Comprar una akiya en Japón: la guía completa 2026

9 millones de akiya: ¿de dónde salen tantas casas vacías?

La Encuesta de Vivienda y Suelo de 2023 (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa, Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa) contabilizó cerca de 9 millones de viviendas vacías en Japón: casi el 14 % del parque residencial (orden de magnitud). La cifra sigue creciendo por razones estructurales:

• Demografía: la población disminuye fuera de las grandes áreas metropolitanas y los jóvenes se marchan a Tokio, Osaka o Fukuoka.
• Herencias sin resolver: las casas heredadas quedan inmovilizadas durante años, a veces sin que el registro de la propiedad (tōki, tōki) llegue a actualizarse.
• Incentivos fiscales: demoler la casa hace perder la reducción del kotei shisan zei (impuesto sobre bienes inmuebles, kotei shisan-zei) que se aplica al suelo edificado, así que muchos propietarios prefieren dejarla en pie.
• Cultura de la obra nueva: el mercado japonés atribuye poco valor a los edificios antiguos, y una casa de madera se amortiza contablemente a cero en 22 años.

El resultado: mucha oferta y precios a veces absurdamente bajos. Pero no todas las akiya son iguales, y el precio es el filtro equivocado.

La cifra de 9 millones es también la estadística peor leída de este mercado: solo unos 3,9 millones de viviendas están realmente desocupadas. Desglosamos el dato en nuestro artículo sobre las casas abandonadas en Japón.

Dónde encontrar una akiya: bancos municipales, agencias y fichas seleccionadas

Tres canales principales:

• Akiya banks municipales (akiya bank): registros gestionados por los ayuntamientos para devolver al mercado las viviendas vacías. Son gratuitos, a veces sin agencia de por medio, pero están solo en japonés, su calidad es muy desigual y suelen imponer condiciones locales (mantenimiento, compromiso de ocupación) que conviene leer con atención.
• Agregadores y agencias especializadas: portales nacionales que reúnen las fichas de los akiya banks, y algunas agencias que acompañan a los compradores extranjeros.
• La selección de immoJapon: analizamos los inmuebles uno a uno (fotos, zonificación, distancia a la estación, mercado local) en nuestras fichas seleccionadas.

El funcionamiento real de estos registros municipales, la inscripción previa obligatoria y las restricciones de uso que imponen se explican en nuestra guía de los akiya banks en Japón.

Un consejo: no se limite a los inmuebles etiquetados como «akiya». Una casa antigua corriente, bien situada y vendida por una agencia normal, suele ser mejor operación que una akiya «gratuita» y aislada.

La akiya a 1 yen: una transmisión de cargas, no un regalo

Las famosas «casas a 1 yen» existen, pero el precio de venta no dice nada del coste real: lo que el vendedor transmite en realidad es un conjunto de obligaciones: mantenimiento, responsabilidad, impuestos y, llegado el caso, demolición. Un presupuesto realista:

Concepto	Horquilla en ¥	≈ € (a 182 ¥/€, tipo utilizado al redactar)
Demolición (kaitai, kaitai) si la estructura no tiene arreglo	1 a 2 millones de ¥	5.500 € a 11.000 €
Reforma integral (casa de madera media)	8 a 20 millones de ¥	44.000 € a 110.000 €
Impuesto sobre bienes inmuebles (kotei shisan zei)	cada año, según el valor catastral
Gastos de cierre: honorarios del shihō shoshi (escribano judicial encargado de la inscripción registral, shihō shoshi), inscripción (tōki), impuesto de adquisición	varios cientos de miles de ¥, incluso en un inmueble «gratuito»

El presupuesto de reforma de las casas tradicionales, la machiya (casa urbana de madera, típica de Kioto, machiya) y la kominka (casa rural tradicional, kominka), está detallado partida por partida en nuestro artículo sobre el coste de una reforma. Una akiya a 1 yen mal situada sigue siendo cara; una akiya de 3 millones de ¥ (unos 16.500 €) bien situada puede ser una excelente operación.

