El principio: Japón grava primero su alquiler japonés
La normativa fiscal japonesa (la Ley del impuesto sobre la renta, shotoku zei-hō) grava a los no residentes por sus rentas de fuente japonesa (kokunai gensen shotoku), y el alquiler de un inmueble situado en Japón entra de lleno en esa categoría. Los convenios fiscales confirman el principio: las rentas inmobiliarias tributan en el país donde está el inmueble.
En la práctica, la tributación ocurre en dos tiempos:
- una posible retención del 20,42 % practicada sobre el alquiler bruto durante el año;
- una declaración anual (kakutei shinkoku, kakutei shinkoku, declaración de la renta) que recalcula el impuesto realmente debido sobre su renta neta y que, en la mayoría de los casos, da lugar a una devolución parcial de la retención.
Antes de preocuparse por los impuestos, asegúrese de que los cimientos de su compra son sólidos: nuestra guía para comprar una vivienda en Japón cubre todo el recorrido.
La retención del 20,42 %: ¿cuándo se aplica?
La retención del 20,42 % (20 % de impuesto sobre la renta más un 0,42 % de recargo especial de reconstrucción, fukkō tokubetsu shotoku-zei) se calcula sobre el alquiler bruto, antes de cualquier gasto. Pero no se aplica a todos los contratos:
- Inquilino empresa (una persona jurídica, hōjin) o alquiler pagado en un contexto profesional: el inquilino debe retener el 20,42 % e ingresarlo en la agencia tributaria japonesa. Casos típicos: un piso alquilado por una empresa para alojar a un empleado, o un local comercial.
- Inquilino particular que vive en la vivienda él mismo o con su familia: no hay retención; usted cobra el alquiler bruto.
- Alquiler de corta estancia (tipo Airbnb): las plataformas no practican esta retención; aun así, los ingresos deben declararse en la kakutei shinkoku. Sobre las reglas de explotación, vea nuestro artículo sobre la licencia minpaku de 180 noches (minpaku, alquiler de corta estancia bajo la ley de alojamiento privado, máximo 180 noches al año).
Punto clave: la retención es un pago a cuenta, no un impuesto definitivo. Si el impuesto calculado sobre su renta neta es inferior a lo retenido, el exceso se devuelve tras la declaración anual.
La declaración anual kakutei shinkoku: se tributa sobre el neto, no sobre el bruto
La declaración japonesa de la renta, la kakutei shinkoku, se presenta entre el 16 de febrero y el 15 de marzo por el año natural anterior. Se liquida sobre la renta neta: el alquiler cobrado menos todos los gastos deducibles (detallados más abajo).
La escala progresiva va del 5 % al 45 % (más un 2,1 % de recargo de reconstrucción sobre el impuesto debido). Para un inversor con uno o dos inmuebles, la renta neta imponible suele ser modesta: el impuesto efectivo cae a menudo por debajo del 10 % del alquiler bruto, lejos del 20,42 % que puede haberse retenido.
El calendario en la práctica
- Reunir los justificantes de alquiler, las facturas y el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles del año.
- Calcular la amortización del edificio genka shōkyaku (genka shōkyaku, amortización).
- Presentar la declaración (en línea por e-Tax o en papel), normalmente a través de su representante fiscal.
- Pagar el saldo pendiente, o esperar la devolución del exceso retenido.
El representante fiscal nōzei kanrinin: obligatorio para los no residentes
Un no residente no puede gestionar solo sus obligaciones fiscales japonesas: debe nombrar a un nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, representante fiscal), una persona o una sociedad residente en Japón, comunicada a la agencia tributaria (zeimusho) mediante el formulario nōzei kanrinin no todokedesho (nōzei kanrininのtodokedesho).
- El representante recibe su correo fiscal, presenta sus declaraciones y paga el impuesto por usted.
- En la práctica, la mayoría de los propietarios nombran a un zeirishi (zeirishi, asesor fiscal colegiado): cuente con unos 50.000 a 150.000 ¥ al año para una declaración de alquiler sencilla (275 a 824 €), y a veces a su empresa de gestión del inmueble.
- Nombre además un contacto en el ayuntamiento para recibir y pagar el recibo anual del impuesto sobre bienes inmuebles.
Gastos deducibles y amortización genka shōkyaku: reducir la base
El impuesto se liquida sobre el neto: cada gasto justificado reduce la base imponible. Conserve todas las facturas.
