日本滑雪場的房產版圖剛剛改變
日本國土交通省（MLIT）公布的 2026 年都道府縣地價調查，以 7 月 1 日為基準日評估全國超過 21,000 個標準地點，結果把滑雪小鎮推上了全國漲幅榜的最前面。全國住宅地平均僅上漲 1.0 %，而漲幅前十名的住宅標準地當中，有五個集中在四個度假市場。
| 標準地 | 度假區 | 住宅地年增率 |
|---|---|---|
| 富良野 | 北海道 | +32.0% |
| 白馬（兩處標準地） | 長野 | +31.3% 與 +31.1% |
| 野澤溫泉 | 長野 | +21.8% |
| 妙高市關川 | 新潟 | +18.5% |
| 俱知安（二世谷一帶） | 北海道 | +8.7% |
| 日本住宅地平均 | 全國 | +1.0% |
這張表值得細看，因為它說出了一件違反直覺的事。二世谷所在的俱知安町，如今是這一組裡漲得最慢的。二世谷的補漲大致已經走完：價格早就有人付過了。兩位數的漲幅轉移到了本州，轉移到五年前外國買家根本看不到的村落。
機構資金已經注意到了
由新加坡主權財富基金日本業務前負責人創辦的 Patience Capital Group，宣布將在十年內投入約 2,100 億日圓重新開發妙高高原，Six Senses 酒店預定 2026 年 4 月動工，一座養生度假村在同年冬天開幕。另一項飯店計畫則落在車程三十分鐘外的斑尾高原。
面對這類宣布要保持冷靜：計畫不等於落成的建築，度假區的總體開發也經常延期。今天對買家而言真正重要的事更窄，也更可靠。妙高與斑尾的入手價仍只有二世谷的二十分之一左右，雪質相同，而且有新幹線車站，不必搭國內線班機。這些資金只要落地一部分，價差就會從底部收斂；就算一分錢都沒落地，您擁有的仍是一棟比一輛車還便宜的房子。
兩個成熟市場，我們在二世谷與白馬滑雪房產指南裡談過；本文談的是所有還沒被這樣定價的地方。整個區域的概況，可以看我們的長野縣購屋指南。
值得外國買家關注的五個滑雪度假區
滑雪場房產不是單一市場。以下五個地方的差異夠大，正確答案取決於您要的是收益、自用，還是最低的入手門檻。
| 度假區 | 都道府縣 | 從東京出發 | 值得買的理由 | 摩擦所在 |
|---|---|---|---|---|
| 妙高高原 | 新潟 | 上越妙高站，搭北陸新幹線約 1 小時 50 分 | 本州降雪最厚的雪帶；北海道以外的日本度假區當中，已宣布的投資規模最大 | 雪場分成好幾區，因此谷內的位置比度假區的名氣更重要；會英文的物業管理很少 |
| 野澤溫泉 | 長野 | 飯山站再轉 25 分鐘接駁車 | 一座仍在運作的溫泉村，而不是人工打造的度假區；雪季長；夏天也有真實的生意 | 有數百年歷史的社區有自己的規矩：交易以私下協商進行，買家必須提出經營計畫並加入村落的共同體制 |
| 斑尾與飯山 | 長野 | 飯山站，新幹線直達 | 這一組裡入手價最低，空屋存量真實可見，鎮上就有新幹線車站 | 雪場較小；這座小鎮是基地，本身不算度假區 |
| 志賀高原與山之內町 | 長野 | 長野站再搭約 70 分鐘巴士 | 日本最大的連通雪場，海拔高，因此是本州最可靠的長雪季；雪猴公園帶動夏季需求 | 房源有很大一部分是泡沫時期興建、已然老舊的度假型公寓，管理費也相應偏高 |
| 留壽都 | 北海道 | 新千歲機場再走公路約 90 分鐘 | 北海道的雪質，卻沒有二世谷的價格；由單一業者經營的大型度假區 | 沒有鐵路，車輛是必需品；市場較淺，季節性也更強 |
決定一切的交通規則
在日本，一旦從東京市中心算起的門到門時間超過約三小時，週末的出租需求就會崩落。光是這一條限制，就解釋了為什麼飯山、野澤溫泉與妙高的價格會高於再遠一小時、條件其實相同的村落；也解釋了為什麼一棟距離纜車四十分鐘、位在未除雪市道旁的便宜房子一點也不便宜：從一月到三月，它根本無法使用。
