Immobilier : Japon, Thaïlande ou Portugal ? Le comparatif

Japon, Thaïlande, Portugal : le comparatif en un coup d'oeil

Ces trois destinations reviennent en boucle dans les recherches des investisseurs francophones : le Japon pour la sécurité juridique et la pleine propriété, la Thaïlande pour le rendement affiché, le Portugal pour la proximité et le crédit. Elles ne jouent pourtant pas du tout le même jeu. Le tableau ci-dessous rassemble les dix critères qui décident réellement d'un investissement à l'étranger, et non les arguments de brochure.

Critère	Japon	Thaïlande	Portugal
Propriété du sol par un étranger	Oui, sans restriction	Non, interdite	Oui, sans restriction
Quota ou bail imposé	Aucun	Quota de 49 % de la surface en copropriété, sinon bail de 30 ans	Aucun
Frais d'acquisition côté acheteur	≤ 6 % du prix	≈ 1 à 3 % (droit de mutation 2 %, souvent partagé)	≈ 9,5 à 10,3 % (IMT 7,5 % non-résident + timbre 0,8 % + juriste)
Crédit accessible au non-résident	Non (résident salarié uniquement)	Quasi inexistant	Oui, 60 à 70 % de quotité
Rendement locatif brut long terme (fourchette de marché)	4 à 5 % en grande ville	5 à 8 %	4 à 5 %
Impôt sur les loyers du non-résident	Barème 5 à 45 % sur le revenu net, après amortissement	15 % du loyer brut, retenus à la source	25 % du revenu net (bail d'habitation)
Taxe annuelle de détention	1,4 % + 0,3 % sur la valeur fiscale (soit ≈ 0,3 à 0,6 % du prix réel)	0,02 à 0,1 % (usage résidentiel)	IMI 0,3 à 0,45 % (+ AIMI 0,7 % au-delà de 600 000 €)
Imposition de la revente	39,63 % si ≤ 5 ans, 20,315 % au-delà	Imposée comme un revenu, + 3,3 % si revente sous 5 ans	50 % de la plus-value au barème 12,5 à 48 %
Visa obtenu grâce à l'achat	Aucun	Possible via le LTR (1 M$ d'actifs + 500 k$ investis)	Aucun depuis octobre 2023
Devise de l'actif	Yen, historiquement bas face à l'euro	Baht	Euro (aucun risque de change pour un investisseur en euros)

Trois lignes commandent tout le reste : qui possède le sol, sur quelle base l'impôt frappe le loyer (le brut ou le net) et qui a droit au crédit. Le reste (la couleur des brochures, la promesse de rendement) se recalcule à partir de ces trois-là. Notre guide de l'achat immobilier au Japon détaille le versant japonais étape par étape.

Droit de propriété : pleine propriété, quota de 49 % ou bail de 30 ans

C'est le critère le plus structurant, et celui que les comparatifs de rendement escamotent le plus souvent. Un rendement de 8 % sur un droit qui s'éteint dans 24 ans ne se compare pas à 4 % sur un bien détenu à perpétuité.

Japon : pleine propriété perpétuelle, terrain compris

Le droit japonais ne pose aucune restriction de nationalité ni de résidence à l'achat immobilier. Un non-résident qui n'a jamais mis les pieds au Japon peut acquérir un terrain et une maison, et devenir titulaire du shoyūken (shoyūken, droit de propriété plein et perpétuel), inscrit à son nom au registre foncier tōki bo (tōki簿). Pas de quota, pas de bail, pas de société-écran, pas de durée. La transaction est sécurisée par un shihō shoshi (shihō shoshi, juriste spécialisé dans les formalités foncières), qui contrôle les titres et inscrit le transfert le jour du règlement.

Une seule nuance à connaître : depuis la loi de 2021 sur l'examen des terrains sensibles, l'acquisition de parcelles situées à proximité immédiate d'installations de défense, de centrales ou de certaines îles frontalières fait l'objet d'une déclaration et d'un contrôle administratif. Cela ne concerne ni les villes ni les biens d'investissement classiques, mais mérite d'être vérifié sur un terrain rural isolé.

