Was ist ein nozei kanrinin, der Steuervertreter in Japan?
Der nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, wörtlich „Verwalter der Steuerzahlung“) ist die in Japan ansässige Person oder Gesellschaft, die sämtliche steuerlichen Formalitäten für einen Steuerpflichtigen erledigt, der im Land weder einen Wohnsitz (jūsho, 住所) noch einen Aufenthaltsort (kyosho, 居所) hat. Die Pflicht ergibt sich aus Artikel 117 des Gesetzes über die allgemeinen Regeln der Staatssteuern (kokuzei tsūsoku-hō, 国税通則法) für die nationalen Steuern und aus Artikel 355 des Gesetzes über die Kommunalsteuern (chihōzei-hō, 地方税法) für die Grundsteuer.
Vier Aufgaben
- Steuerpost entgegennehmen: Steuerbescheide, Auskunftsersuchen, Mahnungen. Das ist der entscheidende Punkt, denn die japanische Finanzverwaltung stellt per Post an eine japanische Adresse zu.
- Die Steuern zahlen, aus Mitteln, die Sie bereitstellen, oder aus den Mieteinnahmen.
- Erklärungen abgeben, in erster Linie die jährliche Einkommensteuererklärung, die kakutei shinkoku (kakutei shinkoku).
- Erstattungen entgegennehmen, die nicht auf ein ausländisches Bankkonto überwiesen werden können.
Was die Rolle nicht ist
Ein wichtiger Punkt, der weithin missverstanden wird: Ihr Steuervertreter haftet nicht für Ihre Steuerschuld. Er handelt in Ihrem Namen; er wird nicht an Ihrer Stelle zum Schuldner. Genau das macht die Rolle für einen Freund oder ein Familienmitglied vor Ort annehmbar: Das eigene Vermögen steht nicht auf dem Spiel. Eine Haftung entsteht allerdings, wenn wissentlich falsche Angaben gemacht werden.
Verwechseln Sie die Rolle auch nicht mit zwei anderen Beteiligten: dem zeirishi (zeirishi, zugelassener Steuerberater), der Ihr Vertreter sein kann, dessen Beruf aber das Berechnen und Optimieren ist, und der Hausverwaltung, die Mieten einzieht und das Gebäude betreut, aber keine automatische steuerliche Vertretungsmacht hat. Unser vollständiger Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan zeigt jeden Beteiligten, vom shihō shoshi, der die Grundbucheintragung übernimmt, bis zur Agentur.
Wer muss in Japan einen Steuervertreter bestellen?
Die Regel ist schnell gesagt: Wer eine japanische Steuer schuldet, aber keine Adresse in Japan hat, muss einen Vertreter bestellen. In der Praxis betrifft das so gut wie jeden ausländischen Käufer, der nicht umgezogen ist, auch ohne jede Mieteinnahme. Dasselbe gilt beim Verkauf einer Immobilie in Japan als Ausländer: Ohne Vertreter lässt sich die einbehaltene Quellensteuer von 10,21 % nicht zurückfordern.
| Ihre Situation | Nationale Steuern (Finanzamt) | Grundsteuer (Rathaus) |
|---|---|---|
| Sie kaufen ein Zweithaus und vermieten es nicht | Je nach Fall (Grunderwerbsteuer, späterer Wiederverkauf) | Ja, verpflichtend |
| Sie vermieten die Immobilie langfristig | Ja (Jahreserklärung) | Ja |
| Sie betreiben Kurzzeitvermietung (minpaku, Gästehaus) | Ja | Ja |
| Sie kaufen ein akiya zur Renovierung und lassen es leer stehen | In der Regel nein, bis zum Wiederverkauf | Ja |
| Sie verlassen Japan für mehr als ein Jahr und behalten eine Immobilie | Ja, einzureichen vor der Abreise | Ja |
| Sie halten die Immobilie über eine ausländische Gesellschaft | Ja | Ja |
| Sie leben mit einem Aufenthaltstitel in Japan | Nein | Nein |
Der häufigste Fall: der nicht ansässige Barkäufer
Wer ein Haus in Kyoto oder ein zu restaurierendes machiya bar kauft und einen Monat später zurückfliegt, ist sofort betroffen: Ab dem 1. Januar nach der Eintragung schuldet er die japanische Grundsteuer, deren Bescheid im Frühjahr verschickt wird. Ist beim Rathaus kein Vertreter gemeldet, landet dieser Bescheid nirgends.
