Tamaño medio de un piso en Tokio y superficie en Japón

Tamaño medio de un piso en Tokio: la respuesta corta

Japón mide su parque de viviendas cada cinco años mediante la Encuesta de Vivienda y Suelo (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa), y la edición de 2023 se publicó en septiembre de 2024. Contabiliza 55.665.000 viviendas ocupadas y da la superficie media de cada categoría. Estas son las cuatro cifras que conviene memorizar.

Cifra	Superficie	Qué cubre
Japón, todas las viviendas	91,66 m2	Casas y pisos, en propiedad y en alquiler
Prefectura de Tokio, todas las viviendas	64,02 m2	Incluye los suburbios del oeste y las islas
Tokio, 23 distritos, todas las viviendas	60,04 m2	La ciudad central
Tokio, 23 distritos, piso en alquiler	38,16 m2	Aquello en lo que vive de verdad casi todo recién llegado

La última línea es la que corresponde a lo que la gente quiere decir cuando pregunta por el tamaño medio de un piso en Tokio. Un piso en alquiler en los 23 distritos tiene de media 1,98 habitaciones y 14,94 jō (tatami, la unidad del tatami que sirve para describir el tamaño de una habitación) de superficie habitable. Dicho de otro modo, el alquiler típico del centro de Tokio es un estudio o un piso de un dormitorio, no de dos.

Las mismas cifras en unidades japonesas

Los anuncios japoneses rara vez se quedan en los metros cuadrados. Otras dos unidades aparecen constantemente, y ambas se convierten sin dificultad.

Unidad	Conversión	Se usa para
Metro cuadrado (m², heibei)	Unidad de referencia	El estándar legal, presente en todos los anuncios
Tsubo (tsubo)	1 tsubo = 3,3058 m2	El suelo, y el precio por unidad de superficie
Jō, escrito también 帖 (tatami)	1 jō = al menos 1,62 m2 en publicidad	El tamaño de cada habitación

Así, la vivienda media de Tokio, de 64,02 m2, equivale a unos 19,4 tsubo o 40 jō, y el piso en alquiler de 38,16 m2 a unos 11,5 tsubo o 24 jō. Nuestro glosario de vocabulario inmobiliario japonés cubre el resto de unidades con las que se va a encontrar.

Tokio frente al resto de Japón: una diferencia de 2,2 veces

Tokio es la prefectura peor alojada de Japón, y la distancia con la mejor no es marginal. La prefectura de Toyama, en la costa del mar de Japón, promedia 140,01 m2 por vivienda frente a los 64,02 m2 de Tokio: 2,19 veces más espacio, en el mismo país y bajo el mismo código de edificación.

Prefectura	Vivienda media
Toyama	140,01 m2
Fukui	136,71 m2
Yamagata	134,44 m2
Akita	132,33 m2
Niigata	130,13 m2
Media de Japón	91,66 m2
Prefectura de Kioto	85,20 m2
Prefectura de Fukuoka	83,46 m2
Kanagawa	76,51 m2
Prefectura de Osaka	75,53 m2
Okinawa	74,92 m2
Tokio	64,02 m2

Ciudad a ciudad, las diferencias son menores de lo que cabría esperar

En cuanto se comparan centros urbanos en lugar de prefecturas enteras, la clasificación se estrecha. La ciudad de Osaka promedia 60,05 m2, casi exactamente lo mismo que los 23 distritos de Tokio, mientras que Sapporo alcanza 79,47 m2 y la ciudad de Kioto, 72,84 m2.

Ciudad	Todas las viviendas	Piso en alquiler
Tokio, 23 distritos	60,04 m2	38,16 m2
Osaka (ciudad)	60,05 m2	37,78 m2
Fukuoka (ciudad)	64,08 m2	40,97 m2
Kioto (ciudad)	72,84 m2	36,23 m2
Yokohama	73,71 m2	39,93 m2
Nagoya	76,86 m2	44,01 m2
Sapporo	79,47 m2	44,36 m2

Kioto es el caso interesante: su media general es alta porque la ciudad conserva un gran parque de casas familiares antiguas y de machiya (casa urbana de madera, típica de Kioto, machiya), pero sus pisos en alquiler son los más pequeños de cualquier gran ciudad japonesa, con 36,23 m2. Una ciudad universitaria con un centro histórico protegido produce exactamente esa forma. Si lo que le interesan son las casas antiguas, nuestros anuncios de machiya en venta y la página de la prefectura de Kioto son el punto de partida.