Thaïlande : le sol reste thaï

Le Code foncier thaïlandais interdit à un étranger de posséder de la terre. Deux voies restent ouvertes :

• Le quota étranger en copropriété : un étranger peut détenir un appartement en pleine propriété (chanote, titre enregistré au bureau des terres) à condition que la part étrangère ne dépasse pas 49 % de la surface habitable totale de l'immeuble. Au-delà, les unités ne sont plus vendables à des étrangers en pleine propriété. Le prix d'une unité « en quota » est d'ailleurs souvent supérieur à celui de la même unité hors quota.
• Le bail (leasehold) de 30 ans, souvent vendu avec des « renouvellements » de 30 + 30 ans. Il faut le dire clairement : la durée maximale enregistrable est de 30 ans ; les promesses de renouvellement sont contractuelles et n'ont pas la même force face à un acquéreur tiers ou aux héritiers du bailleur. Un bail est un actif qui fond, année après année.

Autre point non négociable : pour enregistrer un appartement en quota étranger, les fonds doivent être rapatriés depuis l'étranger en devise étrangère et documentés par un formulaire de transaction de change délivré par la banque thaïlandaise. Sans ce document, pas d'inscription au bureau des terres.

Portugal : propriété pleine, standard européen

Aucune restriction de nationalité, propriété pleine et entière, registre foncier fiable et procédure familière pour un acheteur français. C'est, des trois, le cadre le moins dépaysant : c'est aussi le plus cher à l'entrée, on y revient plus bas.

Et le bail japonais, alors ?

Le Japon connaît lui aussi un droit de bail foncier, le shakuchiken (shakuchiken) : on achète alors le bâtiment et un droit d'occupation du sol, pas le sol. La différence avec la Thaïlande est capitale : au Japon c'est un choix, signalé dans l'annonce et décoté en conséquence, alors qu'en Thaïlande c'est souvent la seule option disponible. Notre article sur le droit de bail foncier shakuchiken explique comment le repérer et quelle décote exiger.

Frais d'acquisition et financement : là où se joue le vrai ticket d'entrée

Un investisseur raisonne souvent en prix affiché. Or l'écart de frais entre ces trois pays atteint 7 points de prix, soit plus d'un an et demi de loyers. Sur 300 000 €, c'est 21 000 € de différence de capital immobilisé avant même le premier loyer.

Poste (côté acheteur)	Japon	Thaïlande	Portugal (non-résident)
Commission d'agence	3 % + 60 000 ¥ + TVA 10 % (plafond légal)	0 % (payée par le vendeur)	0 % (payée par le vendeur)
Droit de mutation / taxe d'acquisition	fudōsan shutoku-zei : 3 % de la valeur fiscale, très inférieure au prix	2 % de la valeur estimée, en général partagé 50/50	IMT : 7,5 % forfaitaire depuis 2026 sur la résidence secondaire d'un non-résident
Enregistrement / timbre	tōroku menkyo-zei 0,3 à 2 % de la valeur fiscale + inshi-zei (timbre)	0,5 % de timbre (ou 3,3 % de taxe commerciale à la charge du vendeur si revente sous 5 ans)	0,8 % de droit de timbre
Juriste / notaire	shihō shoshi : 100 000 à 150 000 ¥ (670 à 1 000 €)	Avocat : 0,5 à 1 %	Avocat + notaire + registre : 1 à 2 % + 500 à 1 000 €
Total réaliste	≤ 6 % du prix	≈ 1 à 3 %	≈ 9,5 à 10,3 %

Le détail poste par poste du côté japonais est décortiqué dans notre article sur les frais d'achat immobilier au Japon : la clé est que plusieurs taxes japonaises se calculent sur la valeur fiscale (kotei shisan-zei hyōka-gaku, kotei shisan-zei hyōka-gaku), très inférieure au prix de marché, c'est ce qui maintient le total sous les 6 %, et souvent bien plus bas sur les biens chers.

Le financement : l'unique avantage décisif du Portugal

Sur ce point, il faut être honnête avec le lecteur, y compris quand cela dessert le Japon.

