Airbnb : Bali ou Japon ? Canggu vs Kyoto, le comparatif chiffré

Deux booms touristiques, deux échelles : les visiteurs 2022-2025

Bali et le Japon ont tous deux battu leur record historique de fréquentation en 2025 : 6 948 754 arrivées internationales pour l'île indonésienne (BPS Bali) et 42,7 millions pour le Japon (JNTO). Mais ni l'échelle ni la dynamique ne sont comparables.

Année	Bali (arrivées intern.)	Japon (arrivées intern.)	Kyoto (visiteurs étrangers)
2019 (référence pré-Covid)	6,28 M	31,9 M
2022	2,16 M	3,83 M (frontières fermées jusqu'en octobre)	0,58 M hébergés seulement
2023	5,27 M (+144,6 %)	25,1 M	5,36 M hébergés (+830 %)
2024	6,33 M (+19,4 %)	36,9 M (+47,1 %)	10,88 M de visiteurs (+53,5 %)
2025	6,95 M (record)	42,7 M (record)	occupation hôtelière 80,6 % (record)

Trois faits à retenir :

• En 2025, le Japon reçoit six fois plus de visiteurs internationaux que Bali, et dépasse son niveau pré-Covid de +34 % (Bali : +11 %).
• Kyoto seule a accueilli plus de visiteurs étrangers (10,88 M en 2024) que l'île de Bali entière (6,33 M la même année).
• Moment historique : en 2024, les clients étrangers hébergés à Kyoto (8,21 M) ont dépassé les clients japonais (8,09 M) pour la première fois depuis le début de la statistique en 1958. En 2025, 66,4 % des clients des hôtels de Kyoto étaient étrangers.

Et cette clientèle dépense : un visiteur étranger consomme à Kyoto environ trois fois plus qu'un visiteur japonais (71 661 ¥ contre 23 809 ¥ en 2023, soit ~478 € vs ~159 €). C'est le socle de demande sur lequel repose tout achat immobilier locatif au Japon.

ADR, occupation, revenus : le match chiffré Canggu vs Kyoto

Pour comparer à méthodologie égale, nous utilisons la même source de données de marché (AirROI, 12 mois glissants 2025-2026) pour les deux villes.

Indicateur (même source, même période)	Canggu	Kyoto
ADR (tarif moyen par nuit)	215 $ (~198 €)	194 $ (~29 000 ¥, ~179 €)
Taux d'occupation moyen	37,5 %	52,1 %
Occupation médiane	38 %	56 %
Occupation du top 10 % des annonces	82 %+	89 %+
RevPAR (revenu par nuit disponible)	84 $ (~77 €)	106 $ (~98 €)
Revenu annuel moyen par annonce	22 855 $ (~21 000 €)	34 042 $ (~31 300 €), soit +49 %
Évolution du revenu sur un an	−19,2 %	−9,6 %
Pic saisonnier	juillet : 221 $, 50,6 %	octobre : 243 $, 74,8 %
Creux saisonnier	février : 188 $, 32,6 %	février : 159 $, 37,0 %

Le tarif par nuit est un match nul trompeur : une villa à Canggu et une machiya (machiya, maison de ville traditionnelle) à Kyoto facturent quasiment le même prix la nuit. Tout l'écart se joue sur le remplissage : le creux hivernal de Kyoto (37 %) équivaut à la moyenne annuelle de Canggu, et le pic de Kyoto (74,8 % en octobre) dépasse de 24 points le meilleur mois de Canggu.

Précision d'honnêteté : les fournisseurs de données divergent sur les niveaux absolus (Airbtics, qui filtre les annonces peu actives, mesure ~63 % pour Bali et ~81 % pour Kyoto). Mais quelle que soit la source, l'écart en faveur de Kyoto reste de +14 à +18 points. La trajectoire de Canggu est celle d'une correction : environ 65 % d'occupation en 2022 selon les opérateurs, ~50 % en 2023, 37-41 % aujourd'hui. Pour situer Kyoto parmi les autres marchés japonais, voir notre comparatif de rentabilité Airbnb ville par ville au Japon.

Pourquoi l'écart se creuse : offre libre contre offre sous licence

Le boom touristique est réel des deux côtés. Ce qui diverge, c'est la vitesse à laquelle l'offre de logements a répondu.

