日本別墅：最短的答案
在看任何一筆物件之前，三個事實已經能回答大半的問題。
- 您可以買。日本對不動產所有權沒有國籍限制。非居住的外國人能以本人名義，完整取得土地與建物的所有權，與日本買家完全相同。遠端作業的細節請見我們的外國人無簽證在日本買房一文。
- 購買總費用不超過房價的 6 %（不動產取得稅、登記稅、印紙稅、司法書士（shihō shoshi，負責不動產登記）的報酬、仲介手續費）。任何報給您 10 % 的人都在加價。逐項明細見我們關於日本買房各項費用的文章。
- 持有不動產在居留方面不會帶來任何東西。沒有簽證、沒有居留資格，連一天停留期間都不會多。若您的國籍符合免簽條件，回自己在日本的房子，用的仍是與一般觀光客相同的九十天免簽。
第四個事實正是本文存在的理由：別墅（日文「別荘」，bessō）買一次，卻年年付錢。固定資產稅、都市計畫稅、保險、淡季也必須維持的水電、庭園維護、代為看管，有時還有私人別墅區的管理費，有時甚至是市級的第二住宅稅。以 950 萬日圓（約 60,900 美元）買進的一棟獨棟住宅為例，合理的年度帳單落在 24 萬至 36 萬日圓（1,540 至 2,310 美元）之間。那是房價的 2.5 % 至 3.8 %，每年重複，無論您來不來。
結論不是「不要買」。而是：這筆交易便宜的部分在於買入，真正的決定必須建立在持有成本與地點之上。
「別荘」是什麼，以及您可以進場的四個市場
日文寫作別荘（bessō，避暑用的度假住宅）。這個詞帶著特定的社會史：明治以後為東京與大阪的家庭所興建的度假地，泡沫時期又大規模擴張。對今天的買家而言，其中兩個後果最重要。
第一，現存物件有相當比例已有四十到五十年，當初是當成夏季用的房子而非全年居住的家來蓋，因此隔熱薄弱、單層玻璃、水管會凍。我們關於日本房屋的隔熱一文說明了補強要花多少錢。
第二，很大一部分坐落在別墅區（日文「別荘地」，bessōchi）之內：道路、供水，有時連排水都屬於一家管理公司，只要您持有那塊土地，它就會按年向您收取管理費。這筆費用寫在契約之中，會隨買賣一併移轉，也是整份預算裡最常被低估的一行。
四個市場的比較
| 市場 | 代表地點 | 從東京的交通時間 | 觀察到的入場價 | 特徵 |
|---|---|---|---|---|
| 新幹線沿線的溫泉帶 | 熱海、伊東、湯河原、箱根 | 40 至 90 分鐘 | 獨棟住宅約從 300 萬日圓（19,200 美元）起；度假公寓更低 | 流動性最高的市場，當天可往返，但建物管理費高，熱海另有市級的第二住宅稅 |
| 高地與森林 | 輕井澤、長野、山梨、河口湖 | 70 至 120 分鐘 | 輕井澤屬高價；長野鄉間約從 300 萬日圓（19,200 美元）起 | 多為收取年費的私人別墅區，有真正的冬天，十一月至四月停水 |
| 國際雪場 | 二世谷、白馬中心地區、富良野 | 搭機再加接駁 | 常在 3,000 萬日圓（192,300 美元）以上 | 以外幣計價，有專業短租業者競爭，確實存在租賃收益 |
| 海岸與古都 | 鎌倉與湘南、南伊豆、京都町家 | 60 分鐘以上 | 鎌倉昂貴；下田與鄉間海岸便宜得多 | 全年可用，短租規定最嚴，轉售需求最強 |
以上每一個市場，今天都對應得到可以瀏覽的頁面。熱海有自己的物件頁，見熱海待售物件；高地市場主要集中在長野縣物件；古都的選項則是町家（machiya，京都典型的傳統市街木造住宅），見待售町家。至於雪場市場，在假設那裡的收益率可以原封不動搬到別處之前，請先讀我們對二世谷與白馬滑雪場不動產的分析。
比景觀更重要的唯一標準
