Comprar una casa en Japón, de la A a la Z

Tres razones para comprar en Japón

• Precios asequibles: fuera del hipercentro, el precio por m² se mantiene muy por debajo de París, Londres o Madrid; se encuentran casas desde unos pocos millones de yenes.
• Propiedad de por vida: es propietario del 100 % del terreno Y del edificio (plena propiedad), sin arrendamiento ni límite de tiempo, con los mismos derechos que un comprador japonés.
• Rentabilidad alta: en alquiler de corta estancia, una buena compra bien situada puede apuntar a ~20 % neto (vea nuestros proyectos Uguisuan y Kinari Stay).

Dónde consultar anuncios

Los grandes portales japoneses (en japonés) para tomar el pulso al mercado: SUUMO, at home, Akiya Bank (casas vacías baratas) y Rakumachi (ya en explotación). Evite los portales intermediarios en inglés: contacte con el vendedor (casi siempre su agencia, muy profesional) usando IA para formular sus preguntas, y pida la dirección exacta, el estado del inmueble y el desglose de los ingresos.

Sin golden visa

Japón no tiene ningún programa de residencia por inversión inmobiliaria. Comprar una casa, un piso o un edificio no concede ni visado ni estatus de residencia. Todos los visados japoneses se basan en una «actividad»: debe estudiar, trabajar o dirigir un negocio real. Poseer un inmueble es un patrimonio privado, no una actividad económica.

¿Y el visado Business Manager?

• Desde el 16 de octubre de 2025 sus condiciones son mucho más estrictas: capital mínimo de 30 M¥ (≈ 185 000 €), un empleado a tiempo completo, un plan de negocio validado por un profesional certificado, una oficina propia.
• Tener inmuebles en alquiler y cobrar rentas NO basta: necesita un negocio real que dirija en Japón (vea la ficha «Visado de inversor»).
• Para vivir en su inmueble sin dirigir un negocio, necesita otro visado: trabajo, cónyuge, HSP, estudiante…
• La buena noticia: puede comprar siendo no residente y después visitar como turista.

Lo que dice la Ley de ryokan: la categoría «alojamiento simple»

La Ley de negocios de ryokan (ley hotelera de 1948, reformada en junio de 2018) define tres regímenes: negocio de ryokan/hotel, kan'i shukusho y negocio de pensión. Kan'i shukusho (literalmente «alojamiento simple») cubre los establecimientos donde el espacio para dormir es compartido: casas de huéspedes, hostales, dormitorios, hoteles cápsula. Es una licencia (kyoka) expedida a través del centro de salud pública, no una simple notificación como el minpaku. Sus dos ventajas decisivas: ningún tope de noches (365 al año frente a 180 del minpaku) y ningún número mínimo de habitaciones. Por eso la inmensa mayoría de las casas de huéspedes japonesas funcionan bajo este estatus.

Qué buscar: licencia existente o nueva solicitud, traspaso inuki (居抜き)

Dos vías: comprar un inmueble ya licenciado como kan'i shukusho (簡易宿所, 365 noches/año) o crear la licencia usted mismo. Desde la reforma de la Ley hotelera (旅館業法 (ryokan gyōhō)) del 13 de diciembre de 2023, una transmisión de negocio (事業譲渡 (jigyō jōto)) permite al comprador heredar la licencia existente mediante aprobación previa de la prefectura (承継承認 (shōkei shōnin)): se acabó la nueva solicitud obligatoria. Apunte a traspasos inuki (居抜き) (paredes, muebles, licencia e historial de reservas) en Rakumachi, Tranbi o HOME'S: arranque inmediato, ingresos verificables. Compruebe primero la zonificación (用途地域 (yōto chiiki)): la licencia es imposible en zonas residenciales exclusivas (低層・中高層住居専用, 田園住居) y en zonas industriales (工業・工業専用).

Superficie, higiene, recepción: los requisitos duros

Superficie: 33 m² mínimo, relajado desde abril de 2016 a 3,3 m² × capacidad si aloja a 10 huéspedes o menos; una machiya de 40 m² puede así alojar a 6 u 8 personas. Higiene: aseos y lavabos «suficientes», baño o ducha obligatorios (algunas ordenanzas locales fijan ratios exactos). La recepción física (genkan choba) ya no es obligatoria desde 2018 si existe un sistema equivalente (check-in por vídeo/TIC que verifique la identidad del huésped) y un gestor puede responder en unos 10 minutos en caso de emergencia. Compruebe siempre la ordenanza local: algunas ciudades siguen imponiendo 33 m² o un mostrador físico.

Normativa contra incendios (消防法 (shōbōhō)): la partida de coste decisiva

Un kan'i shukusho se clasifica (5)-i según la ley contra incendios: alarma automática obligatoria sea cual sea el tamaño (se admite una versión inalámbrica para «pequeños establecimientos» por debajo de 300 m²), luces de guía de salida iluminadas (yudoto), extintores comerciales a partir de 150 m² (las ordenanzas locales pueden bajar este umbral), cortinas y alfombras certificadas ignífugas. Presupueste unos 300 000 ¥ de equipamiento para una casa unifamiliar. La inspección de los bomberos da el Certificado de conformidad contra incendios (shobo horei tekigo tsuchisho), un documento que exige el centro de salud: sin certificado, sin licencia. Cifre esta partida antes de comprar el inmueble, nunca después.

Zonificación (用途地域 (yōto chiiki)) y trámite en el centro de salud

Según la Ley de normas de construcción, un kan'i shukusho cuenta como «hotel/ryokan»: permitido en zonas comerciales, comerciales de barrio, cuasi residenciales, residenciales de categoría 2, residenciales de categoría 1 (≤ 3 000 m²) y cuasi industriales; prohibido en las cuatro zonas residenciales exclusivas (baja y media/alta altura) y en las zonas industriales, a diferencia del minpaku, que funciona casi en todas partes. Compruebe la zonificación antes de firmar. Trámite: consulta previa con el centro de salud, los bomberos y la oficina de urbanismo, expediente de solicitud (planos, certificado contra incendios), inspección in situ, licencia aproximadamente un mes después de una presentación completa, de 2 a 4 meses en la práctica. Tasa: ≈ 52 000 ¥ en Kioto (22 000 a 35 000 ¥ en otros lugares); por debajo de 200 m², sin declaración formal de cambio de uso (umbral elevado en 2019).

