Immobilien in Japan verschenken: Schenkungssteuer (Zoyozei)

Schenken oder vererben: die kurze Antwort in Zahlen

Jeder ausländische Eigentümer einer japanischen Immobilie stellt sich irgendwann dieselbe Frage: jetzt übertragen oder den Nachlass regeln lassen? Das japanische Steuerrecht antwortet mit Kosten, und die zeigen klar in eine Richtung.

Japan erhebt zwei getrennte, aber verbundene Steuern: zōyozei (zōyo-zei, Schenkungssteuer), zu zahlen von der Person, die empfängt, und sōzokuzei (sōzoku-zei, Erbschaftssteuer), die wir ausführlich in unserem Beitrag zur japanischen Erbschaftssteuer auf Immobilien behandeln. Die erste belastet bewusst stärker als die zweite: Der ganze Zweck ist, Familien daran zu hindern, einen Nachlass durch Schenkungen zu Lebzeiten zu leeren.

Kriterium	Schenkung (zoyozei)	Erbschaft (sozokuzei)
Freibetrag	1.100.000 ¥ pro Jahr und Empfänger (rund 7.300 €)	30.000.000 ¥ + 6.000.000 ¥ je Erbe
Sätze	10 % bis 55 % (55 % ab 45.000.000 ¥)	10 % bis 55 % (55 % über 600.000.000 ¥)
Eintragungssteuer	2 % des Einheitswerts	0,4 % des Einheitswerts
Grunderwerbsteuer	3 %	keine
Zeitpunkt der Zahlung	sofort (Erklärung bis 15. März)	10 Monate nach dem Todesfall

Was das in der Praxis bedeutet: Bei gleichem Wert kostet eine Schenkung deutlich mehr als eine Erbschaft. Sie ergibt nur aus drei Gründen Sinn: einen an Wert gewinnenden Gegenstand aus dem steuerpflichtigen Nachlass zu nehmen, eine streitanfällige Miteigentümergemeinschaft nach dem Tod zu vermeiden, oder die Verwaltung schon zu Lebzeiten zu übergeben. Liegt Ihr japanisches Vermögen unter dem Erbschaftsfreibetrag, zahlen Sie mit einer Schenkung eine Steuer, die Ihre Erben nie gezahlt hätten.

Japanische Immobilien werden immer besteuert, auch unter Nichtansässigen

Das entdecken ausländische Eigentümer zu spät. Die japanischen Territorialitätsregeln unterscheiden kokunai zaisan (国内財産, in Japan belegenes Vermögen) von ausländischem Vermögen. Bei ausländischem Vermögen hängt die Besteuerung von Wohnsitz und Staatsangehörigkeit beider Beteiligten ab, mit verschachtelten Tests zur Aufenthaltsdauer. Bei japanischem Vermögen gibt es keinen Ausweg:

In Japan belegene Immobilien unterliegen in jedem Fall der zōyozei, unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnsitz von Schenker und Empfänger. Ein Vater, der in Deutschland lebt und seiner in Kanada lebenden Tochter eine Wohnung in Osaka schenkt, löst die japanische Schenkungssteuer aus.

Ein Empfänger ohne Wohnsitz in Japan braucht einen Steuervertreter

Die zōyozei zahlt der Empfänger, beim Finanzamt seines Wohnorts. Ein Empfänger ohne Adresse in Japan muss deshalb einen nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, Steuervertreter für Erklärungen und Zahlungen gegenüber den japanischen Behörden) bestellen. Ohne ihn sind weder Erklärung noch Zahlung möglich, und die Säumniszuschläge laufen weiter. Wir behandeln das in unserem Beitrag zum Steuervertreter in Japan: meist dieselbe Person, die bereits Ihre Pflichten als Vermieter übernimmt.

