Von Großbritannien nach Japan auswandern: Visum, Geld, Kauf

Von Großbritannien nach Japan auswandern: die kurze Antwort

Zwei Vorgänge laufen parallel und berühren sich nie: die Einwanderung und die Immobilie. Japan kennt keine Beschränkung für ausländisches Eigentum, Sie können Grundstück und Gebäude zu denselben Bedingungen wie ein japanischer Staatsangehöriger zu Volleigentum erwerben, aus der Ferne, ohne Genehmigung und ohne Aufenthaltskarte. Was keine Immobilie der Welt Ihnen verschafft, ist das Recht zu bleiben: Es gibt kein Investorenvisum, keine Aufenthaltserlaubnis durch Investition, kein Golden Visa. Wer die beiden Vorgänge in der falschen Reihenfolge angeht, zahlt am Ende entweder für einen Umzug, den er nicht tragen kann, oder hält die Schlüssel zu einem Haus, das er nur jeweils 90 Tage besuchen darf.

Hier die ehrliche Übersicht, was ein britischer Pass tatsächlich öffnet.

Weg	Für wen geeignet	Maximaler Aufenthalt	Bezahlte Arbeit in Japan	Hauskauf möglich
Visumfreie Einreise, dann Verlängerung	Jeder Inhaber eines britischen Passes	90 Tage, verlängerbar auf 6 Monate	Nein	Ja
Working Holiday	18 bis 30 Jahre	1 Jahr	Ja, nebenbei	Ja
Arbeitsvisum (Ingenieur, Geisteswissenschaften)	Von einem japanischen Arbeitgeber eingestellt	1, 3 oder 5 Jahre, verlängerbar	Ja	Ja
Ehepartner eines japanischen Staatsangehörigen	Verheiratet mit einem japanischen Staatsbürger	1 bis 5 Jahre, verlängerbar	Ja	Ja
Betriebsleiter	Leitet ein echtes japanisches Unternehmen	1 bis 5 Jahre, verlängerbar	Ja	Ja
Digitaler Nomade	Remote-Arbeitende über der Einkommensschwelle	6 Monate, nicht verlängerbar	Nur ausländische Kunden	Ja
Kein Status	Eigentümer ohne Wohnsitz	90 Tage pro Reise	Nein	Ja

Die günstigste Reihenfolge ist fast immer dieselbe: zuerst den Aufenthaltsweg wählen, das Geld überweisen, solange Sie noch im Vereinigten Königreich steuerlich ansässig sind, dann kaufen. Unser vollständiger Ratgeber zum Hauskauf in Japan behandelt die Transaktion selbst Schritt für Schritt, und was Ihr Budget tatsächlich erreicht, sehen Sie bei den aktuell zum Verkauf stehenden Akiya und japanischen Häusern.

Das Sechs-Monats-Fenster, das die meisten Nationalitäten nicht haben

Wer mit einem britischen Pass nach Japan einreist, erhält an der Grenze automatisch, ohne Antrag und ohne Gebühr, den Status tanki taizai (tanki滞在, vorübergehender Aufenthalt als Besucher) für 90 Tage. Das teilen Sie mit Dutzenden anderen Ländern. Nicht geteilt wird der nächste Schritt: Staatsangehörige von Österreich, Deutschland, Irland, Liechtenstein, Mexiko, der Schweiz und dem Vereinigten Königreich können bei einer regionalen Behörde der Einwanderungsbehörde beantragen, den Aufenthalt auf insgesamt sechs Monate zu verlängern. Der Antrag muss vor Ablauf der ersten 90 Tage gestellt werden, und er ist eine Ermessensentscheidung, kein Anspruch: Rechnen Sie damit, Geldmittel, ein Rückflugticket und einen glaubhaften Grund für den Verbleib nachweisen zu müssen.

Warum das für Briten das beste Werkzeug für die Haussuche ist

Zwei Dinge lassen Fernkäufe scheitern: die Immobilie nicht gesehen zu haben und beim Abschluss nicht anwesend zu sein. Sechs Monate vor Ort lösen beides. Das reicht, um je einen Monat in drei oder vier infrage kommenden Regionen zu verbringen, herauszufinden, wie sich ein 30-minütiger Weg zum Bahnhof im Winter wirklich anfühlt, zwanzig statt drei Häuser zu besichtigen und beim kessai (kessai, Abschlusstermin mit Zahlung und Übergabe) persönlich anwesend zu sein, bei dem die Urkunde eingetragen wird. Wer noch nie in Japan gelebt hat, dem nützt dieses Fenster mehr als jede Online-Recherche: Unser Artikel zur Frage, wo man als Ausländer in Japan leben kann, ist ein Ausgangsraster, kein Ersatz für eine Jahreszeit vor Ort.

