Akiya in Tokio: Wo leerstehende Häuser liegen und was sie kosten

Wie viele Akiya hat Tokio wirklich?

Das Wort akiya (akiya, leerstehendes Haus) bezeichnet jede Wohnung, in der am Stichtag der Erhebung niemand wohnt. Nach dieser Definition ist Tokio die Akiya-Hauptstadt Japans: 896.500 leerstehende Wohneinheiten im Jahr 2023, gegenüber rund 810.000 im Jahr 2018, so viele wie in keiner anderen Präfektur. Die Leerstandsquote von 10,9 % gehört dagegen zu den niedrigsten des Landes (Platz 44 von 47), verglichen mit 13,8 % im Landesdurchschnitt und 9,0 Millionen leerstehenden Wohnungen.

Das Paradox löst sich auf, sobald man sich ansieht, was überhaupt leer steht. In der Erhebung von 2013, der letzten, für die Tokio die hier zitierte detaillierte Aufschlüsselung veröffentlicht hat, waren etwa 490.000 von rund 820.000 leerstehenden Einheiten Mietwohnungen auf der Suche nach einem Mieter, weitere 56.000 standen zum Verkauf. Nur rund 110.000 waren langfristig leerstehende Häuser, wie sie die internationale Presse mit „verlassenen Häusern“ meint. Mit anderen Worten: Die meisten Akiya in Tokio sind leere Einzimmerwohnungen, kein günstiges Haus, das auf einen Käufer wartet.

Kennzahl (Wohnungs- und Grundstückserhebung)	Präfektur Tokio	Japan
Leerstehende Wohneinheiten, 2023	896.500	9,0 Millionen
Leerstandsquote, 2023	10,9 % (Platz 44 von 47)	13,8 %
Leerstehende Wohneinheiten, 2018	rund 810.000	8,49 Millionen
Mietwohnungen unter den leerstehenden, 2013	rund 490.000 (sechs von zehn)	etwa die Hälfte
Langfristig leerstehende Häuser, 2013	rund 110.000	nicht vergleichbar

Wichtiger als der Bestand ist das künftige Angebot. Die Metropolverwaltung von Tokio zählt etwa eine Million selbstgenutzte Wohnungen, in denen alle Bewohner 65 Jahre oder älter sind, und betrachtet sie als „Akiya im Wartestand“. Diese Häuser kommen in den nächsten zwanzig Jahren durch Erbschaft auf den Markt, vor allem in den äußeren Bezirken und in der Tama-Region. Einen Überblick über ganz Japan und die Bedeutung des Wortes finden Sie in unserem Ratgeber zu verlassenen Häusern in Japan.

Drei Tokios, drei Akiya-Märkte

Die Präfektur Tokio ist nicht eine einzige Stadt. Sie besteht aus 23 Sonderbezirken, 26 Städten und einigen Gemeinden und Dörfern in der Tama-Region im Westen sowie aus zwei Inselgruppen, Izu und Ogasawara, die sich 1.000 km weit in den Pazifik erstrecken. Der Akiya-Markt hat in jeder dieser Zonen mit den anderen nichts gemein.

Zone	Wie ein leerstehendes Haus aussieht	Preislogik	Anbindung an das Zentrum von Tokio	Wiederverkauf
23 Bezirke	Kleines Holzhaus auf einem Grundstück von 40 bis 100 m², oft an einer schmalen Gasse	Bodenwert: durchschnittlich 856.400 Yen pro m² im Jahr 2026 (4.705 €), 387.500 Yen in Katsushika, dem günstigsten Bezirk (2.129 €)	10 bis 40 Min. mit der Bahn	Gut, außer auf nicht wiederaufbaubaren Grundstücken
Östliches Tama (Hachioji, Machida, Tachikawa)	Siedlungshäuser aus den 1970er bis 1990er Jahren, manchmal an einem Hang weit vom Bahnhof	Ein Bruchteil der Bezirkspreise, bestimmt von der Gehzeit zum Bahnhof	40 bis 60 Min.	Mittelmäßig in Bahnhofsnähe, schwach in Siedlungen nur mit Busanbindung
Westliches Tama (Ome, Akiruno, Okutama, Hinohara)	Alte Bauernhäuser und Holzhäuser in Tälern, große Grundstücke	Oft für wenige Millionen Yen angeboten, manchmal für weniger	60 bis 120 Min.	Langsam, nur lokale Käufer
Inseln (Izu, Ogasawara)	Einfache Häuser, selten auf dem Markt, oft über die Gemeinde vermietet	Niedrig, aber das Angebot ist winzig	Fähre oder 55 Min. Flug nach Hachijojima	Sehr begrenzt

Das östliche Tama ist in der Praxis ein Vorort: Wir vergleichen es mit Kanagawa, Saitama und Chiba in unserem Ratgeber zu den Vororten von Tokio und wo man ein Haus nahe Tokio kauft. Dieser Artikel konzentriert sich auf die Orte, an denen ein leerstehendes Haus in Tokio tatsächlich günstig sein kann, und auf den Grund dafür.

