Precio medio de una casa en Japón: cuánto cuesta de verdad una casa en 2026

Precio medio de una casa en Japón: las cifras

No hay un único precio japonés, sino siete mercados que nunca se solapan. La tabla siguiente da la mediana de cada uno, es decir, el precio en el centro de la distribución: la mitad de las viviendas se venden por menos, la mitad por más. Una mediana es más honesta que una media, que un puñado de propiedades de lujo basta para distorsionar. Las cifras de la columna Fuente corresponden al catálogo de immoJapon del 14 de agosto de 2026; hoy son muchas más, la cifra actual figura en la página de anuncios.

Segmento	Precio mediano (yenes)	En euros	Fuente
Casa de campo para reformar (akiya)	4.800.000	29.600	Catálogo immoJapon, 384 casas
Casa de labranza tradicional (kominka)	8.950.000	55.200	Catálogo immoJapon, 166 anuncios
Casa de segunda mano, mercado general	25.730.000	158.800	Flat 35, ejercicio 2024
Piso de segunda mano	30.330.000	187.200	Flat 35, ejercicio 2024
Casa nueva llave en mano (tateuri)	38.260.000	236.200	Flat 35, ejercicio 2024
Casa urbana de Kioto (machiya)	69.400.000	428.400	Catálogo immoJapon, 176 anuncios
Piso nuevo, Gran Tokio	91.820.000	566.800	Fudosan Keizai, año 2025 completo
Piso nuevo, 23 distritos de Tokio	136.130.000	840.300	Fudosan Keizai, año 2025 completo

De un extremo a otro de esa tabla la proporción es de 1 a 28. No es una anomalía del mercado: el mismo mecanismo produce ambos extremos. En Japón una vivienda vale esencialmente lo que vale su terreno, y el terreno vale lo que vale su ubicación en un país que pierde población en todas partes salvo en un puñado de áreas metropolitanas. Una casa de 110 m² estructuralmente sana no vale casi nada a 40 minutos de la estación más cercana, mientras que un solar de 60 m² en el centro de Tokio cuesta una fortuna aunque tenga encima una casa para derribar.

Para un comprador extranjero la consecuencia práctica es esta: elegir un presupuesto es elegir un proyecto, no un nivel de acabados. Pasar de 30.000 a 300.000 euros no compra la misma casa en mejor estado, compra una vida completamente distinta, en otra región, con otro tratamiento fiscal y otro potencial de alquiler. Nuestra guía completa para comprar una vivienda en Japón cubre cada una de esas vías, y los anuncios con precio están en nuestro catálogo de akiya y casas japonesas.

Precios realmente pagados, prefectura por prefectura

La mayoría de los artículos sobre precios de casas en Japón citan precios de oferta, es decir, anuncios. Nosotros preferimos los precios firmados. El ministerio japonés del territorio publica las transacciones reales, declaradas por los propios compradores, en su base de datos abierta fudosan joho library (Fudōsan Jōhō Library, biblioteca de información inmobiliaria). La tabla siguiente se calcula sobre las 236.611 ventas de casas unifamiliares registradas entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025 en las 36 prefecturas que seguimos.

Prefectura	Ventas analizadas	Precio mediano pagado (yenes)	En euros	Mediana por m² de superficie (yenes)
Kanagawa (神奈川県)	25.665	41.000.000	253.100	400.000
Aichi (愛知県)	18.810	33.000.000	203.700	285.714
Chiba (千葉県)	21.900	30.000.000	185.200	271.198
Kioto (Kyoto府)	11.487	25.000.000	154.300	247.619
Osaka (Osaka府)	26.787	25.000.000	154.300	226.667
Hyogo (兵庫県)	18.186	25.000.000	154.300	220.000
Shizuoka (静岡県)	8.245	20.000.000	123.500	156.250
Okayama (岡山県)	4.216	19.000.000	117.300	150.000
Fukushima (福島県)	4.265	19.000.000	117.300	150.000
Nagano (長野県)	4.127	17.000.000	104.900	126.316
Niigata (新潟県)	4.193	14.000.000	86.400	91.892
Yamagata (山形県)	1.688	14.000.000	86.400	88.444
Akita (秋田県)	1.848	11.000.000	67.900	77.951
Wakayama (和歌山県)	2.333	8.000.000	49.400	65.714

De esa tabla salen tres lecciones, y ninguna es intuitiva para un comprador occidental.