一棟連買麵包都得開車的別墅，三年之後就不會再被使用；而一棟不再被使用的房子，就會變得賣不掉。這裡適用的測試，和我們對每一間空屋（日文「空き家」，akiya，指長期無人居住的閒置住宅）所用的是同一套：二十到三十分鐘內有車站，且有全年營業的商店。一個十月就空掉的度假地過不了這個測試。永遠要查冬天開著什麼，而不是八月開著什麼。
買入要多少錢：價格帶與 6 % 的上限
日本的度假物件便宜到會讓歐美買家吃驚，原因是結構性的：木造住宅在稅務上的耐用年數為二十二年，價值幾乎折到零，所以您真正買到的是土地加上一個還能用的殼。我們關於日本房屋為何會失去價值的文章說明了這個機制，而這也正是一棟四十年的夏季住宅可以用一輛新車的價格成交的原因。
| 類型 | 觀察到的價格 | 換算美元 | 誠實的附帶條件 |
|---|---|---|---|
| 度假公寓（日文「リゾートマンション」，rizōto manshon），熱海或湯河原 | 150 萬至 600 萬日圓 | 9,600 至 38,500 美元 | 十年下來，每月管理費往往超過這間公寓本身的價值。請見下方的警告。 |
| 待整修的獨棟夏季住宅，溫泉帶或高地鄉間 | 300 萬至 900 萬日圓 | 19,200 至 57,700 美元 | 第一次入住之前，請先預留 200 萬至 600 萬日圓的工程費。 |
| 可直接入住的獨棟住宅，交通良好 | 900 萬至 2,000 萬日圓 | 57,700 至 128,200 美元 | 想要第一天就能用，這是現實的區間。 |
| 已修復的京都町家 | 3,000 萬日圓以上 | 192,300 美元以上 | 這是文化資產，不是便宜的度假屋。 |
| 二世谷或白馬中心地區 | 3,000 萬日圓以上 | 192,300 美元以上 | 外幣市場，請與歐洲比較，而不是與日本比較。 |
簽約時會加上去的那 6 %
在房價之上，總共最多再算 6 %：不動產取得稅、登記稅、印紙稅、司法書士的報酬，以及仲介手續費。以我們 950 萬日圓的例子計算，大約是 57 萬日圓（3,650 美元），全部加起來的進場金額為 1,007 萬日圓（64,550 美元）。用我們的日本不動產試算工具，幾秒鐘就能把任何一筆物件算出來。
資金：請假設全額現金
日本的房貸要求在日本居住並且領日本的薪資所得。非居住者買第二住宅拿不到貸款，不論某個網站怎麼說。實務上，在日本買別墅就是現金交易，而這也正是低門檻如此重要的原因：整個市場對一個借不到一日圓的買家都是開放的。我們關於外國人在日本的房貸的文章列出了那些狹窄的例外。
沒有人給您看的年度帳單
第二住宅的成敗就決定在這裡。物件頁顯示的是價格，永遠不會顯示那筆每年自動扣款。以下是完整的結構，並附上約 90 平方公尺獨棟住宅的現實區間。
| 年度項目 | 常見金額 | 換算美元 | 適用對象 |
|---|---|---|---|
| 固定資產稅（日文「固定資産税」，kotei shisan zei） | 評定價值的 1.4 % | 常見 3 萬至 8 萬日圓（190 至 510 美元） | 所有人。評定價值遠低於市價。 |
| 都市計畫稅（日文「都市計画税」，toshi keikaku zei） | 評定價值的 0.3 % 以內 | 0 至 2 萬日圓（0 至 130 美元） | 僅都市化區域。 |
| 市級的第二住宅稅 | 熱海為每平方公尺 650 日圓 | 90 平方公尺為 375 美元 | 在熱海持有但非當地居民者。詳見下一節。 |
| 私人別墅區管理費（日文「別荘地管理費」，bessōchi kanrihi） | 3 萬至 15 萬日圓 | 190 至 960 美元 | 位於私人別墅區內的任何一塊地。契約約定，且沒有期限。 |