在您愛上某一則物件之前，請先向市役所問兩個問題。這條聯外道路在不在冬季除雪路線上？幾點會清完？早上十點才清出來的路，對住戶沒問題，對趕第一班纜車的房客則毫無用處。
今天這筆錢實際買得到什麼
先看數字，取自我們自己的即時物件庫，而不是型錄上的開價。在我們全國追蹤的 5,311 筆物件中，新潟是第二大的縣，共 348 筆，中位價 295 萬日圓（約 18,900 美元）。長野有 83 筆，中位價 570 萬日圓（約 36,500 美元）。這些是雪帶裡的普通住宅，不是掛著品牌的度假別墅，而這正是重點：進入日本雪國的門票，是一筆五位數美元的金額。
| 預算 | 實際買得到什麼 | 要預期的工程 |
|---|---|---|
| 300 萬日圓（約 19,200 美元）以下 | 一棟村屋，多半建於 1970 至 1985 年，距離纜車 20 至 40 分鐘 | 屋頂、隔熱與暖氣得一次處理；請預留與購入價相當的整修費 |
| 300 萬至 800 萬日圓（約 19,200 至 51,300 美元） | 一棟可以居住的房子，常見的是帶土地的古民家（日本傳統鄉間木造民宅，kominka），或一間小型民宿 | 針對性的工程：隔熱、衛浴廚房，有時包括屋頂 |
| 800 萬至 1,500 萬日圓（約 51,300 至 96,000 美元） | 已整修的房子，或有出租紀錄的前民宿 | 表面與合規工程；請查核先前的執照狀態 |
| 1,500 萬日圓（約 96,000 美元）以上 | 已有管理公司的度假型公寓，或交屋即可入住的度假別墅 | 幾乎不必動工，但要確認每月的管理費與修繕基金提撥 |
成交價從來不等於預算。在日本，取得成本全部加總最多約為房價的 6 %，以國際標準而言算是溫和，細節見我們對在日本買房要花多少錢的拆解。真正會動的那一行是禦寒改造：一對退休夫婦在單一房間燒煤油就夠用的房子，到了二月要接待付費房客時並不夠用。
雪帶目前在售的物件，請看我們的日本房屋出售物件庫；十萬美元以下的區塊見十萬美元以下的房屋；傳統老屋則見我們的古民家物件。
積雪：每年冬天都要向您收費的資產
讓這筆投資成立的雪，同時也是最大的單一營運風險。日本氣象廳 1991 至 2020 年的氣候平年值給出了尺度。
| 觀測站 | 年累積降雪量 | 平年最深積雪 |
|---|---|---|
| 野澤溫泉（長野） | 1,087 cm | 205 cm |
| 飯山（長野） | 821 cm | 144 cm |
屋頂上兩公尺厚的沉降積雪是結構載重，不是明信片風景。這些地區的日本建築做法用三種方式之一來回應：陡屋頂讓雪自行滑落、經過補強而設計來承載雪重的平屋頂，或是把雪融掉的融雪屋頂。三種都沒有的房子，就是等著屋主自己爬上去鏟雪的房子，這就是雪下ろし（yukioroshi，人工上屋頂除雪）的意思。
把冬天的開銷寫進預算，白紙黑字
在這些村落，屋頂除雪通常外包給人做，當地業者常見的報價區間是每次 2 萬至 5 萬日圓（約 130 至 320 美元），大雪的年份一季需要好幾次。請把它當成需要在購屋前以書面報價確認的市場行情，而不是固定費率：金額會隨屋頂面積、坡度以及雪要搬運多遠而變動。再加上道路與停車位除雪、空屋仍要維持的暖氣基本開銷，以及一個事實：二月裡無人居住的房子水管凍裂，是一筆五位數的維修帳單。
豪雪地帶是一種法律身分，而且對您有利
日本自 1962 年起依《豪雪地帶對策特別措置法》以法律指定豪雪地帶。國土交通省指出，這些區域約佔全國土地面積的 51 %，容納約 15 % 的人口；全國 24 個都道府縣共 532 個市町村獲得指定，其中 201 個屬於標準更嚴格的特別豪雪地帶。野澤溫泉、飯山、白馬、俱知安與湯澤都在特別指定之列。
