Was ein Kominka wirklich ist (und was nicht)
Im japanischen Recht gibt es keine gesetzliche Definition des kominka (kominka, traditionelles Bauernhaus). In der Praxis werden zwei Arbeitsdefinitionen verwendet, die sich weitgehend decken:
- Vor 1950 errichtet, dem Jahr, in dem das kenchiku kijun-hō (kenchiku kijun-hō, japanisches Bauordnungsrecht) in Kraft trat. Ältere Häuser wurden in dentō kōhō (dentō kōhō, traditionelle Bauweise) errichtet, einem grundlegend anderen System als das Nachkriegsverfahren zairai kōhō (在来工法, konventioneller Holzrahmenbau). Diese Definition verwenden die landesweiten Verbände für Kominka-Restaurierung.
- Mindestens 50 Jahre alt, die Schwelle, die die japanische Kulturbehörde für ihr Register der eingetragenen Kulturgüter ansetzt.
Bei keiner der beiden geht es um Charme. Bei beiden geht es darum, wie das Haus gebaut wurde: ein schweres Holztragwerk, Zapfenverbindungen, Lehmwände, keine aussteifenden Holzwerkstoffplatten und häufig keinerlei Verankerung der Stützen im Boden. Diese eine Tatsache bestimmt alles Weitere: den Preis, das Sanierungsbudget, die Versicherung und das, was eine Bank dazu sagen wird.
Kominka, Machiya, Minka, Akiya: vier Wörter, die keine Synonyme sind
In englischsprachigen Angeboten werden diese Begriffe austauschbar verwendet. Es handelt sich nicht um dieselbe Anlageklasse, und in unserem eigenen Katalog werden sie zu völlig unterschiedlichen Preisen gehandelt.
| Begriff | Bedeutung | Wo | Mittlerer Angebotspreis in unserem Katalog |
|---|---|---|---|
| minka (民家) | Jedes volkstümliche Wohnhaus. Der Oberbegriff. | Überall | n/a (Kategorie, kein Angebotstyp) |
| kominka (kominka) | Ein altes Minka, traditionelles Tragwerk, meist ländlich und landwirtschaftlich geprägt | Land, Dörfer | 6.000.000 Yen (rund 33.000 €) |
| machiya (machiya) | Die städtische Variante, das Stadthaus aus Holz, typisch für Kyoto: schmal, tief, mit Ladenfront zur Straße | Kyoto, Kanazawa, alte Städte | 72.450.000 Yen (rund 398.000 €) |
| akiya (akiya) | Schlicht ein leerstehendes Haus, gleich welchen Alters oder welcher Bauweise | Überall | 4.500.000 Yen (rund 24.700 €) für ein gewöhnliches Haus |
Der Abstand zwischen einem Kominka und einem Machiya in Kyoto ist kein Qualitätsunterschied, sondern ein Bodenunterschied: Das eine steht auf Agrarland am Ende eines Tals, das andere auf einem der teuersten Stadtgrundstücke Japans. Wenn Sie zwischen beiden abwägen, behandelt unser Leitfaden zum Kauf eines Machiya in Kyoto die städtische Seite.
Und ein Kominka ist nicht automatisch ein akiya. Viele werden noch bewohnt und von einer Familie verkauft, nicht über ein kommunales Register. Umgekehrt sind die meisten Akiya gewöhnliche Nachkriegshäuser ohne jedes traditionelle Tragwerk: Von den rund 9 Millionen leerstehenden Wohnungen, die Japans Wohnungs- und Bodenerhebung 2023 gezählt hat, ist nur eine kleine Minderheit ein Kominka. Wenn Sie das Thema Leerstand hierher geführt hat, lesen Sie zuerst Akiya in Japan kaufen.
Die deutlichste erhaltene Spur dieser Lebensweise ist die Feuerstelle: unser Leitfaden zum irori, der versenkten Feuerstelle des japanischen Hauses (囲炉裏) erklärt, warum ihr Rauch den Dachstuhl zusammenhielt und was heute an ihrer Stelle steht.