Doppelbesteuerung wird nicht automatisch ausgeglichen

Die Abkommen zwischen Japan und den meisten westlichen Ländern erfassen Einkommen und teils Vermögen, Schenkungen jedoch selten. In der Praxis wendet jedes Land seine eigenen innerstaatlichen Regeln an, mit einer Anrechnung ausländischer Steuern für im Ausland belegenes Vermögen. Lassen Sie Ihr Vorhaben vor der Unterschrift von einem Steuerberater auf beiden Seiten prüfen: Das ist das eine Beraterhonorar, das wir ausnahmslos empfehlen.

Der Tarif der zoyozei: Jahresfreibetrag und Sätze von 10 bis 55 Prozent

Der Regelfall ist rekinen kazei (暦年課税, Besteuerung nach Kalenderjahr). Jeder Empfänger hat einen Freibetrag von 1.100.000 ¥ pro Kalenderjahr (rund 7.300 €), der alle Schenkungen von allen Schenkern zusammen abdeckt. Darüber gilt der Tarif auf den Restbetrag.

Japan kennt zwei verschiedene Tarife. Der Sondertarif (tokurei zōyo zaisan, 特例贈与財産) gilt für Schenkungen eines Verwandten in gerader aufsteigender Linie (Eltern oder Großeltern) an einen Empfänger, der am 1. Januar des Jahres mindestens 18 Jahre alt ist. Jede andere Schenkung (zwischen Ehegatten, zwischen Geschwistern, von einem Onkel an einen Neffen) fällt unter den schwereren allgemeinen Tarif.

Bemessungsgrundlage (nach Freibetrag)	Sondertarif (Eltern an Kind ab 18)	Allgemeiner Tarif (alle anderen Fälle)
bis 2.000.000 ¥	10 %	10 %
bis 3.000.000 ¥	15 % − 100.000 ¥	15 % − 100.000 ¥
bis 4.000.000 ¥	15 % − 100.000 ¥	20 % − 250.000 ¥
bis 6.000.000 ¥	20 % − 300.000 ¥	30 % − 650.000 ¥
bis 10.000.000 ¥	30 % − 900.000 ¥	40 % − 1.250.000 ¥
bis 15.000.000 ¥	40 % − 1.900.000 ¥	45 % − 1.750.000 ¥
bis 30.000.000 ¥	45 % − 2.650.000 ¥	50 % − 2.500.000 ¥
bis 45.000.000 ¥	50 % − 4.150.000 ¥	55 % − 4.000.000 ¥
über 45.000.000 ¥	55 % − 6.400.000 ¥	55 % − 4.000.000 ¥

So lesen Sie ihn: Der Yen-Betrag hinter jedem Satz ist ein fester Abzug, der nach Anwendung des Satzes greift. Bei einer Bemessungsgrundlage von 19.900.000 ¥ im Sondertarif: 19.900.000 ¥ × 45 % − 2.650.000 ¥ = 6.305.000 ¥ Steuer (rund 42.000 €).

Zwei Vergünstigungen, die wirklich etwas bewegen

• Ehegattenabzug (haigūsha kōjo, 配偶者kōjo): zusätzliche 20.000.000 ¥ (rund 133.000 €) für die Schenkung einer in Japan gelegenen Wohnimmobilie oder der Mittel zu ihrem Erwerb, zwischen Ehegatten, die seit mehr als zwanzig Jahren verheiratet sind. Der Empfänger muss bis zum 15. März des Folgejahres in der Immobilie wohnen und dort bleiben wollen. Einmal im Leben mit demselben Ehegatten nutzbar und mit dem Freibetrag von 1.100.000 ¥ kombinierbar.
• Mittel zum Erwerb von Wohnraum (jūtaku shutoku-tō shikin, jūtaku取得等資金): bis zu 10.000.000 ¥ steuerfrei (rund 67.000 €) für ein energieeffizientes Haus, sonst 5.000.000 ¥, wenn ein Verwandter in gerader aufsteigender Linie den Kauf einer japanischen Wohnimmobilie finanziert, die der Empfänger selbst bewohnt. Die Maßnahme läuft bis zum 31. Dezember 2026, unter strengen Bedingungen an Wohnfläche, Energieeffizienz und Einkommen.

