Wohnen außerhalb der Basis in Japan: OHA, Miete und Kauf

Wohnen außerhalb der Basis in Japan: wer darf, und die Freigabe, die niemand überspringen kann

Japan beherbergt die größte Konzentration von US-Streitkräften außerhalb der Vereinigten Staaten: je nach Zählweise 50.000 bis 60.000 Soldatinnen und Soldaten, dazu rund 35.000 Familienangehörige und mehrere Tausend Zivilbeschäftigte des Verteidigungsministeriums. Die Unterkünfte auf den Stützpunkten reichen dafür nicht aus, weshalb das Wohnen on the economy, wie die Teilstreitkräfte den japanischen Mietmarkt nennen, an jedem größeren Standort üblich ist.

Drei Bedingungen regeln das, und sie gelten kumulativ:

• Der Status. Sie haben SOFA-Status als Angehörige der Streitkräfte, der zivilen Komponente oder als unterhaltsberechtigte Familienangehörige. Dieser Status ergibt sich aus Ihrem Versetzungsbefehl, nie aus einer Immobilie.
• Die Genehmigung des Kommandos. Ob Sie außerhalb der Basis wohnen dürfen, hängt von Ihrer Teilstreitkraft, Ihrem Standort und oft von Dienstgrad und Familienstand ab. Für manche Dienstposten ist die Unterbringung in staatlichen Quartieren vorgeschrieben.
• Die Freigabe der konkreten Immobilie durch das Housing Office. Diesen Schritt unterschätzen Neuankömmlinge. Die Immobilie muss die Eignungskriterien des Verteidigungsministeriums erfüllen, bevor Sie unterschreiben, und das Housing Office erteilt die Freigabe, die Ihre Beihilfe auslöst.

Warum das Housing Office am Anfang steht, nicht am Ende

Die Reihenfolge liegt fest: Sie melden sich beim Housing Office, erhalten eine Beratung, werden für die Suche auf dem japanischen Markt freigegeben, besichtigen Objekte über Agenturen, die mit der Basis arbeiten, und unterschreiben erst dann, wenn die Immobilie freigegeben ist, den Mietvertrag und zahlen die Einzugskosten. Ein vor der Freigabe unterschriebener Vertrag ist ein Vertrag, den Sie möglicherweise selbst finanzieren. Die Agenturen rund um jeden Stützpunkt halten vorgeprüfte Objekte bereit, gerade weil die Kriterien bekannt und immer dieselben sind.

Parallel dazu steht eine Hürde, die auch Zivilpersonen kennen: zu verstehen, was in einem japanischen Exposé tatsächlich steht. Wohnfläche in tsubo (tsubo, etwa 3,3 m²), Raumcodes wie 2LDK und das Baujahr folgen lokalen Konventionen, die wir in unserem Leitfaden zum Lesen eines japanischen Immobilienexposés entschlüsseln.

So funktioniert die OHA: Mietobergrenze, Nebenkosten und Einzugskosten

Die Overseas Housing Allowance wird vom Defense Travel Management Office verwaltet und besteht aus drei getrennten Teilen. Sie zu verwechseln ist der mit Abstand häufigste Budgetfehler.

Bestandteil	Wofür er da ist	Entscheidende Regel
Mietbeihilfe	Erstattet die tatsächlich gezahlte Miete	Begrenzt durch eine Obergrenze nach Standort und Dienstgrad. Wer weniger zahlt als die Obergrenze, bekommt die tatsächliche Miete erstattet, nicht die Obergrenze: Die Differenz bleibt nicht bei Ihnen. Wer mehr zahlt, trägt den Mehrbetrag selbst.
Beihilfe für Nebenkosten und laufende Instandhaltung	Deckt Strom, Gas, Wasser und laufenden Unterhalt	Wird als monatliche Pauschale für das Land gezahlt, nicht gegen Belege. Liegen Ihre tatsächlichen Nebenkosten darunter, behalten Sie die Differenz.
MIHA (Beihilfe zum Einzug)	Gleicht die einmaligen Kosten des Einzugs in eine private Wohnung aus	MIHA/Miscellaneous ist eine einmalige Zahlung beim Einzug. Für bestimmte nicht erstattungsfähige Mietkosten und für Sicherheitsumbauten gibt es getrennte, belegbasierte Bestandteile, die das Housing Office abwickelt.