Was die sechs Monate nicht sind

Ein vorübergehender Besucher ist kein Einwohner. Es gibt keine zairyu kado (在留カード, Aufenthaltskarte), keinen Eintrag im juminhyo (住民票, Melderegister), keine staatliche Krankenversicherung und keinerlei Arbeit, weder bezahlt noch unbezahlt für einen japanischen Arbeitgeber. In der Praxis bedeutet es auch kein japanisches Bankkonto: Fast jede Bank verlangt eine Aufenthaltskarte und eine japanische Adresse, weshalb unser Artikel zur Eröffnung eines japanischen Bankkontos als Ausländer für einen Käufer wichtiger ist, als es scheint. Ein Kauf lässt sich auch ohne Konto abwickeln, doch die Versorgungsverträge und Grundsteuerbescheide, die danach folgen, sind damit viel einfacher.

Noch ein praktischer Hinweis: Die sechs Monate werden ab der Einreise gezählt, nicht ab der Verlängerung. Planen Sie den Antrag etwa für die zehnte Woche, nicht für die dreizehnte.

Die Aufenthaltswege, die einem britischen Staatsangehörigen tatsächlich offenstehen

Wer in Japan leben und nicht nur zu Besuch kommen will, braucht einen Aufenthaltsstatus. Fünf sind für einen Briten realistisch, und einer davon wurde 2024 still und leise verändert.

Working Holiday: das Kontingent, das von 1.000 auf 6.000 stieg

Nach dem im November 2023 angekündigten bilateralen Abkommen stieg die Zahl der britischen Staatsangehörigen, die das japanische Working-Holiday-Programm nutzen können, ab dem 1. April 2024 von 1.000 auf 6.000 Plätze pro Jahr. Antragsteller müssen 18 bis 30 Jahre alt sein und über ausreichende Mittel für die Anfangszeit verfügen, das Visum gilt ein Jahr, Gelegenheitsarbeit ist erlaubt. Für einen Käufer ist das der günstigste Weg, ein ganzes Jahr in einer Region zu verbringen, bevor er sich festlegt, und es ist jetzt sechsmal weniger ein Losverfahren als zuvor.

Arbeit, Ehepartner und hochqualifizierte Fachkraft

Der gewöhnliche Weg bleibt das Jobangebot eines japanischen Arbeitgebers, das den Status gijutsu jinbun chishiki kokusai gyomu (技術人文知識国際業務, Ingenieur, Geisteswissenschaftler und internationale Dienste) für ein, drei oder fünf Jahre ergibt. Die Ehe mit einem japanischen Staatsangehörigen führt zu einem Ehegattenstatus ohne Arbeitsbeschränkung. Das Punktesystem für hochqualifizierte Fachkräfte beschleunigt den Weg zum unbefristeten Aufenthalt, was später zählt: Beim unbefristeten Aufenthalt in Japan wird das lange Spiel gespielt.

Betriebsleiter: keine Abkürzung mehr

Der Status keiei kanri (経営kanri, Betriebsleiter) wird ausländischen Investoren oft als Weg dargestellt, ein Mietportfolio zu kaufen und damit Aufenthalt zu erhalten. Seit der Reform von 2025 verlangt er ein echtes Unternehmen: ein Kapital von mindestens 30.000.000 Yen (rund 185.000 Euro), ein physisches Büro, einen Vollzeitmitarbeiter und tatsächliche Geschäftstätigkeit. Passive Vermietung erfüllt diese Hürde nicht, wie wir in Betriebsleiter-Visum und japanische Immobilien erläutern.

Digitaler Nomade

Der 2024 geschaffene Status erlaubt einen Aufenthalt von sechs Monaten, nicht verlängerbar, für Remote-Arbeitende, die von ausländischen Kunden bezahlt werden, bei einem jährlichen Einkommen von rund 10.000.000 Yen (rund 62.000 Euro) und privatem Krankenversicherungsschutz. Er ist ein langer Blick auf das Land, kein Umzug, und wird in unserem Artikel zum japanischen Visum für digitale Nomaden beschrieben.

