La respuesta corta: 59.656 yenes al mes
La cifra procede de la jutaku tochi tokei chosa (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa, Encuesta de Vivienda y Suelo), que la Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones realiza cada cinco años. En su edición de 2023, la más reciente disponible, el alquiler de una vivienda arrendada promedió 59.656 yenes al mes (328 €) en todo Japón, un 7,1 % más que en 2018.
Dos motivos hacen que esta sea la cifra que conviene citar, y no las medias que circulan por los portales de expatriación. Se mide sobre unos 3,4 millones de viviendas extraídas de una muestra nacional, no sobre anuncios. Y registra el alquiler realmente pagado, no el pedido: una distinción que importa en un país donde el alquiler anunciado y el firmado suelen coincidir, pero donde el parque que se anuncia es más nuevo y más urbano que el parque real.
Una advertencia antes de construir un presupuesto sobre ella. Una media de 47 prefecturas y cinco categorías de arrendador no describe ninguna vivienda concreta. Lea las dos secciones siguientes antes de usar 59.656 como su propia cifra.
Lo que cubre la media y lo que esconde
El alquiler japonés no es un mercado, sino cinco, y la encuesta los separa. La distancia entre la categoría más barata y la más cara es de casi el triple.
| Tipo de vivienda arrendada | Alquiler mensual, 2023 | Variación frente a 2018 | Peso sobre el parque total |
|---|---|---|---|
| Todas las viviendas arrendadas | 59.656 yenes (328 €) | +7,1 % | 35,0 % |
| Privada (de madera y no de madera) | De 54.409 a 68.548 yenes | +4,5 a +7,0 % | 28,2 % |
| Privada, no de madera (hormigón, acero) | 68.548 yenes (377 €) | +7,0 % | |
| Privada, de madera | 54.409 yenes (299 €) | +4,5 % | |
| Vivienda pública | 24.961 yenes (137 €) | +7,6 % | 3,2 % |
| Vivienda de empresa | 37.993 yenes (209 €) | +11,6 % | 2,3 % |
| UR y corporaciones públicas | 71.831 yenes (395 €) | +2,8 % | 1,3 % |
La última columna es la parte que casi todas las guías se saltan. La vivienda en propiedad representa el 60,9 % del parque japonés y el alquiler, el 35,0 %, pero el mercado privado de alquiler por sí solo supone el 28,2 % de todas las viviendas, frente al 3,2 % de la vivienda pública y el 1,3 % de UR. Las líneas baratas de esa tabla son estadísticamente reales y, en la práctica, inaccesibles.
Qué línea le corresponde a usted
Si es un residente extranjero que alquila en el mercado abierto, la línea que le describe es la de vivienda privada no de madera, 68.548 yenes, o la privada de madera, 54.409 yenes, si se trata de un edificio bajo y antiguo. Las otras tres categorías no están a su alcance en la práctica.
- La vivienda pública (24.961 yenes) es municipal, está sujeta a límites de renta y se adjudica por sorteo, con listas de espera largas y requisitos de residencia.
- UR (71.831 yenes) es la Urban Renaissance Agency, una corporación pública cuyos edificios sí están realmente abiertos a los residentes extranjeros y no cobran reikin (礼金, dinero de llave), ni comisión de agencia, ni cuota de renovación. A cambio exigen unos ingresos equivalentes a unas cuatro veces el alquiler, o un año de alquiler pagado por adelantado. Su alquiler medio parece alto porque su parque se concentra en las grandes ciudades.
- La vivienda de empresa (37.993 yenes) la subvenciona el empleador. Si su contrato japonés la incluye, su problema de alojamiento está prácticamente resuelto.
Fíjese en qué categoría sube más rápido. El alquiler privado de madera, el extremo barato del mercado abierto, subió un 4,5 % en cinco años, mientras que el parque de hormigón subió un 7,0 %. El segmento barato del alquiler japonés envejece, y lo hace más deprisa de lo que se renueva: el mismo movimiento demográfico que llena de casas vacías nuestro catálogo de casas japonesas en venta.
