Ein Haus in Japan kaufen, von A bis Z

Drei Gründe, in Japan zu kaufen

• Erschwingliche Preise: außerhalb der Stadtzentren bleibt der Preis pro m² weit unter Paris, London oder München; Häuser gibt es ab wenigen Millionen Yen.
• Eigentum auf Lebenszeit: Sie besitzen 100 % des Grundstücks UND des Gebäudes (Volleigentum), ohne Pacht und ohne zeitliche Grenze, mit denselben Rechten wie ein japanischer Käufer.
• Hohe Rendite: in der Kurzzeitvermietung kann ein gut gelegener guter Kauf bis zu ~20 % netto anpeilen (siehe unsere Projekte Uguisuan und Kinari Stay).

Wo man Anzeigen durchsucht

Die großen japanischen Portale (auf Japanisch), um ein Gefühl für den Markt zu bekommen: SUUMO, at home, Akiya Bank (günstige Leerstände) und Rakumachi (bereits vermietet). Meiden Sie englische Zwischenhändlerportale: kontaktieren Sie den Verkäufer (fast immer seine Agentur, sehr professionell), formulieren Sie Ihre Fragen mit Hilfe einer KI und fragen Sie nach der genauen Adresse, dem Zustand der Immobilie und der Aufschlüsselung der Einnahmen.

Kein Golden Visa

Japan kennt kein Programm für Aufenthalt durch Immobilieninvestition. Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Gebäudes verleiht weder Visum noch Aufenthaltsstatus. Alle japanischen Visa sind „tätigkeitsbezogen“: Sie müssen studieren, arbeiten oder ein echtes Unternehmen führen. Immobilieneigentum ist ein privates Vermögen, keine wirtschaftliche Tätigkeit.

Und das Business-Manager-Visum?

• Seit dem 16. Oktober 2025 sind seine Bedingungen deutlich strenger: Mindestkapital von 30 Mio. ¥ (≈ 185 000 €), ein Vollzeitangestellter, ein von einem zertifizierten Fachmann geprüfter Businessplan, ein eigenes Büro.
• Mietobjekte halten und Miete kassieren reicht NICHT: Sie brauchen ein echtes Unternehmen, das Sie in Japan führen (siehe die Karte „Investorenvisum“).
• Um in Ihrer Immobilie zu wohnen, ohne ein Unternehmen zu führen, brauchen Sie ein eigenes Visum: Arbeit, Ehepartner, HSP, Studium …
• Gute Nachricht: Sie können kaufen und Nichtansässiger bleiben, dann als Tourist besuchen.

Was das Ryokan-Gewerbegesetz sagt: die Kategorie „einfache Beherbergung“

Das Ryokan-Gewerbegesetz (Hotelgesetz von 1948, reformiert im Juni 2018) kennt drei Regime: Ryokan-/Hotelgewerbe, kan'i shukusho und Pensionsgewerbe. Kan'i shukusho (wörtlich „einfache Beherbergung“) erfasst Einrichtungen mit geteilten Schlafbereichen: Gästehäuser, Hostels, Schlafsäle, Kapselhotels. Es ist eine Lizenz (kyoka), die über das Gesundheitsamt erteilt wird, keine bloße Anmeldung wie Minpaku. Ihre zwei entscheidenden Vorteile: keine Obergrenze der Nächte (365 im Jahr gegenüber 180 bei Minpaku) und keine Mindestzahl an Zimmern. Deshalb wird die überwältigende Mehrheit der japanischen Gästehäuser unter diesem Status betrieben.

Worauf achten: bestehende Lizenz oder Neuantrag, Übernahme inuki (居抜き)

Zwei Wege: eine bereits als kan'i shukusho (簡易宿所, 365 Nächte/Jahr) lizenzierte Immobilie kaufen oder die Lizenz selbst beantragen. Seit der Reform des Hotelgewerbegesetzes (旅館業法 (ryokan gyōhō)) vom 13. Dezember 2023 kann der Käufer bei einer Geschäftsübertragung (事業譲渡 (jigyō jōto)) die bestehende Lizenz durch eine vorherige Genehmigung der Präfektur übernehmen (承継承認 (shōkei shōnin)): kein zwingender Neuantrag mehr. Zielen Sie auf Übernahmen inuki (居抜き) (Wände, Möbel, Lizenz und Buchungshistorie) auf Rakumachi, Tranbi oder HOME'S: sofortiger Start, prüfbare Einnahmen. Prüfen Sie zuerst die Zonierung (用途地域 (yōto chiiki)): die Lizenz ist in reinen Wohngebieten (低層・中高層住居専用, 田園住居) und Industriegebieten (工業・工業専用) unmöglich.

Fläche, Hygiene, Rezeption: die harten Anforderungen

Fläche: mindestens 33 m², seit April 2016 gelockert auf 3,3 m² × Kapazität, wenn Sie höchstens 10 Gäste beherbergen; ein Machiya von 40 m² kann so 6 bis 8 Personen aufnehmen. Hygiene: „ausreichend“ Toiletten und Waschbecken, Bad oder Dusche Pflicht (manche kommunalen Verordnungen legen genaue Verhältnisse fest). Eine physische Rezeption (genkan choba) ist seit 2018 nicht mehr Pflicht, wenn ein gleichwertiges System besteht (Video-/ICT-Check-in mit Identitätsprüfung der Gäste) und ein Verwalter im Notfall in etwa 10 Minuten reagieren kann. Prüfen Sie immer die kommunale Verordnung: manche Städte verlangen weiterhin 33 m² oder einen physischen Empfang.

Brandschutz (消防法 (shōbōhō)): der entscheidende Kostenposten

Ein kan'i shukusho wird nach dem Brandschutzgesetz als (5)-i eingestuft: automatische Brandmeldeanlage Pflicht, unabhängig von der Größe (eine drahtlose Version für „kleine Einrichtungen“ ist unter 300 m² zulässig), beleuchtete Fluchtwegleuchten (yudoto), gewerbliche Feuerlöscher ab 150 m² (kommunale Verordnungen können die Schwelle senken), zertifiziert schwer entflammbare Vorhänge und Teppiche. Rechnen Sie mit etwa 300 000 ¥ Ausstattung für ein Einfamilienhaus. Die Abnahme durch die Feuerwehr ergibt die Brandschutz-Konformitätsbescheinigung (shobo horei tekigo tsuchisho), ein Dokument, das das Gesundheitsamt verlangt: keine Bescheinigung, keine Lizenz. Beziffern Sie diesen Posten vor dem Kauf der Immobilie, nie danach.

Zonierung (用途地域 (yōto chiiki)) und das Verfahren beim Gesundheitsamt

Nach dem Baustandardgesetz gilt ein kan'i shukusho als „Hotel/Ryokan“: erlaubt in Gewerbe-, Nachbarschaftsgewerbe-, Quasi-Wohn-, Wohngebieten der Kategorie 2, Wohngebieten der Kategorie 1 (≤ 3 000 m²) und Quasi-Industriegebieten; verboten in den vier reinen Wohngebieten (niedrig- und mittel-/hochgeschossig) und Industriegebieten, anders als Minpaku, das fast überall funktioniert. Prüfen Sie die Zonierung vor der Unterschrift. Verfahren: Vorabgespräch mit Gesundheitsamt, Feuerwehr und Planungsamt, Antragsakte (Pläne, Brandschutzbescheinigung), Begehung vor Ort, Lizenz etwa einen Monat nach vollständiger Einreichung, in der Praxis 2 bis 4 Monate. Gebühr: ≈ 52 000 ¥ in Kyoto (22 000 bis 35 000 ¥ andernorts); unter 200 m² keine förmliche Nutzungsänderung (Schwelle 2019 angehoben).

