Kawara Dach in Japan: Lebensdauer, Prüfung und Kosten

Die Ziegel halten ein Jahrhundert, die Bahn darunter fünfundzwanzig Jahre

Dieses Missverständnis kostet ausländische Käufer am meisten Geld. Der japanische Tondachziegel, der kawara (kawara, Dachziegel), ist ein wirklich langlebiges Material: bei über 1.100 °C gebrannt, widersteht er Frost und UV-Strahlung und überlebt seinen Besitzer mühelos. Ein Dach besteht aber nicht nur aus Ziegeln. Darunter liegen eine wasserführende Bahn, eine Holzschalung, ein vermörtelter First und Kehlen aus Metall, und keines dieser Bauteile hält so lange wie der Ziegel, der darauf liegt.

Ein japanisches Dach wird deshalb fast nie undicht, weil die Ziegel verschlissen sind. Es wird undicht, weil die rūfingu (ルーフィング, Bitumen-Unterspannbahn) zwischen Holz und Ziegeln gerissen ist, oder weil der Mörtel des Firstes zerfallen ist und am höchsten Punkt des Gebäudes Wasser eindringen lässt.

Tatsächliche Nutzungsdauer, Bauteil für Bauteil

Bauteil	Übliche Nutzungsdauer	Sichtbares Warnzeichen
Tonziegel (geräuchert oder glasiert)	50 bis 100 Jahre	Abgeplatzte Ecken, nach einem Taifun verschobene Ziegel
Zementziegel (semento-gawara, セメントkawara)	30 bis 40 Jahre	Kreidige Oberfläche, abblätternde Farbe, starkes Moos
Wasserführende Bahn (rūfingu)	20 bis 30 Jahre	Deckenfleck, ohne dass darüber irgendein Ziegel gebrochen wäre
Dachschalung (noji-ita, 野地板)	30 bis 50 Jahre, deutlich weniger, sobald Wasser eindringt	Dunkles oder weiches Holz, vom Dachraum aus sichtbar
Kalkmörtel des Firstes (shikkui, 漆喰)	15 bis 20 Jahre	Gerissene weiße Fuge, Bruchstücke in der Dachrinne
Metallkehle (tani-ita, 谷板)	20 bis 30 Jahre	Rost, Nadellöcher, Undichtigkeit nur bei Schlagregen

Die Dreißig-Jahre-Regel. Wurde das Haus vor mehr als dreißig Jahren gebaut oder neu gedeckt und existiert keine Rechnung einer Dachdeckerei, gehen Sie davon aus, dass die Bahn am Ende ihrer Lebensdauer ist, so ansehnlich das Dach von der Straße aus auch wirkt. Das ist kein Pessimismus: es ist die normale Nutzungsdauer des Materials.

Diese Rechnung erklärt, warum so viele akiya, die leerstehenden japanischen Häuser (akiya), Wasserschäden tragen, die von außen unsichtbar sind. Ein Haus von 1985, das nie gepflegt wurde, hat eine vierzig Jahre alte Bahn unter Ziegeln, die noch sechzig Jahre vor sich haben. Wasser dringt ein, setzt sich im Holz fest und bereitet den beiden folgenden Problemen den Boden: Feuchtigkeit und Schimmel im japanischen Haus, und dann Termiten, die gezielt feuchtes Holz suchen.

Ihren Dachtyp in dreißig Sekunden erkennen

Bevor es um Geld geht, müssen Sie wissen, was Sie vor sich haben. Kawara bedeutet Tonziegel, doch der japanische Gebäudebestand enthält auch Materialien, die ihm von der Straße aus ähneln und weder seine Lebensdauer noch seinen Pflegeaufwand noch seine Entsorgungskosten teilen.

Material	So erkennen Sie es	Nutzungsdauer	Üblicher Unterhalt
Ibushi-gawara (いぶしkawara, geräucherter Ziegel)	Mattes Silbergrau mit bläulichem Schimmer; der Ziegel der machiya (machiya, Stadthaus aus Holz, typisch für Kyoto) und der Tempel	50 bis 100 Jahre	Keiner am Ziegel; First alle 15 bis 20 Jahre
Yūyaku-gawara (釉薬kawara, glasierter Ziegel)	Glänzende Oberfläche, meist schwarz, braun oder grün	50 bis 100 Jahre	Keiner am Ziegel
Semento-gawara (セメントkawara, Zementziegel)	Matte, poröse Anmutung, ursprünglich einfarbig gestrichen	30 bis 40 Jahre	Neuanstrich alle 10 bis 15 Jahre
Surēto (スレート, Faserzementplatte)	Dünne flache Platten, überall an Vorstadthäusern von 1980 bis 2005	20 bis 30 Jahre	Anstrich, dann Überdeckung oder Neudeckung
Galvalume-Stahl (garubariumu, ガルバリウム)	Profilierte Metallpaneele, sehr leicht	30 bis 40 Jahre	Rost an den Schnittkanten beobachten