Los precios de las casas se desploman en cuanto se sale de las tres grandes regiones

Entre Kanagawa (el cinturón sur de Tokio) y Wakayama no hay una diferencia de 1,5 como la que se ve entre dos regiones europeas, sino un factor de 5,1. Y no son productos distintos: ambas cifras cubren casas unifamiliares corrientes. Lo que se compra en Kanagawa es la cercanía a un mercado laboral de 37 millones de personas.

El precio por metro cuadrado solo significa algo dentro de una misma región

400.000 yenes por m² en Kanagawa frente a 65.714 yenes en Wakayama es un factor de 6. Comparar un precio por metro cuadrado japonés con uno europeo no enseña nada, porque la cifra japonesa incorpora el valor del suelo mientras el edificio se deprecia. Vea nuestro artículo sobre por qué las casas japonesas se deprecian y el terreno conserva el valor.

Los importes publicados están redondeados

Las medianas caen en números redondos porque la publicación oficial redondea los importes de las transacciones antes de publicarlos, por motivos de privacidad. Esos valores son, por tanto, fiables a escala de prefectura pero no sustituyen una valoración a nivel de vivienda. Los usamos como referencia de mercado dentro de nuestras páginas de anuncios, nunca como el precio de una vivienda concreta.

Estas diferencias de precio se leen mejor cruzadas con el clima, el servicio ferroviario y el mercado laboral: ese es el objetivo de nuestra guía región por región sobre dónde vivir en Japón como extranjero.

Una ciudad escapa en parte a esta lógica: Fukuoka, cuya población creció un 3,2 % entre 2020 y 2025 y cuyo suelo residencial sube un 7,0 % al año. Los precios distrito por distrito están desglosados en comprar una casa en Fukuoka.

La prefectura más barata del país merece un tratamiento aparte: nuestra guía para comprar una casa en Hokkaido da el precio medio de una casa de segunda mano en diecisiete ciudades de la isla, junto con el coste anual del invierno que esos precios bajos esconden.

Nuevo, segunda mano, akiya: tres mercados, tres presupuestos

La segunda fuente seria sobre lo que cuesta una casa en Japón es la encuesta anual que realiza la Jutaku Kinyu Shien Kiko (Jūtaku Kin'yū Shien Kikō, Japan Housing Finance Agency) entre los prestatarios que usan la hipoteca a tipo fijo Flat 35. La edición del ejercicio 2024 cubre 27.523 expedientes cerrados financiados entre abril de 2024 y marzo de 2025. No es una muestra de escaparate: son operaciones cerradas con su coste completo, terreno incluido.

Tipo de compra	Coste total (yenes)	En euros
Piso nuevo	55.920.000	345.200
Casa a medida incluyendo la compra del terreno	50.070.000	309.100
Casa a medida sobre terreno ya en propiedad	39.360.000	243.000
Casa nueva llave en mano	38.260.000	236.200
Piso de segunda mano	30.330.000	187.200
Casa unifamiliar de segunda mano	25.730.000	158.800

La encuesta también mide el esfuerzo financiero real: la operación cuesta 5,3 veces los ingresos anuales del prestatario para una casa unifamiliar de segunda mano, y sube a 7,5 veces para una construcción a medida incluyendo el terreno. Los ingresos medios del hogar prestatario son 6.690.000 yenes (41.300 euros) y el prestatario típico tiene 44,5 años, lo que dice mucho de este mercado: se compra tarde, a menudo una sola vez, y la segunda mano sigue siendo claramente más barata que lo nuevo.

