Durchschnittliche Wohnungsgröße in Tokio und in Japan

Durchschnittliche Wohnungsgröße in Tokio: die kurze Antwort

Japan erfasst seinen Wohnungsbestand alle fünf Jahre über die Wohnungs- und Bodenstatistik (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa), und die Ausgabe 2023 wurde im September 2024 veröffentlicht. Sie zählt 55.665.000 bewohnte Wohneinheiten und gibt die durchschnittliche Wohnfläche jeder Kategorie an. Vier Zahlen lohnt es sich zu merken.

Kennzahl	Fläche	Was sie umfasst
Japan, alle Wohneinheiten	91,66 m²	Häuser und Wohnungen, Eigentum und Miete
Präfektur Tokio, alle Wohneinheiten	64,02 m²	Einschließlich der westlichen Vororte und der Inseln
Tokio, 23 Bezirke, alle Wohneinheiten	60,04 m²	Die Innenstadt
Tokio, 23 Bezirke, Mietwohnung	38,16 m²	Das, worin Neuankömmlinge tatsächlich wohnen

Die letzte Zeile trifft das, was gemeint ist, wenn jemand nach der durchschnittlichen Wohnungsgröße in Tokio fragt. Eine Mietwohnung in den 23 Bezirken hat im Schnitt 1,98 Zimmer und 14,94 jō (tatami, die Tatami-Einheit, mit der Raumgrößen beschrieben werden) Wohnfläche. Anders gesagt: Die typische Mietwohnung im Zentrum Tokios ist ein Ein-Zimmer-Apartment oder eine Zweizimmerwohnung, keine Dreizimmerwohnung.

Dieselben Zahlen in japanischen Einheiten

Japanische Anzeigen bleiben selten bei Quadratmetern. Zwei weitere Einheiten tauchen ständig auf, und beide lassen sich sauber umrechnen.

Einheit	Umrechnung	Verwendet für
Quadratmeter (m², heibei)	Grundeinheit	Der gesetzliche Standard, auf jeder Anzeige
Tsubo (tsubo)	1 tsubo = 3,3058 m²	Grundstücke und Preis je Flächeneinheit
Jō, in Anzeigen 帖 geschrieben (tatami)	1 jō = in der Werbung mindestens 1,62 m²	Größe einzelner Räume

Die durchschnittliche Tokioter Wohneinheit von 64,02 m² entspricht also rund 19,4 tsubo oder 40 jō, und die Mietwohnung von 38,16 m² rund 11,5 tsubo oder 24 jō. Unser Glossar des japanischen Immobilienvokabulars deckt die übrigen Einheiten ab, die Ihnen begegnen werden.

Tokio gegen den Rest Japans: ein Abstand vom Faktor 2,2

Tokio ist die Präfektur mit den kleinsten Wohnungen Japans, und der Abstand zur größten ist nicht marginal. Die Präfektur Toyama an der Küste des Japanischen Meers kommt auf 140,01 m² je Wohneinheit gegenüber 64,02 m² in Tokio: 2,19-mal mehr Platz, im selben Land, unter derselben Bauordnung.

Präfektur	Durchschnittliche Wohneinheit
Toyama	140,01 m²
Fukui	136,71 m²
Yamagata	134,44 m²
Akita	132,33 m²
Niigata	130,13 m²
Durchschnitt Japan	91,66 m²
Präfektur Kyoto	85,20 m²
Präfektur Fukuoka	83,46 m²
Kanagawa	76,51 m²
Präfektur Osaka	75,53 m²
Okinawa	74,92 m²
Tokio	64,02 m²

Stadt für Stadt sind die Unterschiede kleiner als erwartet

Sobald man Stadtzentren statt ganzer Präfekturen vergleicht, rückt das Feld zusammen. Die Stadt Osaka kommt auf 60,05 m², fast genau so viel wie die 23 Bezirke Tokios, während Sapporo 79,47 m² und die Stadt Kyoto 72,84 m² erreichen.

