Donazione immobiliare in Giappone: la guida allo zoyozei

Donazione o successione: la risposta breve, in cifre

Ogni proprietario straniero di un immobile giapponese finisce per porsi la stessa domanda: trasferire subito, o lasciare che se ne occupi la successione? Il diritto tributario giapponese risponde con i costi, e questi indicano con decisione una sola direzione.

Il Giappone preleva due imposte distinte ma collegate: lo zōyozei (zōyo-zei, imposta sulle donazioni), dovuto da chi riceve, e il sōzokuzei (sōzoku-zei, imposta di successione), trattato a fondo nel nostro articolo sull'imposta di successione giapponese sugli immobili. La prima è deliberatamente più pesante della seconda: lo scopo è impedire alle famiglie di svuotare un patrimonio con donazioni in vita.

Criterio	Donazione (zoyozei)	Successione (sozokuzei)
Franchigia	1.100.000 ¥ all'anno per beneficiario (≈ 7.300 €)	30.000.000 ¥ + 6.000.000 ¥ per erede
Aliquote	Dal 10 % al 55 % (55 % da 45.000.000 ¥)	Dal 10 % al 55 % (55 % oltre 600.000.000 ¥)
Imposta di registro	2 % del valore catastale	0,4 % del valore catastale
Imposta di acquisto immobiliare	3 %	Nessuna
Quando si paga	Subito (dichiarazione entro il 15 marzo)	10 mesi dopo il decesso

Che cosa significa in pratica: a parità di valore, una donazione costa molto più di una successione. Ha senso solo per tre motivi: far uscire dal patrimonio tassabile un bene in rivalutazione, evitare una comproprietà conflittuale dopo il decesso, o passare la gestione mentre si è in vita. Se il suo patrimonio giapponese resta sotto la franchigia di successione, donare significa pagare un'imposta che i suoi eredi non avrebbero mai pagato.

Un immobile giapponese è sempre tassato, anche tra non residenti

È questo che i proprietari stranieri scoprono troppo tardi. Le regole giapponesi di territorialità distinguono i kokunai zaisan (国内財産, beni situati in Giappone) dai beni esteri. Per i beni esteri, la tassazione dipende dalla residenza e dalla nazionalità delle due parti, con complessi criteri di durata del soggiorno. Per i beni giapponesi, non c'è via d'uscita:

Un immobile situato in Giappone è soggetto allo zōyozei in ogni caso, qualunque sia la nazionalità o la residenza del donante e del beneficiario. Un padre italiano che vive in Italia e dona un appartamento di Osaka alla figlia residente in Canada fa scattare l'imposta giapponese sulle donazioni.

Un beneficiario non residente deve nominare un rappresentante fiscale

Lo zōyozei è pagato dal beneficiario, presso l'ufficio delle imposte del suo luogo di residenza. Un beneficiario senza indirizzo in Giappone deve quindi nominare un nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, rappresentante fiscale che cura dichiarazioni e pagamenti presso le autorità giapponesi). Senza di lui non sono possibili né la dichiarazione né il pagamento, e le sanzioni per il ritardo continuano ad accumularsi. Ne parliamo nel nostro articolo sul rappresentante fiscale in Giappone: di solito è la stessa persona che segue già i suoi obblighi di locatore.

La doppia imposizione non è neutralizzata in automatico

Le convenzioni fiscali tra il Giappone e la maggior parte dei paesi occidentali riguardano i redditi e, talvolta, il patrimonio, ma raramente le donazioni. In pratica ogni paese applica le proprie regole interne, con un meccanismo di credito d'imposta per i beni situati all'estero. Faccia validare il suo piano da un consulente fiscale da entrambe le parti prima di firmare: è l'unica parcella di consulenza che raccomandiamo senza eccezioni.

La scala dello zoyozei: franchigia annuale e aliquote dal 10 al 55 per cento

Il regime predefinito è il rekinen kazei (暦年課税, tassazione per anno civile). Ogni beneficiario dispone di una franchigia di 1.100.000 ¥ per anno civile (≈ 7.300 €), che copre tutte le donazioni ricevute da tutti i donanti messi insieme. Al di sopra, la scala si applica all'eccedenza.