Akiya in den 23 Bezirken: warum sie nicht günstig sind

In den Bezirken wird ein leerstehendes Haus nach seinem Grundstück bepreist. Käufer sind Bauträger und Familien, die das Haus abreißen und neu bauen, sodass das Gebäude nichts oder sogar weniger als nichts zählt (der Abriss kostet Geld). Ein Grundstück von 60 m² in Katsushika ist zum Durchschnittspreis von 2026 etwa 23 Millionen Yen (rund 127.700 €) wert, bevor überhaupt ein Haus betrachtet wird. Deshalb enden Suchen nach „Akiya in Tokio“ selten mit einem Schnäppchen.

Die Ausnahme: nicht wiederaufbaubare Häuser

Die günstigen Häuser, die Sie in den Bezirken finden, sind meist saikenchiku fuka (saikenchiku fuka, nicht wiederaufbaubar). Nach dem Baunormengesetz muss ein Baugrundstück auf mindestens 2 m Breite an eine Straße von mindestens 4 m Breite grenzen: Das ist die setsudō gimu (setsudō gimu, Pflicht zur Straßenanbindung). Tausende alte Häuser in Tokio stehen an Gassen, die diese Prüfung nicht bestehen, oder erreichen die Straße nur über einen Durchgang von 1,5 m. Das bestehende Haus dürfen Sie behalten und instand setzen, aber wenn es abgerissen wird oder abbrennt, dürfen Sie nicht neu bauen.

• Der Preisnachlass ist real: Makler bewerten diese Häuser üblicherweise deutlich unter den Nachbargrundstücken, manchmal um die Hälfte, weil Banken darauf wenig oder gar nichts beleihen und die meisten Käufer sie nicht nutzen können.
• Die Falle auch: Seit April 2025 erfordert eine umfassende Sanierung der meisten zweigeschossigen Holzhäuser eine Baubestätigung, die ein nicht wiederaufbaubares Haus nicht immer erhalten kann. Die leichte Renovierung, die diese Häuser attraktiv machte, ist nun enger gefasst.
• Der Ausstieg ist schwierig: Sie verkaufen an denselben kleinen Kreis von Barkäufern weiter oder an den Nachbarn, der Ihr Grundstück braucht, um seine eigene Straßenanbindung zu regeln. Dieser Nachbar ist oft der beste Käufer.

Rückversetzung und dicht bebaute Holzviertel

An Straßen unter 4 m Breite, die das Gesetz dennoch als Straßen anerkennt (die „Straßen nach Artikel 42 Absatz 2“), muss ein Neubau bis auf 2 m von der Straßenmitte zurückweichen: das setto bakku (セットバック, Rückversetzung). Das Grundstück, das Sie kaufen, ist dann kleiner als das Grundstück, das Sie nutzen können. Große Teile von Setagaya, Nakano, Suginami, Shinagawa, Ota und Sumida sind außerdem mokumitsu (木密, dicht bebaute Holzwohnviertel), in denen die Metropolverwaltung mit Zuschüssen den feuerfesten Wiederaufbau fördert und in denen alte Holzhäuser ein höheres Brandrisiko tragen. Wenn Sie die Bezirke miteinander vergleichen möchten, lesen Sie unsere Analyse der 23 Bezirke von Tokio und wo man kaufen sollte.

Westliches Tama: der eigentliche Akiya-Markt von Tokio

Westlich von Hachioji geht Tokio in Berge über. Ome, Akiruno, Hinode, Okutama und Hinohara, das einzige Dorf auf dem Festland von Tokio, teilen bewaldete Täler, den Tama-Fluss und eine alternde Bevölkerung. Hier findet man Adressen in Tokio mit großen Grundstücken, alten Bauernhäusern und Preisen im niedrigen Millionenbereich in Yen.