Die vier regionalen Typen, denen Sie tatsächlich begegnen
Ein Kominka ist nicht ein einziges Haus. Die Dachform verrät Ihnen die Region, das Klima und sehr oft auch, wovon die Familie lebte. Vier Typen decken den größten Teil dessen ab, was zum Verkauf steht.
| Typ | Region | Erkennbar an | Ursprünglicher Zweck |
|---|---|---|---|
| gasshō-zukuri (合掌造り) | Gifu, Toyama (Shirakawa-go, Gokayama) | Sehr steiles Reetdach in Form zum Gebet gefalteter Hände | Lässt schwere Schneelasten abgleiten, Seidenraupenböden im Dachgeschoss |
| kabuto-zukuri (兜造り) | Yamagata, Fukushima, Niigata, Nagano | Am Giebel abgeschnittenes Reetdach mit Gitterfenstern | Licht und Luft für die Seidenraupenzucht unter dem Dach |
| magariya (曲り家) | Iwate (Region Nanbu) | L-förmiger Grundriss, der kurze Flügel im rechten Winkel zum Haus | Pferdestall, direkt an den Wohnbereich angebaut |
| honmune-zukuri (本棟造) | Nagano (Matsumoto, Shiojiri) | Flach geneigtes Giebeldach zur Straße, verzierter First | Belüftetes, mehrlagiges Dachgeschoss, erneut für die Seidenraupenzucht |
Warum so viele davon im alten Seidengürtel stehen
Drei dieser vier Typen existieren wegen der Seidenraupen. Die Seidenzucht brauchte ein großes, trockenes, belüftetes Obergeschoss, also bauten die Bauern hohe Dächer und behielten das Erdgeschoss zum Wohnen. Diese Geschichte ist bis heute sichtbar in dem, was auf den Markt kommt: In unserem Katalog entfallen auf Yamagata (26), Niigata (24), Fukushima (10), Toyama (10) und Nagano (5) zusammen rund ein Drittel aller Kominka-Angebote. Sie kaufen keine zufällige Hausform, Sie kaufen die Überreste eines zusammengebrochenen Wirtschaftszweigs.
Der Grundriss im Inneren: ta-no-ji
Unabhängig vom Dach folgt das Innere meist einem ta-no-ji (田の字, „Reisfeld-Zeichen“): vier Räume in einem Raster aus zwei mal zwei, getrennt durch fusuma (襖, blickdichte Schiebewände), die sich zu einem doma (土間, Arbeitsbereich mit gestampftem Lehmboden) und einem genkan (玄関, Eingangsbereich) hin öffnen. Keine Flure, keine Dämmung in den Trennwänden, und ein Raum, der sich für Trauerfeiern und Hochzeiten zum nächsten hin öffnen lässt. Unser Rundgang Raum für Raum durch das traditionelle japanische Haus erklärt, wozu jeder dieser Bereiche dient, und unser Beitrag über den Genkan behandelt die Schwelle im Detail.
Wie ein Kominka steht, und warum das eine Rechtsfrage ist
Ein traditionelles Tragwerk widersteht einem Erdbeben nicht auf dieselbe Weise wie ein modernes Haus. Ein modernes Haus ist steif: Holzwerkstoffplatten, Schrauben, Stahlverbinder und ein Betonfundament, an dem die Stützen verankert sind. Ein Kominka ist das Gegenteil: Es ist darauf ausgelegt, sich zu bewegen.
- ishibadate (石場建て): Die Stützen ruhen schlicht auf Fundamentsteinen. Sie sind nicht verschraubt. Bei einem Beben kann sich das Tragwerk verschieben und wieder setzen, statt zu brechen.
- Schweres Holz: hashira (柱, Stützen) und hari (梁, Balken), verbunden durch Zimmermannskunst, nicht durch Beschläge. Das Gewicht des Dachs hält die Verbindungen unter Druck.
- Lehmwände auf einem Bambusgeflecht, die reißen, Energie aufnehmen und reparierbar sind.
Das ist eine eigenständige und begründete Tragwerksphilosophie, und sie ist der Grund, warum 200 Jahre alte Häuser noch stehen. Sie ist zugleich der Grund, warum diese Häuser an modernen Formalitäten scheitern.