| 公寓的管理費與修繕公積金 | 每月 1.5 萬至 4 萬日圓 | 每年 1,150 至 3,080 美元 | 度假公寓。決定性的一行。 |
| 保險：火災加地震 | 3 萬至 6 萬日圓 | 190 至 385 美元 | 所有人。地震險是另外附加的。 |
| 淡季仍維持接通的水電 | 3 萬至 6 萬日圓 | 190 至 385 美元 | 所有人。斷掉的房子壞得更快。 |
| 看管、庭園、除雪、通風 | 6 萬至 20 萬日圓 | 385 至 1,280 美元 | 任何無法開車前往的屋主。 |
| 淨化槽維護（日文「浄化槽」，jōkasō） | 4 萬至 7 萬日圓 | 260 至 450 美元 | 沒有接公共下水道的鄉間物件。 |
其中有兩項值得各自一段。
度假公寓的陷阱
熱海一間掛牌 150 萬日圓（9,600 美元）的公寓，若每月管理費 3.5 萬日圓，一年的持有成本就是 42 萬日圓（2,690 美元）。十年下來，您會在一筆 150 萬日圓的資產上付掉 420 萬日圓的管理費，而且費用還會隨建物老化、修繕公積金補提而上升。價格低是因為管理費高，不是在管理費高的情況下還能低。其他事情之前，先讀管理組合（kanri kumiai，區分所有權人的管理團體）的帳目與修繕計畫；我們關於日本的公寓管理費的文章說明了該看什麼。
私人別墅區的管理費
在別墅區裡，您開的那條路與您喝的那口水，可能都屬於一家公司。這筆費用不是稅，也沒有任何市政府會出來仲裁：它是附隨於土地的私人契約，不論那個別墅區還有沒有在維護什麼，它都會繼續收。簽約之前，請要求三年的請款單，以及這筆費用究竟涵蓋哪些項目的書面清單。另外也要問供水是不是季節性的，因為許多高地別墅區從十一月到四月會關掉水源。
用我們的試算工具，您可以把這些項目套在一筆真實的物件上，而不是憑感覺猜。
三種專門針對第二住宅的稅
多數外國買家知道固定資產稅。幾乎沒有人知道，日本已經開始對「不住在裡面」這件事課稅。有三個機制值得注意，它們也是本文存在的理由。
1. 熱海按平方公尺對別墅課稅
熱海市自 1976 年起開徵別墅等所有稅（日文「別荘等所有税」，bessō tō shoyū zei），屬於國家架構之外的地方稅。稅率是每年每平方公尺總樓地板面積 650 日圓。納稅義務人是未在該市設籍的所有權人；若是區分所有的公寓，共用部分會按比例併入您的課稅面積。一棟 90 平方公尺的房子，一年是 58,500 日圓（375 美元）；130 平方公尺則是 84,500 日圓（540 美元）。每月固定使用並不能免稅：能免稅的是設籍在當地。
重點不在於熱海貴，而在於一個市政府可以創造一種正好瞄準您的稅。請查您要買的那個市的地方稅頁面，而不是只看縣。
2. 京都將自 2030 年度起對非居住住宅課稅
京都市已通過非居住住宅利活用促進稅（日文「非居住住宅利活用促進税」，hikyojū jūtaku rikatsuyō sokushin zei），明確把市街化區域內的第二住宅與度假屋納入範圍。開徵時點已往後推遲一年，目前預定為2030 年度，以該年 1 月 1 日的狀態認定。
依公布的設計，除一般固定資產稅之外，另加建物評定價值的 0.7 %，以及對應土地持分的 0.15 % 至 0.6 %，比率視建物評定價值而定。建物評定價值未達 30 萬日圓（1,920 美元）者，前五年免稅，之後門檻提高到 100 萬日圓（6,400 美元）。出租或作營業使用的物件、指定的文化資產建築，以及真正屬於暫時性的不在，都不在課徵範圍內。
