Vendere un immobile in Giappone da straniero: guida completa

Uno straniero può vendere un immobile in Giappone?

Sì. Il Giappone non limita né la proprietà straniera di terreni ed edifici, né la loro rivendita. Le regole che valgono per un venditore giapponese valgono per Lei, con alcune differenze pratiche che dipendono da dove vive, non dal Suo passaporto.

Tre situazioni vanno distinte: lo straniero residente (indirizzo registrato in Giappone, tassato come qualsiasi residente), il non residente (che vive all'estero, tassato in Giappone solo sui redditi di fonte giapponese, quindi su questa vendita), e il proprietario che lascia il Giappone prima di vendere. È quest'ultimo caso a trarre in inganno: una volta partito, Lei diventa un venditore non residente, con la ritenuta e il rappresentante fiscale che ne conseguono. Se una vendita è prevista, chiudere prima della partenza è spesso più semplice.

Come si svolge una vendita immobiliare in Giappone?

Una vendita segue una sequenza fissa che l'agenzia e lo specialista della registrazione conducono per Lei. I tempi complessivi, dalla prima valutazione all'arrivo dei fondi, sono in genere di 3-6 mesi.

1. Valutazione (satei, 査定): una o più agenzie stimano il prezzo sulla base delle transazioni comparabili. Ne chieda due o tre; una valutazione gratuita non impegna a nulla.
2. Scelta dell'agenzia e firma di un contratto di mediazione (baikai keiyaku, 媒介keiyaku). Ne esistono tre forme, dall'esclusiva (sen'zoku sen'nin, 専属専任) al mandato aperto (ippan, ippan). Le forme in esclusiva obbligano l'agente a iscrivere l'immobile su REINS, la banca dati professionale condivisa, e a rendere conto regolarmente.
3. Commercializzazione: portali, REINS, visite organizzate dall'agenzia.
4. Offerta: l'acquirente presenta un'offerta d'acquisto scritta (kaitsuke shōmeisho, kaitsuke証明書), spesso sotto il prezzo richiesto. Segue la trattativa su prezzo, tempi e condizioni.
5. Contratto di compravendita (baibai keiyaku, baibai keiyaku): firmato dopo che l'acquirente ha ricevuto l'informativa legale obbligatoria (jūyō jikō setsumei, jūyō jikō setsumei). L'acquirente versa una caparra (tetsukekin, 手付金), di norma il 5-10 % del prezzo.
6. Preparazione dei documenti per il trasferimento: titolo, certificato del sigillo o suo equivalente, documenti d'identità, atti di cancellazione dell'ipoteca.
7. Closing (kessai, kessai): l'acquirente paga il saldo, il venditore consegna le chiavi e lo specialista della registrazione deposita il trasferimento di proprietà lo stesso giorno, insieme alla cancellazione dell'eventuale ipoteca.
8. Dopo la vendita: ripartizione pro rata dell'imposta fondiaria, dichiarazione dei redditi l'anno successivo e, per i non residenti, regolarizzazione della ritenuta.

Chi fa che cosa

La meccanica passo per passo di una rivendita, compresa la scelta tra mediazione e acquisto diretto da parte di un operatore, è descritta nella nostra guida su come rivendere un immobile in Giappone.

Quanto costa vendere?

Commissione dell'agenzia immobiliare

La commissione è limitata per legge (legge sulle transazioni immobiliari, takuchi tatemono torihiki gyō-hō, takuchi tatemono torihiki gyō-hō). Per un prezzo superiore a 4.000.000 ¥, la scala legale è del 5 % sui primi 2.000.000 ¥, del 4 % sui 2.000.000 ¥ successivi e del 3 % oltre. La formula abbreviata che usano tutti dà esattamente lo stesso risultato:

Prezzo × 3 % + 60.000 ¥, più il 10 % di imposta sui consumi

Due dettagli contano. Primo, si tratta di un massimale, non di una tariffa fissa: un'agenzia può chiedere meno, e alcune lo fanno sugli immobili di valore. Secondo, dal 1º luglio 2024, per gli immobili di modesto valore (prezzo fino a 8.000.000 ¥, tipicamente un akiya, akiya, casa vuota, abbandonata), il Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT) autorizza una commissione maggiorata fino a 300.000 ¥ più imposta per ciascuna parte, perché le piccole vendite valgano il tempo di un agente. Se vende una casa di campagna a basso prezzo, aspetti quella cifra piuttosto che il 3 %.