Was das beim Kauf bedeutet
Japans geltende Erdbebennorm stammt von 1981 (shin-taishin, 新taishin kijun). Jedes Kominka ist Jahrzehnte älter. Nach dem Bauordnungsrecht muss ein bestehendes, rechtmäßig errichtetes Gebäude nicht allein deshalb auf den heutigen Stand gebracht werden, weil es den Eigentümer wechselt: Sie sind rechtlich nicht zur Ertüchtigung verpflichtet. Drei praktische Folgen ergeben sich dennoch, und sie überraschen ausländische Käufer regelmäßig:
- Finanzierung. Japanische Banken finanzieren auf Basis der verbleibenden rechnerischen Lebensdauer des Gebäudes, und die eines Kominka ist auf dem Papier gleich null. Hinzu kommt die Regel, auf die es am meisten ankommt: Eine Hypothek in Japan gibt es praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen und dort angestellt sind. Nahezu jeder ausländische Käufer eines Kominka zahlt bar.
- Bewertung. Die japanische Wertermittlung behandelt ein Holzhaus nach rund 22 Jahren als wertlos. Was Sie zahlen, ist im Kern der Bodenpreis, weshalb unser Artikel dazu, warum japanische Häuser an Wert verlieren, vor jeder Verhandlung Pflichtlektüre ist.
- Die Ertüchtigung ist eine Entscheidung, und sie ist teuer. Eine teilweise Erdbebenertüchtigung (taishin hokyō, taishin hokyō) an einem traditionellen Tragwerk ist Spezialistenarbeit. Schlecht ausgeführt, indem eine Ecke mit modernen Beschlägen versteift wird, verschlechtert sie das Haus. Unser Leitfaden zur Erdbebennorm von 1981 erklärt, was die Stufen bedeuten.
Was ein Kominka kostet: echte Zahlen, keine Prospektzahlen
Die meisten Artikel zu diesem Thema zitieren das Haus für einen Yen. Hier ist, wie der Markt tatsächlich aussieht. Diese Zahlen stammen aus den 240 Kominka, die am 8. September 2026 in unserem Katalog gelistet waren, von insgesamt 5.240 Objekten, die wir verfolgen. Von diesen 240 veröffentlichen 205 einen Preis, 35 sind auf Anfrage.
| Kennzahl | Yen | Euro |
|---|---|---|
| Günstigstes Angebot | 100.000 | rund 550 € |
| Unteres Quartil (25 % liegen darunter) | 3.000.000 | rund 16.500 € |
| Median | 6.000.000 | rund 33.000 € |
| Oberes Quartil (25 % liegen darüber) | 12.800.000 | rund 70.300 € |
Wie sich die 205 Angebote mit Preis verteilen
| Angebotspreis | Anteil der Angebote | Was Sie dafür typischerweise bekommen |
|---|---|---|
| Unter 3.000.000 Yen (unter 16.500 €) | 24 % | Abgelegen, unsaniert, Dach und Sanitärinstallation vollständig zu erneuern |
| 3 bis 5.000.000 Yen (16.500 € bis 27.500 €) | 16 % | Tragwerk in Ordnung, veraltete Haustechnik, nach Arbeiten bewohnbar |
| 5 bis 10.000.000 Yen (27.500 € bis 55.000 €) | 25 % | Teilweise saniert oder in besserer Lage |
| 10 bis 15.000.000 Yen (55.000 € bis 82.400 €) | 17 % | Saniert oder großes Grundstück in Ortsnähe |
| 15 bis 20.000.000 Yen (82.400 € bis 110.000 €) | 14 % | Vollständig restauriert, bezugsfertig |
| Über 20.000.000 Yen (über 110.000 €) | 4 % | Außergewöhnliche Gebäude, eingetragen oder von Architekten restauriert |
Zwei Schlüsse sollte ein Käufer mitnehmen. Erstens: Ein Kominka kostet mehr als ein gewöhnliches leerstehendes Haus (Median 4.500.000 Yen, rund 24.700 € im selben Katalog), aber einen Bruchteil eines Machiya. Zweitens ist die Spanne enorm: Dasselbe Wort deckt eine Hülle für 100.000 Yen und ein restauriertes Haus für 20.000.000 Yen ab. Der Preis allein sagt Ihnen fast nichts, weshalb wir jedes Angebot bewerten, statt nach Preis zu sortieren. Was derzeit verfügbar ist, sehen Sie auf unserer Seite Kominka zu verkaufen, oder Sie erweitern die Suche auf den gesamten Katalog japanischer Häuser zum Verkauf.