Was Sie finden

• Ome und Akiruno: Städte mit JR-Bahnhöfen (Ome-Linie, Itsukaichi-Linie), 60 bis 80 Minuten bis Shinjuku. Häuser in Bahnhofsnähe sind ein normaler Vorortmarkt; Akiya tauchen in den Hügeln und Seitentälern auf.
• Okutama: das Ende der Ome-Linie, etwa 2 Stunden bis Shinjuku. Echte kominka (kominka, traditionelle Bauernhäuser), Flussblick, Wandergebiet und eine Gemeinde, die eine Akiya-Bank und Ansiedlungsanreize für junge Haushalte betreibt.
• Hinohara: überhaupt keine Bahn, Busse ab Musashi-Itsukaichi. Schön, ruhig und sehr schwer weiterzuverkaufen.

Viele dieser Gemeinden betreiben eine akiya bank (akiya bank, kommunales Register leerstehender Häuser). Wie diese Register funktionieren und warum ihre Angebote oft veraltet sind, erklärt unser Ratgeber zu Akiya-Banken in Japan. Prüfen Sie die eigene Seite jeder Gemeinde: Förderungen für Renovierung oder Einzug sind meist Personen vorbehalten, die sich als Einwohner anmelden.

Die Standortregel gilt weiterhin

Das Akiya-Problem ist der Standort, nicht das Haus. Ein Haus im westlichen Tama, 20 bis 30 Gehminuten von einem Bahnhof mit Geschäften in der Nähe entfernt, ist ein brauchbares Zweitdomizil oder ein Standort für Remote-Arbeit. Ein Haus an einer einspurigen Bergstraße, 40 Busminuten vom nächsten Geschäft entfernt, ist aus gutem Grund günstig: Schnee auf der Straße im Winter, Erdrutschzonen auf der Gefahrenkarte und kein Käufer, wenn Sie wieder wegwollen. Rufen Sie vor allem anderen die Gefahrenkarte für das genaue Flurstück ab: In steilen Tälern liegen viele Grundstücke in ausgewiesenen Zonen für Sedimentkatastrophen.

Die Inseln von Tokio: Akiya, die selten auf den Markt kommen

Die Izu-Inseln (Oshima, Niijima, Miyakejima, Hachijojima und weitere) und Ogasawara gehören verwaltungsmäßig zu Tokio. Ihre leerstehenden Häuser erscheinen selten auf nationalen Portalen. Auf kleinen Inseln wechselt ein Haus über Familie, Nachbarn oder das Gemeindeamt den Besitzer, und mehrere Inselgemeinden betreiben eigene Programme für leerstehende Häuser, um neue Einwohner anzuziehen, manchmal als Vermietung statt als Verkauf.

• Die Erreichbarkeit bestimmt alles: Hachijojima liegt etwa 55 Flugminuten von Haneda entfernt, Oshima einige Stunden per Fähre oder Tragflügelboot, Ogasawara eine 24-stündige Schiffsreise ohne Flughafen.
• Bauen kostet mehr: Jeder Dachziegel und jeder Handwerker reist per Schiff an, daher liegt eine Renovierung weit über den Angeboten auf dem Festland.
• Salzluft und Taifune: Dächer, Dachrinnen und Metallteile altern schnell; planen Sie jedes Jahr Instandhaltung ein.

Ein Inselhaus ist ein Lebensstilprojekt für jemanden, der dort tatsächlich wohnen wird. Als Kapitalanlage oder Ferienvermietung gehen die Zahlen selten auf, und die Gemeinschaft erwartet Eigentümer, die vor Ort sind.

Fallbeispiel: ein leerstehendes Haus in Ome

Um zu zeigen, was ein Akiya in Tokio wirklich kostet, nehmen wir ein anschauliches Beispiel: ein Holzhaus von 1995 mit 90 m² auf einem Grundstück von 160 m², 20 Gehminuten von einem Bahnhof der Ome-Linie entfernt, angeboten für 12.000.000 Yen (65.900 €). Da es nach 1981 gebaut wurde, erfüllt es den aktuellen Erdbebenstandard, was die Renovierung überschaubar hält (siehe unseren Ratgeber zum Erdbebenstandard von 1981).