Die Obergrenzen unterscheiden sich enorm zwischen den rund dreißig japanischen Standorten der DTMO-Tabelle: von ländlichen Luftwaffenstützpunkten, wo sie unter 100.000 ¥ (550 €) im Monat liegen, bis Tokio, wo sie ein Mehrfaches davon erreichen. Sie werden regelmäßig überarbeitet, jede in einem Artikel veröffentlichte Zahl, auch in diesem, ist daher nur eine Momentaufnahme. Prüfen Sie Ihre eigene Obergrenze im offiziellen OHA-Rechner und lassen Sie sie vom Housing Office bestätigen, bevor Sie sich auf eine Miete festlegen.

Die Folge, die gern übersehen wird

Weil eine nicht ausgeschöpfte Mietbeihilfe nicht bei Ihnen bleibt, lohnt es sich finanziell nicht, deutlich unter Ihrer Obergrenze zu mieten: Die Ersparnis geht an den Staat zurück, nicht an Sie. Die echten Hebel sind die pauschale Nebenkostenbeihilfe, deren Differenz Sie behalten, und die Entscheidung zu kaufen statt zu mieten, dazu weiter unten mehr.

Basis für Basis: wo die Märkte außerhalb der Stützpunkte wirklich liegen

Wohnen außerhalb der Basis ist nicht ein Markt, sondern viele. Eine Pendlerstadt in Kanagawa und ein Vorort auf Okinawa verhalten sich völlig unterschiedlich, bei den Preisen, beim Angebot und bei dem, was Ihr Geld kauft.

Stützpunkt	Präfektur	Wie der lokale Markt aussieht
Fleet Activities Yokosuka	Kanagawa	Dichte, fußläufige Stadt an der Keikyū-Linie. Überwiegend Wohnungen, einige Häuser am Hang. Tokio und Yokohama sind pendelbar, was den Wiederverkauf stützt.
NAF Atsugi, Camp Zama	Kanagawa	Vorstädtisches Binnen-Kanagawa: mehr Häuser mit Stellplatz, größere Grundstücke, ohne Auto kaum machbar.
Yokota Air Base	Tokio (Raum Fussa)	Vorstadt im Westen Tokios. Einfamilienhäuser zu Preisen, die im Zentrum Tokios undenkbar wären, an JR-Linien in die Stadt.
Misawa Air Base	Aomori	Nördlich, kalt, Schneeland. Das günstigste Angebot dieser Gruppe; Dämmung und Heizung sind die entscheidenden Faktoren.
MCAS Iwakuni	Yamaguchi	Kleine Stadt nahe Hiroshima. Begrenztes Angebot, ruhiger Markt, niedrige Preise.
Fleet Activities Sasebo	Nagasaki	Hafenstadt, steiles Gelände, kompakte Wohnungen, viele Objekte nur über Treppen erreichbar.
Kadena, Foster, Futenma, Hansen	Okinawa	Betonbauweise gegen Taifune, das knappste Bauland Japans und Mieten, die von einer großen SOFA-Bevölkerung gestützt werden. Ein Markt für sich.

Zwei dieser Präfekturen sind auf dieser Website ausführlich dokumentiert. Unsere Analyse zum Immobilienmarkt in Kanagawa deckt den Gürtel Yokosuka-Atsugi ab, und die Seite zum Markt in Okinawa behandelt die Besonderheiten der Insel, darunter das an das Militär verpachtete Land, das manche Grundstücke verkompliziert. Lesen Sie für Okinawa unbedingt zuerst unseren ausführlichen Artikel dazu, als Ausländer ein Haus auf Okinawa zu kaufen: Land ist dort knapp, die Preise sind nicht das Schnäppchen, das Auswärtige erwarten, und ein Teil des Bodens ist in Privatbesitz, aber an das Militär verpachtet.

Kälte ist ein Kaufkriterium, kein Detail

In Misawa und in geringerem Maß in Iwakuni und im Binnenland von Kanagawa ist der japanische Baubestand weit schlechter gedämmt als der amerikanische. Ein Haus, das günstig zu kaufen ist, kann teuer zu heizen sein, und die pauschale Nebenkostenbeihilfe reicht dafür nicht. Unser Artikel über die Dämmung japanischer Häuser erklärt, worauf Sie achten müssen und was eine Nachrüstung kostet.