Kyoto, Osaka, Tokio: drei sehr unterschiedliche Regime

Kyoto ist am strengsten: Minpaku ist in Wohngebieten auf etwa 60 Tage begrenzt (15. Januar bis 16. März), die Lizenz kan'i shukusho ist also DER Weg, mit einem Verwalter im Umkreis von 800 m / 10 Gehminuten (höchstens 5 Betriebe pro Person) und einer Sonderregelung für zertifizierte Machiya. Osaka: Tokku Minpaku (mindestens 2 Nächte, 365 Tage/Jahr) ist seit dem 29. Mai 2026 für Neuanträge geschlossen; gehen Sie stattdessen über das Hotelgewerbegesetz. Tokio: Zusatzregeln je Bezirk (上乗せ規制); Gewerbegebiete sind am einfachsten. Überall verlangt ein von einem Nichtansässigen betriebenes Minpaku eine registrierte Verwaltungsgesellschaft (住宅宿泊管理業者 (jūtaku shukuhaku kanri gyōsha)).

Realistische Wirtschaftlichkeit 2025: ADR, Auslastung, Rendite

2025 war ein Rekordjahr: 42,7 Mio. Besucher, Hotel-ADR +10,8 %, RevPAR +15 % über neun Monate, Auslastung +3,2 Punkte. In Kyoto liegt die Hotelauslastung im Jahresmittel bei etwa 80 %, mit Spitzen von 85 bis 88 %. Ein typisches Gästehaus: Schlafsaalbetten 3 000 bis 5 000 ¥, Privatzimmer 8 000 bis 15 000 ¥, realistische Auslastung 65 bis 80 % in Touristenstädten. Bei einem Machiya für 40 bis 60 Mio. ¥ (Barkauf, Nebenkosten ≤ 6 %) können 8 bis 12 gut geführte Zimmer eine zweistellige Bruttorendite anpeilen, sofern Sie OTA-Provisionen (~15 %), Reinigung und Verwaltung (15 bis 20 % der Einnahmen) einplanen.

Schritt für Schritt, von A bis Z (3 bis 6 Monate)

1) Auswahl und Prüfungen: Zonierung (用途地域 (yōto chiiki)), Gefahrenkarte, 検査済証 (kensazumishō), Gültigkeit der Lizenz. 2) Vorabgespräch mit dem Gesundheitsamt (保健所 (hokensho)) und der Feuerwehr (消防署 (shōbōsho)) VOR der Unterschrift. 3) Kauf: Angebot, Aufklärung (重要事項説明 (jūyō jikō setsumei)), Kaufvertrag, Nebenkosten ≤ 6 %, bar als Nichtansässiger. 4) Lizenzübernahme über 承継承認 (Geschäftsübertragung) oder Neuantrag (2 bis 3 Monate). 5) Anpassungsarbeiten + Erhalt der 消防法 (shōbōhō)令適合通知書 (shōbō hōrei tekigō tsūchisho). 6) Eröffnung; nach einer Übernahme prüfen die Behörden innerhalb von 6 Monaten mindestens einmal. Rechnen Sie mit 3 bis 6 Monaten vom Angebot bis zum ersten Gast.

Echte Anzeige zum Verkauf (Juli 2026): Nishijin Machiya Guesthouse

Veröffentlicht am 17. Juli 2026 von Heritage Homes Japan: ein Machiya von etwa 1890 in Nishijin (Kamigyo-ku, Kyoto), 58,39 m² Wohnfläche, vollständig renoviert und bereits als Gästehaus lizenziert, seit den Arbeiten nie betrieben. Preis: 31 000 000 ¥, von der Agentur als günstigstes Gästehaus Kyotos angeboten. Eine schlüsselfertige Übernahme wie aus dem Lehrbuch: die Lizenz besteht, die Historie ist sauber, es bleibt nur zu eröffnen. Anzeige ansehen (24 Fotos, Karte) · alle Gästehäuser zum Verkauf.

Wo man bereits lizenzierte Immobilien findet

Die Spezialagenturen Kyotos drucken die Lizenz schwarz auf weiß: Arrows International Realty listet seine Machiya-Gästehäuser mit dem Vermerk „Simple Lodging License“ und dem Ausstellungsdatum (eigene Kategorien Machiya Guesthouse, Minpaku/Airbnb und Hotel/Inn, lizenzierte Machiya-Hotels für 250 bis 318 Mio. ¥ im Juli 2026), und Heritage Homes Japan kennzeichnet seine Gästehäuser als „fully licensed“. Diese Anzeigen landen jeden Tag auf unserem Hub: lizenzierte Immobilien zum Verkauf ansehen.

Eine Anmeldung, keine Lizenz, aber höchstens 180 Nächte

Minpaku fällt unter das Gesetz über private Beherbergung (住宅宿泊事業法 (jūtaku shukuhaku jigyōhō), 2018): eine einfache Anmeldung (届出 (todokede)) bei der Präfektur genügt, ohne Hotellizenz. Der große Kompromiss: höchstens 180 vermietete Nächte pro Jahr, gezählt vom 1. April mittags bis zum 1. April des Folgejahres mittags. Die Immobilie muss eine bewohnbare „Wohnung“ bleiben: Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder eine zur Vermietung angebotene Einheit. Bei 180 Nächten ist die Auslastung bei 49 % gedeckelt: bei gleichen Nachtpreisen halbiert sich Ihre Rendite mechanisch gegenüber einer Lizenz kan'i shukusho (簡易宿所), die 365 Nächte im Jahr laufen kann.

Nichtansässige Eigentümer: ein lizenzierter Verwalter ist Pflicht

Jede natürliche oder juristische Person, japanisch oder ausländisch, kann eine Minpaku-Anmeldung einreichen: kein Visum, kein Wohnsitz nötig. Sobald der Gastgeber während der Aufenthalte aber nicht vor Ort wohnt (家主不在型 (yanushi fuzai-gata), „abwesender Gastgeber“), verlangt das Gesetz die Übertragung des Betriebs an einen 住宅宿泊管理業者 (jūtaku shukuhaku kanri gyōsha), einen beim MLIT registrierten professionellen Verwalter: Schlüsselübergabe, Gästeregister, Reinigung, Nachbarschaftsbeschwerden. Ein im Ausland ansässiger Investor ist damit automatisch betroffen: dieser nicht verhandelbare Verwaltungsposten gehört vor dem Kauf in den Businessplan, neben den Kaufnebenkosten (≤ 6 %).

Kyoto: 60 Tage im Jahr in Wohngebieten

Kyoto setzt die härtesten örtlichen Regeln Japans durch. In reinen Wohngebieten (住居専用地域) ist Minpaku nur vom 15. Januar mittags bis zum 16. März mittags erlaubt, etwa 60 Tage, mitten in der Winter-Nebensaison. Dazu kommt die „Eilregel“ (駆けつけ要件 (kaketsuke yōken)): bei jedem abwesenden Gastgeber ein Verwalter im Umkreis von etwa 800 m, der die Immobilie in 10 Minuten erreichen kann, ausgeweitet sogar auf Immobilien mit Lizenz nach dem Ryokan-Gewerbegesetz. Seit April 2026 hat die Stadt ihr Team verstärkt und die unangekündigten Kontrollen ausgeweitet. In Kyoto zielen Sie auf eine Lizenz kan'i shukusho (簡易宿所), nicht auf Minpaku. Bemerkenswerte Ausnahme: als 認定京町家 (nintei kyōmachiya) zertifizierte Machiya genießen ein breiteres Betriebsfenster über den Winter hinaus.