Bali : le robinet grand ouvert

• 38 640 annonces actives à Bali en janvier 2026, en hausse de +27,7 % sur un an et de +107 % en trois ans : l'offre a plus que doublé depuis début 2023.
• Sur la même période, les arrivées internationales n'ont progressé « que » de +32 % (5,27 M en 2023 → 6,95 M en 2025).
• Conséquence mécanique à l'échelle de l'île : occupation en baisse de ~16 % et revenu médian par annonce en baisse de ~20 % sur trois ans ; les remises moyennes consenties par les hôtes sont passées de 15 % à 19 %.
• Le moratoire sur la construction touristique annoncé fin 2025 épargne précisément Badung (Canggu, Seminyak, Uluwatu) et Gianyar (Ubud) : les zones où l'on construit le plus. Seul signe d'autorégulation : l'offre de Canggu s'est contractée de 6,9 % sur un an… par élimination des perdants.

Kyoto : le robinet sous licence

• Seulement ~4 110 annonces actives pour 10,9 M de visiteurs étrangers.
• Le minpaku (minpaku, location de courte durée chez l'habitant) déclaré est limité à 180 nuits par an au niveau national, et Kyoto le restreint à environ 60 jours par an (mi-janvier à mi-mars) dans ses zones résidentielles. Détail complet dans notre guide de la licence minpaku 180 jours.
• L'exploitation sérieuse passe donc par la licence kan'i shukusho (kan'i shukusho, hébergement simplifié régi par la loi hôtelière), exploitable 365 jours par an : Kyoto en compte 3 198 (mai 2026), un chiffre toujours inférieur au pic pré-Covid de 3 337, l'offre licenciée n'a même pas retrouvé son niveau de 2019 alors que la demande explose. Notre article sur la réglementation Airbnb à Kyoto détaille zones et conditions.

Le ratio qui résume tout : Bali compte environ 5,6 annonces pour 1 000 visiteurs étrangers ; Kyoto environ 0,4 : quatorze fois moins d'offre par visiteur. À Bali, la barrière à l'entrée est le chéquier ; à Kyoto, c'est la licence. Elle est exigeante à obtenir, mais c'est précisément elle qui protège le rendement de ceux qui l'ont.

Rendements réels : ce que les brochures ne disent pas

C'est le point où les deux marchés se ressemblent le moins dans le discours commercial.

Canggu : des promesses à 80 % d'occupation, une réalité à 37,5 %

Les promoteurs balinais vendent couramment des ROI projetés de 15 à 22 % par an, calculés sur une hypothèse de 80-90 % d'occupation. La donnée mesurée dit 37,5 % en moyenne, et le secteur lui-même admet que les projections commerciales surestiment le réel « de 30 à 50 % ». Les fourchettes crédibles : 5 à 8 % nets pour un bien moyen, 9 à 13 % pour les meilleurs biens gérés professionnellement, avant de compter l'érosion de la valeur du bail (voir section suivante).

Kyoto : 5 à 7 % nets, sur un actif qui s'apprécie

À Kyoto, une guesthouse machiya licenciée dégage typiquement 5 à 7 % nets, les meilleures opérations dépassant 10 % en combinant bon achat et exploitation optimisée (le top 10 % des annonces tourne à 89 %+ d'occupation). Une machiya entière bien placée se loue 35 000-55 000 ¥ la nuit (~233-367 €) à Gion ou Higashiyama. Et pendant ce temps, le foncier s'apprécie : +3,6 % par an en résidentiel à Kyoto en 2025 (+8,7 % en commercial), pendant que le parc de machiya a fondu de ~47 000 à ~34 000 unités en quinze ans, la rareté travaille pour le propriétaire.

Les tickets d'entrée

• Canggu : villa 2 chambres en leasehold 135 000-370 000 $ (~124 000-340 000 €), 3 chambres 264 000-639 000 $, soit ~2 200-2 700 $/m² bâti.
• Kyoto : machiya à rénover 10-40 M¥ (~67 000-267 000 €), rénovation complète 400 000-500 000 ¥/m² ; guesthouse licenciée prête à exploiter dès ~31 M¥ (~207 000 €) en centre-ville : exactement le type de biens que nous suivons dans Les pépites, notre sélection d'annonces analysées. Pour comprendre ce marché spécifique, lisez notre guide acheter une machiya à Kyoto et celui de la licence hôtelière 365 jours.

