Immobilie in Japan verkaufen als Ausländer: der komplette Guide

Darf ein Ausländer in Japan eine Immobilie verkaufen?

Ja. Japan beschränkt weder das ausländische Eigentum an Grund und Gebäuden noch deren Weiterverkauf. Für Sie gelten dieselben Regeln wie für einen japanischen Verkäufer, mit einigen praktischen Unterschieden, die davon abhängen, wo Sie leben, nicht von Ihrem Pass.

Drei Situationen sind zu unterscheiden: der ansässige Ausländer (gemeldete Adresse in Japan, besteuert wie jeder Ansässige), der Nichtansässige (lebt im Ausland, in Japan nur mit Einkünften aus japanischer Quelle steuerpflichtig, also mit diesem Verkauf), und der Eigentümer, der Japan vor dem Verkauf verlässt. Dieser letzte Fall ist die Falle: Sobald Sie ausgereist sind, werden Sie zum nichtansässigen Verkäufer, mit der Quellensteuer und dem Steuervertreter, die dazugehören. Ist ein Verkauf geplant, ist ein Abschluss vor der Abreise oft einfacher.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Japan ab?

Ein Verkauf folgt einer festen Abfolge, die der Makler und der Registrierungsspezialist für Sie steuern. Der gesamte Zeitrahmen, von der ersten Bewertung bis zum Eingang der Mittel, beträgt in der Regel 3 bis 6 Monate.

1. Bewertung (satei, 査定): Ein oder mehrere Maklerbüros schätzen den Preis anhand vergleichbarer Transaktionen. Fragen Sie zwei oder drei; eine kostenlose Bewertung verpflichtet zu nichts.
2. Wahl des Maklers und Unterzeichnung eines Maklervertrags (baikai keiyaku, 媒介keiyaku). Es gibt drei Formen, vom Exklusivvertrag (sen'zoku sen'nin, 専属専任) bis zum einfachen Auftrag (ippan, ippan). Die exklusiven Formen verpflichten den Makler, die Immobilie in REINS, der gemeinsamen Datenbank der Branche, einzutragen und Ihnen regelmäßig Bericht zu erstatten.
3. Vermarktung: Portale, REINS, vom Makler organisierte Besichtigungen.
4. Angebot: Der Käufer reicht ein schriftliches Kaufangebot ein (kaitsuke shōmeisho, kaitsuke証明書), oft unter dem Angebotspreis. Es folgt die Verhandlung über Preis, Zeitplan und Bedingungen.
5. Kaufvertrag (baibai keiyaku, baibai keiyaku): unterzeichnet, nachdem der Käufer die gesetzliche Aufklärung vor Vertragsschluss (jūyō jikō setsumei, jūyō jikō setsumei) erhalten hat. Der Käufer leistet eine Anzahlung (tetsukekin, 手付金), in der Regel 5 bis 10 % des Preises.
6. Vorbereitung der Unterlagen für die Übertragung: Eigentumsnachweis, Siegelzertifikat oder dessen Entsprechung, Ausweisdokumente, Unterlagen zur Löschung der Hypothek.
7. Closing (kessai, kessai): Der Käufer zahlt den Restbetrag, der Verkäufer übergibt die Schlüssel, und der Registrierungsspezialist reicht noch am selben Tag die Eigentumsübertragung ein, zusammen mit der Löschung einer etwaigen Hypothek.
8. Nach dem Verkauf: anteilige Abrechnung der Grundsteuer, Steuererklärung im Folgejahr und, für Nichtansässige, Verrechnung der Quellensteuer.

Wer macht was

Die Schritt-für-Schritt-Mechanik eines Weiterverkaufs, einschließlich der Wahl zwischen Maklerauftrag und direktem Ankauf durch einen Händler, ist in unserem Leitfaden zum Weiterverkauf einer Immobilie in Japan beschrieben.

Was kostet der Verkauf?