• Portugal : les banques prêtent aux non-résidents, avec une quotité de 60 à 70 % (contre environ 80 % pour un résident). C'est un vrai levier : 300 000 € de bien pour environ 105 000 à 120 000 € d'apport plus les frais. Le rendement sur fonds propres peut alors dépasser nettement le rendement de l'actif.
• Japon : le crédit immobilier japonais est réservé aux personnes résidentes ET salariées au Japon, avec un historique de revenus local. Un non-résident achète cash, point. Les montages « prêt japonais depuis l'étranger » relayés sur les forums ne résistent pas à l'examen : notre article sur le crédit immobilier au Japon pour un étranger détaille les rares cas d'éligibilité, et les alternatives depuis la France.
• Thaïlande : les banques thaïlandaises ne prêtent quasiment pas aux étrangers non-résidents. Restent les plans de paiement échelonné du promoteur sur le neuf, à des conditions qui ne sont pas celles d'un crédit bancaire.

Conseil d'expert. Le levier portugais est réel, mais il se paie deux fois : par les 10 % de frais d'entrée, et par le fait que le bien doit servir la dette avant de vous servir. Un achat comptant au Japon produit un flux net dès la première année, sans covenant, sans assurance emprunteur et sans exposition au taux. Ce sont deux philosophies d'investissement, pas un match à un seul gagnant.

Rendement locatif et location courte durée : trois régimes très différents

Les rendements bruts affichés dans les brochures ne sont pas comparables entre eux, pour une raison simple : ils ne subissent pas la même fiscalité ni les mêmes charges. Voici les fourchettes de marché observées, à lire comme des ordres de grandeur prudents et non comme des promesses.

Indicateur	Japon (Osaka, Fukuoka, Sapporo)	Thaïlande (Bangkok, Phuket)	Portugal (Lisbonne, Porto)
Rendement brut, location longue durée	4 à 5 %	5 à 8 %	4 à 5 %
Charges et gestion (part du loyer brut)	25 à 30 %	30 à 45 % en pool locatif de résidence gérée	25 à 30 %
Base de l'impôt sur les loyers	Revenu net, après amortissement	Loyer brut	Revenu net
Location de moins de 30 jours	Encadrée, licences claires	Interdite en copropriété sans licence hôtelière	Autorisée avec enregistrement, sous réserve du règlement municipal

Japon : trois licences, un cadre lisible

Le Japon a le régime le plus explicite des trois. Le minpaku (minpaku, location de courte durée en résidence) relève de la jūtaku shukuhaku jigyō-hō (jūtaku shukuhaku jigyō法, loi sur l'hébergement en résidence) et plafonne l'exploitation à 180 nuits par an ; l'hébergement simplifié kan'i shukusho (kan'i shukusho), sous la ryokan gyō-hō (ryokan gyō-hō, loi hôtelière), autorise 365 nuits ; certaines zones spéciales, dont Osaka, disposent d'un régime propre. Tout est écrit, tout se vérifie en mairie avant l'achat. Nos articles sur la licence minpaku et la règle des 180 jours et sur la licence hôtelière 365 jours détaillent les conditions de chacune.

La demande, elle, est documentée : le Japon a accueilli un record de 42,7 millions de visiteurs en 2025, sur un parc d'hébergement contraint par les licences. C'est cette rareté organisée qui explique que des biens correctement situés et correctement licenciés atteignent des rendements à deux chiffres : voir nos chiffres par ville dans rentabilité Airbnb au Japon, ville par ville.

Thaïlande : le piège de la location courte durée en copropriété

C'est l'angle mort le plus coûteux du marché thaïlandais. La loi hôtelière interdit la location de moins de 30 jours sans licence d'hôtel, et une copropriété résidentielle classique n'en obtient pas. Beaucoup d'unités sont pourtant louées à la nuitée, avec un risque d'amende et de fermeture qui pèse sur l'acheteur, pas sur le vendeur. La voie propre existe : les résidences hôtelières gérées disposant de la licence, exploitées en pool locatif, où le rendement affiché est net de vacance mais amputé de 30 à 45 % de frais de gestion.

Portugal : l'enregistrement facile, la géographie contrainte

L'Alojamento Local (hébergement local) exige un numéro d'enregistrement affiché sur chaque annonce, une assurance dédiée et le respect du règlement de copropriété. Les licences ne sont plus limitées dans le temps, mais chaque commune fixe désormais ses propres règles et peut geler les nouvelles autorisations dans les zones saturées : précisément les centres de Lisbonne et de Porto, c'est-à-dire là où le rendement se trouve. On achète donc un emplacement et un risque réglementaire local.

Pour un comparatif chiffré du seul volet courte durée face à une autre destination asiatique, voir notre analyse Airbnb à Bali ou au Japon.