Droit de propriété : un bail qui fond contre une pleine propriété perpétuelle

C'est le gouffre structurel entre les deux destinations : celui qu'aucun taux d'occupation ne peut compenser.

Critère	Bali (Indonésie)	Japon
Pleine propriété pour un étranger	Jamais. Le Hak Milik (pleine propriété) est réservé aux citoyens indonésiens par la loi agraire n° 5 de 1960	Oui, perpétuelle, terrain + bâti, sans visa ni résidence
Formule courante	Hak Sewa (bail leasehold) de 25-30 ans : la valeur du bien tend vers zéro en fin de bail	Propriété enregistrée au registre foncier, transmissible et hypothécable
Revente	Très difficile sous 15 ans de bail restants, quasi impossible sous 10 ans	Marché de revente normal
Extension du bail	30 000-120 000 $ selon la zone, jamais garantie	Sans objet
Structure société	PT PMA obligatoire pour exploiter légalement (plan d'investissement ≥ 10 Mds IDR, ~590 000 €)	Aucune obligation : achat possible en nom propre
Licence de location courte durée	Pondok wisata réservée aux Indonésiens → l'étranger doit passer par une PT PMA + licence villa (6-12 mois de démarches)	Licence kan'i shukusho ouverte aux étrangers ; attention, elle n'est pas transférable lors d'une revente

La phrase qui résume tout : à Canggu, votre villa à 500 000 $ vaudra zéro à l'échéance du bail ; à Kyoto, votre machiya repose sur un terrain qui vous appartient pour toujours. Le Japon est l'un des rares pays d'Asie où un étranger, même sans visa, achète exactement dans les mêmes conditions qu'un national : notre guide acheter au Japon sans visa détaille la procédure, et les frais d'achat totaux restent inférieurs ou égaux à 6 % du prix (voir le guide complet de l'achat). Rappel important dans les deux pays : acheter un bien immobilier ne donne aucun visa, ni au Japon ni en Indonésie.

Fiscalité du non-résident : imposé au brut à Bali, au net au Japon

La fiscalité creuse encore l'écart, dans un sens que peu d'investisseurs anticipent.

Prélèvement	Bali (Indonésie)	Japon
Impôt sur les loyers d'un non-résident	PPh 26 : 20 % du revenu BRUT, sans aucune charge déductible (réductible vers ~10 % par convention fiscale selon les pays)	Retenue éventuelle de 20,42 %, puis imposition sur le revenu NET au barème progressif : l'impôt effectif tombe souvent sous 10 % du loyer brut
Amortissement	Non déductible (imposition au brut)	Bâti en bois de plus de 22 ans : amortissable en 4 ans, de quoi effacer fiscalement une grande partie des loyers
Taxe locale sur les nuitées	10 % (taxe hôtelière PB1, régence de Badung)	Taxe de séjour payée par le client (à Kyoto : barème fortement relevé au 1er mars 2026, de 200 ¥ à 10 000 ¥ par nuit et par personne selon le prix de la chambre)
Taxes annuelles de détention	PBB (taxe foncière locale)	Taxe foncière 1,4 % + taxe d'urbanisme 0,3 % de la valeur cadastrale (très inférieure au prix de marché)

L'imposition au brut est un tueur silencieux de rendement : 20 % du chiffre d'affaires, pas du profit. Sur une villa à 37,5 % d'occupation dont les charges consomment déjà la moitié du revenu, l'impôt indonésien peut représenter 40 % du profit réel. Le mécanisme japonais (imposition au net, charges déductibles, amortissement accéléré du bois) est détaillé dans notre article sur les impôts sur les revenus locatifs pour non-résident au Japon.

Cas pratique : 300 000 € à Canggu ou à Kyoto

Illustration avec les hypothèses moyennes de marché ci-dessus (ordres de grandeur arrondis ; chaque projet mérite son propre calcul).

