Leer el mapa de riesgos: el hazard map (disaportal)
El primer reflejo, gratuito y esencial: consultar el hazard map oficial (hazardマップ, kōzui・dosha saigai・tsunami), publicado en el portal nacional disaportal.gsi.go.jp (Geospatial Information Authority, Kokudo Chiriin). Escriba la dirección de la vivienda y superponga las capas de riesgo:
- kōzui / shinsui (kōzui / shinsui): inundación por desbordamiento de un río, el mapa muestra la profundidad de agua esperada en una gran crecida;
- ekijōka (ekijōka): licuefacción del suelo, típica de terrenos ganados al mar o de antiguos arrozales;
- dosha saigai (dosha saigai): deslizamiento y corriente de lodo, en terrenos en pendiente;
- tsunami (tsunami): maremoto, a lo largo de las costas.
Una vivienda en zona roja de inundación o deslizamiento no queda descartada automáticamente, pero hay que conocer el riesgo, asegurarlo e incluirlo en el precio. Contraste siempre con el jūyō jikō setsumei (documento informativo entregado antes de la compra), que debe enumerar las zonas de riesgo reglamentarias. Nuestro acompañamiento a la compra realiza esta comprobación de forma sistemática.
La norma sísmica: shin-taishin (1981) frente a kyū-taishin
El criterio estructural número uno en Japón es la norma sísmica taishin kijun. Una gran reforma de 1981 divide el parque de viviendas en dos:
| Norma | Periodo de la licencia de obras | Resistencia buscada |
|---|---|---|
| kyū-taishin (antigua) | Antes de junio de 1981 | Terremoto moderado |
| shin-taishin (nueva) | Desde junio de 1981 | Sin colapso en un gran terremoto |
La fecha que cuenta es la de la licencia de obras (kenchiku kakunin), no la de finalización. Una vivienda kyū-taishin no debe descartarse, muchas han sido reforzadas (taishin hokyō), pero hay que comprobar el diagnóstico sísmico (taishin shindan) y presupuestar posibles obras. Lo detallamos en nuestro artículo dedicado a la norma sísmica shin-taishin de 1981.
⚠ Error frecuente
Comprar una vivienda antigua atractiva por su precio sin comprobar su norma sísmica. Un kyū-taishin sin reforzar acumula un descuento en la reventa, una prima de seguro más alta y un riesgo real. Haga verificar siempre la fecha del kenchiku kakunin.
El seguro contra terremotos (jishin hoken): esencial pero específico
Un punto crucial que a menudo se les escapa a los compradores extranjeros: el seguro de hogar ordinario (kasai hoken) no cubre los terremotos. Los daños sísmicos (y los tsunamis y erupciones que los siguen) dependen de una cobertura aparte, el seguro contra terremotos jishin hoken (jishin hoken).
- se contrata como complemento del seguro de incendios kasai hoken, nunca solo;
- está parcialmente respaldado por el Estado y tiene tope (generalmente el 30–50 % del valor asegurado contra incendios);
- la prima depende de la zona (prefectura) y de la estructura (madera frente a hormigón), con descuentos para edificios shin-taishin o recientes.
Para un inversor, esta prima forma parte de los costes anuales: intégrela en su cálculo de rentabilidad neta con nuestro simulador de rentabilidad.
Tifones, suelos y rellenos: riesgos que no hay que olvidar
Tifones taifū
Cada año, de verano a otoño, los tifones traen vientos violentos y lluvias torrenciales, sobre todo en Okinawa, Kyushu y a lo largo de la costa del Pacífico. A comprobar: estado de la cubierta, impermeabilización, exposición y (para una vivienda junto a un río) el riesgo de inundación asociado (véase el hazard map).
Suelos y rellenos moritsuchi
La naturaleza del suelo condiciona el comportamiento en un terremoto. Dos puntos de atención:
- los terrenos de relleno (moritsuchi), creados rellenando una pendiente o un valle, están más expuestos a deslizamientos y asentamientos: un marco reglamentario (moritsuchikisei-hō) los regula desde hace poco;
- los suelos blandos (antiguos arrozales, zonas costeras) son propensos a la licuefacción ekijōka.