Stadt	Alle Wohneinheiten	Mietwohnung
Tokio, 23 Bezirke	60,04 m²	38,16 m²
Stadt Osaka	60,05 m²	37,78 m²
Stadt Fukuoka	64,08 m²	40,97 m²
Stadt Kyoto	72,84 m²	36,23 m²
Yokohama	73,71 m²	39,93 m²
Nagoya	76,86 m²	44,01 m²
Sapporo	79,47 m²	44,36 m²

Kyoto ist der interessante Fall: Der Gesamtdurchschnitt ist hoch, weil die Stadt einen großen Bestand alter Familienhäuser und machiya (machiya, Stadthäuser aus Holz, typisch für Kyoto) hält, doch ihre Mietwohnungen sind mit 36,23 m² die kleinsten aller japanischen Großstädte. Eine Studentenstadt mit geschütztem historischem Kern erzeugt genau dieses Bild. Wenn Sie die alten Häuser interessieren, sind unsere Anzeigen für Machiya zum Verkauf und die Seite zur Präfektur Kyoto der richtige Ausgangspunkt.

Miete oder Eigentum, Haus oder Wohnung: vier sehr unterschiedliche Durchschnitte

Der größte Einzelfehler in jedem Artikel zu diesem Thema ist das Zitieren eines einzigen nationalen Durchschnitts. Die Statistik schlüsselt den Bestand auf, und die Kategorien liegen um den Faktor drei auseinander.

Kategorie	Japan	Präfektur Tokio
Eigengenutzt (持ち家)	118,25 m²	90,52 m²
Vermietet (shakuya)	45,39 m²	39,80 m²
Einfamilienhaus (一戸建)	126,89 m²	107,79 m²
Wohnung im Mehrfamilienhaus (共同jūtaku)	50,33 m²	48,12 m²
Mietwohnung	42,13 m²	38,67 m²

Lesen Sie die Tabelle so, wie ein Käufer es tun sollte. Eine eigengenutzte Wohnimmobilie in Japan misst im Schnitt 118,25 m², nach europäischen Maßstäben ein bequemes Familienhaus, und ein Einfamilienhaus 126,89 m². Die 38 m², die ausländische Leser erschrecken, beschreiben den Mietmarkt in den dichtesten Bezirken, nicht das, was gekauft wird.

Warum sich der Bestand so aufteilt

Von 55,67 Millionen bewohnten Wohneinheiten sind 29,32 Millionen Einfamilienhäuser und 24,97 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Der Bestand an Einfamilienhäusern liegt überwiegend außerhalb der großen Stadtzentren, weshalb der nationale Durchschnitt von 91,66 m² so weit über dem liegt, was ein Mieter in Tokio erlebt. Das erklärt auch, warum der Leerstand, den wir listen, so groß ist: Ein ländliches Einfamilienhaus, das niemand erbt, bleibt stehen und bleibt groß. Den Effekt sehen Sie direkt in unserem Bestand an akiya (akiya, leerstehende Häuser): unsere Akiya-Anzeigen und die Auswahl Häuser unter 50.000 Euro zeigen dreistellige Wohnflächen als Regel und nicht als Ausnahme.

Was die angegebene Wohnfläche tatsächlich misst

Zwei Anzeigen können dieselbe Zahl nennen und unterschiedlich viel nutzbare Fläche beschreiben. Hier verlieren ausländische Käufer Geld, und das hat mit den Durchschnitten oben nichts zu tun.

Wandmitte gegen Innenkante

Die japanische Praxis kennt zwei Arten, den Umriss einer Wohnung zu ziehen.

• Kabeshin (壁芯, Wandmitte): Die Fläche wird bis zur Mitte der Wände gemessen. Das ist die Zahl, die in Verkaufsprospekten für Neubauten und für Einfamilienhäuser steht.
• Uchinori (内法, Innenkante): Die Fläche wird innerhalb der Wände gemessen. Das ist die Zahl, die für eine Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen ist.