Kioto, Osaka, Tokio: tres regímenes muy distintos

Kioto es la más estricta: el minpaku se limita a unos 60 días (15 de enero a 16 de marzo) en zonas residenciales, así que la licencia kan'i shukusho es LA vía, con un gestor localizable a 800 m / 10 minutos a pie (máximo 5 establecimientos por persona) y un régimen especial para las machiya certificadas. Osaka: el tokku minpaku (mínimo 2 noches, 365 días/año) se cierra a nuevas solicitudes el 29 de mayo de 2026; pase por la Ley hotelera. Tokio: reglas superpuestas barrio por barrio (上乗せ規制); las zonas comerciales son las más sencillas. En todas partes, un minpaku propiedad de un no residente exige una empresa de gestión registrada (住宅宿泊管理業者 (jūtaku shukuhaku kanri gyōsha)).

Economía realista 2025: ADR, ocupación, rentabilidad

2025 fue un año récord: 42,7 millones de visitantes, ADR hotelero +10,8 %, RevPAR +15 % en nueve meses, ocupación +3,2 puntos. En Kioto, la ocupación hotelera ronda el 80 % anual, con picos del 85 al 88 %. Una casa de huéspedes típica: camas en dormitorio 3 000 a 5 000 ¥, habitaciones privadas 8 000 a 15 000 ¥, ocupación realista del 65 al 80 % en ciudades turísticas. Sobre una machiya de 40 a 60 M¥ (compra al contado, gastos ≤ 6 %), de 8 a 12 habitaciones bien gestionadas pueden apuntar a una rentabilidad bruta de dos dígitos, siempre que presupueste las comisiones de las OTA (~15 %), la limpieza y la gestión (15 a 20 % de los ingresos).

Paso a paso, de la A a la Z (3 a 6 meses)

1) Selección y comprobaciones: zonificación (用途地域 (yōto chiiki)), mapa de riesgos, 検査済証 (kensazumishō), validez de la licencia. 2) Consulta previa con la oficina de salud (保健所 (hokensho)) y los bomberos (消防署 (shōbōsho)) ANTES de firmar. 3) Compra: oferta, información obligatoria (重要事項説明 (jūyō jikō setsumei)), escritura, gastos ≤ 6 %, al contado si es no residente. 4) Traspaso de la licencia vía 承継承認 (transmisión de negocio) o nueva solicitud (2 a 3 meses). 5) Obras de adaptación + obtención del 消防法 (shōbōhō)令適合通知書 (shōbō hōrei tekigō tsūchisho). 6) Apertura; tras un traspaso, las autoridades inspeccionan al menos una vez en 6 meses. Cuente de 3 a 6 meses desde la oferta hasta el primer huésped.

Anuncio real en venta (julio de 2026): Nishijin Machiya Guesthouse

Publicado el 17 de julio de 2026 por Heritage Homes Japan: una machiya de hacia 1890 en Nishijin (Kamigyo-ku, Kioto), 58,39 m² de superficie, totalmente renovada y ya licenciada como casa de huéspedes, nunca explotada desde las obras. Precio: 31 000 000 ¥, presentada por la agencia como la casa de huéspedes más barata de Kioto. Un traspaso llave en mano de manual: la licencia existe, el historial está limpio, solo queda abrir. Ver el anuncio (24 fotos, mapa) · todas las casas de huéspedes en venta.

Dónde encontrar inmuebles ya licenciados

Las agencias especializadas de Kioto imprimen la licencia en blanco y negro: Arrows International Realty presenta sus machiya casas de huéspedes con la mención «Simple Lodging License» y su fecha de expedición (categorías propias Machiya Guesthouse, Minpaku/Airbnb y Hotel/Inn, hoteles machiya licenciados a 250 a 318 M¥ en julio de 2026), y Heritage Homes Japan señala sus casas de huéspedes como «fully licensed». Estos anuncios llegan a nuestro hub cada día: ver inmuebles licenciados en venta.

Una notificación, no una licencia, pero 180 noches como máximo

El minpaku depende de la Ley de negocios de alojamiento privado (住宅宿泊事業法 (jūtaku shukuhaku jigyōhō), 2018): basta una simple notificación (届出 (todokede)) a la prefectura, sin licencia hotelera. La gran contrapartida: un máximo de 180 noches alquiladas al año, contadas desde el mediodía del 1 de abril hasta el mediodía del 1 de abril siguiente. El inmueble debe seguir siendo una «vivienda» habitable: residencia principal, secundaria o una unidad ofrecida en alquiler. Con 180 noches, la ocupación queda limitada al 49 %: a igual precio por noche, su rentabilidad se reduce mecánicamente a la mitad frente a una licencia kan'i shukusho (簡易宿所) que puede funcionar 365 noches al año.

Propietarios no residentes: un gestor autorizado es obligatorio

Cualquier persona física o jurídica, japonesa o extranjera, puede presentar una notificación de minpaku: no se exige visado ni residencia. Pero en cuanto el anfitrión no vive en el lugar durante las estancias (家主不在型 (yanushi fuzai-gata), «anfitrión ausente»), la ley exige delegar la explotación en un 住宅宿泊管理業者 (jūtaku shukuhaku kanri gyōsha), un gestor profesional registrado en el MLIT: entrega de llaves, registro de huéspedes, limpieza, quejas del vecindario. Un inversor establecido en el extranjero está por tanto automáticamente afectado: este coste de gestión no negociable debe incluirse en el plan de negocio antes de la compra, junto a los gastos de adquisición (≤ 6 %).

Kioto: 60 días al año en zonas residenciales

Kioto aplica las reglas locales más duras de Japón. En las zonas residenciales exclusivas (住居専用地域), el minpaku solo se permite desde el mediodía del 15 de enero hasta el mediodía del 16 de marzo, unos 60 días, en plena temporada baja de invierno. Añada la «regla de acudir» (駆けつけ要件 (kaketsuke yōken)): para todo anfitrión ausente, un gestor situado a unos 800 m, capaz de llegar al inmueble en 10 minutos, extendida incluso a los inmuebles licenciados bajo la Ley de ryokan. Desde abril de 2026 la ciudad ha reforzado su equipo específico y multiplicado las inspecciones sorpresa. En Kioto, apunte a una licencia kan'i shukusho (簡易宿所), no al minpaku. Excepción notable: las machiya certificadas 認定京町家 (nintei kyōmachiya) disfrutan de una ventana de explotación más amplia más allá del periodo invernal.

