日本美軍基地外住房：租屋、買房與 OHA 津貼

日本的基地外住房：誰有資格，以及不能跳過的核准

日本是美軍在海外最集中的駐地，依統計方式不同，約有 5 萬至 6 萬名現役軍人，另有約 3 萬 5 千名眷屬與數千名美國國防部文職人員。基地內的住房無法容納全部人員，因此「在地方經濟體居住」（on the economy，美軍用來指稱日本民間租屋市場的說法）在每一處主要駐地都是常態。

有三項條件在管這件事，而且必須同時成立：

• 身分。您是 SOFA（日美地位協定）所涵蓋的軍人、文職成員或眷屬。這項身分來自您的派令，絕不會來自任何一處不動產。
• 指揮部的授權。能不能住在基地外，取決於您所屬的軍種、您的駐地，往往還取決於軍階與是否攜眷。部分職務規定必須住在政府宿舍。
• 住房辦公室對該物件的核准。這是新到任者最容易低估的一步。物件必須在您簽約前符合美國國防部的適居標準，而住房辦公室核發的核准，正是開啟津貼的東西。

為什麼住房辦公室排在最前面，而不是最後

順序是固定的：先到住房辦公室報到、接受說明、取得在民間市場看房的許可、透過與基地合作的仲介看屋，等物件通過核准之後，才簽租約、付入住費用。在核准之前簽下的租約，可能得由您自己買單。各基地周邊的仲介之所以長期備有預先檢查過的房源，正是因為標準明確而且重複。

這道程序之外，還有一件一般外國買家同樣要面對的事：看懂一份日本物件說明到底寫了什麼。以坪（tsubo，約 3.3 平方公尺）標示的面積、2LDK 之類的格局代碼、屋齡的算法，全都依循當地慣例，我們在如何讀懂日本不動產物件說明逐項拆解。

OHA 怎麼運作：租金上限、水電費與入住費用

海外住房津貼（Overseas Housing Allowance，OHA）由美國國防部差旅管理局（DTMO）主管，分成三個各自獨立的部分。把它們混為一談，是最常見的預算錯誤。

組成部分	作用	關鍵規則
租金津貼	補償您實際支付的租金	上限依您的所在地區與薪級訂定。付得比上限少，核發的是實際租金而不是上限：差額不會進您的口袋。付得比上限多，超出的部分自己負擔。
水電與經常性維護津貼	涵蓋電費、瓦斯費、水費與日常維護	以全國統一的每月定額發給，不憑單據核銷。實際支出比較低時，差額歸您。
MIHA（入住住房津貼）	抵銷搬進民間住宅的一次性費用	MIHA/Miscellaneous 是入住時一次發給的款項。另有依單據核銷的項目，針對部分不可退還的租賃費用與安全改裝，由住房辦公室處理。

DTMO 表格中約三十個日本地區的上限差距極大：從每月不到 10 萬日圓的鄉間空軍基地，到高出好幾倍的東京。這些數字定期修訂，因此任何文章公布的金額，包括本文在內，都只是一個時間切片。請在 OHA 官方費率查詢工具中確認屬於您自己的上限，並在承諾任何一筆租金之前向住房辦公室求證。

大家漏掉的後果

由於沒用完的租金津貼不會保留，把租金壓得遠低於上限並不會帶來任何財務回報：省下來的錢回到政府，不是回到您手上。真正的槓桿有兩個：一是定額的水電津貼，少花的部分是您的；二是買而不租的選擇，下文詳述。

一處一處看：基地外市場實際上在哪裡

基地外住房不是單一市場。神奈川的通勤城鎮與沖繩的郊區，在價格、房源，以及同一筆錢買得到什麼上，完全不是同一回事。

駐地	縣	當地市場的樣貌
橫須賀海軍基地	神奈川縣	京急線上高密度、可步行的城市。以公寓為主，山坡上有一些獨棟。東京與橫濱在通勤範圍內，這一點撐住了轉手行情。
厚木海軍航空設施、座間營區	神奈川縣	神奈川內陸的郊區：附停車位的獨棟較多，基地較大，生活依賴汽車。
橫田空軍基地	東京都（福生一帶）	東京西郊。獨棟住宅存在於東京市中心不可想像的價位，而且有 JR 線進市區。
三澤空軍基地	青森縣	北方、寒冷、雪國。這一組裡最便宜的房源；隔熱與暖氣是決定性因素。
岩國海軍陸戰隊航空基地	山口縣	鄰近廣島的小城。房源有限，市場安靜，價格偏低。
佐世保海軍基地	長崎縣	港灣城市，地勢陡峭，住宅緊湊，許多物件要走樓梯才到得了。
嘉手納、Foster、普天間、Hansen	沖繩縣	為了抗颱風而採混凝土構造，土地是全日本最緊張的，租金由龐大的 SOFA 人口撐住。自成一個市場。