Alquiler o propiedad, casa o piso: cuatro medias muy distintas

El mayor error de todos los artículos escritos sobre este asunto es citar una única media nacional. La encuesta desglosa el parque, y las categorías se separan por un factor de tres.

Categoría	Japón	Prefectura de Tokio
En propiedad, ocupada por su dueño (持ち家)	118,25 m2	90,52 m2
En alquiler (shakuya)	45,39 m2	39,80 m2
Casa unifamiliar (一戸建)	126,89 m2	107,79 m2
Piso en bloque de viviendas (共同jūtaku)	50,33 m2	48,12 m2
Piso en alquiler	42,13 m2	38,67 m2

Lea la tabla como debería leerla un comprador. Una vivienda en propiedad ocupada por su dueño promedia en Japón 118,25 m2, que es una casa familiar holgada según el estándar europeo, y una casa unifamiliar promedia 126,89 m2. La cifra de 38 m2 que escandaliza al lector extranjero describe el mercado del alquiler en los distritos más densos, no lo que la gente compra.

Por qué el parque se reparte así

De los 55,67 millones de viviendas ocupadas, 29,32 millones son casas unifamiliares y 24,97 millones son pisos en bloques de viviendas. El parque unifamiliar se sitúa sobre todo fuera de los grandes centros urbanos, y por eso la media nacional de 91,66 m2 queda tan por encima de lo que experimenta un inquilino de Tokio. Es también la razón de que el parque de casas vacías que publicamos sea tan grande: una casa unifamiliar rural que nadie hereda sigue en pie y sigue siendo grande. El efecto se ve directamente en nuestros anuncios de akiya (casa vacía, akiya) y en la selección de casas por menos de 50.000 euros, donde las superficies de tres cifras son la norma y no la excepción.

Qué mide en realidad la superficie anunciada

Dos anuncios pueden indicar la misma cifra y describir cantidades distintas de espacio útil. Aquí es donde el comprador extranjero pierde dinero, y no tiene nada que ver con las medias anteriores.

Medida al eje de los muros frente a medida a cara interior

La práctica japonesa emplea dos maneras de trazar el contorno de una vivienda.

• Kabeshin (壁芯, al eje de los muros): la superficie se mide hasta la mitad de los muros. Es la cifra que se utiliza en los folletos de venta de obra nueva y de casas unifamiliares.
• Uchinori (内法, a cara interior): la superficie se mide por dentro de los muros. Es la cifra que consta en el registro de la propiedad para un piso en régimen de propiedad horizontal.

Para un mismo piso, la superficie inscrita a cara interior es menor que la superficie anunciada al eje de los muros, normalmente en unos pocos metros cuadrados. Importa más allá de la vanidad: las ventajas fiscales y las condiciones de préstamo que fijan un umbral de 50 m2 se evalúan sobre la cifra inscrita, de modo que un piso anunciado con 51 m2 puede no superar el umbral de 50 m2. Pregunte siempre sobre qué base está calculada la cifra y consulte el tōki bo (tōki簿, el registro de la propiedad) antes de firmar. Nuestro artículo sobre el registro de la propiedad japonés explica cómo leerlo.

El tatami es un mínimo legal, no una medida

Cuando una habitación se describe como «6 jō», el código publicitario (fudōsan no hyōji ni kansuru kōsei kyōsō kiyaku, el código de competencia leal de la publicidad inmobiliaria) exige que un jō represente al menos 1,62 m2. Es un mínimo legal, no una medición: los tatamis reales varían según la región.