Tokku Minpaku (特区民泊 (tokku minpaku)): Osakas Ausnahme, jetzt für Neueinsteiger geschlossen

Das Sonderregime der nationalen Strategiezonen bot Osaka das Beste aus beiden Welten: keine 180-Nächte-Grenze (Betrieb an 365 Tagen), im Gegenzug ein Mindestaufenthalt von 2 Nächten/3 Tagen, Zimmer von mindestens 25 m² und fremdsprachiger Gästeservice. Die überwältigende Mehrheit der rund 7 100 im Sommer 2025 erfassten Tokku Minpaku Japans (94 % in Osaka) konzentriert sich dort. Doch die Stadt hat das Fenster geschlossen: seit dem 29. Mai 2026 keine neuen Zertifizierungen oder Verlängerungen. Vorsicht beim Wiederverkauf: die Zertifizierung 特区民泊 (tokku minpaku) hängt am Betreiber, nicht an den Wänden; die Übernahme einer zertifizierten Einrichtung verlangt ein neues Verfahren, in Osaka jetzt unmöglich. Für einen Betrieb an 365 Nächten bleibt die Lizenz 旅館業 (ryokan gyō) (kan'i shukusho).

Steuern und die endgültige Entscheidung: Minpaku oder kan'i shukusho?

Für eine Privatperson sind Minpaku-Einkünfte grundsätzlich „sonstige Einkünfte“ (雑所得 (zatsu shotoku)), progressiv mit 5 bis 45 % besteuert, ohne Verrechnung von Verlusten mit anderen Einkünften, und Nichtansässige bleiben in Japan steuerpflichtig. Dazu kommt die Übernachtungssteuer, die schnell steigt: Osaka besteuert Aufenthalte ab 5 000 ¥ pro Nacht seit September 2025, und Kyoto klettert seit März 2026 auf bis zu 10 000 ¥ pro Person und Nacht. Die Entscheidung: Minpaku eignet sich, um einen Markt zu testen oder ein Zweitwohnhaus zu monetarisieren; für eine reine Investition mit zweistelligen Renditen ist die Lizenz kan'i shukusho (簡易宿所) (365 Nächte) fast immer die Antwort.

Echte Anzeige zum Verkauf (Juli 2026): Gojo Furusato Guesthouse

Ein 1882 erbautes, 2024 renoviertes Machiya, 3 Minuten vom Bahnhof Gojo (Kyoto), verkauft für 49 000 000 ¥ mit seiner Minpaku-Lizenz für 180 Tage und seiner Historie: 4,96 Mio. ¥ Bruttoeinnahmen von Februar bis Dezember 2025 und eine Airbnb-Bewertung von 4,95★. Die perfekte Illustration des 180-Nächte-Kompromisses: echte, prüfbare Einnahmen und eine gesetzliche Obergrenze, die in Ihre Renditerechnung gehört. Anzeige ansehen · alle Anzeigen.

Wo man sucht

Die großen Portale sind SUUMO, Homes und At Home (auf Japanisch), sowie realestate.co.jp oder Housing Japan auf Englisch. Für leerstehende Häuser werden die Akiya-Banken (空き家バンク) auf den Websites der Rathäuser veröffentlicht. Viele Anzeigen werden nie übersetzt: ein zweisprachiger Makler oder ein Käufermakler öffnet den Off-Market und die Maklerdatenbank REINS.

Die Fallen vermeiden

• Misstrauen Sie ungewöhnlich niedrigen Preisen (1-¥-Akiya = umfassende Renovierung, manchmal 再建築不可).
• Prüfen Sie Titel, Dienstbarkeiten, Eigentümerordnung und Erdbebenzustand vor jedem Angebot.
• Vergleichen Sie ehrliche Einschätzungen in Foren (RetireJapan, r/JapanFinance, r/japanlife) statt nur Agenturanzeigen.
• Lassen Sie jede Klausel übersetzen und erklären (der Vertrag ist auf Japanisch).

Wohnungen: Manshon gegen Apato

Ein Manshon (マンション) ist eine Eigentumswohnung in Stahlbeton oder Stahl (3+ Geschosse) mit Aufzug, gutem Schallschutz, gesichertem Eingang mit Auto-Lock und Paketboxen. Es ist der Typ, den Ausländer am häufigsten kaufen, besonders im Zentrum Tokios, weil das Eigentum unkompliziert ist. Ein Apato (アパート) ist kleiner, aus Holz oder Leichtstahl, älter und günstiger, aber weniger schallgeschützt. Ein Tower Mansion (タワマン, 20+ Geschosse) ist das Luxussegment mit Concierge.

Häuser, Machiya, Akiya und Eigentum

• Machiya: traditionelles Stadthaus (Kyoto), Erhaltungspflichten, Renovierungszuschüsse, Anzeige vor Abriss.
• Akiya: sehr günstiges leerstehendes Haus, aber oft eine umfassende Renovierung.
• Gewerbe (店舗): Laden oder Mischnutzung, je nach Zonierung praktisch für Minpaku.
• Volleigentum (shoyuken) = Grundstück + Gebäude; Erbbaurecht (shakuchiken) = nur Gebäude, Erbbauzins an den Grundeigentümer: günstigerer Einstieg, aber schwierigerer Wiederverkauf.

Die gemeinsame DNA: der Holzbau (木造軸組, mokuzō jikugumi)

Fast alle traditionellen japanischen Häuser teilen eine Logik: ein Pfosten-Riegel-Tragwerk auf Fundamentsteinen (礎石, soseki), durch ineinandergreifende Holzverbindungen (木組み, kigumi) statt tragender Nägel gefügt und auf das Modul Ken (間, ≈ 0,91 m), das der Tatami, bemessen. Wände tragen keine Last: Trennwände (shōji, fusuma) öffnen und bewegen sich frei. Beim Kauf zählt ein Datum vor allem: 1981, die Erdbebennorm 新耐震 (shin-taishin). Davor planen Sie ein Gutachten (耐震診断, taishin shindan) und oft eine Verstärkung ein.

Das Machiya (町家): das Stadthaus

Schmal zur Straße und sehr tief: das berühmte „Aalbett“ (鰻の寝床, unagi no nedoko), ein Erbe der Besteuerung nach Fassadenbreite. Seine Kennzeichen: die Gitterfassade (格子, kōshi), das vergitterte Fenster im Obergeschoss (虫籠窓, mushikomado), der durchgehende Erdkorridor (通り庭, tōri-niwa) unter seinem Lichtschacht (火袋, hibukuro) und der Innenhofgarten (坪庭, tsubo-niwa). Das 3D-Modell auf unserer Startseite zeigt genau diese Struktur, Raum für Raum. Ideale Nutzung: ein städtisches Gästehaus unter der Lizenz 簡易宿所 (kan'i shukusho), besonders in Kyoto.

Das Kominka (古民家): das alte Bauernhaus

Das ländliche Vorkriegshaus (oft über 100 Jahre alt): hohe dunkle Räume, massive geschwungene Balken (梁, hari) aus ganzen Stämmen, ein großer Erdboden (土間, doma), eine offene Feuerstelle (囲炉裏, irori), deren Rauch das Tragwerk konservierte, und manchmal ein Reetdach (茅葺, kayabuki), schön, aber alle 20 bis 30 Jahre zu erneuern, mit echten Kosten. Großzügige Fläche und Grundstück: der perfekte Kandidat für eine ländliche Herberge, wenn Sie Dämmung und Auflagen einplanen.

Das Ryokan (旅館): die traditionelle Herberge

Kein Haus mehr, sondern ein Betriebsmittel: Tatami-Zimmer (和室, washitsu), Flure, große Bäder (manchmal Onsen 温泉), eine Profiküche. Die Gebäude sind oft hybrid: alter Holzkern, Betonanbauten. Der Reiz: viele werden mit bestehender Lizenz 旅館業 (ryokan gyō) verkauft, übernommen als 居抜き (inuki), Wände, Ausstattung und Betriebsgenehmigung, ohne bei null anzufangen.