Die Erklärung läuft vom 1. Februar bis zum 15. März

Der Empfänger gibt die Erklärung zur zōyozei ab und zahlt zwischen dem 1. Februar und dem 15. März des Jahres nach der Schenkung. Eine am 20. Dezember und eine am 5. Januar unterzeichnete Schenkung liegen zwei Wochen auseinander, fallen aber in zwei verschiedene Kalenderjahre: zwei Freibeträge von je 1.100.000 ¥. Das ist der erste kostenlose Hebel, den Ihnen der Kalender bietet.

Das Verfahren sozoku-ji seisan kazei: 25 Millionen Yen ohne sofortige Steuer

Neben der Kalenderjahr-Besteuerung bietet Japan eine unwiderrufliche Wahl: sōzoku-ji seisan kazei (相続時精算課税, wörtlich „Besteuerung, die im Erbfall abgerechnet wird“). Die Idee: die Schenkung heute nicht besteuern, ihren Wert später in den Nachlass zurückrechnen.

Voraussetzungen und Mechanik

• Schenker: Verwandter in gerader aufsteigender Linie, am 1. Januar des Schenkungsjahres mindestens 60 Jahre alt.
• Empfänger: Kind oder Enkelkind, am 1. Januar mindestens 18 Jahre alt.
• Kumulierter Freibetrag von 25.000.000 ¥ (rund 167.000 €) je Paar aus Schenker und Empfänger, in einer oder mehreren Übertragungen nutzbar. Darüber gilt ein fester Satz von 20 %, der später auf die Erbschaftssteuer angerechnet wird.
• Seit dem 1. Januar 2024 trägt das Verfahren zusätzlich einen eigenen Jahresfreibetrag von 1.100.000 ¥, und dieser Teil wird dem Nachlass nicht wieder zugerechnet. Das ist die eigentliche Neuerung der Reform.
• Unwiderruflich: Einmal mit einem bestimmten Schenker gewählt, können Sie mit dieser Person nie zur Kalenderjahr-Besteuerung zurückkehren.

Die Falle des eingefrorenen Werts, die zugleich der Zweck ist

Im Todesfall wird der geschenkte Gegenstand dem Nachlass mit seinem Wert am Tag der Schenkung wieder zugerechnet, nicht mit seinem Wert im Todeszeitpunkt. Das ist eine Wette: Gewinnt Ihre Wohnung in Tokio in zehn Jahren 40 % an Wert, entgeht dieser Zuwachs der Erbschaftssteuer. Verliert der Gegenstand an Wert (das Schicksal der meisten japanischen Häuser, wie unser Beitrag zur Abschreibung des Gebäudes und zum Bodenwert in Japan erklärt), haben Sie einen Wert über der Realität festgeschrieben.

Die Rückrechnung über 7 Jahre bei der Kalenderjahr-Besteuerung

Die Kalenderjahr-Besteuerung kennt eine Rückrechnungsregel (seizen zōyo kasan, 生前贈与加算): Schenkungen aus den letzten Lebensjahren des Schenkers an eine Person, die später erbt, werden dem Nachlass wieder zugerechnet. Die zum 1. Januar 2024 wirksame Reform verlängert dieses Fenster schrittweise von 3 auf 7 Jahre.

Zeitpunkt des Todesfalls	Rückrechnungszeitraum
bis 31. Dezember 2026	3 Jahre vor dem Todesfall
1. Januar 2027 bis 31. Dezember 2030	vom 1. Januar 2024 bis zum Todestag
ab 1. Januar 2031	7 Jahre vor dem Todesfall

Für die Jahre 4 bis 7 gilt ein pauschaler Abzug von 1.000.000 ¥. Zwei nützliche Feinheiten: Die Rückrechnung trifft nur Personen, die tatsächlich etwas aus dem Nachlass erhalten (eine Schenkung an ein Enkelkind, das nichts erbt, entgeht ihr), und Schenkungen unter sōzoku-ji seisan kazei liegen ganz außerhalb dieser Regel.