Fiscalité du non-résident : où part réellement votre loyer

C'est ici que les classements de rendement se retournent. Deux pays imposent le revenu net, un pays impose le brut, et cette seule différence peut effacer trois points de rendement.

Étape	Japon	Thaïlande	Portugal
Loyers perçus	Barème progressif 5 à 45 % sur le net (charges, intérêts, taxe foncière et amortissement du bâti déductibles)	15 % du brut, retenus par le locataire ou le gestionnaire et reversés au fisc	25 % du revenu net (bail d'habitation)
Retenue à la source	20,42 % uniquement si le locataire est une personne morale ; régularisée à la déclaration	Systématique	Non, déclaration annuelle
Déclaration annuelle	kakutei shinkoku (kakutei shinkoku), du 16 février au 15 mars	Déclaration de revenus si séjour ≥ 180 jours, sinon la retenue est libératoire en pratique	Déclaration IRS de non-résident
Détention annuelle	1,4 % de taxe foncière + 0,3 % de taxe d'urbanisme sur la valeur fiscale	0,02 à 0,1 % (usage résidentiel), avec abattements	IMI 0,3 à 0,45 % + AIMI 0,7 % au-delà de 600 000 €
Revente	39,63 % si détention ≤ 5 ans, 20,315 % au-delà	Imposée comme un revenu, retenue calculée au bureau des terres selon la durée de détention ; + 3,3 % si revente sous 5 ans	50 % de la plus-value imposée au barème 12,5 à 48 %

Pourquoi l'impôt japonais est le plus doux en pratique

Sur le papier, un barème à 45 % fait peur ; dans les faits, un investisseur détenant un ou deux biens paie souvent moins de 10 % de son loyer brut. La raison tient en un mot : l'amortissement. Le bâti japonais se déprécie fiscalement sur une durée courte, et cette charge non décaissée vient s'imputer sur le loyer, réduisant fortement (parfois à zéro les premières années) le revenu imposable. Notre article sur les impôts sur les revenus locatifs au Japon pour un non-résident détaille le calcul, et celui sur la taxe foncière japonaise explique pourquoi 1,4 % de taxe ne représente pas 1,4 % de votre prix d'achat.

Pourquoi 15 % de retenue thaïlandaise coûte plus cher qu'il n'y paraît

Sur un rendement brut de 7 %, une retenue de 15 % sur le brut retire mécaniquement 1,05 point de rendement, avant même la première charge. Aucune charge, aucun amortissement, aucun intérêt d'emprunt ne vient en déduction. C'est le prix de la simplicité : la retenue est facile à gérer, mais elle frappe un chiffre d'affaires, pas un bénéfice.

Portugal : un impôt modéré, mais une addition annuelle qui monte

25 % du net reste raisonnable. Ce qui alourdit l'ensemble, c'est l'empilement : IMI chaque année, AIMI au-delà de 600 000 € de valeur fiscale, et surtout un impôt de plus-value assis sur 50 % du gain au barème progressif, avec obligation de déclarer ses revenus mondiaux pour déterminer la tranche applicable. Un investisseur bien rémunéré dans son pays d'origine peut donc voir sa plus-value portugaise taxée dans le haut du barème. À comparer avec la plus-value immobilière au Japon, à taux fixe et connue d'avance.

Visa et résidence : ce que l'immobilier donne, et ce qu'il ne donne pas

C'est la question la plus fréquente, et celle où circulent le plus d'informations périmées. Mise à jour de l'état du droit en 2026.

Pays	L'achat immobilier donne-t-il un titre de séjour ?	Voie existante
Japon	Non, jamais	Aucune passerelle. Le seul lien possible passe par une société réelle et active (visa keiei kanri, keiei kanri, gestion et administration), dont les exigences ont été fortement relevées en 2025
Portugal	Non depuis octobre 2023	L'immobilier a été retiré des investissements éligibles au visa doré ; subsiste principalement la voie des fonds de capital-investissement réglementés, à partir de 500 000 €, hors immobilier direct ou indirect
Thaïlande	Indirectement, oui	Le visa Long-Term Resident, catégorie « citoyen fortuné », demande environ 1 M$ d'actifs nets et 500 000 $ investis en Thaïlande, l'immobilier étant un support admis ; il ouvre un séjour de 10 ans

Japon : la règle d'or, sans exception

Détenir de l'immobilier au Japon ne confère ni visa, ni résidence, ni chemin vers la résidence permanente. Vous pouvez acheter dix biens en tant que non-résident : votre statut migratoire ne bouge pas d'un millimètre. C'est même une bonne nouvelle sur le plan pratique, puisqu'aucun titre de séjour n'est exigé pour acheter : notre article un étranger peut-il acheter une maison au Japon sans visa détaille la procédure complète à distance.

