Tokios 23 Stadtbezirke: Wo 2026 Immobilien kaufen?

Die 23 Bezirke Tokios nach Bodenpreis 2026

Die einzige Zahl, die sich zwischen den Bezirken wirklich vergleichen lässt, ist der amtliche Wohnbaulandpreis, den der japanische Staat jedes Jahr veröffentlicht. Die folgende Tabelle zeigt den chika kōji (chika kōji, amtlich veröffentlichter Bodenrichtwert) zum 1. Januar 2026, den Anstieg gegenüber dem Vorjahr, die Einwohnerzahl nach Melderegister zum selben Stichtag und deren jährliche Veränderung. Keine dieser Zahlen ist eine Schätzung: Sie stammen vom Finanzamt der Präfektur Tokio und von der statistischen Abteilung der Metropolverwaltung.

Bezirk	Wohnbauland (¥/m²)	Entsprechung (€/m²)	Anstieg 2026	Einwohner	Veränderung
Chiyoda (Chiyoda-ku)	3.631.400	19.953	+10,7 %	69.139	+0,44 %
Minato (Minato-ku)	3.013.700	16.559	+16,6 %	269.877	+0,78 %
Chūō (Chūō-ku)	1.930.000	10.604	+13,8 %	191.015	+1,93 %
Shibuya (Shibuya-ku)	1.874.100	10.297	+11,0 %	230.880	-0,23 %
Bunkyō (Bunkyō-ku)	1.448.100	7.957	+13,8 %	236.981	+0,70 %
Meguro (Meguro-ku)	1.404.500	7.717	+13,7 %	282.607	+0,43 %
Taitō (Taitō-ku)	1.320.800	7.257	+14,2 %	217.512	+0,66 %
Shinagawa (Shinagawa-ku)	1.244.100	6.836	+13,9 %	415.644	+0,69 %
Shinjuku (Shinjuku-ku)	1.131.600	6.218	+11,2 %	355.125	+0,68 %
Toshima (Toshima-ku)	912.100	5.012	+12,9 %	296.129	+0,50 %
Nakano (Nakano-ku)	782.700	4.301	+9,0 %	343.794	+0,72 %
Setagaya (Setagaya-ku)	779.900	4.285	+7,0 %	928.666	+0,59 %
Kita (Kita-ku)	742.000	4.077	+11,6 %	367.432	+1,48 %
Arakawa (Arakawa-ku)	718.700	3.949	+11,8 %	224.784	+1,13 %
Suginami (Suginami-ku)	703.200	3.864	+8,2 %	582.636	+0,95 %
Kōtō (Kōtō-ku)	661.500	3.635	+11,9 %	543.193	+0,28 %
Ōta (Ōta-ku)	647.600	3.558	+7,9 %	745.048	+0,61 %
Sumida (Sumida-ku)	613.300	3.370	+13,2 %	288.833	+0,53 %
Itabashi (Itabashi-ku)	553.600	3.042	+8,5 %	583.528	+0,80 %
Nerima (Nerima-ku)	480.500	2.640	+6,2 %	750.559	+0,62 %
Edogawa (Edogawa-ku)	441.100	2.424	+5,7 %	697.414	+0,55 %
Adachi (Adachi-ku)	410.800	2.257	+6,3 %	703.369	+0,73 %
Katsushika (Katsushika-ku)	387.500	2.129	+5,6 %	472.558	+0,56 %
Durchschnitt der 23 Bezirke	856.400	4.705	+9,0 %	9.796.723	+0,68 %

Drei Befunde springen ins Auge, und sie bestimmen alles Weitere.