Los riesgos: primero la ubicación, después el edificio

Nuestra regla: el verdadero problema de una akiya casi nunca es la casa, sino la ubicación. Compruebe, en este orden:

• Accesos: una estación a 20 o 30 minutos como máximo (a pie o en un autobús fiable) y comercios básicos cerca. Sin eso, no encontrará inquilinos, ni huéspedes, ni comprador en la reventa.
• Saikenchiku fuka (saikenchiku fuka, prohibición de reedificar): si la parcela no da a una vía conforme (obligación de acceso rodado, setsudō gimu, setsudō gimu), reconstruir está prohibido y el valor de reventa queda muy limitado.
• Kyū-taishin (kyū-taishin, norma sísmica anterior a junio de 1981): prevea un diagnóstico sísmico (taishin shindan, taishin shindan) y obras de refuerzo (taishin hokyō, taishin hokyō).
• Servidumbres: derechos de paso, canalizaciones que atraviesan la parcela, caminos compartidos.
• Propiedad en indivisión (kyōyū mochibun, kyōyū mochibun): herencias repartidas entre varios herederos, algunos ilocalizables; no compre nunca sin un título completo.
• Saneamiento: compruebe si el inmueble está conectado al alcantarillado público o si es autónomo y, en ese caso, si el equipo trata toda la casa (véase el saneamiento en una casa japonesa).
• Riesgos naturales: consulte los mapas oficiales de riesgos (hazard map): inundación, deslizamiento de tierras, tsunami.

Cada uno de esos riesgos se paga en obras, y por eso el precio de venta y el presupuesto real de una akiya divergen tanto: hemos calculado esa diferencia partida por partida en cuánto cuesta una casa en Japón.

Una vez sobre el terreno, todavía hay que saber qué se está mirando: nuestra guía de la casa tradicional japonesa, estancia por estancia explica lo que revela cada elemento durante una visita, del armazón del tejado a la fosa de saneamiento.

Una minoría de akiya son antiguas granjas tradicionales de madera y no viviendas corrientes de posguerra. Esa compra es distinta, con otros precios y otras obras: vea qué es una kominka y cuánto cuesta.

El proceso de compra: igual que cualquier otro inmueble

No existe un «régimen akiya» especial: la compra sigue el camino habitual: oferta, explicación legal previa al contrato (jūyō jikō setsumei, jūyō jikō setsumei), contrato de compraventa (baibai keiyaku, baibai keiyaku), pago e inscripción registral (tōki) a cargo de un shihō shoshi. Recorremos cada etapa en nuestra guía de compra.

• Gastos de compra: como máximo el 6 % del precio (impuestos, inscripción, honorarios); el desglose está en nuestro artículo sobre los gastos de compra. En una akiya muy barata, son los gastos fijos los que pesan.
• Financiación: cuente con pagar al contado. Una hipoteca japonesa solo está al alcance, en la práctica, de quien reside y trabaja por cuenta ajena en Japón; los no residentes compran al contado.
• Ninguna restricción para los extranjeros: propiedad plena del suelo y del edificio, sin necesidad de visado ni de residencia. Lo contrario también es cierto: comprar una vivienda en Japón no otorga ningún derecho de residencia.

Elegir bien: la akiya adecuada, no la más barata

Una compra de akiya lograda es una casa estructuralmente sana, a menos de 30 minutos de una estación y en una zona que conserva algo de economía local; no es la casa más barata de Japón. Si desea que busquemos, filtremos y negociemos por usted, desde la preselección hasta la entrega de llaves, vea nuestro acompañamiento personalizado.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar de verdad una casa en Japón por 1 yen?

Sí: hay ayuntamientos y propietarios particulares que ceden casas por un precio simbólico. Pero es una transmisión de cargas: la demolición (1 a 2 millones de ¥), la reforma (a menudo de 8 a 20 millones), los impuestos y los gastos de cierre corren de su cuenta. Lo «gratuito» se paga en obras.

¿Puede un extranjero sin visado comprar una akiya?

Sí. Japón no impone ninguna restricción de nacionalidad ni de residencia a la compra de inmuebles, akiya incluidas. Ahora bien, comprar no otorga ningún derecho de residencia y, salvo que resida y trabaje por cuenta ajena en Japón, pagará al contado.

¿Qué es un akiya bank?

Un registro municipal de viviendas vacías que el ayuntamiento ayuda a devolver al mercado. Las fichas suelen ser baratas, pero están solo en japonés y su calidad es muy desigual: verifique el estado del edificio, la zonificación y, sobre todo, la ubicación antes de comprometerse.

¿Cuánto cuesta reformar una akiya?

Para una casa de madera que necesita una restauración completa, cuente entre 8 y 20 millones de ¥ (de 44.000 € a 110.000 €), según el tejado, la estructura y el refuerzo sísmico (taishin hokyō). Consulte nuestro presupuesto de reforma partida por partida.

¿Comprar una akiya da derecho a un visado japonés?

No. Ser propietario de un inmueble en Japón no confiere ningún derecho de residencia. Visado y compra son dos asuntos completamente distintos: es uno de los malentendidos más frecuentes entre los compradores extranjeros.