Für dieselbe Wohnung ist die eingetragene Fläche nach Innenkante kleiner als die beworbene Fläche nach Wandmitte, typischerweise um einige Quadratmeter. Das ist mehr als eine Eitelkeitsfrage: Steuererleichterungen und Kreditbedingungen, die eine Schwelle von 50 m² verwenden, werden anhand der eingetragenen Zahl geprüft, sodass eine mit 51 m² beworbene Wohnung an einer Prüfung auf 50 m² scheitern kann. Fragen Sie immer nach, auf welcher Grundlage die Zahl beruht, und prüfen Sie vor der Unterschrift das tōki bo (tōki簿, das japanische Grundbuch). Unser Artikel über das japanische Grundbuch erklärt, wie man es liest.

Die Tatami-Einheit ist eine Untergrenze, keine Tatsache

Wird ein Zimmer als „6 jō“ beschrieben, verlangt der Werbekodex (fudōsan no hyōji ni kansuru kōsei kyōsō kiyaku, der Wettbewerbskodex für Immobilienwerbung), dass ein jō mindestens 1,62 m² entspricht. Das ist eine gesetzliche Untergrenze, keine Messung: Die echten Matten fallen je nach Region verschieden aus.

Tatami-Standard	Region	Fläche je Matte
Kyōma (京間)	Kyoto und der Kansai	rund 1,82 m²
Chūkyōma (Nakagyō間)	Nagoya, Hokuriku, Tōhoku	rund 1,66 m²
Edoma (江戸間)	Tokio und der Kantō	rund 1,55 m²
Danchima (団地間)	Wohnblocks der Nachkriegszeit	rund 1,45 m²

Ein Sechs-Matten-Zimmer in Kyoto misst daher rund 10,9 m², während dieselben sechs Matten in einem Tokioter Block 8,7 m² ergeben können, ein Fünftel weniger, bei identischer Beschreibung. Für alles Übrige auf einem Anzeigenblatt, von madori (madori, Grundrisscodes wie 1LDK) bis zu den Gehzeiten, siehe unseren Leitfaden zum Lesen einer japanischen Immobilienanzeige.

Japanische Wohnungen schrumpfen seit siebzig Jahren

Das ist der Befund, den kein englischsprachiger Artikel meldet, und er stammt direkt aus derselben Statistik. Sortiert nach der Bauperiode, sinkt die durchschnittliche Wohnfläche fast ohne Unterbrechung.

Baujahr	Durchschnittliche Wohnfläche
Vor 1950	137,65 m²
1951 bis 1970	105,77 m²
1971 bis 1980	96,77 m²
1981 bis 1990	91,50 m²
1991 bis 2000	93,29 m²
2006 bis 2010	85,99 m²
2016 bis 2018	80,97 m²
2022	79,99 m²
2023 (Januar bis September)	77,17 m²

Eine vor 1950 gebaute Wohneinheit ist 78 % größer als eine aus dem Jahr 2023. In Tokio verläuft dieselbe Kurve von 89,22 m² vor 1950 bis 56,05 m² für 2022 errichtete Wohneinheiten, und in den 23 Bezirken von 83,00 m² auf 51,46 m².

Auch der Durchschnitt sinkt, nicht nur der Neubau

Zwischen den Erhebungen 2018 und 2023 hat der gesamte nationale Bestand verloren: von 93,04 m² auf 91,66 m². Tokio fiel von 65,90 m² auf 64,02 m², die Präfektur Osaka von 76,98 m² auf 75,53 m², und Toyama, die geräumigste Präfektur, von 145,17 m² auf 140,01 m². Kleinere neue Einheiten kommen schneller hinzu, als große alte ersetzt werden.

