1981: die Reform des kenchiku kijun-hō, die alles verändert hat
Am 1. Juni 1981 hat Japan sein Bauordnungsgesetz (kenchiku kijun-hō, kenchiku kijun hō, kenchiku kijun-hō) von Grund auf überarbeitet. Die Reform führte die neue Erdbebennorm, shin-taishin kijun (新taishin kijun) ein, im Gegensatz zur alten Norm, kyū-taishin (旧taishin kijun, alte Erdbebennorm), die davor galt.
Der Unterschied ist nicht kosmetisch, er ist struktureller Natur:
- kyū-taishin (vor dem 1. Juni 1981): Ziel = ein mittleres Beben von etwa shindo5 ohne größere Schäden überstehen. Das Verhalten bei einem schweren Erdbeben ist nicht garantiert.
- shin-taishin (ab dem 1. Juni 1981): Ziel = bei einem schweren Erdbeben von etwa shindo6kyō bis 7 nicht einzustürzen, um Menschenleben zu schützen, und nach einem mittleren Beben reparierbar zu bleiben.
Diese Schwelle von 1981 ist der erste Reflex erfahrener Käufer: Sie bestimmt Sicherheit, Versicherung, Finanzierung und Wiederverkauf. Wir berücksichtigen sie in jeder Objektanalyse, zusammen mit den Naturgefahren und der Hazard Map.
Das Datum prüfen: kenchiku kakunin, nicht nur chikunensū
Ein klassischer Fehler: nur auf das im Exposé angegebene Baujahr (chikunensū, chikunensū, chikunensū) zu schauen. Rechtlich zählt das Datum der Baugenehmigung: kenchiku kakunin (kenchiku kakunin, kenchiku kakunin), nicht das Datum der Fertigstellung.
Ein 1982 oder 1983 fertiggestelltes Gebäude kann seine kenchiku kakunin durchaus vor dem 1. Juni 1981 erhalten haben: Es ist dann kyū-taishin, trotz eines beruhigenden Fertigstellungsdatums. Bei großen Gebäuden können zwischen Genehmigung und Übergabe ein bis zwei Jahre liegen.
So prüfen Sie es konkret
- Fordern Sie die Genehmigungsurkunde (kenchiku kakunin-zumishō) oder die Schlussabnahmebescheinigung (kensa-zumishō) an.
- Sehen Sie das Grundbuch (tōki) und die Objektunterlagen durch.
- Lassen Sie das Datum der kenchiku kakunin in der jūyō jikō setsumei (jūyō jikō setsumei) festhalten, der gesetzlichen Aufklärung vor Vertragsschluss.
In der Praxis gilt eine Sicherheitsregel: Wer beim shin-taishin ruhig schlafen will, sucht eine Immobilie, deren Genehmigung nach dem 1. Juni 1981 liegt; bei Eigentumswohnungen (mansion) verschaffen sich viele Käufer einen Puffer und zielen auf Gebäude, die ab 1983 oder 1984 übergeben wurden.
Begutachten und verstärken: taishin shindan und taishin hokyō
Eine kyū-taishin-Immobilie ist nicht automatisch zu meiden: Viele wurden verstärkt, und eine sauber ausgeführte Ertüchtigung schützt die Bewohner und schafft zugleich Wert.
Das Erdbebengutachten (taishin shindan)
Die taishin shindan (taishin shindan, Erdbebengutachten) ist eine Prüfung durch einen zugelassenen Architekten (kenchikushi), der die tatsächliche Widerstandsfähigkeit des Gebäudes bewertet und einen Kennwert vergibt (bei Beton den Is-Wert). Sie zeigt, ob die Immobilie das Niveau des shin-taishin erreicht und was dafür zu tun wäre.
Die Verstärkung (taishin hokyō)
Die taishin hokyō (taishin hokyō, Erdbebenertüchtigung) umfasst die Ertüchtigungsarbeiten: Aussteifungen, Verstärkung von Wänden und Fundamenten, Verankerungen. Bei einem alten Holzhaus geht das oft mit einer umfassenden Sanierung einher: Die Kosten schlüsseln wir in unserem Artikel zu den Sanierungskosten einer machiya (machiya) oder kominka (kominka) auf.
Für die taishin shindan und die taishin hokyō von kyū-taishin-Objekten gibt es häufig kommunale Zuschüsse: Fragen Sie beim Rathaus (shiyakusho) des Standorts nach, das kann die Rechnung deutlich senken.
kyū-taishin, shin-taishin und 2000: die Tabelle zum Merken
Die Norm erlebte im Jahr 2000 eine zweite große Revision (2000年kijun), speziell für Holzhäuser (mokuzō), nach dem Erdbeben von Kobe (1995): stärkere Verankerungen, klarere Vorgaben zur Verteilung der tragenden Wände, Baugrunduntersuchung. Für ein freistehendes Holzhaus ist diese Schwelle von 2000 fast ebenso wichtig wie die von 1981.
| Standard | Zeitraum (Genehmigung kenchiku kakunin) | Bemessungsbeben | Kernpunkt |
|---|---|---|---|
| kyū-taishinkijun | Vor dem 1. Juni 1981 | ≈ shindo5 (mittel) | Einsturz bei schwerem Beben möglich; Gutachten empfohlen |
| shin-taishinkijun | Ab dem 1. Juni 1981 | ≈ shindo6kyō–7 (schwer) | Ziel ist der Nichteinsturz; Referenzstandard |
| 2000年kijun (Holz) | Ab Juni 2000 | ≈ shindo6kyō–7, Holz verstärkt | Verankerungen + Wandverteilung; ideal für ein Holzhaus |
Merkhilfe: 1981 für alle Gebäude, 2000 zusätzlich für Holz. Gleichen Sie dieses Kriterium immer mit der tatsächlichen Risikolage auf der Gefahrenkarte (Hazard Map) ab.
