Casa giapponese moderna: cosa si compra davvero nel 2026

Che cos'è davvero una casa giapponese moderna

Se cerca « casa giapponese moderna » in inglese, trova ville in cemento e vetro firmate Tadao Ando. Esistono, e forse se ne costruiscono qualche centinaio all'anno. Nel frattempo, secondo l'Agenzia forestale giapponese, nel solo 2024 il Giappone ha avviato circa 450.000 cantieri di case in legno, e quasi nessuna somiglia alla copertina di una rivista. Somigliano alla strada della fotografia qui sopra: due o tre piani, un tetto piatto o a debole pendenza, un posto auto ricavato nel piano terra e finestre dimensionate dalla norma, non dall'effetto scenico.

La definizione onesta è normativa, non estetica. Una casa giapponese moderna è una casa costruita secondo la generazione di norme in vigore, su un lotto diventato molto più piccolo di un tempo, per una famiglia diventata a sua volta più piccola. Ecco le cifre di riferimento che un acquirente dovrebbe avere in mente.

Indicatore	Dato per una casa giapponese nuova	Anno del dato
Struttura	Il 91,9 % delle case indipendenti è in legno	2024
Superficie abitabile, pacchetto con terreno	111,1 m²	Esercizio 2024
Superficie del lotto, stesso pacchetto	251,2 m²	Esercizio 2024
Costruzione su misura più terreno, tutto compreso	50,07 milioni di yen (circa 275.000 euro)	Esercizio 2024
Casa già costruita, terreno compreso	38,26 milioni di yen (circa 210.000 euro)	Esercizio 2024
Piani	Due, a volte tre in città	n/a
Grado minimo di isolamento	Grado 4, obbligatorio da aprile 2025	2025

Due di questi numeri meritano un secondo sguardo. Il primo sono i 111 metri quadrati: è una vera casa di famiglia, più grande della media delle nuove costruzioni britanniche e lontanissima dai monolocali di Tokyo che dominano l'immaginario straniero. Lo scarto è spiegato nel nostro articolo sulla superficie media degli appartamenti a Tokyo e in Giappone, dove case e appartamenti, capitale e campagna, tirano le medie in direzioni opposte.

Il secondo sono i 251 metri quadrati di terreno. Fuori dalle città maggiori, una casa giapponese moderna ha ancora un giardino, un posto auto e uno stacco dal vicino. Dentro Tokyo, lo stesso budget compra una casa stretta su tre piani su 60-80 metri quadrati: ecco perché tanta architettura giapponese contemporanea è verticale.

Dentro la pianta: LDK, locali dell'acqua e l'ultima stanza in tatami

Le agenzie immobiliari giapponesi descrivono una casa con un codice: 3LDK, 4LDK. La cifra conta le stanze private, mentre LDK sta per lo spazio unico che riunisce soggiorno, pranzo e cucina (living-dining-kitchen). Una casa di famiglia moderna è quasi sempre un 3LDK o un 4LDK, e vale la pena capire la logica di quella pianta prima di visitare qualsiasi cosa.

Il piano terra è un'unica stanza più i servizi

Le case giapponesi del dopoguerra erano divise in piccole stanze separate da pareti scorrevoli. La pianta moderna fa l'opposto: fonde soggiorno, pranzo e cucina in un unico spazio continuo, di solito esposto a sud, e spinge tutto il resto sul lato nord. Quella fascia settentrionale ospita ciò che i giapponesi chiamano mizumawari (mizumawari, i locali dell'acqua): bagno, lavabo, servizi igienici e spesso la lavanderia, raggruppati perché gli impianti idraulici corrano in un punto solo.

Il bagno stesso è uno yunitto basu (ユニットバス, modulo bagno prefabbricato), un blocco impermeabile stampato e calato nella struttura in un pezzo unico, con una vasca profonda per l'immersione e un'area di lavaggio accanto. È l'elemento più standardizzato dell'edilizia giapponese, e uno dei migliori: un modulo bagno degli anni 2010 è ancora perfettamente utilizzabile nel 2026.