• Der Abstand beträgt 9,4 zu 1 zwischen dem teuersten Bezirk (Chiyoda) und dem günstigsten (Katsushika). Von „dem Immobilienpreis in Tokio“ zu sprechen ist deshalb praktisch sinnlos: Mit demselben Budget kaufen Sie ein Studio in der Innenstadt oder ein Grundstück für ein Reihenhaus im Osten.
• Alle 23 Bezirke sind gestiegen, ausnahmslos, im fünften Jahr in Folge, und das Tempo zieht an: +9,0 % im Mittel für Wohnbauland gegenüber +7,9 % im Vorjahr. Von den 1.530 vergleichbaren Messpunkten innerhalb der 23 Bezirke sind 1.530 gestiegen. Nicht einer ist gefallen.
• Die teuersten Bezirke sind nicht immer die schnellsten: Minato führt mit +16,6 %, doch Taitō (+14,2 %) und Shinagawa (+13,9 %) schlagen Chiyoda (+10,7 %) und Shibuya (+11,0 %). Die östlichen Bezirke hinken hinterher: Katsushika +5,6 %, Edogawa +5,7 %.

Wenn Japan für Sie neu ist, beginnen Sie mit unserem vollständigen Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan: Er legt Schritte, Unterlagen und Zeitplan eines aus dem Ausland geführten Kaufs offen. Für das Gesamtbild ordnet unsere Übersicht der japanischen Immobilienpreise 2026 Tokio wieder in ein Land ein, in dem die meisten Präfekturen stagnieren.

Wie diese Preise zu lesen sind, und was sie nicht sagen

Der chika kōji ist eine amtliche Wertermittlung: Der Bodenbewertungsausschuss des Kokudo Kōtsūshō (Kokudo Kōtsū-shō, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) wählt Referenzpunkte aus, lässt sie zum 1. Januar bewerten und veröffentlicht das Ergebnis im März. Allein für die Metropolregion Tokio umfasst die Ausgabe 2026 2.602 Punkte, davon 1.663 für Wohnnutzung. Es sind die belastbarsten frei verfügbaren Daten, die ein ausländischer Käufer hat.

In Japan steckt der Wert im Grund

Westliche Käufer denken in Preisen pro Quadratmeter Wohnfläche. In Japan ist das Gebäude ein schwindender Vermögenswert: Ein Holzhaus wird steuerlich über 22 Jahre abgeschrieben, und der Markt schreibt es lange vor dem Ende seiner Nutzbarkeit auf null. Diesen Mechanismus erklärt warum japanische Häuser ihren Wert verlieren, der Grund aber nicht. Praktische Folge: In einem Bezirk mit 780.000 ¥ pro Quadratmeter Grund sind zwei identische Häuser auf 80 m² und auf 45 m² Grund nicht gleich viel wert, unabhängig von ihrem Zustand.

Ein Bezirksdurchschnitt ist kein Kaufpreis

• Er nennt Ihnen keinen Wohnungspreis. In einer Eigentumsanlage kaufen Sie nur einen Anteil am Grund, verdünnt durch die Zahl der Einheiten. Ein Turm mit 400 Wohnungen auf 2.000 m² verwandelt unbezahlbaren Boden in ein erschwingliches Eintrittsticket: Genau darum geht es in unserem Artikel über Tower Mansions in Tokio.
• Der Durchschnitt verdeckt die Spanne innerhalb des Bezirks. Zwischen einer Adresse 4 Gehminuten von einer Schnellbahnstation und derselben Straße 18 Minuten entfernt ist der Abstand oft größer als der zwischen zwei Bezirken. Unsere Untersuchung zum Kauf in der Nähe einer Station der Yamanote-Linie zeigt, wie sehr die Station den Namen des Bezirks überwiegt.
• Er ignoriert das Gebäude. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage können bei einer kleinen älteren Wohnung ein Drittel der Miete aufzehren. Wir beziffern das in unserem Artikel über Nebenkosten japanischer Eigentumswohnungen.

Die vier Tokios: die Karte in einer Minute

Die 23 Bezirke zerfallen in vier stimmige Familien. Die fünf zentralen Bezirke bilden eine amtliche statistische Kategorie (Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya) mit im Mittel 2.138.700 ¥ pro Quadratmeter (11.751 €) und einem Anstieg von 13,0 % im Jahr 2026. Die anderen achtzehn, amtlich unter „übrige Bezirke“ zusammengefasst, liegen bei 692.000 ¥ pro Quadratmeter (3.802 €) und +8,5 %.