Was ein japanischer Mietvertrag zusätzlich zur Miete kostet

Hier versagt der amerikanische Reflex. Ein japanischer Mietvertrag verlangt mehrere Monatsmieten im Voraus, von denen ein Teil nie zurückkommt. Planen Sie das ein, auch wenn es Beihilfen gibt, denn das Geld verlässt Ihr Konto, bevor irgendeine Erstattung eintrifft.

Posten	Übliche Höhe	Erstattungsfähig?
Shikikin (敷金, Kaution)	1 bis 2 Monatsmieten	Ja, abzüglich Reinigung und Reparaturen
Reikin (礼金, Schlüsselgeld)	0 bis 2 Monatsmieten	Nein. Ein Geschenk an die Vermieterseite, so will es der Brauch
Chūkai tesūryō (chūkai tesūryō, Maklerprovision)	Bis zu 1 Monatsmiete zuzüglich Steuer	Nein
Bürgschaftsgesellschaft (hoshō gaisha, 保証kaisha)	Etwa eine halbe Monatsmiete, danach ein Jahresbeitrag	Nein
Feuerversicherung, Schlosstausch	15.000 bis 30.000 ¥ (82 bis 165 €)	Nein
Kōshinryō (更新料, Verlängerungsgebühr)	Oft 1 Monatsmiete, alle zwei Jahre	Nein

Bei einer Monatsmiete von 200.000 ¥ (1.100 €) sind Einzugskosten von vier bis fünf Monatsmieten, also 800.000 bis 1.000.000 ¥ (4.400 bis 5.500 €), normal. Objekte, die sich an die SOFA-Gemeinschaft richten, verzichten oft auf das reikin, und das Housing Office verwaltet die MIHA-Bestandteile, die einen Teil dieser nicht erstattungsfähigen Posten abdecken: Fragen Sie vor der Verhandlung, was für Sie gilt, nicht danach.

Vorzeitig ausziehen

Versetzungsbefehle sind schneller als Mietverträge. Japanische Verträge laufen typischerweise über zwei Jahre mit einer Kündigungsfrist von meist ein bis zwei Monaten, und Agenturen mit militärischer Kundschaft schreiben Verträge, von denen sie wissen, dass sie mit der Versetzung enden. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein amerikanischer gesetzlicher Schutz für einen Vertrag nach japanischem Recht gilt: Lesen Sie die Kündigungsklausel auf Englisch und lassen Sie sie sich von der Agentur schriftlich bestätigen.

Kaufen statt mieten: was der SOFA-Status ändert

Japan kennt keine Beschränkung des Immobilieneigentums nach Staatsangehörigkeit. Wer mit SOFA-Status kauft, erwirbt dasselbe volle Eigentum an Grund und Gebäude wie eine japanische Staatsangehörige, ohne Wohnsitzerfordernis, ohne lokalen Partner und ohne behördliche Genehmigung. Was der SOFA-Status ändert, ist nicht das Recht zu kaufen, sondern die Finanzierung, die Formalitäten und die Beihilfe.

Finanzierung: Gehen Sie von einem Barkauf aus

Japanische Banken finanzieren gegen eine zairyū kādo (在留カード, Aufenthaltskarte) und Einkommen aus japanischer Quelle. SOFA-Personal hat weder das eine noch das andere: Die Einreise erfolgt über den Status, nicht über ein Visum, und der Sold kommt aus den Vereinigten Staaten. Eine Hypothek gibt es praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen und dort angestellt sind; sonst Barkauf. Ein VA-Darlehen lässt sich für eine Immobilie außerhalb der Vereinigten Staaten und ihrer Territorien nicht einsetzen, und die wenigen spezialisierten Kreditgeber arbeiten mit einschränkenden Bedingungen. Das ist dieselbe Wand, gegen die jede nicht in Japan ansässige Person läuft, und wir beschreiben sie in unserem Artikel über Immobilienkredite in Japan für ausländische Käufer.