Che cosa è sopravvissuto della casa tradizionale

Tre elementi sono passati nella pianta moderna quasi immutati. Il genkan (玄関, ingresso ribassato) dove ci si toglie le scarpe c'è ancora, più piccolo ma irrinunciabile. Un unico washitsu (和室, stanza in tatami) resta spesso al piano terra, con la doppia funzione di camera per gli ospiti e di spazio per l'altare di famiglia. E l'oshiire (押入, armadio profondo con ante scorrevoli) continua a inghiottire i futon. Tutto il resto, dalla veranda engawa (縁側) al pavimento in terra battuta doma (土間), è scomparso: li troverà nella casa tradizionale giapponese stanza per stanza, non in una casa di costruttore del 2015.

Che cosa manca, e perché conta per un acquirente straniero

• Nessun riscaldamento centralizzato. Le stanze si scaldano una alla volta, di solito con un climatizzatore reversibile per ambiente. Un corridoio a 8 gradi a gennaio è normale, non un difetto.
• Camere da letto piccole. Sei tatami, circa 9,9 metri quadrati, sono una camera matrimoniale standard.
• Nessun seminterrato. I ripostigli sono armadi e sottotetto, raramente qualcosa sotto il livello del suolo.
• Un balcone per il bucato. Al primo piano, esposto a sud, pensato per asciugare: le case giapponesi danno per scontato che i panni si stendano all'aperto.

Come è costruita: telaio in legno, two-by-four, prefabbricato e cemento

Il Giappone costruisce le sue case in legno, e ha buone ragioni per farlo. Il legno si comporta bene nei terremoti perché è leggero e flessibile, si monta in fretta ed è di gran lunga la più economica delle tre opzioni strutturali. L'Agenzia forestale ha fissato al 91,9 % la quota del legno nelle nuove case indipendenti del 2024.

Dentro quella maggioranza in legno competono tre metodi, e l'etichetta compare su ogni annuncio.

Metodo	Quota delle nuove case in legno, 2024	Che cosa significa in cantiere	Che cosa significa per Lei
zairai kōhō (在来工法, pilastri e travi)	76,6 %	Pilastri e travi, i tamponamenti arrivano dopo	Facile da modificare in seguito, grandi aperture, la scelta standard
wakugumi kabe kōhō (枠組壁工法, two-by-four)	21,0 %	Scatole di pannelli portanti, metodo nordamericano	Robusta e a tenuta d'aria, ma le pareti si spostano con difficoltà
Prefabbricato in legno	2,4 %	Pannelli costruiti in fabbrica, assemblati in pochi giorni	Qualità prevedibile, personalizzazione limitata

La distinzione non è accademica. Se ha intenzione di aprire la pianta, unire due stanze o aggiungere una finestra, una casa a pilastri e travi dice di sì e una two-by-four dice molto spesso di no. Chieda quale metodo è stato usato prima di programmare qualsiasi ristrutturazione.

Acciaio e cemento

Fuori dal legno, in città compaiono due alternative. Il tekkotsu-zō (鉄骨造, struttura in acciaio) consente grandi aperture e tre o quattro piani su un lotto stretto, ed è lo standard dei grandi produttori di case prefabbricate. Il tekkin konkurīto-zō (鉄筋コンクリート造, cemento armato) è quello che si vede nei quartieri urbani soggetti a vincoli antincendio e nelle case d'autore. Entrambi costano di più al metro quadro, come mostrano i valori dei lavori dichiarati nei permessi di costruire.

Struttura	Costo dichiarato al m²	In euro	Vita utile fiscale
Legno	Circa 250.000 yen	Circa 1.374 euro	22 anni
Struttura in acciaio	Circa 320.000 yen	Circa 1.758 euro	Da 19 a 34 anni secondo lo spessore
Cemento armato	Circa 380.000 yen	Circa 2.088 euro	47 anni

Sono dichiarazioni depositate con il permesso, quindi vanno lette come un minimo, non come un preventivo. La cifra reale, tutto compreso, per una casa in legno si avvicina ai 330.000 yen al metro quadro (circa 1.813 euro), che è il livello effettivamente finanziato dagli acquirenti. La nostra analisi dettagliata del costo di costruzione di una casa in Giappone spiega perché le due serie di dati ufficiali divergono di un terzo.

La colonna della vita utile fiscale conta più di quanto sembri. È il calendario con cui l'amministrazione fiscale ammortizza l'edificio fino a zero, e il mercato lo segue da vicino: è questo il meccanismo dietro il fatto che in Giappone le case perdono valore mentre il terreno no.