Die Falle für ausreisende Einwohner
Wer in Japan gewohnt hat, das Land verlässt und eine Immobilie behält, wechselt über Nacht den steuerlichen Status. Die Bestellung muss vor der Abreise angezeigt werden; sonst ist eine vorzeitige Erklärung fällig (jun-kakutei shinkoku, 準kakutei shinkoku) für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum Tag der Ausreise. Viele erfahren davon erst im Folgejahr, samt Zuschlägen.
Zwei getrennte Anmeldungen: Finanzamt und Rathaus
Das ist der Fehler Nummer eins ausländischer Eigentümer: anzunehmen, eine einzige Anmeldung decke alles ab. Nationale und kommunale Steuern werden von zwei verschiedenen Behörden verwaltet, mit zwei Formularen, zwei Schaltern und zwei Kalendern. Sie müssen beides erledigen.
| Kriterium | Nationale Steuern | Grundsteuer und Stadtplanungssteuer |
|---|---|---|
| Behörde | Für die Immobilie zuständiges Finanzamt (zeimusho, zeimusho) | Rathaus der Gemeinde, in der die Immobilie liegt (Abteilung für Kommunalsteuern) |
| Rechtsgrundlage | Art. 117 des Gesetzes über die allgemeinen Regeln der Staatssteuern | Art. 355 des Gesetzes über die Kommunalsteuern |
| Formular | Anzeige der Bestellung oder Abberufung eines Steuervertreters für Einkommensteuer und Verbrauchsteuer | Nōzei kanrinin shinkokusho (nōzei kanrinin申告書) oder, je nach Gemeinde, ein Genehmigungsantrag (承認申請書) |
| Erfasste Steuern | Einkommensteuer, Verbrauchsteuer, Quellensteuer, Gewinne aus der Veräußerung | Grundsteuer (kotei shisanzei, kotei shisan-zei) und Stadtplanungssteuer (toshi keikakuzei, toshi keikaku-zei) |
| Gebühr für die Anmeldung | Kostenlos | Kostenlos |
| Aus dem Ausland möglich | Ja, per Post | Ja, per Post (Formular auf der Website der Stadt herunterladbar) |
Eine kommunale Feinheit, die man kennen sollte
Die Art des kommunalen Verfahrens ändert sich von Stadt zu Stadt. Wohnt Ihr Vertreter in derselben Gemeinde wie die Immobilie, genügt eine einfache Anzeige (shinkoku). Wohnt er anderswo in Japan, verlangen viele Rathäuser einen Genehmigungsantrag (shōnin shinsei, 承認申請), den der Bürgermeister theoretisch ablehnen kann. Prüfen Sie immer die Seite „nōzei kanrinin“ auf der Website der zuständigen Stadt, bevor Sie Ihre Unterlagen abschicken: Formulare und Nachweise sind landesweit nicht vereinheitlicht.
Üblicherweise verlangte Unterlagen
- Das Formular, unterschrieben vom Eigentümer und vom Vertreter, mit Siegel (dem hanko, das beim Immobilienkauf verwendet wurde), wo die Gemeinde es verlangt.
- Eine Kopie des Ausweises des Vertreters und ein Nachweis seiner japanischen Adresse.
- Die Katasterangaben der Immobilie, wie sie im Grundbuch tōki-bo stehen.
- Der Grund der Bestellung (Wohnsitz im Ausland) und manchmal eine Kopie des Reisepasses des Eigentümers.