Tokku minpaku (特区民泊 (tokku minpaku)): la excepción de Osaka, ahora cerrada a los recién llegados

El régimen especial de las Zonas Estratégicas Nacionales ofrecía a Osaka lo mejor de los dos mundos: sin tope de 180 noches (explotación 365 días), a cambio de una estancia mínima de 2 noches/3 días, habitaciones de al menos 25 m² y servicios a los huéspedes en lenguas extranjeras. La inmensa mayoría de los unos 7 100 tokku minpaku registrados en Japón en el verano de 2025 (94 % en Osaka) se concentran allí. Pero la ciudad ha cerrado la ventana: desde el 29 de mayo de 2026, sin nuevas certificaciones ni prórrogas. Cuidado en la reventa: la certificación 特区民泊 (tokku minpaku) va ligada al operador, no a las paredes; retomar un establecimiento certificado exige un nuevo trámite, ahora imposible en Osaka. Para explotar 365 noches, la vía que queda es la licencia 旅館業 (ryokan gyō) (kan'i shukusho).

Impuestos y la decisión final: ¿minpaku o kan'i shukusho?

Para una persona física, los ingresos del minpaku son en principio «rentas diversas» (雑所得 (zatsu shotoku)), gravadas a tipos progresivos del 5 al 45 %, sin compensación de pérdidas con otras rentas, y los no residentes siguen tributando en Japón. Añada el impuesto de alojamiento, en rápido aumento: Osaka grava las estancias desde 5 000 ¥ por noche desde septiembre de 2025, y Kioto sube hasta 10 000 ¥ por persona y noche desde marzo de 2026. La decisión: el minpaku sirve para probar un mercado o rentabilizar una segunda residencia; para una inversión pura que busque rentabilidades de dos dígitos, la licencia kan'i shukusho (簡易宿所) (365 noches) es casi siempre la respuesta.

Anuncio real en venta (julio de 2026): Gojo Furusato Guesthouse

Una machiya de 1882 renovada en 2024, a 3 minutos de la estación de Gojo (Kioto), vendida a 49 000 000 ¥ con su licencia minpaku de 180 días y su historial: 4,96 M¥ de ingresos brutos de febrero a diciembre de 2025 y una valoración de 4,95★ en Airbnb. La ilustración perfecta de la contrapartida de las 180 noches: ingresos reales y verificables, y un tope legal que incluir en su cálculo de rentabilidad. Ver el anuncio · todos los anuncios.

Dónde buscar

Los portales generalistas son SUUMO, Homes y At Home (en japonés), y realestate.co.jp o Housing Japan en inglés. Para las casas vacías, los bancos de akiya (空き家バンク) se publican en las webs de los ayuntamientos. Muchos anuncios nunca se traducen: un agente bilingüe o un agente del comprador abre el off-market y la base de datos entre agencias REINS.

Evitar las trampas

• Desconfíe de los precios anormalmente bajos (akiya a 1 ¥ = renovación a fondo, a veces 再建築不可).
• Verifique título, servidumbres, normas de la comunidad y estado sísmico antes de cualquier oferta.
• Compare opiniones sinceras en foros (RetireJapan, r/JapanFinance, r/japanlife) en lugar de solo los anuncios de las agencias.
• Haga traducir y explicar cada cláusula (el contrato está en japonés).

Pisos: manshon frente a apato

Un manshon (マンション) es un piso de hormigón armado o acero (3+ plantas) con ascensor, buen aislamiento acústico, portal asegurado con auto-lock y buzones de paquetería. Es el tipo que más compran los extranjeros, sobre todo en el centro de Tokio, porque la propiedad es sencilla. Un apato (アパート) es más pequeño, de madera o acero ligero, más antiguo y barato, pero menos insonorizado. Una tower mansion (タワマン, 20+ plantas) es el segmento de lujo con conserjería.

Casas, machiya, akiya y propiedad

• Machiya: casa urbana tradicional (Kioto), obligaciones de conservación, subvenciones de renovación, aviso previo antes de demoler.
• Akiya: casa vacía muy barata, pero a menudo con una renovación a fondo.
• Comercial (店舗): local o uso mixto, práctico para minpaku según la zonificación.
• Plena propiedad (shoyuken) = terreno + edificio; derecho de superficie (shakuchiken) = solo el edificio, canon al propietario del suelo: entrada más barata pero reventa más delicada.

El ADN común: la estructura de madera (木造軸組, mokuzō jikugumi)

Casi todas las casas tradicionales japonesas comparten una lógica: una estructura de postes y vigas apoyada en piedras de cimentación (礎石, soseki), unida por ensambles encajados (木組み, kigumi) en lugar de clavos estructurales, y dimensionada según el módulo del ken (間, ≈ 0,91 m), el del tatami. Las paredes no cargan: los tabiques (shōji, fusuma) se abren y se mueven libremente. Al comprar, una fecha importa por encima de todo: 1981, la norma sísmica 新耐震 (shin-taishin). Antes de esa fecha, prevea un diagnóstico (耐震診断, taishin shindan) y a menudo un refuerzo.

La machiya (町家): la casa urbana

Estrecha a la calle y muy profunda: la famosa «cama de anguila» (鰻の寝床, unagi no nedoko), herencia de un impuesto según la anchura de fachada. Sus señas: la fachada de celosía (格子, kōshi), la ventana enrejada del piso superior (虫籠窓, mushikomado), el pasillo de tierra que atraviesa la casa (通り庭, tōri-niwa) bajo su pozo de luz (火袋, hibukuro) y el jardín interior (坪庭, tsubo-niwa). El modelo 3D de nuestra portada muestra exactamente esta estructura, habitación por habitación. Uso ideal: una casa de huéspedes urbana bajo la licencia 簡易宿所 (kan'i shukusho), sobre todo en Kioto.

La kominka (古民家): la vieja casa de campo

La casa rural de antes de la guerra (a menudo con más de 100 años): volúmenes altos y oscuros, enormes vigas curvas (梁, hari) talladas en troncos enteros, un gran suelo de tierra (土間, doma), un hogar abierto (囲炉裏, irori) cuyo humo conservaba la estructura y, a veces, un tejado de paja (茅葺, kayabuki), precioso pero rehecho cada 20 o 30 años con un coste real. Superficie y terreno generosos: la candidata perfecta para una posada rural, si presupuesta el aislamiento y la adaptación normativa.

