Abschreibung einer Mietimmobilie in Japan aus dem Ausland

Die Antwort in einer Minute

Wenn Ihnen ein Haus in Japan gehört und Sie Ihre Steuererklärung anderswo abgeben, klären drei Regeln fast alles:

• Sie schreiben das Gebäude ab, nie den Grund. Bei einem japanischen Kauf entfällt oft der größte Teil des Preises auf den Grund, der abschreibungsfähige Anteil ist also kleiner, als Käufer erwarten.
• Ihr Wohnsitzland bestimmt die Nutzungsdauer, nicht Japan. Wer in den USA erklärt, wendet das Alternative Depreciation System (ADS) an: 30 Jahre linear für Wohnimmobilien, die nach dem 31. Dezember 2017 in Nutzung genommen wurden, 40 Jahre für früher in Nutzung genommene Objekte und für Gebäude ohne Wohnzweck. Die Nutzungsdauer von 27,5 Jahren, von der Sie vielleicht gelesen haben, gilt nur für Immobilien innerhalb der Vereinigten Staaten.
• Japan läuft nach einer eigenen, viel schnelleren Uhr. Die gesetzliche Nutzungsdauer eines Holzhauses beträgt 22 Jahre, und ein gebrauchtes Haus, dessen Nutzungsdauer bereits abgelaufen ist, wird über vier Jahre abgeschrieben. Dasselbe Gebäude, dasselbe Geld, zwei völlig verschiedene Kalender.

Alles Weitere in diesem Artikel handelt von den Folgen der dritten Zeile: ein Zahlungsstrom, der in einem Land rentabel und im anderen verlustträchtig aussieht, eine Steueranrechnung, die in den falschen Jahren eintrifft, und eine Nachversteuerung beim Wiederverkauf, die Eigentümer überrascht, die den Abzug nie geltend gemacht haben.

Ein Hinweis vor den Zahlen. Dies ist ein allgemeiner Leitfaden, geschrieben von einem Immobilienberater, keine Steuerberatung für Ihren Fall. Die Abschreibung ist der Punkt, an dem eine japanische und eine ausländische Steuerkanzlei am häufigsten aneinander vorbeireden, und der Preis des Ratens wird in Jahren gemessen. Nutzen Sie den Text, um die richtigen Fragen zu stellen, und lassen Sie die Zahlen dann von beiden Seiten bestätigen.

Warum Japan und Ihr eigenes Finanzamt nie dieselbe Zahl schreiben

Japan legt je Bauweise eine gesetzliche Nutzungsdauer fest (hōtei taiyō nensū, hōtei taiyō nensū), und die Abschreibung (genka shōkyaku, genka shōkyaku) läuft für Gebäude, die seit April 2007 erworben wurden, linear.

Bauweise	Gesetzliche Nutzungsdauer in Japan	ADS-Nutzungsdauer in den USA (Auslandsimmobilie)
Holzhaus	22 Jahre	30 Jahre (Wohnzweck, ab 2018 in Nutzung genommen)
Leichte Stahlkonstruktion, 3 mm oder weniger	19 Jahre	30 Jahre
Stahlkonstruktion, über 3 mm bis 4 mm	27 Jahre	30 Jahre
Stahlbeton	47 Jahre	30 Jahre
Alle genannten Bauweisen, gewerblich statt zu Wohnzwecken vermietet	unverändert	40 Jahre

Die Formel für Gebrauchtobjekte, aus der Abschreibungen über vier Jahre entstehen

Japan zwingt den Käufer eines alten Hauses nicht, es allein über die verbleibende gesetzliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Das vereinfachte Verfahren (kanbenhō, 簡便法) funktioniert so:

• Gesetzliche Nutzungsdauer vollständig abgelaufen (ein Holzhaus, das älter als 22 Jahre ist): Nutzungsdauer = gesetzliche Nutzungsdauer x 20 Prozent. Bei Holz also 22 x 0,2 = 4,4, abgeschnitten auf 4 Jahre.
• Teilweise abgelaufen: Nutzungsdauer = (gesetzliche Nutzungsdauer minus Alter) + (Alter x 20 Prozent). Ein zehn Jahre altes Holzhaus ergibt 12 + 2 = 14 Jahre.
• Die Untergrenze liegt bei zwei Jahren, Bruchteile entfallen.