Wann anmelden: der Kalender, auf den es ankommt
Es gibt keine einzelne Frist, sondern eine Reihe von Zeitpunkten. Der Grundsatz: vor dem ersten Bescheid anmelden, nicht danach.
| Zeitpunkt | Was geschieht | Zu tun |
|---|---|---|
| Tag des Abschlusses und der Eintragung | Sie werden eingetragener Eigentümer | Sofort beim Rathaus anmelden, mit Hilfe des shihō shoshi |
| 3 bis 6 Monate nach dem Kauf | Bescheid über die Grunderwerbsteuer (fudōsan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei), erlassen von der Präfektur | Der Vertreter nimmt ihn entgegen und zahlt |
| Folgender 1. Januar | Stichtag: Wer an diesem Tag eingetragen ist, schuldet die Grundsteuer des Jahres | Die Anmeldung muss bereits erledigt sein |
| April bis Juni | Der Grundsteuerbescheid wird verschickt, zahlbar in vier Raten | Der Vertreter nimmt entgegen, zahlt oder leitet weiter |
| Vor der Ausreise aus Japan | Für Einwohner, die ins Ausland ziehen | Anmeldung zwingend vor dem Verlassen des Landes |
| 16. Februar bis 15. März | Abgabe der Einkommensteuererklärung für das Vorjahr | Der Vertreter gibt die kakutei shinkoku ab |
Wenn Sie die Immobilie vermieten, ist der Ablauf der Erklärung in unserem Artikel zur kakutei shinkoku für Mieteinnahmen beschrieben, die Steuerberechnung in dem zur Besteuerung von Mieteinnahmen bei Nichtansässigen.
Praxistipp. Lassen Sie das Bestellungsformular am Tag des Abschlusses unterschreiben, solange Sie mit der Agentur, dem shihō shoshi und Ihrem künftigen Vertreter in Japan sind. Eine Unterschrift, die vier Monate später aus der Ferne eingesammelt wird, kostet drei Nachfassaktionen, einen internationalen Postversand und manchmal eine Übersetzung.
Was Sie ohne Steuervertreter riskieren
Ohne Vertreter fällt keine sofortige, spektakuläre Geldbuße an. Es entsteht etwas Heimtückischeres: Sie werden unerreichbar, und die Folgen häufen sich still über Jahre.
1. Steuerbescheide verschwinden
Die Gemeinde schickt den Bescheid an die letzte bekannte Adresse. Ohne brauchbare japanische Adresse kommt die Post zurück oder wird nie zugestellt, die Steuer bleibt aber geschuldet. Sie sind in Verzug, ohne es zu wissen.
2. Säumniszuschläge laufen auf
Japan erhebt Säumniszuschläge (entaizei, 延滞税) in zwei Stufen: ein ermäßigter Satz für die ersten zwei Monate, danach ein deutlich höherer. Diese Sätze werden jährlich angepasst und von der nationalen Steuerbehörde veröffentlicht; in den letzten Jahren lagen die Größenordnungen bei etwa 2 bis 3 % im Jahr für den ersten Zeitraum und bei 8 bis 9 % danach. Bei einer drei Jahre lang vergessenen Grundsteuer verdoppelt sich der geschuldete Betrag beinahe.
3. Der Zuschlag wegen Nichtabgabe
War eine Einkommensteuererklärung fällig und wurde nicht abgegeben, kommt ein Zuschlag wegen Nichtabgabe (mushinkoku kasanzei, 無申告加算税) hinzu, der höher ausfällt, wenn die Verwaltung das Versäumnis entdeckt, als wenn Sie sich von sich aus melden.
4. Amtliche Bestellung, in Kraft seit 2022
Das ist die Änderung, die kaum ein ausländischer Käufer kennt. Die Steuerreform von 2021, wirksam zum 1. Januar 2022, hat der Verwaltung eine Bestellungsbefugnis gegeben: Hat ein Steuerpflichtiger, der einen Vertreter benennen muss, dies bis zu dem vom Finanzamt gesetzten Datum nicht getan, kann der Amtsleiter einen „bestimmten Steuervertreter“ (tokutei nōzei kanrinin, 特定nōzei kanrinin) benennen. In Frage kommen unter anderem ein volljähriger Ehepartner oder Verwandter desselben Haushalts oder eine Person, die dem Steuerpflichtigen durch einen Vertrag über die Besteuerungsgrundlage eng verbunden ist. Mit anderen Worten: Ihre Agentur, Ihre Hausverwaltung oder ein Angehöriger kann eine Rolle zugewiesen bekommen, um die Sie nie gebeten haben.
