Coste de vida en Japón: el presupuesto real de un propietario

Coste de vida en Japón: la respuesta corta

La referencia oficial es la kakei chosa (家計調査, Encuesta de Ingresos y Gastos de los Hogares), publicada cada mes por la Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos. Es la única serie que mide lo que los hogares japoneses gastan de verdad, a partir de una muestra nacional de libretas de cuentas reales.

Hogar	Gasto de consumo, 2025	Equivalente	Detalle
Dos o más personas	314.001 JPY / mes	1.938 EUR / mes	Hogar medio de 2,87 personas, cabeza de familia de 60,7 años
Una persona	173.042 JPY / mes	1.068 EUR / mes	Edad media de 58,6 años
Dos o más personas, Hokkaido	294.154 JPY / mes	1.816 EUR / mes	Un 6 % por debajo de la media nacional, calefacción incluida

Tres advertencias antes de convertir esas cifras en su propio presupuesto.

No es el gasto total

La partida de gasto de consumo excluye, por construcción, el hi shohi shishutsu (非消-hi支出, gasto no ligado al consumo): impuesto sobre la renta, impuesto local de residente, cotizaciones a la seguridad social y a la pensión. Para un asalariado, esas deducciones suman habitualmente otro 15 a 25 % del ingreso bruto. Para un propietario no residente adoptan otra forma, que se explica más abajo.

La vivienda casi no se ve

La partida de vivienda de la encuesta solo cuenta el alquiler pagado y las reparaciones menores. El alquiler imputado de los propietarios que viven en su casa queda excluido deliberadamente. Como el parque japonés, de unos 65 millones de viviendas, es en su mayoría de propietarios ocupantes, la partida nacional de vivienda se mantiene estructuralmente baja y no dice nada de lo que cuesta de verdad tener un techo.

El hogar japonés medio no es usted

Ese hogar tiene 60,7 años, suele vivir en una casa pagada hace mucho y tiene un coche ya amortizado. Una pareja europea que compra a los 45 años una casa para reformar no tiene ni la misma cesta de la compra, ni la misma factura sanitaria, ni las mismas obras por delante. Use la media como ancla, nunca como previsión.

Energía, agua y telecomunicaciones: lo que consume de verdad una vivienda

Es la partida que más examinan los compradores y en la que más cuestan las suposiciones erróneas. Estas son las medias mensuales de 2025 para un hogar de dos o más personas.

Partida	Media nacional, 2025	Equivalente	Qué mueve la factura
Electricidad	10.962 JPY / mes	68 EUR / mes	Aire acondicionado en verano, calefacción eléctrica en invierno, aislamiento de la envolvente
Gas canalizado o propano	4.161 JPY / mes	26 EUR / mes	El propano rural cuesta bastante más que el gas ciudad
Agua y alcantarillado	3.941 JPY / mes	24 EUR / mes	Lo fija el municipio, con una diferencia de 1 a 3 entre administraciones locales
Otros combustibles (queroseno, leña)	El resto de la partida de energía	n/d	Nulo en Kyushu, decisivo en Tohoku y Hokkaido
Total energía y agua	20.243 JPY / mes	125 EUR / mes	Media anual, muy estacional

La estación pesa más que la región

Esa media anual esconde un pico de febrero y marzo que puede duplicar la factura. Una casa japonesa antigua se calienta habitación por habitación, sin aislamiento continuo: el confort térmico se paga en energía y no en obras, hasta que se mejora la envolvente. Por eso mismo aislar una casa japonesa es la primera decisión de reforma, antes que la cocina o el baño.

Calefacción de queroseno en las regiones frías

Al norte de Sendai, la calefacción funciona con toyu (灯油, queroseno doméstico), entregado en un depósito o comprado en bidones de 18 litros. En primavera de 2026, un bidón de 18 litros se cotizaba en torno a 2.500 JPY (15 EUR), unos 139 JPY por litro. Una casa unifamiliar mal aislada en Hokkaido quema habitualmente de 1.000 a 1.800 litros por temporada de calefacción, es decir, de 139.000 a 250.000 JPY (860 a 1.543 EUR) en un solo invierno. Es la partida que convierte una casa muy barata del norte en un mal negocio, y la trata nuestra guía para comprar una casa en Hokkaido.