Deshalb drehen sich so viele japanische Anlageangebote um alte Holzhäuser: Der Steuerschild wird auf vier Jahre vorgezogen. Den Mechanismus und seinen Nachteil beim Wiederverkauf erklären wir in unserem Artikel über die Abschreibung von Immobilien in Japan und den Hebel der 22 Jahre bei Holz. Ihr eigenes Finanzamt hat von dieser Formel allerdings nie gehört. Es wendet seine eigene Nutzungsdauer auf das Gebäude an, so wie Sie es gekauft haben, und ein 60 Jahre altes Bauernhaus wird über genau dieselben 30 Jahre abgeschrieben wie ein neues.

Grund und Gebäude aufteilen: die Zahl, an der alles hängt

Ohne Aufteilung keine Abschreibung. Japanische Verträge weisen regelmäßig einen einzigen Preis für Grund und Gebäude zusammen aus, Sie müssen die Aufteilung also selbst erstellen und die Belege aufbewahren. Drei Verfahren sind in der Praxis anerkannt, in dieser Reihenfolge der Belastbarkeit:

Verfahren	Funktionsweise	Belastbarkeit
Vertrag weist die Verbrauchsteuer aus	Die Verbrauchsteuer (shōhizei, shōhi-zei, japanische Umsatzsteuer) wird nur auf das Gebäude erhoben, nie auf den Grund. Gebäudepreis = ausgewiesene Steuer geteilt durch den Satz (10 Prozent).	Am stärksten. Nur wenn der Verkäufer ein steuerpflichtiges Unternehmen ist, also nicht bei den meisten Privatverkäufen.
Steuerliche Bewertungswerte	Den Preis im selben Verhältnis aufteilen wie die Bewertung für die Grundsteuer (kotei shisanzei hyōkagaku, kotei shisan-zei hyōka-gaku) von Grund und Gebäude, entnommen der Steuerbescheinigung.	Stark und für jede Immobilie verfügbar. Die übliche Wahl.
Gutachten oder Herstellungskosten	Ein Sachverständiger, oder Wiederherstellungskosten je Quadratmeter, angewendet auf die Wohnfläche.	Vertretbar, und das Honorar wert, wenn das Gebäude tatsächlich werthaltig ist.

Wie das bei einem echten japanischen Kauf aussieht

Bei ländlichem und vorstädtischem Bestand liegt der Gebäudeanteil oft bei 20 bis 40 Prozent des Preises, weil japanische Häuser ihren bilanziellen Wert verlieren, während der Grund ihn behält. Genau diese kulturelle Tatsache, erläutert in unserem Beitrag dazu, warum japanische Häuser an Wert verlieren, der Grund aber nicht, ist der Grund, warum Ihre Bemessungsgrundlage kleiner ausfällt, als ein ausländischer Käufer instinktiv annimmt.

Zwei praktische Punkte, die späteren Streit ersparen:

• Fragen Sie den Makler vor der Beurkundung nach der Bescheinigung über die kotei shisanzei-Bewertung. Danach bedeutet es einen Gang zum Rathaus oder eine Anfrage über Ihren Makler.
• Behalten Sie die gewählte Aufteilung bei und wenden Sie sie konsequent an: auf die Bemessungsgrundlage, auf die Anschaffungsnebenkosten und auf die Gewinnermittlung beim Verkauf.

Ihre Bemessungsgrundlage in Euro, am ersten Tag festgeschrieben

Der zweite Punkt, den viele falsch machen, ist die Währung. Ihre Bemessungsgrundlage ist der Yen-Preis, umgerechnet zum Wechselkurs des Tages, an dem Sie die Immobilie erworben haben, und sie bewegt sich danach nie wieder. Sie rechnen sie nicht jedes Jahr neu, und ein Yen, der gegenüber dem Euro schwächer wird, verkleinert den bereits festgeschriebenen Abzug nicht.