Keiner dieser Wege ergibt sich aus dem Eigentum. Sie können zwanzig Jahre lang ein Haus in Kyoto besitzen, und es verlängert Ihren erlaubten Aufenthalt nicht um einen einzigen Tag, ein Punkt, den wir in Hauskauf in Japan als Ausländer ohne Visum darlegen.

Der Überblick, der unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit gilt, steht in unserem Ratgeber Wie man nach Japan zieht: die sieben Wege, das Umzugsbudget in Yen und ein realistischer Zeitplan von Anfang bis Ende.

Was ein britischer Pass beim Kauf nicht ändert

Das ist die beruhigende Hälfte der Akte. Das japanische Immobilienrecht kennt keine Staatsangehörigkeit, und das seit den Reformen der Nachkriegszeit. Ein britischer Staatsangehöriger kauft mit denselben Rechten wie ein japanischer Käufer:

• Volleigentum, Grundstück inklusive. Sie besitzen das Grundstück (tochi, tochi) und das Gebäude (tatemono, tatemono) vollständig und dauerhaft. Es gibt keine Leasehold-Falle nach englischem Muster, keine Grundrente, keinen ablaufenden Pachtvertrag.
• Keine Genehmigung, keine Zustimmung, kein lokaler Partner. Bei keinem Ministerium ist etwas einzureichen, es gibt keine Mindestinvestition und keine Wohnsitzbedingung.
• Eintragung auf Ihren eigenen Namen im toki bo (tōki簿, Grundbuch) durch einen shiho shoshi (shihō shoshi, Rechtsschreiber, der die Übertragung abwickelt), das Nächste, was Japan an einen Conveyancer kennt.
• Der Abschluss aus der Ferne ist normal. Mit einer Vollmacht und einer Unterschriftsbeglaubigung eines japanischen Konsulats müssen Sie nie persönlich im Raum sein.
• Die Kaufnebenkosten liegen bei höchstens 6 % des Preises, Maklerprovision eingeschlossen, und damit weit unter den englischen Erwerbskosten, sobald Stamp Duty anfällt. Die vollständige Aufschlüsselung steht in den tatsächlichen Kosten beim Immobilienkauf in Japan.

Zwei Dinge ändern sich, und beide kosten Geld, nicht Rechte. Das erste ist der Kredit: Eine japanische Hypothek gibt es praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen und dort ein japanisches Gehalt beziehen, wie Hypotheken in Japan für Ausländer im Detail erklärt. Ein Brite, der vor dem Umzug kauft, kauft bar. Das zweite ist die Währung, Thema des nächsten Abschnitts und die Stelle, an der britische Käufer unbemerkt am meisten verlieren.

Pfund in Yen tauschen, ohne eine Anzahlung zu verlieren

Ein Barkauf bedeutet eine große Überweisung, und der Wechselkurs, den Sie bekommen, ist verhandelbar, auf eine Weise, die die meisten Käufer nie bemerken. Die ausgewiesene Gebühr ist selten der Kostenpunkt: Die Marge steckt im Kurs selbst.

Kanal	Typische Gesamtkosten	Dauer	Hinweis
SWIFT-Überweisung von einer britischen Hausbank	1,5 bis 3 %: Wechselkursmarge plus feste Gebühren	2 bis 5 Arbeitstage	Am einfachsten und am teuersten; die Marge versteckt sich im Kurs
Devisenmakler oder spezialisierter Zahlungsdienstleister	0,3 bis 0,8 %	1 bis 3 Arbeitstage	Prüfen Sie das Überweisungslimit und ob das Abschlussbüro den Weg akzeptiert
Zuerst umtauschen, Yen halten, später überweisen	Variabel	Variabel	Erlaubt es, den Kurs zu fixieren, sobald der Abschlusstermin feststeht

Bei einem Haus für 20.000.000 Yen (rund 123.500 Euro) beträgt der Unterschied zwischen 3 % und 0,5 % etwa 500.000 Yen, rund 3.100 Euro. Das ist mehr als der Rechtsschreiber, die Stempelgebühr und die Grundbuchsteuer zusammen. Keine Gebührentabelle zeigt es Ihnen je.