Familie	Bezirke	Wohnbauland (¥/m²)	Was Sie dort tatsächlich kaufen	Am besten geeignet für
Der Kern	Chiyoda, Minato, Chūō, Shibuya, Shinjuku	1.131.600 bis 3.631.400	Eigentumswohnungen und Türme, selten Grund	Werterhalt und Liquidität, nicht Rendite
Der Wohnwesten	Meguro, Shinagawa, Nakano, Setagaya, Suginami, Ōta	647.600 bis 1.404.500	Reihenhäuser, Familienwohnungen	Stabile Langzeitvermietung, künftiges Eigenheim
Der Norden	Bunkyō, Taitō, Toshima, Kita, Arakawa, Itabashi, Nerima	480.500 bis 1.448.100	Studios und 1K-Wohnungen nahe den Linien	Mietrendite bei begrenztem Budget
Die östlichen Niederungen	Kōtō, Sumida, Edogawa, Adachi, Katsushika	387.500 bis 661.500	Das günstigste Eintrittsticket der 23	Erstkauf, wenn Sie die Hochwasserlage akzeptieren

Der einzige Teil Japans, der sich nicht leert

Am 1. Januar 2026 zählten die 23 Bezirke 9.796.723 Einwohner, 0,68 % mehr als im Vorjahr, während das Land insgesamt weiter schrumpft. Diese strukturelle Tatsache rechtfertigt es, für Tokio mehr zu zahlen als für den Rest Japans, und wir behandeln sie in unserem Artikel über Demografie und Immobilien in Japan. Im Einzelnen wuchs Chūō um 1,93 %, Kita um 1,48 %, Arakawa um 1,13 %. Nur ein Bezirk verlor Einwohner: Shibuya, mit -0,23 %, was kein Zeichen von Schwäche ist (sein Boden stieg um 11,0 %), sondern eine Erinnerung daran, dass der Preis ebenso der gewerblichen Nutzung folgt wie der Kopfzahl.

Die Dichte vervollständigt das Bild: Toshima beherbergt 22.762 Einwohner je Quadratkilometer, Chiyoda nur 5.930. Ein dichter Bezirk ist ein tiefer Mietmarkt mit schnellem Mieterwechsel, und das zählt für einen Vermieter im Ausland meist mehr als Prestige.

Diese Seite vergleicht die Bezirke untereinander. Lautet Ihre Frage eher „soll ich überhaupt in Tokio investieren oder anderswo in Japan“, liegt die Antwort in unserer eigenen Analyse: in Tokio investieren, echte Renditen und Budget.

Wo es innerhalb der Metropole selbst leerstehende Häuser gibt und warum sie selten billig sind, erklärt unser Ratgeber zu Akiya in Tokio.

Was Ihr Budget Bezirk für Bezirk wirklich kauft

Am ehrlichsten werden diese Preise greifbar, wenn man den Grund allein für ein Grundstück von 60 m² beziffert, die übliche Grundfläche eines Tokioter Reihenhauses. Die folgenden Zahlen sind eine schlichte Multiplikation der amtlichen Preise: Sie enthalten weder das Gebäude noch die Kaufnebenkosten.

Bezirk	Nur Grund, 60 m²	In Euro
Chiyoda	217.884.000 ¥	1.197.165
Minato	180.822.000 ¥	993.527
Durchschnitt der 23 Bezirke	51.384.000 ¥	282.330
Setagaya	46.794.000 ¥	257.110
Kōtō	39.690.000 ¥	218.077
Nerima	28.830.000 ¥	158.407
Katsushika	23.250.000 ¥	127.747

Mit einem Budget von 180.000 € ist ein freistehendes Haus innerhalb der 23 Bezirke fast überall außer Reichweite, und das noch bevor irgendetwas gebaut wird. Deshalb ist das Einstiegsprodukt in Tokio eine Wohnung, und meistens ein Studio.