Si le séjour est votre objectif réel, la seule voie liée à l'investissement est le visa keiei kanri, qui suppose une entreprise avec des locaux, un plan d'affaires et une activité substantielle. La réforme de 2025 a relevé le capital de référence de 5 à environ 30 millions de yens (soit de 33 000 à 200 000 €) et durci les conditions d'ensemble : voir le visa business manager pour investir dans l'immobilier au Japon.

Portugal : la fenêtre s'est refermée

Beaucoup d'articles encore en ligne présentent l'achat d'un bien à 280 000 ou 500 000 € comme une porte d'entrée vers la résidence européenne. C'est faux depuis octobre 2023 : l'immobilier (en direct comme via des fonds à sous-jacent immobilier) a été retiré des investissements éligibles. Acheter un appartement à Porto est un excellent placement possible ; ce n'est plus un projet migratoire.

Thaïlande : la seule passerelle réelle, mais réservée aux gros patrimoines

La catégorie « citoyen fortuné » du visa Long-Term Resident admet l'immobilier dans les 500 000 $ à investir, mais elle exige en amont environ 1 M$ d'actifs nets et une couverture santé. Ce n'est donc pas un visa d'entrée de gamme : à 300 000 € de budget, la question ne se pose pas.

Cas pratique : 300 000 euros à Osaka, Phuket ou Porto

Comparons à budget identique, avec des hypothèses explicites et volontairement prudentes. Objectif : un revenu locatif régulier, achat comptant, horizon 10 ans, investisseur français non résident dans les trois pays.

Hypothèses retenues

• Budget d'achat : 300 000 € (soit environ 45 000 000 ¥ à 150 ¥/€).
• Japon : appartement chūko (中古, ancien) de 55 m² près d'une gare à Osaka, location longue durée, rendement brut 4,5 %.
• Thaïlande : appartement en quota étranger à Phuket, exploité en pool locatif géré, rendement brut 7 %.
• Portugal : appartement à Porto, bail d'habitation classique, rendement brut 4,5 %.
• Aucun crédit, afin de comparer les actifs et non les montages.

Ligne	Japon (Osaka)	Thaïlande (Phuket)	Portugal (Porto)
Prix du bien	45 000 000 ¥ (300 000 €)	300 000 €	300 000 €
Frais d'acquisition	≤ 18 000 € (6 %)	≈ 7 500 € (2,5 %)	≈ 29 400 € (9,8 %)
Capital total engagé	318 000 €	307 500 €	329 400 €
Loyer brut annuel	13 500 €	21 000 €	13 500 €
Charges, gestion, vacance, taxe annuelle	− 4 500 €	− 7 200 €	− 4 100 €
Impôt sur les loyers	− 0 à 800 € (amortissement du bâti)	− 3 150 € (15 % du brut)	− 2 350 € (25 % du net)
Revenu net annuel en poche	≈ 8 500 €	≈ 10 650 €	≈ 7 050 €
Rendement net sur capital engagé	2,7 %	3,5 %	2,1 %
Nature de l'actif au bout de 10 ans	Terrain + bâti en pleine propriété	Appartement en quota, ou bail réduit à 20 ans	Appartement en pleine propriété
Impôt à la revente (hypothèse)	20,315 % de la plus-value	Barème + retenue au bureau des terres	50 % de la plus-value au barème 12,5 à 48 %

Lecture du tableau

Sur la seule année de revenu, la Thaïlande sort en tête. Mais le classement se recompose dès qu'on regarde ce que l'on possède : au Japon, le capital engagé est le plus faible après le Portugal, le revenu net est proche de celui de Phuket sans exposition au régime des pools locatifs, et l'actif détenu est terrain compris, à perpétuité. À Phuket, la même somme achète soit une unité en quota étranger (dont la revente dépendra du quota résiduel de l'immeuble) soit un bail dont il reste 20 ans dans dix ans.