Posten	Yen	Euro	Anmerkung
Kaufpreis	12.000.000	65.900 €	Angebotspreis, verhandelbar
Kaufnebenkosten (höchstens 6 %)	720.000	3.960 €	Makler, Steuern, Rechtsschreiber
Renovierung (Annahme)	3.000.000 bis 5.000.000	16.500 bis 27.500 €	Bad, Küche, Dämmung, Dachprüfung
Gesamtprojekt	15.720.000 bis 17.720.000	86.400 bis 97.400 €	Ohne Möbel
Grundsteuer und Stadtplanungssteuer	mehrere zehntausend pro Jahr	einige hundert Euro	1,4 % plus bis zu 0,3 % des Schätzwerts

Die Kaufnebenkosten übersteigen nie 6 % des Preises: Die Aufschlüsselung Posten für Posten finden Sie in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Japan. Vergleichen Sie mit den 23 Bezirken: Dasselbe Budget kauft dort bestenfalls das nackte Land eines Grundstücks von 40 m² in Katsushika, ohne Haus. Vergleichen Sie auch mit Kanagawa oder Chiba, wo dasselbe Geld oft ein neueres Haus näher am Bahnhof bringt. Eine Adresse in Tokio allein ist keinen Aufpreis wert.

Seit dem 1. April 2024 ist die Eintragung einer Erbschaft in Japan binnen drei Jahren Pflicht. Vor der Unterschrift muss das Grundbuch den Verkäufer als eingetragenen Eigentümer ausweisen: Ein Akiya, das noch auf den Namen eines verstorbenen Elternteils läuft, kann nicht übertragen werden, bevor die Erben es haben eintragen lassen.

Häufige Fehler bei Akiya in Tokio

Fehler	Warum er Sie Geld kostet	So prüfen Sie es
Ein Haus in den Bezirken kaufen, ohne die Straße zu prüfen	Ein nicht wiederaufbaubares Grundstück verliert den Großteil seines Werts, sobald das Haus nicht mehr steht	Lassen Sie sich vom Makler die Straßenart in der gesetzlichen Aufklärung vor Vertragsschluss (jūyō jikō setsumei, jūyō jikō setsumei) nennen und bestätigen Sie sie im Bezirksamt
Mit Airbnb-Einnahmen in den Bezirken rechnen	Zusätzlich zur landesweiten Grenze von 180 Nächten setzen die meisten Bezirke eigene Limits, mehrere davon nur an Wochenenden in Wohngebieten	Lesen Sie die Bezirksverordnung, bevor Sie rechnen; siehe unseren Ratgeber zur minpaku-Lizenz und zur 180-Tage-Regel
Das Gefälle im westlichen Tama ignorieren	Zonen für Sedimentkatastrophen schränken den Wiederaufbau ein und schrecken Käufer ab	Nationales Portal der Gefahrenkarten, dann das Gemeindeamt
Das Haus nach dem Kauf leer stehen lassen	Ein Haus, das nach einer amtlichen Verwarnung als vernachlässigt eingestuft wird, verliert die Steuerermäßigung für Wohngrundstücke (bis zu einer Versechsfachung auf dem Grundstücksanteil)	Planen Sie Besuche, einen Hausmeister und Grundinstandhaltung ein
Mit einer Hypothek rechnen	Japanische Kredite setzen Wohnsitz und Anstellung in Japan voraus; auf nicht wiederaufbaubare Grundstücke gibt es gar keinen Kredit	Planen Sie einen Barkauf
Glauben, der Kauf eröffne ein Visum	Der Besitz einer Immobilie in Japan gibt kein Aufenthaltsrecht	Klären Sie das Visum gesondert

Steuerlich gilt die sechsfache Ermäßigung für Wohngrundstücke nur für ein bewohntes oder ordnungsgemäß instand gehaltenes Haus; die Regeln stehen in unserem Ratgeber zur Grundsteuer in Japan.

Expertenrat für die Suche nach einem Akiya in Tokio

• Entscheiden Sie sich für die Zone vor dem Haus. Bezirk, östliches Tama, westliches Tama oder Insel: Jede ist ein anderes Projekt mit anderen Käufern beim Wiederverkauf.
• Suchen Sie dort, wo die Häuser wirklich liegen. Unsere Seite Häuser zum Verkauf in Tokio listet den aktuellen Bestand der gesamten Präfektur, und der landesweite Katalog von Akiya und Häusern zum Verkauf in Japan erlaubt den Vergleich mit Nachbarpräfekturen. Für einen weiteren Blick aufs Budget: Die japanischen Häuser unter 100.000 Dollar liegen größtenteils außerhalb von Tokio, was Ihnen den Aufschlag der Hauptstadt zeigt.
• Gehen Sie den Weg zum Bahnhof ab. Messen Sie die Zeit selbst, zu Fuß, mit Gepäck. Inserate nennen oft den günstigsten Fall.
• Ziehen Sie die amtlichen Preise heran. Die Bodenpreiserhebung und die Immobilien-Informationsbibliothek des MLIT zeigen tatsächliche Transaktionen in der Nähe der Adresse: Liegt der Angebotspreis weit darüber, fragen Sie nach dem Grund.
• Besichtigen Sie, bevor Sie sich festlegen. Termiten, undichte Dächer und Abwasseranschlüsse (viele Talhäuser nutzen noch eine Klärgrube) sind die drei teuren Überraschungen im westlichen Tama.
• Holen Sie sich Hilfe, wenn Sie im Ausland sind. Den gesamten Ablauf finden Sie in unserem Ratgeber zum Hauskauf in Japan; wenn Sie jemanden vor Ort suchen lassen, prüfen lassen und verhandeln lassen möchten, lesen Sie unser Begleitpaket für Käufer.

