

Zum Weiterlesen: Unser vollständiger Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan beschreibt die Schritte und die Kosten, unsere Akiya-Auswahl zeigt echte Objekte mit ihrem Baujahr, und unsere begleiteten Projekte illustrieren tatsächlich ausgegebene Sanierungsbudgets. Wenn Sie ein Objekt vor dem Angebot unter diesem Blickwinkel prüfen lassen möchten, schildern Sie uns Ihr Vorhaben über die Käuferbegleitung von immoJapon.

Häufige Fragen

Sind japanische Häuser wirklich so schlecht gedämmt?

Ja, statistisch gesehen. Von rund 50 Millionen Wohnungen erfüllen nach Schätzung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus nur 13 % den Energiestandard von 2016, und rund 29 % haben überhaupt keine Dämmung. Die Dämmpflicht gilt für Neubauten erst seit April 2025: Alles, was davor gebaut wurde, blieb dem Ermessen des Bauunternehmens überlassen.

Kann ein ausländischer Eigentümer die Förderungen für energetische Sanierung beantragen?

Die Programme richten sich an den Eigentümer der Wohnung, Vermieter und Gesellschaften eingeschlossen, ohne Bedingung an die Staatsangehörigkeit. Die Einschränkung ist verfahrenstechnisch: Der Antrag wird von einem beim Programm registrierten Unternehmen gestellt, nie von der Privatperson, und die Auszahlung läuft über dieses Unternehmen. Planen Sie eine Kontaktperson vor Ort und ein japanisches Bankkonto ein.

Was kostet es, ein 100 m² großes japanisches Haus zu dämmen?

Ein gezieltes, wirksames Paket (Innenfenster, Dachraum, Erdgeschossboden, Haustür) liegt üblicherweise zwischen 2 und 3 Millionen Yen (13.000 bis 20.000 €) vor Förderung. Eine vollständige Sanierung der Hülle, Wände und Außendämmung inklusive, übersteigt häufig 5 Millionen Yen (33.000 €).

Sollte die Dämmung vor oder nach der Erdbebenertüchtigung kommen?

Beides zugleich, wann immer das möglich ist. Eine Struktur zu ertüchtigen und Wände zu dämmen bedeutet beide Male, dieselben Aufbauten zu öffnen: Wer die beiden Arbeiten kombiniert, vermeidet es, das Aufreißen und das Wiederherstellen der Innenoberflächen zweimal zu bezahlen.

Reichen zweite Innenfenster allein aus?

Sie machen aus einem Haus kein Niedrigenergiegebäude, aber sie bieten das beste Verhältnis von Ergebnis zu Preis auf dem japanischen Markt: Die Öffnungen verursachen den Großteil der winterlichen Wärmeverluste, der Einbau dauert wenige Stunden pro Raum ohne Bauarbeiten, und sie sind 2026 der am stärksten geförderte Posten.

Steigert eine Dämmung den Wiederverkaufswert in Japan?

Nur mäßig. Der japanische Markt bewertet vor allem das Grundstück und schreibt das Gebäude schnell ab. Die Dämmung zahlt sich zuerst durch die Nutzung aus, durch niedrigere Rechnungen und durch die Vermietung: Ein komfortables Objekt vermietet sich schneller, teurer und bekommt in der Kurzzeitvermietung bessere Bewertungen.

Lässt sich eine Kominka dämmen, ohne sie zu verderben?

Ja, sofern Sie die Bauphysik eines alten Gebäudes respektieren: an den Öffnungen, der Decke und dem Boden arbeiten, die Lehmwände atmen lassen oder nur diffusionsoffene Materialien verwenden, und die Leistung auf zwei oder drei Wohnräume konzentrieren statt auf das ganze Haus.

Welche Dämmstufe sollte man für die Kurzzeitvermietung anstreben?

Die gesetzliche Neubaustufe (Stufe 4) in den bewohnten Räumen zu erreichen ist bei Altbestand ein realistisches Ziel, und das ZEH-Niveau (Stufe 5) ist ein ausgezeichneter Standard, wenn das Budget es erlaubt. Am wichtigsten ist, dass kein Raum, den ein Gast betreten kann, Bad eingeschlossen, im Januar eiskalt ist.