對一棟一年有十一個月空著的修復町家來說，這是一筆新的固定支出。它同時也是一個訊號：京都是第一個這麼做的大城市，而用來正當化它的住宅不足論據，在別處同樣成立。如果您想要一間町家，請打算真正使用它，或合法地把它租出去。我們關於在京都買町家的文章涵蓋了這個市場的其餘部分。
3. 荒廢的房子可能失去土地的稅額減免
住宅用地的固定資產稅，前 200 平方公尺以評定價值的六分之一課徵，這就是日本的固定資產稅帳單看起來那麼低的原因。自空屋相關法律修正、2023 年 12 月 13 日施行以後，這項減免不只可能從危險的建物（特定空家等，tokutei akiya tō）被撤除，也可能從單純疏於管理的建物（管理不全空家等，kanri fuzen akiya tō）被撤除：破窗、腐朽的外牆板、雜草蔓生的土地、垃圾。一旦撤除，帳單中土地部分通常會變成約三倍。
一年只去兩次、沒有人割草的別墅，正好是市政府稽查會注意到的樣子。把代管費用列進預算不是為了舒適，而是稅務規劃。我們關於日本的固定資產稅的文章詳述了計算方式。
人不在的時候把房子租出去
把房子在您不在的那九到十個月租出去，是最顯而易見的答案，而它確實可行：2025 年日本的觀光人數創下新高，達 4,270 萬人次，而度假小鎮正是好住宿最短缺的地方。但在您與第一筆訂房之間，橫著三道許可，沒有一道是自動取得的。
執照決定一切
| 途徑 | 可出租晚數 | 要求 | 適合別墅嗎？ |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業的申報（日文「民泊」，minpaku） | 每一曆年 180 晚 | 申報、消防與安全設備、住宿者名簿、可隨時聯絡的管理人 | 適合，而且還留給您半年自用 |
| 簡易宿所執照（kan'i shukusho） | 365 | 完整的旅館業法執照、符合用途地域、櫃檯相關規定 | 只有在您要做生意時才適合，不適合第二住宅 |
| 特區民泊（tokku minpaku） | 365，但有最低住宿天數規定 | 僅限指定區域，例如大阪的部分地區 | 在度假地很少派得上用場 |
180 晚的上限通常被當成一種限制。對第二住宅來說正好相反：它剛好對上您真正想要的使用方式。我們關於180 天的民泊執照的文章逐步說明申報程序，而在日本經營 Airbnb 的真實成本則列出各項支出。
執照之上的兩道否決權
如果底下有東西說不行，國家給的執照就一文不值。買之前，這兩項都要拿到書面確認：
- 公寓的管理規約。多數度假型大樓已經修改管理規約（kanri kiyaku），完全禁止短期出租。任何執照都蓋不過它。
- 別墅區的約定與地方自治條例。私人別墅區經常禁止土地作營業使用。此外，各市政府還會另加自己的限制：京都尤其在住宅區設下嚴格條件，我們關於京都的 Airbnb 法規的文章說明了這些條件。
財務上該期待什麼
不要用城市的入住率去模擬度假物件。需求有季節性，而季節很短：白馬的雪、伊豆海岸的八月、長野的秋葉。現實的規劃是在 180 晚的額度裡訂出 50 到 80 晚，單價則遠高於市區公寓。相對地，要算進 15 % 的平臺手續費、約營業額 20 % 的當地管理費、清潔、消耗品，以及您躲不掉的能源費。下一節會放上數字。
實例試算：熱海一棟 90 平方公尺、950 萬日圓的房子
一棟 1980 年代的獨棟住宅，建物 90 平方公尺、土地 200 平方公尺，步行十五分鐘到新幹線車站，該站距東京四十九分鐘，可以住但已顯老舊。所有金額採用撰稿時採用的匯率，1 美元兌 156 日圓。
第一年：進場
| 項目 | 日圓 | 美元 |
|---|---|---|