Die Meldung Ihrer japanischen Bank und warum sie harmlos ist

Jede Überweisung über eine Million Yen, ein- oder ausgehend, löst eine kokugai sokin to chosho (国外送金等調書, Meldung über Auslandsüberweisungen) aus, die die japanische Bank automatisch beim Finanzamt einreicht. Sie begründet keinen Verdacht: Sie ist ein Abgleichsdatensatz. Sie bedeutet aber, dass Sie erklären können sollten, woher das Geld stammt, was Sie direkt zur Frage des Zeitpunkts führt.

Die Zeitfalle: Überweisen Sie das Geld, bevor Sie in Japan steuerlich ansässig werden

Ein Ausländer, der in den letzten zehn Jahren höchstens fünf Jahre in Japan gelebt hat, ist steuerlich ein hi eijusha (非永住者, nicht dauerhaft Ansässiger). Dieser Status besteuert Einkünfte aus japanischen Quellen vollständig, dazu alle Einkünfte aus ausländischen Quellen, die im selben Jahr nach Japan gezahlt oder überwiesen werden. Wer in einem Jahr, in dem er auch britische Dividenden, Mieten oder einen Bonus erhalten hat, eine große Summe von einem britischen Konto überweist, kann dieses ausländische Einkommen unbeabsichtigt in die japanische Steuerbemessungsgrundlage ziehen. Das sichere Vorgehen ist einfach: Senden Sie das Kaufgeld, bevor Sie den Wohnsitz nehmen, oder halten Sie das Kaufjahr frei von anderen ausländischen Einkünften. Dieselbe Falle trifft amerikanische Käufer, wir gehen sie in Umzug nach Japan aus den USA durch.

Was HMRC nach Ihrer Ankunft weiterhin will

Mit dem Abflug endet Ihr Verhältnis zu HMRC nicht. Drei Zeitpunkte zählen: das Jahr, in dem Sie gehen, die Jahre als Nichtansässiger und das Jahr, in dem Sie zurückkehren.

Das Jahr des Wegzugs: Split-Year-Behandlung

Der britische Wohnsitz wird durch den Statutory Residence Test bestimmt, und das Steuerjahr kann geteilt werden, sodass nur der britische Teil mit Ihrem Welteinkommen besteuert wird. Die Split-Year-Behandlung ist weder automatisch noch frei wählbar: Entweder Sie erfüllen einen der Fälle, oder nicht. Bis zur Teilung bleiben Sie im Vereinigten Königreich mit Ihrem Welteinkommen steuerpflichtig, japanische Mieten eingeschlossen.

Solange Sie in Großbritannien ansässig sind: Japanische Mieten sind auch britisches Einkommen

Mieteinnahmen aus einer japanischen Immobilie sind für HMRC ausländisches Einkommen. Sie gehören auf die Auslandsseiten der Self-Assessment-Steuererklärung, der Property Allowance von 1.000 Pfund kann eine sehr kleine Vermietung abdecken, und bereits in Japan gezahlte Steuer wird normalerweise über die Anrechnung ausländischer Steuer entlastet. Die zugrunde liegende Regel stammt aus dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Japan: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden zuerst in dem Land besteuert, in dem die Immobilie liegt. Japan besteuert sie also, und das Vereinigte Königreich rechnet an, statt doppelt zu besteuern. Die japanische Seite dieser Rechnung, einschließlich der 20,42 % Quellensteuer, die greift, wenn der Mieter ein Unternehmen ist, ist in Besteuerung von Mieteinnahmen in Japan für Nichtansässige beschrieben.

Posten	Japan	Vereinigtes Königreich, solange Sie dort ansässig sind	Vereinigtes Königreich, sobald Sie nichtansässig sind
Miete aus dem japanischen Haus	Besteuert, Erklärung über einen Steuerberater	Erklärt, Anrechnung ausländischer Steuer	Im Vereinigten Königreich nicht besteuert
Jährliche Immobiliensteuern	1,4 % plus bis zu 0,3 % des Schätzwerts	Von der japanischen Miete absetzbar	Nicht anwendbar
Veräußerungsgewinn	Etwa 39,63 % unter 5 Jahren, etwa 20,315 % danach	Kapitalertragsteuer mit Anrechnung der japanischen Steuer	In der Regel außerhalb der britischen Kapitalertragsteuer
Britische State Pension	Auf ein japanisches Konto zahlbar, wenn Sie möchten	Wie üblich besteuert	Wird gezahlt, aber nicht angepasst