5. Falsche Angaben: eine Strafsanktion
Wer wissentlich falsche Angaben macht oder die kommunale Genehmigung arglistig erlangt, riskiert nach Artikel 356 des Gesetzes über die Kommunalsteuern eine Geldstrafe von bis zu 300.000 ¥ (rund 1.650 €). Viele Gemeinden sehen in ihren eigenen Satzungen zusätzlich ein Bußgeld für die vollständig unterlassene Anmeldung vor: vor Ort prüfen.
6. Am Ende die Zwangsvollstreckung
Nicht gezahlte Kommunalsteuer wird zwangsweise beigetrieben, bis hin zur Pfändung und öffentlichen Versteigerung der Immobilie. Das ist selten und langsam, aber es ist das logische Ende der Kette und der Ursprung eines Teils der Bestände auf japanischen Zwangsversteigerungen kyobai.
Wen wählen: Angehörige, Hausverwaltung oder Steuerberater?
Das Gesetz verlangt keine besondere Qualifikation: Der Vertreter braucht nur eine Adresse in Japan und muss die Rolle annehmen. Drei Profile herrschen vor, mit sehr unterschiedlicher Logik.
| Profil | Ungefähre Jahreskosten | Stärken | Grenzen |
|---|---|---|---|
| Ein in Japan lebender Angehöriger | Kostenlos | Sofort verfügbar, kein Vertrag; ausreichend, wenn die Immobilie nicht vermietet wird | Keine steuerliche Expertise; Gefahr ignorierter Post; Belastung einer persönlichen Beziehung |
| Hausverwaltung | Oft inbegriffen oder ein geringer Aufschlag auf den Verwaltungsvertrag | Erhält ohnehin die Post der Immobilie; zahlt aus den eingezogenen Mieten | Gibt in der Regel keine Einkommensteuererklärung ab; lehnt Objekte, die sie nicht verwaltet, meist ab |
| Zugelassener Steuerberater (zeirishi) | Größenordnung 30.000 bis 100.000 ¥ (rund 165 bis 550 €) allein für die Vertretung; 50.000 bis 150.000 ¥ (rund 275 bis 825 €) zusätzlich für die Jahreserklärung | Vollständige Abdeckung, Berufshaftpflicht, Optimierung der Gebäudeabschreibung | Laufende Kosten; wenige Kanzleien arbeiten auf Englisch |
Richtwerte, wie sie auf dem japanischen Markt für Leistungen an nicht ansässige Eigentümer beobachtet werden, im Angebot zu bestätigen: Die Honorare schwanken stark nach Stadt, Zahl der Immobilien und Komplexität der Erklärung.
Wie Sie sich entscheiden, in drei Fragen
- Bringt die Immobilie Einnahmen? Wenn ja, ist eine Jahreserklärung fällig: Nehmen Sie einen zeirishi, den Einzigen, der sie sauber abgeben kann. Steht die Immobilie leer, genügt ein zuverlässiger Angehöriger völlig.
- Planen Sie mittelfristig einen Verkauf? Eine Veräußerung löst die Steuer auf Veräußerungsgewinne bei japanischen Immobilien aus und fast immer einen Steuerabzug durch den Käufer. Ein Profi vermeidet hier teure Fehler.
- Kann Ihr Vertreter Behördenjapanisch lesen? Bescheide werden nie übersetzt. Ein Vertreter, der nicht versteht, was ankommt, erfüllt die Funktion nicht.