這不是冷知識。正是這項指定在支撐市町村的除雪補助、對高齡屋主與不在地屋主的協助方案，以及基礎建設預算。請向役場問清楚：非居住屋主實際上可以使用哪些方案？有幾項只開放給設籍居民，在購屋前知道這件事，就會改變您的營運預算。建築面的部分，請讀我們的日本房屋隔熱指南，在這種氣候下這是報酬率最高的一項整修；也請看我們關於日本住宅保險的說明並查核保額上限，雪害在保單裡是列名的承保事故，並非自動涵蓋。
出租：為什麼 180 晚上限對滑雪小屋幾乎沒有影響
日本的短期住宿法規《住宅宿泊事業法》（jūtaku shukuhaku jigyō hō，民泊新法），把申報制的民泊（依該法經營的短期住宿，minpaku）營業日數上限訂在每年 180 晚。在東京或京都，這道天花板抹掉一半的潛在收入，也把認真經營的人推向旅館執照。
在滑雪度假區，它幾乎無關緊要，而這正是沒有人講清楚的結構性優勢。本州的雪季大約從十二月下旬延續到四月初：可以商業銷售的夜數約 100 至 140 晚，而且淡旺季交界的那幾週只能以尖峰價的一小部分成交。因此純冬季的經營方式，舒舒服服地待在上限之內，這表示您不需要要求嚴格得多的旅館業法（ryokan-gyō-hō）執照，也不必面對它的建築標準、櫃檯人員規定與改建成本。
| 都市公寓 | 滑雪小屋 | |
|---|---|---|
| 每年可銷售夜數 | 330 晚以上 | 100 至 140 晚 |
| 180 晚上限的影響 | 收入大致砍半 | 實務上沒有影響 |
| 通常需要的執照 | 要超過上限就需要旅館執照 | 一般申報即可 |
| 收入的集中程度 | 分散在全年 | 集中在 8 至 10 週 |
三點但書，依照最常讓人踩坑的順序排列。第一，如果您同時打算做夏天的生意，靠健行、單車或高爾夫，您就會逼近天花板，算式也隨之改變；兩種制度的比較，見我們談180 天民泊執照與365 天旅館執照的文章。第二，市町村可以用地方條例進一步限制短期出租，而度假型的市町村確實會這麼做。第三，把收入集中在八個尖峰週是脆弱的：一個雪況不佳的年份就是財務不佳的年份，沒有別的季節可以吸收。我們對在日本經營短期出租的成本的拆解列出了完整的成本結構，您也可以在收益模擬器裡套用自己的假設。
多數買家搞錯的稅務分類
這一點的價值，超過本文所有談判技巧的總和，而幾乎沒有一份英文指南提到它。
日本的土地固定資產稅通常會因為住宅用地特例而減輕：課稅基準在 200 平方公尺以內降為六分之一，超過的部分降為三分之一。這項減免適用於住宅底下的土地。而被歸類為別墅（日文「別荘」，bessō，休閒用的度假住宅）的房產，依總務省規則的定義是並非用於日常生活、純為休閒而保有的建築物，不被視為住宅，因此得不到這項減免。
| 第二住宅（セカンドハウス，定期居住） | 休閒別墅（別荘） | |
|---|---|---|
| 適用的判斷標準 | 至少每月作為居所使用一次 | 為休閒而保有，非日常生活之用 |
| 住宅用地減免 | 有：200 平方公尺以內基準降為六分之一，超過的部分為三分之一 | 無 |
| 對土地稅單的實際影響 | 基準情形 | 同樣的土地可能高出好幾倍 |
因此在完全相同的地塊上，同一棟房子的土地稅單可能相差好幾倍，純粹取決於它被如何歸類。分類依照申報與實際觀察到的使用情形認定，是跟市町村役場定案，不是跟您的仲介。一棟以度假屋名義買下、屋主從不入住、每年透過業者出租八週的房產，正好就是落在昂貴那一邊的樣態。
對此要做兩件事。在購屋前就向役場以書面確認，依您預定的使用方式，這棟房產會被歸為哪一類。然後把得出的金額放進試算，而不是沿用賣方現在的稅單，因為那反映的是賣方的身分，不是您的。我們的日本不動產持有稅指南與非居住者的租金所得稅，涵蓋了外國屋主實際每年會收到的兩張帳單。這一切都不改變取得成本，取得成本仍在房價約 6 % 的上限之內：這是持有成本，而決定一項邊際滑雪投資成敗的，正是持有成本。