Spese amministrative e legali

Prima di comprare, la maggior parte delle persone pianifica con cura il lato dell'acquisto (si vedano le spese di acquisto di un immobile in Giappone); il lato della vendita merita la stessa cura, perché ognuna di queste fatture riduce poi la plusvalenza imponibile.

Come si calcola la plusvalenza?

L'imposta è dovuta sulla plusvalenza imponibile (jōto shotoku, jōto shotoku), mai sull'intero prezzo di vendita. La formula è:

Plusvalenza imponibile = prezzo di vendita − costo fiscale di acquisizione − spese di vendita

Che cosa entra nel costo di acquisizione

• il prezzo d'acquisto di terreno ed edificio;
• le spese d'acquisto: commissione d'agenzia, imposta di bollo, tassa di registrazione, onorario dello shihō shoshi, imposta di acquisizione;
• i lavori di miglioramento (ampliamento, ristrutturazione strutturale), non la manutenzione ordinaria;
• se non può provare il prezzo originario (documenti persi, successione molto antica), l'amministrazione fiscale ammette un forfait del 5 % del prezzo di vendita come costo di acquisizione, quasi sempre sfavorevole.

Che cosa conta come spesa di vendita

• la commissione d'agenzia sulla vendita;
• l'imposta di bollo sul contratto di compravendita;
• le spese di demolizione o di rilievo topografico sostenute per vendere;
• l'indennità versata a un inquilino perché liberi l'immobile.

Non deducibili: le spese di cancellazione dell'ipoteca, l'imposta fondiaria e la manutenzione durante il periodo di possesso.

L'edificio si ammortizza, e questo aumenta la Sua plusvalenza

Ecco la parte che sorprende di più i proprietari stranieri. Il terreno non perde valore ai fini fiscali, ma l'edificio sì. Anche per un'abitazione mai affittata, l'amministrazione fiscale deduce dal costo di acquisizione dell'edificio un ammortamento teorico (genka shōkyaku-hi sōtō-gaku, genka shōkyaku-hi相当額), calcolato a quote costanti su 1,5 volte la vita utile legale dell'edificio:

Costo dell'edificio × 0,9 × tasso × anni di possesso, con un tasso di 0,031 per una casa in legno, 0,015 per il cemento armato e 0,036 per l'acciaio leggero (con un tetto al 95 % del costo dell'edificio).

Una casa in legno la cui parte edificio è costata 15.000.000 ¥, posseduta per 8 anni, ha già « consumato » 15.000.000 × 0,9 × 0,031 × 8 = 3.348.000 ¥ del suo costo. Il Suo costo fiscale di acquisizione è quindi inferiore di 3.348.000 ¥ a quanto ha pagato, e la Sua plusvalenza imponibile è più alta di altrettanto, anche se ha venduto esattamente al prezzo d'acquisto. La meccanica di questo ammortamento degli edifici in Giappone è il motivo per cui una vendita « in pareggio » può comunque generare un'imposta.

Breve o lungo termine: che differenza fa la durata del possesso?

L'aliquota dipende soltanto da quanto tempo ha posseduto l'immobile, con una soglia a cinque anni. I due regimi sono la tanki jōto shotoku (tankijōto shotoku, plusvalenza a breve termine) e la chōki jōto shotoku (chōkijōto shotoku, plusvalenza a lungo termine). Le aliquote seguenti provengono dall'Agenzia nazionale delle imposte e includono la sovrattassa per la ricostruzione del 2,1 % applicata all'imposta nazionale sul reddito fino al 2037.