Lo que muestra nuestro propio catálogo sobre la parte baja del mercado

Esas cifras describen a compradores japoneses solventes en zonas pobladas. El segmento que más interesa a nuestros lectores, la casa de campo para reformar, está muy por debajo. Medido sobre los 792 anuncios disponibles en nuestro catálogo el 14 de agosto de 2026:

Segmento	Anuncios con precio publicado	1er cuartil (yenes)	Mediana (yenes)	Mediana (euros)	3er cuartil (yenes)
Casa de campo	384	2.500.000	4.800.000	29.600	9.800.000
Casa de labranza kominka	166	3.800.000	8.950.000	55.200	14.900.000
Machiya de Kioto	176	34.800.000	69.400.000	428.400	138.000.000

Tres cifras más completan el cuadro: la mediana de todas las categorías es de 9.000.000 de yenes (55.600 euros), el 19 por ciento de los anuncios está por debajo de 3.000.000 de yenes (18.500 euros), y el año de construcción mediano es 1973 entre los anuncios que lo indican. Ese último punto no es anecdótico: una casa de 1973 es anterior al código sísmico de 1981, lo que cambia tanto el coste de las obras como el valor de reventa (vea la norma sísmica de 1981, conocida como shin-taishin). Por último, 48 de esos 792 anuncios están marcados como precio a consultar: el vendedor no publica cifra, normalmente porque el valor del terreno y el del edificio no se han fijado entre los herederos.

Por qué lo que compra de verdad es el terreno

La característica más contraintuitiva de este mercado cabe en una frase: la casa pierde su valor, el terreno lo conserva. Una estructura de madera se amortiza en 22 años a efectos fiscales y el mercado la considera casi sin valor a los 30 o 40 años. Una casa de 1973 vale, por tanto, poco más que su parcela, menos el coste de demolición si está demasiado deteriorada.

El terreno, en cambio, sube allí donde se concentra la actividad. El chika koji (chika kōji, referencia oficial del precio del suelo publicada por el Estado cada 1 de enero) da la medida exacta para 2026:

Ámbito	Variación interanual
Todos los usos, media nacional	+2,8 %
Suelo residencial, media nacional	+2,1 %
Suelo comercial, media nacional	+4,3 %
Gran Tokio, todos los usos	+5,7 %
Gran Osaka, todos los usos	+3,8 %
Gran Nagoya, todos los usos	+2,3 %

Esa subida nacional del 2,8 por ciento es la más fuerte desde 1992, es decir, desde el estallido de la burbuja. Pero es una media, y esconde exactamente lo que muestra la tabla de transacciones de arriba: las tres grandes regiones tiran del índice hacia arriba mientras cientos de municipios rurales siguen bajando. Nuestro artículo sobre los precios inmobiliarios en Japón en 2026 cubre este mercado a dos velocidades, y nuestra guía de los 23 distritos de Tokio lo baja a nivel de calle.

El parque de viviendas vacías explica la parte baja del mercado

La encuesta de vivienda y suelo de 2023 cuenta 9.000.000 de viviendas vacías, es decir, el 13,8 por ciento del parque japonés, incluidas 3.850.000 que no están ni en venta, ni en alquiler, ni son segundas residencias: casas realmente abandonadas. Ese parque es el que produce las etiquetas de 3.000.000 de yenes y el que alimenta los bancos de akiya. También explica por qué un precio bajo nunca es, por sí solo, una buena compra: hay decenas de miles de casas a ese precio, y la mayoría nunca encontrará comprador.

La excepción de Kioto

La mediana de 69.400.000 yenes de las machiya (machiya, casas urbanas tradicionales de madera) de nuestro catálogo parece incoherente con la transacción mediana de 25.000.000 de yenes en la prefectura de Kioto. No lo es: una machiya reformada en el centro histórico es un activo patrimonial, a menudo explotado como alojamiento turístico, sin equivalente en las estadísticas de casas corrientes. Es un mercado aparte, descrito en nuestra guía para comprar una machiya en Kioto.

El precio de oferta no es su presupuesto

Este es el error que más cuesta a los compradores extranjeros: razonar sobre el precio del anuncio. En Japón, en una vivienda antigua y barata, el precio de compra suele ser menos de la mitad del presupuesto de entrada. Esta es la estructura completa, con un ejemplo de 5.000.000 de yenes.