Alquiler por tatami: la única cifra que compara un sitio con otro
Comparar un alquiler de Tokio con uno de Kyushu no dice casi nada, porque las viviendas no tienen el mismo tamaño. Un estudio en el centro de Tokio mide habitualmente entre 18 y 25 metros cuadrados; ese mismo alquiler en una ciudad de provincias paga tres habitaciones. La encuesta resuelve el problema publicando el alquiler por jo (tatami, la estera de tatami, unidad tradicional de superficie habitable, 1,65 metros cuadrados).
| Categoría | Alquiler por tatami, 2023 | Variación frente a 2018 |
|---|---|---|
| Todas las viviendas arrendadas, a escala nacional | 3.403 yenes (19 €) | +10,7 % |
| Privada, no de madera | 4.151 yenes (23 €) | +8,3 % |
| UR y corporaciones públicas | 3.633 yenes (20 €) | +3,0 % |
| Privada, de madera | 2.916 yenes (16 €) | +13,0 % |
| Vivienda de empresa | 2.071 yenes (11 €) | +21,9 % |
| Vivienda pública | 1.246 yenes (7 €) | +7,8 % |
| Tokio, todas las viviendas arrendadas | 5.692 yenes (31 €) |
Lea la última línea contra la primera. Tokio cobra 1,67 veces el alquiler nacional por unidad de superficie. Esa proporción, y no la cifra mensual bruta, es el precio real de la capital, y es el dato más útil de este artículo para quien compare una ciudad con otra. Nuestro desglose detallado del coste de la vida en Tokio descompone la capital línea a línea, incluidas las diferencias entre distritos.
La vista por tatami corrige además una ilusión frecuente. Un alquiler de madera de 54.409 yenes parece más barato que uno de hormigón de 68.548 yenes, y al mes lo es. Por metro cuadrado de superficie habitable, el parque de madera es todavía más barato: 2.916 yenes frente a 4.151, es decir, un 30 % menos por unidad de espacio, no solo menos en total. Lo que se pierde es aislamiento, insonorización y comportamiento sísmico, porque la mayor parte de ese parque de madera es anterior a la norma antisísmica de 1981.
Veinte años de alquiler japonés: un mercado que no se dispara
Si solo ha alquilado en Londres, Sídney o una gran ciudad estadounidense, la tabla siguiente será lo más sorprendente de este artículo.
| Año de la encuesta | Alquiler mensual medio | Por tatami |
|---|---|---|
| 2003 | 51.064 yenes (281 €) | 2.879 yenes |
| 2008 | 53.565 yenes (294 €) | 3.039 yenes |
| 2013 | 54.052 yenes (297 €) | 3.051 yenes |
| 2018 | 55.695 yenes (306 €) | 3.074 yenes |
| 2023 | 59.656 yenes (328 €) | 3.403 yenes |
Veinte años, un 16,8 % en total. Es menos de un 0,8 % anual, por debajo de casi cualquier economía comparable en ese mismo periodo. Entre 2008 y 2013, el alquiler por tatami se movió un 0,4 % en cinco años, es decir, no se movió.
Ahora mire la última fila. El salto de 2018 a 2023, un 7,1 % en el alquiler mensual y un 10,7 % por tatami, es el más brusco de la serie. El largo estancamiento del alquiler japonés terminó hacia 2022, bajo la misma presión de costes de construcción y demanda internacional que está llevando los precios urbanos de venta a máximos. De ahí se siguen dos conclusiones prácticas: citar una cifra de alquiler sacada de un artículo de 2019 subestima el presente en torno a una décima parte, y la estabilidad que hacía cómodo alquilar en Japón ya no se puede dar por supuesta.
Esa misma estabilidad de veinte años no se aplica a la compra. Los precios de transacción del centro de Tokio están en máximos nominales históricos, mientras que los precios de la vivienda rural han seguido cayendo. Esa divergencia, y por qué el edificio se trata como un activo que se consume, es el tema de nuestro artículo sobre por qué las casas japonesas pierden valor.
Los gastos que la cifra del alquiler nunca incluye
Aquí es donde se rompen los presupuestos extranjeros, y ninguna estadística se lo va a advertir. Firmar un contrato de alquiler japonés estándar cuesta mucho más que el primer mes. Son condiciones habituales de mercado, no cifras oficiales, y varían según la ciudad, el propietario y la agencia.
| Concepto | Importe habitual | ¿Reembolsable? |
|---|---|---|
| Shikikin (敷金), fianza | 1 a 2 meses | Sí, menos limpieza y desperfectos |
| Reikin (礼金), dinero de llave para el propietario | 0 a 2 meses | No, es un regalo por costumbre |
| Comisión de la agencia | 1 mes más impuestos | No |
| Cuota de la empresa avalista | 0,5 a 1 mes, con renovación anual | No |
| Seguro de incendios, 2 años | De 15.000 a 25.000 yenes (de 82 € a 137 €) | No |
| Cambio de cerradura | De 15.000 a 25.000 yenes (de 82 € a 137 €) | No |
| Total para recibir las llaves | De 4 a 6 meses de alquiler |
Al alquiler medio nacional, cinco meses son 298.280 yenes (1.639 €) entregados antes de dormir allí una sola noche. En el centro de Tokio, a 130.000 yenes al mes, la cifra ronda los 650.000 yenes (3.571 €).