這些縣裡有兩個，本站有深入的專頁。我們對神奈川不動產市場的研究涵蓋橫須賀到厚木一帶，而沖繩市場頁說明這座島的特殊之處，包括讓部分土地變複雜的軍用租地。沖繩尤其如此：在您看任何物件之前，請先讀我們的專文外國人在沖繩買房。當地土地稀少，價格並不是外界想像的那種便宜貨，而且有一部分地屬於私人所有，卻租給美軍使用。

寒冷是購屋條件，不是細節

在三澤，以及程度較輕的岩國與神奈川內陸，日本的既有房屋隔熱遠不如美國。買起來便宜的房子，暖氣可能很貴，而定額的水電津貼不夠用。我們關於日本房屋隔熱的文章說明該檢查什麼，以及後續改善要花多少錢。

除了房租，一份日本租約還要付什麼

這是外國人的直覺最容易失靈的地方。日本的租約在一開始就要好幾個月的租金，其中一部分永遠不會回來。即使有津貼也要先把這筆錢備好，因為錢離開帳戶的時間，早於任何一筆補償入帳。

費用	常見水準	可以退嗎？
敷金（shikikin，押金）	1 至 2 個月	可以，扣除清潔與修繕之後
禮金（reikin，謝禮金）	0 至 2 個月	不可。依慣例是送給房東的禮
仲介手數料（chūkai tesūryō，仲介佣金）	最多 1 個月加稅	不可
保證公司（保證會社，hoshō gaisha）	約半個月，之後每年一筆	不可
火災保險、更換門鎖	15,000 至 30,000 日圓（96 至 192 美元）	不可
更新料（kōshinryō，續約金）	常見是 1 個月，每兩年一次	不可

以每月 20 萬日圓（1,282 美元）的租金計算，四到五個月的入住費用，也就是 80 萬至 100 萬日圓（5,128 至 6,410 美元），是常態。針對 SOFA 社群推出的物件常常免收禮金，而住房辦公室主管的 MIHA 項目也涵蓋其中部分不可退還的費用：請在談判之前問清楚哪些適用於您，不要等談完才問。

提前搬走

派令的速度比租約快。日本的契約通常是兩年，並設有預告期，常見為一至兩個月；習慣接待軍方房客的仲介，簽的租約本來就預設會在調職時結束。不要以為美國的法定保障能套用在一份受日本法律規範的契約上：請讀清楚解約條款的英文版本，並要求仲介以書面確認。

買而不租：SOFA 身分改變了什麼

日本對不動產所有權沒有任何國籍限制。SOFA 身分的買家取得的土地與建物所有權，與日本國民完全相同，不需要居留資格、不需要當地合夥人、也不需要政府核准。SOFA 身分改變的不是買房的權利，而是融資、文書與津貼。

融資：請假設要付現

日本的銀行放款，看的是在留卡（zairyū kādo，居留卡）與日本來源的所得。SOFA 人員兩者都沒有：他們憑身分入境，不是憑簽證，薪餉來自美國。實務上這代表現金購屋。美國的 VA 貸款不能用在美國及其屬地以外的物件上，少數幾家專門的放款機構條件也相當嚴格。這是每一位非居住者都會撞上的同一道牆，我們在外國買家在日本申請房貸一文中說明。

沒有在留卡要怎麼辦文書

登記手續一般仰賴一枚登記過的印鑑，以及日本市區公所核發的印鑑證明書（inkan shōmeisho，印鑑證明），而沒有住民登記的 SOFA 人員無法循一般管道取得。既有的替代做法，是由領事館認證的簽名宣誓書，搭配負責移轉所有權登記的司法書士（shihō shoshi）。整筆交易可以透過雙語仲介全程以英文進行。我們在司法書士的角色一文中說明這位專業人士實際擔保了什麼。

改變算式的那條津貼規則

買房的人員並不是單純失去租金津貼。依美國國防部的規定，購買的住房是把購買價格分攤到 120 個月來處理，換算出來的月額在與租屋者相同的上限內發給，超出的部分不補，沒用完的部分也不保留。屋主不適用租屋者的那些入住項目。依據是美國國防部財務管理規則第 7A 冊：請在出價之前向住房辦公室確認現行規定與您自己的上限，因為單是這一點，就決定了在為期三年的派駐中買房有沒有意義。

試算實例：橫須賀附近的一戶中古公寓

假設橫須賀一戶 70 平方公尺的中古公寓，開價 1,800 萬日圓（115,400 美元）。日本的購買費用，也就是仲介佣金、登記稅、司法書士與不動產取得稅，合計不超過房價的 6%，以歐洲或美國的標準來看偏低。我們在日本的購屋費用中逐項列出。

