Warum Häuser in Japan an Wert verlieren, Grundstücke aber nicht

Grundstück gegen Gebäude: die Regel, die in Japan den Wert bestimmt

Im Westen sagt man „ein Haus“; in Japan denkt man immer in zwei getrennten Vermögenswerten: dem tochi (tochi, dem Grundstück, dem Boden) und dem tatemono (tatemono, dem Bauwerk, dem Gebäude). Der ausgeschriebene Preis eines Einfamilienhauses, eines kodate (一戸建て, freistehendes Haus), ist nie mehr als eine Summe: Grundstückswert + Gebäudewert. Diese Unterscheidung ist nicht akademisch: Sie entscheidet alles, vom Preis, den Sie zahlen sollten, bis zu dem, was beim Wiederverkauf zurückkommt.

Die Regel passt in eine Zeile: In Japan verliert das Gebäude an Wert, das Grundstück bleibt. Anders als in weiten Teilen des Westens, wo ein schönes altes Haus oft an Wert gewinnt, verliert ein japanisches Gebäude seinen Wert mechanisch, Jahr für Jahr, bis es auf dem Papier nichts mehr wert ist. Umgekehrt bleibt der Boden in gefragten Städten knapp und teuer. Wer als ausländischer Käufer diese Trennung übersieht, zahlt womöglich einen Neubaupreis für einen schmelzenden Wert, oder erkennt im Gegenteil die guten Gelegenheiten, die Einheimische längst kennen.

Diese Logik trägt einen großen Teil unserer übrigen Hinweise: Sie erklärt, warum Neubauten bei der Übergabe 10 bis 20 % verlieren, warum leerstehende Häuser (akiya, akiya) manchmal allein zum Grundstückspreis verkauft werden und warum ein gut gelegenes Grundstück oft der beste Wert ist. Um die Grundlage für jeden Kauf zu legen, beginnen Sie mit unserem vollständigen Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan.

Warum der Gebäudewert auf nahezu null sinkt

Vier Kräfte zehren gemeinsam am Wert eines japanischen Gebäudes.

1. Physische Alterung (keinen rekka)

Die keinen rekka (経年劣化, alterungsbedingter Verschleiß) eines Holzhauses (des vorherrschenden Materials) ist real: feuchtes Klima, Erdbeben, Taifune, Termiten. Der Markt hat eine kurze Lebensdauer eingepreist und im Steuerrecht kodifiziert, über die gesetzliche Nutzungsdauer, die taiyō nensū (耐用年数, steuerliche Abschreibungsdauer). Zu diesem genauen steuerlichen Punkt siehe unseren eigenen Artikel über die Abschreibung von Immobilien in Japan.

2. Seismische Veralterung

Jede Revision der Erdbebennorm macht den älteren Bestand weniger begehrt. Die große Trennlinie ist der Juni 1981: davor die alte Norm kyū-taishin (kyū-taishin), danach die neue Norm shin-taishin (shin-taishin, neue Erdbebennorm), die weit sicherer ist. Ein älteres Gebäude wird im Preis abgeschlagen und lässt sich schwerer weiterverkaufen: Das behandeln wir in unserem Leitfaden zur Erdbebennorm von 1981.

3. Der Kult des Neuen und „scrap and build“

Kulturell bevorzugt der japanische Käufer Neues oder fast Neues. Viele alte Häuser werden gekauft, um abgerissen und neu gebaut zu werden: Sie zahlen dann nur für den Boden. Das ist das berühmte Modell „scrap and build“.

Lebensdauer des Gebäudes nach Bauweise

Bauweise	Steuerliche Nutzungsdauer (taiyō nensū)	Gebäudewert am Markt nahe null ab etwa
Holzrahmen (mokuzō, mokuzō)	22 Jahre	20–25 Jahre
Leichter Stahlbau (tekkotsu, 鉄骨造)	19–34 Jahre (je nach Materialstärke)	30–40 Jahre
Stahlbeton (tekkin konkurīto, 鉄筋コンクリート)	47 Jahre	45–60 Jahre (besser erhalten)

Merken Sie sich das: Für den Markt hat ein Holzhaus, das älter als 25 Jahre ist, oft ein Gebäude von nahezu null Wert. Das ist nicht zwangsläufig ein schlechtes Geschäft: Es bedeutet nur, dass Sie zuerst Grund und Boden kaufen.

Entgegen einer verbreiteten Annahme hat diese Konvention nichts mit dem Crash von 1991 zu tun: Wir legen dar, was die japanische Immobilienblase über die heutigen Preise wirklich erklärt und was nicht.

