Japanische Immobilienportale: SUUMO richtig durchsuchen

Die vier Kreisläufe, in denen japanische Angebote wirklich leben

Ein ausländischer Käufer tippt „Haus in Japan kaufen“ in Google ein und landet auf drei oder vier englischsprachigen Seiten mit einigen hundert Objekten. Der wirkliche japanische Markt umfasst mehrere hunderttausend aktive Verkaufsanzeigen. Diese Lücke ist kein Geheimnis, sie ist strukturell bedingt: Die Angebotsinformationen verteilen sich auf vier getrennte Kreisläufe.

Die Landkarte, die Sie vor dem Start im Kopf haben sollten

Kreislauf	Beispiele	Was Sie dort finden	Aus dem Ausland erreichbar
Verbraucherportale	SUUMO, at home, LIFULL HOME'S	Die meisten städtischen und vorstädtischen Verkaufsobjekte, veröffentlicht von Maklerbüros	Ja, aber auf Japanisch
Profidatenbank	reinzu (レインズ, REINS)	Objekte unter Alleinauftrag, oft vor jeder öffentlichen Anzeige	Nein: nur lizenzierte Makler
Leerstandsbanken	Kommunale Banken, nationales Portal	Häuser auf dem Land, häufig ganz außerhalb des Maklerkreislaufs	Ja, manchmal mit Registrierung
Maklerseiten und Off-Market	Die eigene Seite des Maklers, mikōkai bukken (未公開物件, nicht veröffentlichtes Objekt)	Angebote aus erster Hand, Objekte, die nie inseriert werden	Teilweise

Merken Sie sich die Reihenfolge: Ein Objekt beginnt beim Makler, geht in REINS, wenn der Auftrag es verlangt, und erscheint erst danach auf einem Verbraucherportal. Wenn Sie es auf SUUMO sehen, ist es bereits mehrere Tage unter Profis zirkuliert. Genau deshalb bündelt unser Katalog von Akiya und japanischen Häusern mehrere Quellen, statt ein einzelnes Portal zu spiegeln.

Ein Portal ist kein Verkäufer

Keine dieser Seiten hält Bestand. Es sind Werbeplattformen: Das Maklerbüro zahlt für die Anzeige eines Auftrags, und das Maklerbüro, Inhaber einer Lizenz takuchi tatemono torihikigyō (宅地tatemono取引業, Immobilienmaklergewerbe), wickelt den Verkauf ab. Der Kontaktknopf schickt Ihre Nachricht also an einen Profi vor Ort, nicht an den Eigentümer, und bringt Sie in eine Beziehung, in der der Makler zuerst den Verkäufer vertritt. Dieses Kräfteverhältnis erklären wir in unserem Artikel über die Arbeitsweise eines japanischen Maklerbüros.

SUUMO, at home und LIFULL HOME'S: welches Portal für welche Aufgabe

Die drei Portale sehen sich von weitem ähnlich und verhalten sich in der Praxis sehr unterschiedlich. Keines ist für sich allein vollständig: Ein Objekt kann auf einem stehen und auf den beiden anderen fehlen, je nach den Werbeverträgen des Maklerbüros, das es betreut.

Portal	Betreiber	Stärke	Blinder Fleck
SUUMO	Recruit	Volumen und Bekanntheit: der nationale Standard, sehr tief in städtischen und vorstädtischen Gebieten, detaillierte Objektseiten	Verkaufsbereich vollständig auf Japanisch, Filter für Einwohner gedacht
at home	At Home Co., Ltd.	Starke Abdeckung kleiner unabhängiger Makler und ländlicher Gebiete, Mitbetreiber des nationalen Leerstandsportals	Schlichtere Objektseiten, wenige Fotos bei ländlichen Objekten
LIFULL HOME'S	LIFULL Co., Ltd.	Reichhaltige Suchmaschine (Karten, Schulen, Umgebung), betreibt ebenfalls eine nationale Akiya-Bank	Übersetzte Versionen, wo vorhanden, decken vor allem Mietobjekte ab

Expertentipp: immer zwei Portale kreuzen, nie einem allein vertrauen

Ein ippan baikai (ippan媒介, nicht exklusiver Maklerauftrag) erlaubt dem Verkäufer, dasselbe Objekt mehreren Maklern gleichzeitig zu geben. Jeder inseriert getrennt, mit eigenen Fotos und manchmal einer anderen Beschreibung. Ein Alleinauftrag wird dagegen nur von einem Makler beworben, oft auf einem einzigen Portal. Wer nur eine Seite durchsucht, ignoriert also einen zufälligen Ausschnitt des Marktes. Die bewährte Methode: dieselbe Suche auf SUUMO und auf at home laufen lassen, dann die Ergebnisse nach Adresse und Wohnfläche abgleichen, nie nach Titel.