Wie das japanische Finanzamt eine geschenkte Immobilie bewertet

Gute Nachricht für den Schenker: Bemessungsgrundlage der zōyozei ist nicht der Marktpreis. Japan arbeitet mit zwei amtlichen Werten, beide systematisch niedriger.

Position	Bewertungsgrundlage	Übliches Niveau gegenüber dem Markt
Grundstück (städtisch)	rosenka (rosenka), der von der Steuerbehörde veröffentlichte Wert je Quadratmeter Straßenfront	rund 80 % des Marktpreises
Grundstück (ländlich)	Einheitswert × amtlicher Faktor	schwankend, oft niedriger
Gebäude	kotei shisanzei hyōkagaku (kotei shisan-zei hyōka-gaku, der für die Grundsteuer verwendete Einheitswert)	rund 40 bis 60 % der Baukosten

Der rosenka ist öffentlich und lässt sich online Karte für Karte nachschlagen. Der Einheitswert des Gebäudes steht auf dem Bescheid zur japanischen Grundsteuer, den jeder Eigentümer erhält, oder auf der Wertbescheinigung des Rathauses.

Praxistipp: Der Bewertungsabschlag ist der eigentliche Hebel

Eine für 30.000.000 ¥ gekaufte Immobilie kann für die Schenkungssteuer mit nur 21.000.000 ¥ angesetzt werden. Japanische Immobilien statt Bargeld weiterzugeben senkt die Bemessungsgrundlage also mechanisch um 25 bis 35 %. Das ist einer der Gründe, warum japanische Familien Ersparnisse vor der Übertragung in Steine umwandeln, und einer der Ansätze, an denen wir in unseren Fallstudien zu Investitionsprojekten arbeiten.

Die Ausnahme, die man kennen muss: die Schenkung unter Auflage

Wenn Sie eine Immobilie verschenken und dabei eine damit verbundene Schuld weitergeben (etwa ein Restdarlehen), wird daraus eine futan-tsuki zōyo (負担付贈与, Schenkung unter Auflage). Zwei harte Folgen: Die Immobilie wird dann zum Marktpreis statt zum rosenka bewertet, und der Schenker kann auf einen Veräußerungsgewinn in Höhe der übertragenen Schuld besteuert werden, nach den Regeln, die unser Beitrag zur Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei japanischen Immobilien darstellt. Wichtig zu wissen: Japanische Hypotheken gibt es ohnehin praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen und dort angestellt sind, die meisten ausländischen Käufer zahlen also bar und sind nicht betroffen.

Die Übertragungskosten, die alle vergessen: 2 Prozent und 3 Prozent

Die zōyozei ist nur der erste Posten auf der Rechnung. Der Namenswechsel im Grundbuch kostet ebenfalls, und zwar deutlich mehr bei einer Schenkung als bei einer Erbschaft.

Kosten	Schenkung	Erbschaft	Grundlage
tōroku menkyozei (Eintragungssteuer)	2 %	0,4 %	Einheitswert
fudōsan shutokuzei (Grunderwerbsteuer)	3 %	keine	Einheitswert (Bodenanteil bis 31. März 2027 halbiert)
Honorar des shihō shoshi	50.000 bis 100.000 ¥ (übliche Spanne)	ähnlich	je Eintragung

Die tōroku menkyozei (tōroku menkyo-zei, Eintragungssteuer) ist bei einer Schenkung fünfmal höher als bei einer Erbschaft. Die fudōsan shutokuzei (fudōsan shutoku-zei, Grunderwerbsteuer) ist noch schroffer: Auf Übertragungen von Todes wegen fällt sie überhaupt nicht an, auf Schenkungen dagegen schon, zum ermäßigten Satz von 3 %, der bis zum 31. März 2027 gilt.

Die Eintragung läuft zwingend über einen shiho shoshi, den japanischen Rechtsschreiber für Grundbuchsachen, der die Urkunde beim Rechtsamt einreicht. Das Register selbst erklärt unser Beitrag zum toki bo, dem japanischen Grundbuch. Zum Vergleich: Die gesamten Kaufnebenkosten in Japan bleiben unter 6 % des Preises, allein an Übertragungskosten ist eine Schenkung also fast so teuer wie ein Kauf.

