日本不動產網站：SUUMO 怎麼搜尋、有什麼看不到

日本物件真正流通的四條管道

外國買家在 Google 輸入「houses for sale in Japan」，落在三、四個英文網站上，看到幾百件物件。真正的日本市場有數十萬件在售物件。這個落差不是祕密，而是結構性的：物件資訊分散在四條各自獨立的管道上。

開始之前要記住的地圖

管道	例子	在那裡找得到什麼	海外是否可及
消費者入口網站	SUUMO、at home、LIFULL HOME'S	由仲介刊登的多數都市與郊區待售物件	可以，但是日文
業者資料庫	reinzu（レインズ，REINS）	簽有專任委託的物件，常常在任何公開廣告之前	不行：僅限有執照的業者
空屋銀行	市町村的空屋銀行、全國入口網站	鄉間住宅，經常完全不經過仲介管道	可以，有時需要註冊
仲介自家網站與未公開物件	仲介自己的網站、未公開物件（mikōkai bukken）	優先看屋的物件、完全不打廣告的物件	部分可以

記住這個順序：一件物件從仲介開始，如果委託類型有要求就進入 REINS，然後才浮上消費者入口網站。等您在 SUUMO 上看到它時，它已經在業者之間流通好幾天了。這正是為什麼我們的空屋與日本房屋目錄彙整多個來源，而不是照抄單一入口網站。

入口網站不是賣方

這些網站都沒有自己的存貨。它們是廣告平臺：仲介付費刊登一份委託，而處理買賣的是持有宅地建物取引業（takuchi tatemono torihikigyō，不動產仲介業）執照的仲介。因此聯絡按鈕送出的訊息是給在地業者，不是給屋主，而且會把您放進一個仲介優先代表賣方的關係裡。我們在日本房屋仲介如何運作一文中拆解了這個力量對比。

SUUMO、at home 與 LIFULL HOME'S：哪一個適合什麼用途

三個入口網站遠看很像，實際運作差很多。沒有一個能單獨涵蓋全部：一件物件可能只在其中一個上面，取決於持有它的仲介簽了哪些廣告合約。

入口網站	經營者	強項	盲點
SUUMO	Recruit	量體與品牌知名度：全國的預設選項，都市與郊區覆蓋很深，物件頁詳細	買賣端完全是日文，篩選條件是為在地居民設計的
at home	At Home Co., Ltd.	對小型獨立仲介與鄉間地區覆蓋強，是全國空屋入口網站的共同營運者	物件頁比較樸素，鄉間物件照片少
LIFULL HOME'S	LIFULL Co., Ltd.	搜尋功能豐富（地圖、學區、周邊環境），也經營一個全國空屋銀行	就算有翻譯版本，多半只涵蓋租賃

專業提醒：永遠交叉比對兩個入口網站，不要只信一個

一般媒介（ippan baikai，非專任委託）讓賣方可以同時把同一件物件交給多家仲介。每一家各自刊登，照片不同，說明有時也不同。專任委託則相反，只由一家仲介刊登，常常只上一個入口網站。因此只搜尋一個網站，等於隨機忽略市場的一部分。可行的做法是：在 SUUMO 與 at home 上跑同一組條件，然後用地址與樓地板面積比對結果，絕對不要用標題比對。

英文網站不是第四條管道

針對外國買家的英文平臺，多半是轉售既有的委託，並沒有為市場增加任何物件。它們幫得上語言，很少幫得上覆蓋率。這正是我們建立一個由日本來源本身供稿的翻譯目錄的原因，並附上收益模擬器與價格地圖來讀懂每一件物件背後的數字。