Englischsprachige Seiten sind kein vierter Kreislauf

Die englischen Plattformen für ausländische Käufer verkaufen meist bestehende Aufträge weiter und bringen kein Objekt zusätzlich auf den Markt. Sie helfen bei der Sprache, selten bei der Abdeckung. Genau deshalb haben wir einen übersetzten Katalog aufgebaut, der direkt aus den japanischen Quellen gespeist wird, mit einem Renditesimulator und einer Preiskarte, um die Zahlen hinter jedem Angebot zu lesen.

Auf Japanisch suchen, ohne Japanisch zu sprechen

Die meisten gescheiterten Suchen scheitern an drei Wörtern. Das erste trennt Mieten von Kaufen, das zweite benennt den Objekttyp, das dritte den Preis. Wer diese drei kennt, kommt mit einem Browser mit automatischer Übersetzung auf jedem Portal zurecht.

Romaji	Japanisch	Bedeutung	Warum es zählt
baibai	売買	Kauf und Verkauf	Der Reiter, den Sie brauchen. Ohne ihn blättern Sie durch Mietangebote
chintai	chintai	Miete	Der Reiter, den Sie meiden sollten: Er öffnet sich standardmäßig
chūko ikkodate	中古一戸建て	Gebrauchtes Einfamilienhaus	Die Kategorie, in der fast alle Akiya stehen
shinchiku	新築	Neubau	Abwählen, wenn Sie Bestandsobjekte suchen
chūko manshon	中古mansion	Gebrauchte Eigentumswohnung im Betonbau	Der städtische Markt, monatliches Hausgeld inklusive
tochi	tochi	Unbebautes Grundstück	Eine eigene Kategorie, nie mit Häusern vermischt
kakaku	価格	Preis	Angegeben in man'en (万円), Einheiten von 10.000 Yen
madori	madori	Grundriss	Der bekannte Code 3LDK oder 2DK
chikunen	chikunen	Baujahr	Entscheidend für die geltende Erdbebennorm
toho	徒歩	Zu Fuß	Minuten, berechnet mit 80 Metern pro Minute
shōdanchū	商談中	In Verhandlung	Das Objekt ist nicht mehr wirklich verfügbar
seiyakuzumi	成約済	Verkauft	Die Anzeige bleibt oft wochenlang online

Die Man'en-Falle

Ein Preis von „480万円“ sind weder 480 Yen noch 480.000 Yen: Es sind 480 mal 10.000, also 4.800.000 ¥ (rund 29.600 € beim bei Redaktionsschluss verwendeten Kurs von 162 ¥/€). Drei Nullen genügen, um aus einem Schnäppchen eine Fata Morgana zu machen, oder umgekehrt. Die vollständige Anatomie einer Objektseite, Grundrisse und Flächeneinheiten inklusive, finden Sie in unserem Leitfaden zum Lesen einer japanischen Immobilienanzeige, die Fachbegriffe in unserem japanischen Immobilienglossar.

Eine Gehminute ist keine Minute

Die angegebene toho-Zeit wird laut Vorschrift mit 80 Metern pro Minute berechnet, in der Ebene, ohne Ampeln, Bahnübergänge und Steigung. In einer Hügelstadt wie Kanazawa oder an einem Hang in Yokohama dauern „toho 15 Minuten“ fünfundzwanzig. Bei einem ländlichen Akiya ist die eigentliche Frage ohnehin nicht der Fußweg, sondern ob es überhaupt einen bedienten Bahnhof gibt. Dieser eine Faktor bestimmt den Wiederverkaufswert weit stärker als der Zustand des Gebäudes.