* Un non residente che non aveva alcun indirizzo in Giappone al 1º gennaio dell'anno successivo alla vendita non è soggetto all'imposta di residenza (jūminzei, jūminzei), un tributo locale accertato sui residenti. Faccia verificare il Suo caso da uno zeirishi: è la data in cui ha lasciato il Giappone a decidere.

Come si contano davvero i cinque anni

Il periodo di possesso non si misura dalla data d'acquisto alla data di vendita. Si misura dalla data di acquisizione al 1º gennaio dell'anno in cui vende. In pratica deve conservare l'immobile fino al sesto anno solare successivo all'acquisto per raggiungere l'aliquota di lungo termine.

Su una plusvalenza di 10.000.000 ¥, aspettare da marzo 2026 a gennaio 2027 fa risparmiare circa 1.930.000 ¥ (≈ 10.600 €). Se la Sua data di vendita è vicina alla soglia, faccia i conti sul calendario prima di firmare un contratto di mediazione. Il dettaglio delle aliquote e la deduzione di 30.000.000 ¥ sull'abitazione principale sono nel nostro articolo sulla plusvalenza immobiliare in Giappone.

Quale imposta si applica a un venditore non residente?

Un non residente è tassato in Giappone sulla plusvalenza di un immobile giapponese, alle aliquote della tabella precedente (senza l'imposta di residenza). La differenza sta nel modo in cui l'imposta viene riscossa: con una ritenuta al closing, poi una dichiarazione.

La ritenuta alla fonte del 10,21 %

Quando il venditore è un non residente, l'acquirente deve trattenere il 10,21 % del prezzo di vendita (10 % di imposta sul reddito più la sovrattassa del 2,1 % su tale importo) e versarlo all'ufficio delle imposte entro il 10 del mese successivo. Si tratta di una ritenuta (gensen chōshū, gensen chōshū), non dell'imposta definitiva del venditore.

Due cose devono essere chiare:

• 10,21 % trattenuto non significa 10,21 % di imposta. L'imposta effettiva viene calcolata in seguito sulla plusvalenza, al 15,315 % o al 30,63 %.
• La ritenuta si calcola sul prezzo lordo, non sulla plusvalenza. Su una vendita a 50.000.000 ¥, l'acquirente trattiene 50.000.000 × 10,21 % = 5.105.000 ¥ (≈ 28.000 €) e Le versa 44.895.000 ¥ prima di qualsiasi altra spesa.

Perché esiste? Perché un venditore che vive all'estero è difficile da raggiungere per il fisco giapponese una volta che il denaro ha lasciato il paese. L'acquirente viene reso responsabile della riscossione di un anticipo. In pratica l'agenzia e lo shihō shoshi gestiscono la meccanica: chiedono la prova del Suo status di residenza, la banca dell'acquirente divide il pagamento e Lei riceve un certificato di ritenuta da allegare alla dichiarazione.

Come recuperare l'eccedenza

Tra il 16 febbraio e il 15 marzo dell'anno successivo alla vendita, Lei (o il Suo rappresentante fiscale) presenta una dichiarazione (kakutei shinkoku, kakutei shinkoku) che calcola la plusvalenza reale e l'imposta reale. I 5.105.000 ¥ già trattenuti vengono portati in detrazione. Se la ritenuta supera l'imposta dovuta, la differenza viene rimborsata su un conto bancario giapponese, di norma entro uno o due mesi dalla presentazione.

Esempio semplificato sulla stessa vendita a 50.000.000 ¥, immobile posseduto per più di cinque anni:

L'imposta è stata calcolata su 8.000.000 ¥, mentre la ritenuta è stata prelevata su 50.000.000 ¥: questo scarto è il rimborso. È la presentazione della dichiarazione a farlo scattare; senza dichiarazione, il fisco trattiene il 10,21 % e Lei ha pagato quattro volte l'imposta effettivamente dovuta.

