Die Gefahrenkarte lesen: die Hazard Map (disaportal)
Der erste Reflex, kostenlos und unverzichtbar: die offizielle Hazard Map (hazardマップ, kōzui・dosha saigai・tsunami) auf dem nationalen Portal disaportal.gsi.go.jp (Geospatial Information Authority, Kokudo Chiriin) aufrufen. Geben Sie die Adresse des Objekts ein und legen Sie die Risikoebenen übereinander:
- kōzui / shinsui (kōzui / shinsui): Überschwemmung durch Flusshochwasser, die Karte zeigt die erwartete Wassertiefe bei einem großen Hochwasser;
- ekijōka (ekijōka): Bodenverflüssigung, typisch für aufgeschüttetes Land oder ehemalige Reisfelder;
- dosha saigai (dosha saigai): Erdrutsch und Murgang, in Hanglagen;
- tsunami (tsunami): Flutwelle, entlang der Küsten.
Ein Objekt in einer roten Überschwemmungs- oder Erdrutschzone ist nicht automatisch auszuschließen, aber Sie müssen das Risiko kennen, versichern und einpreisen. Gleichen Sie immer mit der jūyō jikō setsumei ab (der Aufklärungsurkunde, die vor dem Kauf übergeben wird), die die regulatorischen Risikozonen auflisten muss. Unsere Käuferbegleitung führt diese Prüfung systematisch durch.
Der Erdbebenstandard: shin-taishin (1981) vs. kyū-taishin
Das wichtigste bauliche Kriterium in Japan ist der Erdbebenstandard taishin kijun. Eine große Reform von 1981 teilt den Gebäudebestand in zwei Hälften:
| Standard | Zeitraum der Baugenehmigung | Angestrebte Widerstandsfähigkeit |
|---|---|---|
| kyū-taishin (alt) | Vor Juni 1981 | Mittleres Erdbeben |
| shin-taishin (neu) | Ab Juni 1981 | Kein Einsturz bei einem starken Erdbeben |
Das entscheidende Datum ist das der Baugenehmigung (kenchiku kakunin), nicht das der Fertigstellung. Ein kyū-taishin-Objekt ist nicht zu verbannen, viele wurden verstärkt (taishin hokyō), aber Sie müssen die Erdbebendiagnose (taishin shindan) prüfen und mögliche Arbeiten einplanen. Wir gehen darauf in unserem eigenen Artikel zum Erdbebenstandard shin-taishin von 1981 im Detail ein.
⚠ Häufiger Fehler
Ein älteres, preislich attraktives Objekt zu kaufen, ohne seinen Erdbebenstandard zu prüfen. Ein nicht verstärktes kyū-taishin häuft einen Abschlag beim Wiederverkauf, eine höhere Versicherungsprämie und ein echtes Risiko an. Lassen Sie das Datum der kenchiku kakunin immer prüfen.
Erdbebenversicherung (jishin hoken): unverzichtbar, aber besonders
Ein entscheidender Punkt, den ausländische Käufer oft übersehen: Die gewöhnliche Wohngebäudeversicherung (kasai hoken) deckt keine Erdbeben. Erdbebenschäden (und die folgenden Tsunamis und Vulkanausbrüche) fallen unter eine eigene Deckung, die Erdbebenversicherung jishin hoken (jishin hoken).
- Sie wird als Zusatz zur Feuerversicherung kasai hoken abgeschlossen, nie allein;
- sie ist teilweise staatlich rückgedeckt und gedeckelt (in der Regel 30–50 % der feuerversicherten Summe);
- die Prämie hängt von der Zone (Präfektur) und der Bauweise (Holz vs. Beton) ab, mit Rabatten für shin-taishin oder neuere Gebäude.
Für einen Investor gehört diese Prämie zu den jährlichen Kosten: Rechnen Sie sie in Ihre Nettorendite ein, mit unserem Renditesimulator.
Taifune, Böden und Aufschüttungen: Risiken, die man nicht vergessen darf
Taifune taifū
Jedes Jahr, von Sommer bis Herbst, bringen Taifune heftige Winde und sintflutartigen Regen, vor allem in Okinawa, Kyushu und entlang der Pazifikküste. Zu prüfen: Zustand des Dachs, Abdichtung, Exposition und (bei einem Objekt am Fluss) das damit verbundene Überschwemmungsrisiko (siehe Hazard Map).
Böden und Aufschüttungen moritsuchi
Die Beschaffenheit des Bodens bestimmt das Verhalten bei einem Erdbeben. Zwei Punkte, auf die zu achten ist:
- Aufschüttungsland (moritsuchi), entstanden durch das Auffüllen eines Hangs oder Tals, ist stärker Erdrutschen und Setzungen ausgesetzt: Ein regulatorischer Rahmen (moritsuchikisei-hō) regelt es seit Kurzem;
- weiche Böden (ehemalige Reisfelder, Küstengebiete) neigen zur Bodenverflüssigung ekijōka.