Il Giappone applica due scale diverse. La scala speciale (tokurei zōyo zaisan, 特例贈与財産) riguarda le donazioni da un ascendente in linea retta (genitore o nonno) a un beneficiario che abbia compiuto 18 anni al 1° gennaio dell'anno. Ogni altra donazione (tra coniugi, tra fratelli, da uno zio a un nipote) rientra nella scala generale, più pesante.

Base imponibile (dopo la franchigia)	Scala speciale (genitore verso figlio dai 18 anni)	Scala generale (tutti gli altri casi)
≤ 2.000.000 ¥	10 %	10 %
≤ 3.000.000 ¥	15 % − 100.000 ¥	15 % − 100.000 ¥
≤ 4.000.000 ¥	15 % − 100.000 ¥	20 % − 250.000 ¥
≤ 6.000.000 ¥	20 % − 300.000 ¥	30 % − 650.000 ¥
≤ 10.000.000 ¥	30 % − 900.000 ¥	40 % − 1.250.000 ¥
≤ 15.000.000 ¥	40 % − 1.900.000 ¥	45 % − 1.750.000 ¥
≤ 30.000.000 ¥	45 % − 2.650.000 ¥	50 % − 2.500.000 ¥
≤ 45.000.000 ¥	50 % − 4.150.000 ¥	55 % − 4.000.000 ¥
> 45.000.000 ¥	55 % − 6.400.000 ¥	55 % − 4.000.000 ¥

Come si legge: la cifra in yen dopo ogni aliquota è una detrazione fissa applicata dopo l'aliquota. Su una base imponibile di 19.900.000 ¥ con la scala speciale: 19.900.000 ¥ × 45 % − 2.650.000 ¥ = 6.305.000 ¥ di imposta (≈ 42.000 €).

Due agevolazioni che cambiano davvero i conti

• Detrazione tra coniugi (haigūsha kōjo, 配偶者kōjo): ulteriori 20.000.000 ¥ (≈ 133.000 €) per la donazione di un'abitazione situata in Giappone, o delle somme per acquistarla, tra coniugi sposati da più di vent'anni. Il beneficiario deve abitare l'immobile entro il 15 marzo dell'anno successivo e avere l'intenzione di restarvi. Utilizzabile una sola volta nella vita con lo stesso coniuge, e cumulabile con la franchigia di 1.100.000 ¥.
• Somme per l'acquisto della casa (jūtaku shutoku-tō shikin, jūtaku取得等資金): fino a 10.000.000 ¥ esenti (≈ 67.000 €) per un'abitazione a basso consumo energetico, 5.000.000 ¥ negli altri casi, quando un ascendente in linea retta finanzia l'acquisto di una casa giapponese in cui il beneficiario abiterà. La misura resta in vigore fino al 31 dicembre 2026, con condizioni rigorose di superficie, prestazione energetica e reddito.

La dichiarazione va dal 1° febbraio al 15 marzo

Il beneficiario presenta la dichiarazione zōyozei e paga tra il 1° febbraio e il 15 marzo dell'anno successivo alla donazione. Una donazione firmata il 20 dicembre e una firmata il 5 gennaio distano due settimane, ma cadono in due anni civili diversi: due franchigie da 1.100.000 ¥. È la prima leva gratuita che il calendario le mette a disposizione.

Il regime sozoku-ji seisan kazei: 25 milioni di yen senza imposta immediata

Accanto al regime per anno civile, il Giappone offre un'opzione irrevocabile: il sōzoku-ji seisan kazei (相続時精算課税, letteralmente «tassazione regolata al momento della successione»). L'idea: non tassare la donazione oggi, ma reintegrarne il valore nel patrimonio ereditario più tardi.