Was ein japanisches Portal Ihnen nie zeigt

Ein Portal zeigt, was ein Maklerbüro dort einstellen wollte, und wann es das wollte. Vier blinde Flecken erklären den größten Teil des Frusts ausländischer Käufer.

REINS, die Datenbank, die die Öffentlichkeit nicht sieht

Unterzeichnet ein Verkäufer einen Alleinauftrag, muss das Maklerbüro das Objekt in reinzu (REINS) eintragen, dem vom Ministerium benannten Netz der Vermittlungsstellen: innerhalb von fünf Werktagen bei einem vollständigen Alleinauftrag (senzoku sennin baikai, 専属専任媒介), innerhalb von sieben Werktagen bei einem gewöhnlichen Alleinauftrag (sennin baikai, 専任媒介). Ein nicht exklusiver Auftrag kennt keine solche Pflicht. Anders gesagt: Ein Objekt kann jedem Profi der Präfektur eine Woche lang bekannt sein, bevor eine einzige öffentliche Anzeige existiert. Die Öffentlichkeit erreicht nur das statistische Schaufenster von REINS, das vergangene Transaktionspreise veröffentlicht, keine Verkaufsobjekte.

Off-Market-Objekte

Mikōkai bukken (未公開物件, nicht veröffentlichte Objekte) werden von Hand zu Hand an Käufer weitergereicht, die das Maklerbüro bereits kennt: wiederkehrende Investoren, Nachbarn, örtliche Unternehmen. Sie sind nicht illegal, sie sind schlicht unsichtbar. Ein Käufer, der mit niemandem vor Ort spricht, wird nie eines sehen, egal wie viele Stunden er auf Portalen verbringt.

Doubletten, Geisteranzeigen und Lockangebote

• Doubletten. Bei einem nicht exklusiven Auftrag erscheint dasselbe Haus bei drei Maklern, mit drei Fotosätzen und manchmal drei verschiedenen Titeln. Gleichen Sie immer nach Adresse, Grundstücksfläche und Baujahr ab.
• Geisteranzeigen. Ein als shōdanchū oder seiyakuzumi markiertes Objekt bleibt online, weil es Anfragen bringt. Der Hinweis steht klein gedruckt, meist oben auf der Seite.
• Lockangebote. Otori bukken (おとり物件, Lockobjekte), inseriert, um Anrufe zu erzeugen, und dann als „gerade verkauft“ erklärt, sind nach dem Wettbewerbskodex für Immobilienwerbung verboten. Sie bestehen trotzdem fort, vor allem im günstigen Segment.

Nichts zu Gefahren, nichts zum Viertel

Eine japanische Anzeige beschreibt ein Gebäude, nicht seine Umgebung. Bauzonierung, Überschwemmungsrisiko, Erdrutsch-Warngebiete und die für zehn Jahre prognostizierte Bevölkerung der Stadt erscheinen nicht. All das existiert, öffentlich und kostenlos, aber es lebt woanders: siehe unseren Artikel über Naturgefahren und japanische Immobilien.

Der ländliche Bestand, der kein Portal erreicht

Auf dem Land geht ein großer Teil der leerstehenden Häuser nie durch ein Maklerbüro. Die gesetzliche Provision auf ein Objekt von 3.000.000 ¥ (rund 18.500 €) deckt weder die Anfahrt eines Maklers noch eine Besichtigung und den Erbschaftspapierkram. Also bleibt das Haus leer, oder es landet in einer kommunalen Leerstandsbank.

Wie der Kreislauf der Akiya-Banken funktioniert

Jede Gemeinde führt ihre eigene Liste, mit eigener Oberfläche und eigenen Bedingungen. Das Ministerium hat einen Teil dieser Listen in ein nationales Portal überführt, dessen Betrieb im Rahmen eines Pilotprojekts zwei privaten Portalbetreibern (at home und LIFULL HOME'S) anvertraut wurde. Das Ergebnis ist uneinheitlich: Manche Gemeinden veröffentlichen alles, andere verlangen eine vorherige Registrierung, ein Gespräch, sogar die Zusage, in dem Haus zu wohnen. Jeder Schritt ist in unserem Leitfaden zum System der Akiya-Banken aufgeschlüsselt.

