Kasai hoken: die Feuerversicherung als unverzichtbare Basis
Die kasai hoken ist die Grundlage jeder Absicherung einer Immobilie in Japan. Trotz ihres Namens geht sie weit über Feuer hinaus: je nach Tarif deckt sie Brand, Blitzschlag und Explosion ab, aber auch Wasserschäden, Taifune und Sturm, Hagel, Schnee, teilweise Diebstahl und Glasbruch.
Ist sie Pflicht? Rechtlich nein. In der Praxis ja: Jede finanzierende Bank verlangt sie, und selbst beim Barkauf verzichtet kein umsichtiger Eigentümer darauf, in einem Land, das Taifunen und Überschwemmungen so stark ausgesetzt ist. Auch Eigentümergemeinschaften verlangen sie häufig.
- Laufzeit: üblich sind 1 bis 5 Jahre (langfristige Verträge wurden in den vergangenen Jahren verkürzt).
- Entschädigungsbasis: der Wiederaufbauwert des Gebäudes (das Grundstück ist nie versichert).
- Übliche Zusatzbausteine: Haftpflicht, Hausrat (Mobiliar), Assistance.
Die Versicherungssumme muss den tatsächlichen Wiederaufbaukosten entsprechen. Bei einem älteren Objekt oder einer Sanierung gleichen Sie das mit unserem Artikel zu den Sanierungskosten einer machiya ab.
Jishin hoken: die Erdbebenversicherung, eine staatlich geregelte Zusatzdeckung
Entscheidender Punkt: Erdbeben sind von der kasai hoken allein nie gedeckt. Schäden durch Erdbeben (und durch den davon ausgelösten Tsunami oder Vulkanausbruch) fallen unter die jishin hoken, eine eigenständige Deckung.
Ihre Merkmale sind gesetzlich festgelegt und werden vom japanischen Staat mitgetragen (über das Finanzministerium):
- Sie lässt sich nur zusätzlich zu einer Feuerversicherung abschließen, nie allein.
- Ihre Summe ist auf 30–50 % der Feuerversicherungssumme begrenzt (Beispiel: Gebäude mit 20 Mio. ¥ versichert, Erdbeben höchstens 6 bis 10 Mio. ¥).
- Sie entschädigt nur teilweise: Ziel ist ein Neustart, kein originalgetreuer Wiederaufbau.
- Die Tarife sind für dieselbe Zone und Bauweise bei allen Versicherern identisch (öffentlicher Tarif), weil der Staat einen Teil des Risikos rückversichert.
Die Auszahlung folgt Stufen nach festgestelltem Schadensgrad (Total-, Groß-, Teil- oder Kleinschaden). Rechnen Sie damit nicht für einen vollständigen Wiederaufbau: Es ist ein Sicherheitsnetz, kein Blankoscheck. Umso wichtiger ist die Erdbebentauglichkeit (Norm von 1981).
Preis: was die Prämie bestimmt
Die Prämie hängt von mehreren Faktoren ab. Hier die wichtigsten Stellschrauben, mit vorsichtigen Größenordnungen (mit einem Angebot zu bestätigen, denn jedes Objekt ist anders).
| Faktor | Wirkung auf die Prämie |
|---|---|
| Geografische Lage (Präfektur) | Stark: Tokio, Kanagawa, Küstenregionen sind teurer (Erdbeben) |
| Gebäudestruktur | Beton / Stahl (RC・鉄骨) günstiger als Holz (mokuzō) |
| Alter und Erdbebentauglichkeit | Objekt nach 1981 (shin-taishin): Nachlässe möglich |
| Versicherungssumme (Gebäudewert) | Proportional |
| Zusatzdeckungen (Wasser, Diebstahl, Haftpflicht) | Jeder Baustein erhöht die Kosten |
| Vertragslaufzeit | Mehrjahresverträge sind oft günstiger |
Als grober Anhaltspunkt: Für eine kleine Wohnung kann eine kasai hoken einige Zehntausend Yen im Jahr kosten (einige Hundert Euro, gerechnet mit rund 182 ¥/€ zum Zeitpunkt dieser Aktualisierung), und die jishin hoken erhöht die Rechnung spürbar, vor allem bei Holzbauweise in einer Risikozone. Ein Objekt aus Stahlbeton, nach 1981 gebaut, außerhalb der Gefahrenzonen zahlt deutlich weniger. Diese Kosten fließen in Ihr Budget ein: Sehen Sie sich unseren Rechner und den Artikel zu den Kaufnebenkosten an.