Sukiya (数寄屋) und Kura (蔵): die raffinierten

Der Stil sukiya-zukuri (数寄屋造り), aus den Teepavillons hervorgegangen, treibt die Zurückhaltung auf die Spitze: edle Naturhölzer, ein karges Tokonoma (床の間), gefiltertes Licht, das absolute Spitzensegment, gesucht für Luxusvillen in Kyoto. Das Kura (蔵) ist das dickwandige, kalkverputzte Lagerhaus, nahezu feuerfest: als Suite, Atelier oder Bar umgebaut ist es ein seltener Vorzug auf einem Grundstück.

Beim Kauf: was die Architektur ändert

• Baujahr gegen Norm: vor 1981 (bei Holz sogar 2000) Erdbebengutachten und Budget für die Verstärkung.
• Dämmung: in alten Häusern fast nicht vorhanden, Renovierungsposten Nr. 1 für den Komfort der Gäste.
• 再建築不可 (saikenchiku fuka): viele Machiya dürfen nicht neu gebaut werden; man renoviert, man reißt nicht ab.
• Handwerker: eine echte Renovierung braucht spezialisierte Zimmerleute (大工, daiku), rechnen Sie mit Wartezeiten.
• Betriebsziel: Machiya → städtisches Gästehaus (簡易宿所); Kominka → ländliche Herberge; Ryokan → direkte Übernahme mit Lizenz.

Das eigentliche Problem: die Lage

Die Falle billiger Häuser ist weniger der Preis als die Lage. Die große Mehrheit liegt isoliert, tief auf dem Land, fern von Bahnhöfen, Geschäften und Diensten: ein echtes Niemandsland, in dem der Wert der Immobilie sehr begrenzt bleibt und der Wiederverkauf schwer ist. Nur ~15 % der leerstehenden Häuser sind wirklich gut gelegen. Die gute Nachricht: Japans Schienennetz ist dicht und zuverlässig, das Erste, was Sie prüfen, noch vor dem Preis, ist also die Entfernung zu einem Bahnhof.

Zwei tragfähige Nutzungen und die goldene Regel

• Ferien-/Rückzugshaus: zur Eigennutzung (ein Ferienhaus, ein ruhiger Rückzugsort) kann Abgeschiedenheit akzeptabel sein, Sie kaufen nicht für den Wiederverkauf.
• Renovieren zum Wohnen (eine Familie, die aufs Land will): nur tragfähig, wenn das Haus nahe einem Bahnhof liegt (Ziel: ≤ 20 bis 30 Min.) und bei Geschäften des täglichen Bedarfs. Prüfen Sie das zuallererst.
• Wahre Renovierungskosten: 10 bis 15 Mio. ¥ für eine vollständige Renovierung (manchmal > 20 Mio. ¥); rechnen Sie mit 130 bis 150 % der Schätzung, denn die schlimmsten Probleme verstecken sich hinter Wänden und unter Böden.
• Fallen, die zu vermeiden sind: Grundsteuer bis zu ×6 bei einem „besonderen leerstehenden Haus“, Grundstück 再建築不可 (Neubau nicht erlaubt), unvollständiger Titel, viele Erben.

Lage und Risiken zuerst

Bevor Sie auf den Preis schauen, bewerten Sie die Lage (Entfernung zum Bahnhof, Geschäfte, Schulen, Attraktivität, Stadtprojekte), dann die Naturgefahren. Das amtliche Portal Hazard Map (ハザードマップ) der Regierung zeigt für jede Adresse das Risiko von Hochwasser (洪水), Erdrutsch (土砂災害) und Bodenverflüssigung (液状化). Eine Hochwasserzone von 1 bis 5 m ist sofort sichtbar, und die Versicherung spiegelt sie wider.

Gebäude, Grundstück und Rendite

• Das Grundstück wiegt mehr als das Haus: Zugang, Zuschnitt, Ausrichtung und vor allem: 再建築不可?
• Prüfen Sie Tragwerk, Dach, Anschlüsse (Wasser/Gas/Strom), Termiten (シロアリ), Feuchtigkeit.
• Fragen Sie nach der Historie der Immobilie und früheren Arbeiten.
• Berechnen Sie Brutto- und Nettorendite (利回り) und planen Sie den Wiederverkauf.

Die 13 Gebiete verstehen

Japan teilt den Boden in 13 Nutzungsgebiete ein: 8 Wohngebiete (vom sehr ruhigen „Kategorie 1 niedriggeschossig“, Höhe 10 bis 12 m, bis zu Mischgebieten), 2 Gewerbe- und 3 Industriegebiete. Das System ist kumulativ: eine höhere Zone erlaubt alles, was die vorherige erlaubt, plus weitere Nutzungen. In einem Wohngebiet der Kategorie 1 wird ein Laden unter 50 m² geduldet, wenn er weniger als die Hälfte der Wohnung einnimmt.

Fallen, die vor dem Kauf zu prüfen sind

• Kurzzeitvermietung: klassisches Minpaku ist fast überall erlaubt (180 Nächte/Jahr); ein Betrieb an 365 Tagen (Ryokan oder Tokku Minpaku in einer Sonderzone) ist in fast allen Zonen möglich außer in reinen Wohngebieten. Bestätigen Sie die Zonierung immer beim Rathaus.
• Gemeinden fügen eigene Grenzen hinzu; Eigentümerordnungen können kurze Aufenthalte verbieten.
• 再建築不可: ein Grundstück mit weniger als 2 m Straßenzugang darf nicht neu bebaut werden, Wert und Wiederverkauf sind stark beeinträchtigt.
• Prüfen Sie die Erdbebennorm (Standards 1981 und 2000).

Vor der Unterschrift prüfen

Japans Grundbuch (登記簿, Legal Affairs Bureau) ist zuverlässig und öffentlich: Sie prüfen den Titel, die Dienstbarkeiten und die Hypotheken. Vor jeder Unterschrift händigt der lizenzierte Makler die 重要事項説明 (Erläuterung wichtiger Angelegenheiten) aus. Vorsicht bei ungewöhnlich niedrigen Preisen und drängenden Verkäufern.

Warnsignale

• Preis weit unter Markt ohne klaren Grund (再建築不可, versteckter Mangel, 心理的瑕疵).
• Weigerung, Historie oder Gutachten offenzulegen.
• Druck, eine Anzahlung außerhalb des gesetzlichen Rahmens zu leisten.
• Kein lizenzierter Makler (宅建業) oder keine 重要事項説明.

1. Die Seite übersetzen, bevor Sie schreiben

Wenn Sie kein Japanisch lesen, übersetzen Sie die ganze Anzeige, bevor Sie jemanden kontaktieren: Chrome und Safari übersetzen eine Seite mit einem Klick, und ein in eine KI eingefügter Screenshot liefert eine feinere Lesart, Grundrisse eingeschlossen. Bleiben Sie nicht beim groß gedruckten Preis stehen.

• Preise werden in 万円 geschrieben: 1万 = 10 000 ¥, „4,800万円“ bedeutet also 48 000 000 ¥. Das ist der erste Lesefehler ausländischer Käufer.
• Flächen können in 坪 (tsubo) stehen: 1坪 ≈ 3,3 m². 30坪 sind etwa 99 m².
• Erkennen Sie sofort 再建築不可 (Neubau nicht erlaubt), 現況渡し (Verkauf wie besichtigt), 古家付き土地 (Grundstück mit altem Haus, der Wert liegt im Boden).
• Maschinelle Übersetzung stolpert über Rechtsbegriffe: lassen Sie sich jeden wichtigen Punkt vom Makler schriftlich bestätigen.

2. Schreiben statt anrufen

Kontaktieren Sie den Anbieter per E-Mail. Ein Anruf auf Japanisch lässt sich nicht live übersetzen, hinterlässt keine Spur und bindet Sie an eine Zeitzone. Schrift lässt sich in beide Richtungen übersetzen, nachlesen und wird zu Ihrem Verhandlungsprotokoll.