不會日文也能用日文搜尋

多數失敗的搜尋，關鍵只在三個詞。第一個區分租與買，第二個指出物件類型，第三個標示價格。知道這三個之後，一個有自動翻譯的瀏覽器就足以操作任何入口網站。

羅馬字	日文	意思	為什麼重要
baibai	売買	買賣	您要的分頁。沒切過去，您瀏覽的是租賃
chintai	賃貸	租賃	要避開的分頁：預設打開的就是它
chūko ikkodate	中古一戸建て	中古獨棟住宅	幾乎所有空屋都在這個分類裡
shinchiku	新築	新建	想找舊屋就把它取消勾選
chūko manshon	中古マンション	中古鋼筋混凝土公寓	都市市場，含每月的大樓管理費
tochi	土地	純土地，沒有建物	獨立的分類，從不與房屋混在一起
kakaku	価格	價格	以man'en（萬圓）為單位標示，1 萬圓 = 10,000 日圓
madori	間取り	格局	常見的 3LDK 或 2DK 代號
chikunen	築年	建造年份	決定適用哪一套耐震規範
toho	徒歩	步行	分鐘數以每分鐘 80 公尺計算
shōdanchū	商談中	洽談中	這件物件其實已經不太算還在賣
seiyakuzumi	成約済	已成交	廣告常常還會掛在線上好幾週

萬圓單位的陷阱

標價顯示為「480 萬圓」，既不是 480 日圓，也不是 480,000 日圓：它是 480 個 10,000，也就是 4,800,000 日圓（依本站全站採用的 1 美元 = 156 日圓匯率，約 30,770 美元）。三個零就足以把好價錢變成海市蜃樓，或者反過來。物件頁的完整拆解，含平面圖與面積單位，在我們的讀懂日本房屋廣告指南裡，術語則收在我們的日本不動產詞彙表。

廣告上的步行一分鐘不是一分鐘

廣告標示的toho 時間依法規以每分鐘 80 公尺、平地、不計紅綠燈、平交道與坡度計算。在金澤這種坡地城市，或橫濱的斜坡上，「toho 15 分鐘」要走二十五分鐘。對鄉間空屋來說，真正的問題本來就不是步行時間：而是究竟有沒有一個有班次的車站。這個因素對轉售價值的影響，遠大於建物的狀況。

日本入口網站永遠不會給您看的東西

入口網站呈現的，是仲介決定放上去的東西，而且是在它決定放上去的時候。四個盲點解釋了外國買家絕大部分的挫折感。

REINS：公眾看不到的資料庫

當賣方簽下專任委託，仲介必須把物件登錄到 reinzu（REINS），也就是主管機關指定的流通機構網路：專屬專任媒介（senzoku sennin baikai，専属専任媒介）為五個工作天內，專任媒介（sennin baikai，専任媒介）為七個工作天內。一般媒介沒有這項義務。換句話說，一件物件可能在整個縣的業者之間已經人盡皆知一週，公開廣告卻還一個字都沒有。公眾能接觸到的只有 REINS 的統計櫥窗，它公布的是過去的成交價格，不是待售物件。

檯面下的物件

未公開物件（mikōkai bukken）是仲介手把手交給已經認識的買家的：常客投資人、鄰居、在地公司。它們不違法，只是看不見。一個在當地不跟任何人說話的買家，在入口網站上花再多小時也永遠看不到。

重複刊登、幽靈物件與誘餌物件

• 重複刊登。在一般媒介之下，同一間房子會出現在三家仲介，配三組照片，有時還有三個不同的標題。永遠用地址、土地面積與建造年份比對。
• 幽靈物件。標示shōdanchū 或 seiyakuzumi 的物件還掛在線上，因為它會帶來詢問。那行註記字很小，通常在頁面最上方。
• 誘餌物件。おとり物件（otori bukken，誘餌物件）用廣告吸引來電，接著宣稱「剛剛賣掉」，這被規範不動產廣告的公平競爭規約禁止。它們還是存在，多半集中在便宜的那一端。

災害風險沒有，周邊環境也沒有

日本的房屋廣告描述的是建物，不是它的周邊。用途地域、淹水風險、土石流警戒區域，以及這個城鎮十年後的推估人口，都不會出現。這些資料全部存在，而且公開免費，只是放在別的地方：見我們關於日本不動產與自然災害風險的文章。

完全上不了入口網站的鄉間物件

在鄉間，很大一部分空屋根本不經過仲介。一件 300 萬日圓（約 19,230 美元）物件的法定佣金，付不起業者的交通、一次現勘與繼承文件的處理。於是房子繼續空著，或者進了市町村的空屋銀行。

空屋銀行這條管道怎麼運作

每個市町村各自經營自己的清單，介面自訂，條件也自訂。主管機關把其中一部分清單推向一個全國入口網站，並以試辦方式委託兩家民間入口網站公司（at home 與 LIFULL HOME'S）營運。結果並不平均：有些城鎮全部公開，有些要求事先註冊、面談，甚至要求承諾實際居住。每一個步驟都拆解在我們的空屋銀行制度指南裡。