Auszählung im Feld: Was das bezahlbare Segment wirklich enthält

Am 13. August 2026 haben wir die im Verkauf angebotenen Wohnungen über alle 23 Bezirke hinweg auf dem Portal des nationalen Verbands der Immobilienfachleute gezählt: 1.723 Angebote, davon 592 unter 35 Mio. ¥ und höchstens 10 Gehminuten von einer Station entfernt. Bei der Durchsicht von 200 Angeboten einzeln waren 22,5 % ab 1990 gebaut, es erfüllen also etwa 100 bis 170 Einheiten in ganz Tokio Preis, Entfernung und Baujahr gleichzeitig. Das Medianprofil dieser Stichprobe ist eindeutig: 24,2 m², Baujahr 1984, 19.800.000 ¥ (108.791 €), in 96 % der Fälle Betonbauweise.

Dieses Segment ist nicht „Ihre Wohnung in Tokio“: Es ist das Anlagestudio, dasselbe Produkt, auf das japanische Investoren zielen. Wissen Sie das, bevor Sie mit diesem Budget einen Zweitwohnsitz planen. Zum Vergleich mit einem echten Familienzuhause behandelt unser Artikel über den Kauf einer manshon-Eigentumswohnung in Japan Wohnungstypen, Nebenkosten und Sorgfaltsprüfung.

Zwei Jahreszahlen filtern alles: 1981 und 1990

In derselben Stichprobe stammen 61 % der Einheiten von nach 1982, gegenüber 22,5 % ab 1990. Keine der beiden Schwellen ist kosmetisch. Die shin taishin (shin-taishin, neue Erdbebennorm) gilt für Genehmigungen ab Juni 1981 und bestimmt Versicherung, Wiederverkauf und Seelenfrieden: siehe unseren Artikel zur Erdbebennorm von 1981. Die Schwelle 1990 ist diejenige, die von den wenigen für Ausländer offenen Kreditgebern angewendet wird.

Die Finanzierung folgt nicht, und der Kauf gibt kein Visum

Zwei Regeln, an denen kein Bezirk etwas ändert. Japanische Hypotheken sind Personen vorbehalten, die in Japan wohnen UND dort angestellt sind; die Handvoll Banken, die Nichtansässigen offenstehen, decken höchstens 50 bis 70 % des Werts ab und verlangen ein starkes Profil, wie unser Artikel zur Immobilienfinanzierung in Japan für Ausländer erläutert. In der Praxis zahlt ein Käufer ohne Wohnsitz in Japan bar. Und der Kauf einer Immobilie gibt kein Aufenthaltsrecht: Dieser Punkt wird in ein Haus in Japan kaufen ohne Visum entwickelt.

Sobald die engere Wahl auf zwei oder drei Bezirke gefallen ist, lautet die Frage: tatsächlich gezahlter Quadratmeterpreis und Gesamtbudget. Wir nehmen beides mit Zahlen auseinander in unserem Leitfaden zum Kauf einer Wohnung in Tokio, samt Gesamtkosten mit Nebenkosten und Zeitplan eines aus dem Ausland geführten Kaufs.

Bevor Sie sich auf einen Bezirk festlegen, rechnen Sie den Monat nach dem Kauf durch: Unsere Untersuchung der Lebenshaltungskosten in Tokio zeigt das offizielle Budget Posten für Posten, die Miete je Flächeneinheit und die Kosten, die ein Eigentümer für eine 60 qm Wohnung trägt.

Wenn selbst Katsushika über Ihrem Budget liegt, führt der nächste Schritt aus den Bezirken hinaus: Unser Ratgeber zu den besten Vororten von Tokio für den Hauskauf vergleicht Kanagawa, Saitama und Chiba Stadt für Stadt, mit Bodenpreisen und Fahrzeiten.

Kurzzeitvermietung: Der Bezirk entscheidet, nicht Sie

Das ist der am häufigsten missverstandene Teil Tokios, und der teuerste, wenn man ihn falsch einschätzt. Das landesweite jūtaku shukuhaku jigyō-hō (jūtaku shukuhaku jigyō法, Gesetz für private Beherbergung) erlaubt nach Anzeige höchstens 180 Nächte im Jahr. Darüber liegen jedoch zwei Schlösser, und Sie brauchen beide offen, um legal zu betreiben.