Condizioni e meccanica

• Donante: ascendente in linea retta che abbia compiuto 60 anni al 1° gennaio dell'anno della donazione.
• Beneficiario: figlio o nipote che abbia compiuto 18 anni al 1° gennaio.
• Franchigia cumulativa di 25.000.000 ¥ (≈ 167.000 €) per ogni coppia donante-beneficiario, utilizzabile in uno o più trasferimenti. Oltre, si applica un'aliquota fissa del 20 %, poi accreditata sull'imposta di successione.
• Dal 1° gennaio 2024, il regime porta con sé anche una propria franchigia annuale di 1.100.000 ¥, e quella quota non viene reintegrata nel patrimonio ereditario. È la vera novità della riforma.
• Irrevocabile: una volta scelto con un dato donante, non si può più tornare al regime per anno civile con quella persona.

La trappola del valore congelato, che è anche il punto

Alla morte, il bene donato viene reintegrato nel patrimonio al suo valore del giorno della donazione, non a quello alla data del decesso. È una scommessa: se il suo appartamento di Tokyo guadagna il 40 % in dieci anni, la plusvalenza sfugge all'imposta di successione. Se il bene perde valore (la sorte della maggior parte delle case giapponesi, come spiegato nel nostro articolo sul deprezzamento del fabbricato e valore del terreno in Giappone), avrà cristallizzato un valore superiore alla realtà.

Il riporto di 7 anni nel regime per anno civile

Il regime per anno civile prevede una regola di riporto (seizen zōyo kasan, 生前贈与加算): le donazioni fatte negli ultimi anni di vita del donante a chi poi eredita vengono reintegrate nel patrimonio ereditario. La riforma in vigore dal 1° gennaio 2024 estende progressivamente questa finestra da 3 a 7 anni.

Data del decesso	Periodo di riporto
Fino al 31 dicembre 2026	3 anni prima del decesso
Dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2030	Dal 1° gennaio 2024 alla data del decesso
Dal 1° gennaio 2031	7 anni prima del decesso

Una detrazione forfettaria di 1.000.000 ¥ si applica complessivamente dal 4° al 7° anno. Due precisazioni utili: il riporto colpisce solo le persone che ricevono davvero qualcosa dalla successione (una donazione a un nipote che non eredita nulla ne è esclusa), e le donazioni effettuate sotto il sōzoku-ji seisan kazei restano del tutto fuori da questa regola.

Come il fisco giapponese valuta un immobile donato

Buona notizia per il donante: la base dello zōyozei non è il prezzo di mercato. Il Giappone usa due valori amministrativi, entrambi sistematicamente più bassi.

Elemento	Base di valutazione	Livello tipico rispetto al mercato
Terreno (zone urbane)	rosenka (rosenka), il valore al metro quadro sul fronte strada pubblicato dall'agenzia delle entrate	≈ 80 % del prezzo di mercato
Terreno (zone rurali)	Valore catastale × coefficiente ufficiale	Variabile, spesso più basso
Fabbricato	kotei shisanzei hyōkagaku (kotei shisan-zei hyōka-gaku, il valore catastale usato per l'imposta fondiaria)	≈ dal 40 al 60 % del costo di costruzione

Il rosenka è pubblico e si può consultare online, mappa per mappa. Il valore catastale del fabbricato compare sull'avviso dell'imposta fondiaria giapponese che ogni proprietario riceve, oppure sul certificato di valutazione rilasciato dal municipio.

Consiglio pratico: lo scarto di valutazione è la vera leva

Un immobile comprato a 30.000.000 ¥ può essere valutato solo 21.000.000 ¥ ai fini dell'imposta sulle donazioni. Trasmettere immobili giapponesi invece che denaro riduce quindi meccanicamente la base imponibile dal 25 al 35 %. È uno dei motivi per cui le famiglie giapponesi convertono i risparmi in mattoni prima di trasmettere, ed è uno degli assi su cui lavoriamo nei nostri studi di progetti d'investimento.