Die Falle der Platten von vor 2004

Faserzementplatten, die bis Anfang der 2000er-Jahre hergestellt wurden, enthielten Asbest. Japanische Hersteller verzichteten ab etwa 2004 darauf, und Herstellung oder Verwendung jedes Produkts mit mehr als 0,1 % Asbest nach Gewicht ist seit 2006 vollständig verboten. Unbeschädigt setzen diese Platten nichts frei: die Gefahr entsteht, wenn sie gebrochen oder geschnitten werden, also bei einer Neudeckung.

Die praktische, budgetäre Folge: seit dem 1. April 2022 erfordert jede Sanierung im Wert von 1.000.000 ¥ (etwa 5.500 €) oder mehr, und jeder Abbruch ab 80 m², eine vorherige Asbestuntersuchung, die den Behörden gemeldet wird. Seit dem 1. Oktober 2023 muss diese Untersuchung zusätzlich von einer zertifizierten Fachkraft durchgeführt werden. Ein Plattendach von vor 2004 ist kein Ausschlussgrund, aber es bringt einen Meldeschritt und einen Aufpreis für den Abtrag mit sich, die vor Ihrer Unterschrift beziffert sein müssen.

Tipp vom Fachmann. Japanische Anzeigen nennen das Dachmaterial fast immer in der Datentabelle, direkt unter der Bauart. Das ist die erste Zeile, nach der Sie suchen sollten: sie sagt Ihnen auf einen Blick, ob Sie ein hundertjähriges Dach vor sich haben oder eines, das binnen fünf Jahren ersetzt werden muss.

Die Regel von 2022, die Ihnen niemand erklärt

Das ist das Nützlichste in diesem Artikel, und in der englischsprachigen Berichterstattung fehlt es fast völlig. Im September 2019 zog der Taifun Faxai über die Bōsō-Halbinsel in der Präfektur Chiba und riss Tausende von Ziegeldächern ab. Als Reaktion verschärfte das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, das kokudo kōtsū-shō (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT), die Norm für die Befestigung von Dachziegeln. Die Änderung der Verordnung Nr. 109 von 1971 trat am 1. Januar 2022 in Kraft.

Was sich geändert hat

Punkt	Vor 2022	Seit dem 1. Januar 2022
Zu befestigende Ziegel	Zwei Reihen an Traufe und Ortgang; jeder zweite Firstziegel	Jeder Ziegel, auch in der Dachfläche selbst
Befestigungsart	Kupferdraht, Stahldraht oder Nagel, nach Wahl des Handwerkers	Vorgeschrieben nach Ziegeltyp, Dachzone und Referenzwindgeschwindigkeit
Grundlage	Handwerkliche Übung	Offizielle Planungs- und Ausführungsrichtlinie für Ziegeldächer

Die Referenzwindgeschwindigkeit, kijun fūsoku (kijun風速), wird Gemeinde für Gemeinde festgelegt und liegt zwischen 30 und 46 m/s: ein Dach in Okinawa oder im Süden von Kyūshū muss deutlich stärker verankert werden als eines in Nagano. Das ist in Japan eine Konstante (die Norm ist örtlich), und es lohnt sich, im Rathaus zu erfragen, welcher Wert für die Gemeinde Ihres Objekts gilt.

Was das für einen Käufer bedeutet

• Bestehende Dächer sind nicht rückwirkend erfasst. Niemand zwingt Sie, das Dach eines Hauses von 1990 neu zu befestigen. Die Regel gilt für Neubauten, Anbauten und genehmigungspflichtige Neudeckungen.
• Aber jedes vor 2022 gedeckte Dach ist definitionsgemäß schwächer verankert, als der heutige Standard verlangt. Bei einem windexponierten Haus ist das ein legitimes Verhandlungsargument.
• Wenn Sie neu decken, verlangen Sie die Methode der Richtlinie. Sie kostet etwas mehr (jeder Ziegel muss genagelt oder geschraubt werden), aber genau das wollen Sie bei einem Haus, das Sie aus der Ferne vermieten und das einen Taifun überstehen soll, ohne Sie anzurufen.

