从瑕疵担保到契约不符合责任：2020年改革
直到2020年4月，隐藏瑕疵担保建立在瑕疵担保責任（kashi tanpo sekinin，瑕疵担保责任）概念之上。民法（民法，minpō）的重大改革将其替换为契约不符合责任——契約不適合責任（keiyaku futekigō sekinin）。
这一变化不止于用词。此前争论的是瑕疵是否「隐藏」。如今核心问题是：交付的房产是否符合合同约定（品质、数量、种类）？这一路径更好地保护买方，因为它着眼于合同，而非瑕疵是否隐蔽。
瑕疵（瑕疵，kashi）可分物理性（结构裂缝、白蚁 白蟻、渗漏、石棉）、法律性（未申报的地役权、不可重建的 再建築不可 房产）或心理性（事故物件，jiko bukken，曾发生死亡的房屋）。签约前理解这些类别至关重要：我们的日本买房清单对此逐一梳理。
买方的救济：四大手段
在不符合约定时，法律赋予买方四类救济，视严重程度使用：
- 修补／补正（追完請求，tsuikan seikyū）：要求卖方修复瑕疵或交付符合约定的房产。
- 减价（代金減額請求，daikin gengaku seikyū）：获得与瑕疵相当的价款减少。
- 损害赔偿（損害賠償，songai baishō）：对所受损失的赔偿。
- 解除合同（契約解除，keiyaku kaijo）：瑕疵足够严重时撤销交易。
| 救济 | 日文 | 适用情形 |
|---|---|---|
| 修补 | 追完請求（tsuikan seikyū） | 可修复瑕疵 |
| 减价 | 代金減額請求（daikin gengaku seikyū） | 未修复或无法修复 |
| 损害赔偿 | 損害賠償（songai baishō） | 可证明的经济损失 |
| 解除 | 契約解除（keiyaku kaijo） | 严重瑕疵，合同目的落空 |
这些救济并不互斥：例如可先请求修补，若未果再主张减价。
期限：一年倒计时
许多买方在此栽跟头。新制度的一般规则要求你在发现瑕疵后一年内通知卖方（通知，tsūchi）——不是购买后，而是发现问题后。
但要注意：这一法定期限可通过合同缩短。日本实务中，合同将卖方担保限缩至交房后2至3个月非常常见，尤其对旧房。
- 专业卖方（房地产业者）向个人出售：法律更严；担保一般不得低于交付后2年。
- 个人卖方：合同自由为主；担保往往很短，甚至被排除（见下一节）。
专家做法：一拿到钥匙就尽快进行房屋检查（建物状況調査），在期限届满前发现瑕疵。及早、以书面并注明日期地报告，至关重要。
「现状有姿」条款的陷阱
最需留意的条款是现状有姿（現状有姿，「按现状」），以及更彻底的担保免责条款（契約不適合責任免責，menseki）。它意味着卖方对瑕疵（无论已知与否）不承担任何责任：你按现状买下房产。
这在以下情形极为常见：
- 空置房屋（空き家 akiya）及待翻修房——见我们关于在日本购买空き家的文章；
- 个人间买卖、继承房产、急售房产。
有一例外保护买方：即便有免责条款，对卖方明知并故意隐瞒的瑕疵，卖方仍须担责（恶意）。但举证困难。
需避免的常见错误：未做房屋检查、未细读法定说明文件（重要事項説明）就签下「现状有姿」。对低价空き家，若已为翻修留足预算，该条款可以接受；对高价房产，务必坚持谈判。
签约前自我保护：尽职调查与文件
最好的担保仍是预防。在签订买卖合同前，运用这些保护：
重要事项说明（说明文件）
由持有宅建（宅建，房地产执照）的经纪人出具的重要事项说明（重要事項説明，重要事项说明），须披露已知瑕疵、法规状态（分区、再建築不可）及风险（灾害地图）。请逐行阅读——必要时翻译。详见我们关于重要事项说明的专文。
技术检查
由专业人员进行的房屋检查（建物状況調査，tatemono jōkyō chōsa）可发现裂缝、潮湿、白蚁（白蟻）及结构弱点。对旧房，应核查是否符合1981年抗震标准（新耐震）及自然风险（灾害地图）。
司法书士的作用
司法书士（司法書士）保障过户并在不动产登记簿（登記）核查产权，是防范法律瑕疵的屏障。这些费用整体可控：合计最多房价的6%（见日本买房费用）。
小结：把担保写进合同，别临场发挥
自2020年起，日本买方获得更好保护：契约不符合责任（契約不適合責任）取代旧的瑕疵担保，开启四种救济（修补、减价、损害赔偿、解除）。但一切取决于合同：发现后一年的期限可被大幅缩短，而「现状有姿」条款可能剥夺几乎全部担保。
黄金法则：未读重要事项说明、未做房屋检查、未谈妥担保范围之前，绝不签字。对低价空き家，免责或许是明智之选；对高价房产，它应引起你的警觉。要稳妥处理每一条款，从选房到交钥匙全程无忧，欢迎了解我们的一对一陪购服务，并在精选房源中比较经过核查的房源。
常见问题
2020年以来日本的隐藏瑕疵担保是怎样的？
自2020年民法改革起，旧的瑕疵担保已被契约不符合责任（keiyaku futekigō sekinin）取代。问题不再是瑕疵是否隐藏，而是交付的房产是否符合合同约定。
出现瑕疵时买方有哪些救济？
四种：要求修补或补正、要求相应减价、主张损害赔偿，或在瑕疵严重时解除合同。这些救济可视情况组合使用。
在日本报告隐藏瑕疵的期限是多久？
一般规则要求在发现瑕疵后一年内通知卖方。但该期限可通过合同缩短（个人卖方常为2至3个月）。专业卖方一般不得低于交付后2年。
日本的「现状有姿」条款是什么？
现状有姿条款（按现状），常与担保免责搭配，意味着卖方对瑕疵不承担任何责任。它在空き家和个人间买卖中常见。但对卖方明知并故意隐瞒的瑕疵，卖方仍须担责。
买房前如何防范隐藏瑕疵？
认真阅读法定说明文件（重要事项说明）、委托专业房屋技术检查、通过司法书士核查不动产登记簿中的法律状态，并在签约前就担保范围与期限进行谈判。