Bitten Sie in dieser ersten Nachricht immer um das 販売図面 / 物件概要書, das PDF-Datenblatt, das japanische Agenturen auf Anfrage schicken: Plan, eingetragene Flächen, Baujahr, Zonierung, Kosten. Es enthält weit mehr als die veröffentlichte Anzeige.

3. Die KI beseitigt die Sprachbarriere

Das ändert alles: Sie brauchen kein Japanisch mehr, um mit einer Agentur umzugehen. Schreiben Sie Ihre Fragen in Ihrer Sprache, lassen Sie sie von einer KI in höfliches Japanisch (敬語) übertragen, senden Sie die japanische Fassung und fügen Sie die Antwort wieder in dieselbe KI ein. Behalten Sie immer Ihre eigene Sprache unter dem Japanischen: das klärt eine Zweideutigkeit in einer Sekunde, wenn eine Übersetzung danebengeht.

Dieser letzte Satz („Ich benutze Übersetzungssoftware, bitte verzeihen Sie ungeschickte Formulierungen“) ist eine Höflichkeit, die in Japan sehr gut ankommt: sie entschuldigt Ihre Ausrutscher im Voraus.

4. Stellen Sie jede Frage, die Sie haben

Halten Sie sich nicht zurück: japanische Makler sind ernsthafte Profis, sie antworten, und eine präzise Frage bringt Ihnen ihren Respekt ein, nicht das Gegenteil. In diesem Stadium kostet Sie nichts, die Provision wird erst beim Abschluss fällig.

• Bebaubarkeit: 再建築可否, Straßenbreite (接道: mindestens 2 m Front an einer 4 m breiten Straße), 用途地域 (Zonierung).
• Grundstück: 境界確定 (Grenzen vermessen?), 越境 (überragende Dächer, Zäune, Leitungen).
• Gebäude: Baujahr gegenüber den Normen von 1981 und 2000, 白蟻 (Termiten), 雨漏り (Undichtigkeiten), Zustand des Tragwerks.
• Anschlüsse: Wasser, Kanalisation oder Klärgrube, Stadtgas oder Flaschengas.
• Kosten: der tatsächliche Betrag der Grundsteuer, bei einer Wohnung 管理費 und 修繕積立金.
• Situation: bewohnt oder leer, Übergabetermin (引渡し時期) und ob die Mängelhaftung des Verkäufers (契約不適合責任) ausgeschlossen ist.
• Betrieb: kann die Immobilie eine Kurzzeitlizenz tragen? Fragen Sie vor dem Angebot, nicht danach.

5. Auf LINE wechseln

Um schneller voranzukommen, installieren Sie LINE: Japans Messenger Nummer eins, das lokale Gegenstück zu WhatsApp, von Privatpersonen wie Profis genutzt. Bitten Sie den Makler um seine LINE-ID oder seinen QR-Code.

• Antworten in Minuten statt in einem Arbeitstag.
• Zusätzliche Fotos und Videos auf Anfrage, auch ein gefilmter Rundgang.
• Sie fügen die Nachrichten weiter in Ihre KI ein: die Methode ändert sich nicht, nur das Tempo.

Behalten Sie die E-Mail für alles Verbindliche: Preis, Bedingungen, Termine, Anhänge. Ein LINE-Verlauf geht verloren, ein E-Mail-Verlauf lässt sich wiederfinden.

6. Ein Angebot machen: das 買付依頼書

In Japan wird ein Angebot schriftlich formalisiert: die Absichtserklärung, genannt 買付依頼書 (kaitsuke iraisho) oder 買付証明書 (kaitsuke shōmeisho). Sie unterschreiben sie und reichen sie über die Agentur an den Verkäufer weiter. Sie ist nicht der Kaufvertrag und bindet Sie nicht endgültig, aber sie stellt Sie in die Reihe: bei einer gefragten Immobilie kommt der Erste zum Zug, der formalisiert.

Zum Ausfüllen brauchen Sie von der Agentur: die genaue Adresse (所在地), die Grundstücksfläche (土地面積) und die Gebäudefläche (建物面積), wie im Grundbuch eingetragen (登記). Sie ergänzen Ihren Preis, die angebotene Anzahlung, Ihre Wunschtermine für Vertrag und Abwicklung, Ihre Finanzierung (meist 現金購入, bar) und etwaige Sonderbedingungen.

Das Formular ist auf Japanisch: füllen Sie es Feld für Feld mit einer KI aus und lesen Sie die übersetzte Fassung vor der Unterschrift noch einmal.

Vorlage 買付依頼書 herunterladen (.docx)Nur für Mitglieder · leeres japanisches Formular, auszufüllen

Der Weg, Schritt für Schritt

• 1. Rahmen und Budget: Kaufkraft, Kredit oder bar, Städte und Immobilientyp.
• 2. Suche und Besichtigung (内見 naiken): Auswahl, Besichtigung vor Ort oder per Video, Analyse von Viertel und Gebäude.
• 3. Kaufangebot (買付証明書 kaitsuke shōmeisho): Absichtserklärung; wer zuerst formalisiert, hat Vorrang.
• 4. Pflichtaufklärung (重要事項説明 jūyō jikō setsumei): ein lizenzierter Makler erläutert die Immobilie und ihre Risiken vor der Unterschrift.
• 5. Vertrag (売買契約 baibai keiyaku) + Anzahlung (手付金): Unterschrift und 5 bis 10 % Anzahlung.
• 6. Finanzierung und Prüfung: Kreditzusage, Titel, Dienstbarkeiten und Prüfung der Eigentümergemeinschaft.
• 7. Abwicklung und Übergabe (決済・引渡し kessai / hikiwatashi): Restzahlung, Schlüssel.
• 8. Eintragung (登記 tōki): der shihō shoshi trägt den Titel beim Legal Affairs Bureau ein.

Jeden Schritt absichern

• Der gesamte Vertrag ist auf Japanisch: lassen Sie jede Klausel übersetzen und erklären.
• Die 重要事項説明 (Pflichtaufklärung) ist vorgeschrieben, kaufen Sie nie ohne sie.
• Prüfen Sie Zonierung und 再建築不可 (Neubau nicht erlaubt) vor dem Angebot.
• Nichtansässige: Bevollmächtigten und Zahlung (oft bar) organisieren.

Was Sie zusammenstellen müssen

• Identität: Reisepass; Aufenthaltskarte (在留カード), wenn Sie in Japan leben.
• Nichtansässige: eine beglaubigte eidesstattliche Erklärung (宣誓供述書) ersetzt Adressnachweis und Siegel.
• Ansässige: registriertes Siegel (実印) + Bescheinigung (印鑑証明) und Adressnachweis (住民票).
• Mittel: Finanzierungsnachweis (Kontoauszüge, Kreditzusage).

Gut zu wissen

• Ausländische Dokumente brauchen oft eine japanische Übersetzung.
• Die My Number wird von Ansässigen verlangt (Steuer).
• Der shihō shoshi prüft und bereitet die Eintragungsurkunde vor.

Die Aufschlüsselung der Kaufnebenkosten

Zusätzlich zum Preis rechnen Sie mit ≤ 6 % Nebenkosten. Die gesetzliche Maklergebühr beträgt 3 % des Preises + 60 000 ¥, zuzüglich 10 % Verbrauchsteuer. Die Eintragungs- und Lizenzsteuer beträgt 0,4 % auf die Grundstücksübertragung und 2 % auf das Gebäude. Die Grunderwerbsteuer (fudōsan shutoku zei) beträgt 3 % des Einheitswerts einer Wohnimmobilie.