Rechenbeispiel: ein Haus in Kyoto für 30 Millionen Yen, übertragen an ein Kind

Hier eine reale Konstellation aus unserer Praxis, von Anfang bis Ende durchgerechnet. Ein deutsches Paar besitzt eine machiya in Kyoto, gekauft für 30.000.000 ¥ (200.000 €). Der Vater, 68 Jahre alt, möchte sie an seine 30-jährige Tochter übergeben. Kein weiteres japanisches Vermögen, eine Erbin.

Verwendete amtliche Werte: Bewertung für die Schenkungssteuer 21.000.000 ¥ (Grundstück zum rosenka 18.000.000 ¥ + Gebäude 3.000.000 ¥); Einheitswert für die Übertragungskosten 18.000.000 ¥, davon 15.000.000 ¥ Grundstück.

Variante A: Schenkung in einem Zug

• Bemessungsgrundlage: 21.000.000 ¥ − 1.100.000 ¥ = 19.900.000 ¥
• Sondertarif: 19.900.000 ¥ × 45 % − 2.650.000 ¥ = 6.305.000 ¥
• Eintragungssteuer: 18.000.000 ¥ × 2 % = 360.000 ¥
• Grunderwerbsteuer: (15.000.000 ¥ ÷ 2 × 3 %) + (3.000.000 ¥ × 3 %) = 315.000 ¥
• Summe: rund 6.980.000 ¥, also 46.500 €

Variante B: Wahl von sozoku-ji seisan kazei

• Grundlage nach dem Jahresfreibetrag: 19.900.000 ¥, unter der Schwelle von 25.000.000 ¥, also heute 0 ¥ Schenkungssteuer
• Eintragungssteuer und Grunderwerbsteuer: 675.000 ¥, sofort fällig
• Im Todesfall: 19.900.000 ¥ werden dem Nachlass wieder zugerechnet, mit dem Wert von 2026
• Sofort fällige Summe: 675.000 ¥, also 4.500 €

Variante C: nichts tun und den Nachlass regeln lassen

• Erbschaftsfreibetrag für eine Erbin: 30.000.000 ¥ + 6.000.000 ¥ = 36.000.000 ¥, über der Bewertung von 21.000.000 ¥, also 0 ¥ Erbschaftssteuer
• Eintragungssteuer: 18.000.000 ¥ × 0,4 % = 72.000 ¥
• Grunderwerbsteuer: keine
• Summe: 72.000 ¥, also 480 €

Fazit: Für dieses Vermögen kostet eine reine Schenkung fast das Hundertfache des Erbwegs. Die Wahl von sōzoku-ji seisan kazei ist der vernünftige Mittelweg, wenn der Vater möchte, dass seine Tochter die Immobilie schon heute führt: Sie überträgt Eigentum und Verantwortung für 4.500 €, ohne sofortige Steuer. Eine reine Schenkung wird erst oberhalb des Erbschaftsfreibetrags vernünftig, also bei einem japanischen Vermögen deutlich über 36.000.000 ¥ oder bei einem Gegenstand, für den eine kräftige Wertsteigerung erwartet wird. Mit unserem Rendite- und Steuerrechner können Sie diese Zahlen an Ihrer eigenen Lage prüfen.

Die Fehler, die am meisten kosten

1. In Jahresscheiben schenken, ohne die Kosten zu rechnen

Ein Haus in zwanzig Anteile zu je 1.050.000 ¥ zu zerlegen, um unter dem Jahresfreibetrag zu bleiben, wirkt clever. Aber jede Anteilsübertragung löst ihre eigene Eintragungssteuer, ihre eigene Grunderwerbsteuer und ihr eigenes Honorar für den shihō shoshi aus: Rechnen Sie mit rund 80.000 bis 100.000 ¥ pro Jahr, also knapp 2.000.000 ¥ über zwanzig Jahre, um 6.305.000 ¥ Steuer zu vermeiden. Die Rechnung kann trotzdem aufgehen, kostenlos ist sie nicht.