1. Die Gemeinschaftsordnung der Anlage. Mehr als neun von zehn Tokioter Gebäuden untersagen die Tätigkeit, und die nationale Musterordnung wurde so geändert, dass jedes Gebäude sich ausdrücklich positionieren muss. Ein Angebot, das dazu schweigt, ist als Ablehnung zu lesen, solange die Ordnung nicht vorliegt.
2. Die Bezirkssatzung. Jeder Bezirk darf einschränken, wo und wann Sie betreiben. In der Praxis verbieten die meisten von ihnen Wochentagsnächte in Wohngebieten, was die theoretischen 180 Nächte auf eine faktische Obergrenze von eher 100 Nächten drückt, nur Wochenenden und Schulferien.

Die folgende Tabelle fasst die jüngste amtliche Zusammenstellung dieser Satzungen zusammen, veröffentlicht von der japanischen Tourismusbehörde (Kankōchō, Kankō-chō). Achtung: Diese Zusammenstellung trägt das Datum 1. April 2021, und mehrere Bezirke haben ihren Text seither überarbeitet. Sie gibt die Struktur der Beschränkungen wieder, nicht den heutigen Stand: Prüfen Sie vor der Unterschrift immer die Seite des Bezirks selbst.

Art der Beschränkung	Betroffene Bezirke (amtliche Zusammenstellung 2021)	Praktische Wirkung
Wochentage im gesamten Bezirk untersagt	Chūō, Kōtō, Shinagawa, Meguro, Taitō, Arakawa	Betrieb nur am Wochenende, zentrale Adresse hin oder her
Wochentage in Wohngebieten untersagt	Shinjuku, Bunkyō, Setagaya, Nakano, Suginami, Nerima, Adachi, Itabashi	Alles hängt an der Zonierung des Grundstücks, vor dem Angebot prüfen
Zeitfenster nach Saison oder Schuljahr	Minato, Shibuya	Betriebsfenster an das Schuljahr gekoppelt
Beschränkung nach Betriebsmodell	Chiyoda, Ōta	Der Betrieb ohne anwesenden Gastgeber ist am stärksten eingeschränkt
Keine Beschränkung nach Zone oder Zeitraum verzeichnet	Toshima, Sumida, Kita, Katsushika, Edogawa	Die Gemeinschaftsordnung wird zum einzigen Schloss

Zwei Einschränkungen, die die Tabelle nicht tragen kann: In Taitō zielt das Wochentagsverbot nur auf Angebote ohne Verwalter vor Ort, und in Shinagawa fallen Gewerbe- und Mischgebiete aus der Beschränkung heraus. Genau diese Feinheit entscheidet an einer konkreten Adresse zwischen einer Prognose über 100 und einer über 180 Nächte.

Ein an der amtlichen Quelle geprüftes Beispiel: In Shinjuku ist der Betrieb von Montagmittag bis Freitagmittag in reinen Wohngebieten untersagt, während im übrigen Bezirk die 180 gesetzlichen Nächte nutzbar bleiben. Der Bezirk verlangt außerdem eine schriftliche Nachbarschaftsinformation sieben Tage vor Einreichung der Anzeige. Genau diese Detailtiefe brauchen Sie, Bezirk für Bezirk, bevor Sie irgendeine Prognose aufstellen.

Wenn Einnahmen aus Kurzzeitvermietung der Zweck Ihres Kaufs sind, lautet die eigentliche Frage nach der Lizenz statt nach dem Bezirk: Unser Vergleich der minpaku-Lizenz für 180 Nächte (minpaku) und der ganzjährigen Lizenz nach dem Gaststättengesetz (ryokan-gyō, ryokan gyō-hō) erklärt, warum ernsthafte Betreiber die zweite anstreben. Die Nachfrage ist zweifellos da: Japan empfing 42,7 Millionen Besucher im Jahr 2025, ein Allzeitrekord. Unsere Zahlen Stadt für Stadt stehen in Airbnb-Renditen in Japan nach Stadt.