Für einen ausländischen Käufer kehrt das den üblichen Instinkt um. In Japan kauft Alter Fläche: Im Bestand vor 1980 liegen die Quadratmeter, und genau dieser Bestand leert sich. Das ist die Rechnung hinter unseren Anzeigen für Kominka zum Verkauf, also kominka (kominka, traditionelle Bauernhäuser), bei denen 150 m² die Regel sind. Die Kehrseite: Das Gebäude selbst gilt als abschreibender Vermögenswert, was unser Artikel darüber, warum japanische Häuser an Wert verlieren, ausführlich erklärt, und Bauten vor 1981 liegen vor der heutigen Erdbebennorm, die wir in unserem Beitrag zur Erdbebennorm von 1981 behandeln.

Wie viel Platz die offiziellen Standards für nötig halten

Japan überlässt „genug Platz“ nicht der Meinung. Der wohnungspolitische Rahmenplan (住生活基本計画), vom Kabinett beschlossen und vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT) gepflegt, setzt zwei veröffentlichte Referenzwerte.

Haushalt	Mindeststandard	Zielwert, städtisch	Zielwert, allgemein
Eine Person	25 m²	40 m²	55 m²
Zwei Personen	30 m²	55 m²	75 m²
Drei Personen	40 m²	75 m²	100 m²
Vier Personen	50 m²	95 m²	125 m²

Der Mindeststandard (最低居住menseki水準) ist die Untergrenze, unterhalb derer eine Wohnung als ungeeignet für ein gesundes und kultiviertes Leben gilt. Die beiden Zielwerte (誘導居住menseki水準) sind das, was die Politik anstrebt: der städtische Wert für dichtes Stadtleben, der allgemeine Wert für alles Übrige.

Jetzt der Vergleich. Die durchschnittliche Mietwohnung in den 23 Bezirken Tokios liegt mit 38,16 m² unter dem städtischen Zielwert von 40 m² für eine Person. Sie überschreitet den Mindestwert von 30 m² für ein Paar, bleibt aber unter dem Mindestwert von 40 m² für einen Dreipersonenhaushalt. Das ist keine Anomalie des billigen Marktendes: Es ist der Durchschnitt. Wer mit einer vierköpfigen Familie ins Zentrum Tokios zieht, sollte 50 m² als harte Untergrenze und 95 m² als realistisches Komfortniveau ansetzen und entsprechend kalkulieren. Unser Artikel über die Lebenshaltungskosten in Japan ordnet diese Mieten ein.

Diese Standards sind auch der beste Maßstab, um ein schmales Stadthaus auf einem 40 Quadratmeter großen Grundstück zu beurteilen; siehe unseren Ratgeber zum Tiny House in Japan.

Was 100.000 Yen im Monat tatsächlich bringen, Stadt für Stadt

Dieselbe Statistik veröffentlicht die Monatsmiete je Quadratmeter für Mietwohnungen, was die Platzfrage in eine Budgetfrage verwandelt. Die Zahlen unten sind Durchschnitte über den gesamten Mietbestand des jeweiligen Gebiets, keine Preisliste: Kleine Einheiten kosten je Quadratmeter mehr als große, nehmen Sie sie also als Größenordnung.

Nehmen Sie ein Budget von 100.000 Yen im Monat (rund 549 Euro zum festen Kurs von 182 Yen je Euro, den wir auf der gesamten Website verwenden). Das bringt ungefähr Folgendes.