項目	日圓	美元（約）
房價	18,000,000	$115,400
購買費用（最多 6%）	1,080,000	$6,900
投入總額	19,080,000	約 $122,300
若出租，每年的市場租金	1,560,000	$10,000
管理費與修繕儲備金	-300,000	-$1,920
固定資產稅與都市計畫稅	-120,000	-$770
租賃管理，5%	-78,000	-$500
稅前、大修前的淨額	1,062,000	約 $6,810

也就是稅前大約 5.5% 的淨收益率，而且這是一項您在調職之後仍然保有的資產。有兩個數字值得注意。每月的管理費與修繕儲備金，在一棟公寓大廈上合計常見為 15,000 至 40,000 日圓（96 至 256 美元），是永久性的支出，並且隨著建物屋齡上升：我們關於日本的公寓管理費的文章說明它們怎麼訂。另外，每年的持有稅並不高，是評定價值的 1.4%，再加上最高 0.3% 的都市計畫稅，而評定價值遠低於市價，詳見日本的固定資產稅。

出租給美軍房客：房東這一側

把這篇文章反過來看，會出現一個很少有外國買家在日本檢視過的投資角度。一群住房由津貼支應的房客，聚集在需求穩定而且會自我更新的城鎮，在一個鄉間租屋需求正在萎縮的國家裡，是相當不尋常的組合。

• 租金背後有一筆津貼，並以公布的上限為限。這不會讓國家變成您的房客，也不保證付款，但確實表示房客的住房預算是事先界定而且已知的。
• 需求依固定週期更新。派駐期是兩到四年，所以空置頻繁，但接手的人同樣頻繁，而且客源不取決於當地經濟。
• 標準是公開的。符合適居條件的物件，有停車位、面積足夠、屋況可以接受，就能租給一條明確的排隊人龍。
• 英文是預期之內的。專攻這一區塊的仲介處理雙語租約；人在國外的房東透過他們運作。

這對您的要求

您不可能一個人從另一塊大陸把這件事管好。每幾年一次的換手，意味著週期性的帶看、點交與重新招租，而住房辦公室的標準是對物件而發，不是對您的善意而發。在這裡，當地的管理公司不是選配，我們的指南從國外管理日本的出租物件說明代管業者做什麼、收多少。適合這類需求的房源，也就是基地城鎮裡附停車位的公寓與住宅，並不是多數外國買家腦中想像的鄉間空屋（日文「空き家」，akiya，指長期無人居住的閒置住宅）：請先瀏覽我們的日本物件目錄並依縣別篩選，再假定兩者重疊。

一句關於過度集中的提醒。一座基地城鎮的租屋需求，建立在別處做出的政治決定之上。美軍在日本的部署態勢會定期重新談判，一項整個商業模式都繫於單一駐地的物件，承擔著橫濱附近通勤城鎮所沒有的風險。請買下同樣能出租、或轉售給日本家庭的物件。

稅務：SOFA 免除什麼，不免除什麼

這是充滿自信卻錯誤的答案流傳得最廣的地方，所以直接引用源頭。美國海軍西太平洋地區法律服務處寫得很清楚：軍人、文職成員與他們的眷屬不需要就在日本自美軍取得的所得繳納日本所得稅，而在同一份文件裡也寫著：如果您取得日本來源的所得，依 SOFA 您必須繳納日本所得稅。

而位於日本的不動產所收的租金，依定義就是日本來源所得。因此：

• 您的軍餉與您的軍人退休金，不在日本所得稅的範圍內。
• 您在日本的不動產租金，則在範圍內。不論您的身分為何，它都要在日本課稅。
• SOFA 身分人員在日本稅制上被視為非居住者，這決定了適用於那筆租金的制度。

非居住者制度就是我們在非居住者的日本租金所得課稅中詳細說明的那一套。由此衍生兩個實務結果。第一，20.42% 的扣繳適用於法人房客支付的租金，但當房客是個人、承租這處物件作為自己或家人的住所時並不適用，而這正是您出租給軍人時的情形。第二，非居住者屋主一般會指定一位納稅管理人（nōzei kanrinin，稅務代理人），代為辦理每年的確定申告（kakutei shinkoku，年度申報）：請見我們關於在日本指定納稅管理人的文章。

這些都不會消除您在美國的義務。全球所得仍然要向 IRS 申報，境外不動產另有自己的申報要求。在日本持有不動產，等於在兩個國家申報，而兩者如何銜接，是要問一位同時具備兩邊資格的專業人士的問題。