沒有人事先提醒您的文件問題
山地地塊不是都市地塊，有三個法律上的特殊之處在度假區交易裡一再出現。
林地：90 天的申報義務
依《森林法》第 10 條之 7 第 2 項，任何人成為林地所有人，無論是買賣、繼承或贈與，也無論個人或法人，都必須在 90 天內向該市町村首長申報，不分面積大小。這項規定自 2012 年 4 月施行，而它不斷絆倒外國買家，因為一塊後方有樹林的度假屋土地，登記地目經常是林地而不是建地。申報手續簡短而且免費；漏掉它，在一個以登記名義保障您權利的國家，是可以避免的行政麻煩。
農地不能說買就買
依《農地法》登記為農地（nōchi，農業用地）的地塊，不能自由移轉給非農民。在山村，房屋附近平坦好用的土地，有相當高的比例是這樣登記的。請在出價前查核登記簿上的地目，不要等到出價之後。
私人開發的度假社區要收費
日本許多山中住宅位在私人開發的別荘社區裡，道路、供水與除雪都屬於一家管理公司，而且按年計費。這些費用真實存在，會隨著買賣延續下去，而且物件掛上市場時偶爾還有欠費。請索取最近三年的對帳單。
村落本身也可能有意見
野澤溫泉是最清楚的例子：交易以私下協商進行，買家必須提出像樣的經營計畫並加入共同體制。沒有計畫、也無意付出的購買者不受歡迎。請把這當成資訊，而不是障礙；正是這一點讓這座村子沒有變成工地。
最後是兩條全日本通用、每週都讓人失望的規則。買房不會取得任何簽證或居留資格，這一點我們在沒有簽證也能在日本買房嗎裡說明。而日本的房貸實務上只開放給在日本居住且受僱領薪的人，因此非居住者購屋就是全額現金購屋；細節見我們的外國人在日本申請房貸一文。所有權本身是永久的完全所有權，對外國買家沒有限制，整個流程在我們的日本購屋指南裡一步一步說明。
實例試算：妙高附近一棟 600 萬日圓的房子
假設條件都寫出來，您可以不同意。一棟獨棟住宅，600 萬日圓（約 38,500 美元），距離妙高某處纜車基地車程二十分鐘，可以居住但尚未做好過冬準備。
| 項目 | 日圓 | 美元 |
|---|---|---|
| 成交價 | 6,000,000 | $38,500 |
| 取得成本，以 6 % 上限計 | 360,000 | $2,300 |
| 禦寒改造：隔熱、暖氣、屋頂檢查、衛浴廚房 | 3,000,000 | $19,200 |
| 投入總額 | 9,360,000 | $60,000 |
接著看雪季。110 個可銷售夜、其中 60 % 的住房率、每晚平均房價 2 萬日圓。也就是 66 個出租夜，132 萬日圓（約 8,500 美元）的營業收入。
| 年度營運項目 | 日圓 |
|---|---|
| 出租總收入 | 1,320,000 |
| 平臺抽成，15 % | -198,000 |
| 當地管理，20 % | -264,000 |
| 清潔，約 25 組住客 | -125,000 |
| 除雪、水電、基本暖氣 | -250,000 |
| 固定資產稅與都市計畫稅 | -80,000 |
| 維護提撥，資本額的 1 % | -94,000 |
| 淨收入 | 309,000 |
以投入的 936 萬日圓計算，這是約 3.3 % 的淨收益率，換算約每年 1,980 美元。這不是度假區行銷話術暗示的兩位數報酬，而我們寧可現在就把誠實的算式攤開給您看，也不要您在第二個冬天才發現。也請注意單一變數的威力：如果這棟房產被歸類為休閒別墅而不是住宅，土地稅那一行會大幅上升，淨收益率也隨之下降。
因此在這裡買房的理由不是現金流。理由是您完全而且永久地擁有這項資產，您自用的那幾週不花錢，土地位在一個漲幅遠高於全國平均的市場，而且您的入手價大約只有二世谷的二十分之一。請用您自己的每晚房價，在出租收益模擬器裡跑一次自己的數字，再對照物件庫裡的即時開價。