Warum das Grundstück dagegen seinen Wert hält

Dem sich abnutzenden Gebäude steht das tochi (der Boden) gegenüber, ein nicht reproduzierbarer Wert. In gefragten Städten ist er knapp, eingezwängt von Japans gebirgiger Geografie und getragen vom Sog der Metropolen: Menschen und Arbeitsplätze konzentrieren sich in Tokio, Osaka, Nagoya, Fukuoka. Dort hält der Bodenwert, oder er steigt sogar.

Zwei amtliche Referenzen erlauben es, diesen Bodenwert zu verfolgen:

• Der rosenka (rosenka, Straßenbodenwert), den die Steuerbehörde (NTA, Kokuzei-chō) jedes Jahr veröffentlicht: Grundlage für Erbschaft- und Schenkungsteuer und ein ausgezeichnetes Barometer für den Boden, Straße für Straße.
• Der chika kōji (chika kōji, veröffentlichter Bodenpreis) des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT, Kokudo Kōtsū-shō): die amtlichen Referenzpreise, frei zugänglich im Informationssystem für Bodenwerte.

Die entscheidende Nuance: Nicht jeder Boden ist gleich

Hüten Sie sich vor einer falschen Lehre: „Der Boden hält seinen Wert“ stimmt in angespannten Märkten. Auf dem Land verliert auch der Boden an Wert, manchmal deutlich, getrieben vom Bevölkerungsrückgang. Die Leerstandsquote hat landesweit 13 % überschritten (Wohnungserhebung der Regierung, e-Stat), mit weit höheren Werten in ländlichen Gegenden. Genau darum geht es bei der Demografie in Anwendung auf Immobilien: Der Bodenwert folgt der Erreichbarkeit (ein Bahnhof in 20 bis 30 Minuten, Geschäfte in der Nähe). Ein Bild Region für Region gibt unsere Analyse der Immobilienpreise in Japan 2026.

Einen Preis zerlegen: wie viel Grundstück, wie viel Gebäude?

Da Preis = Grundstück + Gebäude gilt, ist das Zerlegen einer Anzeige ein Reflex von Fachleuten. Drei Quellen geben Ihnen den Grundstücksanteil:

1. Die Grundstücksfläche × der örtliche rosenka (angepasst, denn der Rosenka entspricht etwa 80 % des Marktpreises).
2. Der Steuerwert: kotei shisanzei hyōkagaku (kotei shisan-zei hyōka-gaku, Bemessungsgrundlage der Grundsteuer), der Grundstück und Gebäude bereits trennt. Er bestimmt die Berechnung der Grundsteuer.
3. Schlichter Menschenverstand beim Alter: Je älter das Haus, desto näher liegt der Gebäudeanteil bei null.

So sieht die typische Aufteilung Grundstück/Gebäude eines Holzhauses im Lauf der Jahre aus (Größenordnungen; je nach Lage sehr unterschiedlich):

Alter des Gebäudes	Anteil Grundstück	Anteil Gebäude	Was Sie wirklich kaufen
Neu (0 Jahre)	≈ 50 %	≈ 50 %	Ein Haus, das gleich an Wert verliert
10 Jahre	≈ 60–65 %	≈ 35–40 %	Noch Gebäude zum Abschreiben übrig
20 Jahre	≈ 75–85 %	≈ 15–25 %	Überwiegend Grundstück
30 Jahre und mehr	≈ 90–100 %	≈ 0–10 %	Fast nur noch der Boden

Schon das Vokabular der Anzeigen verrät diese Wirklichkeit: Ein Objekt, das als furuya-tsuki tochi (古家付きtochi, Grundstück mit altem Haus) angeboten wird, wird zum Grundstückspreis verkauft, das Haus gilt als wertlos oder abrissreif. Ein sarachi (更地, unbebautes Grundstück) ist bereits geräumt. Diese Begriffe zu lesen gehört zur Kunst, eine japanische Immobilienanzeige zu entschlüsseln.

Praxisbeispiel: zwei Objekte, gleicher Preis, gegensätzliches Schicksal

Nichts geht über ein Beispiel mit Zahlen. Nehmen wir zwei Häuser, die jeweils für 30 Mio. ¥ (≈ 200.000 €) verkauft werden, bar bezahlt, und vergleichen wir ihren wahrscheinlichen Wert in 15 Jahren (~150 ¥/€).