Wenn nicht der Stil, sondern das Budget die bindende Grenze ist, zeigt unsere gefilterte Auswahl japanischer Häuser unter 50.000 €, was dieses Geld landesweit kauft.
Die echte Gesamtsumme: der Angebotspreis ist etwa ein Drittel davon
Hier fahren Kominka-Käufer Schaden ein. Der Kaufpreis ist die kleine Zahl. Unten steht die ehrliche Struktur eines Projekts, gerechnet am Haus zum Medianpreis von 6.000.000 Yen.
| Position | Typischer Betrag | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Angebotspreis | 6.000.000 Yen (rund 33.000 €) | Der Median in unserem Katalog |
| Kaufnebenkosten | höchstens 6 % des Preises | Erwerbsteuer, Eintragung, Stempelsteuer, Maklerhonorar, shihō shoshi (shihō shoshi, Rechtsschreiber, zuständig für die Grundbucheintragung). Siehe Kaufnebenkosten in Japan |
| Vollsanierung | 8.000.000 bis 20.000.000 Yen (44.000 € bis 110.000 €) | Tragwerk, Dach, Dämmung, Nassräume. Ausführlich in unserem Sanierungsbudget für Machiya und Kominka |
| Jährliche Grundsteuer | rund 1,4 % des Steuerwerts | Der Steuerwert liegt weit unter dem gezahlten Preis. Siehe Grundsteuer in Japan |
Beachten Sie das Verhältnis: Bei einem Kominka zum Medianpreis kostet die Sanierung typischerweise das Anderthalb- bis Dreifache des Kaufpreises. Wer das gesamte Budget in das Haus steckt und nichts in die Arbeiten, steht am Ende mit einem nicht beheizbaren Gebäude und einem Dach auf Abruf da. Das ist der mit Abstand häufigste Fehlschlag in diesem Segment.
Die drei Posten, die ein Kominka-Budget auffressen
- Das Dach. Reet (kayabuki, 茅葺き) muss in festen Abständen erneuert werden, und Fachkolonnen sind rar; bei vielen Kominka wurde bereits ein Metalldach über das Reet gelegt. Ziegeldächer folgen ihrer eigenen Logik, behandelt in unserem Artikel über Kawara-Ziegeldächer.
- Abwasser. Ländliche Häuser sind selten an die öffentliche Kanalisation angeschlossen. Der Ersatz oder Einbau eines jōkasō (浄化槽, Kleinkläranlage auf dem Grundstück) ist häufig der teuerste einzelne Posten der Haustechnik: siehe Jokaso und Abwasserentsorgung.
- Wärmekomfort. Ein traditionelles Haus wurde gebaut, um im Sommer zu atmen, nicht um im Winter Wärme zu halten. Es zu dämmen, ohne das Tragwerk zu ersticken, ist ein echtes technisches Thema, behandelt in ein japanisches Haus dämmen; wer es falsch macht, holt sich die Kondensations- und Schimmelprobleme ins Haus, die in Feuchtigkeit und Kabi beschrieben sind.