Saneamiento autónomo: la partida olvidada

Lejos del alcantarillado público, la casa funciona con un jokaso (浄化槽, unidad individual de tratamiento de aguas residuales). La ley exige un contrato de mantenimiento, una extracción anual de lodos y una inspección reglamentaria: calcule de 60.000 a 100.000 JPY al año (370 a 617 EUR), es decir, de 5.000 a 8.300 JPY al mes. El conjunto de obligaciones figura en nuestro artículo sobre el jokaso y el saneamiento en una casa japonesa.

Las partidas solo de propietario que la encuesta no cuenta

Es la parte del presupuesto que ningún comparador de coste de vida muestra, y la que decide si una compra funciona.

Impuesto sobre bienes de activo fijo e impuesto de planificación urbana

Quien es propietario el 1 de enero paga el kotei shisan zei (kotei shisan-zei, impuesto sobre bienes de activo fijo) a un tipo estándar del 1,4 % del valor catastral, más, solo dentro de las áreas de promoción de la urbanización, el toshi keikaku zei (toshi keikaku-zei, impuesto de planificación urbana) con un máximo del 0,3 %. Dos mecanismos lo cambian todo:

• La reducción del suelo residencial. Mientras haya una vivienda sobre el terreno, la base imponible del suelo se divide por 6 hasta 200 m² (por 3 a partir de ahí), y por 3 en el caso del impuesto de planificación urbana.
• El umbral de exención. El menzeiten (免税点, umbral de exención) perdona el impuesto sobre bienes de activo fijo cuando, dentro de un mismo municipio y para un mismo propietario, la base imponible es inferior a 300.000 JPY (1.852 EUR) para el suelo o a 200.000 JPY (1.235 EUR) para la construcción.

El valor catastral no es el precio que usted paga: en el caso del suelo apunta a aproximadamente el 70 % del valor de mercado oficial, y en las construcciones parte del coste de reconstrucción y se deprecia con la edad. El cálculo completo, con las fechas de pago y la forma de pagar desde el extranjero, se explica en nuestro artículo sobre el impuesto sobre la propiedad en Japón.

Dos cálculos reales

Partida	Casa en ciudad mediana	Akiya rural (casa vacía, akiya)
Valor catastral del suelo	5.000.000 JPY (30.864 EUR)	800.000 JPY (4.938 EUR)
Valor catastral de la construcción	3.000.000 JPY (18.519 EUR)	150.000 JPY (926 EUR)
Base del suelo tras la reducción	833.333 JPY	133.333 JPY, por debajo del umbral
Impuesto sobre bienes de activo fijo	53.666 JPY / año	0 JPY, suelo y construcción exentos
Impuesto de planificación urbana	14.000 JPY / año	0 JPY, fuera del área de urbanización
Total anual	67.666 JPY (418 EUR)	0 JPY

Sí, una pequeña casa de campo puede no pagar nada. Y sí, también por eso el paisaje es como es: si se demuele la construcción, el suelo pierde la reducción, la base salta a 800.000 JPY y la factura sube a unos 11.200 JPY al año (69 EUR). Mantener en pie una ruina sale más barato que despejar el solar, y es una de las razones por las que el censo de viviendas de 2023 contó 899.500 viviendas vacías más que en 2018.

Gastos de comunidad, si compra un apartamento

Un manshon (mansion, bloque de apartamentos en copropiedad) añade dos pagos mensuales obligatorios: el kanrihi (kanri-hi, gastos corrientes) y el shuzen tsumitatekin (shūzen tsumitatekin, fondo de reserva para obras mayores), a menudo de 25.000 a 40.000 JPY entre los dos (154 a 247 EUR). El segundo sube por escalones programados a lo largo de la vida del edificio, algo que muchos compradores descubren demasiado tarde: vea nuestro desglose de los gastos de comunidad japoneses. En nuestros anuncios, esos importes figuran en la ficha del inmueble siempre que la fuente los publica.