該避免的錯誤，以及從哪裡開始
代價最高的五個錯誤
- 買了雪場，卻沒買到交通。請向市役所確認那條路確切的冬季除雪路線與清雪時間。二月裡房客到不了的房子，冬天沒有任何價值。
- 以為豪雪地帶就代表房子是為豪雪而建。屋頂載重能力、結構狀況與樑柱年份，比物件照片重要得多。屋頂要在買之前鑑定，不是買之後。
- 把 180 晚上限當成理所當然。全國性的天花板只是規則的下限；度假型市町村會加上自己的條例，有些甚至逐條街限制短期出租。
- 放任房產被預設歸類為休閒別墅。請在購屋前就跟役場把分類定下來，因為它會讓每年的土地稅差上好幾倍。
- 用面對公開市場的態度面對一座共同體村落。尤其在野澤溫泉，經營計畫與參與社區是交易的一部分，不是事後才補的功課。
我們會從哪裡開始
如果優先考量是最低入手價加上新幹線車站，就看飯山與斑尾。如果重視積雪深度與市場向上重估的可能，就看妙高。如果想要一座全年都有真實生活的村落，而且願意按照當地的規矩與社區往來，就看野澤溫泉。如果想要北海道的雪而不想付二世谷的溢價，就看留壽都。
無論哪一種情況，決定都建立在三件可以查證的事情上，而不是度假區的名聲：冬季聯外道路、屋頂與結構的狀況，以及您預定的使用方式會觸發的稅務分類。這三件事在您下定決心之前都查得到，而它們正是「一棟用三十年的房子」與「一個賠錢轉手的麻煩」之間的差別。
新潟與長野目前的物件都在我們的物件庫裡；如果您寧可讓人在當地代為搜尋、議價與處理文件，那正是我們的全程購屋代辦服務所涵蓋的範圍。
常見問題
外國人可以在日本買滑雪場房產嗎？
可以。日本對外國人持有土地或建築物沒有任何限制，所有權是永久的完全所有權，也沒有居住要求。買房不會給您的，是任何簽證或居留權：那完全是另一件入境管理的事。
妙高高原附近的房子要多少錢？
在我們的即時物件庫中，妙高所在的新潟縣共 348 筆物件，房屋中位價為 295 萬日圓（約 18,900 美元）。距離纜車二十分鐘以內、可以居住的物件，整修前通常落在 300 萬至 800 萬日圓（約 19,200 至 51,300 美元）。
妙高會比二世谷更值得投資嗎？
這是兩種不同的賭注。二世谷是成熟、流動性高、以外幣計價的市場，價格高，地價漲幅是個位數。妙高的入手價大約只有二十分之一，雪質相同，2026 年地價調查的漲幅是 18.5 %，而且有一條規模龐大、已經宣布但未必會照計畫落實的投資管線。
我可以把日本的滑雪小屋放到 Airbnb 出租嗎？
一般可以，依民泊申報制經營，每年上限 180 晚。由於本州的雪季只提供約 100 至 140 個可銷售夜，這道上限很少會限制純冬季的經營，與都市的情況不同。除了全國性法律，也請查核市町村條例，因為度假型的市町村經常另外加上限制。
野澤溫泉的降雪量有多少？
日本氣象廳 1991 至 2020 年的氣候平年值顯示，野澤溫泉的年累積降雪量為 1,087 cm，平年最深積雪為 205 cm。鄰近的飯山則分別是 821 cm 與 144 cm。
在日本持有度假屋要繳比較多不動產稅嗎？
可能高出很多。把課稅基準在 200 平方公尺以內降為六分之一的住宅用地減免，適用於住宅，不適用於被歸類為休閒別墅的房產。在完全相同的土地上，每年的差距可能是好幾倍，因此請在購屋前向市町村確認分類。
在日本滑雪度假區持有房產一定要有車嗎？
在留壽都，是的。在妙高、野澤溫泉與飯山，房客搭新幹線再轉當地接駁車就足夠；但冬天要處理維修的屋主，還是會想要一輛配雪胎的車，以及一個可以清得出雪的私人停車位。
我可以申請日本房貸來買滑雪房產嗎？
以非居住者的身分幾乎不可能。日本的貸款機構實務上要求在日本居住並在當地受僱領薪，因此非居住者購屋就是全額現金購屋。有些外國銀行願意以您在其他地方持有的資產為擔保放款，那完全是另一種安排。