Wo die Kominka tatsächlich stehen, und wo Sie suchen sollten
Kominka kommen nicht gleichmäßig über Japan verteilt auf den Markt. Hier ist die tatsächliche Verteilung der 240 in unserem Katalog, die das vorhandene Angebot recht getreu abbildet:
| Präfektur | Angebote | Charakter des Bestands |
|---|---|---|
| Yamagata | 26 | Bauernhäuser des Seidengürtels, Kabuto-Dächer, viel Schnee |
| Niigata | 24 | Große Tragwerke, Schneeregion, niedrige Preise |
| Fukuoka | 24 | Kyushu, milderes Klima, bessere Anbindung an eine Stadt. Siehe Präfektur Fukuoka |
| Yamaguchi | 21 | Westliches Honshu, Dörfer an der Küste und im Landesinneren |
| Kyoto | 16 | Der ländliche Norden der Präfektur, nicht die Stadt. Siehe Präfektur Kyoto |
| Chiba | 11 | Der einzige Bestand in Pendelentfernung zu Tokio. Siehe Präfektur Chiba |
| Toyama, Fukushima | je 10 | Gassho- und Kabuto-Land |
| Shimane | 9 | Dünn besiedelt, günstig, sehr ländlich |
Die vier Kanäle im Vergleich
| Kanal | Sprache | Auswahl | Haken |
|---|---|---|---|
| Kommunale Akiya-Banken | Nur Japanisch | Klein, lokal | Auflagen zu Wohnsitz oder Sanierung sind verbreitet. Siehe wie Akiya-Banken funktionieren |
| Japanische Portale (Suumo, At Home) | Nur Japanisch | Sehr groß | Kein Filter für traditionelle Bauweise; siehe japanische Immobilienportale |
| Örtliche Maklerbüros | Japanisch | Mittel | Beantworten Anfragen aus dem Ausland selten auf Englisch |
| Spezialisierte Aggregatoren (auch wir) | Ihre Sprache | Gefiltert | Weniger Angebote, dafür typisiert und bewertet |
Wo immer Sie suchen, gilt die Regel aus unserem Leitfaden zum Landleben: das ländliche Japan belohnt die Lage, nicht den Preis. Ein schönes Tragwerk 90 Minuten vom nächsten Bahnhof ist ein Ferienprojekt. Dasselbe Tragwerk 20 Minuten von einem Bahnhof mit Supermarkt ist ein Vermögenswert.
Sieben Prüfungen vor der Unterschrift
Für den ersten Durchgang müssen Sie für keine dieser Prüfungen in Japan sein, und jede einzelne kann ein Geschäft platzen lassen. Wir führen sie bei jedem Objekt durch, das wir begleiten, und die meisten davon können Sie anhand von Fotos und eines Videorundgangs selbst durchführen, wie in unserem Leitfaden zur Besichtigung einer japanischen Immobilie aus der Ferne beschrieben.
- Der Fuß der Stützen. Schauen Sie dorthin, wo das Holz auf den Stein trifft. Fäulnis oder Insektenfraß am Fuß einer Stütze ist ein Tragwerksschaden und teuer; Schäden weiter oben sind es meist nicht.
- Termiten. Shiroari (shiroari, Termiten) sind heimisch, und ein traditionelles Tragwerk bietet ihnen einen durchgehenden Holzweg. Unser Artikel über Termiten in japanischen Holzhäusern listet die Anzeichen auf.
- Die Dachlinie. Peilen Sie am First entlang. Ein durchhängender First bedeutet, dass sich das Tragwerk bewegt hat oder ein Balken versagt. Ein Blechdach über altem Reet verdeckt alles, fragen Sie also, was darunter liegt.
- Wasser und Abwasser. Öffentliche Wasserversorgung oder Brunnen? Kanalisation oder jōkasō? Ein Brunnen plus eine alte Klärgrube können mehrere Millionen Yen hinzufügen.
- Zugang im Winter. Fragen Sie in Yamagata oder Niigata, wer die Straße räumt und ob das Dach vom Schnee befreit werden muss. Das ist ein wiederkehrender jährlicher Aufwand, keine einmalige Sache.
- Denkmalstatus. Ist das Haus ein tōroku yūkei bunkazai (登録有形文化財, eingetragenes materielles Kulturgut) oder liegt es in einem Erhaltungsgebiet, brauchen Arbeiten eine Genehmigung, und die Außenhülle ist gebunden. Im Gegenzug halbiert sich die Anlagensteuer auf das Gebäude, und ein Teil der Planungskosten der Restaurierung kann bezuschusst werden. Das ist eine echte Abwägung, keine Fußnote.
- Wem es genau gehört. Bei alten ländlichen Objekten sind Erbfälle häufig nicht abgeschlossen, es gibt mehrere Miteigentümer oder einen nicht eingetragenen Anbau. Das tōki bo (tōki簿, Grundbuch) gibt Auskunft: siehe das japanische Grundbuch lesen.