Warum wir bündeln, statt auf ein Portal zu verweisen

Ein nicht ansässiger Käufer, der drei nationale Portale, siebenundvierzig präfekturale und hunderte kommunaler Seiten beobachten soll, gibt innerhalb von zwei Wochen auf. Das ist der Sinn unseres Katalogs: mehr als 5.000 Angebote aus 46 Präfekturen, jede Nacht aktualisiert, Preise umgerechnet und Kartenpositionen gegen das Gelände geprüft. Die meistgenutzten Einstiege sind japanische Häuser unter 50.000 € und, für traditionelle Stadthäuser, machiya zum Verkauf (Stadthäuser aus Holz, typisch für Kyoto, machiya).

Einen Preis anhand kostenloser amtlicher Daten prüfen

Ein Portal zeigt einen Angebotspreis, nie einen Marktpreis. Bevor Sie einem Maklerbüro schreiben, sagen Ihnen drei öffentliche Datenbanken, ob die Zahl standhält. Sie sind kostenlos, sie sind auf Japanisch, und sie schlagen jede kommerzielle Bewertung.

Quelle	Herausgeber	Was sie liefert	Grenze
fudōsan jōhō raiburari (Fudōsan Jōhō Library, Immobilieninformationsbibliothek)	Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT)	Tatsächlich registrierte Transaktionen nach Gemeinde und Objekttyp, überlagert mit Gefahren- und Zonierungskarten	Quartale werden mit mehreren Monaten Verzug veröffentlicht
REINS Market Information	Benannte Vermittlungsstellen	Transaktionspreise von Häusern und Wohnungen, die über Profis verkauft wurden	Aggregiert, keine genaue Adresse
rosenka (rosenka, steuerlicher Straßenwert)	Nationale Steuerbehörde (NTA)	Steuerwert pro Quadratmeter, Straße für Straße, jährlich veröffentlicht	Eine Steuerbasis, niedriger als der Marktpreis

Die Gewohnheit, die Sie vor dem Überzahlen bewahrt

Nehmen Sie den Angebotspreis, teilen Sie ihn durch die Wohnfläche und vergleichen Sie mit dem Quadratmeterpreis realer Transaktionen in derselben Gemeinde für denselben Objekttyp. Zwanzig Prozent darüber sind verhandelbar; das Doppelte des örtlichen Niveaus bedeutet fast immer ein für Kurzzeitvermietung saniertes Objekt oder einen Kategoriefehler. Genau diese Rechnung führt unsere Premium-Analyse bei jedem Angebot durch: Sie vergleicht den Preis mit den beim Ministerium registrierten Transaktionen, wo die Gemeinde abgedeckt ist, und mit dem Katalog, wo nicht.

Rechenbeispiel: vom entdeckten Angebot zum tatsächlichen Budget

Sie entdecken ein gebrauchtes Einfamilienhaus, inseriert für „1,200万円“, also 12.000.000 ¥ (rund 74.100 €), toho 12 Minuten vom Bahnhof, Baujahr 1998, 95 m² Wohnfläche auf 180 m² Grundstück. Das bepreist die Anzeige nicht.

Posten	Betrag in Yen	Gegenwert	Hinweis
Angebotspreis	12.000.000 ¥	74.074 €	Eine Verhandlungsbasis, kein Festpreis
Maklerprovision (gesetzliche Obergrenze, inkl. Steuer)	462.000 ¥	2.852 €	3 % des Preises plus 60.000 ¥, plus Verbrauchssteuer
Eintragungssteuer (tōroku menkyozei, tōroku menkyo-zei)	115.000 ¥	710 €	Basis ist der Einheitswert, weit unter dem gezahlten Preis
Stempelsteuer (inshizei, inshi-zei), ermäßigter Satz	10.000 ¥	62 €	Feste Staffel nach Vertragspreisklasse
Honorar des shihō shoshi (shihō shoshi, Rechtsschreiber, zuständig für die Grundbucheintragung)	60.000 ¥	370 €	Eintragung des Eigentumsübergangs
Grunderwerbsteuer (fudōsan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei)	0 bis 20.000 ¥	0 bis 123 €	Durch Wohnfreibeträge oft aufgehoben
Kaufnebenkosten gesamt	647.000 bis 667.000 ¥	3.994 bis 4.117 €	Das sind 5,4 % bis 5,6 % des Preises

Die Regel zum Merken: Die Kaufnebenkosten in Japan bleiben unter 6 % des Preises, wobei die Maklerprovision zwei Drittel davon ausmacht. Die Aufschlüsselung Zeile für Zeile steht in unserem Artikel über die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Japan.