Y después se repite
El koshinryo (更新料, cuota de renovación), de aproximadamente un mes de alquiler, se cobra al renovar un contrato de dos años, algo habitual en la región de Kanto y más raro en Kansai. En diez años son cuatro meses de alquiler adicionales por quedarse quieto. La cuota de la empresa avalista también se renueva cada año.
El problema del avalista
La mayoría de los propietarios japoneses exigen un hoshonin (保証人, avalista personal) que sea residente en Japón y tenga ingresos o, mucho más habitual hoy, una hosho gaisha (保証kaisha, empresa avalista) que desempeñe ese papel a cambio de una cuota. Un inquilino extranjero sin empleador en Japón y sin avalista japonés será rechazado por una parte nada despreciable de los propietarios, por muchos ahorros que tenga. Esta es la barrera práctica que ninguna tabla de alquileres muestra, y es la razón por la que un buen número de nuestros compradores dejaron de intentar alquilar. Una vía más barata mientras tanto está explicada en nuestra guía sobre las share houses en Japón, que evitan tanto el dinero de llave como el requisito del avalista.
Con un perro o un gato, la cuenta sube todavía más: los contratos que admiten mascotas son minoría y suelen pedir un depósito más alto, como explica nuestra guía para llevar un perro a Japón.
Cuándo comprar supera a alquilar: la línea de los siete años y medio
Llegamos a la pregunta que hay detrás de la pregunta. A 59.656 yenes al mes, ¿qué compraría ese alquiler si dejara de pagarlo?
Sobre los 4.976 anuncios con precio de nuestro catálogo el día en que se escribió este artículo, la casa japonesa mediana se vende por 4.800.000 yenes (26.374 €). Una cuarta parte está por debajo de 2.500.000 yenes (13.736 €) y el 36 % por debajo de 3.000.000 yenes (16.484 €).
La casa mediana cuesta, por tanto, 80 meses del alquiler medio nacional. Añada los gastos de compra, que en Japón se mantienen como máximo en el 6 % del precio, y llegará a 85 meses: algo más de siete años de alquiler compran la casa entera.
Ejemplo detallado: diez años, alquilar frente a comprar
Hipótesis declaradas abiertamente: alquiler de 59.656 yenes al mes, cinco meses de gastos de entrada, un mes de cuota de renovación cada dos años; compra de 4.800.000 yenes más un 6 % de gastos, impuesto anual sobre bienes inmuebles del 1,7 % sobre una base imponible del 60 % del precio (48.960 yenes) y una provisión de mantenimiento del 1 % anual (48.000 yenes). Compra al contado, porque una hipoteca japonesa exige residir y trabajar por cuenta ajena en Japón.
| Al cabo de | Total pagado alquilando | Total pagado comprando | Más barato |
|---|---|---|---|
| 2 años | 1.730.024 yenes (9.506 €) | 5.281.920 yenes (29.022 €) | Alquilar |
| 5 años | 3.996.952 yenes (21.961 €) | 5.572.800 yenes (30.620 €) | Alquilar |
| 7 años | 5.488.352 yenes (30.156 €) | 5.766.720 yenes (31.685 €) | Alquilar, por poco |
| 7 años y 6 meses | Las dos líneas se cruzan | ||
| 10 años | 7.695.624 yenes (42.284 €) | 6.057.600 yenes (33.284 €) | Comprar, por 1.638.024 yenes |
| 15 años | 11.453.952 yenes (62.934 €) | 6.542.400 yenes (35.947 €) | Comprar, por 4.911.552 yenes |
Pasados los siete años y medio, comprar la casa japonesa mediana cuesta menos que alquilar el piso japonés medio, y al final tiene un activo en lugar de un montón de recibos. A los quince años la diferencia es de 4.911.552 yenes (26.987 €).