Ein Dach vor dem Kauf prüfen: die Checkliste für die Besichtigung

Ein Dach lässt sich vom Boden aus gut lesen, wenn man weiß, wohin man schauen muss. Hier ist die Checkliste, die wir bei Besichtigungen verwenden und die Sie unverändert an eine Bekannte oder eine Fachkraft vor Ort weitergeben können, wenn Sie aus dem Ausland kaufen.

Vom Boden aus, mit Teleobjektiv oder Fernglas

• Ist die Firstlinie gerade? Eine Welle oder ein Durchhang bedeutet, dass der Mörtel darunter zerfallen ist. Das ist der Mangel Nummer eins an älteren japanischen Dächern.
• Ist die weiße Firstfuge (shikkui) durchgehend? Suchen Sie nach Rissen und nach Bruchstücken in den Dachrinnen.
• Verschobene oder nicht ausgerichtete Ziegel (zure, ずれ): ein einziger verrutschter Ziegel öffnet einen Wasserweg direkt auf die Bahn.
• Dickes Moos und Flechten: sie halten Wasser am Dach und beschleunigen den Verfall der Schalung.
• Die Kehlen, die V-förmigen Rinnen, in denen zwei Dachflächen zusammentreffen: Rost, festgesetztes Laub, Flecken an der Wand darunter.
• Schneefanggitter (yukidome, 雪止め): ihr Fehlen in einer Schneeregion wie Tōhoku oder Hokuriku ist ein schwerer Mangel.

Innen: dort liegt die Wahrheit

• Der Dachraum (koyaura, 小屋裏) ist die entscheidende Prüfung, und eine Taschenlampe genügt dafür. Suchen Sie nach dunklen Rinnspuren am Holz, nach Lichtpunkten, nach einem Geruch von feuchter Erde.
• Die Decken im obersten Geschoss: ein Fleck bleibt im Streiflicht sichtbar, selbst wenn er getrocknet und überstrichen wurde.
• Die Wandecken im Obergeschoss und die Oberseiten von Einbauschränken, wo das Wasser schließlich austritt.

Unterlagen, die Sie anfordern sollten

Fragen Sie immer nach dem Datum und den Rechnungen der letzten Dacharbeiten und nach einem etwaigen Zustandsgutachten. Diese gehören in die gesetzliche Aufklärung vor Vertragsschluss, die vor der Unterschrift übergeben wird, und ihr Fehlen sollte dort ebenfalls festgehalten werden. Wird ein Mangel bewusst verschwiegen, greift das japanische Recht der versteckten Mängel, aber vorher sehen ist besser als hinterher klagen.

Steigen Sie niemals auf ein Ziegeldach. Ziegel brechen unter einem ungeübten Erwachsenen, und Sie haben dann den Schaden an einem Haus, das noch nicht Ihnen gehört. Eine örtliche Dachdeckerei oder ein Drohnenüberflug kostet einige Zehntausend Yen: das ist die beste Information pro Yen, die Sie im ganzen Ablauf kaufen.

Die fünf möglichen Arbeiten und was sie kosten

In Japan „reparieren“ Sie ein Dach nicht vage: es gibt fünf unterschiedliche Eingriffe mit genauen Bezeichnungen, die Ihr Handwerker verwenden wird. Sie richtig zu benennen verbessert die Qualität des Angebots, das Sie zurückbekommen, sofort.