El ryokan (旅館): la posada tradicional

Ya no es una casa sino una herramienta de explotación: habitaciones de tatami (和室, washitsu), pasillos, grandes baños (a veces onsen 温泉), una cocina profesional. Los edificios suelen ser híbridos: núcleo antiguo de madera, ampliaciones de hormigón. El atractivo: muchos se venden con la licencia 旅館業 (ryokan gyō) en vigor, traspasados como 居抜き (inuki), paredes, equipamiento y permiso de explotación, sin empezar de cero.

Sukiya (数寄屋) y kura (蔵): las refinadas

El estilo sukiya-zukuri (数寄屋造り), nacido de los pabellones de té, lleva la sobriedad al extremo: maderas naturales finas, un tokonoma (床の間) despojado, luz filtrada, el segmento más alto, buscado para las villas de lujo de Kioto. El kura (蔵) es el almacén de muros gruesos revocados con cal, casi ignífugo: convertido en suite, estudio o bar, es un activo raro en una parcela.

Al comprar: lo que cambia la arquitectura

• Año frente a norma: antes de 1981 (incluso 2000 para la madera), diagnóstico sísmico y presupuesto de refuerzo.
• Aislamiento: casi inexistente en las casas antiguas, partida de renovación n.º 1 para la comodidad de los huéspedes.
• 再建築不可 (saikenchiku fuka): muchas machiya no pueden reconstruirse; se renueva, no se demuele.
• Artesanos: una renovación de verdad necesita carpinteros especializados (大工, daiku), prevea plazos.
• Objetivo de explotación: machiya → casa de huéspedes urbana (簡易宿所); kominka → posada rural; ryokan → traspaso directo con licencia.

El verdadero problema: la ubicación

La trampa de las casas baratas no es tanto el precio como la ubicación. La inmensa mayoría están aisladas, en el campo profundo, lejos de estaciones, comercios y servicios: una auténtica «tierra de nadie» donde el valor del inmueble se mantiene muy limitado y la reventa es difícil. Solo un ~15 % de las casas vacías están realmente bien situadas. La buena noticia: la red ferroviaria japonesa es densa y fiable, así que lo primero que hay que comprobar, antes que el precio, es la distancia a una estación.

Dos usos viables, y la regla de oro

• Casa de vacaciones / retiro: para uso personal (una casa de vacaciones, un refugio tranquilo), el aislamiento puede ser aceptable, no compra para revender.
• Renovar para vivir (una familia que quiere el campo): solo viable si la casa está cerca de una estación (objetivo: ≤ 20 a 30 min) y de comercios cotidianos. Compruébelo antes que nada.
• Coste real de renovación: 10 a 15 M¥ para una renovación completa (a veces > 20 M¥); presupueste 130 a 150 % de la estimación, porque los peores problemas se esconden tras las paredes y bajo los suelos.
• Trampas a evitar: impuesto sobre bienes inmuebles hasta ×6 si es una «casa vacía especial», parcela 再建築不可 (reconstrucción no permitida), título incompleto, muchos herederos.

Primero la ubicación y los riesgos

Antes de mirar el precio, evalúe la ubicación (distancia a la estación, comercios, colegios, atractivo, proyectos urbanos) y después los riesgos naturales. El portal oficial Hazard Map (ハザードマップ) del gobierno superpone, para cualquier dirección, el riesgo de inundación (洪水), deslizamiento (土砂災害) y licuefacción (液状化). Una zona inundable de 1 a 5 m se ve al instante, y el seguro lo refleja.

Edificio, terreno y rentabilidad

• El terreno pesa más que la casa: acceso, forma, orientación y, sobre todo, ¿再建築不可?
• Compruebe estructura, tejado, suministros (agua/gas/electricidad), termitas (シロアリ), humedad.
• Pida el historial del inmueble y las obras anteriores.
• Calcule la rentabilidad bruta y neta (利回り) y planifique la reventa.

Entender las 13 zonas

Japón clasifica el suelo en 13 zonas de uso: 8 residenciales (desde la muy tranquila «categoría 1 de baja altura», altura 10 a 12 m, hasta las zonas mixtas), 2 comerciales y 3 industriales. El sistema es acumulativo: una zona superior permite todo lo que permite la anterior, más otros usos. En una zona residencial de categoría 1, se tolera un comercio de menos de 50 m² si ocupa menos de la mitad de la vivienda.

Trampas a comprobar antes de comprar

• Alquiler de corta estancia: el minpaku clásico se permite casi en todas partes (180 noches/año); la explotación 365 días (ryokan, o tokku minpaku en una zona especial) es posible en casi todas las zonas salvo las zonas residenciales exclusivas. Confirme siempre la zonificación en el ayuntamiento.
• Los municipios añaden sus propios límites; los estatutos de la comunidad pueden prohibir las estancias cortas.
• 再建築不可: una parcela cuyo acceso a la vía es inferior a 2 m no puede reconstruirse, el valor y la reventa quedan muy mermados.
• Compruebe la norma sísmica (normas de 1981 y 2000).

Comprobar antes de firmar

El registro de la propiedad japonés (登記簿, Legal Affairs Bureau) es fiable y público: usted verifica el título, las servidumbres y las hipotecas. Antes de cualquier firma, el agente autorizado entrega la 重要事項説明 (explicación de los asuntos importantes). Desconfíe de los precios anormalmente bajos y de los vendedores con prisa.

Señales de alarma

• Precio muy por debajo del mercado sin razón clara (再建築不可, vicio oculto, 心理的瑕疵).
• Negativa a compartir el historial o los informes.
• Presión para pagar una señal fuera del marco legal.
• Sin agente autorizado (宅建業) o sin 重要事項説明.

1. Traduzca la página antes de escribir

Si no lee japonés, traduzca todo el anuncio antes de contactar con nadie: Chrome y Safari traducen una página con un clic, y una captura de pantalla pegada en una IA le da una lectura más fina, planos incluidos. No se quede en el precio en letras grandes.

• Los precios se escriben en 万円: 1万 = 10 000 ¥, así que «4,800万円» significa 48 000 000 ¥. Es el primer error de lectura del comprador extranjero.
• Las superficies pueden estar en 坪 (tsubo): 1坪 ≈ 3,3 m². 30坪 son unos 99 m².
• Detecte de inmediato 再建築不可 (reconstrucción no permitida), 現況渡し (se vende tal cual), 古家付き土地 (terreno con casa vieja, el valor está en el terreno).
• La traducción automática tropieza con los términos legales: haga que el agente le confirme cada punto importante, por escrito.