Haga su propia versión con su alquiler y su precio objetivo en nuestro simulador de rentabilidad y presupuesto, que aplica los mismos gastos de compra e hipótesis fiscales.
Dónde este cálculo no es honesto, y conviene saberlo
La casa mediana de nuestro catálogo no sustituye al piso que usted alquila. Suele ser una vivienda unifamiliar en una ciudad de provincias, a menudo con obras pendientes, rara vez a diez minutos a pie de una estación importante. Compararla con un estudio de Tokio es comparar dos vidas distintas. El cálculo anterior es exacto dentro de sus propias hipótesis y no vale nada si usted no viviría realmente en esa casa. Aquí caben tres reservas más: los costes de reforma no están incluidos y pueden igualar el precio de compra; la reventa en una ciudad que se despuebla es lenta y a veces imposible; y ser propietario de una vivienda en Japón no otorga ningún visado ni derecho de residencia.
Cuánto cuesta una casa donde el alquiler es más barato
El alquiler es más bajo justo en las prefecturas donde las casas son más baratas y más abundantes, que es el arbitraje que este sitio entero existe para documentar. Tokio encabeza la tabla por prefecturas con 87.000 yenes al mes y la prefectura peor clasificada ronda los 40.000 yenes: apenas más que el precio de una plaza de aparcamiento en el distrito de Minato.
Así se ve el lado de la compra en las prefecturas del extremo barato de la tabla de alquileres, medido sobre nuestro propio catálogo el día en que se escribió este artículo.
| Prefectura | Anuncios que seguimos | Precio pedido, mediana |
|---|---|---|
| Niigata | 339 | 2.950.000 yenes (16.209 €) |
| Aomori | 213 | 3.000.000 yenes (16.484 €) |
| Akita | 144 | 3.200.000 yenes (17.582 €) |
| Wakayama | 344 | 3.500.000 yenes (19.231 €) |
| Kagoshima | 173 | 3.800.000 yenes (20.879 €) |
| Okayama | 196 | 4.000.000 yenes (21.978 €) |
En Niigata, la casa mediana que seguimos cuesta 49 meses del alquiler medio nacional, algo más de cuatro años. Nuestra selección de casas japonesas por menos de 50.000 € procede de forma abrumadora de estas prefecturas, y el método completo está en nuestra guía para comprar una casa en Japón.
Una advertencia que lo decide todo. El alquiler barato y las casas baratas son dos síntomas de lo mismo: población que se marcha. Una casa solo merece la pena donde la ubicación siga funcionando, lo que en la práctica significa una estación con personal a 20 o 30 minutos y comercios a los que se pueda llegar a pie. Nuestro desglose de lo que cuesta realmente una casa en Japón y de los gastos de compra que se suman al precio exponen el presupuesto completo antes de comprometerse.
Errores que dejan inservible la comparación del alquiler
- Citar la encuesta de hogares en lugar de la encuesta de vivienda. La Encuesta de Ingresos y Gastos Familiares muestra una partida de vivienda mucho más baja, porque promedia todos los hogares y el 60,9 % de las viviendas japonesas están en propiedad, sin aportar ningún alquiler. Esa cifra no es un alquiler.
- Comparar alquileres mensuales entre ciudades sin ajustar por superficie. Los pisos de Tokio son pequeños. Use la cifra por tatami o compare superficies idénticas.
- Presupuestar solo el primer mes. De cuatro a seis meses por adelantado es la norma, y para la mayoría de los solicitantes extranjeros no es negociable.
- Olvidar la cuota de renovación. En Kanto, un mes adicional cada dos años es lo habitual, y añade en silencio un 4 % a su alquiler anual real.
- Dar por hecho que hay hipoteca. Los bancos japoneses prestan a residentes con sueldo japonés. Sin ambas cosas, prevea una compra al contado.
- Usar cifras anteriores a 2022. El alquiler se movió más entre 2018 y 2023 que en los quince años anteriores. Cualquier texto escrito antes de 2023 subestima el mercado actual.
- Tratar una casa rural como sustituto de un piso urbano. El arbitraje es real, pero solo si usted viviría allí de verdad.
- Creer que comprar ayuda con la residencia. No ayuda. Ni un día, ni un visado, ni una renovación.