Fazit: Akiya in Tokio gibt es, aber nicht dort, wo man sie sucht

Tokio hat mehr leerstehende Wohneinheiten als jede andere Präfektur, fast 900.000, doch es sind überwiegend leere Mietwohnungen, und die leerstehenden Häuser der 23 Bezirke werden zum Preis ihres Grundstücks verkauft. Die erschwinglichen Akiya in Tokio liegen im westlichen Tama, auf den Inseln und auf nicht wiederaufbaubaren Grundstücken, die nur zu einem Barkäufer passen, der den Ausstieg versteht. Wählen Sie zuerst die Zone, prüfen Sie Straße, Hanglage und Eigentumstitel, halten Sie die gesamten Kaufnebenkosten innerhalb von 6 % und vergleichen Sie jedes Haus in Tokio damit, was dasselbe Budget eine Präfektur weiter kauft. Eine Postleitzahl von Tokio ist ein schöner Bonus, niemals ein Kaufgrund.

Häufige Fragen

Gibt es Akiya in Tokio?

Ja. Tokio hatte 2023 896.500 leerstehende Wohneinheiten, so viele wie keine andere Präfektur, doch die meisten sind Mietwohnungen zwischen zwei Mietern. Leerstehende Häuser gibt es durchaus, vor allem in den äußeren Bezirken, in der Tama-Region und auf den Inseln.

Kann man in Tokio ein günstiges Akiya kaufen?

In den 23 Bezirken selten, denn dort wird ein Haus zum Bodenwert verkauft. Günstige Akiya in Tokio finden sich im westlichen Tama (Ome, Okutama, Hinohara), auf den Inseln oder auf nicht wiederaufbaubaren Grundstücken in den Bezirken, die mit erheblichen Einschränkungen bei Renovierung und Wiederverkauf einhergehen.

Was ist ein nicht wiederaufbaubares Haus in Tokio?

Ein Haus vom Typ saikenchiku fuka steht auf einem Grundstück, das nicht auf mindestens 2 m Breite an eine 4 m breite Straße grenzt. Sie dürfen es behalten und instand setzen, aber nach einem Abriss dürfen Sie kein neues Haus bauen. Banken beleihen solche Grundstücke selten.

Gibt es in Tokio eine Akiya-Bank?

Eine einzige Akiya-Bank für ganz Tokio gibt es nicht. Mehrere Gemeinden im westlichen Tama und auf den Inseln führen eigene Register leerstehender Häuser, und die Metropolverwaltung bietet Eigentümern Beratung an. Prüfen Sie die Seite der jeweiligen Gemeinde.

Wie weit ist Okutama vom Zentrum von Tokio entfernt?

Der Bahnhof Okutama liegt am Ende der JR-Ome-Linie, etwa zwei Bahnstunden von Shinjuku entfernt. Ome liegt bei etwa 60 bis 80 Minuten und ist damit für regelmäßige Fahrten in die Stadt praktischer.

Darf ein Ausländer ein Akiya in Tokio kaufen?

Ja. Japan beschränkt den Kauf von Grundstücken oder Häusern für Ausländer nicht, ob sie dort wohnen oder nicht. Eine japanische Hypothek ist jedoch Personen vorbehalten, die in Japan wohnen und angestellt sind, daher zahlen die meisten ausländischen Käufer bar, und der Kauf gibt kein Visum.

Kann ich in einem Akiya in Tokio Airbnb betreiben?

Nur innerhalb der landesweiten Grenze von 180 Nächten für eine minpaku-Anzeige, und die meisten der 23 Bezirke fügen strengere lokale Regeln hinzu, mehrere davon beschränken den Betrieb in Wohngebieten auf Wochenenden. Prüfen Sie die Verordnung des Bezirks oder der Gemeinde vor dem Kauf.