2. Escriba en lugar de llamar

Contacte con el anunciante por email. Una llamada en japonés no puede traducirse en directo, no deja rastro y le ata a un huso horario. Lo escrito se traduce en ambos sentidos, puede releerse y se convierte en su registro de negociación.

En ese primer mensaje, pida siempre el 販売図面 / 物件概要書, la ficha PDF que las agencias japonesas envían a petición: plano, superficies registradas, año de construcción, zonificación, gastos. Contiene mucho más que el anuncio publicado.

3. La IA elimina la barrera del idioma

Esto es lo que lo cambia todo: ya no necesita japonés para tratar con una agencia. Escriba sus preguntas en su idioma, pida a una IA que las pase a japonés formal (敬語), envíe la versión japonesa y pegue la respuesta en la misma IA. Conserve siempre su propio idioma debajo del japonés: aclara una ambigüedad en un segundo cuando una traducción falla.

Esa última frase («utilizo un programa de traducción, disculpe cualquier expresión torpe») es una cortesía que cae muy bien en Japón: disculpa sus deslices por adelantado.

4. Haga todas las preguntas que tenga

No se contenga: los agentes inmobiliarios japoneses son profesionales serios, responden, y una pregunta precisa le gana su consideración, no lo contrario. En esta fase no le cuesta nada, la comisión solo se paga al cierre.

• Edificabilidad: 再建築可否, anchura de la vía (接道: al menos 2 m de fachada a una vía de 4 m), 用途地域 (zonificación).
• Terreno: 境界確定 (¿linderos deslindados?), 越境 (tejados, vallas, tuberías invasores).
• Edificio: año de construcción frente a las normas de 1981 y 2000, 白蟻 (termitas), 雨漏り (goteras), estado de la estructura.
• Suministros: agua, alcantarillado o fosa séptica, gas ciudad o bombona.
• Gastos: el importe real del impuesto sobre bienes inmuebles y, para un piso, 管理費 y 修繕積立金.
• Situación: ocupado o vacío, fecha de entrega (引渡し時期) y si la responsabilidad del vendedor por defectos (契約不適合責任) está excluida.
• Explotación: ¿el inmueble puede obtener una licencia de corta estancia? Pregunte antes de la oferta, no después.

5. Pase a LINE

Para acelerar, instale LINE: es la mensajería número uno de Japón, el equivalente local de WhatsApp, usado por particulares y profesionales. Pida al agente su ID de LINE o su código QR.

• Respuestas en minutos en lugar de en un día laborable.
• Fotos y vídeos adicionales a petición, incluido un recorrido filmado.
• Sigue pegando los mensajes en su IA: el método no cambia, solo el ritmo.

Conserve el email para todo lo vinculante: precio, condiciones, fechas, adjuntos. Un hilo de LINE se pierde, un hilo de email se vuelve a encontrar.

6. Hacer una oferta: el 買付依頼書

En Japón una oferta se formaliza por escrito: la carta de intenciones, llamada 買付依頼書 (kaitsuke iraisho) o 買付証明書 (kaitsuke shōmeisho). Usted la firma y la transmite al vendedor a través de la agencia. No es el contrato de compraventa y no le vincula definitivamente, pero le pone en la cola: en un inmueble codiciado, el primero que formaliza sigue adelante.

Para rellenarla necesita, de la agencia: la dirección exacta (所在地), la superficie del terreno (土地面積) y la superficie del edificio (建物面積) tal como constan en el registro (登記). Usted añade su precio, la señal ofrecida, sus fechas preferidas de contrato y liquidación, su financiación (casi siempre 現金購入, al contado) y las eventuales condiciones especiales.

El formulario está en japonés: rellénelo campo a campo con una IA y relea la versión traducida antes de firmar.

Descargar la plantilla 買付依頼書 (.docx)Solo miembros · formulario japonés en blanco, por rellenar

El recorrido, paso a paso

• 1. Marco y presupuesto: capacidad de compra, hipoteca o contado, ciudades y tipo de inmueble.
• 2. Búsqueda y visita (内見 naiken): selección, visita in situ o por vídeo, análisis del barrio y del edificio.
• 3. Oferta de compra (買付証明書 kaitsuke shōmeisho): carta de intenciones; el primero que formaliza tiene prioridad.
• 4. Información legal (重要事項説明 jūyō jikō setsumei): un agente autorizado detalla el inmueble y sus riesgos antes de firmar.
• 5. Contrato (売買契約 baibai keiyaku) + señal (手付金): firma y señal del 5 al 10 %.
• 6. Financiación y comprobaciones: aprobación del préstamo, título, servidumbres y comprobación de la comunidad.
• 7. Liquidación y entrega (決済・引渡し kessai / hikiwatashi): pago del saldo, llaves.
• 8. Inscripción (登記 tōki): el shihō shoshi inscribe el título en el Legal Affairs Bureau.

Asegurar cada paso

• Todo el contrato está en japonés: haga traducir y explicar cada cláusula.
• La 重要事項説明 (información legal) es obligatoria, nunca compre sin ella.
• Compruebe la zonificación y 再建築不可 (reconstrucción no permitida) antes de la oferta.
• No residente: organice un apoderado y el pago (a menudo al contado).

Qué reunir

• Identidad: pasaporte; tarjeta de residente (在留カード) si vive en Japón.
• No residente: una declaración jurada (宣誓供述書) certificada sustituye al justificante de domicilio y al sello.
• Residente: sello registrado (実印) + certificado (印鑑証明) y justificante de domicilio (住民票).
• Fondos: justificante de financiación (extractos, aprobación del préstamo).

Conviene saber

• Los documentos extranjeros suelen necesitar traducción al japonés.
• El My Number se exige a los residentes (fiscalidad).
• El shihō shoshi comprueba y prepara la escritura de inscripción.

El desglose de los gastos de compra

Además del precio, presupueste ≤ 6 % en gastos de compra. Los honorarios legales de la agencia son el 3 % del precio + 60 000 ¥, más el 10 % de impuesto al consumo. El impuesto de inscripción y licencia es del 0,4 % sobre la transmisión del terreno y del 2 % sobre el edificio. El impuesto de adquisición (fudōsan shutoku zei) es el 3 % del valor catastral de una vivienda.