Il rappresentante fiscale

Un non residente non può dichiarare dall'estero senza nominare un nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, rappresentante fiscale) in Giappone, di norma uno zeirishi. La nomina è un modulo di una pagina depositato presso l'ufficio delle imposte; il rappresentante presenta la dichiarazione, riceve la corrispondenza e, soprattutto, il rimborso. Il nostro articolo sul rappresentante fiscale in Giappone spiega come nominarlo e quanto costa.

Ci sono eccezioni alla ritenuta del 10,21 %?

Sì, una sola, ed è frequente nelle vendite di case. Secondo le istruzioni dell'Agenzia nazionale delle imposte (n. 2879), l'acquirente non deve operare la ritenuta quando sono soddisfatte tutte e tre le condizioni:

1. l'acquirente è una persona fisica (non una società);
2. l'acquirente acquista l'immobile per farne l'abitazione propria o di familiari;
3. il prezzo è pari o inferiore a 100.000.000 ¥.

Un non residente che vende una casa a 30.000.000 ¥ a una famiglia giapponese che vi abiterà riceve quindi l'intero prezzo al closing. La stessa casa venduta a una società immobiliare, o a un investitore che la affitterà, fa scattare la ritenuta. È l'intenzione dell'acquirente che conta, quindi chieda all'agenzia di confermarla per iscritto prima del closing: cambia del 10,21 % il denaro che incassa.

Che la ritenuta si applichi o no, la dichiarazione resta obbligatoria se c'è una plusvalenza. L'esenzione risparmia l'anticipo, non l'imposta.

Si può vendere dall'estero?

Sì. Un venditore che non si trova in Giappone al momento della transazione può farsi rappresentare in ogni fase, firma del contratto e closing compresi. Ciò che serve allo specialista della registrazione è la prova che Lei è chi dice di essere e che ha davvero acconsentito alla vendita.

Procura

Una procura (ininjō, ininjō) a favore di una persona di fiducia in Giappone (un parente, un avvocato, talvolta il personale dell'agenzia o uno shihō shoshi) consente a quella persona di firmare e di presenziare al closing al posto Suo. Lo shihō shoshi la redige in modo da coprire esattamente gli atti necessari: contratto, ricezione dei fondi, registrazione.

Identità e certificato di firma

Un venditore giapponese prova il consenso con un sigillo registrato e il relativo certificato (inkan shōmeisho, 印鑑証明書). Un non residente di norma non ha né l'uno né l'altro. Il sostituto ammesso è il certificato di firma (shomei shōmeisho, shomei shōmei書): Lei firma la procura davanti a un pubblico ufficiale che certifica la firma. Dove si trovi quel pubblico ufficiale dipende dal Suo paese:

• un cittadino giapponese all'estero lo ottiene dal consolato giapponese;
• un cittadino straniero fa autenticare la firma da un notaio del proprio paese, in genere con un'apostille (Convenzione dell'Aia) o una legalizzazione consolare, poi una traduzione in giapponese.

Preveda anche un certificato di indirizzo (certificato di residenza, o una dichiarazione giurata per i paesi che non ne rilasciano), perché l'indirizzo sul titolo deve essere riconciliato con quello attuale. I requisiti esatti variano secondo il paese e secondo lo shihō shoshi: faccia confermare l'elenco da chi si occuperà della registrazione prima di prendere appuntamento dal notaio, perché un documento nella forma sbagliata significa un secondo giro.

Fondi e presenza

Il saldo viene pagato al closing con bonifico bancario. Se ha ancora un conto giapponese, i fondi arrivano lì e Lei li trasferisce poi all'estero; in caso contrario, la banca dell'acquirente può bonificare su un conto estero, con le spese e lo spread di cambio che ne derivano. La Sua presenza fisica non è richiesta in nessuna fase, ma tenga conto del fuso orario, dei tempi postali dei documenti originali e, per il rimborso dell'imposta, di un conto giapponese o di un rappresentante in grado di riceverlo. Questo closing a distanza è uno dei compiti coperti dal nostro servizio di accompagnamento.