應該避開的錯誤

1. 在住房辦公室核准之前就簽約。核准才是開啟津貼的東西。先簽下的租約，可能讓您自己出錢租下一處事後被判定不合格的物件。
2. 只編列房租，忘了入住費用這道牆。四到五個月的租金在簽約時離開帳戶，其中一部分永遠不會回來。
3. 為了省錢而租得遠低於上限。沒用完的租金津貼不會保留。您降低了自己的居住水準，在租金這一項上卻什麼也沒得到。
4. 以為 SOFA 身分讓租金所得免稅。它免除的是美國來源的薪餉，不是日本來源的租金。這項區別，就寫在您自己單位的法律辦公室所發布的說明裡。
5. 為了兩年的派駐而買房。購買費用就算低到 6%，再加上出售費用，再加上一個不會像美國郊區那樣增值的市場，需要好幾年才吸收得掉。請在買之前、而不是買之後，讀在日本轉售不動產。
6. 假設建物會保值。在日本，建物折舊，價值由土地承載，這與美國人的假設正好相反，我們在日本房屋為什麼會貶值中說明。基地附近的一棟木造房屋，值的就是它的土地值多少。
7. 期待不動產會影響您的身分。在日本擁有一棟房屋，不會取得任何簽證，也不會取得居留權。您人在日本這件事依附於您的派令，別無其他，而這在那份派令結束的那一天最要緊。

結語：這個市場回報準備，不回報速度

日本的基地外住房組織得很好，而會讓人絆倒的地方都是事先已知的：簽約前先取得住房辦公室核准、把 OHA 的三個組成部分當成三件不同的事、把日本的入住費用這道牆算進您的第一個月。短期派駐時，租屋是預設選項，而這個預設是對的。

買房是真實的選項，但它取決於兩項事實，而不是取決於熱情：您幾乎一定要付現金，而津貼把一筆購屋當成價格分攤到 120 個月、以您的上限為限來處理。算式成立的地方，一戶基地城鎮的公寓可以撐住 5% 的淨收益率，並且活得比您的派期更久。算式不成立的地方，租得好勝過買得差。

想看看市場上實際有什麼，可以從我們在全日本追蹤的物件與完整的日本購屋指南開始。如果您寧願把找房、查核與議價交給別人處理，從找到物件到交屋為止，那正是我們的陪同服務在做的事。所有問題都以書面回覆，不需要任何承諾。

常見問題

美軍人員可以住在日本的基地外嗎？

多數情況可以。條件是具備 SOFA 身分、取得指揮部授權，並在簽租約之前由住房辦公室核准該處特定物件。部分職務規定必須住在政府宿舍，資格也可能取決於軍階以及您有沒有攜眷。

日本的住房津貼有多少？

取決於您的所在地區與薪級，而且費率表定期修訂。日本各地區的上限，從某些鄉間基地的每月不到 10 萬日圓，到東京的好幾倍之多。請在 DTMO 官方費率查詢工具中確認屬於您自己的數字，並向住房辦公室求證。

SOFA 身分人員可以在日本買不動產嗎？

可以。日本對不動產所有權沒有國籍或居留限制，SOFA 買家取得的土地與建物所有權與日本國民相同。實務上的限制在融資：沒有在留卡與日本所得，日本的銀行不會放款，所以購屋通常是現金交易。

SOFA 是否讓您免繳日本對租金所得課的稅？

不會。SOFA 免除的是在日本自美軍取得的所得。位於日本的不動產所收的租金屬於日本來源所得，要在日本課稅。SOFA 身分人員在日本稅制上被視為非居住者，因此那筆租金所得適用非居住者制度。

搬進一處日本租屋要花多少錢？

簽約時通常是四到五個月的租金：一至兩個月可退的押金、最多兩個月不可退的禮金、最多一個月的仲介佣金加稅、一筆保證公司費用與保險。針對軍方社群推出的物件常常免收禮金。

租金低於 OHA 上限時，差額歸自己嗎？

租金這一項不是：核發的是您實際支付的租金，上限沒用完的部分回到政府。水電與經常性維護津貼則反過來，是一筆定額，所以水電花得比較少，確實會讓您有結餘。

在日本的美軍基地附近買房是好投資嗎？

有可能，因為需求依固定的派駐週期更新，而且房客有界定清楚的住房預算。風險在於集中與流動：部署態勢是政治決定的，而日本的建物折舊，價值由土地承載。請買下同樣能出租或轉售給日本家庭的物件。

可以用 VA 貸款在日本買房嗎？

不行。VA 貸款的資格不及於美國及其屬地以外的物件。有些專門的放款機構會用日圓貸款給沒有在留卡的買家，條件相當嚴格，但在日本購屋，務實的假設仍然是現金。