Das Prinzip: Japan besteuert Ihre japanische Miete zuerst
Das japanische Steuerrecht (das Einkommensteuergesetz, shotoku zei-hō) besteuert Nichtansässige auf ihre Einkünfte aus japanischer Quelle (kokunai gensen shotoku), und die Miete für eine in Japan gelegene Immobilie fällt eindeutig darunter. Die Doppelbesteuerungsabkommen bestätigen das Prinzip: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt.
In der Praxis erfolgt die Besteuerung in zwei Schritten:
- eine mögliche Quellensteuer von 20,42 %, die im Laufe des Jahres von der Bruttomiete einbehalten wird;
- eine jährliche Steuererklärung (kakutei shinkoku, kakutei shinkoku, Steuererklärung), die die tatsächlich geschuldete Steuer auf Ihr Nettoeinkommen neu berechnet und in den meisten Fällen eine teilweise Erstattung der Quellensteuer auslöst.
Bevor Sie sich um die Steuer kümmern, sollten die Grundlagen Ihres Kaufs stimmen: Unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan deckt den gesamten Weg ab.
Die Quellensteuer von 20,42 %: Wann greift sie?
Die Quellensteuer von 20,42 % (20 % Einkommensteuer plus 0,42 % Sonderabgabe für den Wiederaufbau, fukkō tokubetsu shotoku-zei) wird auf die Bruttomiete berechnet, vor jedem Kostenabzug. Sie gilt jedoch nicht für jedes Mietverhältnis:
- Gewerblicher Mieter (eine juristische Person, hōjin) oder Miete in einem unternehmerischen Zusammenhang: Der Mieter muss 20,42 % einbehalten und an das japanische Finanzamt abführen. Typische Fälle: eine Wohnung, die ein Unternehmen für einen Mitarbeiter anmietet, oder Gewerberäume.
- Privater Mieter, der die Immobilie selbst oder mit seiner Familie bewohnt: keine Quellensteuer; Sie erhalten die Bruttomiete.
- Kurzzeitvermietung im Airbnb-Stil: Die Plattformen führen diese Quellensteuer nicht ab; die Einkünfte müssen dennoch in der kakutei shinkoku erklärt werden. Zu den Betriebsregeln siehe unseren Artikel über die minpaku-Lizenz für 180 Nächte (minpaku, Kurzzeitvermietung nach dem Gesetz für private Beherbergung, höchstens 180 Nächte im Jahr).
Wichtig: Die Quellensteuer ist eine Vorauszahlung, keine endgültige Steuer. Liegt die auf Ihr Nettoeinkommen berechnete Steuer unter dem einbehaltenen Betrag, wird der Überschuss nach der jährlichen Erklärung erstattet.
Die Steuererklärung kakutei shinkoku: besteuert wird das Netto, nicht das Brutto
Die japanische Einkommensteuererklärung, die kakutei shinkoku, wird zwischen dem 16. Februar und dem 15. März für das vorangegangene Kalenderjahr eingereicht. Bemessungsgrundlage ist das Nettoeinkommen: die erhaltene Miete abzüglich aller absetzbaren Kosten (siehe unten im Detail).
Der progressive Tarif reicht von 5 % bis 45 % (zuzüglich 2,1 % Wiederaufbauzuschlag auf die geschuldete Steuer). Für Anleger mit ein oder zwei Objekten ist das zu versteuernde Nettoeinkommen meist bescheiden: Die effektive Steuer liegt oft unter 10 % der Bruttomiete, weit entfernt von den möglicherweise einbehaltenen 20,42 %.
Der Ablauf in der Praxis
- Mietabrechnungen, Rechnungen und den Grundsteuerbescheid des Jahres zusammentragen.
- Die Gebäudeabschreibung genka shōkyaku (genka shōkyaku, Abschreibung) berechnen.
- Die Erklärung einreichen (online über e-Tax oder auf Papier), in der Regel über Ihren Steuervertreter.
- Eine etwaige Restschuld zahlen oder auf die Erstattung der zu hohen Quellensteuer warten.
