Erbschaftsteuer Japan Immobilien: Leitfaden für Nichtansässige

Wer ist steuerpflichtig? Japanisches Vermögen zählt auch bei Nichtansässigen

Wesentlicher Ausgangspunkt: eine in Japan gelegene Immobilie ist japanisches Vermögen. Für die japanische Erbschaftsteuer zählt der Lageort der Immobilie. Selbst wenn Erblasser und Erbe nie in Japan gelebt haben, fällt die Übertragung einer Wohnung oder eines Hauses in Japan in die japanische Bemessungsgrundlage.

Die Grundregel:

• Sind Erblasser und Erben nicht in Japan ansässig und ohne jüngeren Aufenthaltsbezug zu Japan, erfasst die japanische Steuer grundsätzlich nur das in Japan belegene Vermögen (einschließlich der Immobilie), nicht das Weltvermögen.
• Aufenthaltsstatus, Staatsangehörigkeit und die Historie früherer Aufenthalte in Japan können den Umfang der Bemessungsgrundlage verändern (Weltvermögen gegenüber japanischem Vermögen). Deshalb ist ein spezialisierter zeirishi (zeirishi, Steuerberater) so wichtig.

Anders gesagt: Der Kauf einer Immobilie in Japan schafft auf Sicht eine japanische Erbschaftsteuerpflicht für Ihre Erben. Planen Sie das bereits beim Kauf mit ein, ebenso wie die jährliche Grundsteuer und, beim Wiederverkauf, die Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Dieser Beitrag gibt Orientierungspunkte; er ist allgemeiner Natur und ersetzt keine auf Ihren Fall zugeschnittene Beratung.

Der Grundfreibetrag: 30 Mio. ¥ plus 6 Mio. ¥ je Erbe

Vor jeder Besteuerung steht ein Grundfreibetrag (kiso kōjo, kiso kōjo). Seine Formel ist einfach und zentral:

Freibetrag = 30.000.000 ¥ + (6.000.000 ¥ × Zahl der gesetzlichen Erben)

Das sind ein Sockel von 30 Mio. ¥ (rund 165.000 €), erhöht um 6 Mio. ¥ (rund 33.000 €) je gesetzlichem Erben. Besteuert wird ausschließlich der Teil des Nachlasses, der über diesem Freibetrag liegt.

Beispiele für den Freibetrag nach Zahl der Erben

Zahl der gesetzlichen Erben	Berechnung	Freibetrag insgesamt
1	30 Mio. ¥ + 6 Mio. ¥	36 Mio. ¥ (rund 198.000 €)
2	30 Mio. ¥ + 12 Mio. ¥	42 Mio. ¥ (rund 231.000 €)
3	30 Mio. ¥ + 18 Mio. ¥	48 Mio. ¥ (rund 264.000 €)
4	30 Mio. ¥ + 24 Mio. ¥	54 Mio. ¥ (rund 297.000 €)

In der Praxis kann eine kleine Immobilie von 20 bis 30 Mio. ¥ (rund 110.000 bis 165.000 €), die auf mehrere Erben übergeht, unter dem Freibetrag bleiben und gar keine Steuer auslösen. Eine höherwertige Immobilie überschreitet den Freibetrag und wird mit dem übersteigenden Betrag steuerpflichtig. Weitere besondere Freibeträge (Ehegatte und andere) bestehen und gehören in die Hand eines zeirishi. Diese Angaben sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle Beratung.

Der progressive Tarif: von 10 % bis 55 %

Oberhalb des Freibetrags folgt die Steuer einem progressiven Stufentarif, der auf den steuerpflichtigen Anteil jedes Erben angewendet wird (nach Aufteilung gemäß den gesetzlichen Erbquoten). Die Sätze reichen von 10 % bis 55 %.

Richttarif der Erbschaftsteuer (sōzokuzei)

Steuerpflichtiger Anteil je Erbe	Satz	Abzugsbetrag
≤ 10 Mio. ¥ (rund 55.000 €)	10 %	0
≤ 30 Mio. ¥ (rund 165.000 €)	15 %	0,5 Mio. ¥
≤ 50 Mio. ¥ (rund 275.000 €)	20 %	2 Mio. ¥
≤ 100 Mio. ¥ (rund 549.000 €)	30 %	7 Mio. ¥
≤ 200 Mio. ¥	40 %	17 Mio. ¥
≤ 300 Mio. ¥	45 %	27 Mio. ¥
≤ 600 Mio. ¥	50 %	42 Mio. ¥
> 600 Mio. ¥	55 %	72 Mio. ¥

Die tatsächliche Berechnung verläuft in mehreren Schritten: Netto-Bemessungsgrundlage, Aufteilung nach den gesetzlichen Erbquoten, Anwendung des Tarifs, anschließend erneute Zuordnung nach der tatsächlichen Auseinandersetzung. Diese Tabelle ist ein Richtwert; die endgültige Berechnung gehört zu einem zeirishi. Sie ersetzt keine auf Ihren Fall bezogene Beratung.