Arbeit	Was sie betrifft	Marktpreis	Richtwert gesamt, Dach von 100 m²
Punktuelle Reparatur	Einige Ziegel ersetzt oder neu eingelegt	5.000 bis 50.000 ¥ pro Einsatz	20.000 bis 100.000 ¥ (110 bis 550 €)
Firstneuaufbau (mune no torinaoshi, 棟の取り直し)	First abgetragen und neu aufgebaut, frischer Mörtel	2.000 bis 4.000 ¥ pro Meter für den Mörtel allein; 8.000 bis 15.000 ¥ pro Meter für einen vollständigen Neuaufbau	150.000 bis 400.000 ¥ (820 bis 2.200 €)
Umdeckung (fuki-naoshi, 葺き直し)	Ziegel abgenommen und wieder verlegt, neue Bahn darunter	8.000 bis 15.000 ¥/m²	900.000 bis 1.700.000 ¥ (4.950 bis 9.300 €)
Vollständiger Austausch (fuki-kae, 葺き替え)	Alles abgetragen, neue Dacheindeckung	10.000 bis 25.000 ¥/m²	1.200.000 bis 2.500.000 ¥ (6.600 bis 13.700 €)
Überdeckung (kabā kōhō, カバー工法)	Stahlblech über die bestehende Eindeckung gelegt	6.000 bis 12.000 ¥/m²	700.000 bis 1.300.000 ¥ (3.850 bis 7.150 €)

Marktspannen, die japanische Dachdeckerbetriebe nennen, Sonderfälle ausgenommen; umgerechnet zu 182 ¥ für 1 €. Zwei Posten kommen fast immer hinzu:

• Gerüst (ashiba, 足場): 700 bis 1.200 ¥ je m² Gerüstfläche, bei einem Einfamilienhaus in der Regel 100.000 bis 300.000 ¥ (550 bis 1.650 €). Es ist vorgeschrieben und nicht verhandelbar; seien Sie misstrauisch bei einem Angebot, das es auslässt.
• Entsorgung der abgetragenen Ziegel: 30.000 bis 80.000 ¥ bei einem gewöhnlichen Haus, mehr, wenn Asbest vorhanden ist.

Zwischen Umdeckung und vollständigem Austausch wählen

Fuki-naoshi behält Ihre ursprünglichen Ziegel und erneuert nur Bahn und Schalung: das ist die richtige Wahl, wenn die Ziegel in Ordnung sind, und bei einem Objekt mit Charakter die einzig vertretbare. Fuki-kae wird nötig, wenn die Ziegel aus Zement sind und ihre Lebensdauer überschritten haben, wenn die Schalung verrottet ist, oder wenn Sie das Dach leichter machen wollen. Die Überdeckung wiederum kommt für ein Ziegeldach nie in Frage: sie ist intakten Faserzementplatten und Blechdächern vorbehalten.

Diese Zahlen gehören in ein umfassenderes Sanierungsbudget. Unser Artikel zu den Kosten der Sanierung einer machiya oder kominka behandelt die weiteren Posten und wiederholt eine Regel, die das Dach perfekt veranschaulicht: zuerst das Wasser, zuletzt die Dekoration. Bei der Ausführung ziehen Sie immer einen kōmuten (kōmuten, örtliches Bauunternehmen) oder eine in der Gemeinde ansässige Dachdeckerei einem landesweiten Vermittler vor: auf einem Dach ist die Kenntnis des örtlichen Wetters mehr wert als ein Markenname.

Das Dach leichter machen: das Erdbebenargument, das vergessen wird

Ein Ziegeldach ist schwer, und dieses Gewicht sitzt am höchsten Punkt des Hauses. In einer Erdbebenzone hebt das den Schwerpunkt und verstärkt das Schwingen des Gebäudes. Das ist einer der Gründe, warum so viele ältere japanische Häuser bei einem Erdbeben im Erdgeschoss einstürzen.

Dacheindeckung	Ungefähres Gewicht	Auf einem Dach von 100 m²
Tonziegel	Rund 50 bis 60 kg/m²	5 bis 6 Tonnen
Faserzementplatte	Rund 20 kg/m²	2 Tonnen
Bitumenschindel	Rund 12 kg/m²	1,2 Tonnen
Galvalume-Stahl	Rund 5 kg/m²	0,5 Tonnen

Der Wechsel von Ziegel zu Stahl nimmt dem Haus also etwa fünf Tonnen an seiner Spitze. Bei einer Konstruktion von vor der Reform ist die Wirkung real und oft günstiger als eine statische Verstärkung. Unser Artikel zur Erdbebennorm von 1981, shin-taishin, erklärt, warum das Datum der Baugenehmigung die erste Zahl ist, die man in jeder Anzeige prüfen sollte.