Rechenbeispiel: ein Studio mit 24 m² für 19,8 Mio. Yen

Nehmen wir die Medianwohnung aus unserer Auszählung: ein Studio mit 24,2 m², Baujahr 1984, zehn Minuten von einer Station entfernt, angeboten für 19.800.000 ¥ (108.791 €) in einem nördlichen oder östlichen Bezirk. Hier ist das vollständige Budget und danach die Rendite je nach tatsächlich erzielter Miete.

Das Einstiegsbudget

• Angebotspreis: 19.800.000 ¥ (108.791 €)
• Kaufnebenkosten, höchstens 6 % des Preises (Eintragungssteuer, Grunderwerbsteuer, Maklergebühr, shihō shoshi als Rechtsschreiber für die Grundbucheintragung): 1.188.000 ¥ (6.527 €). Die Aufstellung Posten für Posten steht in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Japan.
• Benötigtes Barkapital insgesamt: 20.988.000 ¥, also 115.319 €.

Die Rendite, je nach Miete

Die Miete für ein Studio dieser Größe schwankt zwischen Osten und Zentrum um das Doppelte. Statt eine einzige Zahl zu nennen, hier die Empfindlichkeit, nach laufenden Kosten.

Monatsmiete	Jahreseinnahme	Jahreskosten	Netto vor Steuern	Bruttorendite	Nettorendite auf das Gesamtbudget
80.000 ¥ (440 €)	960.000 ¥	488.800 ¥	471.200 ¥	4,85 %	2,25 %
95.000 ¥ (522 €)	1.140.000 ¥	503.200 ¥	636.800 ¥	5,76 %	3,03 %
110.000 ¥ (604 €)	1.320.000 ¥	517.600 ¥	802.400 ¥	6,67 %	3,82 %

Angenommene Kosten, Gebäude für Gebäude anhand der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft zu prüfen: Hausgeld und Instandhaltungsrücklage 150.000 ¥ im Jahr bei einer kleinen älteren Wohnung, Grund- und Stadtplanungssteuer rund 202.000 ¥ (Bemessungsgrundlage nahe 60 % des Preises, kombinierter Satz 1,7 %), Mietverwaltung 5 % der Miete, Versicherung und kleine Reparaturen 60.000 ¥, Leerstandsrücklage 3 %. Unser Renditerechner rechnet das mit Ihren eigenen Annahmen erneut durch.

Merken Sie sich die Größenordnung: rund 3 % netto vor Steuern. Das ist der Preis der Tokioter Sicherheit, und drei- bis viermal weniger als ein saniertes kominka (kominka, traditionelles Bauernhaus), das kurzzeitvermietet wird. Wenn die Rendite Ihr erstes Kriterium ist, vergleichen Sie mit unserem Katalog der Angebote für akiya (akiya, leerstehende Häuser) und japanische Häuser.

Steuern, die in der obigen Rendite nicht enthalten sind

Ein Eigentümer ohne Wohnsitz in Japan wird dort auf japanische Mieteinnahmen besteuert. Ist der Mieter ein Unternehmen, greift ein Quellensteuerabzug von 20,42 %, der später über die jährliche kakutei shinkoku (kakutei shinkoku, Steuererklärung) abgerechnet wird. Mechanismus, abzugsfähige Kosten und Abschreibung sind ausführlich beschrieben in Steuern auf Mieteinnahmen für Nichtansässige. Kalkulieren Sie auch einen Steuervertreter ein, der in den meisten Fällen vorgeschrieben ist.