Seguro, mantenimiento, provisiones

El seguro contra incendios cubre tifón, inundación y daños por agua; la cobertura de terremoto es un complemento con límite, tarificado por prefectura y fecha de construcción. Calcule de 5.000 a 10.000 JPY al mes (31 a 62 EUR) para una casa unifamiliar, más en una zona de alto riesgo: los criterios se exponen en nuestro artículo sobre el seguro de hogar en Japón. Además, una provisión realista de mantenimiento del 1 % del valor de la construcción al año no es prudencia contable, sino la realidad de una construcción de madera expuesta a la humedad y a las termitas.

Tokio, ciudad mediana, campo: tres presupuestos reales

Estos son tres presupuestos construidos línea a línea a partir de las medias oficiales citadas arriba y de las reglas fiscales que acabamos de describir. Son estimaciones, no extractos: úselos para comparar órdenes de magnitud, no como sustituto de un presupuesto en firme.

Caso A: pareja en Tokio, apartamento de 65 m² comprado al contado por 45.000.000 JPY (277.778 EUR)

Partida	JPY / mes	EUR / mes
Alimentación, dos personas	80.000	494
Electricidad, gas, agua	19.100	118
Teléfono e internet	12.000	74
Transporte, dos abonos, sin coche	20.000	123
Seguro nacional de salud, dos personas	30.000	185
Gastos de comunidad y fondo de reserva	32.000	198
Impuesto sobre bienes de activo fijo e impuesto de planificación urbana	10.700	66
Seguro de incendios y terremoto	5.500	34
Canon de la radiotelevisión pública	1.100	7
Ocio, ropa, gastos varios	60.000	370
Total	270.400	1.669

Caso B: familia de tres personas en Fukuoka, casa de 110 m² sobre 180 m² de terreno, comprada por 25.000.000 JPY (154.321 EUR)

Partida	JPY / mes	EUR / mes
Alimentación, tres personas	95.000	586
Electricidad, gas, agua	22.000	136
Teléfono e internet	14.000	86
Un coche: impuesto, inspección técnica, seguro, combustible	20.000	123
Transporte público	8.000	49
Seguro nacional de salud, tres personas	35.000	216
Impuesto sobre bienes de activo fijo e impuesto de planificación urbana	5.600	35
Seguro de incendios y terremoto	6.000	37
Provisión de mantenimiento del edificio	10.000	62
Canon de la radiotelevisión pública	1.100	7
Escuela, ocio, ropa, gastos varios	70.000	432
Total	286.700	1.770

Caso C: pareja jubilada en Wakayama, akiya comprada por 4.000.000 JPY y reformada por 6.000.000 JPY

Partida	JPY / mes	EUR / mes
Alimentación, dos personas	78.000	481
Electricidad, propano, agua	24.000	148
Mantenimiento del jokaso, prorrateado	6.500	40
Teléfono e internet	12.000	74
Dos coches kei ligeros	32.000	198
Salud, pareja de más de 65 años	25.000	154
Impuesto sobre bienes de activo fijo, fuera del área de urbanización	1.200	7
Seguro de incendios y terremoto, edificio antiguo	8.000	49
Provisión de mantenimiento, edificio antiguo	12.000	74
Cuota de la asociación vecinal	500	3
Canon de la radiotelevisión pública	1.100	7
Ocio, ropa, gastos varios	45.000	278
Total	245.300	1.514

Lo que enseñan las tres columnas

Entre Tokio y la Wakayama rural, la diferencia en el coste de vida mensual es de solo 25.100 JPY (155 EUR), alrededor de un 9 %. La casa cuesta de tres a diez veces menos al comprarla, pero dos coches, un edificio antiguo que mantener y un saneamiento autónomo se llevan casi todo lo que el terreno daba. Dicho de otro modo: en el campo se ahorra en capital inmovilizado, no en el presupuesto mensual. Es un argumento sólido para comprar en zona rural y uno débil para vivir allí y gastar menos. La región se elige por otros motivos, como explican nuestra guía sobre dónde vivir en Japón siendo extranjero y nuestro artículo sobre comprar en el campo japonés.

Tokio tiene una aritmética propia: un 12 % por encima de la media nacional, y casi por completo a causa de la vivienda. Nuestro desglose línea a línea del coste de vida en Tokio compara la capital con las cifras nacionales y calcula dónde deja de ganar el alquiler frente a la compra.

