Durchschnittlicher Hauspreis in Japan: was ein Haus 2026 wirklich kostet

Durchschnittlicher Hauspreis in Japan: die Zahlen

Es gibt keinen einzigen japanischen Preis, sondern sieben Märkte, die sich nie überschneiden. Die Tabelle unten gibt den Median jedes einzelnen an, also den Preis in der Mitte der Verteilung: Die Hälfte der Objekte verkauft sich für weniger, die Hälfte für mehr. Ein Median ist ehrlicher als ein Durchschnitt, den eine Handvoll Prestigeobjekte schon verzerrt. Die in der Spalte Quelle genannten Bestände entsprechen dem immoJapon-Katalog vom 14. August 2026; heute sind es deutlich mehr, die aktuelle Zahl steht auf der Angebotsseite.

Segment	Medianpreis (Yen)	In Euro	Quelle
Sanierungsbedürftiges Landhaus (Akiya)	4.800.000	29.600	immoJapon-Katalog, 384 Häuser
Traditionelles Bauernhaus (Kominka)	8.950.000	55.200	immoJapon-Katalog, 166 Anzeigen
Gebrauchtes Haus, breiter Markt	25.730.000	158.800	Flat 35, Haushaltsjahr 2024
Gebrauchte Wohnung	30.330.000	187.200	Flat 35, Haushaltsjahr 2024
Neues schlüsselfertiges Haus (Tateuri)	38.260.000	236.200	Flat 35, Haushaltsjahr 2024
Kyoto-Stadthaus (Machiya)	69.400.000	428.400	immoJapon-Katalog, 176 Anzeigen
Neue Wohnung, Großraum Tokio	91.820.000	566.800	Fudosan Keizai, Gesamtjahr 2025
Neue Wohnung, Tokio 23 Bezirke	136.130.000	840.300	Fudosan Keizai, Gesamtjahr 2025

Von einem Ende dieser Tabelle zum anderen ist das Verhältnis 1 zu 28. Das ist keine Marktanomalie: Derselbe Mechanismus erzeugt beide Extreme. In Japan ist eine Immobilie im Wesentlichen das wert, was ihr Grundstück wert ist, und Land ist das wert, was seine Lage wert ist, in einem Land, das überall außer in einer Handvoll Ballungsräume Bevölkerung verliert. Ein baulich gesundes 110-qm-Haus ist 40 Minuten vom nächsten Bahnhof fast nichts wert, während ein 60-qm-Grundstück im Zentrum Tokios ein Vermögen kostet, selbst mit einer Abrissbude darauf.

Für einen ausländischen Käufer ist die praktische Folge diese: Ein Budget zu wählen heißt, ein Projekt zu wählen, nicht eine Ausstattungsstufe. Von 30.000 auf 300.000 Euro zu gehen kauft nicht dasselbe Haus in besserem Zustand, es kauft ein völlig anderes Leben, in einer anderen Region, mit anderer steuerlicher Behandlung und anderem Vermietungspotenzial. Unser vollständiger Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan behandelt jeden dieser Wege, und Anzeigen mit Preis stehen in unserem Katalog von Akiya und japanischen Häusern.

Tatsächlich gezahlte Preise, Präfektur für Präfektur

Die meisten Artikel über japanische Hauspreise nennen Angebotspreise, also Anzeigen. Wir bevorzugen unterschriebene Preise. Das japanische Bodenministerium veröffentlicht echte Transaktionen, von den Käufern selbst gemeldet, in seiner offenen Datenbank fudosan joho library (Fudōsan Jōhō Library, Immobilien-Informationsbibliothek). Die Tabelle unten ist auf den 236.611 Verkäufen von Einfamilienhäusern berechnet, die zwischen Q1 2024 und Q4 2025 in den 36 von uns verfolgten Präfekturen erfasst wurden.