| 房價 | 9,500,000 | 60,900 美元 |
| 購買費用，6 % 上限 | 570,000 | 3,650 美元 |
| 工程：熱水器、兩個房間的隔熱、油漆、安全設備 | 2,000,000 | 12,800 美元 |
| 投入資金合計 | 12,070,000 | 77,350 美元 |
之後的每一年
| 項目 | 每年日圓 | 美元 |
|---|---|---|
| 固定資產稅與都市計畫稅（評定價值遠低於房價） | 55,000 | 353 美元 |
| 熱海別墅等所有稅，90 平方公尺乘 650 日圓 | 58,500 | 375 美元 |
| 保險，火災與地震 | 45,000 | 289 美元 |
| 維持水電、庭園、通風、小修繕 | 80,000 | 513 美元 |
| 持有成本，自行管理 | 238,500 | 1,530 美元 |
| 代管與遠端管理，若您住在國外 | 120,000 | 770 美元 |
| 持有成本，從國外委託管理 | 358,500 | 2,300 美元 |
委託管理的那個數字，是房價的 3.8 %，每一年。持有十年而完全不出租，您會花掉 358.5 萬日圓（22,980 美元），相當於再付三分之一的房價。
同一棟房子，依民泊申報出租 60 晚
| 項目 | 每年日圓 | 美元 |
|---|---|---|
| 60 晚，每晚 18,000 日圓 | 1,080,000 | 6,925 美元 |
| 平臺手續費，15 % | -162,000 | -1,040 美元 |
| 當地管理，營業額的 20 % | -216,000 | -1,385 美元 |
| 清潔，扣除向房客收取的部分 | -120,000 | -770 美元 |
| 消耗品與額外能源費 | -100,000 | -640 美元 |
| 營業結餘 | 482,000 | 3,090 美元 |
| 減去持有成本，委託管理 | -358,500 | -2,300 美元 |
| 日本所得稅前淨額 | 123,500 | 790 美元 |
請誠實地讀這張表：六十晚的出租，把每年 3.8 % 的流失變成大致打平，而您一年仍然有 120 晚留給自己。這才是把日本的第二住宅租出去的真正理由。它不是一門收益遊戲。任何人向您保證一棟受 180 晚上限約束的度假屋能有 8 % 淨收益，都是在加上您收不到的數字；而租金收入在日本必須課稅，透過確定申告申報，若您住在國外，還必須指定一位納稅管理人。
用我們的收益試算工具，您可以針對自己看中的物件改動任何一項假設；也可以在十萬美元以下的日本房屋裡看看這個預算範圍內現在實際有什麼在賣。
讓別墅變成負擔的七個錯誤
- 買了景觀，忽略了車站。一棟做什麼都要開車三十分鐘的房子，會被用兩次，然後再也不用。轉售的流動性遵守同一條規則：二十到三十分鐘內有車站，且有全年營業的商店。
- 沒有讀私人別墅區的契約。年費是多少、涵蓋什麼、冬天有沒有水、出入道路屬於誰。全部都是契約約定，全部都隨買賣移轉，事後一項都談不動。
- 把度假公寓當成便宜的選項。一間 150 萬日圓的公寓，每月 3.5 萬日圓的管理費在四年內就超過公寓本身的價格。永遠要索取修繕公積金餘額與長期修繕計畫。
- 假設自己可以出租。大樓的管理規約與別墅區的約定大於任何國家執照。簽約之前，把禁止的條文，或確實沒有這種條文的事實，拿到書面。
- 忘了市級那一層稅。熱海對非當地居民的所有權人每平方公尺收 650 日圓。京都將自 2030 年度起對非居住住宅課稅。請讀那個市自己的稅務頁面。