Lo que cuesta una casa en la que no vive

Es la pregunta que más nos hacen nuestros lectores y a la que casi nadie responde: ¿cuánto cuesta una casa japonesa durante los once meses en que usted no está? Las partidas cambian por completo, porque el peso pasa del consumo a la custodia del inmueble.

Partida anual	JPY / año	EUR / año	Nota
Impuesto sobre bienes de activo fijo e impuesto de planificación urbana	12.000	74	Akiya comprada por 5.000.000 JPY, valor catastral bajo
Seguro de incendios y terremoto	60.000	370	Tarifa recargada para una vivienda desocupada, que debe declararse como tal
Cuotas fijas de agua y electricidad mantenidas activas	36.000	222	Cerrar los contadores es más barato, pero impide cualquier visita
Mantenimiento del jokaso	78.000	481	Obligación legal, esté o no ocupada
Visita mensual de un vigilante	120.000	741	Ventilación, correo, informe con fotos, de 5.000 a 15.000 JPY por visita
Desbroce y jardín	60.000	370	Dos visitas al año, inevitables en un clima húmedo
Provisión para obras	100.000	617	1 % de la construcción, primero tejado y estructura
Total	466.000	2.877	Unos 39.000 JPY (241 EUR) al mes

El riesgo que multiplica la factura por seis

Desde la revisión de diciembre de 2023 de la ley sobre viviendas vacías, un municipio puede clasificar un inmueble como kanri fuzen akiya (kanri fuzen akiya, vivienda vacía mal gestionada) antes de que se vuelva peligroso. Una recomendación formal basta entonces para retirar la reducción del suelo residencial: la base del impuesto sobre bienes de activo fijo vuelve a su valor íntegro y la factura puede multiplicarse por seis. Una casa abandonada durante dos años, con el jardín invadido y el buzón lleno, cumple exactamente esas condiciones. La visita mensual del vigilante no es, pues, un lujo: es el seguro más barato de la tabla.

Si el inmueble se alquila, las cuentas cambian

Un inmueble puesto en el mercado de alquiler pasa a otro régimen: los gastos se vuelven deducibles, pero un no residente debe designar a un representante fiscal y aceptar la retención en origen sobre el alquiler. El mecanismo completo se describe en nuestro artículo sobre el impuesto sobre los ingresos por alquiler de los no residentes, y el simulador de rentabilidad ya incorpora esos gastos en el rendimiento neto que muestra.

Salud, coche y escuela: lo que sorprende a los europeos

El seguro de salud no es gratuito

Todo residente inscrito durante más de tres meses pertenece a un régimen obligatorio. Sin un empleador japonés, eso significa el kokumin kenko hoken (国民健康保険, seguro nacional de salud), con una cuota fijada por el municipio sobre los ingresos imponibles del año anterior: en términos generales, del 7 al 10 % de los ingresos, con un tope anual, más un importe fijo por persona. Un jubilado extranjero que llega con una pensión europea declarada en Japón puede por tanto afrontar una cuota elevada a partir del segundo año. A partir de los 40 años se añade una contribución para cuidados de larga duración. La parte que paga el paciente en el médico es del 30 % para un adulto en edad de trabajar, y del 20 % o del 10 % para las personas mayores según sus ingresos. Nuestro artículo sobre jubilarse en Japón expone los umbrales que se aplican después de los 65 años.

Un coche, obligatorio en cuanto se sale de la ciudad

Partida	Coche kei ligero	Coche estándar, de menos de 1.000 cc
Impuesto anual del vehículo	10.800 JPY (67 EUR)	25.000 JPY (154 EUR)
Inspección técnica	Cada dos años	Cada dos años
Justificante de plaza de aparcamiento	A menudo no exigido en zonas rurales	Exigido en la mayoría de las ciudades
Presupuesto mensual todo incluido	14.000 a 18.000 JPY (86 a 111 EUR)	20.000 a 28.000 JPY (123 a 173 EUR)

Un inmueble a más de 30 minutos de una estación exige coche, a veces dos si trabajan ambos miembros de la pareja. Por eso repetimos que un inmueble rural se juzga por su distancia a una estación y a los comercios, un criterio que nuestras casas por menos de 100.000 euros muestran mucho antes que su precio.