Der Steuervertreter nōzei kanrinin: Pflicht für Nichtansässige
Ein Nichtansässiger kann seine japanischen Steuerpflichten nicht allein erfüllen: Sie müssen einen nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, Steuervertreter) bestellen, eine in Japan ansässige Person oder Gesellschaft, die dem Finanzamt (zeimusho) mit dem Formular nōzei kanrinin no todokedesho (nōzei kanrininのtodokedesho) angezeigt wird.
- Der Vertreter erhält Ihre Steuerpost, reicht Ihre Erklärungen ein und zahlt die Steuer für Sie.
- In der Praxis bestellen die meisten Eigentümer einen zeirishi (zeirishi, zugelassener Steuerberater); rechnen Sie mit rund 50.000 bis 150.000 ¥ pro Jahr für eine einfache Vermietungserklärung (275 bis 824 €), manchmal auch ihre Hausverwaltung.
- Bestellen Sie außerdem einen Ansprechpartner bei der Gemeinde, der den jährlichen Grundsteuerbescheid entgegennimmt und bezahlt.
Absetzbare Kosten und Abschreibung genka shōkyaku: die Bemessungsgrundlage senken
Besteuert wird das Netto: Jede belegte Ausgabe senkt die Bemessungsgrundlage. Bewahren Sie jede Rechnung auf.
| Absetzbare Kosten | Japanischer Begriff | Größenordnung / Hinweis |
|---|---|---|
| Verwaltungsgebühren | kanri itakuryō (kanri itaku-ryō) | ≈ 5 % der Miete bei Langzeitvermietung, 20–30 % bei Kurzzeitvermietung |
| Grundsteuer und Stadtplanungssteuer | kotei shisan-zei・toshi keikaku-zei (kotei shisan-zei・toshi keikaku-zei) | 1,4 % + 0,3 % des Einheitswerts, voll absetzbar |
| Feuer- und Erdbebenversicherung | kasai hoken・jishin hoken (kasai hoken・jishin hoken) | Jahresprämie (oder der Jahresanteil einer mehrjährigen Prämie) |
| Reparaturen und Instandhaltung | shūzenhi (shūzen-hi) | im Jahr der Ausgabe absetzbar (größere Arbeiten werden abgeschrieben) |
| Gebäudeabschreibung | genka shōkyaku-hi (genka shōkyaku-hi) | Holzkonstruktion: 22 Jahre (neu), 4 Jahre bei über 22 Jahren |
| Honorare | zeirishi hōshū nado (zeirishi hōshūなど) | Steuererklärung, Steuervertreter nōzei kanrinin |
| Kosten der Mietersuche | chūkai tesūryō・kōkokuryō (chūkai tesūryō・kōkoku-ryō) | Maklerprovision und „AD“ bei jeder Neuvermietung |
| Kreditzinsen | kariirekin rishi (kariirekin rishi) | bei Nichtansässigen selten (Barkauf); absetzbar, soweit vorhanden |
Ein Holzgebäude abschreiben: der steuerliche Hebel
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, niemals das Grundstück. Die gesetzliche Nutzungsdauer (hōtei taiyō nensū) einer Holzkonstruktion beträgt 22 Jahre im Neuzustand. Bei einem älteren Gebäude beträgt die Restnutzungsdauer (22 − Alter) + Alter × 20 %. Und sobald das Gebäude älter als 22 Jahre ist, sinkt sie auf 22 × 20 % = 4 Jahre.
Beispiel: ein 35 Jahre altes Haus, dessen Gebäudeanteil mit 8.000.000 ¥ (rund 44.000 €) bewertet ist → Sie ziehen vier Jahre lang 2.000.000 ¥ pro Jahr ab, genug, um einen großen Teil der Mieteinnahmen steuerlich auszugleichen. Das ist einer der Reize einer alten machiya in Kyoto (machiya, Stadthaus aus Holz, typisch für Kyoto) oder eines renovierten Landhauses.