Präfektur	Analysierte Verkäufe	Median gezahlter Preis (Yen)	In Euro	Median pro qm Wohnfläche (Yen)
Kanagawa (神奈川県)	25.665	41.000.000	253.100	400.000
Aichi (愛知県)	18.810	33.000.000	203.700	285.714
Chiba (千葉県)	21.900	30.000.000	185.200	271.198
Kyoto (Kyoto府)	11.487	25.000.000	154.300	247.619
Osaka (Osaka府)	26.787	25.000.000	154.300	226.667
Hyogo (兵庫県)	18.186	25.000.000	154.300	220.000
Shizuoka (静岡県)	8.245	20.000.000	123.500	156.250
Okayama (岡山県)	4.216	19.000.000	117.300	150.000
Fukushima (福島県)	4.265	19.000.000	117.300	150.000
Nagano (長野県)	4.127	17.000.000	104.900	126.316
Niigata (新潟県)	4.193	14.000.000	86.400	91.892
Yamagata (山形県)	1.688	14.000.000	86.400	88.444
Akita (秋田県)	1.848	11.000.000	67.900	77.951
Wakayama (和歌山県)	2.333	8.000.000	49.400	65.714

Drei Lehren ergeben sich aus dieser Tabelle, und keine davon ist für einen westlichen Käufer intuitiv.

Die Hauspreise brechen ein, sobald man die drei großen Regionen verlässt

Zwischen Kanagawa (dem südlichen Pendlergürtel Tokios) und Wakayama liegt keine Lücke von 1,5 wie zwischen zwei europäischen Regionen, sondern ein Faktor von 5,1. Und das sind keine verschiedenen Produkte: Beide Zahlen decken gewöhnliche Einfamilienhäuser ab. Was Sie in Kanagawa kaufen, ist die Nähe zu einem Arbeitsmarkt von 37 Millionen Menschen.

Der Quadratmeterpreis bedeutet nur innerhalb einer Region etwas

400.000 Yen pro qm in Kanagawa gegen 65.714 Yen in Wakayama ist ein Faktor 6. Einen japanischen Quadratmeterpreis mit einem europäischen zu vergleichen lehrt Sie nichts, weil die japanische Zahl den Bodenwert enthält, während das Gebäude selbst an Wert verliert. Siehe unseren Artikel darüber, warum japanische Häuser an Wert verlieren und das Land den Wert hält.

Die veröffentlichten Beträge sind gerundet

Die Mediane landen auf runden Zahlen, weil die amtliche Veröffentlichung die Transaktionsbeträge aus Datenschutzgründen vor der Publikation rundet. Diese Werte sind daher auf Präfekturebene verlässlich, ersetzen aber keine Bewertung auf Objektebene. Wir nutzen sie als Marktreferenz in unseren Anzeigenseiten, nie als Preis eines bestimmten Objekts.

Diese Preislücken liest man besser, wenn man sie mit Klima, Bahnanbindung und Arbeitsmarkt kreuzt: Das ist der Sinn unseres Leitfadens Region für Region, wo in Japan als Ausländer leben.

Eine Stadt entzieht sich dieser Logik teilweise: Fukuoka, dessen Bevölkerung zwischen 2020 und 2025 um 3,2 % gewachsen ist und dessen Wohnbauland um 7,0 % pro Jahr steigt. Die Preise Bezirk für Bezirk sind in ein Haus in Fukuoka kaufen aufgeschlüsselt.

Die günstigste Präfektur des Landes verdient eine eigene Behandlung: Unser Leitfaden zum Hauskauf in Hokkaido nennt den durchschnittlichen Preis gebrauchter Häuser in siebzehn Städten der Insel, zusammen mit den jährlichen Winterkosten, die diese niedrigen Preise verbergen.

Neu, gebraucht, Akiya: drei Märkte, drei Budgets

Die zweite ernsthafte Quelle dazu, was ein Haus in Japan kostet, ist die jährliche Erhebung der Jutaku Kinyu Shien Kiko (Jūtaku Kin'yū Shien Kikō, Japan Housing Finance Agency) bei Kreditnehmern, die die Festzinshypothek Flat 35 nutzen. Die Ausgabe für das Haushaltsjahr 2024 umfasst 27.523 abgeschlossene Akten, finanziert zwischen April 2024 und März 2025. Das ist keine Schaufensterstichprobe: Es sind abgeschlossene Geschäfte mit ihren vollen Kosten, Grundstück inklusive.