Was in die Bemessungsgrundlage gehört und nicht in den Aufwand des Jahres

Anschaffungsnebenkosten werden in die Bemessungsgrundlage aktiviert und mit dem Gebäude abgeschrieben, im selben Verhältnis von Grund und Gebäude. In Japan bleiben diese Kosten bei höchstens 6 Prozent des Preises, was international niedrig ist und in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Japan ausführlich behandelt wird.

Position	Behandlung
Maklerprovision, Honorar des shihō shoshi (shihō shoshi, Rechtsschreiber für die Grundbucheintragung), Registrierungs- und Lizenzsteuer, Stempelsteuer	Aktivieren, auf Grund und Gebäude aufteilen
Grunderwerbsteuer (fudōsan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei), einige Monate später in Rechnung gestellt	Aktivieren oder sofort absetzen, je nach den Regeln Ihres Landes; bleiben Sie konsequent
Renovierung, die die Immobilie verbessert oder ihre Lebensdauer verlängert	Als eigenes Wirtschaftsgut aktivieren, mit eigenem Beginn
Reparaturen, die den bestehenden Zustand wiederherstellen	Im Jahr als Aufwand
Jährliche Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungsgebühren, Nebenkosten	Im Jahr als Aufwand
Grund und Boden, in jedem Fall	Wird nie abgeschrieben

Wenn Sie vor der Vermietung renovieren, trennen Sie die Rechnungen nach Art der Arbeiten. Ein neues Dach und eine gestrichene Wand sind in einer Steuererklärung nicht dasselbe, und der Unterschied ist über die Lebensdauer der Immobilie Tausende von Euro wert.

Rechenbeispiel: ein Holzhaus für 12.000.000 Yen

Nehmen wir ein Holzhaus von 1995 in Nagano, 2026 für 12.000.000 Yen gekauft (rund 65.900 € bei 182 Yen je Euro), langfristig für 65.000 Yen im Monat vermietet. Die Bewertungsbescheinigung teilt den Wert auf 70 Prozent Grund und 30 Prozent Gebäude auf. Die Kaufnebenkosten betragen 6 Prozent, also 720.000 Yen.

• Gebäudeanteil am Preis: 3.600.000 Yen. Gebäudeanteil an den Nebenkosten: 216.000 Yen.
• Bemessungsgrundlage: 3.816.000 Yen, rund 20.970 €.
• Grund: 8.400.000 Yen (rund 46.150 €), wird nie abgeschrieben.

Dasselbe Gebäude auf zwei Plänen

	Japan	Erklärung in den USA (ADS)
Alter des Gebäudes beim Kauf	31 Jahre, gesetzliche Nutzungsdauer abgelaufen	Ohne Bedeutung
Angewandte Nutzungsdauer	4 Jahre (22 x 0,2)	30 Jahre
Jährliche Abschreibung	954.000 Yen (rund 5.240 €)	rund 700 €
Insgesamt abgeschrieben	Identisch: rund 20.970 €. Nur der zeitliche Verlauf unterscheidet sich.

Was das für die Steuerlast bedeutet

Die Bruttomiete beträgt 780.000 Yen im Jahr. Nach Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung und kleinen Reparaturen, sagen wir 180.000 Yen, liegt das Nettoergebnis vor Abschreibung bei 600.000 Yen (rund 3.300 €).