Häufige Fehler bei der Wahl des Bezirks

• Den Bezirksdurchschnitt für den Immobilienpreis halten. Durchschnitte verdecken dreifache Spannen innerhalb eines einzigen Bezirks. Sie ordnen, sie bewerten nicht.
• Den Bezirk vor der Station wählen. Eine Wohnung 4 Minuten von einer Station mit zwei Linien in Adachi wird schneller neu vermietet als eine 20 Gehminuten entfernte in Setagaya. In Japan ist die Markteinheit die Station, nicht das Viertel.
• Annehmen, die 180 Nächte gehörten Ihnen. Ohne Gemeinschaftsordnung und ohne Bezirkssatzung tun sie das nicht. Eine auf 180 Nächte gebaute Prognose liegt in einem Bezirk mit Wochentagsverbot um die Hälfte daneben.
• Die Nebenkosten einer kleinen älteren Wohnung unterschätzen. Bei einem Studio für 19,8 Mio. ¥ kosten 150.000 ¥ jährlicher Umlagen mehr als einen Punkt Nettorendite. Unterfinanzierte Gebäude beschließen früher oder später eine Sonderumlage.
• Bestand von vor 1981 ohne Sanierungsbudget kaufen. Der niedrige Preis eines alten Gebäudes enthält die Ertüchtigung selten, und der Wiederverkauf an einen japanischen Käufer wird schwierig.
• Brutto- und Nettorendite verwechseln. Der oben gemessene Abstand beträgt 2,7 Punkte. Jedes japanische Angebot nennt den Bruttowert.
• Das Wasser im Osten ignorieren. Teile von Kōtō, Sumida, Edogawa, Adachi und Katsushika liegen in modellierten Überschwemmungsgebieten. Der niedrige Preis ist kein Geschenk, er ist eine Risikoprämie: siehe unseren Artikel über Naturgefahren und japanische Immobilien.
• Von einem Kauf ein Aufenthaltsrecht erwarten. Kein Bezirk stellt ein Visum zur Urkunde aus.

Eine Methode in fünf Schritten

1. Legen Sie den Zweck vor dem Ort fest. Werterhalt mit Wiederverkauf nach zehn Jahren, sofortige Mietrendite oder künftiges Eigenheim: Diese drei Vorhaben führen zu drei verschiedenen Dritteln der Tabelle. Der Kern für das erste, Norden und Osten für das zweite, der Wohnwesten für das dritte.
2. Kalkulieren Sie die Gesamtsumme, nicht den Angebotspreis. Preis, plus höchstens 6 % Nebenkosten, plus die Arbeiten. Diese Summe muss zu Ihrem Barvermögen passen, denn japanischer Kredit wird Ihnen nicht offenstehen.
3. Nehmen Sie zwei oder drei Bezirke derselben Familie in die engere Wahl, niemals einen einzigen: Das tatsächliche Angebot entscheidet, und wer nur einen Bezirk beobachtet, wartet monatelang umsonst.
4. Gehen Sie hinunter bis zur Station. Lesen Sie die jūyō jikō setsumei (jūyō jikō setsumei, gesetzliche Aufklärung vor Vertragsschluss), die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Unsere Artikel über die gesetzliche Aufklärung jūyō jikō setsumei und über die Besichtigung einer Immobilie aus der Ferne sagen genau, was Sie anfordern müssen.
5. Prüfen Sie die Bezirkssatzung vor dem schriftlichen Angebot, nicht danach. Dieser zehnminütige Anruf beim Gesundheitsamt des Bezirks ist mehrere tausend Euro wert.

Wenn Sie diese Prüfungen lieber abgeben möchten, deckt unsere Kaufbegleitung genau diese Kette ab, von der Suche nach der Immobilie bis zur Schlüsselübergabe, mit Dolmetschen und Unterschrift aus der Ferne. Unsere Fallstudien echter Transaktionen zeigen den vollständigen Ablauf mit Zahlen. Am einfachsten beginnen Sie mit dem ersten schriftlichen Austausch, unverbindlich: Ein Austausch genügt, um zu klären, ob Budget und Vorhaben zu dem Bezirk passen, den Sie im Sinn haben.

Fazit: eine Tabelle, drei Entscheidungen

Tokio ist kein Markt, es sind dreiundzwanzig Märkte, die sich ein Schienennetz teilen. Die amtliche Preistabelle 2026 sagt Ihnen, wo Sie einsteigen können, die Karte der vier Familien sagt Ihnen, was Sie dort kaufen, und die Karte der Satzungen zur Kurzzeitvermietung sagt Ihnen, was Sie damit tun dürfen. In dieser Reihenfolge, nie umgekehrt.