2. Ein Miteigentum schaffen, aus dem man nicht herauskommt

Die Kehrseite: Zwanzig Jahre lang liegt die Immobilie im kyōyū (共有, Miteigentum nach Bruchteilen) zwischen Elternteil und Kind. Jeder Verkauf braucht die Zustimmung aller Miteigentümer, und der Wiederverkauf einer japanischen Immobilie in grenzüberschreitendem Miteigentum, mit einem Todesfall dazwischen, wird zur juristischen Baustelle.

3. Die Rückrechnung der letzten Jahre ignorieren

Eine Schenkung drei Jahre vor dem Tod bringt für den Nachlass gar nichts: Sie wird zurückgerechnet, und Sie haben die zōyozei umsonst gezahlt. Schenken ist ein Werkzeug für lange Fristen, kein Manöver für die letzte Minute.

4. Ohne schriftliche Urkunde übertragen

Das japanische Recht kennt mündliche Schenkungen, doch sie bleiben bis zur Erfüllung widerruflich, und das Finanzamt verlangt ein sicheres Datum. Ein datierter Schenkungsvertrag (zōyo keiyakusho, 贈与keiyaku書) mit einem registrierten hanko-Siegel ist unverzichtbar, nicht zuletzt als Nachweis, dass Sie keine einzige große Schenkung als Reihe von Jahresraten getarnt haben.

5. Die Besteuerung der Mieten nach der Übertragung übersehen

Ist die Immobilie vermietet, schuldet ab dem Übertragungsdatum der Empfänger die japanische Steuer auf die Mieteinnahmen und muss sich entsprechend organisieren: siehe unseren Beitrag zur Besteuerung von Mieteinnahmen für Nichtansässige. Der Quellensteuerabzug von 20,42 % auf Mieten an Nichtansässige wechselt den Empfänger, was eine Mitteilung an den Mieter oder die Verwaltungsgesellschaft erfordert.

6. Glauben, eine Schenkung eröffne ein Aufenthaltsrecht

Wer eine japanische Immobilie erhält, bekommt keinerlei Aufenthaltsrecht: kein Visum, keinen Aufenthaltsstatus, keine Abkürzung. Wir behandeln das in unserem Beitrag zum Hauskauf in Japan ohne Visum. Immobilie und Aufenthaltsrecht sind in Japan zwei vollständig getrennte Akten.

Kurz gefasst: früh verschenken, was an Wert gewinnt

Japanische Immobilien zu verschenken folgt einer einfachen Logik, sobald die Zahlen auf dem Tisch liegen. Der Jahresfreibetrag von 1.100.000 ¥ ist viel zu klein, um eine ganze Immobilie zu bewegen; der Tarif steigt schnell; die Übertragungskosten legen rund 5 % obendrauf. Dem steht der Erbschaftsfreibetrag von 30.000.000 ¥ plus 6.000.000 ¥ je Erbe gegenüber, der die meisten japanischen Vermögen ausländischer Eigentümer aufnimmt.

Daraus ergeben sich drei Entscheidungsregeln:

• Japanisches Vermögen unter dem Erbschaftsfreibetrag: die Immobilie nicht schlicht verschenken. Wenn Sie zu Lebzeiten übergeben wollen, überträgt die Wahl von sōzoku-ji seisan kazei das Eigentum zum Preis der reinen Übertragungsabgaben.
• Vermögen über dem Freibetrag oder ein Gegenstand mit Wertsteigerung: Dann beginnt sich die Schenkung zu rechnen, besonders bei Objekten mit hohem Potenzial wie Immobilien in zentraler Lage oder Häusern in der Kurzzeitvermietung.
• In jedem Fall: mehr als sieben Jahre im Voraus planen, den Vertrag schriftlich fassen und die Struktur von einem japanischen Steuerberater und einem in Ihrem Wohnsitzland prüfen lassen.