Formalitäten ohne Aufenthaltskarte

Die Eintragung stützt sich normalerweise auf ein registriertes Siegel und ein inkan shōmeisho (印鑑証明書, Siegelbescheinigung), das ein japanisches Rathaus ausstellt und das SOFA-Angehörige ohne Eintrag im Melderegister auf dem üblichen Weg nicht bekommen. Der eingeführte Ersatz ist eine vom Konsulat beglaubigte Unterschriftserklärung, zusammen mit einem shihō shoshi (shihō shoshi, Rechtsschreiber, zuständig für die Grundbucheintragung), der die Eigentumsübertragung abwickelt. Der gesamte Vorgang kann über eine zweisprachige Agentur auf Englisch laufen. Was diese Berufsgruppe tatsächlich garantiert, erklären wir in der Rolle des shihō shoshi.

Die Beihilfenregel, die die Rechnung verändert

Wer kauft statt zu mieten, verliert die Mietbeihilfe nicht einfach. Nach den Vorschriften des Verteidigungsministeriums wird gekauftes Wohneigentum so behandelt, dass der Kaufpreis über 120 Monate verteilt wird, und dieser Monatsbetrag wird bis zu derselben Obergrenze gezahlt wie bei Mietenden, der Mehrbetrag bleibt ungedeckt und ein nicht ausgeschöpfter Teil bleibt nicht bei Ihnen. Eigentümerinnen und Eigentümer haben keinen Anspruch auf dieselben Einzugsbestandteile wie Mietende. Maßgeblich ist die DoD Financial Management Regulation, Band 7A: Lassen Sie sich die geltende Regel und Ihre eigene Obergrenze vom Housing Office bestätigen, bevor Sie ein Angebot abgeben, denn allein dieser Punkt entscheidet, ob ein Kauf bei einer dreijährigen Verwendung sinnvoll ist.

Rechenbeispiel: eine gebrauchte Wohnung nahe Yokosuka

Nehmen wir eine gebrauchte Wohnung von 70 m² in Yokosuka zu 18.000.000 ¥ (98.900 €). Die Kaufnebenkosten in Japan, also Maklerprovision, Eintragungssteuer, Rechtsschreiber und Erwerbsteuer, bleiben bei höchstens 6 % des Preises, was nach europäischen oder amerikanischen Maßstäben niedrig ist. Unsere Aufschlüsselung der Kaufnebenkosten in Japan listet sie einzeln auf.

Posten	Yen	Euro (ca.)
Preis	18.000.000	98.900 €
Kaufnebenkosten (höchstens 6 %)	1.080.000	5.900 €
Gesamtinvestition	19.080.000	etwa 104.800 €
Marktmiete bei Vermietung, pro Jahr	1.560.000	8.600 €
Hausgeld und Instandhaltungsrücklage	-300.000	-1.650 €
Grundsteuer und Stadtplanungssteuer	-120.000	-660 €
Mietverwaltung, 5 %	-78.000	-430 €
Netto vor Steuern und größeren Arbeiten	1.062.000	etwa 5.840 €

Das ergibt eine Nettorendite von rund 5,5 % vor Steuern, auf einem Vermögenswert, den Sie nach der Versetzung behalten können. Es ist eine Schätzung, keine Zusage. Zwei Zahlen verdienen Beachtung. Das monatliche Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage, zusammen häufig 15.000 bis 40.000 ¥ (82 bis 220 €) bei einer Eigentumswohnung, sind dauerhaft und steigen mit dem Alter des Gebäudes: Unser Artikel über das Hausgeld in Japan erklärt, wie es festgesetzt wird. Und die laufende Besteuerung bleibt moderat, mit 1,4 % des Einheitswerts zuzüglich bis zu 0,3 % Stadtplanungssteuer, wobei die Einheitswerte deutlich unter dem Marktpreis liegen, wie wir in der Grundsteuer in Japan darlegen.

An US-Militärangehörige vermieten: die Sicht der Vermieterseite

Drehen Sie den Artikel um, und Sie haben einen Investitionsfall, den kaum eine ausländische Käuferin in Japan geprüft hat. Eine Konzentration von Mietenden, deren Wohnen über eine Beihilfe finanziert wird, in Städten mit stabiler und sich erneuernder Nachfrage, ist ein ungewöhnliches Profil in einem Land, in dem die ländliche Mietnachfrage schrumpft.