Verkauf: zwei Steuersysteme, ein Gewinn

Japan besteuert den Gewinn in den ersten fünf Kalenderjahren hoch und danach deutlich niedriger, und ein nichtansässiger Verkäufer hat normalerweise 10,21 % Quellensteuer auf den Preis zu tragen, die später abgerechnet werden. Die Einzelheiten stehen in Kapitalertragsteuer auf japanische Immobilien. Auf britischer Seite werden Gewinne aus Wohnimmobilien mit 18 % innerhalb des Basissteuersatzbandes und mit 24 % darüber besteuert, bei einem jährlichen Freibetrag von 3.000 Pfund für 2026 bis 2027. Sind Sie beim Verkauf im Vereinigten Königreich ansässig, betrachten beide Systeme denselben Gewinn, und das Abkommen entscheidet, wer wem anrechnet.

Das Jahr der Rückkehr

Seit dem 6. April 2025 ist die alte Remittance Basis abgeschafft und durch ein Vier-Jahres-Regime für ausländische Einkünfte und Gewinne ersetzt: Wer nach mindestens zehn aufeinanderfolgenden Steuerjahren der Nichtansässigkeit wieder im Vereinigten Königreich ansässig wird, zahlt in den ersten vier Steuerjahren nach der Rückkehr keine britische Steuer auf ausländische Einkünfte und Gewinne, unabhängig davon, ob das Geld ins Vereinigte Königreich gebracht wird. Für einen Briten, der ein Jahrzehnt in Japan verbringt und dann zurückkehrt, ist dieses Fenster das Wertvollste in diesem Artikel: Oft ist es der Moment, das japanische Haus zu verkaufen oder angesammelte Mieten zurückzuführen.

Zwei Dinge, die Rentner jetzt prüfen sollten

Die britische State Pension wird an Einwohner Japans gezahlt, aber nicht angepasst: Die jährliche Erhöhung gilt nur in Ländern, die von einem Abkommen mit entsprechender Regelung erfasst sind, und das Sozialversicherungsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Japan regelt Beiträge, nicht die Indexierung. Sie bleibt auf dem Stand des Tages, an dem Sie gehen, eingefroren, und der Wertverlust summiert sich über zwanzig Jahre. Zweitens verhindert dasselbe Abkommen meist die gleichzeitige Beitragszahlung in beide Systeme, und freiwillige National-Insurance-Beiträge lassen sich oft aus dem Ausland zahlen, um die Versicherungsbiografie zu sichern: ein Anruf bei HMRC vor der Abreise lohnt sich. Unser Artikel zum Ruhestand in Japan bringt die Zahlen zusammen.

Ein langfristiger Punkt, leicht zu vergessen mit 35 und teuer mit 65: Ein langer Aufenthalt kann die japanische Erbschaftsteuer je nach Aufenthaltsstatus und Aufenthaltsdauer auf Ihr weltweites Vermögen ausdehnen. Lesen Sie Erbschaftsteuer auf japanische Immobilien, bevor Sie die Zehn-Jahres-Marke überschreiten, und lassen Sie sich von einem zeirishi (zeirishi, zugelassener Steuerberater) beraten.

Rechenbeispiel: ein Haus für 20.000.000 Yen, aus Großbritannien gekauft

Ein Paar aus Bristol, beide in den Vierzigern, eine Person mit einem Jobangebot in Okayama. Sie kaufen ein freistehendes Haus mit Garten von 1998 für 20.000.000 Yen (rund 123.500 Euro), 25 Minuten zu Fuß von einem Bahnhof vor Ort. Hier die gesamte Rechnung, bei einem Schätzwert von etwa 10.000.000 Yen, was für eine solche Immobilie typisch ist.

Posten	Regel	Betrag
Maklerprovision	3 % plus 60.000 Yen, plus 10 % Verbrauchsteuer	726.000 Yen (rund 4.480 Euro)
Erwerbsteuer	3 % des Schätzwerts, Bemessungsgrundlage für Wohnbauland halbiert	etwa 167.000 Yen (rund 1.030 Euro)
Eintragungssteuer	Prozentsatz des Schätzwerts, Grundstück und Gebäude	etwa 140.000 Yen (rund 860 Euro)
Rechtsschreiber	Festes Honorar	etwa 120.000 Yen (rund 740 Euro)
Stempelgebühr	Vertrag zwischen 10 und 50 Millionen Yen	10.000 Yen (rund 60 Euro)
Anteilige Grundsteuer	Vom Abschluss bis zum 31. Dezember	etwa 30.000 Yen (rund 190 Euro)
Gesamtkosten		etwa 1.193.000 Yen (rund 7.360 Euro), 6,0 %