Portate la stessa costruzione su un lotto urbano di 40 m² e ottenete la casa stretta su tre piani descritta nella nostra guida alla piccola casa giapponese.

Le quattro date che dicono se una casa è davvero moderna

Questa è la sezione da ricordare, perché è qui che una visita si vince o si perde. In Giappone la modernità è una data di permesso, non una finitura di cucina. Una casa del 1995 con gli interni rifatti può essere strutturalmente più vecchia di una casa spoglia del 2005. Contano quattro soglie, e ognuna di esse si verifica sulla carta.

Soglia	Data del permesso	Che cosa è cambiato	Giudizio
Norma sismica shin-taishin (shin-taishin)	Dal 1º giugno 1981	Obiettivo: nessun crollo in un terremoto forte	Minimo assoluto, senza eccezioni
Revisione del 2000, solo legno	Da giugno 2000	Indagine del terreno, ancoraggi metallici, pareti portanti distribuite in modo equilibrato	La vera linea del moderno per una casa in legno
Standard energetico vincolante	Da aprile 2025	Isolamento di grado 4 obbligatorio per ogni casa nuova	Tutto ciò che è più vecchio può non avere alcun isolamento
Certificazione di qualità a lunga durata	Facoltativa, inasprita ad aprile 2025	Isolamento grado 5, energia primaria grado 6, sismica grado 2 o 3	Il miglior documento che una casa giapponese possa portare

1981 e 2000: la coppia sismica

Quasi tutte le guide in inglese citano il 1981 e si fermano lì. Per una casa in legno la revisione del 2000 conta quasi altrettanto: è arrivata dopo il terremoto di Kobe e ha sistemato ciò che il 1981 aveva lasciato lasco, cioè il modo in cui la casa è vincolata alle fondazioni e il modo in cui le pareti di controvento sono distribuite. Una casa in legno del 1990 è shin-taishin e resta comunque al di sotto delle regole del 2000. La nostra guida alla norma sismica del 1981 e a ciò che è venuto dopo spiega come leggere la data del permesso invece dell'anno di costruzione.

Aprile 2025: la data che ha cambiato il significato di moderno

Ecco il fatto che sorprende la maggior parte degli acquirenti stranieri. Il Giappone ha pubblicato standard energetici nel 1980, nel 1992, nel 1999 e nel 2016, e nessuno di essi è stato vincolante per una casa indipendente fino ad aprile 2025. Un costruttore che consegnava una casa nel 2020 poteva legalmente isolarla al livello dei primi anni Ottanta. Secondo i dati del Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT) basati sul 2019, solo il 13 % del patrimonio esistente rispetta lo standard del 2016 e circa il 29 % non ha alcun isolamento.

Quindi una casa costruita nel 2015 è moderna dal punto di vista sismico e premoderna dal punto di vista termico. Non è un motivo per evitarla, ma è una voce del suo budget: veda quanto costa davvero un intervento nella nostra guida su come isolare una casa giapponese.

La certificazione su cui vale la pena chiedere

Se un annuncio cita il chōki yūryō jūtaku (chōki優良jūtaku, abitazione di qualità a lunga durata), lo prenda sul serio. È una certificazione volontaria con criteri severi, inaspriti di nuovo ad aprile 2025: isolamento grado 5, energia primaria grado 6, sismica grado 2 (o grado 3 per una casa in legno su due piani valutata con il metodo della quantità di pareti), più requisiti di durabilità e manutenzione. Porta anche vantaggi fiscali. Una casa certificata è la cosa più vicina a una garanzia, in Giappone, che l'edificio varrà ancora qualcosa tra vent'anni.

Quanto costa una casa giapponese moderna

L'agenzia pubblica giapponese per il finanziamento della casa rende noto ogni anno quanto hanno effettivamente pagato i mutuatari del suo programma Flat 35, il che ne fa la serie di prezzi più affidabile del Paese. Ecco i dati dell'esercizio 2024, convertiti al cambio fisso di 182 yen per un euro.