• Die Miete ist durch eine Beihilfe unterlegt, bis zu einer veröffentlichten Obergrenze. Das macht den Staat nicht zu Ihrem Mieter und garantiert keine Zahlung, aber das Wohnbudget der Mietenden ist definiert und im Voraus bekannt.
• Die Nachfrage erneuert sich in einem festen Zyklus. Verwendungen dauern zwei bis vier Jahre, Leerstände sind also häufig, Nachmieter aber ebenso, und der Bewerberkreis hängt nicht von der lokalen Wirtschaft ab.
• Die Kriterien sind bekannt. Eine Immobilie, die die Eignungskriterien erfüllt, mit Stellplatz, ausreichender Fläche und akzeptablem Zustand, vermietet sich an eine feststehende Warteschlange.
• Englisch wird erwartet. Auf dieses Segment spezialisierte Agenturen bearbeiten zweisprachige Mietverträge; wer als Vermieterin im Ausland lebt, arbeitet über sie.

Was das von Ihnen verlangt

Von einem anderen Kontinent aus werden Sie das nicht allein bewältigen. Ein Wechsel alle paar Jahre bedeutet Besichtigungen, Übergabeprotokolle und Neuvermietung im Takt, und die Kriterien des Housing Office gelten für die Immobilie, nicht für Ihren guten Willen. Eine lokale Verwaltungsgesellschaft ist hier keine Option, sondern Pflicht, und unser Leitfaden zur Mietverwaltung in Japan aus dem Ausland beschreibt, was Verwalter tun und was sie berechnen. Der Bestand, der zu dieser Nachfrage passt, also Wohnungen und Häuser mit Stellplatz in den Basisstädten, ist nicht das ländliche akiya (akiya, leerstehendes Haus), das die meisten ausländischen Käufer vor Augen haben: Sehen Sie in unserem Katalog japanischer Immobilien nach, was tatsächlich verfügbar ist, und filtern Sie nach Präfektur, bevor Sie annehmen, dass sich beides überschneidet.

Eine Warnung vor zu starker Konzentration. Die Mietnachfrage einer Basisstadt beruht auf einer politischen Entscheidung, die anderswo getroffen wird. Die Truppenstationierung in Japan wird immer wieder neu verhandelt, und eine Immobilie, deren gesamtes Geschäftsmodell an einem einzigen Stützpunkt hängt, trägt ein Risiko, das eine Pendlerstadt bei Yokohama nicht trägt. Kaufen Sie eine Immobilie, die sich auch an einen japanischen Haushalt vermieten oder weiterverkaufen ließe.

Steuern: was das SOFA befreit und was nicht

Hier kursieren die selbstbewusstesten Falschaussagen, also nehmen wir es von der Quelle. Der Rechtsberatungsdienst der United States Navy für den westlichen Pazifik schreibt es unmissverständlich: Angehörige der Streitkräfte, der zivilen Komponente und ihre Familienangehörigen müssen auf Einkünfte, die sie in Japan vom US-Militär beziehen, keine japanische Einkommensteuer zahlen, und im selben Dokument: Wer Einkünfte aus japanischen Quellen erzielt, muss dafür nach dem SOFA japanische Einkommensteuer zahlen.

Miete aus einer in Japan gelegenen Immobilie ist definitionsgemäß eine Einkunft japanischer Quelle. Also:

• Ihr Sold und Ihre Militärpension liegen außerhalb der japanischen Einkommensteuer.
• Mieteinkünfte aus Ihrer japanischen Immobilie nicht. Sie sind in Japan steuerpflichtig, unabhängig von Ihrem Status.
• Personen mit SOFA-Status gelten für die japanische Besteuerung als nicht ansässig, was darüber entscheidet, welches Regime für diese Miete gilt.

Das Regime für nicht Ansässige beschreiben wir ausführlich in der Besteuerung von Mieteinkünften in Japan für nicht Ansässige. Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen. Erstens gilt ein Quellensteuerabzug von 20,42 % für Mieten, die ein Unternehmen als Mieter zahlt, nicht aber, wenn der Mieter eine Privatperson ist, die die Immobilie als eigenes Zuhause oder für ihre Familie nutzt, und genau das ist der Fall, wenn Sie an eine Militärangehörige vermieten. Zweitens bestellt eine nicht ansässige Eigentümerin in der Regel eine nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, Steuervertretung), die die jährliche kakutei shinkoku (kakutei shinkoku, Steuererklärung) für sie einreicht: siehe unseren Artikel über die Bestellung einer Steuervertretung in Japan.