Konkrete Folgen: jishin hoken, Finanzierung und Preisabschlag
Die Norm von 1981 betrifft nicht nur die Sicherheit: Sie hat unmittelbare finanzielle Folgen.
Erdbebenversicherung (jishin hoken)
Die Erdbebenversicherung (jishin hoken, jishin hoken) gewährt Prämienrabatte je nach Erdbebensicherheit: Eine shin-taishin-Immobilie, ein verstärktes Gebäude oder ein durch ein Gutachten bescheinigtes Objekt erhält bessere Konditionen als ein nicht verstärktes kyū-taishin.
Finanzierung
Für Käufer, die überhaupt einen Kredit bekommen können (zur Erinnerung: eine japanische Hypothek gibt es praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen UND dort angestellt sind, alle anderen kaufen bar), ist eine kyū-taishin-Immobilie oft schwerer zu finanzieren (kürzere Laufzeit, Abschlag der Bank).
Preisabschlag … und Chance
Eine kyū-taishin-Immobilie ist in der Regel günstiger: Das ist ein Risiko, aber auch eine Chance für alle, die die Verstärkung einplanen. Häufig ist das bei akiya (akiya, leerstehende Häuser) der Fall: Der niedrige Preis kann eine taishin hokyō auffangen, sofern die Lage stimmt (Bahnhof in 20 bis 30 Minuten, Geschäfte in der Nähe).
Häufige Fehler
- Dem chikunensū vertrauen statt dem Datum der kenchiku kakunin.
- Ein kyū-taishin kaufen, ohne die taishin hokyō vorher beziffern zu lassen.
- Bei einem Holzhaus die Schwelle von 2000 vergessen.
- Den Zusammenhang mit der Hazard Map und dem Baugrund übersehen.
Kurz gefasst: 1981, der erste Filter für einen sicheren Kauf
Die Erdbebennorm von 1981 (shin-taishinkijun) ist der erste Filter jedes Immobilienkaufs in Japan: Sie trennt Gebäude, die bei einem schweren Beben (shindo6kyō–7) nicht einstürzen sollen, von älteren Bauten, die nur für ein mittleres Beben (shindo5) ausgelegt sind. Prüfen Sie das Datum über die kenchiku kakunin, nicht über den chikunensū; bei einem Holzhaus kommt die Schwelle von 2000 hinzu.
Ein kyū-taishin ist kein Ausschlusskriterium: sauber begutachtet (taishin shindan), verstärkt (taishin hokyō), zu einem abgeschlagenen Preis und in guter Lage kann daraus ein sehr gutes Geschäft werden. Der vollständige Kaufratgeber ordnet dieses Kriterium in die Due Diligence ein; echte Objekte finden Sie in unserer Objektauswahl. Wenn Sie all das begutachten, beziffern und absichern lassen möchten, lernen Sie unsere persönliche Kaufbegleitung kennen.
Häufige Fragen
Was ist die japanische Erdbebennorm von 1981 (Shin-Taishin)?
Es ist die Revision des kenchiku kijun-hō, die am 1. Juni 1981 in Kraft trat und die neue Erdbebennorm (新taishin kijun) eingeführt hat. Ein nach diesem Datum geplantes Gebäude muss ein schweres Erdbeben (shindo6kyō bis 7) überstehen, ohne einzustürzen, während der alte Standard (kyū-taishin) nur auf ein mittleres Beben (shindo5) abzielte.
Woran erkenne ich, ob eine Immobilie kyū-taishin oder shin-taishin ist?
Verlassen Sie sich nicht auf das Baujahr (chikunensū): Entscheidend ist das Datum der Baugenehmigung (kenchiku kakunin). Ein 1982 oder 1983 übergebenes Gebäude kann eine Genehmigung von vor dem 1. Juni 1981 haben und ist damit kyū-taishin. Fordern Sie die Urkunde kenchiku kakunin-zumishō an und lassen Sie das Datum in der jūyō jikō setsumei (jūyō jikō setsumei) festhalten.
Sollte man vom Kauf einer kyū-taishin-Immobilie absehen?
Nicht unbedingt. Ein kyū-taishin kann begutachtet (taishin shindan) und verstärkt (taishin hokyō) werden; es ist günstiger, was Budget für die Ertüchtigung lässt. Bei guter Lage ist es sogar eine Chance. Lassen Sie die Verstärkung immer vor dem Kauf beziffern und prüfen Sie die kommunalen Zuschüsse.
Was ist der Unterschied zwischen der Norm von 1981 und der von 2000?
1981 (shin-taishin) gilt für alle Gebäude. Im Jahr 2000 (2000年kijun) hat eine zweite Revision nach dem Erdbeben von Kobe gezielt die Holzhäuser (mokuzō) verstärkt: Verankerungen, Verteilung der tragenden Wände, Baugrunduntersuchung. Für ein freistehendes Holzhaus ist eine Genehmigung nach 2000 ein echtes Plus.
Beeinflusst die Norm von 1981 Erdbebenversicherung und Finanzierung?
Ja. Eine shin-taishin-Immobilie oder ein verstärktes Gebäude erhält niedrigere Prämien der Erdbebenversicherung (jishin hoken). Bei der Finanzierung ist ein kyū-taishin oft schwerer zu finanzieren (kürzere Laufzeit, Abschlag), wobei eine japanische Hypothek ohnehin nur Personen offensteht, die in Japan wohnen und dort angestellt sind; alle anderen kaufen bar.
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