Art des Kaufs	Gesamtkosten (Yen)	In Euro
Neue Wohnung	55.920.000	345.200
Individuell gebautes Haus inklusive Grundstückskauf	50.070.000	309.100
Individuell gebautes Haus auf bereits eigenem Grundstück	39.360.000	243.000
Neues schlüsselfertiges Haus	38.260.000	236.200
Gebrauchte Wohnung	30.330.000	187.200
Gebrauchtes Einfamilienhaus	25.730.000	158.800

Die Erhebung misst auch die reale finanzielle Anstrengung: Das Geschäft kostet das 5,3-Fache des Jahreseinkommens des Kreditnehmers bei einem gebrauchten Einfamilienhaus und steigt auf das 7,5-Fache bei einem individuellen Bau inklusive Grundstück. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen der Kreditnehmer liegt bei 6.690.000 Yen (41.300 Euro), und der typische Kreditnehmer ist 44,5 Jahre alt, was viel über diesen Markt sagt: Man kauft spät, oft einmal, und gebraucht bleibt deutlich günstiger als neu.

Was unser eigener Katalog über das untere Ende des Marktes zeigt

Diese Zahlen beschreiben kreditwürdige japanische Käufer in besiedelten Gebieten. Das Segment, das die meisten unserer Leser interessiert, das sanierungsbedürftige Landhaus, liegt weit darunter. Gemessen an den 792 verfügbaren Anzeigen in unserem Katalog am 14. August 2026:

Segment	Anzeigen mit veröffentlichtem Preis	1. Quartil (Yen)	Median (Yen)	Median (Euro)	3. Quartil (Yen)
Landhaus	384	2.500.000	4.800.000	29.600	9.800.000
Kominka-Bauernhaus	166	3.800.000	8.950.000	55.200	14.900.000
Kyoto-Machiya	176	34.800.000	69.400.000	428.400	138.000.000

Drei weitere Zahlen vervollständigen das Bild: Der Median über alle Kategorien liegt bei 9.000.000 Yen (55.600 Euro), 19 Prozent der Anzeigen liegen unter 3.000.000 Yen (18.500 Euro), und das mittlere Baujahr ist 1973 bei den Anzeigen, die das Jahr angeben. Dieser letzte Punkt ist keine Nebensache: Ein Haus von 1973 stammt aus der Zeit vor dem Erdbebenstandard von 1981, was sowohl die Kosten der Arbeiten als auch den Wiederverkaufswert verändert (siehe der Erdbebenstandard von 1981, bekannt als shin-taishin). Schließlich sind 48 dieser 792 Anzeigen als Preis auf Anfrage markiert: Der Verkäufer veröffentlicht keine Zahl, meist weil Bodenwert und Gebäudewert zwischen den Erben noch nicht geklärt sind.

Warum Sie in Wirklichkeit das Grundstück kaufen

Das kontraintuitivste Merkmal dieses Marktes passt in einen Satz: Das Haus verliert seinen Wert, das Land behält ihn. Eine Holzkonstruktion wird steuerlich über 22 Jahre abgeschrieben und vom Markt nach 30 bis 40 Jahren als nahezu wertlos behandelt. Ein Haus von 1973 ist daher kaum mehr wert als sein Grundstück, abzüglich der Abrisskosten, wenn es zu weit hinüber ist.

Land dagegen steigt überall dort, wo sich Aktivität konzentriert. Der chika koji (chika kōji, amtlicher Bodenpreisrichtwert, den der Staat jeden 1. Januar veröffentlicht) gibt das genaue Maß für 2026:

Bereich	Veränderung zum Vorjahr
Alle Nutzungen, Landesdurchschnitt	+2,8 %
Wohnbauland, Landesdurchschnitt	+2,1 %
Gewerbeland, Landesdurchschnitt	+4,3 %
Großraum Tokio, alle Nutzungen	+5,7 %
Großraum Osaka, alle Nutzungen	+3,8 %
Großraum Nagoya, alle Nutzungen	+2,3 %

Dieser landesweite Anstieg von 2,8 Prozent ist der stärkste seit 1992, also seit dem Platzen der Blase. Aber es ist ein Durchschnitt, und er verbirgt genau das, was die Transaktionstabelle oben zeigt: Die drei großen Regionen ziehen den Index nach oben, während Hunderte ländlicher Gemeinden weiter fallen. Unser Artikel über japanische Immobilienpreise 2026 behandelt diesen Markt der zwei Geschwindigkeiten, und unser Leitfaden zu den 23 Bezirken Tokios bringt ihn auf Straßenebene.