Nichts davon beseitigt Ihre amerikanischen Pflichten. Das weltweite Einkommen bleibt gegenüber dem IRS erklärungspflichtig, und ausländisches Grundeigentum bringt eigene Meldepflichten mit sich. Wer in Japan besitzt, erklärt in zwei Ländern, und das Zusammenspiel beider Systeme ist eine Frage für Fachleute, die in beiden qualifiziert sind.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

1. Vor der Freigabe durch das Housing Office unterschreiben. Die Freigabe ist es, die die Beihilfe auslöst. Ein zuerst unterschriebener Mietvertrag kann Sie mit einer Immobilie zurücklassen, die später als ungeeignet gilt und die Sie selbst finanzieren.
2. Die Miete einplanen und die Mauer der Einzugskosten vergessen. Vier bis fünf Monatsmieten verlassen bei der Unterschrift Ihr Konto, ein Teil davon kommt nie zurück.
3. Deutlich unter der Obergrenze mieten, um zu sparen. Eine nicht ausgeschöpfte Mietbeihilfe bleibt nicht bei Ihnen. Sie senken Ihren Wohnstandard und gewinnen bei der Miete nichts.
4. Glauben, der SOFA-Status befreie Mieteinkünfte. Er befreit Bezüge aus amerikanischer Quelle, nicht Mieten aus japanischer Quelle. Der Unterschied steht in der Handreichung, die Ihr eigener Rechtsberatungsdienst veröffentlicht.
5. Für eine zweijährige Verwendung kaufen. Die Kaufnebenkosten, so niedrig sie mit 6 % auch sind, dazu die Verkaufskosten und ein Markt, der nicht so zulegt wie amerikanische Vororte, brauchen Jahre, bis sie aufgeholt sind. Lesen Sie eine Immobilie in Japan wieder verkaufen vor dem Kauf, nicht danach.
6. Annehmen, das Gebäude halte seinen Wert. In Japan verliert das Gebäude an Wert und das Grundstück trägt den Wert, eine Umkehrung der amerikanischen Annahme, die wir in warum japanische Häuser an Wert verlieren erklären. Ein Holzhaus nahe einer Basis ist so viel wert wie sein Grundstück.
7. Erwarten, dass Immobilienbesitz den Status beeinflusst. Der Kauf einer Immobilie gibt in Japan kein Aufenthaltsrecht. Ihre Anwesenheit beruht auf Ihrem Versetzungsbefehl und auf nichts sonst, was an dem Tag zählt, an dem dieser Befehl endet.

Fazit: ein Markt, der Vorbereitung belohnt, nicht Tempo

Das Wohnen außerhalb der Basis ist in Japan gut organisiert, und woran die meisten scheitern, ist im Voraus bekannt: die Freigabe des Housing Office vor der Unterschrift einholen, die drei OHA-Bestandteile als drei getrennte Dinge behandeln und die japanische Mauer der Einzugskosten in den ersten Monat einpreisen. Für eine kurze Verwendung ist Mieten die Standardwahl, und es ist die richtige.

Kaufen ist eine echte Option, hängt aber an zwei Tatsachen und nicht an Begeisterung: Sie werden mit ziemlicher Sicherheit bar zahlen, und die Beihilfe behandelt einen Kauf als den auf 120 Monate verteilten Preis, bis zu Ihrer Obergrenze. Wo diese Rechnung aufgeht, kann eine Wohnung in einer Basisstadt als Richtwert eine Nettorendite von 5 % halten und Ihre Verwendung überdauern. Wo sie nicht aufgeht, ist gut mieten besser als schlecht besitzen.

Wenn Sie sehen möchten, was der Markt tatsächlich hergibt, beginnen Sie mit den Immobilien, die wir in ganz Japan verfolgen und mit unserem vollständigen Leitfaden zum Hauskauf in Japan. Wenn Sie Suche, Prüfungen und Verhandlung lieber abgeben möchten, von der Suche nach der Immobilie bis zur Schlüsselübergabe, dafür gibt es unsere Begleitung. Fragen werden schriftlich beantwortet, unverbindlich.