L'eccezione da conoscere: la donazione con onere

Se dona un immobile trasferendo insieme un debito collegato (per esempio un mutuo residuo), l'operazione diventa una futan-tsuki zōyo (負担付贈与, donazione con onere). Due conseguenze pesanti: l'immobile viene allora valutato al prezzo di mercato e non al rosenka, e il donante può essere tassato su una plusvalenza pari al debito trasferito, secondo le regole esposte nel nostro articolo sulla tassazione della plusvalenza immobiliare in Giappone. Vale la pena ricordarlo: i mutui giapponesi sono comunque riservati ai residenti in Giappone con lavoro dipendente, quindi la maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti e non è interessata.

I costi di trasferimento che tutti dimenticano: 2 per cento e 3 per cento

Lo zōyozei è solo la prima riga del conto. Cambiare il nome nel registro fondiario ha un costo, ed è nettamente più alto per una donazione che per una successione.

Costo	Donazione	Successione	Base
tōroku menkyozei (imposta di registro)	2 %	0,4 %	Valore catastale
fudōsan shutokuzei (imposta di acquisto immobiliare)	3 %	Nessuna	Valore catastale (base del terreno dimezzata fino al 31 marzo 2027)
Onorari dello shihō shoshi	Da 50.000 a 100.000 ¥ (forbice abituale)	Analoghi	Per trascrizione

La tōroku menkyozei (tōroku menkyo-zei, imposta di registro) è cinque volte più alta su una donazione che su una successione. La fudōsan shutokuzei (fudōsan shutoku-zei, imposta di acquisto immobiliare) è ancora più netta: non si applica affatto ai trasferimenti per causa di morte, mentre si applica alle donazioni, all'aliquota ridotta del 3 % in vigore fino al 31 marzo 2027.

La trascrizione deve passare da uno shiho shoshi, lo scrivano giudiziario giapponese, che deposita l'atto presso l'ufficio degli affari giuridici. Il registro stesso è spiegato nel nostro articolo sul toki bo, il registro fondiario giapponese. Per confronto, le spese totali d'acquisto in Giappone restano sotto il 6 % del prezzo: in soli costi di trasferimento, una donazione costa quasi quanto un acquisto.

Esempio pratico: una casa di Kyoto da 30 milioni di yen ceduta a una figlia

Ecco una situazione reale tratta dalla nostra pratica, quantificata dall'inizio alla fine. Una coppia italiana possiede una machiya di Kyoto comprata a 30.000.000 ¥ (200.000 €). Il padre, 68 anni, vuole cederla alla figlia di 30 anni. Nessun altro bene giapponese, un solo erede.

Valori amministrativi utilizzati: valutazione ai fini dell'imposta sulle donazioni 21.000.000 ¥ (terreno al rosenka 18.000.000 ¥ + fabbricato 3.000.000 ¥); valore catastale per i costi di trasferimento 18.000.000 ¥ (di cui 15.000.000 ¥ di terreno).

Scenario A: donazione secca in una sola volta

• Base imponibile: 21.000.000 ¥ − 1.100.000 ¥ = 19.900.000 ¥
• Scala speciale: 19.900.000 ¥ × 45 % − 2.650.000 ¥ = 6.305.000 ¥
• Imposta di registro: 18.000.000 ¥ × 2 % = 360.000 ¥
• Imposta di acquisto: (15.000.000 ¥ ÷ 2 × 3 %) + (3.000.000 ¥ × 3 %) = 315.000 ¥
• Totale: circa 6.980.000 ¥, ossia 46.500 €

Scenario B: opzione per il sozoku-ji seisan kazei

• Base dopo la franchigia annuale: 19.900.000 ¥, sotto la soglia di 25.000.000 ¥ → 0 ¥ di imposta sulle donazioni oggi
• Imposta di registro + imposta di acquisto: 675.000 ¥, da pagare subito
• Alla morte: 19.900.000 ¥ reintegrati nel patrimonio, al loro valore del 2026
• Totale immediato: 675.000 ¥, ossia 4.500 €