Die laufenden Steuern

• Grundsteuer (kotei shisan zei): etwa 1,4 % des Einheitswerts pro Jahr.
• Stadtplanungssteuer: bis zu 0,3 % in bestimmten Zonen.
• Bemessungsgrundlage ist der Einheitswert, meist unter dem Marktpreis.
• Honorar des shihō shoshi: 100 000 bis 300 000 ¥, einmalig beim Kauf.

Wer kann einen Kredit aufnehmen?

Dauerhaft Ansässige und Ehepartner japanischer Staatsbürger erhalten Standardkredite zu den besten Zinsen (~0,3 bis 1,5 % variabel). Ohne dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung ist es über „ausländerfreundliche“ Banken weiterhin möglich: SMBC Prestia (keine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung nötig, kein Bürge, Betreuung auf Englisch), SBI Shinsei, Suruga, Resona, meist mit stabilem Arbeitsvisum, 3+ Jahren in Japan, Einkommen ≥ 3 bis 5 Mio. ¥, zu 0,8 bis 1,4 %. Das Programm Flat 35 ist in der Praxis für Staatsbürger und dauerhaft Ansässige.

Nichtansässige: der schmale Weg (kein Festzinskredit nach deutschem Muster)

Japanische Geschäftsbanken verleihen nicht ins Ausland. Spezialisierte Kreditgeber: z. B. Yen Loans (Lizenz in Tokio) richten sich an Nichtansässige: kein japanisches Visum, kein Yen-Gehalt, Antrag aus der Ferne möglich. Das ist nicht „die 1-%-Hypothek Japans“: ein Investorenprodukt, teurer und selektiver. Weitere Wege je nach Land: Tokyo Star Bank, UOB / ORIX Asia.

• Typ: nur Eigentumswohnungen (マンション), gebaut nach 1990. Häuser, Kominka, Machiya, Ryokan, ganze Gebäude: abgelehnt.
• Lage: Kernfokus = 23 Bezirke Tokios; außerhalb Tokios meist ≤ 10 Gehminuten (~800 m) zu einem Bahnhof.
• Beleihung: bis zu 60 % bei Langzeitvermietung, oft 50 % bei Zweitwohnsitz / Kurzzeitvermietung; auf den Schätzwert, nicht den Angebotspreis. Rechnen Sie mit 40 bis 50 % Eigenkapital + ≤ 6 % Kaufnebenkosten.
• Variabler Zins: 1-Monats-TIBOR + Marge (z. B. ~3,50 % → insgesamt ~4,5 bis 5 %). Keine Zinsobergrenze nach oben, nur eine Untergrenze bei 0 %. Rate oft 12 Monate geglättet, dann Tilgungsplan jährlich neu berechnet. Strukturell riskanter als ein deutscher Festzinskredit; auch der Yen kann sich gegenüber dem Euro bewegen.
• Typische Gebühren: Bereitstellung + Schätzung vorab, ~2 % Bearbeitung, 3 bis 6 Monatsraten Reserve, jährliche Verwaltung, Vorfälligkeitsentschädigung in den ersten 3 Jahren.
• Sinnvoll vor allem, wenn Sie bereits viel Eigenkapital haben und eine liquide Wohnung in Tokio wollen. Sonst bleibt bar (oder die Beleihung einer Immobilie zu Hause) einfacher. Lassen Sie sich Beleihung, Zins und Eignung schriftlich bestätigen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Der rechtliche Garant des Kaufs

Der shihō shoshi (司法書士) ist der lizenzierte Fachmann, der Ihren Kauf rechtlich endgültig macht. Am Tag der Abwicklung (決済) prüft er die Identität der Parteien und den Titel, bereitet die Urkunde vor und nimmt dann die Eintragung (登記) beim Legal Affairs Bureau (法務局) vor: die amtliche Registrierung Ihres Eigentums.

In der Praxis

• Honorar: 100 000 bis 300 000 ¥, einmalig beim Kauf.
• Unabhängig von Verkäufer und Makler: er sichert das Geschäft ab.
• Für einen Nichtansässigen stimmt er sich mit Ihrem Bevollmächtigten ab.

Die häufigsten Fallen

• Nur kaufen, weil der Preis niedrig ist (Akiya, 1 ¥…).
• Den Erdbebenzustand (vor 1981) und Termiten ignorieren.
• Vergessen, dass das Grundstück mehr zählt als das Haus.
• Die Kaufnebenkosten (≤ 6 %) und eine Barreserve unterschätzen.
• Zonierung, 再建築不可 und die Eigentümerordnung ignorieren.
• Einen japanischen Vertrag ohne Übersetzung oder 重要事項説明 unterschreiben.

Die richtige Methode

• Mehrere vergleichbare Immobilien gegenüberstellen.
• Mehrere Renovierungsangebote einholen (130 bis 150 % der Schätzung).
• Jeden Schritt dokumentieren (Fotos, Notizen, Rechnungen).
• Ein Team aufbauen: Makler, Baufirma (工務店), Steuerberater (税理士), shihō shoshi.

Darin wohnen oder es arbeiten lassen

Drei große Wege. Wohnsitz (Haupt- oder Ferienhaus): Eigennutzung, achten Sie auf Instandhaltung und Entfernung. Langzeitvermietung: die stabilste, aus der Ferne über eine Verwaltungsgesellschaft verwaltbar (~5 % der Miete). Touristischer Betrieb (Airbnb/Minpaku): der rentabelste in Touristenstädten, aber der am stärksten regulierte (180 Nächte, Zonierung, Eigentümerordnung).

Renditen und Wirklichkeit

• Bruttorendite: ~3,6 % in Tokio, ~4,3 % in Osaka; netto = 55 bis 70 % des Bruttos (Steuern, Verwaltung, Leerstand).
• Zentrum Tokios 2,5 bis 3,5 %; Außenbezirke 4,5 bis 5,2 %. Außenbezirke Osakas 6 bis 7 %.
• Gebäude verlieren an Wert (der Wert liegt im Grundstück): ein Holzhaus wird über ~22 Jahre abgeschrieben, eine alte Immobilie kann über 4 Jahre abgeschrieben werden, um Steuern zu senken.
• Eine hohe regionale Rendite kann täuschen, wenn die Preise fallen und der Leerstand 15 % erreicht.

Ein günstiges Marktumfeld 2026

Japans Wohnimmobilienmarkt verbindet außerhalb der Stadtzentren noch erschwingliche Preise, niedrige Zinsen und solide Mietnachfrage in den Großstädten. In Tokio erreichte der Durchschnittspreis einer Wohnung 2025 etwa 91 Mio. ¥ (+10,7 % im Jahresvergleich), getrieben von knappem Neubau und steigenden Baukosten. Ausländische Käufer erreichen 19 % in den zentralen Bezirken (Chiyoda, Minato, Shibuya).

Wo man Rendite findet

• Renditen sind in Osaka, Fukuoka oder Sapporo oft attraktiver als in Tokio.
• Ein liquider, sicherer Markt; die Verwaltung lässt sich delegieren, auch aus der Ferne.
• Der schwache Yen bietet Euro-Käufern einen Währungsrabatt.
• Achten Sie auf die Abschreibung des Gebäudes: der Wert liegt vor allem im Grundstück.

Drei Regime, drei Strategien

Das Minpaku-Gesetz (住宅宿泊事業法, 2018) erlaubt Kurzzeitvermietung fast überall, deckelt sie aber bei 180 Nächten im Jahr. Tokku Minpaku (特区民泊, Strategiezonen wie Osaka oder Ōta-ku in Tokio) hebt die Grenze auf (365 Tage), verlangt aber 2 bis 9 Nächte Aufenthalt und mindestens 25 m², und die Zonen sind begrenzt (Osaka nimmt seit 2026 keine Neuanträge mehr an). Ryokan (旅館業法) öffnet 365 Tage ohne Obergrenze und ohne Mindestaufenthalt, erlaubt in fast allen Zonen außer reinen Wohngebieten (低層住居専用地域). In jedem Fall: prüfen Sie die Zonierung beim Rathaus, bevor Sie kaufen; je nach Stadt können 180 Nächte klassisches Minpaku bereits rentabel sein.