Estándar de tatami	Región	Superficie por estera
Kyōma (京間)	Kioto y el Kansai	unos 1,82 m2
Chūkyōma (Nakagyō間)	Nagoya, Hokuriku, Tōhoku	unos 1,66 m2
Edoma (江戸間)	Tokio y el Kantō	unos 1,55 m2
Danchima (団地間)	Bloques de viviendas de posguerra	unos 1,45 m2

Una habitación de seis esteras en Kioto ronda por tanto los 10,9 m2, mientras que esas mismas seis esteras en un bloque de Tokio pueden quedarse en 8,7 m2, una quinta parte menos, con una descripción idéntica. Para todo lo demás que aparece en una ficha de anuncio, desde el madori (madori, los códigos de distribución como 1LDK) hasta los tiempos de acceso, consulte nuestra guía para leer un anuncio inmobiliario japonés.

Las viviendas japonesas llevan setenta años encogiendo

Este es el hallazgo que ningún artículo en inglés recoge, y sale directamente de la misma encuesta. Ordenada por el periodo en que se construyó la vivienda, la superficie media cae casi sin interrupción.

Construida	Superficie media
Antes de 1950	137,65 m2
De 1951 a 1970	105,77 m2
De 1971 a 1980	96,77 m2
De 1981 a 1990	91,50 m2
De 1991 a 2000	93,29 m2
De 2006 a 2010	85,99 m2
De 2016 a 2018	80,97 m2
2022	79,99 m2
2023 (de enero a septiembre)	77,17 m2

Una vivienda construida antes de 1950 es un 78 % más grande que una construida en 2023. En Tokio la misma curva va de 89,22 m2 antes de 1950 a 56,05 m2 en las viviendas construidas en 2022, y en los 23 distritos, de 83,00 m2 a 51,46 m2.

No solo baja la obra nueva: la media también

Entre las encuestas de 2018 y de 2023, el conjunto del parque nacional perdió terreno: de 93,04 m2 a 91,66 m2. Tokio bajó de 65,90 m2 a 64,02 m2; la prefectura de Osaka, de 76,98 m2 a 75,53 m2; y Toyama, la prefectura más holgada, de 145,17 m2 a 140,01 m2. Se añaden viviendas nuevas pequeñas más deprisa de lo que se sustituyen las antiguas grandes.

Para un comprador extranjero, esto invierte el instinto habitual. En Japón, la antigüedad compra espacio: los metros cuadrados están en el parque anterior a 1980, que es exactamente el parque que se está vaciando. Esa es la aritmética que hay detrás de nuestros anuncios de kominka en venta (casa rural tradicional, kominka), donde las granjas de 150 m2 son lo corriente. La contrapartida es que el edificio se trata como un activo que se deprecia, algo que nuestro artículo sobre por qué las casas japonesas pierden valor explica en detalle, y que la construcción anterior a 1981 es previa al código sísmico actual, del que se ocupa nuestro texto sobre la norma sísmica de 1981.

Cuánto espacio dicen las normas oficiales que necesita

Japón no deja el «espacio suficiente» a merced de la opinión. El Plan Básico de Vivienda, aprobado por el Consejo de Ministros y mantenido por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT), fija dos referencias publicadas.

Hogar	Estándar mínimo	Objetivo, tipo urbano	Objetivo, tipo general
Una persona	25 m2	40 m2	55 m2
Dos personas	30 m2	55 m2	75 m2
Tres personas	40 m2	75 m2	100 m2
Cuatro personas	50 m2	95 m2	125 m2

El estándar mínimo es el umbral por debajo del cual se considera que una vivienda no permite una vida sana y culta. Los dos objetivos son a lo que apunta la política pública: la cifra urbana para la vida en ciudad densa, la cifra general para el resto.

Compare ahora. El piso medio en alquiler de los 23 distritos de Tokio, con 38,16 m2, queda por debajo del objetivo urbano de 40 m2 para una persona sola. Supera el mínimo de 30 m2 para una pareja, pero no llega al mínimo de 40 m2 para un hogar de tres. No se trata de una anomalía de la gama baja del mercado: es la media. Quien traslade a una familia de cuatro al centro de Tokio debería tratar los 50 m2 como un suelo innegociable y los 95 m2 como el nivel realista de comodidad, y presupuestar en consecuencia. Nuestro artículo sobre el coste de la vida en Japón pone esos alquileres en contexto.