Bevor Sie an die Übertragung denken, brauchen Sie das richtige Objekt. Wenn Sie noch nicht so weit sind, beginnen Sie mit unserem vollständigen Leitfaden zum Immobilienkauf in Japan, sehen Sie sich die Objekte an, die wir in ganz Japan verfolgen, oder erzählen Sie uns von Ihrem Familienprojekt über unsere persönliche Kaufbegleitung: Die Eigentumsstruktur wird vor dem Kauf entschieden, nicht zwanzig Jahre später.

Häufige Fragen

Fällt japanische Steuer an, wenn ich meine Wohnung in Tokio meinem im Ausland lebenden Sohn schenke?

Ja. In Japan belegene Immobilien unterliegen der zoyozei, unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnsitz von Schenker und Empfänger. Ihr Sohn muss zwischen dem 1. Februar und dem 15. März des Folgejahres eine japanische Schenkungssteuererklärung abgeben und einen japanischen Steuervertreter bestellen.

Wie viel kann in Japan jedes Jahr steuerfrei verschenkt werden?

1.100.000 ¥ je Empfänger und Kalenderjahr, rund 7.300 €, über alle Schenker zusammen. Der Freibetrag lebt jeden 1. Januar neu auf, was Übertragungen über mehrere Jahre möglich macht.

Ist es besser, eine japanische Immobilie zu verschenken oder zu vererben?

In der großen Mehrheit der Fälle ist Vererben günstiger: Der Erbschaftsfreibetrag erreicht 30.000.000 ¥ plus 6.000.000 ¥ je Erbe, gegenüber 1.100.000 ¥ pro Jahr bei Schenkungen, und die Übertragungsabgaben sind fünfmal niedriger. Schenken lohnt sich vor allem oberhalb dieses Freibetrags oder bei einem Gegenstand, für den eine Wertsteigerung erwartet wird.

Wie funktioniert das Verfahren sozoku-ji seisan kazei?

Durch unwiderrufliche Wahl kann ein Elternteil oder Großelternteil ab 60 Jahren bis zu 25.000.000 ¥ ohne sofortige Steuer an ein Kind oder Enkelkind ab 18 Jahren übertragen, seit 2024 zusätzlich 1.100.000 ¥ pro Jahr. Der Wert wird dem Nachlass wieder zugerechnet, aber mit seinem Wert am Tag der Schenkung.

Welchen Wert legt das japanische Finanzamt der Schenkungssteuer zugrunde?

Amtliche Werte, nicht den Marktpreis: den rosenka für das Grundstück, rund 80 % des Marktwerts, und den Einheitswert für das Gebäude, oft 40 bis 60 % der Baukosten. Immobilien statt Bargeld weiterzugeben senkt die Bemessungsgrundlage daher um 25 bis 35 %.

Was kostet der Namenswechsel im Grundbuch nach einer Schenkung?

Rechnen Sie mit 2 % des Einheitswerts an Eintragungssteuer, 3 % Grunderwerbsteuer mit bis zum 31. März 2027 halbiertem Bodenanteil, dazu das Honorar des shiho shoshi, üblicherweise 50.000 bis 100.000 ¥ je Urkunde.

Werden Schenkungen zu Lebzeiten dem japanischen Nachlass wieder zugerechnet?

Ja, bei Personen, die erben. Das Rückrechnungsfenster wandert von 3 auf 7 Jahre: 3 Jahre bei Todesfällen bis zum 31. Dezember 2026, danach eine schrittweise Verlängerung und volle 7 Jahre bei Todesfällen ab dem 1. Januar 2031.

Gibt eine geschenkte Immobilie in Japan ein Visum?

Nein. Weder der Kauf noch der Erhalt einer japanischen Immobilie begründet ein Aufenthaltsrecht. Visa folgen einem vollständig getrennten Verfahren, das auf Beschäftigung, unternehmerischer Tätigkeit oder Familienstatus beruht.