Che cosa compra	Prezzo complessivo	In euro	Superficie abitabile
Costruzione su misura, terreno già di proprietà	39,36 milioni di yen	Circa 216.000 euro	118,5 m²
Costruzione su misura più terreno	50,07 milioni di yen	Circa 275.000 euro	111,1 m²
Casa nuova già costruita, terreno compreso	38,26 milioni di yen	Circa 210.000 euro	n/a
Casa usata	Vedi sotto	n/a	Acquistata in media a 23,3 anni di età

Due di queste righe meritano una spiegazione, perché gli articoli in inglese le confondono regolarmente.

Costruzione su misura o casa già costruita

Un chūmon jūtaku (注文jūtaku, casa su misura) è progettato per Lei sul suo lotto. Un tateuri jūtaku (建売jūtaku, casa già costruita) è una casa che il promotore ha costruito per iniziativa propria, spesso in più unità identiche su un lotto frazionato, e che vende finita. Entrambe le cifre comprendono il terreno: i dodici milioni di yen che le separano vengono da lotti più piccoli, da progetti standardizzati e da un promotore che compra i suoi terreni all'ingrosso, non da una voce mancante. La via della casa già costruita è più rapida, più economica, non richiede né architetto né prestito di costruzione, ed è il modo in cui compra una quota importante delle famiglie giapponesi. In pratica è anche l'unica via al nuovo realisticamente aperta a un non residente.

Il numero che dovrebbe cambiare il suo piano

Nell'esercizio 2024 i mutuatari Flat 35 hanno comprato le loro case usate a un'età media di 23,3 anni, e gli appartamenti usati a 30,3 anni. In altre parole, gli acquirenti giapponesi comprano sempre più usato, proprio perché l'edificio ha già assorbito il suo ammortamento. Una casa di costruttore di dieci o quindici anni è strutturalmente moderna, termicamente imperfetta e prezzata molto al di sotto del suo costo di ricostruzione. Per un acquirente straniero che paga in contanti, quella finestra è il miglior rapporto qualità-prezzo del mercato, ed è dove si colloca buona parte del nostro catalogo di case giapponesi in vendita. L'arbitraggio completo è esposto in nuovo o usato in Giappone.

Esempio concreto: una casa di dodici anni contro una nuova

Prendiamo un confronto concreto. Una casa in legno già costruita del 2014, di 105 metri quadrati su 150 metri quadrati di terreno, in un sobborgo ben collegato di una grande città di provincia, a venti minuti dalla stazione. Contro di essa, la casa nuova già costruita media nazionale, terreno compreso. Le cifre sono ordini di grandezza, arrotondati, al cambio di 182 yen per un euro.

Voce	Casa del 2014	Nuova già costruita
Prezzo d'acquisto	25.000.000 di yen (137.000 euro)	38.260.000 yen (210.000 euro)
Spese di acquisto, al massimo il 6 %	1.500.000 yen (8.200 euro)	2.300.000 yen (12.600 euro)
Controfinestre su otto aperture	1.000.000 di yen (5.500 euro)	Non necessarie
Scaldacqua e rinfrescata generale	800.000 yen (4.400 euro)	Non necessari
Esborso totale	28.300.000 yen (155.500 euro)	40.560.000 yen (222.900 euro)

La casa del 2014 si colloca circa 12,3 milioni di yen (all'incirca 67.600 euro) sotto quella nuova, e non è un compromesso sulla cosa che conta di più: ha ottenuto il permesso ben dopo il 2000, quindi porta con sé l'intero pacchetto sismico moderno. Le manca il livello di isolamento di aprile 2025, e la tabella mostra che le controfinestre che colmano quasi tutto quel divario costano circa 1 milione di yen (circa 5.500 euro), mentre gli altri 800.000 yen vanno allo scaldacqua e a una rinfrescata generale.

C'è un secondo vantaggio, più silenzioso. Una casa nuova in legno perde valore più in fretta nel primo decennio, perché il calendario fiscale ammortizza l'edificio su 22 anni. Comprare una casa di dodici anni significa che qualcun altro ha già assorbito il tratto più ripido di quella curva, e il terreno sottostante, che il valore lo mantiene, pesa per una quota crescente di ciò che possiede. Faccia i suoi conti con i nostri strumenti immobiliari e simulatore di rendimento.

Una riserva, ed è quella decisiva: questa aritmetica funziona solo se funziona la posizione. Una casa moderna a buon prezzo a trenta minuti dalla stazione più vicina, in una città che si spopola, resta un cattivo investimento. Prima la posizione, poi l'edificio, sempre.