Partida	Importe (yenes)	En euros	Naturaleza
Precio del anuncio	5.000.000	30.900	Negociable
Gastos de compra, todo incluido	300.000	1.900	Tope del 6 % del precio
Reforma (110 m² a 40.000 yenes por m²)	4.400.000	27.200	La verdadera variable
Presupuesto total de entrada	9.700.000	59.900
Impuestos anuales sobre la propiedad (estimación)	51.000 / año	315 / año	Recurrente

Gastos de compra: 6 por ciento como máximo, y es una buena noticia

Los gastos de adquisición en Japón (comisión de agencia, impuesto de adquisición inmobiliaria, derechos de registro, honorarios del shiho shoshi (shihō shoshi, escribano judicial que inscribe el título) y timbre fiscal) se quedan por debajo del 6 por ciento del precio, muy por debajo de los niveles europeos habituales. El desglose línea por línea está en nuestro artículo sobre los gastos de compra de una vivienda en Japón.

Reforma: la partida que lo decide todo

En una casa anterior a 1981, presupueste una provisión del orden de 15.000 a 75.000 yenes por metro cuadrado según el estado, la ambición y el acceso a la obra. Es la horquilla que usamos en nuestras propias estimaciones de rentabilidad, y por sí sola explica por qué dos casas con el mismo precio de oferta tienen costes reales completamente distintos. Nuestro artículo sobre el coste de reformar una machiya o una kominka da precios gremio por gremio.

Costes anuales de tenencia

El kotei shisan zei (kotei shisan-zei, impuesto sobre bienes inmuebles) es el 1,4 por ciento del valor catastral evaluado, más el 0,3 por ciento de impuesto de planificación urbana en zonas urbanizadas. El valor evaluado está muy por debajo del precio pagado, lo que hace que las facturas anuales sean muy bajas en zonas rurales, a menudo unos cientos de euros. Detalles en nuestro artículo sobre el impuesto sobre bienes inmuebles en Japón.

Tres presupuestos reales: 30.000, 100.000 y 300.000 euros

Esto es lo que compra realmente cada sobre a precios de agosto de 2026. Los importes en yenes se convierten a 162 yenes por euro, el tipo aplicado al redactar este artículo.

Presupuesto de 30.000 euros (unos 4.900.000 yenes): la casa de campo para reformar

Está justo en la mediana de las casas de nuestro catálogo. En la práctica: una casa unifamiliar de 100 a 130 m² de superficie, construida entre 1965 y 1985, en una prefectura rural (Wakayama, Yamagata, Niigata, Akita), con terreno. Es habitable pero rara vez confortable: vidrio simple, casi sin aislamiento, baño original.

La trampa a este nivel es gastar todo el sobre en la compra. Un reparto mejor es 40 por ciento compra y 60 por ciento obras. Con 30.000 euros en total, apunte a una casa de 12.000 euros y guarde el resto. Sobre todo, compruebe la distancia a una estación: más allá de 20 a 30 minutos en coche desde una estación con servicio y comercios, la reventa se vuelve muy difícil pague lo que pague.

Presupuesto de 100.000 euros (unos 16.200.000 yenes): confort real o un proyecto de alquiler

Este presupuesto cambia la naturaleza del proyecto. Compra o bien una kominka con carácter ya parcialmente reformada (la mediana de nuestras 240 kominka es de 37.000 euros, medida en septiembre de 2026, lo que deja 63.000 euros para obras), o bien una casa decente en una prefectura bien comunicada como Shizuoka (transacción mediana: 123.500 euros), o bien un proyecto de alquiler en una zona turística. Es el nivel en el que la rentabilidad se convierte en una cuestión seria: nuestro simulador de rentabilidad calcula los ingresos netos tras gastos, gestión e impuestos.

Presupuesto de 300.000 euros (unos 48.600.000 yenes): la ciudad o el activo patrimonial

Ahora está dentro del mercado japonés general. Tres vías: una casa familiar en las prefecturas del cinturón de Tokio (Chiba a 185.200 euros, Kanagawa a 253.100 euros de mediana), un piso de segunda mano en el centro de una gran ciudad, o una pequeña machiya de Kioto para reformar (primer cuartil de nuestro catálogo: 214.800 euros). Este presupuesto también abre pequeños edificios de alquiler en las regiones. Nuestros casos de estudio con cifras muestran dos operaciones reales en esa horquilla, con coste final y rentabilidad.