Las pequeñas partidas que no existen en Europa

• Canon de la radiotelevisión pública. 1.100 JPY al mes (7 EUR) con contrato terrestre, 1.950 JPY (12 EUR) con satélite, exigible en cuanto un televisor puede recibir los programas.
• Asociación vecinal. La chonaikai (町内会, asociación vecinal) cobra unos cientos de yenes al mes y, sobre todo, espera participación en las tareas colectivas: limpieza de las acequias, fiesta local, retirada de nieve.
• Bolsas de basura de pago. Muchos municipios solo aceptan sus propias bolsas, vendidas en tiendas de conveniencia, con un calendario de clasificación estricto.
• Retirada de nieve. En las prefecturas de nevadas intensas, despejar el tejado es un gasto anual real y un servicio que conviene reservar antes del invierno.

Los errores que hacen estallar el presupuesto

1. Comparar un alquiler europeo con un precio de compra japonés. La referencia correcta es el presupuesto mensual completo, con impuestos y mantenimiento incluidos, como en las tres tablas de arriba. Una casa comprada al contado no cuesta cero al mes.
2. Olvidar que el impuesto sobre bienes de activo fijo lo debe quien es propietario el 1 de enero. Se reparte entre vendedor y comprador por costumbre, no por ley: es una cláusula que hay que comprobar en el contrato, nunca algo que dar por supuesto.
3. Tomar el valor catastral por el precio del inmueble. Apunta a cerca del 70 % del valor oficial del suelo y no tiene nada que ver con el precio de venta. Un vendedor que lo invoca para justificar un precio mezcla dos escalas.
4. Subestimar la calefacción en el norte. Un invierno de queroseno puede superar el impuesto anual sobre bienes de activo fijo. Compare siempre los presupuestos de energía antes de comparar los precios de compra.
5. Dejar la casa sin atender. Bastan dos años de abandono para desencadenar un procedimiento municipal, la pérdida de la reducción y un impuesto multiplicado por seis.
6. Subestimar la cuota sanitaria del segundo año. Se calcula sobre los ingresos del año anterior: el golpe llega doce meses después de la llegada, nunca en el momento de llegar.
7. Creer que un coche usado de 300.000 JPY cuesta 300.000 JPY. La inspección técnica bienal, el seguro y el aparcamiento pesan más que el precio de compra a cinco años.
8. Contar con una hipoteca japonesa. Los préstamos para vivienda están reservados a residentes asalariados en Japón; sin eso, la compra es al contado, lo que cambia el plan de tesorería pero no el presupuesto mensual. Vea las hipotecas en Japón para extranjeros.

Consejos de experto para mantener el presupuesto previsto

Pida la notificación del impuesto sobre bienes de activo fijo antes de hacer una oferta

Cada primavera el propietario recibe una notificación fiscal que indica el valor catastral del suelo y de la construcción y el importe exacto pagado el año anterior. Ese documento se puede solicitar, nunca se niega, y le da la única cifra innegociable del presupuesto. También revela la superficie de suelo registrada, que a veces difiere de la del anuncio.

Consiga doce meses de lecturas de contadores

Una casa vendida procedente de una herencia suele mostrar facturas de energía absurdamente bajas porque estuvo vacía. Pida las lecturas del último año de ocupación real, o razone a partir de la media nacional ajustada al clima local.

Arregle la envolvente antes que la decoración

En un edificio anterior a 1990, el aislamiento del desván, el doble acristalamiento y la estanqueidad al aire devuelven más confort por yen que cualquier otra partida, y se amortizan en la factura de energía. Los órdenes de magnitud figuran en nuestro artículo sobre el coste de reformar una machiya o una kominka.

Presupueste la custodia del inmueble desde el primer día

Si no vive en el lugar, incluya la visita mensual del vigilante en el plan de financiación, no en los imprevistos. Es la partida que protege a la vez la reducción fiscal, la cobertura del seguro y el valor de reventa.

Compruebe la zonificación antes de contar con no pagar impuesto de planificación urbana

El impuesto de planificación urbana solo se aplica dentro de las áreas de promoción de la urbanización. Un inmueble justo fuera ahorra un 0,3 % al año, pero hereda otras limitaciones: suministros, saneamiento autónomo, a veces restricciones para reconstruir. El tema se trata en detalle en nuestra guía para comprar una casa en Japón, y nuestros anuncios de akiya indican la zonificación siempre que la fuente la publica.