Der Sonderfall sehr günstiger Objekte

Seit dem 1. Juli 2024 erlauben die Regeln eine abweichende Gebühr für leerstehende Objekte mit einem Preis von höchstens 8.000.000 ¥: bis zu 300.000 ¥ vor Steuer, also 330.000 ¥ inklusive Steuer, sofern das Maklerbüro dies erklärt und vor Unterzeichnung des Auftrags die Zustimmung einholt. Das ist kein Prozentsatz, sondern eine in Yen ausgedrückte Obergrenze, die kleine ländliche Fälle überhaupt bearbeitbar machen soll. In der Praxis: Bei einem Akiya für 3.000.000 ¥ beträgt die Provision nicht mehr 155.000 ¥, sondern kann 330.000 ¥ erreichen. Der absolute Betrag bleibt bescheiden, gehört aber von der ersten Rechnung an in Ihr Budget.

Was das Portal Ihnen ebenfalls nicht sagt

• Ein Haus von 1998 liegt nach der Erdbebennorm von 1981, was für Versicherung und Wiederverkauf alles ändert: siehe die Erdbebennorm Shin-Taishin.
• Keine japanische Bank leiht einem Nichtansässigen: Eine Hypothek setzt voraus, dass Sie in Japan wohnen und dort angestellt sind. Sonst ist der Kauf ein Barkauf.
• Der Kauf dieses Hauses gibt kein wie auch immer geartetes Aufenthaltsrecht. Eigentum und Visum sind zwei getrennte Themen.

Die sieben Fehler, die am meisten kosten

1. Unbemerkt Mietangebote durchsuchen. Portale öffnen sich auf chintai. Wenn sich die Preise um 80.000 bewegen, sehen Sie Monatsmieten, keine Kaufpreise.
2. Englischsprachige Seiten für den Markt halten. Sie übersetzen einen Bruchteil des Bestands. Der wirkliche Markt ist auf Japanisch, und die Browserübersetzung reicht völlig, um sich darin zu bewegen.
3. Auf Englisch an ein kleines Maklerbüro auf dem Land schreiben. Viele antworten schlicht nicht, nicht aus Geringschätzung, sondern aus Angst, eine rechtliche Verpflichtung misszuverstehen. Eine kurze, höfliche Nachricht auf Japanisch mit der Objektreferenz verändert die Antwortquote grundlegend.
4. Die Gehzeit wörtlich nehmen. Die vorgeschriebene Berechnung ignoriert Hügel, Ampeln und Bahnübergänge.
5. Den Hinweis „in Verhandlung“ übersehen. Eine von Europa aus organisierte Besichtigung eines Objekts, für das bereits ein Angebot vorliegt, ist eine verlorene Woche.
6. Annehmen, das Portal vertrete Sie. Das Maklerbüro, das das Objekt inseriert, handelt für den Verkäufer. Das Objekt vor einem Angebot von einem Dritten prüfen zu lassen, ist kein Misstrauen, sondern professionelle Praxis: Unser Artikel über die Fernbesichtigung einer japanischen Immobilie beschreibt das Vorgehen.
7. Weit weg von allem kaufen, weil es billiger ist. Was ein gutes Akiya von einem schlechten unterscheidet, ist weder der Preis noch der Zustand des Gebäudes: Es ist die Anbindung an einen Bahnhof und an Geschäfte. Ein Haus 20 Minuten von einem bedienten Bahnhof lässt sich vermieten und wiederverkaufen; dasselbe Haus 50 Minuten entfernt nicht.

Diese sieben Prüfungen sind genau die, die wir vor jeder Empfehlung eines Objekts im Rahmen unserer Kaufbegleitung durchführen, und sie ziehen sich durch den gesamten Kaufleitfaden.