Scenario C: non fare nulla e lasciare che passi per successione

• Franchigia di successione per un erede: 30.000.000 ¥ + 6.000.000 ¥ = 36.000.000 ¥, superiore alla valutazione di 21.000.000 ¥ → 0 ¥ di imposta di successione
• Imposta di registro: 18.000.000 ¥ × 0,4 % = 72.000 ¥
• Imposta di acquisto: nessuna
• Totale: 72.000 ¥, ossia 480 €

Verdetto: per questo patrimonio, una donazione secca costa quasi cento volte la via successoria. L'opzione per il sōzoku-ji seisan kazei è la via di mezzo ragionevole se il padre vuole che la figlia gestisca l'immobile fin da subito: trasferisce proprietà e responsabilità per 4.500 €, senza imposta immediata. Una donazione secca diventa razionale solo al di sopra della franchigia di successione, cioè con un patrimonio giapponese ben oltre i 36.000.000 ¥, oppure con un bene destinato a rivalutarsi nettamente. Il nostro simulatore di rendimento e fiscalità le permette di provare queste cifre sulla sua situazione.

Gli errori che costano di più

1. Donare a fette annuali senza contare i costi

Spezzare una casa in venti quote da 1.050.000 ¥ per restare sotto la franchigia annuale sembra astuto. Ma ogni trasferimento di quota comporta la propria imposta di registro, la propria imposta di acquisto e i propri onorari dello shihō shoshi: preveda all'incirca da 80.000 a 100.000 ¥ all'anno, quasi 2.000.000 ¥ in vent'anni, per evitare 6.305.000 ¥ di imposta. Il conto può comunque tornare, ma non è gratis.

2. Creare una comproprietà da cui non si esce

Il corollario del punto precedente: per vent'anni l'immobile resta in kyōyū (共有, comproprietà indivisa) tra genitore e figlio. Ogni vendita richiede il consenso di tutti i comproprietari, e rivendere un immobile giapponese detenuto in comproprietà transfrontaliera, con un decesso nel frattempo, diventa un cantiere giuridico.

3. Ignorare il riporto degli ultimi anni

Una donazione fatta tre anni prima del decesso non produce alcun beneficio successorio: viene reintegrata, e lei avrà pagato lo zōyozei per nulla. La donazione è uno strumento di lungo periodo, non una manovra dell'ultimo minuto.

4. Trasferire senza un atto scritto

Il diritto giapponese riconosce le donazioni verbali, ma restano revocabili finché non sono eseguite, e il fisco vuole una data certa. Un contratto di donazione datato (zōyo keiyakusho, 贈与keiyaku書) sigillato con un sigillo hanko registrato è indispensabile, non da ultimo per dimostrare che non ha camuffato un'unica grande donazione in una serie di rate annuali.

5. Trascurare la fiscalità locativa dopo il trasferimento

Se l'immobile è affittato, il beneficiario diventa soggetto all'imposta giapponese sui redditi locativi dalla data del trasferimento e deve organizzarsi di conseguenza: veda il nostro articolo sulle imposte sui redditi locativi per i non residenti. La ritenuta del 20,42 % sui canoni versati a un non residente cambia destinatario, il che comporta avvisare l'inquilino o la società di gestione.

6. Credere che una donazione apra un diritto di soggiorno

Ricevere un immobile giapponese non dà alcun diritto di soggiorno: nessun visto, nessuno status di residenza, nessuna corsia preferenziale. Ne parliamo nel nostro articolo su comprare una casa in Giappone senza visto. Immobili e immigrazione sono due pratiche del tutto separate in Giappone.

In sintesi: donare presto ciò che si rivaluterà

Donare immobili giapponesi segue una logica semplice, una volta messi i numeri davanti. La franchigia annuale di 1.100.000 ¥ è troppo piccola per spostare un immobile intero; la scala sale in fretta; i costi di trasferimento aggiungono circa il 5 % al conto. Di contro, la franchigia di successione di 30.000.000 ¥ più 6.000.000 ¥ per erede assorbe la maggior parte dei patrimoni giapponesi detenuti da proprietari stranieri.