Conclusión: un coste de vida moderado, un coste de propiedad que hay que calcular

Japón sigue siendo un país en el que dos o tres personas viven con decoro con 245.000 a 290.000 JPY al mes (1.500 a 1.800 EUR), con energía, salud e impuestos locales incluidos. Es el coste de vida lo que hace atractiva la compra, y no solo el precio de las casas. Pero el presupuesto de un propietario no puede deducirse de una media nacional: depende del valor catastral, de la zonificación, del saneamiento, del clima y, sobre todo, de si usted ocupa o no el inmueble.

El método se resume en tres pasos: obtener la notificación del impuesto sobre bienes de activo fijo antes de hacer una oferta, calcular la energía sobre un año real completo y presupuestar la custodia del inmueble desde el primer día. Puede probar esas hipótesis en el simulador, contrastarlas con inmuebles reales en nuestros anuncios o entre las casas por menos de 50.000 euros y, si prefiere que esas comprobaciones las hagan por usted sobre el terreno, nuestro servicio de acompañamiento integral en la compra cubre exactamente ese trabajo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero hace falta al mes para vivir en Japón?

En 2025, un hogar de dos o más personas gastó de media 314.001 JPY al mes (1.938 EUR), y una persona sola 173.042 JPY (1.068 EUR), sin contar impuestos ni cotizaciones sociales. Un propietario añade el impuesto sobre bienes de activo fijo, el seguro y el mantenimiento, es decir, otros 15.000 a 50.000 JPY según el inmueble.

¿Es Japón más barato que Europa o Estados Unidos?

En alimentación, transporte y sanidad los niveles son comparables. La diferencia está en la vivienda: el precio de compra de una casa fuera de las grandes metrópolis no guarda relación con los mercados europeo o estadounidense, mientras que el gasto diario se mantiene cercano.

¿Cuánto es el impuesto sobre la propiedad de una casa japonesa?

El tipo estándar es el 1,4 % del valor catastral, más un impuesto de planificación urbana con un máximo del 0,3 % dentro de las áreas urbanizadas. Gracias a la reducción del suelo residencial, una casa en una ciudad mediana suele pagar de 50.000 a 100.000 JPY al año (309 a 617 EUR), y una pequeña casa rural puede quedar totalmente exenta.

¿Cuánto cuesta una casa japonesa en la que no se vive?

Calcule aproximadamente de 400.000 a 500.000 JPY al año (2.500 a 3.100 EUR) para una akiya: impuesto, seguro recargado para una vivienda desocupada, cuotas fijas mantenidas activas, mantenimiento del saneamiento, una visita mensual de un vigilante y una provisión para obras.

¿Es cara la electricidad en Japón?

La factura media de un hogar de dos o más personas fue de 10.962 JPY al mes en 2025 (68 EUR), pero suele duplicarse en febrero y marzo en una casa antigua y mal aislada. Aislar la envolvente es la palanca más eficaz sobre esta partida.

¿Hace falta coche para vivir en el campo japonés?

Sí, en cuanto el inmueble está a más de 20 o 30 minutos de una estación con servicio. Un coche kei ligero cuesta de 14.000 a 18.000 JPY al mes todo incluido (86 a 111 EUR), y una pareja en la que ambos trabajan suele mantener dos, lo que anula buena parte del ahorro logrado en el precio de la casa.

¿Debe un propietario extranjero pagar el seguro de salud japonés?

La inscripción es obligatoria para cualquier residente registrado durante más de tres meses, sea cual sea su condición de propietario. Un no residente que posee un inmueble sin vivir en él no paga cuota, pero sí debe el impuesto sobre bienes de activo fijo y, si alquila, el impuesto sobre la renta de los alquileres.

¿Comprar es más barato que alquilar en Japón?

A largo plazo, sí en la mayoría de las regiones, siempre que se tenga en cuenta la depreciación de la construcción: la estructura pierde su valor en veinte o treinta años y solo el suelo lo conserva. Comprar se justifica por el uso y por el control del presupuesto mensual, no por plusvalías esperadas.