Kurz gesagt: Ein Portal findet, es kauft nicht

Eine japanische Immobilienwebsite ist ein ausgezeichnetes Werkzeug zum Erkunden und ein schlechtes Werkzeug zum Entscheiden. Sie zeigt, was ein Maklerbüro veröffentlichen wollte, in einer Sprache, die Sie nicht lesen, ohne Gefahrenkontext, ohne Marktpreis und ohne den wirklichen Zeitplan des Verkaufs. Nutzen Sie sie, um die Größenordnungen in einer bestimmten Stadt zu erfassen, nicht, um die Entscheidung zu treffen.

Die Methode, die funktioniert, hat vier Schritte: mindestens zwei Portale kreuzen, den Preis mit den vom Ministerium veröffentlichten realen Transaktionen abgleichen, die Leerstandsbanken für den ländlichen Bestand getrennt durchsuchen und nie ein Angebot abgeben, ohne das Objekt vor Ort prüfen zu lassen. Wer sich die Wochen der Vorarbeit sparen will: Unser Katalog übersetzter japanischer Angebote übernimmt die Bündelung bereits, und der erste schriftliche Austausch, ohne Verpflichtung, dient genau dazu, zu klären, ob Ihr Vorhaben trägt, bevor Sie ein Budget dafür binden.

Häufige Fragen

Gibt es SUUMO auf Englisch?

Nicht für den Verkauf: Der Kaufbereich von SUUMO wird ausschließlich auf Japanisch veröffentlicht. Die Browserübersetzung funktioniert zum Stöbern und Filtern völlig ausreichend, sofern Sie die Handvoll japanischer Suchbegriffe kennen, die die Filter steuern.

Kann man direkt auf einer japanischen Immobilienwebsite kaufen?

Nein. Portale sind Werbeplattformen: Sie leiten Ihre Nachricht an das Maklerbüro weiter, das den Auftrag hält und den Verkauf abwickelt. Die Transaktion selbst muss über einen lizenzierten Profi laufen, der vor der Unterzeichnung die gesetzliche Aufklärung zu den wesentlichen Punkten verfasst und vorliest.

Warum erscheint dasselbe Haus mehrmals mit unterschiedlichen Fotos?

Weil der Verkäufer einen nicht exklusiven Auftrag unterzeichnet hat, der mehreren Maklern erlaubt, das Objekt gleichzeitig zu vermarkten. Jeder veröffentlicht seine eigene Anzeige. Gleichen Sie nach Adresse, Grundstücksfläche und Baujahr ab, nicht nach Titel, um die Doubletten zu erkennen.

Was bedeutet ein in Man'en angegebener Preis?

Ein Man'en entspricht 10.000 Yen. Ein Preis von 480 Man'en bedeutet also 4.800.000 ¥, rund 29.600 €. Es ist die Standardeinheit auf jedem japanischen Portal und der mit Abstand häufigste Lesefehler ausländischer Käufer.

Antworten japanische Maklerbüros ausländischen Käufern?

Große städtische Büros oft ja. Kleine Büros auf dem Land reagieren weit besser auf eine kurze, höfliche Nachricht auf Japanisch mit der Objektreferenz und einem vorgeschlagenen Besichtigungstermin. Eine erste Anfrage auf Englisch bleibt sehr oft unbeantwortet.

Wo findet man leerstehende Häuser, die auf keinem Portal stehen?

In den Leerstandsbanken der Gemeinden und im nationalen Portal, das einen Teil davon bündelt. Diese Objekte entgehen den Portalen, weil die Provision, die sie erzeugen, die Arbeit eines Maklerbüros nicht deckt.

Zeigt ein japanisches Portal die Naturgefahren an?

Fast nie. Überschwemmung, Erdrutsch, Bodenverflüssigung und Zonierung werden getrennt abgefragt, über die Immobilieninformationsbibliothek des Ministeriums und die kommunalen Gefahrenkarten, beide öffentlich und kostenlos.

Gibt der Kauf eines auf einem japanischen Portal gefundenen Objekts ein Visum?

Nein. Der Kauf einer Immobilie gibt in Japan kein Aufenthaltsrecht, unabhängig von der investierten Summe. Ein Visum hängt von einem Tätigkeitsstatus oder einer familiären Situation ab, nie von einem Kauf.