Praxistipp. Verlangen Sie von Ihrem Vertreter, jeden einzelnen eingegangenen Brief zu scannen und weiterzuleiten, auch die, die er selbst begleicht. Das ist Ihr einziges Fenster auf Ihre steuerliche Lage in Japan und der Nachweis, den Sie in einem Streitfall oder beim Wiederverkauf brauchen.
Rechenbeispiel: ein machiya in Kyoto für 25 Millionen Yen
Nehmen wir einen konkreten, durchgerechneten Fall. Camille, in Frankreich ansässig, kauft im März ein machiya (machiya, traditionelles Stadthaus aus Holz) in Kyoto für 25.000.000 ¥ (rund 137.400 €), bar: eine japanische Hypothek gibt es praktisch nur für in Japan angestellte Einwohner. Zehn Tage nach dem Abschluss fliegt sie zurück und will die Immobilie kurzzeitig vermieten.
Das erste Jahr in Zahlen
| Posten | Betrag | Wer erhält den Bescheid? |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 25.000.000 ¥ (rund 137.400 €) | |
| Kaufnebenkosten (Eintragungssteuer, Gebühren, Stempel), höchstens 6 % | bis zu 1.500.000 ¥ (rund 8.250 €) | Beim Abschluss beglichen |
| Grunderwerbsteuer, Bescheid 3 bis 6 Monate später | Hängt vom Einheitswert und den anwendbaren Ermäßigungen ab | Der Steuervertreter |
| Grundsteuer und Stadtplanungssteuer, Jahr 2 | rund 130.000 ¥ (rund 715 €) nach der Wohnermäßigung | Der Steuervertreter |
| Vertretungshonorar (zeirishi, Jahreserklärung inbegriffen) | rund 100.000 ¥ (rund 550 €) |
Die Zahl zur Grundsteuer verdient eine Erklärung, denn ihre Bescheidenheit überrascht oft. Bemessungsgrundlage ist nicht der gezahlte Preis, sondern der Einheitswert (kotei shisanzei hyōkagaku, kotei shisan-zei hyōka-gaku), der deutlich unter dem Marktpreis liegt. Bei Wohngrundstücken unter 200 m² senkt das Gesetz die Grundlage zusätzlich auf ein Sechstel für die Grundsteuer und auf ein Drittel für die Stadtplanungssteuer. Bei einem angenommenen Einheitswert von 8.000.000 ¥ für den Grund und 6.000.000 ¥ für das Gebäude ergibt sich eine Grundlage von rund 7.330.000 ¥, besteuert mit 1,4 %, also knapp 103.000 ¥, dazu die Stadtplanungssteuer mit 0,3 %, woraus sich die Größenordnung von 130.000 ¥ (rund 715 €) im Jahr ergibt. Der vollständige Mechanismus steht in unserem Artikel zur Grundsteuer in Japan, und Ihre eigenen Annahmen prüfen Sie mit unserem Renditerechner.
Und die Mieteinnahmen?
Camille betreibt eine minpaku (minpaku, angemeldete Kurzzeitvermietung): Die Gäste sind Privatpersonen, die über eine Plattform zahlen, es fällt also keine Quellensteuer an, aber auf den Gewinn ist eine Jahreserklärung fällig. Hätte sie das Haus stattdessen an ein japanisches Unternehmen vermietet, um einen Angestellten unterzubringen, hätte der Mieter von jeder Mietzahlung 20,42 % an der Quelle einbehalten müssen: Kein Abzug ist nötig, wenn der Mieter eine Privatperson ist, die dort selbst oder mit einem Angehörigen wohnt. So oder so ist die Erklärung im März fällig, und der Vertreter ist derjenige, der sie abgibt.
Und beim Wiederverkauf?
Wenn Camille verkauft, muss der Käufer grundsätzlich 10,21 % des Verkaufspreises einbehalten und als Vorauszahlung auf ihre Steuer auf den Veräußerungsgewinn an das Finanzamt abführen, es sei denn, der Käufer ist eine Privatperson, die für sich selbst oder einen Angehörigen kauft, und der Preis übersteigt 100.000.000 ¥ (rund 549.500 €) nicht. Ohne Steuervertreter wird die Rückforderung eines Überschusses zur Tortur: Erstattungen können nicht ins Ausland überwiesen werden. Unser Artikel zum Wiederverkauf einer Immobilie in Japan geht den ganzen Ablauf durch.