Esta información se cruza entre el hazard map, los mapas geológicos y el jūyō jikō setsumei. Vea también cómo estos riesgos influyen en los precios inmobiliarios 2026 por región.
La lista de comprobación de riesgos antes de comprar
Esta es la tabla de control que aplicamos a cada vivienda, con dónde encontrar cada dato:
| Riesgo a comprobar | Término japonés | Dónde mirar |
|---|---|---|
| Inundación fluvial | kōzui / shinsui | hazard map (disaportal) |
| Licuefacción del suelo | ekijōka | hazard map + mapa geológico |
| Deslizamiento | dosha saigai | hazard map |
| Tsunami | tsunami | hazard map (costa) |
| Norma sísmica del edificio | shin-taishin / kyū-taishin | Fecha de la licencia kenchiku kakunin (antes/después de junio de 1981) |
| Terreno de relleno | moritsuchi | Historial del terreno, jūyō jikō setsumei |
| Zonas de riesgo reglamentarias | jūyō jikō setsumei | Documento informativo entregado antes de la venta |
El jūyō jikō setsumei (jūyō jikō setsumei), que el agente entrega obligatoriamente antes de firmar, debe enumerar las zonas de riesgo oficiales: léalo con atención; es un documento legal. Nuestros anuncios están filtrados previamente según estos criterios, y el paso a paso completo está en la guía de compra.
En resumen: el riesgo se comprueba, no se ignora
Japón está muy expuesto a los terremotos y al clima, pero el riesgo está muy bien cartografiado y es gestionable. El método son cuatro gestos: 1) consultar el hazard map (inundación, licuefacción, deslizamiento, tsunami); 2) comprobar la norma sísmica shin-taishin mediante la fecha de la licencia kenchiku kakunin; 3) contratar el seguro contra terremotos jishin hoken además del kasai hoken; 4) leer el jūyō jikō setsumei.
Una vivienda bien situada, conforme y correctamente asegurada se posee sin temor. A la inversa, un precio demasiado bajo suele señalar un riesgo no tratado. Integre estos costes en nuestro simulador, contraste con las tendencias de precios 2026 y hágase acompañar para la comprobación completa.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se comprueba el riesgo de catástrofe natural de una vivienda en Japón?
Consulte primero el hazard map oficial en disaportal.gsi.go.jp: escriba la dirección y superponga las capas de inundación kōzui, licuefacción ekijōka, deslizamiento dosha saigai y tsunami tsunami. Contraste después con el documento informativo jūyō jikō setsumei entregado antes de la compra, que enumera las zonas de riesgo reglamentarias.
¿Qué es la norma sísmica shin-taishin de 1981?
Es la norma sísmica aplicable a las licencias de obras concedidas desde junio de 1981, concebida para que un edificio no colapse en un gran terremoto. Las viviendas más antiguas (kyū-taishin) ofrecen menos resistencia; compruebe la fecha de la licencia kenchiku kakunin y si se ha hecho un refuerzo taishin hokyō antes de comprar.
¿El seguro de hogar cubre los terremotos en Japón?
No: el seguro de incendios ordinario kasai hoken no cubre los terremotos. Hay que añadir el seguro contra terremotos jishin hoken como complemento, parcialmente respaldado por el Estado y con tope (a menudo el 30–50 % del valor asegurado contra incendios). La prima depende de la prefectura y de la estructura del edificio.
¿Es arriesgado un terreno de relleno (moritsuchi)?
Exige una atención especial: un terreno creado rellenando una pendiente está más expuesto a deslizamientos y asentamientos en un terremoto o con lluvias intensas. Un marco reglamentario (moritsuchikisei-hō) lo regula ahora. Compruebe el historial del terreno y el hazard map antes de comprar.
¿Hay que evitar las zonas de riesgo de inundación o terremoto?
No necesariamente: el riesgo en Japón está cartografiado y es asegurable. Una vivienda en una zona identificada puede seguir siendo una buena compra si es conforme, está correctamente asegurada y el riesgo está incluido en el precio. Pero un precio anormalmente bajo suele señalar un riesgo no tratado que conviene cuantificar antes de hacer una oferta.
Fuentes oficiales
El siguiente paso
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