Estas normas son también la mejor vara de medir para juzgar una casa estrecha de ciudad en una parcela de 40 m²; consulte nuestra guía sobre la casa pequeña en Japón.

Qué alquilan realmente 100.000 yenes al mes, ciudad a ciudad

La misma encuesta publica el alquiler por metro cuadrado y mes de las viviendas arrendadas, lo que convierte la cuestión del espacio en una cuestión de presupuesto. Las cifras siguientes son medias del conjunto del parque de alquiler de cada zona, no una lista de precios: las viviendas pequeñas cuestan más por metro cuadrado que las grandes, así que tómelas como un orden de magnitud.

Tome un presupuesto de 100.000 yenes al mes (unos 549 euros al tipo fijo de 182 yenes por euro que utilizamos en todo el sitio). Esto es, aproximadamente, lo que alquila.

Zona	Alquiler por m2 y mes	Espacio por 100.000 yenes
Tokio, 23 distritos	2.497 yenes	40,0 m2
Prefectura de Tokio	2.274 yenes	44,0 m2
Kanagawa	1.726 yenes	57,9 m2
Osaka (ciudad)	1.619 yenes	61,8 m2
Kioto (ciudad)	1.590 yenes	62,9 m2
Fukuoka (ciudad)	1.368 yenes	73,1 m2
Sapporo	1.149 yenes	87,0 m2
Okinawa	1.075 yenes	93,0 m2
Toyama	963 yenes	103,8 m2
Akita	861 yenes	116,1 m2

Ejemplo práctico: el precio de una habitación más

Una pareja que vive en un piso de 38 m2 en el centro de Tokio paga en torno a 95.000 yenes al mes según la media de los distritos. Pasar a 55 m2, el objetivo general para dos personas, cuesta unos 137.000 yenes al mismo precio unitario: 42.000 yenes más al mes, o unos 504.000 yenes al año (unos 2.770 euros). A lo largo de un destino de cinco años, esa única habitación de más cuesta 2,5 millones de yenes en alquiler, sin nada en propiedad al final.

Esos mismos 55 m2 se alquilarían en Sapporo por unos 63.000 yenes, y en Akita por unos 47.000 yenes. Esta aritmética explica por qué quien busca espacio se marcha del centro: nuestro mapa de precios y simulador de rentabilidad le permite probar el equilibrio sobre anuncios reales, y la selección de casas por menos de 100.000 euros muestra lo que ese mismo alquiler anual compra en pleno dominio en las regiones.

Cinco errores que evitar al leer las superficies japonesas

1. Citar la media nacional para juzgar un piso urbano. La cifra nacional de 91,66 m2 incluye 29 millones de casas unifamiliares. Para un alquiler en Tokio, el número pertinente es 38,16 m2, menos de la mitad.
2. Comparar una superficie anunciada con una inscrita. El eje de los muros y la cara interior son contornos distintos. Un piso anunciado justo por encima de 50 m2 puede estar inscrito justo por debajo, lo que cambia el derecho a las ventajas fiscales.
3. Tratar el jō como un tamaño fijo. Seis esteras significan al menos 9,72 m2 en un anuncio, pero las esteras físicas van de 1,45 a 1,82 m2 según la región y la antigüedad del edificio.
4. Olvidar que los balcones no cuentan. El balcón de un piso japonés en propiedad horizontal es un elemento común asignado a uso exclusivo, de modo que queda excluido de la superficie indicada, a diferencia de lo que es habitual en varios mercados europeos.
5. Dar por hecho que nuevo significa más grande. El parque lleva setenta años encogiendo. Si su prioridad es la superficie, está en el mercado anterior a 1980, con las preguntas sísmicas y de reforma que eso conlleva, que es precisamente lo que la guía de compra está hecha para recorrer.

