Was ein günstiges Haus in Japan in dieser Preisklasse wirklich ist
Unter 50 000 € dominieren ländliche Bauernhäuser (Kominka) und Häuser in Kleinstädten das Angebot: altes Holz, oft vor der Erdbebennorm von 1981 gebaut, manchmal seit Jahren leer. Vier Dinge vor jedem Angebot prüfen: Tragwerk und Termiten (shiroari), Feuchtigkeit, Zugang (Auto, Bahnhof) und ob das Grundstück einen Neubau erlaubt. Die Kaufnebenkosten bleiben bei höchstens 6 %; ohne Wohnsitz in Japan wird bar gekauft.
Wo suchen
Die bestbestückten Präfekturen unseres Katalogs in dieser Preisklasse: Wakayama (der größte Bestand der Website), Chiba eine Stunde von Tokio, Shizuoka rund um Atami und die Izu-Halbinsel.
Drei Dinge stehen nicht in der Anzeige: wie sich der Preis zu den erfassten Verkäufen in der Umgebung verhält, was Baunutzung und Naturgefahrenkarten zum Grundstück sagen, und was das Haus netto abwirft, wenn Sanierung, Steuern und Verwaltung abgezogen sind. Jede Objektseite enthält diese Analyse für Premium-Mitglieder. Und wer Suche, Verhandlung und Beurkundung abgeben möchte: dafür gibt es die Begleitung.
Häufige Fragen
Darf ein Ausländer in dieser Preisklasse kaufen?
Ja: dieselben Rechte wie ein japanischer Staatsbürger, keine Vorabgenehmigung, und der Kauf ist möglich, ohne in Japan zu leben. Ein Haus zu besitzen verleiht aber kein Aufenthaltsrecht: Das Visum ist ein eigenes Thema.
Warum sind diese Häuser so billig?
Landflucht, geerbte Häuser ohne Abnehmer, alte Gebäude mit Sanierungsbedarf: Das Angebot übersteigt die lokale Nachfrage bei weitem. Der Preis spiegelt Zustand und Lage wider, kein Betrug; der Wert ist Haus für Haus zu beurteilen.
Welches Gesamtbudget sollte ich einplanen?
Kaufpreis + Nebenkosten von höchstens 6 % + Restaurierung. Bei traditionellem Holzbau kostet die Sanierung oft 1 000 bis 3 000 €/m²: Ein Haus für 30 000 € kann insgesamt ein Projekt von 80 000 bis 150 000 € werden. Jede immoJapon-Anzeige plant diese Arbeiten in ihrer Schätzung ein.