Örtliche Grundsteuern und Doppelbesteuerungsabkommen: das Gesamtbild
Unabhängig von der Einkommensteuer zahlt jeder Eigentümer jedes Jahr die Grundsteuer kotei shisan-zei (1,4 % des Einheitswerts) und in städtischen Gebieten die Stadtplanungssteuer toshi keikaku-zei (0,3 %). Da der Einheitswert deutlich unter dem Marktpreis liegt, bleibt die Rechnung moderat, oft 50.000 bis 150.000 ¥ pro Jahr (275 bis 824 €) für eine gewöhnliche Immobilie, und beide Steuern sind von den Mieteinnahmen absetzbar. Ein Vorteil des Status als Nichtansässiger: Die Einwohnersteuer jūminzei (jūminzei, etwa 10 %) fällt in der Regel nicht an, wenn Sie am 1. Januar keinen Wohnsitz in Japan haben.
Auf der Seite des Wohnsitzlandes: Die meisten Abkommen, darunter das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Frankreich und Japan vom 3. März 1995, geben Japan das Recht, Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen zu besteuern; Ihr Wohnsitzstaat gewährt anschließend Entlastung, typischerweise eine Anrechnung der ausländischen Steuer. In Frankreich ansässige Personen erklären die Einkünfte zum Beispiel auf den Formularen 2047 und 2044 und erhalten eine Steuergutschrift in Höhe der entsprechenden französischen Steuer: keine Doppelbesteuerung, wobei die Einkünfte den effektiven Steuersatz weiterhin beeinflussen.
Um Ihre Rendite nach Steuern schon vor dem Kauf zu schätzen, rechnen Sie Ihre Annahmen in unserem Renditerechner durch; und wenn Sie die gesamte Struktur lieber abgeben möchten (Kauf, Verwaltung, Steuervertreter), deckt unsere persönliche Begleitung den gesamten Weg ab.
Häufige Fragen
Müssen Nichtansässige in Japan jedes Jahr eine Steuererklärung abgeben?
Ja: Die Erklärung kakutei shinkoku wird zwischen dem 16. Februar und dem 15. März über Ihren Steuervertreter nōzei kanrinin eingereicht. Selbst wenn 20,42 % an der Quelle einbehalten wurden, liegt die Abgabe in Ihrem Interesse: Die Steuer wird auf das Nettoeinkommen neu berechnet, und die zu viel einbehaltene Quellensteuer wird erstattet.
Werden meine japanischen Mieteinnahmen doppelt besteuert?
Nein. Die Doppelbesteuerungsabkommen weisen die Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen Japan zu; Ihr Wohnsitzland gewährt anschließend Entlastung. Nach dem Abkommen zwischen Frankreich und Japan erklären in Frankreich ansässige Personen die Einkünfte etwa und erhalten eine Steuergutschrift in Höhe der entsprechenden französischen Steuer, sodass die Miete nicht zweimal besteuert wird.
Gilt die Quellensteuer von 20,42 %, wenn mein Mieter eine Privatperson ist?
Nein, nicht wenn der Mieter eine Privatperson ist, die die Immobilie selbst oder mit ihrer Familie bewohnt. Die Quellensteuer zielt auf Mieten, die von einem Unternehmen (hōjin) oder in einem unternehmerischen Zusammenhang gezahlt werden. In jedem Fall müssen die Einkünfte in der jährlichen Erklärung angegeben werden.
Wie funktioniert die Abschreibung bei einem Holzhaus, das älter als 22 Jahre ist?
Die gesetzliche Nutzungsdauer von Holzkonstruktionen beträgt 22 Jahre, ein Gebäude jenseits dieses Alters wird also über 22 × 20 % = 4 Jahre abgeschrieben. Sie ziehen vier Jahre lang jedes Jahr ein Viertel des Gebäudewerts (ohne Grundstück) ab: der starke Hebel der genka shōkyaku, der für ältere Immobilien typisch ist.
Wer kann in Japan mein Steuervertreter (nōzei kanrinin) sein?
Jede in Japan ansässige Person oder Gesellschaft: meistens ein zeirishi (zeirishi, zugelassener Steuerberater), manchmal Ihre Hausverwaltung. Die Bestellung erfolgt über ein einfaches Formular (nōzei kanrininのtodokedesho), das beim zuständigen Finanzamt der Immobilie eingereicht wird.
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