Diese Informationen ergeben sich aus dem Abgleich von Hazard Map, geologischen Karten und der jūyō jikō setsumei. Sehen Sie auch, wie diese Risiken in die Immobilienpreise 2026 nach Region einfließen.
Die Risiko-Checkliste vor dem Kauf
Hier das Prüfraster, das wir auf jedes Objekt anwenden, mit der Fundstelle jeder Information:
| Zu prüfendes Risiko | Japanischer Begriff | Wo nachsehen |
|---|---|---|
| Flusshochwasser | kōzui / shinsui | Hazard Map (disaportal) |
| Bodenverflüssigung | ekijōka | Hazard Map + geologische Karte |
| Erdrutsch | dosha saigai | Hazard Map |
| Tsunami | tsunami | Hazard Map (Küste) |
| Erdbebenstandard des Gebäudes | shin-taishin / kyū-taishin | Datum der Genehmigung kenchiku kakunin (vor/nach Juni 1981) |
| Aufschüttungsland | moritsuchi | Geschichte des Grundstücks, jūyō jikō setsumei |
| Regulatorische Risikozonen | jūyō jikō setsumei | Aufklärungsurkunde vor dem Verkauf |
Die jūyō jikō setsumei (jūyō jikō setsumei), die der Makler vor der Unterschrift zwingend aushändigt, muss die offiziellen Risikozonen auflisten: Lesen Sie sie aufmerksam, es ist ein rechtliches Dokument. Unsere Anzeigen sind nach diesen Kriterien vorgefiltert, und der vollständige Ablauf steht im Kaufleitfaden.
Kurz gesagt: Risiko ist zu prüfen, nicht zu ignorieren
Japan ist Erdbeben und Wetterextremen stark ausgesetzt, aber das Risiko ist sehr gut kartiert und beherrschbar. Die Methode besteht aus vier Schritten: 1) die Hazard Map konsultieren (Überschwemmung, Verflüssigung, Erdrutsch, Tsunami); 2) den Erdbebenstandard shin-taishin über das Genehmigungsdatum kenchiku kakunin prüfen; 3) eine Erdbebenversicherung jishin hoken zusätzlich zur kasai hoken abschließen; 4) die jūyō jikō setsumei lesen.
Ein gut gelegenes, normgerechtes und richtig versichertes Objekt hält man ohne Sorge. Umgekehrt signalisiert ein zu niedriger Preis oft ein unbehandeltes Risiko. Rechnen Sie diese Kosten in unseren Simulator ein, gleichen Sie mit den Preistrends 2026 ab, und holen Sie sich Begleitung für die vollständige Prüfung.
Häufige Fragen
Wie prüft man das Naturgefahrenrisiko einer Immobilie in Japan?
Zuerst die offizielle Hazard Map auf disaportal.gsi.go.jp aufrufen: Adresse eingeben und die Ebenen Überschwemmung kōzui, Verflüssigung ekijōka, Erdrutsch dosha saigai und Tsunami tsunami übereinanderlegen. Dann mit der Aufklärungsurkunde jūyō jikō setsumei abgleichen, die vor dem Kauf übergeben wird und die regulatorischen Risikozonen auflistet.
Was ist der Erdbebenstandard shin-taishin von 1981?
Es ist der Erdbebenstandard, der für Baugenehmigungen ab Juni 1981 gilt und dafür ausgelegt ist, dass ein Gebäude bei einem starken Erdbeben nicht einstürzt. Ältere Objekte (kyū-taishin) bieten weniger Widerstand; prüfen Sie vor dem Kauf das Genehmigungsdatum kenchiku kakunin und ob eine Verstärkung taishin hokyō durchgeführt wurde.
Deckt die Wohngebäudeversicherung in Japan Erdbeben ab?
Nein: Die gewöhnliche Feuerversicherung kasai hoken deckt keine Erdbeben. Sie müssen die Erdbebenversicherung jishin hoken als Zusatz abschließen, teilweise staatlich rückgedeckt und gedeckelt (oft 30–50 % der feuerversicherten Summe). Die Prämie hängt von der Präfektur und der Bauweise des Gebäudes ab.
Ist Aufschüttungsland (moritsuchi) riskant?
Es verlangt besondere Aufmerksamkeit: Land, das durch das Auffüllen eines Hangs entstanden ist, ist bei Erdbeben oder Starkregen stärker Erdrutschen und Setzungen ausgesetzt. Ein regulatorischer Rahmen (moritsuchikisei-hō) regelt es inzwischen. Prüfen Sie vor dem Kauf die Geschichte des Grundstücks und die Hazard Map.
Sollte man Überschwemmungs- oder Erdbebenrisikozonen meiden?
Nicht unbedingt: Das Risiko in Japan ist kartiert und versicherbar. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone kann ein guter Kauf bleiben, wenn es normgerecht und richtig versichert ist und das Risiko eingepreist wurde. Aber ein anormal niedriger Preis signalisiert oft ein unbehandeltes Risiko, das Sie vor einem Angebot beziffern sollten.
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