Conclusión: barato de alquilar, más barato de tener
El alquiler en Japón promedia 59.656 yenes al mes (328 €), una cifra que ha subido menos de un 0,8 % anual durante dos décadas y que sigue siendo, para los estándares de cualquier economía comparable, notablemente baja. Tokio cuesta 1,67 veces la media nacional por unidad de superficie, y el mercado privado abierto al que usted accederá de verdad se sitúa entre 54.000 y 69.000 yenes. Presupueste de cuatro a seis meses de alquiler para firmar, y un mes más cada dos años para quedarse.
La aritmética que viene después es la parte interesante. Con un precio pedido mediano de 4.800.000 yenes (26.374 €) entre las casas que seguimos, unos siete años y medio de alquiler medio son el punto en el que tener cuesta menos que alquilar, y la diferencia se amplía cada año a partir de ahí. En Niigata o en Aomori esa línea llega más cerca de los cinco años. Nada de esto sirve si la casa está en un sitio donde usted no viviría, y por eso la ubicación, y no el precio, es el único filtro que importa cuando se ponga a buscar entre los anuncios.
Si prefiere que ese filtrado lo hagamos nosotros, desde la preselección hasta las llaves en la mano, eso es lo que cubre nuestro acompañamiento Signature. Por lo demás, todas las guías de este sitio son gratuitas y el primer contacto se hace por escrito, sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el alquiler en Japón al mes?
La media nacional es de 59.656 yenes al mes (328 €) para una vivienda arrendada, según la Encuesta de Vivienda y Suelo de 2023. En el mercado privado abierto, que es el que realmente alquila un residente extranjero, cuente con 54.409 yenes para un edificio de madera y 68.548 yenes para hormigón o acero.
¿Por qué el alquiler que me piden es más alto que la media nacional?
Porque la media incluye la vivienda pública a 24.961 yenes y la vivienda de empresa a 37.993 yenes, ninguna de las dos accesible para usted, y porque abarca las 47 prefecturas. Si busca en una gran ciudad, compárese con la línea privada no de madera, 68.548 yenes, y con Tokio, que cuesta 1,67 veces la media nacional por unidad de superficie.
¿Cuánto cuesta el alquiler en Tokio?
Tokio cobra 5.692 yenes por tatami frente a 3.403 yenes de media nacional, es decir, 1,67 veces el alquiler nacional para la misma superficie. Como los pisos de Tokio también son más pequeños, la factura mensual sube menos de lo que esa proporción sugiere: unos 87.000 yenes al mes en el conjunto de las viviendas arrendadas de la prefectura.
¿Qué es el dinero de llave en Japón y hay que pagarlo?
El dinero de llave es un regalo no reembolsable al propietario, por costumbre de cero a dos meses de alquiler, que se paga al firmar y nunca se devuelve. Se puede evitar: los edificios de la corporación pública UR no lo cobran, tampoco muchas share houses, y una parte creciente de los anuncios privados se publica con cero dinero de llave para atraer inquilinos.
¿Sale más barato alquilar o comprar en Japón?
Alquilar sale más barato durante unos siete años y medio; a partir de ahí gana comprar. Con el alquiler medio nacional y el precio pedido mediano de 4.800.000 yenes entre las casas que seguimos, diez años de alquiler cuestan 7.695.624 yenes frente a 6.057.600 yenes de la compra, impuestos y mantenimiento incluidos. La comparación solo vale si usted viviría de verdad en la casa que podría comprar.
¿Puede un extranjero alquilar un piso en Japón?
Sí, sin ninguna restricción legal, pero en la práctica casi todos los propietarios exigen una empresa avalista y muchos siguen rechazando a solicitantes sin empleador japonés o sin nivel de japonés. Los edificios de UR, las share houses y las agencias especializadas en inquilinos extranjeros son las vías fiables. En la compra no existe esa barrera: un extranjero puede adquirir la plena propiedad de un inmueble en Japón sin residir allí.
¿Están subiendo los alquileres en Japón?
Sí, y más deprisa que en ningún otro momento de los últimos veinte años. El alquiler subió un 7,1 % entre las encuestas de 2018 y 2023, y un 10,7 % por unidad de superficie, tras dos décadas de menos de un 0,8 % anual de media. Cualquier cifra publicada antes de 2023 subestima hoy el mercado en torno a una décima parte.
¿Comprar una casa en Japón da derecho a vivir allí?
No. Ser propietario de un inmueble en Japón no otorga ningún visado, ningún permiso de residencia ni ninguna prórroga de una estancia turística. Comprar e inmigrar son procedimientos completamente separados, y confundirlos es el error más caro que puede cometer un comprador extranjero.
Fuentes oficiales
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