La variante qui change tout au Japon

Le même bien à Osaka, acquis dans une zone où l'hébergement de courte durée est autorisé et exploité sous licence, ne se compare plus du tout : les rendements bruts observés sur ce segment se situent nettement au-dessus de la location longue durée, et l'imposition reste assise sur le net après amortissement. C'est exactement le terrain de jeu d'immoJapon : nos biens sélectionnés sont filtrés sur l'emplacement et la faisabilité de licence, et notre simulateur de rendement permet de tester vos propres hypothèses avant de vous engager. Pour une lecture ville par ville, voir investir dans l'immobilier à Osaka.

Conseil d'expert. Ne comparez jamais deux pays sur le rendement brut. Recalculez toujours trois chiffres : le rendement net après impôt local, le rendement rapporté au capital réellement engagé (frais inclus) et la valeur résiduelle du droit détenu à l'horizon de revente. Ces trois chiffres suffisent à trancher.

Les erreurs fréquentes à éviter

Comparer des rendements bruts entre pays

Un 7 % thaïlandais taxé sur le brut et un 4,5 % japonais taxé sur le net après amortissement ne sont pas le même chiffre. Ramenez toujours tout au net après impôt et après frais d'entrée.

Acheter un appartement thaï hors quota via une société détenue par des prête-noms

Le montage circule encore, il est expressément illégal et expose à la nullité de l'acquisition. Si l'unité convoitée n'est pas disponible en quota étranger, mieux vaut changer d'immeuble que de structure.

Prendre un bail 30 + 30 + 30 pour de la pleine propriété

Seule la première période de 30 ans est enregistrable. Le reste est une promesse contractuelle, dont la valeur dépend de la solvabilité et de la bonne foi du bailleur, et de ses héritiers.

Oublier les 10 % de frais portugais dans le calcul de rendement

Le passage à un IMT forfaitaire de 7,5 % pour les non-résidents en 2026 a mécaniquement dégradé le rendement net d'entrée de gamme au Portugal. Un rendement calculé sur le prix affiché, et non sur le capital engagé, surestime le résultat d'environ 10 %.

Compter sur un crédit japonais sans être résident salarié

C'est la déception la plus fréquente. Le crédit japonais suppose la résidence et un emploi salarié local. Prévoyez un achat comptant, ou financez depuis la France : notre article financer un achat immobilier au Japon depuis la France passe en revue les options réelles.

Acheter au Japon en espérant un visa

Aucun bien, à aucun prix, n'ouvre de droit au séjour au Japon. Séparez toujours le projet patrimonial du projet migratoire.

Négliger le change

Un investisseur en euros porte un risque de change au Japon et en Thaïlande, pas au Portugal. Ce risque joue dans les deux sens : le yen historiquement bas a offert une décote d'entrée aux acheteurs européens, mais un yen qui remonte améliore la valeur de l'actif en euros tout en renchérissant les achats futurs. Voir yen faible et immobilier au Japon.

Au Japon, oublier que la valeur est dans le terrain

Le bâti japonais se déprécie, le terrain non. Un rendement élevé sur une construction en bois de 40 ans en zone dépeuplée n'est pas une affaire : c'est un actif qui s'éteint. Notre article sur la dépréciation des maisons et la valeur du terrain au Japon explique comment lire cette mécanique, et pourquoi l'emplacement prime sur le prix, y compris sur une maison vacante.

Exploiter en courte durée sans vérifier la licence

Trois pays, trois régimes, et dans les trois cas la sanction pèse sur le propriétaire. Vérifiez la faisabilité de la licence avant l'offre d'achat, jamais après.

Conclusion : quel pays pour quel profil d'investisseur

Il n'y a pas de gagnant absolu, mais trois profils très nets.

• Le Portugal convient à l'investisseur qui veut du levier et zéro risque de change : c'est le seul des trois où un non-résident emprunte réellement. Il faut accepter près de 10 % de frais à l'entrée, une plus-value taxée au barème, et renoncer définitivement à l'argument du visa doré.
• La Thaïlande convient à l'investisseur qui cherche un revenu immédiat élevé et accepte de ne jamais posséder le sol, de subir 15 % sur le brut et de dépendre du quota étranger à la revente. Le visa Long-Term Resident n'est un argument que pour les gros patrimoines.
• Le Japon convient à l'investisseur qui privilégie la solidité du droit et le net après impôt : pleine propriété du sol à perpétuité, frais d'entrée plafonnés à 6 %, imposition assise sur le revenu net après amortissement, revente à 20,315 % au-delà de cinq ans, et un marché touristique record adossé à des licences d'hébergement contingentées. La contrepartie est claire et assumée : achat comptant, aucun visa à la clé, et un impératif absolu d'emplacement.