Hinzu kommt der Währungstausch. Über einen Spezialisten zu 0,5 %, etwa 106.000 Yen. Über die Hausbank zu 3 %, etwa 636.000 Yen. Der gesamte Kauf liegt somit zwischen 21.299.000 und 21.829.000 Yen, grob 131.500 bis 134.700 Euro, und die einzige Variable, die der Käufer in der Hand hatte, war der Überweisungskanal.

Was das Halten jedes Jahr kostet

• Immobiliensteuern: 1,4 % plus bis zu 0,3 % des Schätzwerts, also etwa 170.000 Yen (rund 1.050 Euro) pro Jahr für dieses Haus.
• Feuer- und Erdbebenversicherung: Rechnen Sie je nach Gefahrenkarte mit 50.000 bis 90.000 Yen (rund 310 bis 560 Euro), mehr bei einem Holzhaus in Flussnähe.
• Instandhaltungsrücklage: Bei einem Bau von 1998 ist 1 % der Wiederbeschaffungskosten pro Jahr ein nüchterner Wert, wobei Dach und Entwässerung zuerst kommen.

Die Erwerbsteuer verdient eine eigene Warnung: Der Bescheid kommt drei bis sechs Monate nach dem Abschluss per Post, lange nachdem der Käufer aufgehört hat, an den Kauf zu denken. Sie ist der am häufigsten vergessene Posten im Budget eines ausländischen Käufers. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen mit dem Simulator für Rendite und laufende Kosten durch, bevor Sie ein Angebot abgeben, und vergleichen Sie, was dasselbe Geld in den Regionen kauft, unter japanische Häuser unter 100.000 Euro.

Die Fehler, die britische Käufer am meisten kosten

• Das Geld nach der Ankunft überweisen. Die Regel für nicht dauerhaft Ansässige kann im Jahr einer großen Überweisung nicht zusammenhängende britische Einkünfte in die japanische Steuerbemessungsgrundlage ziehen. Überweisen Sie die Mittel, solange Sie noch außerhalb des japanischen Steuernetzes sind.
• Annehmen, das Haus helfe beim Visum. Es hilft in keiner Richtung: Eigentum wird auch für den unbefristeten Aufenthalt nicht angerechnet.
• Mit einer Hypothek planen. Ohne japanischen Wohnsitz und japanisches Gehalt gibt es keinen Kredit, ein Kauf vor dem Umzug ist also ein Barkauf, Punkt.
• Yen über das Girokonto senden. Zweieinhalb Prozent des Preises, unsichtbar, bei der größten Überweisung Ihres Lebens.
• Die Erwerbsteuer vergessen. Sie kommt drei bis sechs Monate später, wenn das Geld ausgegeben ist.
• Das Haus kaufen und nicht den Standort. Ein billiges Haus 45 Minuten vom nächsten Bahnhof und 20 vom Supermarkt ist aus gutem Grund billig. Die Entfernung zu Bahnhof und Geschäften ist der erste Filter, den Sie in unseren Angeboten anwenden sollten, vor dem Preis.
• Die Rückreise ignorieren. Wenn Sie eines Tages ins Vereinigte Königreich zurückkehren, wirkt der Verkaufszeitpunkt auf das Vier-Jahres-Fenster für ausländische Einkünfte und Gewinne ein. Entscheiden Sie das vorher, nicht im Umzugswagen.
• Die 90 Tage verstreichen lassen. Die Verlängerung wird vor Tag 90 beantragt, nicht danach, und es gibt keine nachträgliche Heilung.

Ein weiterer typischer Fehler britischer Käufer: die Unterlagen für das Haustier zu spät vorzubereiten. Großbritannien steht nicht auf Japans Liste der tollwutfreien Regionen, daher braucht ein Hund oder eine Katze rund sieben Monate Vorbereitung, die unser Ratgeber Hund mit nach Japan nehmen Schritt für Schritt beschreibt.