Zeitraum	Steuerpflichtiges Einkommen in Japan	Steuerpflichtiges Einkommen in den USA
Jahre 1 bis 4	600.000 minus 954.000 = Verlust, keine japanische Steuer fällig	3.300 minus 700 = rund 2.600 € steuerpflichtig
Jahre 5 bis 30	600.000 Yen voll steuerpflichtig	rund 2.600 € steuerpflichtig
Ab Jahr 31	600.000 Yen voll steuerpflichtig	3.300 € voll steuerpflichtig

Lesen Sie die erste Zeile noch einmal: In den Jahren, in denen Japan nichts von Ihnen verlangt, greift Ihr Wohnsitzland fast voll zu, und es gibt keine japanische Steuer, die man dagegen anrechnen könnte. Das ist die Falle, und sie ist vollständig vorhersehbar.

Nagano ist ein echtes Beispiel und kein gedachter Fall: Die Präfektur ist eine der ergiebigsten Quellen für alten Holzbestand in unserem Katalog, wie unsere Seite zu Immobilien in Nagano zeigt.

Die Falle der Steueranrechnung: zwei Kalender, eine Anrechnung

Doppelbesteuerung wird normalerweise über die Anrechnung ausländischer Steuern gelöst: Japan besteuert die Miete zuerst, weil die Abkommen das Besteuerungsrecht dem Staat zuweisen, in dem die Immobilie liegt, und Ihr eigener Staat rechnet das Gezahlte an. Das funktioniert gut, solange beide Staaten ungefähr dasselbe Einkommen in denselben Jahren besteuern. Die Abschreibung ist das, was diesen Gleichlauf zerstört.

Wie sich die Verschiebung auswirkt

• Frühe Jahre: Die schnelle japanische Abschreibung bedeutet wenig oder keine japanische Steuer, also gibt es wenig oder nichts anzurechnen, während Ihre heimische Erklärung bereits steuerpflichtiges Einkommen ausweist. Sie zahlen zu Hause, in voller Höhe.
• Spätere Jahre: Die japanische Abschreibung ist aufgebraucht und japanische Steuer fällt an, aber Ihr heimischer Abzug läuft noch, Ihr heimisches steuerpflichtiges Einkommen ist also niedriger und die Anrechnung übersteigt womöglich das, was Sie nutzen können.
• Überschüssige Anrechnungsbeträge lassen sich im US-System innerhalb der passiven Kategorie in der Regel ein Jahr zurück und zehn Jahre vortragen. Sie gehen nicht sofort verloren, aber eine Anrechnung, die Sie acht Jahre lang nicht nutzen können, ist weit weniger wert als Geld heute.

Zwei Punkte, die das abmildern

Erstens zahlt ein nicht in Japan ansässiger Eigentümer keine kommunale Einwohnersteuer (jūminzei, jūminzei) von rund 10 Prozent, denn sie wird von Personen erhoben, die am 1. Januar in Japan ansässig sind. Die japanische Steuer auf eine kleine Vermietung ist deshalb niedriger, als die genannten Sätze vermuten lassen, und damit auch die Anrechnung. Zweitens kann ein Einbehalt von 20,42 Prozent auf Mieten anfallen, die ein Unternehmen zahlt oder eine Privatperson, die nicht selbst in der Immobilie wohnt; das ist eine Vorauszahlung, die über die Jahreserklärung zurückgeholt wird, keine abgeltende Steuer. Beide Punkte stehen in unserem Leitfaden zur Besteuerung von Mieteinkünften in Japan für Nichtansässige, zusammen mit der Rolle des Steuervertreters (nōzei kanrinin, nōzei kanrinin), den ein Nichtansässiger bestellen muss.

Die japanische Seite sauber zu erklären, ist nicht optional, denn genau diese Erklärung liefert den Nachweis für Ihre Anrechnung: siehe unsere Schritt-für-Schritt-Darstellung der kakutei shinkoku, der japanischen Jahressteuererklärung. Bewahren Sie die japanischen Zahlungsbelege auf: Eine Anrechnung ausländischer Steuern ist nur so viel wert wie der Nachweis, dass die Steuer gezahlt wurde.