- 放著不維護。自 2023 年 12 月起，疏於管理的房子可能失去住宅用地的減免，使稅單中土地部分大約變成三倍。請一位代管的人，比失去減免便宜。
- 指望買房對居留有幫助。它完全沒有幫助，任何架構都改變不了這一點。如果目標是居留，途徑是居留資格，不是一張權利證書。真正存在的六條路，請見在日本退休。
還有一項不算錯誤，而是盲點：自然災害的暴露程度。度假用地經常位於陡坡、海邊或坡腳，而那正是土石流與海嘯分區最吃緊的地方。請在出價之前、而不是之後查清楚，方法見我們關於自然災害與日本不動產的文章。
結論：買地點，把持有成本編進預算
在日本買別墅，是已開發世界裡少數幾種情況之一：一個沒有當地收入、也沒有房貸的外國買家，能用一輛車的價錢，在大城市附近擁有一棟房子。這部分是真的，我們的日本空屋與待售房屋目錄每天都在證明這件事。
紀律在帳本的另一邊。用冬天的標準決定地點，而不是八月的標準。把私人別墅區的管理費與大樓的管理費拿到書面。讀那個市自己的稅務頁面，不要只讀國家的規定。把代管編進預算，一方面保護房子，一方面保護土地的稅額減免。而如果您打算在人不在的時候把房子租出去，請在確認執照之前先確認管理規約。
這樣做，一年六十晚的出租就能覆蓋持有成本，其餘三百天房子還是您的。用另一種做法，一筆 950 萬日圓的買賣會安靜地每年花掉您 36 萬日圓，去維持一項您一年只去兩次的資產。如果您希望在決定之前，把這套算式套在某一筆具體物件上檢查一遍，那正是我們的全程陪同服務存在的目的，第一次交流以書面進行，沒有任何義務。完整的買房流程請見我們的日本買房指南。
常見問題
外國人可以在日本買別墅嗎？
可以，沒有國籍限制，也不需要簽證或居留資格。非居住者能以本人名義取得土地與建物的完整所有權，並可透過委任狀與司法書士，全程遠端完成買賣。
在日本買別墅會拿到簽證嗎？
不會。持有不動產不會帶來任何居留資格，連一天停留期間都不會多。若您的國籍符合免簽條件，回自己的房子用的仍是與一般觀光客相同的短期停留免簽。要居留，必須走另外的入境管理途徑。
在日本持有一棟別墅，每年要花多少錢？
以約 90 平方公尺的獨棟住宅來說，請預估每年 24 萬至 36 萬日圓（1,540 至 2,310 美元），包含固定資產稅、保險、維持接通的水電、看管，以及市級的第二住宅稅（若有）。若是度假公寓，光是管理費一年往往就要 18 萬至 48 萬日圓。
日本有第二住宅稅嗎？
國家層級沒有，但各市政府可以自己設。熱海自 1976 年起對別墅所有權課稅，每年每平方公尺樓地板面積 650 日圓，由未在該市設籍的所有權人繳納。京都預定自 2030 年度起對非居住住宅課稅，第二住宅也包含在內。
人不在的時候，可以把日本的別墅放上 Airbnb 出租嗎？
通常可以，依民泊申報每年最多 180 晚，其餘時間留給自己使用。但公寓的管理規約與私人別墅區的約定可以完全禁止短期出租，而且效力高於執照，所以買之前這兩項都要拿到書面確認。
東京附近最便宜的別墅市場在哪裡？
東海道新幹線沿線的溫泉帶，熱海、伊東與湯河原一帶，老舊的獨棟住宅約從 300 萬日圓起，度假公寓更低。價格低反映的是高額管理費與老化的物件，所以請先看帳目，再看物件。
在日本買第二住宅可以貸款嗎？
實務上不行。日本的房貸要求在日本居住並領日本的薪資所得，而第二住宅又是最難取得融資的類別。請規劃全額現金支付，而以當地的價格水準，這是做得到的。
買度假公寓是便宜入手的好方法嗎？
只有在管理費低的時候才是，而這很少見。一間 150 萬日圓的公寓，每月管理費 3.5 萬日圓，一年持有成本 42 萬日圓，四年內就超過它自己的價格。永遠要拿到管理組合的帳目、修繕公積金餘額與長期修繕計畫。