Rechenbeispiel: ein Kominka für 6.000.000 Yen im Schneeland
Nehmen wir den Medianfall: ein Bauernhaus mit Kabuto-Dach aus den 1930er-Jahren in Yamagata, 150 m² Wohnfläche auf einem Grundstück von 600 m², 25 Minuten von einem Bahnhof, Tragwerk in Ordnung, seit den 1970er-Jahren keine Arbeiten mehr. Angebotspreis 6.000.000 Yen (rund 33.000 €).
| Position | Yen | Euro |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 6.000.000 | rund 33.000 € |
| Kaufnebenkosten (Obergrenze 6 %) | 360.000 | rund 2.000 € |
| Dach: Metall über der bestehenden Konstruktion | 3.500.000 | rund 19.200 € |
| Jokaso, Sanitärinstallation, Bad, Küche | 5.000.000 | rund 27.500 € |
| Dämmung, Fenster, Elektrik | 4.000.000 | rund 22.000 € |
| Reparaturen am Tragwerk und Zimmererarbeiten | 2.000.000 | rund 11.000 € |
| Gesamt | 20.860.000 | rund 114.600 € |
Das Haus kostete 6.000.000 Yen. Das Projekt kostete 20.860.000 Yen (rund 114.600 €). Dieses Verhältnis, grob eins zu drei, ist die Zahl, die Sie im Kopf behalten sollten. Rechnen Sie Ihre eigene Fassung auf unserem Rendite- und Sanierungsrechner durch, bevor Sie ein Angebot abgeben, und beachten Sie, dass die Sanierungsposten oben Spannen aus echten Projekten sind, kein Kostenvoranschlag: Nur ein örtliches kōmuten (kōmuten, Bauunternehmen) kann Ihr konkretes Haus kalkulieren.
Die Fehler, die am meisten kosten
- Das günstigste Angebot der Präfektur kaufen. Der Preis ist ein Symptom. Ein Kominka für 300.000 Yen kostet meist deshalb 300.000 Yen, weil niemand vor Ort es haben will, und die Leute vor Ort wissen, warum.
- Die Arbeiten erst nach der Unterschrift budgetieren. Verschaffen Sie sich eine Größenordnung vor dem Angebot, nicht danach. Unser Beitrag über Architekten und Handwerker in Japan finden erklärt, wen Sie fragen sollten.
- Annehmen, ein Kauf bringe ein Aufenthaltsrecht. Das tut er nicht. Der Kauf einer Immobilie gibt in Japan kein Visum und kein Aufenthaltsrecht, zu keinem Preis.
- Das Tragwerk mit modernen Beschlägen versteifen. Eine traditionelle Konstruktion, die halb starr und halb nachgiebig ist, konzentriert die Kräfte. Ertüchtigung ist Spezialistenarbeit, sonst ist sie ein Risiko.
- Den zweiten Winter ausblenden. Käufer besichtigen im Frühjahr. Verlangen Sie Fotos des Objekts im Februar, bevor Sie sich binden.
Kurz gefasst: für wen ein Kominka das Richtige ist
Ein Kominka ist das beste Preis-Leistungs-Verhältnis im japanischen Wohnimmobilienmarkt für einen Käufer, der Platz, Handwerk und ein echtes Gebäude will und der ehrlich mit sich selbst über die Arbeiten ist. Bei einem Median von 6.000.000 Yen (rund 33.000 €) zuzüglich etwa des Zwei- bis Dreifachen davon für die Sanierung landen Sie bei rund 20.000.000 Yen (rund 110.000 €) für ein großes traditionelles Haus auf großzügigem Grundstück: weniger als eine kleine Wohnung im Zentrum von Tokio.
Es ist der falsche Kauf für jemanden, der ein schlüsselfertiges Ferienhaus, eine schnelle Mietrendite oder einen Weg nach Japan sucht. Der Kauf gibt kein Visum, ohne Wohnsitz und Anstellung in Japan keine japanische Hypothek und keine Abkürzung um die Sanierung herum.