Wo Sie erklären, ändert die ganze Antwort

Die Abschreibung eines ausländischen Gebäudes gehört zu den Bereichen, in denen die Steuersysteme am weitesten auseinandergehen. Die folgende Tabelle ist eine Landkarte, kein Bescheid, und die Regeln bewegen sich: Deutsche Leser finden ihren Fall in der ersten Zeile und sollten ihn vor der Abgabe mit einer Fachperson vor Ort bestätigen.

Sie erklären in	Gebäudeabschreibung bei einer ausländischen Vermietung?	Nutzungsdauer oder Satz	Worauf zu achten ist
Deutschland	In der Regel steuerfrei unter Progressionsvorbehalt, das Einkommen wird also nach deutschen Regeln neu ermittelt	Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude von 2 Prozent, oder 3 Prozent für nach 2022 fertiggestellte Gebäude	Das steuerfreie Einkommen hebt dennoch den Satz, der auf Ihr übriges Einkommen angewendet wird
Vereinigte Staaten	Ja, und zwingend	ADS, 30 Jahre linear (Wohnzweck, ab 2018 in Nutzung genommen); 40 Jahre bei früherer Nutzung oder ohne Wohnzweck	Monatsmittenregel im ersten Jahr; Nachversteuerung beim Verkauf
Vereinigtes Königreich	Kein Abzug auf die Bausubstanz einer Wohnung	n/a	Ausländische Mieteinkünfte werden nach britischen Regeln ermittelt und auf den Auslandsseiten erklärt
Australien	Ja, als Bauwerksabschreibung	2,5 Prozent im Jahr über 40 Jahre, für Bauten, die nach dem 15. September 1987 begonnen wurden	Abzüge für gebrauchte Anlagen und Ausstattung wurden für Wohnimmobilien zum 1. Juli 2017 gestrichen
Kanada	Ja, aber wahlweise	Capital Cost Allowance der Klasse 1, 4 Prozent degressiv	Sie darf keinen Vermietungsverlust erzeugen oder erhöhen; Auslandsvermögen über 100.000 kanadische Dollar wird gesondert gemeldet
Frankreich	Nein im Regime der unmöblierten Vermietung; ja bei möblierter Vermietung	Möblierte Vermietung: Abschreibung nach Bauteilen, üblicherweise 25 bis 40 Jahre	Japanische Einkünfte werden in Japan besteuert, die Entlastung erfolgt in Frankreich nach dem Abkommen
Spanien	Ja	3 Prozent des höheren Werts aus Herstellungskosten und festgestelltem Gebäudewert	Auslandsvermögen über 50.000 € unterliegt einer gesonderten Meldepflicht
Italien	Keine Abschreibung für eine Privatperson	n/a	Ausländische Mieteinkünfte werden in der Regel mit dem im Ausland festgesetzten Nettobetrag angesetzt
Brasilien	Keine Abschreibung für eine Privatperson	n/a	Ausländische Mieten werden monatlich besteuert, mit Entlastung für die japanische Steuer nach dem Abkommen

Zwei Muster springen ins Auge. Staaten, die einen Abzug zulassen, erreichen fast nie das japanische Tempo, die oben beschriebene Verschiebung ist also der Normalfall und keine US-Eigenart. Und Staaten, die gar keinen Abzug zulassen, allen voran das Vereinigte Königreich, besteuern die japanische Miete auf einer Grundlage, die den japanischen Abzug vollständig ignoriert, was den japanischen Steuerschild für einen britischen Eigentümer weit weniger wert macht als für einen amerikanischen.

Die Fehler, die am meisten kosten

Die Abschreibung auslassen, weil der Betrag klein aussieht

In den Vereinigten Staaten wird die Bemessungsgrundlage um die Abschreibung gekürzt, die geltend gemacht wurde oder hätte geltend gemacht werden können. Wer zehn Jahre nichts absetzt, verkauft trotzdem so, als hätte er abgesetzt: Der Gewinn wird auf der gekürzten Grundlage ermittelt, ohne dass Sie im Gegenzug einen Abzug bekommen haben. Wenn Sie bereits zwei Jahre oder mehr versäumt haben, ist die Lösung ein Wechsel der Gewinnermittlungsmethode mit Nachholbetrag, kein Stapel berichtigter Erklärungen. Sprechen Sie Ihre Kanzlei ausdrücklich darauf an.