Emergono tre regole di decisione:

• Patrimonio giapponese sotto la franchigia di successione: non doni l'immobile in modo secco. Se vuole passare la mano mentre è in vita, l'opzione sōzoku-ji seisan kazei trasferisce la proprietà al solo costo delle imposte di trasferimento.
• Patrimonio sopra la franchigia, o bene in rivalutazione: la donazione comincia a convenire, soprattutto su beni ad alto potenziale come gli immobili nel centro delle grandi città o le case gestite come affitti brevi.
• In ogni caso: pianifichi con più di sette anni di anticipo, metta il contratto per iscritto e faccia validare la struttura da un consulente fiscale giapponese e da uno del suo paese di residenza.

Prima di pensare alla trasmissione, serve il bene giusto. Se non è ancora a quel punto, cominci dalla nostra guida completa all'acquisto immobiliare in Giappone, sfogli gli immobili che seguiamo in tutto il Giappone, oppure ci racconti il suo progetto familiare tramite il nostro accompagnamento personalizzato all'acquisto: la struttura di proprietà si decide prima dell'acquisto, non vent'anni dopo.

Domande frequenti

Devo pagare imposte giapponesi se dono il mio appartamento di Tokyo a mio figlio che vive all'estero?

Sì. Un immobile situato in Giappone è soggetto allo zoyozei qualunque sia la nazionalità o la residenza del donante e del beneficiario. Suo figlio dovrà presentare una dichiarazione giapponese sulle donazioni tra il 1° febbraio e il 15 marzo dell'anno successivo e nominare un rappresentante fiscale giapponese.

Quanto si può donare esentasse ogni anno in Giappone?

1.100.000 ¥ per beneficiario e per anno civile, circa 7.300 €, considerando tutti i donanti insieme. La franchigia si azzera ogni 1° gennaio, ed è ciò che rende possibili i trasferimenti su più anni.

È meglio donare o lasciare in eredità un immobile giapponese?

Nella stragrande maggioranza dei casi ereditare costa meno: la franchigia di successione arriva a 30.000.000 ¥ più 6.000.000 ¥ per erede, contro 1.100.000 ¥ all'anno per le donazioni, e le imposte di trasferimento sono cinque volte più basse. Donare conviene soprattutto oltre quella franchigia o per un bene destinato a rivalutarsi.

Come funziona il regime sozoku-ji seisan kazei?

Con un'opzione irrevocabile, un genitore o un nonno che abbia compiuto 60 anni può trasferire fino a 25.000.000 ¥ a un figlio o nipote che abbia compiuto 18 anni senza imposta immediata, più 1.100.000 ¥ all'anno dal 2024. Il valore viene reintegrato nel patrimonio ereditario, ma al valore del giorno della donazione.

Quale valore usa il fisco giapponese per l'imposta sulle donazioni?

Valori amministrativi, non il prezzo di mercato: il rosenka per il terreno, intorno all'80 % del mercato, e il valore catastale per il fabbricato, spesso dal 40 al 60 % del costo di costruzione. Trasmettere immobili invece che denaro riduce quindi la base imponibile dal 25 al 35 %.

Quanto costa il cambio di intestazione nel registro fondiario dopo una donazione?

Preveda il 2 % del valore catastale di imposta di registro, il 3 % di imposta di acquisto immobiliare con la base del terreno dimezzata fino al 31 marzo 2027, più gli onorari dello shiho shoshi, di norma da 50.000 a 100.000 ¥ per atto.

Le donazioni in vita vengono reintegrate nel patrimonio ereditario giapponese?

Sì, per le persone che ereditano. La finestra di riporto passa da 3 a 7 anni: 3 anni per i decessi fino al 31 dicembre 2026, un'estensione graduale dopo tale data e 7 anni pieni per i decessi dal 1° gennaio 2031.

Ricevere un immobile in Giappone dà diritto a un visto?

No. Né comprare né ricevere un immobile giapponese crea un diritto di soggiorno. I visti seguono un percorso del tutto separato, basato sul lavoro, sull'attività d'impresa o sulla situazione familiare.