我們為什麼彙整，而不是指向某一個入口網站

要一位非居住買家去盯三個全國入口網站、四十七個縣級網站和好幾百個市町村頁面，兩週內就會放棄。這正是我們目錄的意義：追蹤 46 個都道府縣、超過 5,000 件物件，每晚更新，價格已換算，圖釘位置也對照過實地。最常用的入口是5 萬美元以下的日本房屋，以及傳統市街住宅的町家待售物件。

用免費的官方資料查核價格

入口網站顯示的是開價，永遠不是市價。在寫信給仲介之前，三個公開資料庫會告訴您這個數字站不站得住。它們免費、是日文，而且勝過任何商業估價。

來源	發布機關	提供什麼	限制
不動產資訊資料庫（fudōsan jōhō raiburari，不動産情報ライブラリ）	日本國土交通省（MLIT）	依市町村與物件類型分類的實際登記成交紀錄，疊在災害與分區地圖上	各季資料延後數個月才公布
REINS Market Information	指定流通機構	透過業者成交的房屋與公寓成交價格	已彙總，沒有確切地址
路線價（rosenka，臨路課稅評價）	日本國稅廳（NTA）	每年公布、逐條街道的每平方公尺課稅評價	課稅基準，低於市場價格

讓您不會買貴的習慣

拿開價除以樓地板面積，再和同一市町村、同一物件類型的實際成交每平方公尺單價比較。高出兩成還可以談；高出一倍，幾乎一定代表這是為短期住宿翻修過的物件，或者分類搞錯了。這正是我們的 Premium 分析對每一件物件所做的計算：在有涵蓋的市町村，把價格對照國土交通省登記的成交紀錄，沒有涵蓋的則對照目錄。

實例：從您看上的廣告到真正的預算

您看到一間中古獨棟住宅，開價標示為「1,200 萬圓」，也就是 12,000,000 日圓（約 76,923 美元），toho 距車站 12 分鐘，1998 年建造，樓地板面積 95 平方公尺，土地 180 平方公尺。以下是這則廣告沒有標價的部分。

項目	日圓金額	折合美元	備註
開價	12,000,000 日圓	76,923 美元	談判的起點，不是定價
仲介佣金（法定上限，含稅）	462,000 日圓	2,962 美元	價格的 3 % 加 60,000 日圓，再加消費稅
登記免許稅（tōroku menkyozei，登録免許税）	115,000 日圓	737 美元	以評定價格為基準，遠低於實付價格
印花稅（inshizei，印紙税），減輕稅率	10,000 日圓	64 美元	依契約價格級距的固定金額
司法書士（shihō shoshi，負責不動產登記的司法書士）費用	60,000 日圓	385 美元	辦理所有權移轉登記
不動產取得稅（fudōsan shutokuzei，不動産取得税）	0 至 20,000 日圓	0 至 128 美元	常因住宅扣除額而歸零
購買總費用	647,000 至 667,000 日圓	4,147 至 4,276 美元	相當於價格的 5.4 % 至 5.6 %

要記住的規則：日本的購買總費用不超過房價的 6 %，其中仲介佣金佔了三分之二。逐項的拆解在我們關於在日本買房的購買費用的文章裡。

非常便宜物件的特例

自 2024 年 7 月 1 日起，規則允許對開價 8,000,000 日圓以下的空置物件收取例外報酬：稅前最高 300,000 日圓，也就是含稅 330,000 日圓，前提是仲介事先說明並在簽訂委託之前取得同意。這不是百分比，而是以日圓表示的上限，設計目的是讓鄉間的小案子在處理上划得來。實務上：一件 3,000,000 日圓的空屋，佣金不再是 155,000 日圓，而可能達到 330,000 日圓。絕對金額仍然不高，但從第一次試算就該把它放進預算。

入口網站同樣不會告訴您的事

• 1998 年的房子在 1981 年耐震規範之後，這會徹底改變保險與轉售的條件：見新耐震規範。
• 日本的銀行不貸款給非居住者：房貸的前提是您住在日本，而且在當地受僱領薪。否則就是全額現金支付。
• 買下這間房子不會給您任何居留權利。持有不動產與簽證是兩回事。

