Le marché de la kominka en 2026
L'offre est dispersée dans tout le pays — autour de Kyoto (Tamba, Nantan), dans le Kansai rural (Nara, Wakayama, Shiga), sur la côte de la mer du Japon et à Shizuoka. Les prix d'entrée sont bas, souvent sous les 10 M¥, mais le vrai budget est la remise en état : isolation, toiture et mise aux normes d'un bâti ancien coûtent souvent 1 000 à 3 000 €/m². La règle d'or : juger l'emplacement (gare, commerces, communauté) avant le prix affiché.
Kominka : pièges et bonnes pratiques
Trois points à vérifier systématiquement avant d'acheter : l'état de la charpente et la présence de termites (shiroari 白蟻), l'humidité et les moisissures (kabi カビ) favorisées par le climat, et la constructibilité du terrain (certaines parcelles rurales sont en 市街化調整区域, zone où reconstruire est restreint). Chaque fiche immoJapon provisionne la remise en état dans son estimation de rendement au lieu de présenter le prix d'achat comme le coût total.
Questions fréquentes
C'est quoi la différence entre akiya et kominka ?
Une akiya est simplement une maison vacante, quel que soit son style. Une kominka est une maison ancienne traditionnelle (souvent d'avant 1950) — beaucoup de kominka sont des akiya, mais toutes les akiya ne sont pas des kominka.
Combien coûte une kominka ?
Les prix d'entrée sont souvent sous les 10 M¥ (≈ 60 000 €) hors zones touristiques, parfois beaucoup moins. Le budget rénovation dépasse fréquemment le prix d'achat : comptez 1 000 à 3 000 €/m².
Peut-on en faire une maison d'hôtes ?
Oui, c'est l'usage le plus rentable en zone touristique : licence 簡易宿所 (hébergement simplifié) ou minpaku 180 nuits selon le zonage. Nos fiches indiquent la faisabilité licence par bien.
Faut-il un visa pour acheter ?
Non — l'achat est ouvert aux non-résidents. Mais posséder une maison ne donne aucun droit de séjour : pour vivre au Japon, il faut un visa distinct.