| Gasto deducible | Término japonés | Orden de magnitud / nota |
|---|---|---|
| Gastos de gestión del inmueble | kanri itakuryō (kanri itaku-ryō) | ≈ 5 % del alquiler en larga estancia, 20–30 % en corta estancia |
| Impuesto sobre bienes inmuebles y de urbanismo | kotei shisan-zei・toshi keikaku-zei (kotei shisan-zei・toshi keikaku-zei) | 1,4 % + 0,3 % del valor catastral, íntegramente deducibles |
| Seguro de incendio y de terremoto | kasai hoken・jishin hoken (kasai hoken・jishin hoken) | prima anual (o la parte del año de una prima plurianual) |
| Reparaciones y mantenimiento | shūzenhi (shūzen-hi) | deducibles en el año del gasto (las obras importantes se amortizan) |
| Amortización del edificio | genka shōkyaku-hi (genka shōkyaku-hi) | estructura de madera: 22 años (nueva), 4 años si supera los 22 |
| Honorarios profesionales | zeirishi hōshū nado (zeirishi hōshūなど) | declaración de la renta, representante fiscal nōzei kanrinin |
| Gastos de búsqueda de inquilino | chūkai tesūryō・kōkokuryō (chūkai tesūryō・kōkoku-ryō) | comisión de la agencia y «AD» en cada nuevo alquiler |
| Intereses del préstamo | kariirekin rishi (kariirekin rishi) | poco frecuentes en no residentes (compras al contado); deducibles cuando existan |
Amortizar un edificio de madera: la palanca fiscal
Solo se amortiza el edificio, nunca el suelo. La vida útil legal (hōtei taiyō nensū) de una estructura de madera es de 22 años cuando es nueva. Para un edificio más antiguo, la vida residual es (22 − edad) + edad × 20 %. Y una vez que el edificio supera los 22 años, baja a 22 × 20 % = 4 años.
Ejemplo: una casa de 35 años cuya parte de edificio se valora en 8.000.000 ¥ (unos 44.000 €) → usted deduce 2.000.000 ¥ al año durante 4 años, suficiente para borrar a efectos fiscales buena parte de los ingresos del alquiler. Ese es uno de los atractivos de una antigua machiya en Kioto (machiya, casa urbana de madera, típica de Kioto) o de una casa rural rehabilitada.
Impuestos locales y convenios fiscales: el panorama completo
Al margen del impuesto sobre la renta, todo propietario paga cada año el impuesto sobre bienes inmuebles kotei shisan-zei (1,4 % del valor catastral) y, en zonas urbanizadas, el impuesto de urbanismo toshi keikaku-zei (0,3 %). Como el valor catastral queda muy por debajo del precio de mercado, la factura sigue siendo moderada, a menudo de 50.000 a 150.000 ¥ al año (275 a 824 €) para una vivienda corriente, y ambos impuestos son deducibles de los ingresos del alquiler. Una ventaja del estatus de no residente: el impuesto de residencia jūminzei (jūminzei, en torno al 10 %) no suele aplicarse si usted no está domiciliado en Japón el 1 de enero.
Del lado del país de residencia: la mayoría de los convenios, entre ellos el convenio fiscal entre Francia y Japón de 3 de marzo de 1995, atribuyen a Japón el derecho a gravar las rentas inmobiliarias; su país de residencia concede después el alivio, normalmente un crédito por impuesto extranjero. Los residentes en Francia, por ejemplo, declaran los ingresos en los formularios 2047 y 2044 y reciben un crédito igual al impuesto francés correspondiente: no hay doble imposición, aunque los ingresos siguen influyendo en el tipo efectivo.
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Preguntas frecuentes
¿Los no residentes tienen que presentar declaración en Japón todos los años?
Sí: la declaración kakutei shinkoku se presenta entre el 16 de febrero y el 15 de marzo a través de su representante fiscal nōzei kanrinin. Incluso cuando se ha retenido el 20,42 % en origen, presentarla le conviene: el impuesto se recalcula sobre la renta neta y el exceso retenido se devuelve.
¿Mis ingresos por alquiler en Japón tributarán dos veces?
No. Los convenios fiscales atribuyen a Japón la tributación de las rentas inmobiliarias; su país de residencia concede después el alivio. Con el convenio entre Francia y Japón, por ejemplo, los residentes en Francia declaran los ingresos y reciben un crédito fiscal igual al impuesto francés correspondiente, de modo que el alquiler no tributa dos veces.
¿Se aplica la retención del 20,42 % si mi inquilino es un particular?
No, no cuando el inquilino es un particular que ocupa la vivienda como hogar, para sí mismo o para su familia. La retención apunta al alquiler pagado por una empresa (hōjin) o pagado en un contexto profesional. En todos los casos, los ingresos deben declararse igualmente en la declaración anual.
¿Cómo funciona la amortización de una casa de madera de más de 22 años?
La vida útil legal de las estructuras de madera es de 22 años, así que un edificio que supera esa edad se amortiza en 22 × 20 % = 4 años. Usted deduce una cuarta parte del valor del edificio (sin el suelo) cada año durante 4 años: la potente palanca genka shōkyaku propia de los inmuebles antiguos.
¿Quién puede ser mi representante fiscal (nōzei kanrinin) en Japón?
Cualquier persona o sociedad residente en Japón: lo más habitual es un zeirishi (zeirishi, asesor fiscal colegiado), a veces su empresa de gestión del inmueble. El nombramiento es un simple formulario (nōzei kanrininのtodokedesho) presentado ante la oficina tributaria competente para el inmueble.
Fuentes oficiales
El siguiente paso
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