Come si vende un immobile con un mutuo ancora in corso?

Un'ipoteca iscritta (teitōken, 抵当権) non impedisce la vendita, ma l'acquirente prenderà l'immobile solo libero da essa. Il giorno del closing accadono tre cose, in quest'ordine e nella stessa stanza:

1. l'acquirente paga il saldo;
2. parte di quel denaro rimborsa il debito residuo alla banca, che consegna i documenti di cancellazione preparati in anticipo;
3. lo shihō shoshi deposita la cancellazione dell'ipoteca (teitōken masshō tōki, 抵当権抹消tōki) insieme al trasferimento di proprietà.

Il Suo compito è avvisare la banca 4-6 settimane prima del closing, chiedere il conteggio di estinzione (compresa l'eventuale penale di rimborso anticipato) e confermare che la banca invierà qualcuno o i documenti quel giorno. Se il prezzo di vendita è inferiore al debito residuo, la banca deve acconsentire alla vendita e Lei deve coprire la differenza con fondi propri prima del closing. Poiché un mutuo in Giappone è in pratica riservato a chi vi risiede e vi lavora (si veda il mutuo in Giappone per gli stranieri), ciò riguarda soprattutto gli stranieri residenti, e chi ha finanziato l'immobile da residente e si è poi trasferito all'estero.

Vendere un immobile usato come Airbnb, minpaku o hotel

Per un investitore, l'immobile è solo una parte di ciò che viene venduto. Il valore che vede l'acquirente dipende dal fatturato, dalla licenza, dagli arredi, dalle prenotazioni future e dal contratto di gestione, e nessuno di questi elementi si trasferisce automaticamente con l'atto.

La licenza non segue l'edificio

Il Giappone conosce diversi regimi di alloggio a breve termine, e ciascuno ha le proprie regole di trasferimento:

Un edificio che ha superato le ispezioni una volta di solito le supera di nuovo, ma la procedura richiede settimane e l'acquirente si assume il rischio di un rifiuto (una norma antincendio modificata, una nuova regola locale). Per questo gli immobili con licenza si vendono spesso con una condizione sospensiva: la vendita si perfeziona solo una volta concessa la licenza all'acquirente. Verifichi lo stato di ogni autorizzazione separatamente presso l'ufficio d'igiene pubblica (hokenjo, hokenjo) del comune, e legga le nostre guide sulla licenza minpaku da 180 notti e sulla licenza ryokan per tutto l'anno prima di mettere in vendita.

Che cosa quantificare e documentare

• Fatturato e occupazione: due o tre anni di estratti delle piattaforme di prenotazione; un acquirente valuterà l'attività su questi dati.
• Arredi e attrezzature: elencati e valutati separatamente nel contratto (questa parte non è immobile e può essere trattata diversamente ai fini fiscali).
• Prenotazioni future: decidere chi le onora, chi incassa il denaro e come vengono trasferiti gli account delle piattaforme.
• Contratto di gestione: è cedibile all'acquirente, e con quale preavviso?
• Fiscalità: un immobile usato in un'attività ricettiva è stato ammortizzato al tasso d'impresa, più rapido; il costo fiscale di acquisizione è più basso e la plusvalenza più alta. Faccia preparare le cifre prima di fissare un prezzo.

Quali documenti preparare?

Elenco indicativo; lo shihō shoshi e l'agenzia Le forniranno l'elenco esatto per il Suo caso.

L'ultima riga è quella che si trascura. I documenti dell'acquisto non servono a concludere la vendita, ma senza di essi il Suo costo di acquisizione scende al forfait del 5 % e il conto fiscale può moltiplicarsi. Li scansioni il giorno in cui compra.

