日本、泰國還是葡萄牙？海外買房全面對比

一覽表：日本、泰國、葡萄牙的十項核心差異

這三個目的地長期佔據海外接業搜尋榜首：日本勝在法律穩固與完全產權，泰國勝在賬面回報，葡萄牙勝在地理接近與銀行貸款。但它們的規則完全不同。下表列出真正決定跨境投資成敗的十項指標，而不是宣傳冊上的賣點。

指標	日本	泰國	葡萄牙
外國人可否持有土地	可以，無限制	不可以，法律禁止	可以，無限制
配額或租賃限制	無	公寓外籍配額為總建築面積的49%，否則只能籤30年租約	無
買方購置費用	不超過房價的6%	約1%至3%（過戶費2%，通常買賣雙方分擔）	約9.5%至10.3%（非居民IMT 7.5% + 印花稅0.8% + 律師費）
非居民能否貸款	不能（僅限在日居住且受僱者）	基本不可能	可以，成數60%至70%
長租毛回報率（市場區間）	大城市4%至5%	5%至8%	4%至5%
非居民租金所得稅	按淨收入5%至45%累進課稅，可扣折舊	按毛租金預扣15%	淨收入的25%（住宅租約）
年度持有稅	按課稅評估價徵1.4%＋0.3%（約合實際房價的0.3%至0.6%）	0.02%至0.1%（住宅用途）	IMI 0.3%至0.45%（超過60萬歐元另加AIMI 0.7%）
轉售課稅	持有5年以內39.63%，超過5年20.315%	按所得課稅，5年內轉售另加3.3%	增值部分的50%按12.5%至48%累進課稅
購房能否換取簽證	不能	可透過LTR簽證間接實現（淨資產100萬美元＋投資50萬美元）	2023年10月起不能
資產計價貨幣	日元，兌歐元處於歷史低位	泰銖	歐元（歐元投資者無匯率風險）

其中三行決定了其餘一切：土地歸誰、稅基是毛收入還是淨收入、以及誰能貸款。其他數字都可以由這三項推算出來。日本一側的完整流程，請見我們的日本買房指南。

產權制度：永久產權、49%配額，還是30年租約

這是最具決定性的指標，也是回報率對比中最常被略過的一項。一項24年後到期的權利帶來8%的回報，與永久持有的資產帶來4%，根本不是同一回事。

日本：連同土地的永久所有權

日本法律對購房者的國籍與居住身份沒有任何限制。從未踏足日本的非居民也可以購買土地和房屋，取得所有権（shoyūken，完全且永久的所有權），並以本人名義登記在登記簿（tōki bo，不動產登記簿）上。沒有配額、沒有租期、不需要代持公司、沒有期限。交易由司法書士（shihō shoshi，專辦不動產登記的法律專業人士）把關，核驗權利關係並在交割當日完成過戶登記。

需要知道的一個例外：根據2021年的重要土地調查相關法律，購買緊鄰防衛設施、發電廠或部分邊境離島的土地，需要申報並接受行政審查。這既不涉及城市地區，也不涉及常規投資物件，但在偏遠農村地塊上值得先行確認。

泰國：土地永遠屬於泰國

泰國土地法禁止外國人持有土地。可行的只有兩條路：

• 公寓外籍配額：外國人可以完全持有一套公寓（在土地廳登記的地契），前提是全樓外籍持有面積不超過總可售建築面積的49%。超出後，該樓的單位便無法再以完全產權賣給外國人。因此同一棟樓裡，「配額內」的單位往往比配額外的同戶型更貴。
• 30年租賃，常被包裝成「30＋30＋30年」。這裡必須說清楚：可登記的最長期限就是30年，所謂續約只是合同承諾，對第三方買家或出租人的繼承人約束力有限。租約是一項逐年融化的資產。

還有一條不可繞過的規定：以外籍配額登記公寓，資金必須自境外以外幣匯入，並由泰國銀行出具外匯交易證明。沒有這份檔案，土地廳不予登記。

葡萄牙：歐洲標準的完全產權

沒有國籍限制，產權完整，登記制度可靠，流程對歐洲買家而言最為熟悉。三者之中它最不需要適應，但進場成本也最高。

日本也有租賃地權

日本同樣存在土地租賃權借地権（shakuchiken）：買下建築物和土地使用權，而不是土地本身。與泰國的關鍵差別在於，在日本這是一個可選項，會在房源資訊中標明並相應折價；在泰國它常常是唯一選項。詳見我們關於借地權與土地租賃權的文章，其中說明了如何識別以及應當要求多少折價。