Kriterium	Objekt A: angespannter Vorort von Tokio	Objekt B: Randlage im Rückgang
Kaufpreis	30 Mio. ¥ (≈ 200.000 €)	30 Mio. ¥ (≈ 200.000 €)
Alter des Gebäudes	30 Jahre (Holz)	5 Jahre (Holz)
Anteil Grundstück	≈ 85 % → 25,5 Mio. ¥	≈ 30 % → 9 Mio. ¥
Anteil Gebäude	≈ 15 % → 4,5 Mio. ¥	≈ 70 % → 21 Mio. ¥
Gebäude in 15 Jahren	≈ 0 (bereits abgeschrieben)	Stark abgeschrieben → 3–6 Mio. ¥
Grundstück in 15 Jahren	Stabil bis +10 % → 26–28 Mio. ¥	Fallend (Bevölkerungsrückgang) → 7–8 Mio. ¥
Geschätzter Wert nach 15 Jahren	≈ 26–28 Mio. ¥	≈ 10–14 Mio. ¥

Gleicher Einsatz, gegensätzliches Schicksal. Objekt A hat seine Abschreibung bereits hinter sich: Sie haben vor allem knappen Boden gekauft, und der hält. Sie können es so vermieten, sanieren oder abreißen und neu bauen: Der zugrunde liegende Wert bleibt solide. Objekt B, verlockend weil neu, wird den größten Teil seines Werts abgeben, während das Gebäude altert und die Bevölkerung zurückgeht. Das ist der konkreteste Beweis der Regel Grundstück gegen Gebäude.

Rechnen Sie Ihr eigenes Szenario vor jedem Kauf mit unserem Renditesimulator durch und prüfen Sie das tatsächliche Gewicht der Kaufnebenkosten (immer unter 6 %) in Ihrem Einstiegsbudget.

Was die Regel Grundstück gegen Gebäude für Ihre Strategie ändert

Richtig verstanden wird diese Logik zu einem entscheidenden Vorteil. So setzen Sie sie ein.

Bevorzugen Sie Objekte mit viel Grundstück

Suchen Sie bei einem Einfamilienhaus einen hohen Grundstücksanteil in gut angebundener Lage: Sie kaufen den Wert, der hält. Ein altes Gebäude ist ein Verhandlungsargument, kein Makel, solange der Boden gut ist.

Sehen Sie Akiya als Grundstücksgeschäfte

Viele Akiya (leerstehende Häuser) sind nur ihr Grundstück wert. Die richtige Frage lautet nie „Ist das Haus hübsch?“, sondern „Hat die Lage des Bodens Zukunft?“ Ein Akiya in der Nähe eines belebten Bahnhofs kann ein ausgezeichnetes Grundstücksgeschäft sein; dasselbe Haus in einer schrumpfenden Gegend ist eine Falle.

Unbebautes Grundstück oder Grundstück mit altem Haus?

Ein Abriss kostet Geld (oft 1,5 bis 4 Mio. ¥ für ein Holzhaus, also ≈ 10.000–27.000 €) und erhöht die Grundsteuer (ein unbebautes Grundstück verliert den Abschlag für Wohnnutzung). Ein furuya-tsuki tochi zu kaufen und selbst abzureißen kann günstiger sein als ein geräumtes sarachi. Unser Leitfaden zum Grundstückskauf in Japan behandelt Zonierung und Auflagen.

Die Ausnahme: Beton und Premiumlagen

Zwei Fälle entziehen sich der Regel teilweise. Erstens die Eigentumswohnung aus Beton (die Manshon), deren Tragwerk 47 Jahre und länger hält und deren innerstädtischer Grundstücksanteil den Preis stützt. Zweitens die absoluten Premiumlagen (Ginza, Shibuya, das Zentrum von Kyoto), wo die Knappheit des Bodens alles andere überwiegt. Diese Werte halten sich weit besser und gehören oft zu den Profilen, die sich in unserer Auswahl, unserer kuratierten Liste von Gelegenheiten, wiederfinden.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Den Höchstpreis für ein neueres Haus in einer schrumpfenden Gegend zahlen. Das neue Gebäude verliert an Wert und der Boden ebenfalls: ein doppelter Verlust. Das ist Objekt B in unserem Rechenbeispiel.
• Glauben, „Boden hält immer seinen Wert“. Richtig in angespannten Städten, falsch auf dem entvölkerten Land. Prüfen Sie die örtliche demografische Entwicklung.
• Die steuerliche Abschreibung mit dem Marktwert verwechseln. Die taiyō nensū ist ein buchhalterisches Werkzeug; der wirkliche Wert hängt von Lage und Zustand ab, nicht allein vom Alter.
• Für den „Charakter“ eines alten Hauses zu viel zahlen. Wenn der Markt es zum Grundstückspreis bewertet, zahlen Sie für Charme nicht den Preis eines Neubaus, es sei denn, es ist ein bewusstes Projekt um ein Baudenkmal.
• Die Abrisskosten übersehen. Sie belasten das Budget eines Neubauprojekts und verschieben die Gleichung Grundstück/Gebäude.
• Die Erdbebennorm vergessen. Ein Gebäude von vor 1981 wird im Preis abgeschlagen und ist schwer weiterzuverkaufen: Rechnen Sie das in den Preis ein, wie in unserem Leitfaden zur Norm von 1981 erklärt.