Drei Vorbehalte, bevor Sie ein Dach abtragen

• Denkmalwert. Bei einer machiya oder einem kominka (kominka, traditionelles Bauernhaus) zerstört der Tausch von ibushi-gawara gegen Metall den größten Teil dessen, was das Objekt wert ist, und Sie zahlen dafür zweimal: beim Wiederverkauf und bei den Übernachtungspreisen der Kurzzeitvermietung.
• Örtliche Gestaltungsregeln. Mehrere Gemeinden, Kyoto an erster Stelle, regeln Dachmaterialien und Dachfarben in geschützten Ortsbildbereichen. Klären Sie das mit dem Rathaus vor der Kalkulation eines Blechdachs: die Erlaubnis kann es einfach nicht geben.
• Sommerkomfort. Ein hinterlüftetes Ziegeldach bleibt deutlich kühler als Blech, das ohne Dämmung verlegt wird. Wenn Sie leichter bauen, dämmen Sie den Dachraum im selben Zug: die Konstruktion ist offen, das Gerüst steht schon, und die Mehrkosten sind mit einer eigenständigen Maßnahme nicht zu vergleichen.

Rechenbeispiel: ein Akiya von 1979 bei Kyoto

Nehmen Sie einen Fall, wie er in unserer geprüften Akiya-Auswahl typischerweise auftaucht: ein Haus von 1979, 105 m² Wohnfläche, 45 Minuten mit dem Zug von Kyoto, angeboten für 6.500.000 ¥ (35.700 €). Das Dach umfasst etwa 95 m² und trägt noch seine ursprünglichen ibushi-Ziegel.

Was die Begutachtung ergab

Eine örtliche Dachdeckerei prüft vor dem Vertragsabschluss für 60.000 ¥ (330 €), Drohne inbegriffen. Ihr Befund: Ziegel zu 90 % in Ordnung, etwa dreißig davon zu ersetzen; der First wellt sich über 18 Meter, stellenweise fehlt Mörtel; zwei Deckenflecken im Obergeschoss; ursprüngliche Bahn, also 47 Jahre alt. Urteil: die Ziegel halten noch fünfzig Jahre, alles andere muss erneuert werden.

Die zwei Angebote

Posten	Variante A: Ziegel umdecken	Variante B: Austausch gegen Stahl
Eindeckung, 95 m²	1.140.000 ¥ (12.000 ¥/m²)	1.520.000 ¥ (16.000 ¥/m²)
First, 18 m	216.000 ¥	Inbegriffen
Ziegel abtragen und entsorgen	Nicht zutreffend	285.000 ¥
30 Ziegel ersetzen	90.000 ¥	Nicht zutreffend
Gerüst	180.000 ¥	180.000 ¥
Gesamt	1.626.000 ¥ (8.930 €)	1.985.000 ¥ (10.900 €)

Die tatsächlichen Kosten des Geschäfts

• Kaufpreis: 6.500.000 ¥ (35.700 €)
• Kaufnebenkosten, höchstens 6 % des Preises: 390.000 ¥ (2.140 €)
• Dachbegutachtung: 60.000 ¥ (330 €)
• Dach, Variante A: 1.626.000 ¥ (8.930 €)
• Gesamt: 8.576.000 ¥, also etwa 47.100 €

Das Dach macht hier 25 % des Kaufpreises aus, und darin sind weder Elektrik noch Sanitär noch Dämmung enthalten. Genau diese Lücke trennt ein Akiya für „35.700 €“ von einem Akiya, in dem Sie tatsächlich wohnen können. Dafür hält die neue Bahn fünfundzwanzig Jahre, und die ursprünglichen Ziegel sind, im Zeithorizont eines Investors, dauerhaft.

Tipp vom Fachmann. Lassen Sie das Dach während der Verhandlung beziffern, nie danach. Mit dem Angebot einer Dachdeckerei in der Hand geht es im Gespräch nicht mehr um einen Eindruck, sondern um eine Zahl, und ein japanischer Verkäufer, der genau weiß, was ein fuki-naoshi kostet, akzeptiert einen durch ein Angebot belegten Abschlag weit leichter als ein niedriges Gebot ohne Erklärung. Um die Rendite einschließlich dieser Arbeiten hochzurechnen, können Sie in unserem Simulator für Mietrenditen in Japan die echten Kosten der Arbeiten anstelle eines theoretischen Ansatzes eingeben.