購置費用與融資：真正的門檻在這裡

投資者往往只看掛牌價。但這三個國家的購置費用差距高達房價的7個百分點，相當於一年半的租金。以30萬歐元計算，等於在收到第一筆租金之前就多鎖定了2.1萬歐元資金。

專案（買方承擔）	日本	泰國	葡萄牙（非居民）
中介佣金	房價3%＋6萬日元＋10%消費稅（法定上限）	0%（由賣方支付）	0%（由賣方支付）
過戶稅／取得稅	不動産取得稅（fudōsan shutoku-zei）：課稅評估價的3%，評估價遠低於成交價	評估價的2%，通常買賣雙方各半	IMT：自2026年起對非居民第二住宅統一按7.5%徵收
登記／印花	登録免許稅（tōroku menkyo-zei）評估價的0.3%至2%，另加印紙稅（inshi-zei）	印花稅0.5%（若5年內轉售，賣方另負擔3.3%特別營業稅）	印花稅0.8%
法律專業人士	司法書士：10萬至15萬日元（約670至1000歐元）	律師費0.5%至1%	律師＋公證＋登記：1%至2%，另加500至1000歐元
合計	不超過6%	約1%至3%	約9.5%至10.3%

日本一側的逐項拆解見日本買房費用明細。關鍵機制在於：多項日本稅費以課稅評估價（固定資産稅評価額，kotei shisan-zei hyōka-gaku）為基礎，而該價格遠低於市場成交價，這正是總費用能控制在6%以內、且在高價物件上往往更低的原因。

融資：葡萄牙唯一的決定性優勢

在這一點上必須對讀者誠實，哪怕結論不利於日本。

• 葡萄牙：銀行確實向非居民放貸，成數60%至70%（居民約80%）。這是真實的槓桿：30萬歐元的物業，自有資金約10.5萬至12萬歐元加費用即可。此時自有資金回報率可以明顯高於資產本身的回報率。
• 日本：日本房貸僅面向在日居住且受僱的人士，並需要本地收入記錄。非居民只能全款購買。論壇上流傳的「從海外申請日本房貸」方案經不起推敲，詳見外國人在日本申請房貸。
• 泰國：泰國銀行幾乎不向非居民外國人放貸，剩下的只有新盤開發商的分期方案，其條件並非銀行貸款。

專家提醒。葡萄牙的槓桿是真實的，但要付兩次代價：一次是10%的進場成本，一次是資產必須先服務債務、再服務你。日本的全款購買從第一年起就產生淨現金流，沒有貸款條款約束、沒有壽險要求、也沒有利率風險。這是兩種投資哲學，而非只有一個贏家。

租金回報與短租：三套截然不同的制度

宣傳冊上的毛回報率之所以無法互相比較，原因很簡單：它們面對的稅基與運營成本完全不同。以下為觀察到的市場區間，請視為審慎的量級參考，而非收益承諾。

指標	日本（大阪、福岡、札幌）	泰國（曼谷、普吉）	葡萄牙（里斯本、波爾圖）
長租毛回報率	4%至5%	5%至8%	4%至5%
費用與管理（佔毛租金）	25%至30%	託管租賃池30%至45%	25%至30%
租金課稅基礎	淨收入，可扣折舊	毛租金	淨收入
30天以內的短租	有明確牌照制度	公寓無酒店牌照即屬違法	登記即可，但須服從市政法規

日本：三種牌照，制度清晰

日本的制度在三國中最為明確。民泊（minpaku，住宅短租）適用住宅宿泊事業法（jūtaku shukuhaku jigyō-hō），每年經營上限180晚；簡易宿所（kan'i shukusho）依旅館業法（ryokan gyō-hō）取得牌照後可經營365晚；大阪等特區另有專門制度。所有規則均有明文，買房前即可在市役所核實。詳見民泊牌照與180天規則與旅館業牌照365天經營。

需求端有據可查：2025年日本接待遊客創下4270萬人次的紀錄，而住宿供給受牌照制度約束。這種被制度化的稀缺，正是位置得當、牌照合規的物件能夠達到兩位數回報的原因，各城市資料見日本各城市Airbnb收益對比。

泰國：公寓短租是最貴的盲區

這是泰國市場上代價最高的認知盲點。酒店法禁止未取得酒店牌照者經營30天以內的出租，而普通住宅公寓無法取得該牌照。儘管如此，仍有大量單位按夜出租，罰款與停業風險由買家而非賣家承擔。合規路徑確實存在：持牌的託管式酒店公寓，以租賃池方式運營，公佈的回報已扣除空置，但要付出毛收入30%至45%的管理成本。