Häufige Fragen

Dürfen US-Militärangehörige in Japan außerhalb der Basis wohnen?

Ja, in den meisten Fällen. Nötig sind der SOFA-Status, die Genehmigung des Kommandos und die Freigabe der konkreten Immobilie durch das Housing Office vor der Unterschrift unter den Mietvertrag. Für manche Dienstposten ist die Unterbringung in staatlichen Quartieren vorgeschrieben, und die Berechtigung kann von Dienstgrad und Familienstand abhängen.

Wie hoch ist die Wohnbeihilfe für Japan?

Sie hängt von Standort und Dienstgrad ab, und die Tabellen werden regelmäßig überarbeitet. Die Obergrenzen reichen von unter 100.000 ¥ (550 €) im Monat an manchen ländlichen Basen bis zum Mehrfachen davon in Tokio. Prüfen Sie Ihren eigenen Wert im offiziellen DTMO-Rechner und lassen Sie ihn vom Housing Office bestätigen.

Darf Personal mit SOFA-Status in Japan Immobilien kaufen?

Ja. Japan kennt keine Beschränkung des Immobilieneigentums nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz, und wer mit SOFA-Status kauft, erhält dasselbe volle Eigentum an Grund und Gebäude wie eine japanische Staatsangehörige. Die praktische Hürde ist die Finanzierung: ohne Aufenthaltskarte und japanisches Einkommen finanzieren japanische Banken nicht, Käufe erfolgen daher meist bar.

Befreit das SOFA von japanischen Steuern auf Mieteinkünfte?

Nein. Das SOFA befreit Einkünfte, die in Japan vom US-Militär bezogen werden. Miete aus einer in Japan gelegenen Immobilie ist eine Einkunft japanischer Quelle und in Japan steuerpflichtig. Personen mit SOFA-Status gelten steuerlich als nicht ansässig, für diese Mieteinkünfte gilt daher das Regime für nicht Ansässige.

Was kostet der Einzug in eine japanische Mietwohnung?

Typischerweise vier bis fünf Monatsmieten bei der Unterschrift: ein bis zwei Monate erstattungsfähige Kaution, bis zu zwei Monate nicht erstattungsfähiges Schlüsselgeld, bis zu eine Monatsmiete Maklerprovision zuzüglich Steuer, eine Gebühr für die Bürgschaftsgesellschaft und die Versicherung. Objekte, die sich an die Militärgemeinschaft richten, verzichten oft auf das Schlüsselgeld.

Behalten Sie die Differenz, wenn Ihre Miete unter der OHA-Obergrenze liegt?

Beim Mietbestandteil nicht: Erstattet wird die tatsächlich gezahlte Miete, und der nicht ausgeschöpfte Teil der Obergrenze geht an den Staat zurück. Die Beihilfe für Nebenkosten und laufende Instandhaltung funktioniert umgekehrt, als Pauschale, wer bei den Nebenkosten weniger ausgibt, steht also besser da.

Ist ein Kauf in der Nähe einer US-Basis in Japan eine gute Investition?

Er kann es sein, weil sich die Nachfrage in einem festen Verwendungszyklus erneuert und die Mietenden ein definiertes Wohnbudget haben. Die Risiken sind Konzentration und Mobilität: Die Truppenstationierung wird politisch entschieden, und japanische Gebäude verlieren an Wert, während das Grundstück den Wert trägt. Kaufen Sie eine Immobilie, die sich auch an einen japanischen Haushalt vermieten oder weiterverkaufen ließe.

Kann man ein Haus in Japan mit einem VA-Darlehen finanzieren?

Nein. Die Berechtigung für ein VA-Darlehen erstreckt sich nicht auf Immobilien außerhalb der Vereinigten Staaten und ihrer Territorien. Einige spezialisierte Kreditgeber bieten Käufern ohne Aufenthaltskarte eine Finanzierung in Yen an, zu einschränkenden Bedingungen, aber die realistische Annahme für einen Kauf in Japan bleibt der Barkauf.