Fazit: Kaufen Sie den Boden, nicht nur die Mauern

Die japanische Regel ist für einen westlichen Käufer widersinnig, aber befreiend, sobald man sie verstanden hat: Das Gebäude verliert an Wert, den Wert macht das Grundstück. Ein Preis ist keine einzelne Zahl; er ist die Summe aus einem Wert, der schmilzt, und einem Wert, der bleibt. Ihre Aufgabe als Investor ist es, den fairen Preis für das Gebäude zu zahlen (nach 25 Jahren oft nahe null) und den richtigen Preis für den Boden: gezielt Lagen, deren Bodenwert Bestand haben wird.

Um aus diesem Grundsatz einen echten Kauf zu machen, lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden zum Kauf in Japan, rechnen Sie Ihr Projekt mit dem Simulator durch, stöbern Sie in unserer Auswahl, und wenn Sie einen fachkundigen zweisprachigen Blick auf die Aufteilung Grundstück/Gebäude eines bestimmten Objekts wünschen, entdecken Sie unsere persönliche Kaufbegleitung und unsere bisherigen Projekte.

Häufige Fragen

Warum verlieren Häuser in Japan an Wert?

Weil der Markt und das Steuerrecht das Gebäude als sich abnutzenden Wert behandeln: Verfall des Holzes, seismische Veralterung bei jeder Revision der Norm und eine kulturelle Vorliebe für Neues. Ein Holzhaus ist nach 22 Jahren vollständig abgeschrieben und dann fast nichts mehr wert: Sie kaufen vor allem das Grundstück.

Steigt der Bodenwert in Japan?

In angespannten Städten (Tokio, Osaka, Nagoya, Fukuoka) ja: Der Boden ist knapp und wird von der städtischen Konzentration getragen. Auf dem entvölkerten Land kann der Boden dagegen an Wert verlieren. Der Wert folgt der Erreichbarkeit: ein Bahnhof in 20 bis 30 Minuten und Geschäfte in der Nähe.

Wie lange hält ein Holzhaus seinen Wert?

Am Markt geht der Gebäudewert eines Holzhauses zwischen 20 und 25 Jahren gegen null. Leichter Stahlbau hält 30 bis 40 Jahre, Stahlbeton 45 bis 60 Jahre. Jenseits dieser Schwellen steckt der größte Teil des Werts im Grundstück.

Sollte man in Japan neu oder gebraucht kaufen?

Für einen Investor bietet der Bestand mehr Wert: Neubauten verlieren bei der Übergabe 10 bis 20 % und schreiben danach weiter ab. Ein gut gelegenes älteres Objekt hat seine Abschreibung hinter sich, und Sie kaufen vor allem Boden, der hält. Siehe unseren Artikel zu neu oder gebraucht.

Was ist ein Grundstück mit altem Haus (furuya-tsuki tochi)?

Es ist ein Objekt, das zum Grundstückspreis verkauft wird, wobei das vorhandene Haus als wertlos oder abrissreif gilt. Der Begriff signalisiert, dass Sie für den Boden zahlen. Ein bereits geräumtes Grundstück heißt sarachi (unbebautes Grundstück).

Wie finde ich den Bodenwert eines Objekts heraus?

Gleichen Sie drei amtliche Referenzen ab: den rosenka (Straßenbodenwert der Steuerbehörde), den chika kōji (veröffentlichter Bodenpreis des MLIT) und den Steuerwert der Grundsteuer, der Grundstück und Gebäude bereits trennt. Der Rosenka entspricht etwa 80 % des Marktpreises.

Gilt die Regel Grundstück gegen Gebäude auch für Wohnungen?

Teilweise. Eine Betonwohnung (Manshon) verliert langsamer an Wert (Tragwerk 47 Jahre) und enthält einen Grundstücksanteil, der in zentralen Lagen den Preis stützt. Premiumlagen halten ihren Wert ebenfalls weit besser.