葡萄牙：登記容易，地段受限

Alojamento Local（本地住宿）要求在每條房源資訊上標示登記號、投保專門保險並遵守樓宇規約。牌照已不再設有效期，但各市政府現可自行立法，並可在飽和區域凍結新牌照，恰恰就是里斯本與波爾圖的市中心，也就是回報所在之處。因此你買下的是一個地段，同時也是一份地方監管風險。

關於短租板塊與另一個亞洲目的地的資料對比，見巴厘島與日本的Airbnb對比。

非居民稅制：租金究竟流向哪裡

回報排名往往在這一節被徹底改寫。兩個國家按淨收入課稅，一個國家按毛收入課稅，僅此一點就可能抹掉三個百分點的回報。

環節	日本	泰國	葡萄牙
租金所得	按淨收入5%至45%累進（費用、利息、固定資產稅與建築折舊均可扣除）	按毛租金預扣15%，由租客或管理公司代扣代繳	淨收入的25%（住宅租約）
源泉扣繳	僅當租客為法人時預扣20.42%，報稅時清算	一律預扣	無預扣，年度申報
年度申報	確定申告（kakutei shinkoku），2月16日至3月15日	停留滿180天需申報，否則預扣實務上即為終局	非居民IRS申報
年度持有成本	按評估價徵固定資產稅1.4%＋都市計劃稅0.3%	0.02%至0.1%（住宅用途），另有免徵額	IMI 0.3%至0.45%，超過60萬歐元另加AIMI 0.7%
轉售	持有5年以內39.63%，超過5年20.315%	按所得課稅，土地廳依持有年限計算預扣；5年內轉售另加3.3%	增值的50%按12.5%至48%累進課稅

為什麼日本的實際稅負最輕

紙面上45%的最高稅率令人卻步，實際上持有一兩套物件的投資者，往往只繳納毛租金10%以下的稅款。原因只有兩個字：折舊。日本建築物的法定折舊年限較短，這筆不需現金支出的費用可以衝抵租金，大幅壓縮應稅所得，頭幾年甚至可能降至零。計算方法見非居民在日本的租金所得稅，而日本固定資產稅一文則說明了為什麼1.4%的稅率並不等於成交價的1.4%。

泰國15%預扣的真實代價

在7%的毛回報率上，按毛收入預扣15%，等於在計入任何成本之前先扣掉1.05個百分點的回報。任何費用、折舊或貸款利息都不能抵扣。這是簡便制度的代價：徵管容易，但課的是營業額而非利潤。

葡萄牙：稅率溫和，年度賬單卻在累加

淨收入25%本身並不算重，負擔來自疊加：每年的IMI、評估價超過60萬歐元後的AIMI，以及最關鍵的資本利得稅，按增值的50%適用累進稅率，且需申報全球收入以確定適用級距。也就是說，本國收入較高的投資者，其葡萄牙增值可能落入較高稅級。可與日本房產轉讓所得稅對照，後者為固定稅率、事先可知。

簽證與居留：買房能換來什麼，不能換來什麼

這是被問得最多、也最容易讀到過時資訊的一節。以下是2026年的法律現狀。

國家	購房能否取得居留資格	現行路徑
日本	完全不能	沒有任何通道。唯一相關的路徑是設立並實際經營一家公司（経営・管理簽證，keiei kanri），其門檻已於2025年大幅提高
葡萄牙	2023年10月起不能	房地產已被移出黃金簽證合格投資範圍；目前主要保留50萬歐元起的受監管創投基金路徑，且不含直接或間接的房地產
泰國	可以間接實現	長期居留（LTR）簽證的高淨值人士類別要求約100萬美元淨資產，並在泰國投資50萬美元，房地產屬於合格標的，可獲10年居留

日本：沒有例外的鐵律

在日本持有房產不會帶來簽證、居留資格或永住通道。你可以以非居民身份買下十套物業，在留資格紋絲不動。從實務角度看這其實是好訊息：購房本身不需要任何在留資格，完整的遠端流程見外國人無簽證在日本買房。

如果居留才是真正目標，唯一與投資相關的路徑是経営・管理簽證，它要求真實的辦公場所、事業計劃書與實質經營。2025年的改革將參考資本金從500萬日元提高到約3000萬日元（約3.3萬歐元提高到20萬歐元），並全面收緊了條件，詳見經營管理簽證與日本房地產投資。