Als Ausländer richtig versichern
Einige Reflexe für ausländische Käufer, die meist bar bezahlen (eine Hypothek gibt es praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen und dort angestellt sind):
- Prüfen Sie vor dem Kauf die Gefahrenkarte: Eine Adresse in einem Überschwemmungs- oder Bodenverflüssigungsgebiet verteuert oder erschwert die Versicherung. Siehe unseren Artikel zu den Naturgefahren.
- Achten Sie auf die Erdbebentauglichkeit: Ein Objekt nach dem Standard shin-taishin (nach 1981) ist sicherer und mitunter günstiger zu versichern. Das ist die beste Kombination: normgerechtes Gebäude plus jishin hoken.
- Bemessen Sie die Versicherungssumme am tatsächlichen Wiederaufbauwert, nicht am Kaufpreis (der das nicht versicherbare Grundstück enthält).
- Nehmen Sie Wasserschaden und Taifun mit auf: Das sind die häufigsten Schadensfälle, weit vor dem Feuer.
- Lassen Sie sich den japanischen Vertrag Zeile für Zeile erklären: Genau das übernimmt unsere Begleitung.
Zur Erinnerung: Der Kauf einer Immobilie gibt in Japan kein Aufenthaltsrecht (siehe ohne Visum kaufen), und die Kaufnebenkosten bleiben bei höchstens 6 %. Die Versicherung ist davon getrennt ein jährlich wiederkehrender Kostenpunkt.
Kurz gefasst: der richtige Versicherungsreflex
In Japan ruht die Absicherung einer Immobilie auf zwei Bausteinen: der kasai hoken (Feuer, faktisch Pflicht, deckt Feuer, Wasser und Taifun) und der jishin hoken (Erdbeben, optional, staatlich geregelt, begrenzt auf 50 % der Feuersumme und nur teilweise entschädigend). Der Preis richtet sich nach Zone, Bauweise, Alter und gewählten Deckungen.
Die beste Konstellation: ein erdbebentaugliches Objekt (nach 1981), außerhalb der Gefahrenzonen, zum Wiederaufbauwert versichert, mit Feuer, Wasser und Taifun, ergänzt um das Erdbeben. Für Ihr Gesamtbudget nutzen Sie unseren Rechner, sehen Sie sich unsere ausgewählten Objekte an und erfahren Sie, wie wir Sie bis zur Schlüsselübergabe begleiten.
Häufige Fragen
Ist eine Gebäudeversicherung in Japan Pflicht?
Die Feuerversicherung (kasai hoken) ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, in der Praxis aber schon: Jede finanzierende Bank verlangt sie, und Eigentümergemeinschaften fordern sie häufig. Angesichts der Taifun- und Überschwemmungsgefahr verzichtet kein umsichtiger Eigentümer darauf, auch nicht beim Barkauf.
Sind Erdbeben von der Feuerversicherung gedeckt?
Nein. Schäden durch Erdbeben, Tsunami und Vulkanausbruch sind von der kasai hoken allein nie gedeckt. Sie müssen die Erdbebenversicherung (jishin hoken) zusätzlich abschließen: eine eigenständige Deckung, die vom japanischen Staat mitgetragen wird.
Was kostet die Erdbebenversicherung jishin hoken?
Der Tarif ist öffentlich festgelegt und für dieselbe Zone und Bauweise bei allen Versicherern identisch, weil der Staat einen Teil des Risikos rückversichert. Er hängt stark von der Präfektur, der Bauweise (Holz kostet mehr als Beton) und der Erdbebentauglichkeit ab. Bei einem Holzhaus in einer Risikozone ist mit einem spürbaren Aufschlag zu rechnen.
Wie viel zahlt die Erdbebenversicherung im Schadensfall?
Die versicherbare Erdbebensumme ist auf 30–50 % der Feuerversicherungssumme begrenzt. Ein mit 20.000.000 ¥ (rund 110.000 €) versichertes Gebäude ergibt also höchstens 6 bis 10 Mio. ¥ (33.000 bis 55.000 €) Erdbebendeckung. Die Entschädigung ist anteilig und folgt Stufen nach Schadensgrad: ein Sicherheitsnetz, kein originalgetreuer Wiederaufbau.
Muss man in Japan das Grundstück versichern?
Nein, das Grundstück ist nie versichert: Gedeckt ist allein der Wiederaufbauwert des Gebäudes. Bemessen Sie Ihre Versicherungssumme daher an den Wiederaufbaukosten des Gebäudes und nicht am Kaufpreis, der das Grundstück enthält.
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