Vendere tramite una società giapponese o straniera

Tutto quanto precede riguarda un venditore persona fisica. Se l'immobile è detenuto da una società giapponese (una kabushiki kaisha o una gōdō kaisha), il guadagno non è tassato secondo il regime della plusvalenza ma come utile d'impresa ordinario, alle aliquote dell'imposta sulle società, senza distinzione a cinque anni, e la ritenuta sui non residenti non si applica a una società giapponese. Se il proprietario è una società straniera, il guadagno è un reddito di fonte giapponese di una società non residente, in genere soggetto alla ritenuta del 10,21 % e a una dichiarazione societaria in Giappone, e va verificata l'interazione con la convenzione fiscale del paese della società. In entrambi i casi le formalità (estratti del registro delle imprese, delibera degli organi sociali, poteri del rappresentante) sono più onerose che per un privato. Non dettagliamo qui le cifre perché dipendono dalla struttura: prima di mettere in vendita è necessaria un'analisi specifica da parte di uno zeirishi. Il nostro articolo sulla costituzione di una società in Giappone per investire spiega perché un investitore possa detenere tramite una società.

Due esempi completi

Esempio 1: uno straniero residente

Acquisto nel 2018 di una casa in legno a 35.000.000 ¥ (≈ 192.300 €), di cui 15.000.000 ¥ per l'edificio, più 1.200.000 ¥ di spese d'acquisto. Vendita nel 2026 a 50.000.000 ¥ (≈ 274.700 €), con 2.000.000 ¥ di spese di vendita (commissione 1.716.000 ¥, imposta di bollo 10.000 ¥, rilievo topografico e varie).

Nessuna ritenuta al closing: il venditore riceve 50.000.000 ¥ meno la commissione e paga l'imposta con la dichiarazione della primavera successiva. Se la stessa casa fosse stata venduta nel 2023 (breve termine), l'imposta sarebbe stata di circa 6.003.000 ¥.

Esempio 2: uno straniero non residente

Stessa vendita a 50.000.000 ¥ a una società immobiliare (quindi la ritenuta si applica), da parte di un proprietario che vive all'estero, possesso di più di cinque anni, con la plusvalenza imponibile semplificata di 8.000.000 ¥ usata sopra.

La lezione delle due tabelle: il venditore non « perde » il 10,21 %. Lo presta al fisco per circa un anno. Ciò che paga davvero è l'imposta sulla plusvalenza, la stessa di un residente meno il tributo locale. Si noti inoltre che, se l'acquirente fosse stato una famiglia che compra la propria abitazione, nessuna ritenuta si sarebbe applicata, e l'intero importo di 50 M¥ meno le spese sarebbe arrivato al closing.

Errori comuni da evitare

• Vendere nel quinto anno invece che nel sesto: un'aliquota quasi doppia.
• Lasciare il Giappone prima del closing senza aver pianificato il rappresentante fiscale e il conto per il rimborso.
• Perdere le fatture dell'acquisto, e poi scoprire il forfait del 5 % come costo di acquisizione.
• Dare per scontato che la licenza minpaku si venda insieme alla casa.
• Non avvisare la banca abbastanza presto per la cancellazione dell'ipoteca, il che può far slittare il closing di settimane.
• Dimenticare che il rimborso del 10,21 % richiede una dichiarazione presentata entro il 15 marzo, non un accredito automatico.

Conclusione

Uno straniero vende in Giappone esattamente come un proprietario giapponese: tramite un'agenzia, con una commissione limitata per legge, con uno shihō shoshi che registra il trasferimento. Ciò che cambia sono i tempi e l'imposta. Superi la soglia dei cinque anni al 1º gennaio, conservi ogni fattura per provare il Suo costo di acquisizione e, se vive all'estero, nomini un rappresentante fiscale prima del closing perché la ritenuta del 10,21 % Le torni la primavera successiva. Faccia i Suoi conti nel nostro simulatore, guardi a quale prezzo sono proposti gli immobili comparabili nel catalogo di case in vendita in Giappone e nella nostra panoramica dell'immobiliare in Giappone, e se desidera che la vendita sia coordinata dalla messa in vendita fino al bonifico all'estero, il servizio di accompagnamento fa proprio questo.