Option A : Villa 2 chambres à Canggu, leasehold ~27 ans, ~330 000 $ (~300 000 €)

• Chiffre d'affaires à l'ADR moyen (215 $) et à l'occupation moyenne (37,5 %) : ~29 400 $/an (~27 000 €).
• Charges : taxe hôtelière 10 % (~2 900 $), gestion 20-25 % (~6 600-7 400 $), ménage/plateformes/énergie ~15-20 % (~4 400-5 900 $) → net avant impôt ~13 000-15 500 $.
• Impôt non-résident PPh 26 : 20 % du BRUT = ~5 900 $ (ou ~2 900 $ si une convention fiscale s'applique).
• Net après impôt : ~7 000-12 500 $ (~6 500-11 500 €), soit ~2 à 4 % net, sur un actif dont la valeur résiduelle décroît chaque année vers zéro à l'échéance du bail.

Option B : Guesthouse machiya licenciée à Kyoto, pleine propriété, ~45 M¥ tout compris (~300 000 €)

• Bien à ~42,5 M¥ + frais d'achat ≤ 6 % ≈ 45 M¥. Achat cash (le crédit immobilier japonais est réservé aux résidents salariés au Japon).
• Chiffre d'affaires à l'ADR moyen (~29 000 ¥) et à l'occupation moyenne (52 %) : ~5,5 M¥/an (~36 700 €).
• Charges d'exploitation courte durée 40-50 % (gestion 20-30 %, ménage, plateformes, énergie, entretien) → net avant impôt ~2,8-3,3 M¥ (~18 700-22 000 €), soit ~6-7 %.
• Imposition au net avec amortissement du bâti bois : impôt souvent modeste les premières années → ~5,5-6,5 % net après impôt, plus une appréciation du foncier (+3,6 %/an à Kyoto en 2025) sur un bien détenu à perpétuité.

Conclusion du cas : à mise identique, Kyoto rapporte environ le double en net, avec un actif qui s'apprécie au lieu de fondre. Passez vos propres hypothèses (prix, ADR, occupation, charges) dans notre simulateur de rentabilité, calibré sur les données réelles du marché japonais.

Les erreurs fréquentes à éviter

Des deux côtés de la mer de Chine, les mêmes pièges reviennent :

• Croire les taux d'occupation des brochures. 80-90 % promis à Canggu, 37,5 % mesurés. Exigez toujours des données de marché indépendantes, jamais le business plan du vendeur.
• Oublier que le leasehold fond. Une villa balinaise perd de la valeur chaque année par construction juridique ; la revente devient très difficile sous 15 ans de bail restants et l'extension (30 000-120 000 $) n'est jamais garantie.
• Croire que la licence suit le bien à Kyoto. La licence kan'i shukusho n'est pas transférable : le nouveau propriétaire doit la redemander, aux conditions en vigueur au moment de la revente. Vérifier la re-licenciabilité AVANT de signer est LE point de contrôle n° 1.
• Ignorer le zonage. Minpaku limité à ~60 jours en zone résidentielle à Kyoto ; licence villa impossible hors zonage touristique à Bali.
• Négliger l'exploitation locale. Kyoto impose le kaketsuke yōken (駆け付け要件, obligation de pouvoir intervenir en 10 minutes) : un exploitant doit être joignable et présent à ~800 m du bien pendant tout séjour, un gestionnaire local est incontournable.
• Comparer un rendement brut balinais à un rendement net japonais, et oublier l'imposition au brut (20 %) côté indonésien.
• Penser qu'acheter donne un visa. Ni le Japon ni l'Indonésie n'accordent de droit au séjour à l'acheteur d'un bien.

Conseils d'expert

• Visez le quartile supérieur du marché, pas la moyenne : à Kyoto, le top 10 % tourne à 89 %+ d'occupation. Emplacement, design et gestion font tout l'écart.
• Privilégiez un bien déjà licencié kan'i shukusho, après vérification de sa re-licenciabilité, ou un bien situé en zone où la licence reste délivrable.
• Budgétez la rénovation au réel : 400 000-500 000 ¥/m² pour une machiya complète, et une inspection de structure (les machiya anciennes sont antérieures aux normes sismiques actuelles).