Der Leerstand erklärt das untere Ende des Marktes

Die Wohnungs- und Bodenerhebung 2023 zählt 9.000.000 leerstehende Wohnungen, also 13,8 Prozent des japanischen Wohnungsbestands, darunter 3.850.000, die weder zum Verkauf noch zur Miete noch Ferienhäuser sind: wirklich verlassene Häuser. Dieser Bestand erzeugt die Preisschilder von 3.000.000 Yen und speist die Akiya-Banken. Er erklärt auch, warum ein niedriger Preis für sich genommen nie ein gutes Geschäft ist: Es gibt Zehntausende Häuser zu diesem Preis, und die meisten werden nie einen Käufer finden.

Die Ausnahme Kyoto

Der Median von 69.400.000 Yen der Machiya (machiya, traditionelle Holz-Stadthäuser) in unserem Katalog wirkt unvereinbar mit der mittleren Transaktion von 25.000.000 Yen in der Präfektur Kyoto. Ist er nicht: Eine sanierte Machiya im historischen Zentrum ist ein Kulturerbe-Gut, häufig als touristische Unterkunft betrieben, ohne Entsprechung in gewöhnlichen Hausstatistiken. Es ist ein eigener Markt, beschrieben in unserem Leitfaden zum Kauf einer Machiya in Kyoto.

Der Angebotspreis ist nicht Ihr Budget

Das ist der Fehler, der ausländische Käufer am meisten kostet: mit dem Anzeigenpreis zu rechnen. In Japan ist bei einem alten und günstigen Objekt der Kaufpreis oft weniger als die Hälfte des Einstiegsbudgets. Hier die vollständige Struktur an einem Beispiel von 5.000.000 Yen.

Posten	Betrag (Yen)	In Euro	Art
Anzeigenpreis	5.000.000	30.900	Verhandelbar
Kaufnebenkosten, alles inklusive	300.000	1.900	Gedeckelt bei 6 % des Preises
Sanierung (110 qm zu 40.000 Yen pro qm)	4.400.000	27.200	Die eigentliche Variable
Gesamtes Einstiegsbudget	9.700.000	59.900
Jährliche Grundsteuern (Schätzung)	51.000 / Jahr	315 / Jahr	Wiederkehrend

Kaufnebenkosten: höchstens 6 Prozent, und das ist eine gute Nachricht

Die Erwerbskosten in Japan (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren, Honorar des shiho shoshi (shihō shoshi, Justizschreiber, der den Titel einträgt) und Stempelmarke) bleiben unter 6 Prozent des Preises, weit unter dem üblichen europäischen Niveau. Die Aufschlüsselung Zeile für Zeile steht in unserem Artikel über die Kosten beim Immobilienkauf in Japan.

Sanierung: der Posten, der alles entscheidet

Bei einem Haus von vor 1981 planen Sie eine Rückstellung in der Größenordnung von 15.000 bis 75.000 Yen pro Quadratmeter ein, je nach Zustand, Anspruch und Zugänglichkeit. Das ist die Spanne, die wir in unseren eigenen Renditeschätzungen verwenden, und sie allein erklärt, warum zwei Häuser mit demselben Angebotspreis völlig verschiedene reale Kosten haben. Unser Artikel über die Kosten der Sanierung einer Machiya oder Kominka nennt Preise Gewerk für Gewerk.

Jährliche Haltekosten

Die kotei shisan zei (kotei shisan-zei, Grundsteuer) beträgt 1,4 Prozent des veranlagten Katasterwerts, plus 0,3 Prozent Stadtplanungssteuer in urbanisierten Zonen. Der veranlagte Wert liegt weit unter dem gezahlten Preis, was die jährlichen Rechnungen in ländlichen Gebieten sehr niedrig macht, oft ein paar hundert Euro. Details in unserem Artikel über die Grundsteuer in Japan.

Drei echte Budgets: 30.000, 100.000 und 300.000 Euro

Hier ist, was jede Summe zu den Preisen vom August 2026 tatsächlich kauft. Yen-Beträge sind zu 162 Yen pro Euro umgerechnet, dem bei Redaktionsschluss verwendeten Kurs.