Das Szenario ohne Vertreter
Camille meldet nichts an. Der Bescheid über die Grunderwerbsteuer geht an die im Register eingetragene Adresse in Frankreich und geht verloren. Dem Grundsteuerbescheid des zweiten Jahres ergeht es genauso, dann dem des dritten. Drei Jahre später kommt sie zurück, um die Renovierung zu beginnen: Sie entdeckt drei Jahre Rückstände, dazu Säumniszuschläge, dazu einen Zuschlag wegen Nichtabgabe auf die Mieteinnahmen. Der Vertreter, dem sie 100.000 ¥ im Jahr nicht zahlen wollte, hat sie ein Vielfaches davon gekostet.
Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Nur eine der beiden Anmeldungen machen. Beim Finanzamt anmelden und das Rathaus vergessen (oder umgekehrt) ist der verbreitetste Fehler. Die beiden Verwaltungen tauschen die Information nicht aus.
- Annehmen, eine leer stehende Immobilie sei befreit. Ein zur Renovierung gekauftes akiya löst ab dem folgenden 1. Januar Grundsteuer aus, selbst mit vernagelten Fenstern und ohne fließendes Wasser.
- Standardmäßig den Immobilienmakler benennen. Der Auftrag der Agentur endete mit der Übergabe; sie hat keine fortlaufende Pflicht und antwortet nach einigen Monaten oft nicht mehr.
- Einen Angehörigen bestellen, ohne ihn einzuweisen. Ein Vertreter, der die Umschläge in einer Schublade stapeln lässt, setzt Sie genauso aus, als hätten Sie nichts angemeldet.
- Vergessen, nach einem Umzug zu aktualisieren. Zieht Ihr Vertreter um oder tritt er zurück, ist eine neue Anmeldung nötig: Die Abberufung folgt denselben Formalitäten wie die Bestellung.
- Auf den ersten Bescheid warten, um zu handeln. Der erste Bescheid ist genau der, den Sie nie erhalten werden.
- Kein japanisches Bankkonto eröffnen. Ein Vertreter kann das Geld vorstrecken, aber mit einem lokalen Konto ist der Ablauf weit einfacher: siehe unseren Leitfaden zur Eröffnung eines Bankkontos in Japan als Ausländer.
- Steuerliche Vertretung mit Hausverwaltung verwechseln. Zwei Verträge, zwei Zuständigkeiten: Unser Artikel zur Verwaltung einer japanischen Mietimmobilie aus der Ferne zieht die Grenze.
Fazit: die Formalität, die alles andere schützt
Ein Steuervertreter in Japan ist weder eine Feinheit der Steuerplanung noch eine verhandelbare Auflage: Er ist der Kanal, über den der japanische Staat mit Ihnen spricht. Solange es ihn nicht gibt, besitzen Sie eine Immobilie, deren Bescheide, Mahnungen und Erstattungen Sie nie erreichen, und seit 2022 kann die Verwaltung diese Lücke füllen, ohne Sie zu fragen.
Die beste Vorgehensweise passt in eine Zeile: Bestellen Sie Ihren Vertreter am Tag des Abschlusses, reichen Sie beide Anmeldungen innerhalb eines Monats ein und bestehen Sie darauf, dass jeder eingegangene Brief für Sie eingescannt wird. Die Kosten sind null, wenn Sie sich auf einen Angehörigen stützen, bescheiden über einen Profi und in keinem Verhältnis zu dem, was eine Bereinigung drei Jahre später kostet.