Comprare una casa giapponese moderna da straniero

Il lato giuridico è più semplice che quasi ovunque altrove. Il Giappone non pone alcuna restrizione alla proprietà straniera di terreni o edifici: nessuna condizione di nazionalità, nessuna condizione di residenza, nessuna autorizzazione da ottenere. Può comprare in piena proprietà, a suo nome, dall'estero.

Tre punti pratici inquadrano la realtà.

• Comprare non dà il visto. Possedere una casa giapponese non dà alcun diritto di soggiorno in Giappone, nemmeno per un giorno. Le due questioni sono del tutto separate, come spiegato in comprare casa in Giappone senza visto.
• Il finanziamento, in pratica, significa contanti. Un mutuo giapponese è accessibile, in pratica, solo a chi risiede in Giappone ed è allo stesso tempo lavoratore dipendente nel Paese. Senza entrambe le condizioni, metta in conto un acquisto in contanti. Le eccezioni, poche, sono trattate nella nostra guida ai mutui in Giappone per stranieri.
• Le spese di acquisto restano al massimo al 6 % del prezzo: imposta di acquisizione, registrazione, imposta di bollo, provvigione d'agenzia e shihō shoshi (shihō shoshi, lo scrivano giudiziario incaricato della registrazione catastale). Metta a budget il 6 % e non avrà sorprese.

Dove sono davvero le case moderne

Il patrimonio moderno non è distribuito in modo uniforme. Si concentra dove le famiglie hanno continuato a formarsi: le cinture di pendolari attorno a Tokyo, Nagoya, Osaka e Fukuoka, e i capoluoghi regionali. I distretti rurali degli akiya (akiya, case vuote, abbandonate) sono, quasi per definizione, pieni di edifici anteriori al 1980. Se cerca qualcosa di recente, guardi le pagine Kanagawa, Fukuoka e Chiba, e filtri per anno di costruzione. Chi ha un budget vicino alla fascia d'ingresso dovrebbe partire dalla nostra selezione di case in Giappone sotto i 100.000 euro, tenendo presente che a quel livello una casa davvero recente è l'eccezione, non la regola.

Se il versante tradizionale la attrae più di quello contemporaneo, il patrimonio equivalente è nella nostra pagina delle kominka, case rurali tradizionali in vendita, e l'intera sequenza dell'acquisto è esposta passo per passo nella nostra guida per comprare casa in Giappone.

Errori da evitare quando si compra il moderno in Giappone

1. Leggere l'anno di costruzione invece della data del permesso. Una casa terminata nel 2001 può aver ottenuto il permesso nel 1999, prima della revisione sul legno. La data del kenchiku kakunin (kenchiku kakunin, conferma edilizia) è quella che conta.
2. Dare per scontato che recente significhi isolata. Fino ad aprile 2025 nulla obbligava il costruttore. Chieda il grado di isolamento e il valore UA, e consideri la loro assenza come una risposta.
3. Confondere interni ristrutturati e struttura moderna. Pavimenti nuovi e cucina nuova non cambiano nulla su ancoraggi e pareti di controvento.
4. Comprare una two-by-four avendo in mente di aprire la pianta. Verifichi il metodo costruttivo prima di disegnare anche una sola parete su uno schizzo.
5. Pagare il sovrapprezzo del nuovo per i primi dieci anni di ammortamento. Quel sovrapprezzo è reale ed evapora in fretta.
6. Ignorare la quota di terreno. Su una casa moderna l'edificio conserva ancora valore, quindi chieda quale proporzione del prezzo è terreno. Decide che cosa possiederà tra vent'anni.
7. Dimenticare i costi correnti. Imposta sui beni immobili, imposta di pianificazione urbanistica e, per un appartamento, le spese mensili di gestione (kanrihi, kanri-hi). Per le imposte metta a budget circa l'1,7 % all'anno della base imponibile.
8. Fidarsi delle fotografie sul fronte termico. I telai delle finestre in alluminio vengono in fotografia esattamente come quelli in resina e si comportano in tutt'altro modo.