Budget 30.000 Euro (etwa 4.900.000 Yen): das sanierungsbedürftige Landhaus

Sie sitzen genau auf dem Median der Häuser in unserem Katalog. In der Praxis: ein Einfamilienhaus mit 100 bis 130 qm Wohnfläche, gebaut zwischen 1965 und 1985, in einer ländlichen Präfektur (Wakayama, Yamagata, Niigata, Akita), mit Grundstück. Es ist bewohnbar, aber selten komfortabel: Einfachverglasung, fast keine Dämmung, originales Bad.

Die Falle auf dieser Stufe ist, die ganze Summe für den Kauf auszugeben. Eine bessere Aufteilung sind 40 Prozent Kauf und 60 Prozent Arbeiten. Mit 30.000 Euro insgesamt zielen Sie auf ein Haus für 12.000 Euro und behalten den Rest. Prüfen Sie vor allem die Entfernung zu einem Bahnhof: Jenseits von 20 bis 30 Autominuten von einem angebundenen Bahnhof und Geschäften wird der Wiederverkauf sehr schwer, egal was Sie bezahlt haben.

Budget 100.000 Euro (etwa 16.200.000 Yen): echter Komfort oder ein Vermietungsprojekt

Dieses Budget verändert die Natur des Projekts. Es kauft entweder eine charaktervolle, bereits teilweise sanierte Kominka (der Median unserer 240 Kominka liegt bei 37.000 Euro, Stand September 2026, was 63.000 Euro für Arbeiten lässt), oder ein ordentliches Haus in einer gut angebundenen Präfektur wie Shizuoka (mittlere Transaktion: 123.500 Euro), oder ein Vermietungsprojekt in einer Touristengegend. Das ist die Stufe, auf der Rendite zu einer ernsten Frage wird: Unser Mietrenditesimulator berechnet das Nettoeinkommen nach Kosten, Verwaltung und Steuern.

Budget 300.000 Euro (etwa 48.600.000 Yen): die Stadt oder das Kulturerbe-Gut

Jetzt sind Sie im breiten japanischen Markt. Drei Wege: ein Familienhaus in den Pendlerpräfekturen Tokios (Chiba zu 185.200 Euro, Kanagawa zu 253.100 Euro Median), eine gebrauchte Wohnung im Zentrum einer Großstadt, oder eine kleine Kyoto-Machiya zum Sanieren (erstes Quartil unseres Katalogs: 214.800 Euro). Dieses Budget eröffnet auch kleine Mietshäuser in den Regionen. Unsere durchgerechneten Fallstudien zeigen zwei echte Geschäfte in dieser Spanne, mit Endkosten und Rendite.

Eine Erinnerung, die für alle drei gilt

Keiner dieser Käufe lässt sich mit einer Hypothek aus dem Ausland finanzieren. Japanische Wohnbaudarlehen sind angestellten Einwohnern Japans vorbehalten; einige ausländerfreundliche Banken leihen unter strengen Bedingungen, und ein Nichtansässiger kommt bestenfalls auf 50 bis 70 Prozent des Wertes. Planen Sie einen Barkauf, wie in unserem Artikel über Hypotheken in Japan für Ausländer erklärt.