Notre conviction, après avoir instruit des dossiers dans ces trois marchés : à horizon long, ce que vous possédez compte plus que ce que vous encaissez la première année. C'est précisément là que le Japon se distingue, et c'est aussi le marché où l'écart entre un bon et un mauvais achat est le plus large, parce que tout se joue sur la gare, le quartier et la licence. Si vous voulez confronter votre projet à des biens réels, parcourez nos projets accompagnés ou parlez-nous de votre budget via notre accompagnement personnalisé, de la recherche du bien à la remise des clés.

Questions fréquentes

Vaut-il mieux investir dans l'immobilier au Japon, en Thaïlande ou au Portugal ?

Cela dépend de votre priorité. Le Japon offre la pleine propriété du terrain, des frais d'achat plafonnés à 6 % et une imposition sur le revenu net : c'est le meilleur rapport sécurité/net après impôt. La Thaïlande donne le rendement brut le plus élevé mais interdit la propriété du sol. Le Portugal est le seul des trois à donner accès au crédit pour un non-résident.

Un étranger peut-il acheter un terrain au Japon, en Thaïlande et au Portugal ?

Au Japon et au Portugal, oui, sans restriction de nationalité ni de résidence. En Thaïlande, non : un étranger ne peut pas posséder de terre. Il peut seulement acheter un appartement dans la limite de 49 % de la surface de l'immeuble, ou prendre un bail enregistré de 30 ans.

Dans quel pays les frais d'achat sont-ils les plus bas ?

En Thaïlande, où le droit de mutation de 2 % est souvent partagé entre acheteur et vendeur. Le Japon reste sous 6 % tout compris. Le Portugal est le plus cher pour un non-résident, avec environ 9,5 à 10,3 % en incluant l'IMT forfaitaire de 7,5 %, le droit de timbre et les honoraires juridiques.

Peut-on emprunter pour acheter au Japon quand on vit en France ?

Non. Le crédit immobilier japonais est réservé aux personnes résidentes et salariées au Japon. Un non-résident achète comptant, ou finance son acquisition depuis la France, par exemple en mobilisant un bien existant.

Acheter un bien immobilier donne-t-il un visa au Japon ou au Portugal ?

Non dans les deux cas. Le Japon n'a jamais eu de visa lié à l'immobilier. Le Portugal a retiré l'immobilier des investissements éligibles à son visa doré en octobre 2023. Seule la Thaïlande admet encore l'immobilier dans les 500 000 dollars à investir pour son visa Long-Term Resident, mais elle exige aussi environ 1 million de dollars d'actifs nets.

Comment sont imposés les loyers d'un non-résident dans ces trois pays ?

Le Japon applique un barème de 5 à 45 % sur le revenu net, après déduction des charges et de l'amortissement du bâtiment, ce qui donne souvent un taux effectif très faible. La Thaïlande prélève 15 % sur le loyer brut, sans aucune déduction. Le Portugal taxe 25 % du revenu net pour un bail d'habitation.

Quel pays est le plus favorable à la location courte durée de type Airbnb ?

Le Japon, parce que le cadre est explicite : 180 nuits par an en minpaku, 365 nuits avec une licence d'hébergement simplifié, et une demande soutenue par 42,7 millions de visiteurs en 2025. En Thaïlande, la location de moins de 30 jours en copropriété est interdite sans licence hôtelière. Au Portugal, l'enregistrement est simple mais les communes peuvent geler les zones les plus rentables.

Que devient mon bien en Thaïlande si le bail de 30 ans arrive à échéance ?

Seule la première période de 30 ans est enregistrable auprès du bureau des terres. Les renouvellements promis dans le contrat sont des engagements privés, opposables difficilement à un acquéreur tiers ou aux héritiers du bailleur. C'est la différence de fond avec la pleine propriété japonaise ou portugaise, qui n'a pas de terme.