Gebiet	Miete je m², monatlich	Fläche für 100.000 Yen
Tokio, 23 Bezirke	2.497 Yen	40,0 m²
Präfektur Tokio	2.274 Yen	44,0 m²
Kanagawa	1.726 Yen	57,9 m²
Stadt Osaka	1.619 Yen	61,8 m²
Stadt Kyoto	1.590 Yen	62,9 m²
Stadt Fukuoka	1.368 Yen	73,1 m²
Sapporo	1.149 Yen	87,0 m²
Okinawa	1.075 Yen	93,0 m²
Toyama	963 Yen	103,8 m²
Akita	861 Yen	116,1 m²

Rechenbeispiel: der Preis eines zusätzlichen Zimmers

Ein Paar, das in einer Wohnung von 38 m² im Zentrum Tokios lebt, zahlt beim Bezirksdurchschnitt rund 95.000 Yen im Monat. Der Umzug auf 55 m², den allgemeinen Zielwert für zwei Personen, kostet zum gleichen Satz rund 137.000 Yen: 42.000 Yen mehr im Monat oder etwa 504.000 Yen im Jahr (rund 2.770 Euro). Über eine fünfjährige Entsendung kostet dieses eine zusätzliche Zimmer 2,5 Millionen Yen Miete, und am Ende gehört Ihnen nichts.

Dieselben 55 m² würden in Sapporo rund 63.000 Yen und in Akita rund 47.000 Yen kosten. Diese Rechnung ist der Grund, warum Käufer auf der Suche nach Fläche das Zentrum verlassen: Unsere Preiskarte und der Renditerechner lassen Sie den Kompromiss an echten Anzeigen durchspielen, und die Auswahl Häuser unter 100.000 Euro zeigt, was dieselbe Jahresmiete in den Regionen als Kaufpreis bringt.

Fünf Fehler beim Lesen japanischer Flächenangaben

1. Den nationalen Durchschnitt heranziehen, um eine Stadtwohnung zu beurteilen. Die nationale Zahl von 91,66 m² enthält 29 Millionen Einfamilienhäuser. Für eine Mietwohnung in Tokio ist 38,16 m² die relevante Zahl, weniger als die Hälfte.
2. Eine beworbene Fläche mit einer eingetragenen vergleichen. Wandmitte und Innenkante sind verschiedene Umrisse. Eine Eigentumswohnung, die knapp über 50 m² beworben wird, kann knapp darunter eingetragen sein, was die Berechtigung für Steuererleichterungen ändert.
3. Jō für eine feste Größe halten. Sechs Matten bedeuten in einer Anzeige mindestens 9,72 m², die physischen Matten reichen jedoch je nach Region und Alter des Gebäudes von 1,45 bis 1,82 m².
4. Vergessen, dass Balkone nicht zählen. Ein Balkon in einer japanischen Eigentumswohnanlage ist Gemeinschaftseigentum zur Sondernutzung und bleibt daher aus der angegebenen Fläche ausgenommen, anders als es in mehreren europäischen Märkten üblich ist.
5. Annehmen, neu bedeute größer. Der Bestand schrumpft seit siebzig Jahren. Wenn die Wohnfläche Priorität hat, liegt sie im Markt vor 1980, mit den Fragen zu Erdbebensicherheit und Sanierung, die dazugehören, und genau dafür ist unser Kaufleitfaden gebaut.

Ein letzter praktischer Punkt. Der Kauf einer Wohnimmobilie in Japan steht auch Nichtansässigen offen, ohne Visumspflicht: Der Kauf einer Immobilie gibt in Japan kein Aufenthaltsrecht. Die gesamten Kaufnebenkosten bleiben bei höchstens 6 % des Preises. Eine Hypothek gibt es praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen UND dort angestellt sind; sonst Barkauf, planen Sie also entsprechend. Wenn Sie Suche, Verhandlung und Unterschrift lieber vor Ort erledigen lassen, deckt genau das unsere Begleitung beim Kauf ab. Fläche in den Regionen ist gerade deshalb bar bezahlbar.

Kurz gefasst: Wählen Sie die Zahl, die zu Ihrer Lage passt

Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Tokio beträgt 38,16 m², wenn Sie eine Mietwohnung in den 23 Bezirken meinen, 48,12 m², wenn Sie irgendeine Wohnung in der Präfektur meinen, und 64,02 m², wenn Sie jede Art von Wohneinheit meinen. National lauten die Entsprechungen 42,13 m², 50,33 m² und 91,66 m², und ein eigengenutztes Einfamilienhaus misst im Schnitt 126,89 m².