Versicherung, Haustürgeschäfte und teure Fehler

Was die japanische Versicherung wirklich abdeckt

Die japanische Wohngebäudeversicherung, kasai hoken (kasai hoken, Feuer- und Mehrgefahrendeckung), schließt Sturmschäden fast immer unter der Rubrik fūsai (風災) ein: von einem Taifun abgerissene Ziegel, ein zerstörter First, Anprall umherfliegender Teile. Sie deckt nie Verschleiß: nach zwanzig Jahren zerfallender Mörtel ist Unterhalt, kein Schadenfall. In der Praxis hängt alles daran, nachzuweisen, dass ein datiertes Wetterereignis den Schaden unmittelbar verursacht hat.

Zwei praktische Folgen für einen Eigentümer in der Ferne:

• Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab dem Ereignis, nach dem japanischen Versicherungsvertragsgesetz. Danach ist ein Anspruch verjährt, und schon lange davor wird die Ursache unmöglich zu belegen.
• Fotografieren Sie das Dach nach jedem bedeutenden Taifun, mit Datum. Eine Reihe von Vorher-Nachher-Bildern schlägt jedes Argument. Unser Artikel zur Wohngebäudeversicherung in Japan behandelt die Vertragsbausteine, die man für ein Mietobjekt abschließen sollte.

Haustürgeschäfte mit Dacharbeiten: ein dokumentierter Betrug

Das japanische Verbraucherzentrum, das kokumin seikatsu sentā (国民生活センター), veröffentlicht regelmäßig Warnungen zu Haustürgeschäften rund um Dächer. Das Drehbuch ändert sich nie: ein Fremder klingelt, sagt, er habe „zufällig gesehen“, dass Ihr Dach beschädigt sei, bietet eine kostenlose Prüfung an und dann Arbeiten, die „Ihre Versicherung vollständig übernimmt“. Die dokumentierten Missbräuche reichen von Angeboten ohne jeden Bezug zur ausgeführten Arbeit bis zu Fällen, in denen die Firma das Dach bei der Prüfung selbst beschädigt, dazu von der Auszahlung abgeschöpfte Provisionen und Manöver, um das Widerrufsrecht auszuhebeln.

• Lassen Sie niemals einen unangekündigten Besucher auf das Dach.
• Für Haustürgeschäfte gilt nach dem japanischen Gesetz über bestimmte Handelsgeschäfte ein achttägiges Widerrufsrecht.
• Die landesweite Verbraucher-Hotline 188 verbindet Sie mit dem nächstgelegenen Verbraucherzentrum.
• Nehmen Sie eine in der Gemeinde ansässige Dachdeckerei mit einer physischen Adresse und überprüfbaren Referenzen. Diese Kontakte für Sie zu prüfen, ist Teil dessen, wofür eine Begleitung vor Ort durch immoJapon da ist.

Die sieben häufigsten Fehler

1. Tonziegel streichen. Sie brauchen es nicht und verkraften es schlecht. Nur Zementziegel müssen neu gestrichen werden.
2. Ein Dach nach Anzeigenfotos beurteilen. Weitwinkel und niedrige Standpunkte löschen genau die Firstwelle, die Sie hätten sehen müssen.
3. Die Ziegel studieren und nie den Dachraum betreten. Die Diagnose wird von unten gestellt.
4. „Dach erneuert“ mit „Abdichtung erneuert“ verwechseln. Ein neu gestrichenes Plattendach hat keine neue Bahn; schlimmer noch, Farbe, die ohne Öffnen der Überlappungen aufgebracht wird, blockiert die Entwässerung und erzeugt genau die Undichtigkeiten, die sie verhindern sollte.
5. Bei einem Haustürverkäufer unterschreiben. Siehe oben.
6. Ein Objekt mit Charakter leichter machen, ohne die örtlichen Gestaltungsregeln zu prüfen.
7. Die Küche vor dem Dach machen. Die Reihenfolge der Arbeiten ist keine Geschmacksfrage: jeder Ausbau, der unter einem undichten Dach eingebaut wird, wird zweimal eingebaut.

Was Sie sich vor einem Angebot merken sollten

Das Dach ist der am besten vorhersehbare Sanierungsposten an einem älteren japanischen Haus, vorausgesetzt, Sie lesen es richtig. Drei Dinge zum Mitnehmen:

• Es sind die Ziegel, die halten, nicht das Dach. Nach dreißig Jahren ohne Arbeiten ist die wasserführende Bahn am Ende, wie das Dach von der Straße aus auch aussieht.
• Die richtige Spanne liegt bei 900.000 bis 2.500.000 ¥ (4.950 bis 13.700 €) bei einem gewöhnlichen Haus, Gerüst inbegriffen: eine Zahl, die in Ihr Angebot gehört, und nicht eine, die Sie nach dem Vertragsabschluss entdecken.
• Eine Begutachtung kostet einige Zehntausend Yen und zahlt sich in der Verhandlung aus. Sie ist die beste Investition im gesamten Kaufablauf.