Die Nachversteuerung beim Wiederverkauf vergessen

Die Abschreibung ist eine Stundung, kein Geschenk. Beim Verkauf wird der Teil des Gewinns, der auf die lineare Abschreibung entfällt, im US-System mit bis zu 25 Prozent besteuert. Japan hat eigene Regeln für Veräußerungsgewinne mit einer scharfen Kante bei fünf Jahren Haltedauer, die wir in unserem Artikel über die Besteuerung des Veräußerungsgewinns beim Immobilienverkauf in Japan behandeln. Planen Sie den Ausstieg vor dem Einstieg.

Die japanische Nutzungsdauer auf die eigene Erklärung anwenden

Vier Jahre japanische Abschreibung in einer US-amerikanischen oder deutschen Erklärung sind nicht aggressiv, sie sind schlicht falsch, und es ist der mit Abstand häufigste Fehler, den wir in den Tabellen sehen, die Käufer uns schicken. Die japanische Zahl gehört in die japanische Erklärung.

Die Bemessungsgrundlage neu rechnen, wenn sich der Yen bewegt

Die Bemessungsgrundlage ist historisch. Die Währungsbewegung ändert, was Ihre Miete umgerechnet wert ist, und sie ändert den Gewinn beim Verkauf, aber sie ändert nicht den Abschreibungsplan, den Sie am ersten Tag festgelegt haben.

Den Grund abschreiben, oder den gesamten Preis

Das kommt häufiger vor, als man denkt, meist weil im Vertrag nur eine Zahl stand. Der Anteil des Grunds ist in keinem der Systeme der obigen Tabelle abschreibungsfähig.

Die Meldeformulare übersehen, die neben dem Abzug stehen

Ein direkt gehaltenes Haus ist kein ausländisches Finanzkonto, aber das japanische Bankkonto, auf dem die Miete eingeht, kann durchaus meldepflichtig sein, und ein Halten über eine Gesellschaft oder einen Trust zieht ganz andere Formulare nach sich. Bevor Sie eine Struktur wählen, lesen Sie unseren Beitrag über die Gründung einer japanischen Gesellschaft für Investitionen: Der Meldeaufwand im Ausland übersteigt den japanischen Vorteil bei einem einzelnen Haus oft.

Fazit: ein Haus, zwei Pläne, eine Strategie

Eine japanische Mietimmobilie aus dem Ausland abzuschreiben, ist nicht kompliziert, sobald Sie die zentrale Tatsache annehmen: Das Gebäude wird zweimal abgeschrieben, nach zwei Uhren, und nur die japanische läuft schnell. Teilen Sie Grund und Gebäude mit einem Dokument auf, das Sie verteidigen können, schreiben Sie Ihre Bemessungsgrundlage am Kauftag in Ihrer eigenen Währung fest, führen Sie den japanischen und Ihren heimischen Plan vom ersten Jahr an nebeneinander, und entscheiden Sie im Voraus, in welchen Jahren Sie bereit sind, zu Hause Steuer zu zahlen, ohne dass es eine anrechenbare japanische Steuer gäbe.

In dieser Reihenfolge sind die Zahlen vorhersehbar. Im Nachhinein sind sie eine Überraschung, meist in dem Jahr, in dem Sie verkaufen. Wenn Sie die Immobilie noch auswählen, zeigt unser Katalog japanischer Häuser zum Verkauf, von welchen Preisen diese Rechnungen ausgehen, und der ältere Holzbestand auf unseren Seiten zu kominka (kominka, traditionelle Bauernhäuser) zum Verkauf ist genau die Kategorie, in der die beiden Pläne am weitesten auseinanderlaufen. Für den Kauf selbst ist der gesamte Ablauf Schritt für Schritt in unserem Leitfaden zum Hauskauf in Japan beschrieben, und unsere Begleitung führt von der Suche bis zur Schlüsselübergabe, mit den japanischen Formalitäten an Ihrer Seite.