Conclusion : quel marché pour quel profil d'investisseur

Le verdict, critère par critère :

Critère	Avantage
Volume et croissance touristique	Japon (6× le volume de Bali, +34 % vs pré-Covid)
Tarif par nuit (ADR)	Égalité (~200 €)
Taux d'occupation	Kyoto (+14 à +18 points, toutes sources)
Revenu par annonce	Kyoto (+49 %)
Contrôle de l'offre	Kyoto (licence contre construction libre)
Droit de propriété	Japon (pleine propriété perpétuelle contre bail fondant)
Fiscalité effective	Japon (imposition au net + amortissement en 4 ans)
Simplicité d'exploitation quotidienne	Bali (gestion déléguée omniprésente, pas d'équivalent du kaketsuke)
Ticket d'entrée licencié	Kyoto (dès ~207 000 € prêt à exploiter)

Bali garde des atouts réels : un art de vivre, une gestion déléguée mature, et une poignée d'opérateurs d'élite qui tirent leur épingle du jeu. Mais pour un investisseur patrimonial, la conclusion des chiffres est nette : Bali offre un rendement locatif sur un actif que vous ne posséderez jamais ; Kyoto offre le même rendement facial (le double en net après impôt) sur un actif que vous possédez pour toujours, dans une ville qui reçoit plus de visiteurs étrangers que Bali entière avec quatorze fois moins d'offre par visiteur.

Si ce marché vous intéresse, explorez les projets réalisables selon votre budget, et si vous souhaitez être guidé de la recherche du bien à la remise des clés (licence comprise), découvrez notre accompagnement personnalisé.

Questions fréquentes

Airbnb est-il plus rentable à Bali ou au Japon ?

À tarif de nuitée équivalent (~200 €), Kyoto affiche 52,1 % d'occupation contre 37,5 % à Canggu et un revenu annuel moyen par annonce supérieur de 49 % (34 042 $ contre 22 855 $, données AirROI 2025-2026). En net après impôt, l'écart se creuse encore : l'Indonésie taxe les loyers du non-résident à 20 % du brut, le Japon impose le revenu net.

Un étranger peut-il être pleinement propriétaire d'une villa à Bali ?

Non, jamais : la pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens par la loi agraire de 1960. Un étranger n'a accès qu'au bail leasehold de 25-30 ans, dont la valeur tend vers zéro, ou à des montages via société PT PMA. Au Japon, à l'inverse, un étranger même sans visa achète terrain et bâti en pleine propriété perpétuelle.

Quel est le taux d'occupation réel d'un Airbnb à Canggu et à Kyoto ?

Sur les 12 mois 2025-2026 et à méthodologie identique (AirROI), Canggu tourne à 37,5 % d'occupation moyenne et Kyoto à 52,1 %. Les sources qui filtrent les annonces peu actives (Airbtics) donnent ~63 % pour Bali et ~81 % pour Kyoto. Quel que soit le fournisseur, l'écart en faveur de Kyoto est de 14 à 18 points.

Quel budget pour une guesthouse licenciée à Kyoto ?

Les guesthouses machiya déjà licenciées démarrent autour de 31 M¥ (~207 000 €) en centre-ville, frais d'achat inférieurs ou égaux à 6 % en sus. Une machiya à rénover se trouve entre 10 et 40 M¥, avec une rénovation complète à budgéter entre 400 000 et 500 000 ¥/m². L'achat se fait cash pour un non-résident, le crédit japonais étant réservé aux résidents salariés au Japon.

Peut-on louer en courte durée toute l'année à Kyoto ?

Oui, mais uniquement avec la licence kan'i shukusho (hébergement simplifié, loi hôtelière), exploitable 365 jours par an. Le minpaku déclaré est plafonné à 180 nuits au niveau national, et Kyoto le restreint à environ 60 jours par an dans les zones résidentielles : d'où la domination de la licence hôtelière dans cette ville.

Comment sont imposés les loyers d'un non-résident à Bali et au Japon ?

En Indonésie, l'impôt PPh 26 prélève 20 % du loyer BRUT, sans charge déductible (parfois ~10 % via convention fiscale). Au Japon, après une éventuelle retenue de 20,42 %, l'imposition finale se calcule sur le revenu NET : charges déduites et bâti bois amortissable en 4 ans, l'impôt effectif tombe souvent sous 10 % du brut.

Acheter un bien à Bali ou au Japon donne-t-il un visa ?

Non, dans aucun des deux pays. L'achat immobilier n'ouvre aucun droit au séjour, ni en Indonésie ni au Japon. Les stratégies de visa (business manager, digital nomad, etc.) sont des démarches totalement distinctes de l'achat.