Le informazioni contenute in questo articolo sono di carattere generale e non costituiscono una consulenza fiscale o legale. Le regole possono variare secondo la situazione del venditore. Per una transazione concreta, consulti un agente immobiliare, uno shihō shoshi e/o uno zeirishi in Giappone.

Domande frequenti

Uno straniero può vendere una casa in Giappone?

Sì, senza alcuna restrizione di nazionalità, visto o residenza. Un proprietario straniero vende con lo stesso procedimento di un proprietario giapponese: agenzia, contratto di mediazione, contratto di compravendita, closing con uno scrivano giudiziario che registra il trasferimento.

Devo essere in Giappone per vendere?

No. Una procura a una persona in Giappone, con un certificato di firma rilasciato da un notaio o da un consolato (apostillato ove richiesto), Le consente di firmare e di chiudere la vendita dall'estero. Confermi l'elenco esatto dei documenti con lo shihō shoshi incaricato della registrazione.

Quanto costa un'agenzia immobiliare in Giappone?

La commissione è limitata a prezzo × 3 % + 60.000 ¥, più il 10 % di imposta sui consumi, per prezzi superiori a 4.000.000 ¥: circa 1.716.000 ¥ su una vendita a 50.000.000 ¥. Per gli immobili di 8.000.000 ¥ o meno, dal luglio 2024 il massimale è di 300.000 ¥ più imposta.

Quale imposta pago sulla plusvalenza?

Circa il 39,63 % se l'immobile era posseduto da 5 anni o meno al 1º gennaio dell'anno di vendita, circa il 20,315 % oltre (imposta nazionale, sovrattassa per la ricostruzione e imposta locale di residenza). Un non residente non deve la parte locale: 30,63 % o 15,315 %.

Che cos'è la ritenuta del 10,21 %?

Quando il venditore è un non residente, l'acquirente trattiene il 10,21 % del prezzo di vendita lordo e lo versa al fisco giapponese. È un anticipo sull'imposta del venditore, non l'imposta stessa, e viene regolarizzato nella dichiarazione dell'anno successivo.

Il 10,21 % si può recuperare?

Sì, se la ritenuta supera l'imposta effettivamente dovuta sulla plusvalenza, il che è il caso più frequente. Il venditore presenta una dichiarazione tra il 16 febbraio e il 15 marzo dell'anno successivo, tramite un rappresentante fiscale, e l'eccedenza viene rimborsata su un conto bancario giapponese.

Come calcolo il mio costo fiscale di acquisizione?

Prezzo d'acquisto di terreno ed edificio, più le spese d'acquisto e i lavori di miglioramento, meno l'ammortamento teorico dell'edificio (costo × 0,9 × tasso × anni, tasso 0,031 per il legno). Senza prova del prezzo d'acquisto, è ammesso solo il 5 % del prezzo di vendita.

Posso vendere un immobile ancora finanziato da una banca?

Sì. Il mutuo viene rimborsato al closing con il pagamento dell'acquirente, e lo shihō shoshi deposita la cancellazione dell'ipoteca insieme al trasferimento di proprietà. Avvisi la banca 4-6 settimane prima e verifichi che il prezzo copra il debito residuo.

Un Airbnb o un minpaku si può vendere con la sua licenza?

Non automaticamente. Una notifica minpaku e una certificazione di zona speciale sono personali dell'operatore e l'acquirente deve presentarle di nuovo; una licenza della legge alberghiera può essere ceduta su approvazione dal 2023 o richiesta di nuovo. Verifichi ogni autorizzazione presso l'ufficio d'igiene pubblica locale.

Devo presentare una dichiarazione dei redditi in Giappone dopo la vendita?

Sì se c'è una plusvalenza imponibile, residente o no, e in ogni caso per recuperare una ritenuta. La dichiarazione si presenta tra il 16 febbraio e il 15 marzo dell'anno successivo alla vendita; un non residente la presenta tramite un rappresentante fiscale.