Bewertung der Immobilie: der Steuerwert, nicht der Marktpreis

Ein häufig missverstandener Punkt: Bemessungsgrundlage ist nicht der Marktpreis, sondern ein in der Regel niedrigerer Steuerwert.

Grundstück: der Wert nach rosenka

Das Grundstück wird auf Grundlage des rosenka (rosenka, steuerlicher Bodenrichtwert je Meter Straßenfront) bewertet, den die Steuerverwaltung jährlich veröffentlicht. Dieser Wert liegt typischerweise unter dem Marktpreis (oft in der Größenordnung von 80 %) und senkt die Bemessungsgrundlage entsprechend.

Gebäude: der Einheitswert

Das Gebäude wird mit seinem steuerlichen Einheitswert (kotei shisan zei hyōkagaku, kotei shisan-zei hyōka-gaku) angesetzt, der ebenfalls unter dem Wiederaufbau- oder Verkaufspreis liegt.

Folge: Der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Wert liegt oft deutlich unter dem Kaufpreis. Genau deshalb werden Immobilien in Japan mitunter als Instrument der Nachlassplanung eingesetzt, eine Verwendung, die strikt in die Hand eines Fachmanns gehört. Um Steuerwert und realen Preis einzuordnen, gleichen Sie den rosenka mit der Preisentwicklung am japanischen Immobilienmarkt ab. Auch hier gilt: allgemeine Hinweise, keine persönliche Beratung.

Doppelbesteuerung und Schenkung: was Sie prüfen müssen

Wer außerhalb Japans steuerlich ansässig ist und dort eine Immobilie besitzt, kann zwei Erbschaftsteuersysteme zugleich berühren. Vier Punkte sind dabei zu trennen.

Zuerst entscheidet der Lageort

Eine in Japan gelegene Immobilie ist in Japan steuerpflichtig, unabhängig davon, in welchem Land die Erben wohnen. Diese Pflicht entfällt nicht dadurch, dass der Erbfall im Ausland abgewickelt wird oder dass niemand der Beteiligten in Japan lebt.

Ob ein Abkommen greift, ist im Einzelfall zu prüfen

Ob zwischen Japan und Ihrem Wohnsitzstaat ein Abkommen besteht, das den Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer abdeckt, muss im Einzelfall geprüft werden. Die meisten Doppelbesteuerungsabkommen betreffen ausschließlich die Einkommensteuer und sagen zur Erbschaftsteuer nichts. Aus einem Abkommen über Einkünfte lässt sich daher nicht ableiten, dass auch der Erbfall geregelt wäre. Wir treffen an dieser Stelle bewusst keine Aussage für ein bestimmtes Land: Das ist genau der Punkt, den eine steuerliche Beratung vor jeder Planung klären muss.

Ohne solches Abkommen: die Anrechnung nach nationalem Recht

Fehlt ein Abkommen für Erbfälle, wird eine Doppelbesteuerung meist über die Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuer nach dem innerstaatlichen Recht des Wohnsitzstaats gemildert. Solche Anrechnungsvorschriften sind an Fristen, Nachweise und Höchstbeträge gebunden und führen nicht in jedem Fall zu einer vollständigen Entlastung.

Zwei Beratungen, aufeinander abgestimmt

Die Abstimmung beider Rechtsordnungen ist technisch anspruchsvoll. Empfehlenswert ist die gemeinsame Begleitung durch einen zeirishi in Japan und eine Steuerberatung oder einen Notar in Ihrem Wohnsitzland, die sich untereinander abstimmen: Reihenfolge der Erklärungen, Fristen und Nachweise der japanischen Steuerzahlung hängen voneinander ab.

Die Schenkung (zōyozei, zōyo-zei)

Eine Übertragung zu Lebzeiten fällt unter die Schenkungsteuer (zōyozei), die von der Erbschaft getrennt ist: eigener, ebenfalls progressiver Tarif bis 55 % und ein sehr viel kleinerer Jahresfreibetrag (in der Größenordnung von 1,1 Mio. ¥ im Jahr, rund 6.000 €). Daneben bestehen besondere Regime (etwa die vorweggenommene Übertragung). Auch hier wird die Abwägung zwischen Schenkung und Erbfall mit einem Fachmann getroffen.

Häufige Fehler

• Zu glauben, eine japanische Immobilie entgehe der japanischen Steuer, weil man im Ausland lebt: falsch.
• Marktwert und Steuerwert (rosenka) zu verwechseln: maßgeblich ist der zweite.
• Zu unterstellen, ein bestehendes Abkommen über Einkünfte decke auch den Erbfall ab, ohne das geprüft zu haben.
• Zu vergessen, für die Nachlassformalitäten einen steuerlichen Vertreter in Japan zu benennen.
• Eine Schenkung zu improvisieren, ohne den Tarif der zōyozei und die grenzüberschreitende Lage abgewogen zu haben.

Diese Übersicht ist allgemein gehalten und ersetzt keine auf Ihren Fall bezogene Beratung.