Die sieben Fehler, die die Rechnung sprengen

1. Den Anzeigenpreis mit dem Budget verwechseln. Bei einem Objekt für 5.000.000 Yen übersteigen die Arbeiten fast immer den Kaufpreis. Ein Plan ohne Sanierungsrückstellung ist kein Plan, sondern ein Wunsch.
2. Dem 1-Yen-Haus nachjagen. Objekte, die für einen symbolischen Betrag übertragen werden, gibt es, aber der Preis ist genau deshalb symbolisch, weil die Restaurierungskosten, die Abgelegenheit oder die mit der Schenkung verbundenen Pflichten es nicht sind. Wir haben den Mechanismus in Akiya für 1 Yen und gratis, was der Preis verbirgt auseinandergenommen.
3. Europäische Quadratmeterlogik anwenden. Der japanische Quadratmeter enthält Land, das an Wert gewinnt, und ein Gebäude, das an Wert verliert. Zwei Häuser zum selben Quadratmeterpreis werden in zehn Jahren nicht dasselbe wert sein.
4. Annehmen, eine Hypothek sei verfügbar. Das ist der Grund Nummer eins, aus dem wir Projekte scheitern sehen. Die Finanzierung wird vor der Suche geklärt, nicht nachdem man sich in ein Haus verliebt hat.
5. Weit weg von allem kaufen, weil es billiger ist. Der niedrige Preis ist eine Folge der Abgelegenheit, nie eine Gelegenheit. Einfache Regel: ein angebundener Bahnhof und Geschäfte innerhalb von 20 bis 30 Minuten, sonst ist das Gut eine Einbahnstraße.
6. Die Ertüchtigung des Hauses unterschätzen. Vor 1981 entspricht die Struktur nicht dem heutigen Erdbebenstandard. Hinzu kommen Dämmung, Feuchtigkeit und Termitenrisiko, drei Posten, die die meisten Anzeigen nie erwähnen.
7. Glauben, der Kauf verleihe ein Aufenthaltsrecht. Der Immobilienkauf in Japan gibt Ihnen kein Visum, keinen Aufenthaltsstatus und keinerlei Vorteil bei der Einwanderung. Das Thema wird in ein Haus in Japan ohne Visum kaufen behandelt.

Expertenrat, um den richtigen Preis zu zahlen

Jeden Preis gegen echte Transaktionen prüfen

Die Datenbank des Bodenministeriums ist kostenlos und für alle offen. Suchen Sie die Gemeinde, den Objekttyp und den Zeitraum, dann sehen Sie sich die Verteilung der gezahlten Preise an, nicht den Durchschnitt. Ein Objekt, das 30 Prozent über dem lokalen Median angeboten wird, muss diese Lücke mit etwas Sichtbarem rechtfertigen: einer frischen Sanierung, einem größeren Grundstück, einer seltenen Ausrichtung. Sonst ist die Lücke Ihr Verhandlungsspielraum.

Bodenwert und Gebäudewert immer trennen

Fragen Sie die Agentur nach Grundstücksfläche, Wohnfläche und Baujahr. Der Bodenwert vergleicht sich mit dem chika koji der Zone; das Gebäude wird zu Wiederherstellungskosten abzüglich Alter bewertet. Ein Verkäufer, der diese drei Zahlen nicht aufschlüsseln will, verkauft einen Preis, keine Immobilie.

Was Preis auf Anfrage wirklich bedeutet

Eine Anzeige ohne veröffentlichten Preis (o sodan, 応相談, verhandelbar) ist weder eine Falle noch ein verstecktes Schnäppchen. Sie signalisiert meist einen ungeklärten Nachlass, ein Objekt mehrerer Erben oder einen Verkäufer, der auf ein Angebot wartet, bevor er sich entscheidet. Diese Akten dauern länger und sind manchmal verhandelbarer, verlangen aber jemanden vor Ort.

Verhandlung gibt es, aber es ist keine westliche Verhandlung

Ein schriftliches Angebot (kaitsuke iraisho, kaitsuke依頼書, Kaufabsichtserklärung) bindet den Käufer moralisch und setzt den Prozess in Gang. Ein Tiefpreisangebot, um den Markt zu testen, geht nach hinten los: Es markiert Sie als unseriösen Käufer, und die Agentur arbeitet zuerst für jemand anderen. Der stärkste Hebel ist nicht der Betrag, sondern wie lange die Anzeige schon steht und wie solide Ihr Finanzierungsnachweis ist.

Die drei Dokumente prüfen lassen, in denen sich die bösen Überraschungen verstecken

Das Grundbuch offenbart Hypotheken und Dienstbarkeiten, die Erläuterung wichtiger Angelegenheiten offenbart Zonierungsauflagen und Naturgefahren, und der Katasterplan offenbart Grenzstreitigkeiten. Alle drei sind in juristischem Japanisch verfasst. Wenn Sie niemanden vor Ort haben, deckt unser Käuferbegleitungsservice diese Prüfungen ab, bevor das Angebot abgegeben wird, und der erste schriftliche Austausch ist unverbindlich.

Das Wichtigste in Kürze

Was kostet ein Haus in Japan? Zwischen 8.000.000 Yen (49.400 Euro) und 41.000.000 Yen (253.100 Euro) je nach Präfektur für ein gewöhnliches Einfamilienhaus, mit einem landesweiten Median von 25.730.000 Yen (158.800 Euro) auf dem Hypothekenmarkt und einem Median von 4.800.000 Yen (29.600 Euro) im Landhaussegment, das wir verfolgen.