Wenn Sie sehen möchten, was gerade auf dem Markt ist, beginnen Sie mit unseren Kominka-Angeboten und dem umfassenderen Katalog japanischer Häuser. Wenn Sie den Kauf lieber vollständig abgeben möchten, vom Finden des Hauses bis zur Schlüsselübergabe, ist genau das die Aufgabe unserer Begleitung von Anfang bis Ende. Und wenn Sie ganz am Anfang stehen: Unser vollständiger Leitfaden zum Hauskauf in Japan führt Schritt für Schritt durch den Ablauf.
Häufige Fragen
Was ist ein Kominka?
Ein Kominka ist ein altes japanisches Wohnhaus mit traditionellem Holztragwerk, in der Regel vor 1950 errichtet oder mindestens 50 Jahre alt. Definiert wird es über die Bauweise (schwere Stützen und Balken, Lehmwände, auf Steinen ruhende Stützen), nicht über sein Aussehen.
Wie viel kostet ein Kominka?
Bei den 240 Kominka, die wir verfolgen, liegt der mittlere Angebotspreis bei 6.000.000 Yen (rund 33.000 €), ein Viertel liegt unter 3.000.000 Yen und ein Viertel über 12.800.000 Yen (rund 70.300 €). Rechnen Sie für eine Vollsanierung mit etwa dem Anderthalb- bis Dreifachen des Kaufpreises zusätzlich.
Darf ein Ausländer ein Kominka in Japan kaufen?
Ja. Für den Erwerb von Grund oder eines Hauses in Japan gibt es keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit und keine Wohnsitzpflicht. Was der Kauf Ihnen nicht gibt, ist ein Visum oder ein Aufenthaltsrecht, und japanische Hypotheken bleiben praktisch Personen vorbehalten, die in Japan wohnen und dort angestellt sind. Die meisten ausländischen Käufer zahlen daher bar.
Was ist der Unterschied zwischen einem Kominka und einem Machiya?
Ein Kominka ist ein ländliches Bauernhaus, ein Machiya die städtische Variante: schmal, tief und direkt an die Straße gebaut. Die Bauphilosophie ähnelt sich, der Preis nicht. In unserem Katalog liegt der mittlere Angebotspreis eines Machiya bei 72.450.000 Yen (rund 398.000 €) gegenüber 6.000.000 Yen (rund 33.000 €) für ein Kominka, weil der Boden eine ganz andere Größenordnung wert ist.
Sind Kominka erdbebensicher?
Sie sind älter als die Erdbebennorm von 1981, und ein traditionelles Tragwerk nimmt ein Beben auf, indem es sich bewegt, statt starr zu widerstehen. Viele stehen seit über einem Jahrhundert, doch es gibt keine moderne Zertifizierung. Sie sind beim Kauf eines bestehenden Hauses rechtlich nicht zur Ertüchtigung verpflichtet, und jede Verstärkung sollte von jemandem ausgeführt werden, der mit traditionellen Tragwerken arbeitet.
Wo stehen die meisten Kominka zum Verkauf in Japan?
Das Angebot konzentriert sich in den alten Seiden- und Reisregionen: In unserem Katalog halten Yamagata, Niigata, Fukuoka, Yamaguchi und das ländliche Kyoto die größten Bestände. Chiba ist die einzige Präfektur mit nennenswertem Bestand in Reichweite von Tokio.
Ist ein Kominka eine gute Kapitalanlage?
Als reine Mietrendite ist es schwierig: Die Sanierung ist aufwendig, und die langfristige Nachfrage auf dem Land ist dünn. Besser funktioniert es als Kurzzeitvermietung in einer Tourismusregion oder als eigenes Wohnhaus, bei dem der Wert im Gebäude selbst liegt. Rechnen Sie die Zahlen am konkreten Objekt durch, bevor Sie eine Rendite unterstellen.
Bekomme ich für ein Kominka eine Hypothek?
Sehr selten. Japanische Banken finanzieren gegen die verbleibende rechnerische Lebensdauer eines Gebäudes, und ein Holzhaus von vor 1950 hat auf dem Papier keine. Zusammen mit der Regel, dass eine Hypothek Wohnsitz und Anstellung in Japan voraussetzt, ist ein Kominka für einen ausländischen Käufer in der Praxis ein Barkauf.
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