Kurz gefasst: früh planen, richtig bewerten, beraten lassen

Die Erbschaftsteuer auf eine japanische Immobilie (sōzokuzei) folgt einer klaren Logik: Die japanische Immobilie ist auch für Nichtansässige steuerpflichtig, ein Grundfreibetrag (30 Mio. ¥ plus 6 Mio. ¥ je Erbe) schützt kleine Nachlässe, und der übersteigende Teil unterliegt einem progressiven Tarif von 10 bis 55 %, angewendet auf einen Steuerwert (rosenka), der häufig unter dem Markt liegt.

Ob und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird, hängt davon ab, was zwischen Japan und Ihrem Wohnsitzstaat für Erbfälle gilt und was das dortige nationale Recht an Anrechnung vorsieht: beides ist vorab zu prüfen, nicht zu unterstellen. Die Schenkung (zōyozei) ist eine Alternative, die sorgfältig eingerahmt werden will. Wegen der technischen Dichte (Bemessungsgrundlage, gesetzliche Erbquoten, grenzüberschreitende Behandlung, Wahl zwischen Schenkung und Erbfall) verlangt dieses Thema fachlichen Rat: einen zeirishi in Japan und eine Steuerberatung oder einen Notar in Ihrem Wohnsitzland. Wer sein japanisches Immobilienprojekt von Anfang an mit Blick auf die Übertragung strukturieren will, sollte die Nachfolge bereits beim Kauf mitdenken, ebenso wie die laufende Besteuerung der Mieteinkünfte während der Haltedauer.

Zum Weiterlesen: die jährliche Grundsteuer in Japan, die Steuer auf Veräußerungsgewinne und die Besteuerung von Mieteinnahmen für Nichtansässige. Wenn Sie Ihr japanisches Immobilienprojekt begleiten lassen möchten, finden Sie hier unsere Begleitung von der Suche bis zur Schlüsselübergabe.

Häufige Fragen

Zahlt eine nicht in Japan ansässige Person Erbschaftsteuer auf eine japanische Immobilie?

Ja. Eine in Japan gelegene Immobilie ist japanisches Vermögen und fällt in die Bemessungsgrundlage der japanischen Erbschaftsteuer (sōzokuzei, sōzoku-zei), auch wenn Erblasser und Erben im Ausland leben. Bei Nichtansässigen erfasst die Steuer grundsätzlich nur das in Japan belegene Vermögen. Ein zeirishi (zeirishi) bestätigt den Umfang der Bemessungsgrundlage je nach Situation. Diese Angabe ist allgemeiner Natur und ersetzt keine individuelle Beratung.

Wie hoch ist der Freibetrag bei der japanischen Erbschaftsteuer?

Der Grundfreibetrag (kiso kōjo, kiso kōjo) beträgt 30 Mio. ¥ (rund 165.000 €) plus 6 Mio. ¥ (rund 33.000 €) je gesetzlichem Erben. Bei 2 Erben erreicht er 42 Mio. ¥, bei 3 Erben 48 Mio. ¥. Besteuert wird nur der Teil des Nachlasses oberhalb dieses Freibetrags, nach einem Tarif von 10 bis 55 %.

Wie wird eine Immobilie für die japanische Erbschaftsteuer bewertet?

Nicht zum Marktpreis, sondern zu einem in der Regel niedrigeren Steuerwert. Das Grundstück wird nach dem rosenka (rosenka, steuerlicher Bodenrichtwert je Meter Straßenfront, jährlich von der Steuerverwaltung veröffentlicht, oft rund 80 % des Marktes) bewertet, das Gebäude mit seinem steuerlichen Einheitswert (kotei shisan-zei hyōka-gaku). Die Bemessungsgrundlage liegt daher häufig deutlich unter dem Kaufpreis.

Wird eine Doppelbesteuerung zwischen Japan und meinem Wohnsitzland vermieden?

Das ist im Einzelfall zu prüfen. Die Immobilie ist zunächst in Japan steuerpflichtig, weil sie dort liegt. Ob ein Abkommen für Erbschaft- und Schenkungsteuer zwischen Japan und Ihrem Wohnsitzstaat besteht, muss geprüft werden: Die meisten Doppelbesteuerungsabkommen decken allein die Einkommensteuer ab. Fehlt ein solches Abkommen, erfolgt die Entlastung meist über eine Anrechnung der ausländischen Steuer nach nationalem Recht. Lassen Sie sich von einem zeirishi (zeirishi) in Japan und einer Steuerberatung in Ihrem Wohnsitzland begleiten.

Ist die Schenkung zu Lebzeiten oder die Übertragung im Erbfall günstiger?

Das hängt vom Fall ab. Die Schenkung fällt unter die zōyozei (zōyo-zei), mit eigenem progressivem Tarif (bis 55 %) und einem sehr viel kleineren Jahresfreibetrag (rund 1,1 Mio. ¥ im Jahr, etwa 6.000 €). Der Erbfall profitiert vom Freibetrag von 30 Mio. ¥ plus 6 Mio. ¥ je Erbe. Die Abwägung hängt vom Wert der Immobilie, vom Zeitplan und von der Familiensituation ab: mit einem Fachmann zu entscheiden.