Los impuestos recurrentes

• Impuesto sobre bienes inmuebles (kotei shisan zei): en torno al 1,4 % anual del valor catastral.
• Impuesto de planificación urbana: hasta el 0,3 % en ciertas zonas.
• La base es el valor catastral, normalmente inferior al precio de mercado.
• Honorarios del shihō shoshi: 100 000 a 300 000 ¥, pagados una vez en la compra.

¿Quién puede pedir un préstamo?

Los residentes permanentes y los cónyuges de japoneses obtienen préstamos estándar a los mejores tipos (~0,3 a 1,5 % variable). Sin residencia permanente sigue siendo posible a través de bancos «amigables con extranjeros»: SMBC Prestia (sin residencia permanente, sin avalista, atención en inglés), SBI Shinsei, Suruga, Resona, normalmente con un visado de trabajo estable, 3+ años en Japón, ingresos ≥ 3 a 5 M¥, al 0,8 a 1,4 %. El programa Flat 35 es en la práctica para ciudadanos y residentes permanentes.

No residentes: la vía estrecha (no es una hipoteca fija a la europea)

Los bancos minoristas japoneses no prestan desde el extranjero. Prestamistas especializados: p. ej. Yen Loans (licencia de Tokio) se dirigen a no residentes: sin visado japonés, sin salario en yenes, solicitud a distancia posible. No es «la hipoteca japonesa al 1 %»: un producto de inversor, más caro y selectivo. Otras vías según el país: Tokyo Star Bank, UOB / ORIX Asia.

• Tipo: solo pisos (マンション) construidos después de 1990. Casas, kominka, machiya, ryokan, edificios enteros: rechazados.
• Ubicación: foco principal = 23 distritos de Tokio; fuera de Tokio, normalmente ≤ 10 min a pie (~800 m) de una estación.
• Ratio préstamo/valor: hasta el 60 % en alquiler de larga duración, a menudo 50 % en segunda residencia / corta estancia; sobre el valor de tasación, no el precio pedido. Presupueste 40 a 50 % de entrada + ≤ 6 % de gastos de compra.
• Tipo variable: TIBOR a 1 mes + margen (p. ej. ~3,50 % → total ~4,5 a 5 %). Sin techo al alza, solo un suelo del 0 %. Cuota a menudo suavizada 12 meses, luego calendario recalculado cada año. Estructuralmente más arriesgado que una hipoteca fija europea; el yen también puede moverse frente al euro.
• Gastos típicos: compromiso + tasación por adelantado, ~2 % de apertura, reserva de 3 a 6 cuotas, gestión anual, penalizaciones por amortización anticipada los 3 primeros años.
• Tiene sentido sobre todo si ya dispone de una entrada importante y quiere un piso líquido en Tokio. Si no, el contado (o refinanciar un inmueble en su país) sigue siendo más sencillo. Obtenga ratio, tipo y elegibilidad por escrito antes del contrato de compra.

El garante legal de la compra

El shihō shoshi (司法書士) es el profesional autorizado que hace que su compra sea legalmente definitiva. El día de la liquidación (決済) verifica la identidad de las partes y el título, prepara la escritura y después realiza la inscripción (登記) en el Legal Affairs Bureau (法務局): el registro oficial de su propiedad.

En la práctica

• Honorarios: 100 000 a 300 000 ¥, pagados una vez en la compra.
• Independiente del vendedor y del agente: asegura la operación.
• Para un no residente, se coordina con su apoderado.

Las trampas más frecuentes

• Comprar solo porque el precio es bajo (akiya, 1 ¥…).
• Ignorar el estado sísmico (anterior a 1981) y las termitas.
• Olvidar que el terreno importa más que la casa.
• Subestimar los gastos de compra (≤ 6 %) y una reserva de efectivo.
• Ignorar la zonificación, 再建築不可 y los estatutos de la comunidad.
• Firmar un contrato japonés sin traducción ni 重要事項説明.

El buen método

• Comparar varios inmuebles similares.
• Pedir varios presupuestos de renovación (130 a 150 % de la estimación).
• Documentar cada paso (fotos, notas, facturas).
• Formar un equipo: agente, constructor (工務店), asesor fiscal (税理士), shihō shoshi.

Vivir en él o hacerlo trabajar

Tres grandes vías. Vivienda (principal o de vacaciones): uso personal, atención al mantenimiento y la distancia. Alquiler de larga duración: el más estable, gestionable a distancia a través de una empresa de gestión (~5 % del alquiler). Explotación turística (Airbnb/minpaku): la más rentable en ciudades turísticas, pero la más regulada (180 noches, zonificación, estatutos de la comunidad).

Rentabilidades y realidad

• Rentabilidad bruta: ~3,6 % en Tokio, ~4,3 % en Osaka; neta = 55 a 70 % del bruto (impuestos, gestión, vacantes).
• Centro de Tokio 2,5 a 3,5 %; distritos exteriores 4,5 a 5,2 %. Periferia de Osaka 6 a 7 %.
• Los edificios se deprecian (el valor está en el terreno): una casa de madera se amortiza en ~22 años, y un inmueble antiguo puede amortizarse en 4 años para reducir impuestos.
• Una rentabilidad regional alta puede engañar si los precios caen y las vacantes llegan al 15 %.

Un mercado favorable en 2026

El mercado residencial japonés combina precios aún asequibles fuera del hipercentro, tipos bajos y una sólida demanda de alquiler en las grandes ciudades. En Tokio, el precio medio de una vivienda alcanzó unos 91 M¥ en 2025 (+10,7 % interanual), impulsado por una oferta nueva limitada y el aumento de los costes de construcción. Los compradores extranjeros alcanzan el 19 % en los distritos centrales (Chiyoda, Minato, Shibuya).

Dónde encontrar rentabilidad

• Las rentabilidades suelen ser más atractivas en Osaka, Fukuoka o Sapporo que en Tokio.
• Un mercado líquido y seguro; la gestión puede delegarse, incluso a distancia.
• El yen débil ofrece un descuento cambiario a los compradores en euros.
• Atención a la depreciación del edificio: el valor está sobre todo en el terreno.