葡萄牙：視窗已經關閉

網上仍有大量文章把28萬或50萬歐元的購房描述為通往歐洲居留的入口。這一說法自2023年10月起已不成立：房地產，無論直接持有還是透過以房地產為底層資產的基金，都已被移出合格投資範圍。在波爾圖買一套公寓可能是不錯的投資，但它不再是移民方案。

泰國：唯一真實的通道，但只面向大額資產

LTR簽證高淨值人士類別確實允許房地產計入需投資的50萬美元，但同時要求約100萬美元的淨資產與醫療保險。它並非入門級簽證：在30萬歐元的預算下，這個問題並不存在。

實操案例：30萬歐元買在大阪、普吉還是波爾圖

以相同預算、明確且刻意保守的假設進行比較。目標是穩定的租金收入，全款購買，持有十年，投資者在三國均為非居民。

假設條件

• 購房預算：30萬歐元（按150日元兌1歐元約合4500萬日元）。
• 日本：大阪車站附近55平方米的中古（chūko，二手）公寓，長租，毛回報率4.5%。
• 泰國：普吉外籍配額公寓，進入托管租賃池運營，毛回報率7%。
• 葡萄牙：波爾圖公寓，普通住宅租約，毛回報率4.5%。
• 均不使用貸款，以便比較資產本身而非融資結構。

專案	日本（大阪）	泰國（普吉）	葡萄牙（波爾圖）
房屋價格	4500萬日元（30萬歐元）	30萬歐元	30萬歐元
購置費用	不超過1.8萬歐元（6%）	約7500歐元（2.5%）	約2.94萬歐元（9.8%）
投入資金合計	31.8萬歐元	30.75萬歐元	32.94萬歐元
年毛租金	1.35萬歐元	2.1萬歐元	1.35萬歐元
費用、管理、空置、年稅	−4500歐元	−7200歐元	−4100歐元
租金所得稅	−0至800歐元（建築折舊抵扣）	−3150歐元（毛收入的15%）	−2350歐元（淨收入的25%）
年度淨到手收入	約8500歐元	約1.065萬歐元	約7050歐元
投入資金淨回報率	2.7%	3.5%	2.1%
十年後持有的資產性質	土地＋建築，永久產權	配額內單位，或僅剩20年的租約	公寓完全產權
轉售課稅（假設）	增值的20.315%	按所得課稅，土地廳預扣	增值的50%按12.5%至48%課稅

如何解讀這張表

只看當年收入，泰國領先。但只要看「你到底擁有什麼」，排序立刻改變：日本投入的資金低於葡萄牙，淨收入接近普吉卻無需承擔租賃池的運營條款，而持有的資產包含土地且永久有效。在普吉，同樣一筆錢買到的要麼是外籍配額單位，轉售取決於該樓剩餘配額，要麼是一份十年後只剩二十年的租約。

在日本，有一個變數會改變全部結論

同一套大阪物件，如果位於允許短期住宿的區域並持牌經營，就完全不在一個量級上：該板塊觀察到的毛回報率明顯高於長租，而課稅依然以扣除折舊後的淨收入為基礎。這正是immoJapon的主場：我們的精選房源按地段與牌照可行性篩選，收益模擬器可用於驗證你自己的假設。分城市視角見投資大阪房地產。

專家提醒。切勿以毛回報率比較兩個國家。永遠重算三個數字：扣除當地稅負後的淨回報、以實際投入資金（含費用）為分母的回報，以及轉售時點上所持權利的剩餘價值。這三個數字足以做出判斷。

最常見的錯誤

跨國比較毛回報率

泰國按毛收入課稅的7%，與日本扣除折舊後按淨收入課稅的4.5%，不是同一個數字。務必統一換算為扣稅、扣進場成本後的淨值。

透過代持公司購買配額外的泰國單位

這種結構至今仍在流傳，但明確違法，並可能導致取得行為無效。若心儀單位不在外籍配額內，應當換一棟樓，而不是換一種結構。

把30＋30＋30年租約當成永久產權

只有第一個30年期可以登記，其餘僅為合同承諾，其價值取決於出租人的清償能力與誠信，以及其繼承人的態度。

計算回報時忽略葡萄牙的10%費用

2026年起非居民統一適用7.5%的IMT，機械性地壓低了葡萄牙入門級物件的淨回報。以掛牌價而非實際投入資金計算回報，會把結果高估約10%。

不具備在日居住並受僱身份卻指望日本房貸

這是最常見的落空預期。日本房貸需要居住身份並且本地受僱。請按全款購買規劃，或從本國融資，可行方案見從海外為日本購房融資。

在日本買房是為了拿簽證

任何物件、任何價格都不會在日本產生居留權利。請始終把資產規劃與移民規劃分開。

忽視匯率

以歐元計價的投資者在日本和泰國承擔匯率風險，在葡萄牙則沒有。這一風險是雙向的：歷史低位的日元為歐洲買家提供了入場折價，而日元回升會提高資產的歐元價值，同時抬高未來購置成本。見日元貶值與日本房地產。