Diese Logik ist in die Methode unseres Leitfadens zum Immobilienkauf in Japan eingebaut, und sie gilt für jedes Objekt in unserer Akiya-Auswahl. Unsere Fallstudien zu echten Projekten zeigen, was aus einem Sanierungsbudget wird, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind. Ein letzter Hinweis, der durchgehend gilt: der Kauf einer Immobilie gibt in Japan kein Aufenthaltsrecht, und eine japanische Hypothek gibt es praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen und dort angestellt sind; ein Kauf aus dem Ausland ist ein Barkauf.

Häufige Fragen

Wie lange hält ein Kawara Dach?

Die Tonziegel selbst halten 50 bis 100 Jahre, die wasserführende Bahn darunter aber nur 20 bis 30 Jahre und der Firstmörtel 15 bis 20. Jedes Dach, das älter als dreißig Jahre ist und für das keine Arbeiten dokumentiert sind, sollte als erneuerungsbedürftig gelten, so perfekt die Ziegel auch aussehen.

Was kostet es, ein Ziegeldach in Japan zu ersetzen?

Rechnen Sie mit 8.000 bis 15.000 ¥/m², um die vorhandenen Ziegel über einer neuen Bahn wieder zu verlegen, und mit 10.000 bis 25.000 ¥/m² für einen vollständigen Austausch. Bei einem Dach von 100 m² sind das 900.000 bis 2.500.000 ¥, also 4.950 bis 13.700 €, Gerüst inbegriffen.

Sollte ich das Dach eines Akiya erneuern, bevor ich es vermiete?

Fast immer ja. Eine unbehandelte Undichtigkeit schädigt tragendes Holz, nährt Schimmel und lockt Termiten an, sodass die Reparaturrechnung das Dach selbst schnell übersteigt. Es ist die erste Maßnahme, die man einplant, vor jedem Innenausbau.

Kann man Kawara Ziegel streichen?

Nein, und es bringt nichts. Geräucherte und glasierte Tonziegel brauchen keine Farbe und verkraften sie schlecht. Nur Zementziegel, die poröser sind, müssen alle zehn bis fünfzehn Jahre neu gestrichen werden.

Ist ein Ziegeldach bei einem Erdbeben gefährlich?

Nicht von sich aus, aber es wiegt rund 50 bis 60 kg/m², also fünf bis sechs Tonnen bei einem gewöhnlichen Haus, was den Schwerpunkt anhebt. Bei einer Konstruktion von vor der Erdbebennorm von 1981 ist eine leichtere Eindeckung oft wirksamer und günstiger als eine statische Verstärkung.

Woran erkenne ich, ob mein Dach Asbest enthält?

Das Risiko betrifft Faserzementplatten, die vor 2004 verlegt wurden, nie Tonziegel. Seit April 2022 erfordert jede Sanierung im Wert von 1.000.000 ¥ oder mehr eine vorherige Asbestuntersuchung, die den Behörden gemeldet wird und seit Oktober 2023 von einer zertifizierten Fachkraft durchgeführt werden muss.

Zahlt die japanische Wohngebäudeversicherung ein neues Dach?

Sie deckt Schäden durch Wind oder einen Taifun unter der Rubrik Sturm, nie normalen Verschleiß. Ein Anspruch muss binnen drei Jahren nach dem Ereignis geltend gemacht werden, und datierte Fotos unmittelbar nach dem Ereignis sind der beste Weg, die Ursache zu belegen.

Ein Dachdecker klopft an meine Tür und bietet eine kostenlose Prüfung an. Was soll ich tun?

Ablehnen. Das japanische Verbraucherzentrum warnt wiederholt vor diesem Vorgehen, auch mit Fällen, in denen die Firma das Dach bei der Prüfung selbst beschädigt hat. Für Haustürgeschäfte gilt ein achttägiges Widerrufsrecht, und die Hotline 188 verbindet Sie mit Ihrem örtlichen Verbraucherzentrum.