Daraus folgen drei Schlüsse für jeden, der kauft. Fläche steckt im älteren Bestand, denn eine Wohneinheit von vor 1950 ist 78 % größer als eine von 2023. Fläche steckt außerhalb der Metropolpräfekturen, mit Toyama beim 2,19-Fachen von Tokio. Und die beworbene Fläche muss gegen das Grundbuch geprüft werden, bevor sie etwas bedeutet. Durchsuchen Sie die aktuellen Anzeigen mit diesen drei Filtern im Kopf, oder lesen Sie die vollständige Aufschlüsselung dessen, was ein Haus in Japan kostet, um die Quadratmeter zu bepreisen.

Häufige Fragen

Wie groß ist eine Wohnung in Tokio im Durchschnitt?

Eine Mietwohnung in den 23 Bezirken Tokios misst im Schnitt 38,16 m², jede Wohnung in der Präfektur Tokio 48,12 m². Über alle Wohnformen hinweg, Einfamilienhäuser eingeschlossen, liegt der Durchschnitt der Präfektur Tokio bei 64,02 m². Die Zahlen stammen aus der Wohnungs- und Bodenstatistik 2023.

Wie groß ist die durchschnittliche Wohneinheit in Japan?

91,66 m² über alle bewohnten Wohneinheiten im Jahr 2023. Das teilt sich auf in 118,25 m² für eigengenutzte Wohnimmobilien und 45,39 m² für vermietete, sowie in 126,89 m² für Einfamilienhäuser gegenüber 50,33 m² für Wohnungen.

Wie viele Quadratmeter hat eine 1LDK-Wohnung in Japan?

Für ein 1LDK gibt es keine gesetzliche Größe, nur einen Grundriss: ein Schlafzimmer plus ein kombinierter Wohn-, Ess- und Küchenraum. In der Praxis reicht ein 1LDK von rund 30 bis 50 m², womit es den Durchschnitt von 38,16 m² für Mietwohnungen im Zentrum Tokios einschließt.

Wie viele Quadratmeter hat eine Tatami-Matte?

In der Werbung muss ein Jo mindestens 1,62 m² entsprechen. Die physischen Matten sind regional verschieden: rund 1,82 m² in Kyoto, 1,66 m² um Nagoya, 1,55 m² in Tokio und 1,45 m² in Wohnblocks der Nachkriegszeit.

Wie rechnet man Tsubo in Quadratmeter um?

Ein Tsubo entspricht 3,3058 m² und damit zwei Tatami-Matten. Um einen Preis je Tsubo in einen Preis je Quadratmeter umzurechnen, teilen Sie durch 3,3058.

Werden japanische Wohnungen kleiner?

Ja, und der Trend ist siebzig Jahre alt. Vor 1950 gebaute Wohneinheiten messen im Schnitt 137,65 m² gegenüber 77,17 m² für 2023 gebaute, und der nationale Bestandsdurchschnitt fiel von 93,04 m² im Jahr 2018 auf 91,66 m² im Jahr 2023.

Welche Präfektur in Japan hat die größten Wohnungen?

Toyama mit 140,01 m² je Wohneinheit, gefolgt von Fukui, Yamagata, Akita und Niigata. Tokio hat die kleinsten mit 64,02 m², eine Wohneinheit in Toyama ist also im Schnitt 2,19-mal größer.

Reichen 40 Quadratmeter zum Leben in Tokio?

Sie erfüllen Japans offiziellen städtischen Zielwert von 40 m² für eine Person und übertreffen den Mindestwert von 30 m² für ein Paar deutlich, liegen aber unter dem Mindeststandard von 40 m² für einen Dreipersonenhaushalt. Für eine vierköpfige Familie liegt der Mindestwert bei 50 m² und der städtische Zielwert bei 95 m².