Tres regímenes, tres estrategias

La ley del Minpaku (住宅宿泊事業法, 2018) permite el alquiler de corta estancia casi en todas partes pero lo limita a 180 noches al año. El Tokku Minpaku (特区民泊, zonas estratégicas como Osaka u Ōta-ku en Tokio) levanta el tope (365 d) pero impone una estancia de 2 a 9 noches y 25 m² mínimo, y las zonas son limitadas (Osaka dejó de aceptar nuevas solicitudes en 2026). El Ryokan (旅館業法) abre 365 d sin tope ni estancia mínima, permitido en casi todas las zonas salvo las zonas residenciales exclusivas (低層住居専用地域). En cualquier caso, verifique la zonificación en el ayuntamiento antes de comprar, y según la ciudad, 180 noches de minpaku clásico pueden ya ser suficientes para ser rentable.

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Comprobar antes de comprar

• ¿La zonificación permite la explotación prevista? (zona residencial exclusiva = sin 365 días)
• ¿Los estatutos de la comunidad prohíben las estancias cortas?
• Fuerte demanda en Kioto, Osaka, Tokio y zonas turísticas.
• Bajo Minpaku, un operador autorizado debe gestionar si el propietario está ausente.

Por qué apuntar a los estudiantes

Los estudios (1R/1K) cerca de las universidades registran algunas de las rentabilidades más altas del mercado, impulsadas por una demanda estudiantil constante. Una share house (co-living organizado) acumula varios alquileres bajo un mismo techo y atrae a estudiantes y jóvenes trabajadores, sobre todo en Tokio y Osaka. Los inversores extranjeros apuntan normalmente a un 4,5 a 5 % bruto como mínimo; en la periferia de Osaka, un 6 a 7 % bruto es alcanzable.

Ventajas y limitaciones

• + : rentabilidad más alta, vacantes suavizadas (varios inquilinos).
• − : gestión más activa (rotación, limpieza de zonas comunes, normas de la casa).
• Compruebe la zonificación y los estatutos de la comunidad (algunos prohíben el co-living/la explotación).
• A menudo confiada a un gestor especializado en share houses.

Delegar para invertir desde lejos

Desde el extranjero, una empresa de gestión (管理会社) es su enlace: búsqueda de inquilinos, cobro de alquileres, inventarios, pequeñas reparaciones, trato con la comunidad. Presupueste ~5 % del alquiler en larga duración. En corta estancia (Airbnb), un gestor especializado se encarga de la limpieza, el check-in, la mensajería y la optimización de precios (a menudo 10 a 20 % de los ingresos).

La red que hay que formar

• 管理会社 (gestión), 工務店 (constructor/artesano), 税理士 (asesor fiscal), 司法書士 (escrituras).
• Un representante fiscal (納税管理人) es obligatorio para un no residente.
• Mantenga una reserva de efectivo para imprevistos.
• Centralice presupuestos, facturas y mensajes en un solo expediente.

Tres lógicas de inversión

Osaka: un piso de periferia (manshon) apunta a una rentabilidad bruta del 4 al 7 %, en un mercado líquido y con alta demanda. Kioto: una machiya renovada combina valor patrimonial y explotación turística, pero el minpaku está allí estrictamente regulado (compruebe zona y licencia). Nagano / Hakuba: un chalé o piso de montaña para alquiler de temporada de esquí, con huéspedes internacionales y fuerte estacionalidad.

Lo que muestran los casos

• Una rentabilidad regional alta se paga en gestión y estacionalidad.
• El patrimonio (Kioto) protege el valor pero limita la explotación.
• Cifras orientativas: cada proyecto se analiza caso por caso; lo hacemos con usted.

Antes de comprar / antes de las obras

• Antes de comprar: ubicación, mapa de riesgos, zonificación y 再建築不可, estructura, título y un presupuesto total (agencia, impuestos, inscripción, 司法書士, seguro, banco, cambio de divisa, obras, mobiliario).
• Antes de las obras: varios presupuestos, estado de la estructura y del tejado, refuerzo sísmico, presupuesto de 130 a 150 % de la estimación.

Antes de alquilar / antes de revender

• Antes de alquilar: elegir el régimen (Minpaku / Tokku / Ryokan o larga duración), seguro, empresa de gestión, normativa.
• Antes de revender: impuesto sobre plusvalías (tenencia < 5 años = tipo más alto), mercado local, momento.
• Documentar cada paso (fotos, notas, facturas) en un solo expediente.

Corto plazo frente a largo plazo

La ganancia inmobiliaria (譲渡所得) tributa según el periodo de tenencia, evaluado a 1 de enero del año de la venta. Corto plazo (≤ 5 años): en torno al 39 % (nacional + local). Largo plazo (> 5 años): en torno al 20 %. Mantener más de 5 años reduce por tanto mucho el impuesto en la reventa.

Reducir el impuesto

• Exención específica posible en la residencia principal.
• Los costes de adquisición y renovación aumentan el valor de adquisición.
• Declaración obligatoria, también para un no residente (a través de un representante fiscal).
• El convenio de doble imposición entre su país y Japón evita la doble tributación.

El papel central del CoE

Japón no tiene un visado único: cada situación corresponde a un estatus de residencia. La pieza clave es el Certificate of Eligibility (CoE), solicitado en Japón por el empleador o el patrocinador y convertido después en visado en el consulado (5 a 7 días laborables). El CoE tarda de 1 a 3 meses: en 2026 los calendarios están saturados, así que empiece 3 o 4 meses antes de la salida.

Los principales estatus

• Trabajo (Engineer / Specialist in Humanities / International Services): empleador patrocinador.
• Estudiante: escuela de idiomas o universidad; trabajo a tiempo parcial permitido (28 h/semana).
• Actividades culturales / designadas: artes, cocina, artes marciales (actividad no remunerada).
• Cónyuge de japonés o de residente, working holiday (menores de 30), nómada digital.
• Highly Skilled Professional: sistema de puntos, vía rápida a la residencia permanente.
• Business Manager / inversor: crear y dirigir una empresa (vea la ficha específica más abajo).

Reforma de 2026: el visado Engineer/Specialist exige ahora conocimientos de japonés (JLPT N2) o un valor económico tangible.

Lo que exige la reforma del 16 de octubre de 2025

La ordenanza publicada el 10 de octubre de 2025, en vigor desde el 16, cambió la naturaleza del visado: el antiguo umbral de 5 M¥ (o 2 empleados) es historia. Una solicitud debe cumplir ahora TODAS las condiciones siguientes:

• Capital de al menos 30 M¥ (≈ 185 000 €), realmente desembolsado en la sociedad; puede usarse para comprar los inmuebles que explota.
• Al menos un empleado a tiempo completo: un japonés o un residente con derecho de trabajo sin restricciones (residente permanente, cónyuge de japonés…). Un empleado extranjero con visado de trabajo ordinario no cuenta.
• Experiencia o titulación: al menos 3 años dirigiendo un negocio, o un máster en gestión.
• Japonés: se exige un nivel alto (equivalente JLPT N2) al solicitante o a un empleado a tiempo completo.
• Plan de negocio validado por un profesional certificado en Japón (consultor de pymes 中小企業診断士 o auditor 公認会計士).
• Una oficina física propia: una dirección de buzón o un rincón de la casa de huéspedes no basta.