Drei Zahlen zum Mitnehmen: ein Unterschied um das 9,4-Fache zwischen dem ersten und dem letzten Bezirk, fünf Jahre Anstieg in Folge in allen dreiundzwanzig und rund 3 % netto bei einem gut gekauften Einstiegsstudio. Tokio ist teuer und zahlt wenig, aber es ist der eine japanische Markt, dessen Bevölkerung noch wächst. Der Rest ist eine Frage der Station, der Gemeinschaftsordnung und der richtigen Reihenfolge Ihrer Prüfungen.

Häufige Fragen

In welchem Stadtbezirk Tokios kauft man am günstigsten?

In Katsushika, mit Wohnbauland zu 387.500 ¥ pro Quadratmeter (2.129 €) zum 1. Januar 2026, vor Adachi (410.800 ¥) und Edogawa (441.100 ¥). Diese drei östlichen Bezirke steigen auch am langsamsten, zwischen +5,6 % und +6,3 % im Jahresvergleich.

Welcher Stadtbezirk Tokios bietet die beste Mietrendite?

Rechnerisch weisen die günstigsten Bezirke die höchsten Bruttorenditen auf: Katsushika, Adachi, Edogawa, Itabashi und Nerima. Die Nettorendite hängt jedoch vor allem an Hausgeld und Leerstand, also am Gebäude und an der Station statt am Namen des Bezirks allein.

Darf ein Ausländer in jedem Stadtbezirk Tokios kaufen?

Ja. Japan kennt keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz beim Immobilienkauf, und das Eigentum ist vollständig und unbefristet, in den 23 Bezirken wie überall sonst. Die wirkliche Hürde ist die Finanzierung: ohne Wohnsitz und Gehalt in Japan ist der Kauf ein Barkauf.

Was kostet ein Studio in Tokio im Jahr 2026?

In unserer Auszählung vom August 2026 der Angebote unter 35 Mio. ¥ und höchstens 10 Gehminuten von einer Station über alle 23 Bezirke hinweg hat die Medianwohnung 24,2 m², Baujahr 1984, zum Preis von 19.800.000 ¥, rund 108.800 €. Dazu kommen höchstens 6 % Kaufnebenkosten.

Kann man in jedem Stadtbezirk Tokios kurzzeitvermieten?

Nein. Das nationale Gesetz begrenzt den Betrieb auf 180 Nächte im Jahr, und die meisten Bezirke verbieten zusätzlich die Nächte an Wochentagen, zumindest in Wohngebieten. Darüber hinaus muss die Gemeinschaftsordnung es ausdrücklich erlauben, was mehr als neun von zehn Gebäuden verweigern.

Sollte man in den zentralen Bezirken kaufen oder weiter außen?

Der Kern für Liquidität und Kapitalschutz, die äußeren Bezirke für die Rendite. Die fünf zentralen Bezirke liegen bei 2.138.700 ¥ pro Quadratmeter und stiegen 2026 um 13,0 %, gegenüber 692.000 ¥ und +8,5 % für die anderen achtzehn. Bei der Nettorendite ist es umgekehrt.

Können die Preise in Tokio fallen?

Nichts schließt es aus, doch keiner der 1.530 Messpunkte in den 23 Bezirken ist 2026 gefallen, und es ist das fünfte Jahr allgemeiner Anstiege in Folge. Die Stütze ist demografisch: Die Bevölkerung der 23 Bezirke wächst um 0,68 % im Jahr, während das Land schrumpft.

Gibt der Kauf einer Wohnung in Tokio ein Visum?

Nein, unter keinen Umständen. Keine japanische Visumkategorie wird durch einen Immobilienkauf erlangt, gleich welcher Betrag und welcher Bezirk. Der Aufenthalt wird getrennt geregelt, über Arbeit, Studium, Familie oder einen Investorenstatus mit einem echten Unternehmen dahinter.