Un recordatorio que vale para los tres

Ninguna de estas compras puede financiarse con una hipoteca desde el extranjero. Los préstamos hipotecarios japoneses están reservados a los residentes asalariados en Japón; unos pocos bancos favorables a los extranjeros prestan con condiciones estrictas, y un no residente se queda como mucho en el 50 al 70 por ciento del valor. Planifique una compra al contado, como se explica en nuestro artículo sobre hipotecas en Japón para extranjeros.

Los siete errores que disparan la factura

1. Confundir el precio del anuncio con el presupuesto. En una vivienda de 5.000.000 de yenes, las obras casi siempre superan el precio de compra. Un plan calculado sin provisión para reforma no es un plan, es un deseo.
2. Perseguir la casa de 1 yen. Las viviendas cedidas por una suma simbólica existen, pero el precio es simbólico precisamente porque el coste de restauración, el aislamiento geográfico o las obligaciones ligadas a la cesión no lo son. Desmontamos el mecanismo en akiya a 1 yen y gratuitas, lo que esconde el precio.
3. Aplicar la lógica europea del precio por m². El metro cuadrado japonés incorpora un terreno que se revaloriza y un edificio que se deprecia. Dos casas al mismo precio por metro cuadrado no valdrán lo mismo dentro de diez años.
4. Dar por hecho que habrá hipoteca. Es la razón número uno por la que vemos proyectos abandonados. La financiación se resuelve antes de la búsqueda, no después de enamorarse de una casa.
5. Comprar lejos de todo porque es más barato. El precio bajo es una consecuencia del aislamiento, nunca una oportunidad. Regla simple: una estación con servicio y comercios a 20 o 30 minutos; si no, el activo es una calle de sentido único.
6. Subestimar la puesta a norma de la casa. Antes de 1981 la estructura no cumple el código sísmico actual. Añada aislamiento, humedad y riesgo de termitas, tres partidas que la mayoría de los anuncios nunca mencionan.
7. Creer que comprar da la residencia. Comprar una vivienda en Japón no le da ningún visado, ningún estatus de residencia ni ninguna ventaja migratoria. El tema se trata en comprar una casa en Japón sin visado.

Consejos de experto para pagar el precio justo

Contraste cada precio con las transacciones reales

La base de datos del ministerio del territorio es gratuita y abierta a todos. Busque el municipio, el tipo de vivienda y el periodo, y mire después la distribución de los precios pagados, no la media. Una vivienda anunciada un 30 por ciento por encima de la mediana local debe justificar esa diferencia con algo visible: una reforma reciente, una parcela mayor, una orientación poco común. Si no, la diferencia es su margen de negociación.

Separe siempre el valor del terreno del valor del edificio

Pida a la agencia la superficie del terreno, la superficie construida y el año de construcción. El valor del terreno se compara con el chika koji de la zona; el edificio se valora al coste de reconstrucción menos la antigüedad. Un vendedor que no desglosa esas tres cifras vende un precio, no una vivienda.

Lo que significa de verdad precio a consultar

Un anuncio sin precio publicado (o sodan, 応相談, a negociar) no es ni una trampa ni una ganga escondida. Suele señalar una herencia sin resolver, una vivienda de varios herederos o un vendedor que espera una oferta antes de decidirse. Estos expedientes tardan más y a veces son más negociables, pero exigen alguien sobre el terreno.

La negociación existe, pero no es una negociación occidental

Una oferta por escrito (kaitsuke iraisho, kaitsuke依頼書, carta de intención de compra) compromete moralmente al comprador y pone en marcha el proceso. Una oferta muy baja presentada para tantear el mercado se vuelve en contra: le marca como comprador poco serio y la agencia trabajará antes para otro. La palanca más fuerte no es el importe, es el tiempo que lleva el anuncio publicado y la solidez de su prueba de fondos.

Haga revisar los tres documentos donde se esconden las malas sorpresas

El registro de la propiedad revela hipotecas y servidumbres, el documento de explicación de asuntos importantes revela las limitaciones urbanísticas y los riesgos naturales, y el plano catastral revela los conflictos de lindes. Los tres están escritos en japonés jurídico. Si no tiene a nadie sobre el terreno, nuestro servicio de acompañamiento a la compra cubre estas comprobaciones antes de presentar la oferta, y el primer intercambio por escrito no supone ningún compromiso.