Provision des Maklerbüros

Die Provision ist gesetzlich gedeckelt (Gesetz über den Immobilienhandel, takuchi tatemono torihiki gyō-hō, takuchi tatemono torihiki gyō-hō). Bei einem Preis über 4.000.000 ¥ lautet die gesetzliche Staffel 5 % auf die ersten 2.000.000 ¥, 4 % auf die nächsten 2.000.000 ¥ und 3 % darüber. Die Abkürzung, die alle verwenden, ergibt genau dasselbe Ergebnis:

Preis × 3 % + 60.000 ¥, zuzüglich 10 % Verbrauchssteuer

Zwei Details zählen. Erstens ist dies eine Obergrenze, kein fester Satz: Ein Maklerbüro darf weniger verlangen, und manche tun das bei hochpreisigen Objekten. Zweitens erlaubt das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT) seit dem 1. Juli 2024 für geringwertige Objekte (Preis bis 8.000.000 ¥, typischerweise ein akiya, akiya, leerstehendes Haus) eine erhöhte Provision von bis zu 300.000 ¥ zuzüglich Steuer von jeder Partei, damit sich kleine Verkäufe für einen Makler lohnen. Wenn Sie ein günstiges Landhaus verkaufen, rechnen Sie mit diesem Betrag statt mit 3 %.

Verwaltungs- und Rechtskosten

Vor dem Kauf budgetieren die meisten die Erwerbsseite sorgfältig (siehe Kaufnebenkosten für Immobilien in Japan); die Verkaufsseite verdient dieselbe Sorgfalt, denn jede dieser Rechnungen mindert später den steuerpflichtigen Gewinn.

Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?

Die Steuer fällt auf den steuerpflichtigen Gewinn (jōto shotoku, jōto shotoku) an, nie auf den gesamten Verkaufspreis. Die Formel lautet:

Steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufspreis − steuerliche Anschaffungskosten − Verkaufskosten

Was in die Anschaffungskosten eingeht

• der Kaufpreis von Grundstück und Gebäude;
• die Kaufnebenkosten: Maklerprovision, Stempelsteuer, Registrierungssteuer, Honorar des shihō shoshi, Erwerbssteuer;
• wertsteigernde Arbeiten (Anbau, strukturelle Sanierung), nicht die laufende Instandhaltung;
• wenn Sie den ursprünglichen Preis nicht nachweisen können (verlorene Unterlagen, sehr alte Erbschaft), akzeptiert das Finanzamt pauschal 5 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten, was fast immer ungünstig ist.

Was als Verkaufskosten zählt

• die Maklerprovision auf den Verkauf;
• die Stempelsteuer auf den Kaufvertrag;
• Abriss- oder Vermessungskosten, die für den Verkauf anfallen;
• eine an einen Mieter gezahlte Abfindung für den Auszug.

Nicht abzugsfähig: die Kosten der Hypothekenlöschung, die Grundsteuer und die Instandhaltung während der Haltedauer.

Das Gebäude wird abgeschrieben, und das erhöht Ihren Gewinn

Hier kommt der Teil, der die meisten ausländischen Eigentümer überrascht. Grund und Boden verliert steuerlich nicht an Wert, das Gebäude aber schon. Selbst bei einem Haus, das Sie nie vermietet haben, zieht das Finanzamt von den Anschaffungskosten des Gebäudes eine fiktive Abschreibung ab (genka shōkyaku-hi sōtō-gaku, genka shōkyaku-hi相当額), linear berechnet mit einem Satz, der auf dem 1,5-Fachen der gesetzlichen Nutzungsdauer des Gebäudes beruht:

Gebäudekosten × 0,9 × Satz × Haltejahre, mit einem Satz von 0,031 für ein Holzhaus, 0,015 für Stahlbeton und 0,036 für Leichtstahl (gedeckelt bei 95 % der Gebäudekosten).

Ein Holzhaus, dessen Gebäudeanteil 15.000.000 ¥ gekostet hat und 8 Jahre gehalten wurde, hat bereits 15.000.000 × 0,9 × 0,031 × 8 = 3.348.000 ¥ seiner Kosten „verbraucht“. Ihre steuerlichen Anschaffungskosten liegen also 3.348.000 ¥ unter dem, was Sie bezahlt haben, und Ihr steuerpflichtiger Gewinn entsprechend höher, selbst wenn Sie genau zum Kaufpreis verkauft haben. Die Mechanik dieser Gebäudeabschreibung in Japan ist der Grund, warum ein Verkauf „zum Einstandspreis“ trotzdem eine Steuerrechnung auslösen kann.