Kurz gesagt: die günstigste Reihenfolge

Von Großbritannien nach Japan auszuwandern ist keine einzelne Entscheidung, sondern eine Abfolge, und die Abfolge hat eine optimale Reihenfolge. Sichern Sie zuerst den Aufenthaltsweg, denn kein Haus wird ihn je liefern. Nutzen Sie das Sechs-Monats-Fenster, das ein britischer Pass einzigartig erlaubt, um die Regionen gründlich zu sehen, statt nach Fotos zu kaufen. Überweisen Sie das Kaufgeld, bevor Sie in Japan steuerlich ansässig werden, über einen Kanal, der nicht 3 % davon nimmt. Planen Sie die Kaufnebenkosten mit 6 % des Preises ein, plus einer Erwerbsteuer, die ein Quartal später eintrifft. Und behalten Sie die Rückreise im Blick, denn das Vier-Jahres-Regime, das im Vereinigten Königreich auf Sie wartet, kann mehr wert sein als jede Verhandlung über den Preis.

Wenn Sie bereit sind, ein bestimmtes Haus mit Zahlen zu hinterlegen, beginnen Sie bei den aktuell zum Verkauf stehenden Häusern, und wenn Sie Suche, Prüfungen und Abschluss lieber von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe abgeben möchten, dafür ist unsere umfassende Kaufbegleitung da.

Häufige Fragen

Kann ein britischer Staatsbürger ein Haus in Japan kaufen?

Ja. Es gibt keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit und keine vorherige Genehmigung: Ein britischer Käufer erwirbt Grundstück und Gebäude zu Volleigentum zu denselben Bedingungen wie ein japanischer Staatsangehöriger, bei Bedarf aus der Ferne und ohne Visum oder Aufenthaltskarte.

Brauche ich ein Visum, um Immobilien in Japan zu kaufen?

Nein. Sie können als Tourist kaufen oder ohne je einen Fuß nach Japan zu setzen. Das Umgekehrte gilt ebenfalls: Der Besitz eines japanischen Hauses gibt Ihnen kein Aufenthaltsrecht und zählt nicht für den unbefristeten Aufenthalt.

Kann ein britischer Staatsbürger sechs Monate in Japan bleiben?

Ja, in zwei Schritten. Inhaber britischer Pässe erhalten bei der Einreise 90 Tage visumfrei und können vor Ablauf dieser 90 Tage bei einer regionalen Einwanderungsbehörde beantragen, den Aufenthalt auf insgesamt sechs Monate zu verlängern. Nur eine Handvoll Nationalitäten hat diese Möglichkeit.

Kann ich als britischer Käufer eine japanische Hypothek bekommen?

Praktisch nein, außer Sie leben bereits in Japan und beziehen ein japanisches Gehalt, meist mit unbefristetem Aufenthalt oder einem japanischen Ehepartner. Käufer, die aus Großbritannien kommen, zahlen bar und finanzieren den Kauf bei Bedarf zu Hause.

Zahle ich britische Steuer auf Mieteinnahmen aus einer japanischen Immobilie?

Solange Sie im Vereinigten Königreich ansässig sind, ja: Es ist ausländisches Einkommen und gehört auf die Auslandsseiten Ihrer Self-Assessment-Steuererklärung, mit Anrechnung der bereits in Japan gezahlten Steuer. Sobald Sie nicht mehr im Vereinigten Königreich ansässig sind, besteuert es sie nicht mehr.

Wie viel kostet der Hauskauf in Japan aus Großbritannien?

Die Kaufnebenkosten liegen bei höchstens 6 % des Preises, also etwa 1.193.000 Yen bei einem Haus für 20.000.000 Yen, plus dem Währungstausch, der je nach Kanal zwischen 0,5 und 3 % liegt.

Ist das Working-Holiday-Visum ein realistischer Weg, von Großbritannien nach Japan zu ziehen?

Für alle zwischen 18 und 30 ist es jetzt der einfachste Weg: Das jährliche Kontingent für britische Staatsangehörige stieg im April 2024 von 1.000 auf 6.000 Plätze. Es gewährt ein Jahr mit Gelegenheitsarbeit, genug Zeit, um eine Region vor dem Kauf zu testen.

Wird die britische State Pension jedes Jahr erhöht, wenn ich in Japan lebe?

Nein. Die Rente wird in Japan gezahlt, aber nicht angepasst, weil das Sozialversicherungsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Japan Beiträge regelt, nicht die jährliche Indexierung. Über einen langen Ruhestand summiert sich der Verlust, beziehen Sie ihn also ins Budget ein.