Drei Regeln decken den Rest ab. Erstens: Der Angebotspreis ist nicht das Budget, rechnen Sie Kaufnebenkosten (unter 6 Prozent) und vor allem die Arbeiten hinzu, die bei einem alten Objekt häufig den Kaufpreis übersteigen. Zweitens: Was Sie bezahlen, ist eine Lage, weil das Gebäude an Wert verliert und das Land den Wert trägt. Drittens: Ein sehr niedriger Preis ist die Folge eines Lageproblems, nie eine Gelegenheit an sich.

Um diese Zahlen in ein echtes Objekt zu verwandeln, stöbern Sie in unserem Katalog japanischer Häuser mit Preis, testen Sie ein Projekt im Mietrenditesimulator, und lesen Sie den vollständigen Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan, bevor Sie ein Angebot machen.

Häufige Fragen

Was kostet ein Haus in Japan im Durchschnitt?

Ein gebrauchtes Einfamilienhaus wird auf dem japanischen Hypothekenmarkt für einen Median von 25.730.000 Yen (158.800 Euro) verkauft, ein neues schlüsselfertiges Haus für 38.260.000 Yen (236.200 Euro). Der tatsächlich gezahlte Median reicht von 8.000.000 Yen (49.400 Euro) in der Präfektur Wakayama bis 41.000.000 Yen (253.100 Euro) in Kanagawa.

Kann man in Japan ein Haus für 30.000 Euro kaufen?

Ja. Das mittlere Landhaus in unserem Katalog lag am 14. August 2026 bei 4.800.000 Yen (29.600 Euro), und 19 Prozent der Anzeigen lagen unter 3.000.000 Yen (18.500 Euro). Dieses Budget deckt aber keine Sanierung: Bei einem Haus von vor 1981 kostet die Instandsetzung oft mehr als der Kauf.

Was kostet ein Haus in Tokio?

Ein Einfamilienhaus im Pendlergürtel Tokios hat einen mittleren Transaktionspreis von 30.000.000 Yen (185.200 Euro) in der Präfektur Chiba und 41.000.000 Yen (253.100 Euro) in Kanagawa. Innerhalb der 23 Bezirke Tokios kosteten neue Wohnungen 2025 im Schnitt 136.130.000 Yen (840.300 Euro).

Kann ein Ausländer in Japan ein Haus kaufen?

Ja, ohne Beschränkung nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Ein Nichtansässiger kann volles Eigentum kaufen, Grundstück inklusive, genau wie ein japanischer Staatsbürger. Die einzigen praktischen Hürden sind die Finanzierung, das persönliche Siegel und die Anwesenheit oder Vertretung bei der Unterzeichnung.

Verleiht der Hauskauf in Japan ein Visum?

Nein. Der Immobilienkauf verleiht in Japan kein Aufenthaltsrecht, keinen Status und keinerlei Vorteil bei der Einwanderung. Es gibt kein japanisches Golden Visa. Der Aufenthalt muss separat erlangt werden, etwa über ein Arbeitsvisum oder das Business-Manager-Visum.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Japan?

Sie bleiben unter 6 Prozent des Preises, alles inklusive: Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren, Honorar des Justizschreibers und Stempelmarke. Das ist deutlich niedriger als in den meisten europäischen Ländern.

Bekommt man eine japanische Hypothek, wenn man im Ausland lebt?

Fast nie. Japanische Wohnbaudarlehen sind angestellten Einwohnern Japans vorbehalten. Einige ausländerfreundliche Banken leihen unter strengen Bedingungen, und ein Nichtansässiger kommt bestenfalls auf 50 bis 70 Prozent des Immobilienwerts. Planen Sie in der Praxis einen Barkauf.

Warum verlieren japanische Häuser an Wert?

Weil Holzbauten über 22 Jahre abgeschrieben und vom Markt nach 30 bis 40 Jahren als nahezu wertlos behandelt werden. Der Wert verlagert sich auf das Land, das in den großen Ballungsräumen steigt und in Regionen mit Bevölkerungsverlust fällt.