👉 Simulieren Sie die Rendite Ihres Projekts (Einnahmen, Nettorendite, Cashflow, Wiederverkauf) mit unserem Werkzeug.

Vor dem Kauf prüfen

• Erlaubt die Zonierung den geplanten Betrieb? (reines Wohngebiet = keine 365 Tage)
• Verbietet die Eigentümerordnung kurze Aufenthalte?
• Starke Nachfrage in Kyoto, Osaka, Tokio und Touristengebieten.
• Unter Minpaku muss ein lizenzierter Betreiber verwalten, wenn der Eigentümer abwesend ist.

Warum auf Studenten zielen

Studios (1R/1K) nahe Universitäten erzielen einige der höchsten Renditen des Marktes, getragen von stetiger Studentennachfrage. Ein Sharehouse (organisiertes Co-Living) stapelt mehrere Mieten unter einem Dach und spricht Studenten und junge Berufstätige an, besonders in Tokio und Osaka. Ausländische Investoren zielen typischerweise auf mindestens 4,5 bis 5 % brutto; in den Außenbezirken Osakas sind 6 bis 7 % brutto erreichbar.

Vorteile und Grenzen

• + : höhere Rendite, geglätteter Leerstand (mehrere Mieter).
• − : aktivere Verwaltung (Wechsel, Reinigung der Gemeinschaftsräume, Hausregeln).
• Zonierung und Eigentümerordnung prüfen (manche verbieten Co-Living/Betrieb).
• Oft an einen spezialisierten Sharehouse-Verwalter übergeben.

Delegieren, um aus der Ferne zu investieren

Aus dem Ausland ist eine Verwaltungsgesellschaft (管理会社) Ihr Bindeglied: Mietersuche, Mieteinzug, Übergabeprotokolle, kleine Reparaturen, Kontakt mit der Eigentümergemeinschaft. Rechnen Sie mit ~5 % der Miete bei Langzeitvermietung. Bei Kurzzeitvermietung (Airbnb) übernimmt ein spezialisierter Verwalter Reinigung, Check-in, Nachrichten und Preisoptimierung (oft 10 bis 20 % der Einnahmen).

Das Netzwerk, das Sie aufbauen

• 管理会社 (Verwaltung), 工務店 (Baufirma/Handwerker), 税理士 (Steuerberater), 司法書士 (Urkunden).
• Ein Steuervertreter (納税管理人) ist für einen Nichtansässigen Pflicht.
• Halten Sie eine Barreserve für Überraschungen.
• Bündeln Sie Angebote, Rechnungen und Nachrichten in einer Akte.

Drei Investitionslogiken

Osaka: eine Vorstadtwohnung (manshon) zielt auf 4 bis 7 % Bruttorendite, in einem liquiden Markt mit hoher Nachfrage. Kyoto: ein renoviertes Machiya verbindet Kulturerbewert und touristischen Betrieb, aber Minpaku ist dort streng reguliert (Zone und Lizenz prüfen). Nagano / Hakuba: ein Berghaus oder eine Wohnung für die saisonale Skivermietung, mit internationalen Gästen und starker Saisonalität.

Was die Fälle zeigen

• Hohe regionale Rendite bezahlt man mit Verwaltung und Saisonalität.
• Kulturerbe (Kyoto) schützt den Wert, schränkt den Betrieb aber ein.
• Richtwerte: jedes Projekt wird einzeln analysiert; wir tun es mit Ihnen.

Vor dem Kauf / vor den Arbeiten

• Vor dem Kauf: Lage, Gefahrenkarte, Zonierung und 再建築不可, Tragwerk, Titel und ein Gesamtbudget (Agentur, Steuern, Eintragung, 司法書士, Versicherung, Bank, Wechselkurs, Arbeiten, Möbel).
• Vor den Arbeiten: mehrere Angebote, Zustand von Tragwerk und Dach, Erdbebenertüchtigung, Budget 130 bis 150 % der Schätzung.

Vor der Vermietung / vor dem Wiederverkauf

• Vor der Vermietung: Regime wählen (Minpaku / Tokku / Ryokan oder Langzeit), Versicherung, Verwaltungsgesellschaft, Auflagen.
• Vor dem Wiederverkauf: Steuer auf den Veräußerungsgewinn (Haltedauer < 5 Jahre = höherer Satz), lokaler Markt, Zeitpunkt.
• Jeden Schritt dokumentieren (Fotos, Notizen, Rechnungen) in einer Akte.

Kurzfristig gegen langfristig

Der Immobiliengewinn (譲渡所得) wird nach Haltedauer besteuert, gemessen am 1. Januar des Verkaufsjahres. Kurzfristig (≤ 5 Jahre): etwa 39 % (national + lokal). Langfristig (> 5 Jahre): etwa 20 %. Eine Haltedauer von mehr als 5 Jahren senkt die Steuer beim Wiederverkauf also deutlich.

Die Steuer senken

• Besondere Erleichterung beim Hauptwohnsitz möglich.
• Anschaffungs- und Renovierungskosten erhöhen die Bemessungsbasis.
• Erklärungspflicht, auch für einen Nichtansässigen (über einen Steuervertreter).
• Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ihrem Land und Japan vermeidet die Doppelbesteuerung.

Die zentrale Rolle des CoE

Japan kennt kein Einheitsvisum: jeder Situation entspricht ein Aufenthaltsstatus. Der Schlüssel ist das Certificate of Eligibility (CoE), das in Japan vom Arbeitgeber oder Sponsor beantragt und dann im Konsulat in ein Visum umgewandelt wird (5 bis 7 Werktage). Das CoE braucht 1 bis 3 Monate: 2026 sind die Termine ausgelastet, beginnen Sie also 3 bis 4 Monate vor der Abreise.

Die wichtigsten Status

• Arbeit (Engineer / Specialist in Humanities / International Services): sponsernder Arbeitgeber.
• Studium: Sprachschule oder Universität; Nebenjob erlaubt (28 Std./Woche).
• Kulturelle / bestimmte Tätigkeiten: Kunst, Küche, Kampfkunst (unbezahlte Tätigkeit).
• Ehepartner eines japanischen Staatsbürgers oder Ansässigen, Working Holiday (unter 30), digitaler Nomade.
• Highly Skilled Professional: Punktesystem, schneller Weg zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung.
• Business Manager / Investor: ein Unternehmen gründen und führen (siehe die eigene Karte unten).

Reform 2026: das Visum Engineer/Specialist setzt jetzt Japanischkenntnisse (JLPT N2) oder einen greifbaren wirtschaftlichen Nutzen voraus.

Was die Reform vom 16. Oktober 2025 verlangt

Die am 10. Oktober 2025 veröffentlichte und seit dem 16. geltende Verordnung hat das Wesen des Visums verändert: die alte Schwelle von 5 Mio. ¥ (oder 2 Angestellte) ist Geschichte. Ein Antrag muss jetzt ALLE folgenden Bedingungen erfüllen:

• Kapital von mindestens 30 Mio. ¥ (≈ 185 000 €), tatsächlich in die Gesellschaft eingezahlt; es darf zum Kauf der Immobilien verwendet werden, die sie betreibt.
• Mindestens ein Vollzeitangestellter: ein japanischer Staatsbürger oder ein Ansässiger mit uneingeschränkter Arbeitserlaubnis (dauerhaft Ansässiger, Ehepartner eines Japaners …). Ein ausländischer Angestellter mit normalem Arbeitsvisum zählt nicht.
• Erfahrung oder Abschluss: mindestens 3 Jahre Unternehmensführung oder ein Masterabschluss in Management.
• Japanisch: ein hohes Niveau (entsprechend JLPT N2) wird vom Antragsteller oder von einem Vollzeitangestellten verlangt.
• Von einem zertifizierten Fachmann geprüfter Businessplan in Japan (KMU-Berater 中小企業診断士 oder Wirtschaftsprüfer 公認会計士).
• Ein eigenes physisches Büro: eine Briefkastenadresse oder eine Ecke des Gästehauses reicht nicht.