在日本忘記價值在土地上

日本的建築物會折舊，土地不會。人口流失地區一棟40年木造住宅的高回報率並不是撿漏，而是一項正在歸零的資產。相關機制見為什麼日本房屋貶值而土地保值，也解釋了為何即便是空置房，地段仍然優先於價格。

未確認牌照就做短租

三個國家三套制度，而三者的處罰都落在業主身上。請在出價之前確認牌照可行性，而不是之後。

結論：哪個國家適合哪類投資者

沒有絕對贏家，但有三種非常清晰的畫像。

• 葡萄牙適合追求槓桿且不願承擔匯率風險的投資者：三國之中只有它能讓非居民真正貸款。代價是接近10%的進場成本、按累進稅率課徵的資本利得，以及徹底放棄黃金簽證這一理由。
• 泰國適合追求當期高收入、並接受永遠不擁有土地、按毛收入被扣15%、轉售受制於外籍配額的投資者。LTR簽證只對大額資產者有意義。
• 日本適合看重法律穩固與稅後淨收益的投資者：連同土地的永久產權、封頂6%的進場費用、以扣除折舊後淨收入為基礎的課稅、持有滿五年後20.315%的轉讓稅，以及由牌照制度約束供給的創紀錄旅遊市場。代價同樣明確：全款購買、不附帶簽證，且對地段的要求毫不妥協。

在這三個市場都經手過案子之後，我們的判斷是：從長期看，你擁有什麼，比第一年收到多少更重要。這正是日本的分水嶺所在，同時它也是好買賣與壞買賣差距最大的市場，因為一切取決於車站、街區與牌照。若想用真實房源檢驗你的方案，可瀏覽我們的已完成專案，或透過專屬陪同服務告訴我們你的預算，我們從選房一路陪伴到交鑰匙。

常見問題

日本、泰國、葡萄牙，哪個更適合投資房地產？

取決於你的首要目標。日本提供含土地的永久產權、封頂6%的購置費用以及按淨收入課稅的制度，安全性與稅後收益的平衡最佳。泰國毛回報率最高，但外國人不得持有土地。葡萄牙是三者中唯一真正向非居民提供貸款的國家。

外國人可以在日本、泰國和葡萄牙買地嗎？

在日本和葡萄牙可以，沒有國籍或居住身份限制。在泰國不可以：外國人不得持有土地，只能在全樓49%外籍配額範圍內購買公寓單位，或簽訂可登記的30年租約。

哪個國家的購房費用最低？

泰國最低，2%的過戶費通常由買賣雙方分擔。日本全部費用不超過6%。葡萄牙對非居民最貴，約為9.5%至10.3%，其中包括7.5%的統一IMT、印花稅與律師費用。

人在海外能申請日本房貸買房嗎？

不能。日本房貸僅面向在日本居住且受僱的人士。非居民只能全款購買，或在本國融資，例如以本國既有房產做抵押。

在日本或葡萄牙買房能拿到簽證嗎？

都不能。日本從未設立與房地產掛鉤的簽證。葡萄牙已於2023年10月將房地產移出黃金簽證合格投資範圍。只有泰國仍允許房地產計入長期居留簽證所需的50萬美元投資，但同時要求約100萬美元淨資產。

非居民的租金收入在這三個國家如何課稅？

日本按淨收入適用5%至45%的累進稅率，可扣除費用與建築折舊，實際稅負往往很低。泰國按毛租金預扣15%，不得扣除任何費用。葡萄牙對住宅租約按淨收入的25%課稅。

哪個國家最適合做Airbnb類短租？

日本，因為制度最清晰：民泊每年180晚，取得簡易宿所牌照後可經營365晚，需求端有2025年4270萬遊客支撐。泰國的公寓在沒有酒店牌照的情況下禁止30天以內的出租。葡萄牙登記手續簡單，但市政府可以凍結最賺錢區域的新牌照。

泰國的30年租約到期後房子怎麼辦？

只有第一個30年期可以在土地廳登記。合同中承諾的續約屬於私人約定，很難對抗第三方買家或出租人的繼承人。這正是它與日本、葡萄牙永久產權之間的根本差別，後者沒有期限。