代價最高的七個錯誤

1. 沒察覺自己在找租屋。入口網站預設打開的是chintai。如果價格都在 80,000 上下，您看的是月租金，不是售價。
2. 把英文網站當成整個市場。它們只翻譯了一小部分存量。真正的市場是日文的，而瀏覽器翻譯已經足夠用來瀏覽。
3. 用英文寫信給鄉間的小仲介。很多就是不回，不是輕視，而是怕誤解一項法律承諾。一封簡短有禮、附上物件編號的日文訊息，會徹底改變回覆率。
4. 照字面理解步行時間。法規的計算方式不計坡度、紅綠燈與平交道。
5. 忽略洽談中的註記。從海外安排一場已經在洽談中的物件看屋，就是白白損失一週。
6. 以為入口網站代表您。刊登物件的仲介是為賣方工作。在出價之前請第三方查核物件，不是不信任，而是專業做法：我們關於遠距看日本房屋的文章寫出了流程。
7. 因為便宜就買在什麼都很遠的地方。區分好空屋與壞空屋的，既不是價格也不是建物狀況：是能不能到車站與商店。距離一個有班次的車站 20 分鐘的房子租得掉也賣得掉；同一間房子在 50 分鐘外就不行。

這七項查核，正是我們在購屋陪同服務中推薦一件物件之前會跑一遍的內容，它們也貫穿整份買房指南。

總結：入口網站幫您找，不幫您買

日本的不動產網站是很好的偵查工具，卻是很差的決策工具。它呈現的是仲介選擇公開的內容，用的是您讀不懂的語言，沒有災害背景，沒有市場定價，也沒有真正的成交時程。用它來掌握某個城鎮的量級，不要用它來下判斷。

可行的方法有四個步驟：至少交叉比對兩個入口網站；用國土交通省公布的實際成交紀錄查核價格；鄉間物件另外搜尋空屋銀行；出價之前一定要有人到現場查看物件。想跳過這幾週的前置工作，我們的日本物件翻譯目錄已經做完彙整，而第一次書面往來、不帶任何約束的安排，正是為了在您投入預算之前，先確認您的計畫站不站得住。

常見問題

SUUMO 有英文版嗎？

買賣端沒有：SUUMO 的購買頁面只有日文。瀏覽與篩選用瀏覽器翻譯完全夠用，前提是您認得幾個驅動篩選條件的日文詞。

可以直接在日本的不動產網站上買房嗎？

不行。入口網站是廣告平臺：它們把您的訊息轉給持有委託的仲介，由仲介處理買賣。交易本身必須經過有執照的業者，由他在簽約前製作並宣讀重要事項說明。

為什麼同一間房子會出現好幾次，照片還不一樣？

因為賣方簽的是一般媒介，允許多家仲介同時銷售這件物件。每一家各自刊登自己的廣告。要找出重複刊登，請用地址、土地面積與建造年份比對，不要用標題。

標價以萬圓為單位是什麼意思？

1 萬圓等於 10,000 日圓。標價 480 萬圓因此代表 4,800,000 日圓，約 30,770 美元。這是每一個日本入口網站的標準單位，也是外國買家最常見的讀數錯誤。

日本的仲介會回覆外國買家嗎？

都市的大型仲介經常會回。鄉間的小事務所，對一封簡短有禮、附上物件編號與建議看屋日期的日文訊息，回覆狀況好得多。第一次就用英文接觸，常常石沉大海。

哪裡可以找到不在任何入口網站上的空屋？

在各市町村經營的空屋銀行，以及彙整其中一部分的全國入口網站。這些物件之所以逃出入口網站，是因為它們產生的佣金付不起仲介的工作。

日本的入口網站會標示自然災害風險嗎？

幾乎不會。淹水、土石流、液化與分區必須另外查詢，透過主管機關的不動產資訊資料庫與市町村的災害地圖，兩者都公開且免費。

買下在日本入口網站上找到的房子能拿到簽證嗎？

不行。在日本持有不動產不會產生任何居留權利，不論投入的金額多少。簽證取決於在留資格或家庭狀況，絕不取決於購屋。