Häufige Fragen

Über wie viele Jahre wird eine ausländische Mietimmobilie abgeschrieben?

Nach dem US-amerikanischen Alternative Depreciation System über 30 Jahre linear für Wohnimmobilien, die nach dem 31. Dezember 2017 in Nutzung genommen wurden, und über 40 Jahre für früher in Nutzung genommene Objekte oder für Gebäude ohne Wohnzweck. Die Nutzungsdauer von 27,5 Jahren gilt nur für Immobilien innerhalb der Vereinigten Staaten.

Kann ich für ein Haus in Japan 27,5 Jahre ansetzen?

Nein. Für Immobilien, die überwiegend außerhalb der Vereinigten Staaten genutzt werden, gilt zwingend das Alternative Depreciation System, also 30 Jahre bei Wohnraumvermietung. Wer 27,5 Jahre ansetzt, überzeichnet den Abzug und schafft einen Fehler, der bis zum Verkauf mitläuft.

Gilt die japanische 22-Jahres-Regel für Holzhäuser auch in meiner heimischen Steuererklärung?

Nein. Die gesetzliche Nutzungsdauer von 22 Jahren, und die daraus folgende Abschreibung über vier Jahre bei einem gebrauchten Haus mit abgelaufener Nutzungsdauer, gelten nur für die japanische Erklärung. Ihr eigenes Land wendet auf dasselbe Gebäude seine eigene Nutzungsdauer an.

Ist die Abschreibung wahlweise, wenn ich den Abzug nicht brauche?

Im US-System ist sie faktisch zwingend, denn die Bemessungsgrundlage wird um die Abschreibung gekürzt, die geltend gemacht wurde oder hätte geltend gemacht werden können, ob Sie sie angesetzt haben oder nicht. In Kanada ist sie tatsächlich wahlweise. Prüfen Sie Ihre eigene Regel, bevor Sie ein Jahr auslassen.

Wie teile ich bei einer japanischen Immobilie Grund und Gebäude auf?

Nutzen Sie die im Vertrag ausgewiesene Verbrauchsteuer, wenn der Verkäufer ein steuerpflichtiges Unternehmen ist, denn sie wird nur auf das Gebäude erhoben. Andernfalls teilen Sie den Preis im Verhältnis der für die Grundsteuer festgestellten Werte von Grund und Gebäude auf, die auf der kommunalen Steuerbescheinigung stehen. Bewahren Sie das Dokument auf.

Welchen Wechselkurs nehme ich für die Bemessungsgrundlage?

Den Kurs am Tag des Erwerbs. Die Bemessungsgrundlage ist danach für die gesamte Lebensdauer des Wirtschaftsguts in Ihrer eigenen Währung festgeschrieben und wird nicht neu gerechnet, wenn sich der Yen bewegt. Die Währung wirkt sich auf die jährlich umgerechneten Mieteinkünfte und auf den Gewinn beim Verkauf aus.

Wird die Abschreibung einer ausländischen Mietimmobilie beim Verkauf nachversteuert?

Im US-System ja: Der auf die lineare Abschreibung entfallende Teil des Gewinns wird als unrecaptured section 1250 gain mit höchstens 25 Prozent besteuert. Japan besteuert den Gewinn gesondert nach eigenen Regeln, die sich nach fünf Jahren Haltedauer deutlich ändern.

Muss ich das japanische Haus selbst in einer Auslandsvermögensmeldung angeben?

Unmittelbar im eigenen Namen gehaltene Immobilien sind in der Regel kein ausländisches Finanzvermögen, aber das japanische Bankkonto, auf dem die Miete eingeht, kann meldepflichtig sein, und ein Halten über eine Gesellschaft oder einen Trust ändert die Antwort vollständig. Klären Sie die Formulare mit Ihrer Kanzlei, bevor Sie eine Struktur wählen.