Wenn Sie einen Kauf vorbereiten, klären Sie das vor Ihrem Angebot, zusammen mit der Bauzonierung, dem baulichen Zustand und der minpaku-Lizenz für 180 Nächte, falls Kurzzeitvermietung geplant ist. Genau solche Punkte klären wir im Vorfeld in unserer persönlichen Begleitung, und Sie finden sie in unseren abgeschlossenen Projekten wieder. Um Objekte zu durchsuchen, die bereits unter diesem Blickwinkel analysiert wurden, sehen Sie sich die von immoJapon verfolgten Akiya an.
Häufige Fragen
Muss der Steuervertreter japanischer Staatsangehöriger sein?
Nein. Es gibt kein Erfordernis der Staatsangehörigkeit. Einzige Bedingung ist eine Adresse in Japan (Wohnsitz, Aufenthalt oder Geschäftssitz) und die Annahme der Rolle. Ein in Tokio lebender Deutscher kann einen nicht ansässigen Eigentümer ohne Weiteres vertreten.
Was kostet ein Steuervertreter in Japan?
Nichts, wenn Sie die Rolle einem dort lebenden Angehörigen anvertrauen. Über einen zugelassenen Steuerberater ist mit einer Größenordnung von 30.000 bis 100.000 ¥ (rund 165 bis 550 €) im Jahr allein für die Vertretung zu rechnen, dazu 50.000 bis 150.000 ¥ (rund 275 bis 825 €), wenn die jährliche Einkommensteuererklärung eingeschlossen ist. Fragen Sie immer nach einem Angebot: Die Honorare schwanken nach Stadt und Zahl der Immobilien.
Kann ich meine Immobilienagentur als Steuervertreter bestellen?
Technisch ja, wenn sie zustimmt, aber es ist selten eine gute Idee. Der Auftrag einer Transaktionsagentur endet mit der Übergabe, und sie hat keine langfristige Pflicht zur Betreuung. Eine beauftragte Hausverwaltung ist die weit solidere Wahl, denn sie erhält ohnehin die Post des Gebäudes.
Was passiert, wenn ich keinen Steuervertreter bestelle?
Ihre Steuerbescheide gehen an eine unzustellbare Adresse, die Schuld bleibt bestehen und Säumniszuschläge laufen auf. Ein Zuschlag wegen Nichtabgabe kann hinzukommen, wenn eine Einkommensteuererklärung erwartet wurde. Seit dem 1. Januar 2022 kann das Finanzamt außerdem selbst einen Vertreter für Sie benennen, aus dem Kreis Ihrer Angehörigen oder Ihrer Vertragspartner in Japan.
Brauche ich einen Steuervertreter, wenn meine Immobilie leer steht?
Ja, für die kommunale Seite. Die Grundsteuer schuldet, wer am 1. Januar als Eigentümer eingetragen ist, ob die Immobilie bewohnt, leer oder in Renovierung ist. Die Anmeldung beim Rathaus ist daher ab dem ersten Jahr des Eigentums nötig, auch ganz ohne Einnahmen.
Wie melde ich einen Steuervertreter aus dem Ausland an?
Beide Formulare lassen sich online herunterladen (das der nationalen Steuerbehörde für die nationalen Steuern, das der zuständigen Stadt für die Grundsteuer) und per Post schicken. Sie müssen die Unterschrift des Eigentümers und die des Vertreters tragen, mit dessen Siegel, wo die Gemeinde es verlangt.
Zahlt der Steuervertreter meine Steuern aus eigener Tasche?
Nein, und er haftet rechtlich nicht für Ihre Schuld. Er handelt in Ihrem Namen mit Mitteln, die Sie bereitstellen, meist von einem japanischen Bankkonto oder aus den eingezogenen Mieten. Genau das macht die Rolle für einen Freund oder Angehörigen annehmbar.
Verschafft ein Steuervertreter irgendwelche Visumsrechte in Japan?
Nein, es gibt keinen Zusammenhang. Weder der Kauf einer Immobilie noch die Bestellung eines Steuervertreters noch das Zahlen von Steuern in Japan begründet ein Aufenthaltsrecht. Eigentumsstatus und Aufenthaltsstatus richten sich nach zwei vollständig getrennten Regelwerken.
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