Kurz oder lang gehalten: welchen Unterschied macht die Haltedauer?

Der Steuersatz hängt allein davon ab, wie lange Sie die Immobilie gehalten haben, mit einer Grenze bei fünf Jahren. Die beiden Regime sind tanki jōto shotoku (tankijōto shotoku, kurzfristiger Veräußerungsgewinn) und chōki jōto shotoku (chōkijōto shotoku, langfristiger Veräußerungsgewinn). Die folgenden Sätze stammen von der nationalen Steuerbehörde und enthalten den Wiederaufbauzuschlag von 2,1 %, der bis 2037 auf die nationale Einkommensteuer erhoben wird.

* Ein Nichtansässiger, der am 1. Januar des auf den Verkauf folgenden Jahres keine Adresse in Japan hatte, unterliegt nicht der Einwohnersteuer (jūminzei, jūminzei), einer kommunalen Steuer, die bei Ansässigen erhoben wird. Lassen Sie Ihren Fall von einem zeirishi prüfen: Das Datum Ihrer Ausreise entscheidet.

Wie die fünf Jahre wirklich gezählt werden

Die Haltedauer wird nicht vom Kaufdatum bis zum Verkaufsdatum gemessen. Sie wird vom Erwerbsdatum bis zum 1. Januar des Jahres, in dem Sie verkaufen, gemessen. In der Praxis müssen Sie die Immobilie bis ins sechste Kalenderjahr nach dem Kauf halten, um den langfristigen Satz zu erreichen.

Bei einem Gewinn von 10.000.000 ¥ spart das Warten von März 2026 bis Januar 2027 rund 1.930.000 ¥ (≈ 10.600 €). Liegt Ihr Verkaufsdatum irgendwo nahe der Schwelle, prüfen Sie den Kalender, bevor Sie einen Maklervertrag unterzeichnen. Die Einzelheiten der Sätze und der Freibetrag von 30.000.000 ¥ für den Hauptwohnsitz stehen in unserem Artikel zur Steuer auf Veräußerungsgewinne bei Immobilien in Japan.

Welche Steuer gilt für einen nichtansässigen Verkäufer?

Ein Nichtansässiger wird in Japan auf den Gewinn aus japanischen Immobilien besteuert, zu den Sätzen der vorstehenden Tabelle (ohne Einwohnersteuer). Der Unterschied liegt darin, wie die Steuer erhoben wird: durch einen Einbehalt beim Closing, dann eine Erklärung.

Die Quellensteuer von 10,21 %

Ist der Verkäufer nichtansässig, muss der Käufer 10,21 % des Verkaufspreises einbehalten (10 % Einkommensteuer plus den Zuschlag von 2,1 % darauf) und bis zum 10. des Folgemonats an das Finanzamt abführen. Das ist ein Einbehalt (gensen chōshū, gensen chōshū), nicht die endgültige Steuer des Verkäufers.

Zwei Dinge müssen klar sein:

• 10,21 % einbehalten heißt nicht 10,21 % Steuer. Die tatsächliche Steuer wird später auf den Gewinn berechnet, mit 15,315 % oder 30,63 %.
• Der Einbehalt wird auf den Bruttopreis berechnet, nicht auf den Gewinn. Bei einem Verkauf zu 50.000.000 ¥ behält der Käufer 50.000.000 × 10,21 % = 5.105.000 ¥ (≈ 28.000 €) zurück und zahlt Ihnen 44.895.000 ¥, vor allen anderen Kosten.

Warum gibt es das? Weil ein im Ausland lebender Verkäufer für das japanische Finanzamt schwer zu erreichen ist, sobald das Geld das Land verlassen hat. Der Käufer wird für den Einzug eines Vorschusses verantwortlich gemacht. In der Praxis übernehmen Makler und shihō shoshi die Mechanik: Sie verlangen einen Nachweis Ihres Aufenthaltsstatus, die Bank des Käufers teilt die Zahlung auf, und Sie erhalten eine Bescheinigung über den Einbehalt, die Sie Ihrer Erklärung beifügen.