Medida transitoria: los estatus concedidos antes de la reforma se renuevan con las reglas antiguas hasta el 15 de octubre de 2028.

De la compra al visado, en la práctica

• 1. Constituir la sociedad: una GK (合同会社) o una KK (株式会社), capital de al menos 30 M¥, contrato de alquiler de oficina a nombre de la sociedad.
• 2. Comprar los activos a través de la sociedad: las casas, el ryokan (旅館) o el pequeño hotel, idealmente con la licencia de alojamiento (旅館業 o 簡易宿所) ya en vigor u obtenible.
• 3. Contratar y explotar de verdad: un empleado declarado, seguridad social, contabilidad, ingresos. Inmigración juzga resultados, no intenciones.
• 4. Renovar: un estatus de un año al principio, luego 1 / 3 / 5 años según la salud del expediente (resultados, salarios pagados, impuestos al día). Una cáscara vacía se rechaza en la renovación.

Horizonte a largo plazo: la residencia permanente exige generalmente 10 años de residencia (existen atajos vía el sistema de puntos HSP); la naturalización es posible a partir de 5 años. Con 42,7 millones de visitantes en 2025, un alojamiento bien situado y bien gestionado puede sostener este expediente.

Para quién es, y para quién no

• Una sola casa de huéspedes rara vez basta: entre el salario del empleado (unos 3 M¥ al año con cargas sociales), la oficina, el contable y las licencias, el negocio debe generar ingresos reales para convencer a inmigración, y para pagarle a usted.
• El perfil adecuado: una cartera de varias casas de corta estancia, un ryokan, un pequeño hotel, o una actividad mixta (explotación, renovación, reventa) que dirige sobre el terreno.
• ¿Solo quiere poseer y pasar temporadas? No hace falta visado para comprar: siga siendo no residente y visite como turista (90 días sin visado).
• Ningún visado está nunca garantizado: haga validar la estructura por un 行政書士 (gyōsei shoshi) especializado en inmigración ANTES de comprar, no después.

¿Para quién es?

Lanzado en 2024, el visado de nómada digital permite una estancia de 6 meses a los teletrabajadores extranjeros empleados o contratados fuera de Japón. Exige unos ingresos anuales de unos 10 M¥ (~60 000 €) y un seguro médico privado para la estancia. No concede tarjeta de residente (zairyū) y, tal como está, no abre residencia fiscal japonesa: una forma ideal de «probar» el país.

Puntos de atención

• No renovable de inmediato: prevea un intervalo antes de volver a solicitarlo.
• Sin alta en el seguro nacional de salud ni en el registro de residentes.
• Ideal antes de un proyecto de compra o de un visado a más largo plazo.

Cómo obtenerla

La residencia permanente (eijūken) aporta una gran libertad: se acabaron las renovaciones de estatus, crédito más fácil, libre elección de empleo. La vía estándar exige 10 años de residencia continua, al menos 5 con un visado que cualifique; la vía del cónyuge, 3 años de matrimonio + 1 año en Japón; los perfiles altamente cualificados (HSP) pueden obtenerla en 1 a 3 años.

Reglas más estrictas en 2026 y 2027

• Cumplimiento estricto de impuestos y cotizaciones sociales: cualquier impago puede llevar a la revocación.
• Desde abril de 2027, pasar a la residencia permanente desde un visado de trabajo exigirá un visado de 5 años (en lugar de 3).
• Se esperan un expediente limpio y estabilidad de ingresos.

Cuánto presupuestar al mes

Un trabajador o nómada solo vive cómodamente con 1 500 a 2 500 €/mes según la ciudad. Un estudio 1K en la periferia: 80 000 a 120 000 ¥ (500 a 750 €); una share house: 50 000 a 70 000 ¥. Transporte con Suica/PASMO: 10 000 a 15 000 ¥. Comida: 40 000 a 60 000 ¥ combinando konbini, ramen y supermercado. Osaka es un 15 a 25 % más barata que Tokio, Fukuoka aún más.

Los gastos de entrada que sorprenden

• Para alquilar, presupueste de 4 a 6 meses de alquiler: fianza (shikikin), dinero de llave (reikin), agencia, avalista, seguro.
• Salud: un sistema entre los mejores del mundo; el seguro nacional cubre ~70 %.
• El yen débil sigue favoreciendo los presupuestos en euros.

Cómo tributa

Más allá de 183 días de estancia habitual, se convierte en residente fiscal japonés y en principio tributa por su renta mundial. La escala nacional es progresiva del 5 al 45 %, más un impuesto local de residencia de en torno al 10 % y un recargo de reconstrucción del 2,1 %. Un empleado expatriado con visado de trabajo suele ser residente fiscal desde su llegada.

El estatus de «residente no permanente»

• Durante los 5 primeros años, un «residente no permanente» tributa en Japón solo por las rentas de fuente japonesa (y las remesas).
• Un estatus fiscalmente favorable al inicio de una expatriación.
• Cotizaciones Shakai Hoken (salud, pensión, desempleo) ≈ 15 % del salario, parte del trabajador.

Una doble protección

España, como la mayoría de los países hispanohablantes con vínculos con Japón (México, Chile, Argentina…), tiene un convenio de doble imposición con Japón: una vez que su residencia fiscal pasa a Japón, deja de pagar el impuesto sobre la renta en su país de origen salvo por las rentas de fuente local (alquileres, dividendos de acciones locales). España tiene además un convenio de seguridad social con Japón: evita la doble cotización y, en caso de desplazamiento, permite conservar el régimen español. Compruebe las reglas de su país con un asesor fiscal antes de mudarse.

Qué cambia para usted

• Rentas de fuente local: siguen tributando en su país según reglas propias.
• Desplazamiento: el régimen social de origen puede conservarse durante un tiempo limitado.
• Pensión: las cotizaciones pagadas en Japón pueden computarse.
• Una estructuración previa evita sorpresas desagradables en ambos lados.