Un último apunte práctico. Comprar una vivienda en Japón está abierto a los no residentes, sin requisito de visado, y comprar una vivienda en Japón no otorga ningún derecho de residencia; los gastos de compra no superan el 6 % del precio. Una hipoteca japonesa, en cambio, solo está al alcance, en la práctica, de quien reside y trabaja por cuenta ajena en Japón; si no, cuente con una compra al contado. Si prefiere que la búsqueda, la negociación y la firma se lleven sobre el terreno, de eso se ocupa nuestro servicio de acompañamiento. El espacio en las regiones resulta asequible al contado precisamente por eso.

En resumen: elija la cifra que corresponde a su situación

El tamaño medio de un piso en Tokio es de 38,16 m2 si se refiere a un piso en alquiler en los 23 distritos, de 48,12 m2 si se refiere a cualquier piso de la prefectura, y de 64,02 m2 si se refiere a cualquier vivienda. En el conjunto del país, los equivalentes son 42,13 m2, 50,33 m2 y 91,66 m2, y una casa unifamiliar en propiedad promedia 126,89 m2.

De ahí se siguen tres conclusiones para quien compra. El espacio se concentra en el parque más antiguo, ya que una vivienda anterior a 1950 es un 78 % más grande que una de 2023. El espacio se concentra fuera de las prefecturas metropolitanas, con Toyama a 2,19 veces Tokio. Y la superficie anunciada hay que contrastarla con el registro antes de que signifique nada. Recorra los anuncios actuales con esos tres filtros en mente, o lea el desglose completo de cuánto cuesta una casa en Japón para poner precio a los metros cuadrados.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el tamaño medio de un piso en Tokio?

Un piso en alquiler en los 23 distritos de Tokio promedia 38,16 m2, y cualquier piso de la prefectura de Tokio promedia 48,12 m2. Sumando todos los tipos de vivienda, casas unifamiliares incluidas, la media de la prefectura de Tokio es de 64,02 m2. Las cifras proceden de la Encuesta de Vivienda y Suelo de 2023.

¿Cuánto mide la vivienda media en Japón?

91,66 m2 en el conjunto de las viviendas ocupadas en 2023. Eso se reparte entre 118,25 m2 en las viviendas en propiedad ocupadas por su dueño y 45,39 m2 en las alquiladas, y entre 126,89 m2 en las casas unifamiliares frente a 50,33 m2 en los pisos.

¿Cuántos metros cuadrados tiene un piso 1LDK en Japón?

No existe un tamaño legal para un 1LDK, solo una distribución: un dormitorio más una pieza que reúne salón, comedor y cocina. En la práctica, un 1LDK va de unos 30 a unos 50 m2, una horquilla que enmarca la media de 38,16 m2 de los pisos en alquiler del centro de Tokio.

¿Cuántos metros cuadrados mide un tatami?

En publicidad, un jo debe representar al menos 1,62 m2. Las esteras físicas varían según la región: unos 1,82 m2 en Kioto, 1,66 m2 en torno a Nagoya, 1,55 m2 en Tokio y 1,45 m2 en los bloques de viviendas de posguerra.

¿Cómo se convierten los tsubo en metros cuadrados?

Un tsubo equivale a 3,3058 m2 y corresponde a dos tatamis. Para convertir un precio por tsubo en un precio por metro cuadrado, divida entre 3,3058.

¿Los pisos japoneses son cada vez más pequeños?

Sí, y la tendencia tiene setenta años. Las viviendas construidas antes de 1950 promedian 137,65 m2 frente a los 77,17 m2 de las construidas en 2023, y la media del parque nacional bajó de 93,04 m2 en 2018 a 91,66 m2 en 2023.

¿Qué prefectura de Japón tiene las viviendas más grandes?

Toyama, con 140,01 m2 por vivienda, seguida de Fukui, Yamagata, Akita y Niigata. Tokio tiene las más pequeñas, con 64,02 m2, de modo que una vivienda de Toyama es 2,19 veces más grande de media.

¿Son suficientes 40 metros cuadrados para vivir en Tokio?

Cumplen el objetivo urbano oficial japonés de 40 m2 para una persona sola y superan con holgura el mínimo de 30 m2 para una pareja, pero quedan por debajo del estándar mínimo de 40 m2 para un hogar de tres. Para una familia de cuatro, el mínimo es de 50 m2 y el objetivo urbano, de 95 m2.