Lo esencial

¿Cuánto cuesta una casa en Japón? Entre 8.000.000 de yenes (49.400 euros) y 41.000.000 de yenes (253.100 euros) según la prefectura para una casa unifamiliar corriente, con una mediana nacional de 25.730.000 yenes (158.800 euros) en el mercado hipotecario y una mediana de 4.800.000 yenes (29.600 euros) en el segmento de casas de campo que seguimos.

Tres reglas cubren el resto. Primera: el precio de oferta no es el presupuesto, cuente los gastos de compra (menos del 6 por ciento) y sobre todo las obras, que a menudo superan el precio de compra en una vivienda antigua. Segunda: lo que paga es una ubicación, porque el edificio se deprecia y el terreno conserva el valor. Tercera: un precio muy bajo es la consecuencia de un problema de ubicación, nunca una oportunidad en sí misma.

Para convertir estas cifras en una vivienda real, consulte nuestro catálogo de casas japonesas con precio, pruebe un proyecto en el simulador de rentabilidad y lea la guía completa para comprar una vivienda en Japón antes de hacer una oferta.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta una casa en Japón de media?

Una casa unifamiliar de segunda mano se vende por una mediana de 25.730.000 yenes (158.800 euros) en el mercado hipotecario japonés, y una casa nueva llave en mano por 38.260.000 yenes (236.200 euros). La mediana realmente pagada va de 8.000.000 de yenes (49.400 euros) en la prefectura de Wakayama a 41.000.000 de yenes (253.100 euros) en Kanagawa.

¿Se puede comprar una casa en Japón por 30.000 euros?

Sí. La casa de campo mediana de nuestro catálogo era de 4.800.000 yenes (29.600 euros) el 14 de agosto de 2026, y el 19 por ciento de los anuncios estaba por debajo de 3.000.000 de yenes (18.500 euros). Ese presupuesto no cubre la reforma: en una casa anterior a 1981, ponerla en condiciones suele costar más que la compra.

¿Cuánto cuesta una casa en Tokio?

Una casa unifamiliar en el cinturón de Tokio tiene un precio de transacción mediano de 30.000.000 de yenes (185.200 euros) en la prefectura de Chiba y de 41.000.000 de yenes (253.100 euros) en Kanagawa. Dentro de los 23 distritos de Tokio, los pisos nuevos promediaron 136.130.000 yenes (840.300 euros) en 2025.

¿Puede un extranjero comprar una casa en Japón?

Sí, sin restricción de nacionalidad ni de residencia. Un no residente puede comprar en plena propiedad, terreno incluido, exactamente como un ciudadano japonés. Los únicos obstáculos prácticos son la financiación, el sello personal y estar presente o representado en la firma.

¿Comprar una casa en Japón da un visado?

No. Comprar una vivienda no concede derechos de residencia, ni estatus, ni ninguna ventaja migratoria en Japón. No existe una golden visa japonesa. La residencia debe obtenerse aparte, por ejemplo mediante un visado de trabajo o el visado de business manager.

¿Cuáles son los gastos de compra de una casa en Japón?

Se quedan por debajo del 6 por ciento del precio, todo incluido: comisión de agencia, impuesto de adquisición inmobiliaria, derechos de registro, honorarios del escribano judicial y timbre fiscal. Es claramente menos que en la mayoría de los países europeos.

¿Se puede conseguir una hipoteca japonesa viviendo en el extranjero?

Casi nunca. Los préstamos hipotecarios japoneses están reservados a los residentes asalariados en Japón. Unos pocos bancos favorables a los extranjeros prestan con condiciones estrictas, y un no residente se queda como mucho en el 50 al 70 por ciento del valor de la vivienda. En la práctica, planifique una compra al contado.

¿Por qué pierden valor las casas japonesas?

Porque la construcción de madera se amortiza en 22 años y el mercado la considera casi sin valor a los 30 o 40 años. El valor se traslada al terreno, que sube en las grandes áreas metropolitanas y baja en las regiones que pierden población.