In breve: moderno è una data, non un aspetto

Una casa giapponese moderna è un'abitazione con telaio in legno, su due piani, di circa 111 metri quadrati, costruita attorno a uno spazio aperto soggiorno-pranzo-cucina, su un lotto che fuori dalle grandi città misura in media 251 metri quadrati, e si vende nuova, terreno compreso, tra i 38 e i 50 milioni di yen (circa da 210.000 a 275.000 euro). La sua modernità è documentale, non visiva: un permesso dopo il 2000 per il pacchetto sismico, e dopo aprile 2025 per l'isolamento.

Per un acquirente straniero che paga in contanti, il punto giusto è raramente il nuovo. È la casa di costruttore di dieci o quindici anni: strutturalmente attuale, migliorabile sul piano termico per uno o due milioni di yen (da 5.500 a 11.000 euro circa) e prezzata ben al di sotto di quanto costerebbe ricostruirla. Compri prima la posizione, legga poi la data del permesso e tratti l'isolamento come una voce di budget, non come una sorpresa.

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Domande frequenti

Che cos'è una casa giapponese moderna?

Un'abitazione costruita secondo le norme giapponesi in vigore: con telaio in legno in nove casi su dieci, su due piani, di circa 111 metri quadrati, organizzata attorno a uno spazio unico soggiorno-pranzo-cucina, con bagno, servizi e lavanderia raggruppati sul lato nord. La modernità è definita dalla data del permesso, non dallo stile della facciata.

Le case giapponesi moderne sono ancora in legno?

Sì. Nel 2024 il legno ha rappresentato il 91,9 % delle nuove case indipendenti. All'interno di questa quota, il 76,6 % usa il metodo a pilastri e travi, il 21,0 % il metodo two-by-four e il 2,4 % la prefabbricazione in legno. Struttura in acciaio e cemento armato sono scelte soprattutto urbane o per edifici a più piani.

Quanto costa una casa giapponese moderna?

Nell'esercizio 2024, una costruzione su misura con il suo terreno è costata in media 50,07 milioni di yen (circa 275.000 euro) per 111,1 metri quadrati, e una casa nuova già costruita, terreno compreso, 38,26 milioni di yen (circa 210.000 euro). Una casa di dieci o quindici anni si vende di norma da un terzo alla metà in meno di una nuova equivalente.

Le case giapponesi moderne hanno ancora le stanze in tatami?

Spesso ne hanno una, al piano terra, che serve insieme da camera per gli ospiti e da spazio per l'altare di famiglia. Non è più il centro della casa: lo è lo spazio soggiorno-pranzo-cucina. Anche l'ingresso ribassato e gli armadi profondi per i futon sono sopravvissuti nella pianta moderna.

Le case giapponesi moderne sono ben isolate?

Solo quelle molto recenti. Il Giappone ha reso l'isolamento obbligatorio per le case nuove nell'aprile 2025, e solo il 13 % circa del patrimonio esistente rispetta anche solo lo standard del 2016. Una casa costruita nel 2015 è moderna sul piano sismico e datata su quello termico: metta a budget controfinestre e isolamento del tetto.

Uno straniero può comprare una casa moderna in Giappone?

Sì, senza condizioni di nazionalità o di residenza, in piena proprietà e, se serve, dall'estero. Comprare non dà alcun visto né diritto di soggiorno in Giappone. I mutui sono riservati in pratica a chi risiede nel Paese ed è allo stesso tempo lavoratore dipendente, quindi la maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti.

Quanto dura una casa giapponese moderna?

Fisicamente molto più a lungo di quanto suggerisca il calendario fiscale. L'amministrazione fiscale ammortizza un edificio in legno su 22 anni e il mercato si adegua in larga parte, ma una casa moderna ben mantenuta dura decenni oltre quella soglia. Una certificazione di qualità a lunga durata è il segnale più forte che l'edificio sia stato progettato per durare.

Meglio comprare una casa giapponese nuova o usata di recente costruzione?

Per chi compra in contanti dall'estero, una casa di dieci o quindici anni di solito vince. È costruita secondo le regole sismiche successive al 2000, qualcun altro ha assorbito la parte più ripida dell'ammortamento e il divario di prezzo finanzia senza difficoltà un intervento di isolamento. Il nuovo ha senso soprattutto se vuole il livello energetico di aprile 2025 fin dal primo giorno.