Übergangsregel: vor der Reform erteilte Status werden bis zum 15. Oktober 2028 nach den alten Regeln verlängert.

Vom Kauf zum Visum, in der Praxis

• 1. Die Gesellschaft gründen: eine GK (合同会社) oder eine KK (株式会社), Kapital von mindestens 30 Mio. ¥, Büromietvertrag auf den Namen der Gesellschaft.
• 2. Die Vermögenswerte über die Gesellschaft kaufen: die Häuser, das Ryokan (旅館) oder das kleine Hotel, idealerweise mit bereits bestehender oder erreichbarer Beherbergungslizenz (旅館業 oder 簡易宿所).
• 3. Einstellen und tatsächlich betreiben: ein gemeldeter Angestellter, Sozialversicherung, Buchhaltung, Einnahmen. Die Einwanderungsbehörde beurteilt Ergebnisse, nicht Absichten.
• 4. Verlängern: zunächst ein Status für ein Jahr, dann 1 / 3 / 5 Jahre je nach Zustand der Akte (Ergebnisse, gezahlte Gehälter, geordnete Steuern). Eine leere Hülle wird bei der Verlängerung abgelehnt.

Langfristiger Horizont: die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung braucht in der Regel 10 Jahre Aufenthalt (Abkürzungen über das HSP-Punktesystem); die Einbürgerung ist ab 5 Jahren möglich. Mit 42,7 Mio. Besuchern 2025 kann eine gut gelegene, gut geführte Unterkunft diese Akte tragen.

Für wen es ist, und für wen nicht

• Ein einzelnes Gästehaus reicht selten: zwischen dem Gehalt des Angestellten (etwa 3 Mio. ¥ im Jahr inklusive Sozialabgaben), dem Büro, dem Steuerberater und den Lizenzen muss das Unternehmen echte Einnahmen erzielen, um die Einwanderungsbehörde zu überzeugen und Sie zu bezahlen.
• Das richtige Profil: ein Portfolio mehrerer Kurzzeitvermietungshäuser, ein Ryokan, ein kleines Hotel oder eine gemischte Tätigkeit (Betrieb, Renovierung, Wiederverkauf), die Sie vor Ort führen.
• Sie wollen nur besitzen und sich aufhalten? Zum Kauf ist kein Visum nötig: bleiben Sie Nichtansässiger und besuchen Sie als Tourist (90 Tage visumfrei).
• Kein Visum ist je garantiert: lassen Sie die Struktur von einem auf Einwanderung spezialisierten 行政書士 (gyōsei shoshi) prüfen, BEVOR Sie kaufen, nicht danach.

Für wen ist es gedacht?

Das 2024 eingeführte Visum für digitale Nomaden erlaubt ausländischen Fernarbeitern, die außerhalb Japans angestellt oder beauftragt sind, einen Aufenthalt von 6 Monaten. Es verlangt ein Jahreseinkommen von etwa 10 Mio. ¥ (~60 000 €) und eine private Krankenversicherung für den Aufenthalt. Es erteilt keine Aufenthaltskarte (zairyū) und begründet nach derzeitigem Stand keine japanische Steueransässigkeit: ideal, um das Land zu „testen“.

Worauf achten

• Nicht sofort verlängerbar: rechnen Sie mit einer Pause vor einem neuen Antrag.
• Keine Aufnahme in die gesetzliche Krankenversicherung oder das Einwohnerregister.
• Ideal vor einem Kaufprojekt oder einem längerfristigen Visum.

Wie man sie erhält

Die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung (eijūken) bringt große Freiheit: keine Statusverlängerungen mehr, leichterer Kredit, freie Wahl der Beschäftigung. Der Standardweg verlangt 10 Jahre ununterbrochenen Aufenthalt, davon mindestens 5 mit einem qualifizierenden Visum; der Ehepartnerweg 3 Jahre Ehe + 1 Jahr in Japan; hochqualifizierte Profile (HSP) können sie in 1 bis 3 Jahren erhalten.

Strengere Regeln 2026 bis 2027

• Strikte Einhaltung von Steuer- und Sozialabgabenpflichten: jeder Verzug kann zum Entzug führen.
• Ab April 2027 verlangt der Wechsel zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung über ein Arbeitsvisum ein 5-Jahres-Visum (statt 3).
• Saubere Akte und stabiles Einkommen erwartet.

Wie viel monatlich einplanen

Eine alleinstehende Arbeitskraft oder ein Nomade lebt je nach Stadt mit 1 500 bis 2 500 €/Monat komfortabel. Ein 1K-Studio im Vorort: 80 000 bis 120 000 ¥ (500 bis 750 €); ein Sharehouse: 50 000 bis 70 000 ¥. Verkehr mit Suica/PASMO: 10 000 bis 15 000 ¥. Essen: 40 000 bis 60 000 ¥ zwischen Konbini, Ramen und Supermarkt. Osaka ist 15 bis 25 % günstiger als Tokio, Fukuoka noch günstiger.

Die Einzugskosten, die überraschen

• Zum Mieten rechnen Sie mit 4 bis 6 Monatsmieten: Kaution (shikikin), Schlüsselgeld (reikin), Agentur, Bürge, Versicherung.
• Gesundheit: ein System unter den besten der Welt; die gesetzliche Versicherung deckt ~70 %.
• Der schwache Yen begünstigt weiterhin Euro-Budgets.

Wie Sie besteuert werden

Ab 183 Tagen gewöhnlichen Aufenthalts werden Sie japanischer Steueransässiger und grundsätzlich mit Ihrem Welteinkommen besteuert. Der nationale Tarif ist progressiv von 5 bis 45 %, dazu kommen eine lokale Einwohnersteuer von etwa 10 % und ein Wiederaufbauzuschlag von 2,1 %. Ein entsandter Angestellter mit Arbeitsvisum ist in der Regel ab der Ankunft steueransässig.

Der Status „nicht dauerhaft Ansässiger“

• In den ersten 5 Jahren wird ein „nicht dauerhaft Ansässiger“ in Japan nur auf Einkünfte aus japanischer Quelle (und Überweisungen) besteuert.
• Ein steuerlich günstiger Status zu Beginn eines Auslandsaufenthalts.
• Beiträge Shakai Hoken (Kranken-, Renten-, Arbeitslosenversicherung) ≈ 15 % des Gehalts, Arbeitnehmeranteil.

Ein doppelter Schutz

Deutschland, Österreich und die Schweiz haben jeweils ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Japan: sobald Ihr steuerlicher Wohnsitz nach Japan wechselt, zahlen Sie in Ihrem Herkunftsland keine Einkommensteuer mehr, außer auf Einkünfte aus dortiger Quelle (Mieten, Dividenden inländischer Aktien). Deutschland hat zudem ein Sozialversicherungsabkommen mit Japan: es vermeidet doppelte Beiträge und lässt Sie bei einer Entsendung im deutschen System bleiben. Prüfen Sie die Regeln Ihres Landes mit einem Steuerberater, bevor Sie umziehen.

Was sich für Sie ändert

• Einkünfte aus dem Herkunftsland: dort weiterhin nach eigenen Regeln steuerpflichtig.
• Entsendung: das heimische Sozialsystem kann für begrenzte Zeit beibehalten werden.
• Rente: in Japan gezahlte Beiträge können angerechnet werden.
• Eine vorausschauende Strukturierung vermeidet böse Überraschungen auf beiden Seiten.