Wie Sie eine Überzahlung zurückerhalten

Zwischen dem 16. Februar und dem 15. März des auf den Verkauf folgenden Jahres reichen Sie (oder Ihr Steuervertreter) eine Erklärung ein (kakutei shinkoku, kakutei shinkoku), die den tatsächlichen Gewinn und die tatsächliche Steuer berechnet. Die bereits einbehaltenen 5.105.000 ¥ werden darauf angerechnet. Übersteigt der Einbehalt die geschuldete Steuer, wird die Differenz auf ein japanisches Bankkonto erstattet, in der Regel innerhalb von ein bis zwei Monaten nach Einreichung.

Vereinfachtes Beispiel für denselben Verkauf zu 50.000.000 ¥, mehr als fünf Jahre gehalten:

Die Steuer wurde auf 8.000.000 ¥ berechnet, der Einbehalt aber auf 50.000.000 ¥ erhoben: Diese Lücke ist die Erstattung. Beachten Sie, dass erst die Einreichung sie auslöst; ohne Erklärung behält das Finanzamt die 10,21 %, und Sie haben das Vierfache der tatsächlich geschuldeten Steuer bezahlt.

Der Steuervertreter

Ein Nichtansässiger kann aus dem Ausland keine Erklärung einreichen, ohne einen nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, Steuervertreter) in Japan zu benennen, typischerweise einen zeirishi. Die Benennung ist ein einseitiges Formular, das beim Finanzamt eingereicht wird; der Vertreter reicht die Erklärung ein, empfängt die Korrespondenz und, ganz wichtig, die Erstattung. Unser Artikel über den Steuervertreter in Japan erklärt, wie Sie einen benennen und was er kostet.

Gibt es Ausnahmen von der Quellensteuer von 10,21 %?

Ja, eine einzige, und sie ist bei Hausverkäufen häufig. Nach der Auskunft der nationalen Steuerbehörde (Nr. 2879) muss der Käufer nicht einbehalten, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:

1. der Käufer ist eine Privatperson (keine Gesellschaft);
2. der Käufer erwirbt die Immobilie, um sie als Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen zu nutzen;
3. der Preis beträgt 100.000.000 ¥ oder weniger.

Ein Nichtansässiger, der ein Haus für 30.000.000 ¥ an eine japanische Familie verkauft, die darin wohnen wird, erhält beim Closing also den vollen Preis. Dasselbe Haus, verkauft an eine Immobiliengesellschaft oder an einen Investor, der es vermieten wird, löst den Einbehalt aus. Entscheidend ist die Absicht des Käufers; lassen Sie sie vom Makler vor dem Closing schriftlich bestätigen: Sie verändert den Betrag, den Sie erhalten, um 10,21 %.

Ob die Quellensteuer greift oder nicht, die Steuererklärung bleibt Pflicht, wenn ein Gewinn vorliegt. Die Ausnahme erspart den Vorschuss, nicht die Steuer.

Kann man aus dem Ausland verkaufen?

Ja. Ein Verkäufer, der zum Zeitpunkt der Transaktion nicht in Japan ist, kann sich bei jedem Schritt vertreten lassen, einschließlich der Vertragsunterzeichnung und des Closings. Der Registrierungsspezialist braucht den Nachweis, dass Sie die Person sind, die Sie zu sein angeben, und dass Sie dem Verkauf wirklich zugestimmt haben.

Vollmacht

Eine Vollmacht (ininjō, ininjō) zugunsten einer Vertrauensperson in Japan (ein Angehöriger, ein Anwalt, manchmal ein Mitarbeiter des Maklerbüros oder ein shihō shoshi) erlaubt dieser Person, für Sie zu unterschreiben und am Closing teilzunehmen. Der shihō shoshi formuliert sie so, dass sie genau die erforderlichen Handlungen abdeckt: Vertrag, Empfang der Mittel, Eintragung.

Identität und Unterschriftsbeglaubigung

Ein japanischer Verkäufer weist seine Zustimmung mit einem registrierten Siegel und dessen Zertifikat nach (inkan shōmeisho, 印鑑証明書). Ein Nichtansässiger hat meist weder das eine noch das andere. Der anerkannte Ersatz ist die Unterschriftsbeglaubigung (shomei shōmeisho, shomei shōmei書): Sie unterschreiben die Vollmacht vor einer Amtsperson, die die Unterschrift beglaubigt. Wer diese Amtsperson ist, hängt von Ihrem Land ab:

• ein japanischer Staatsangehöriger im Ausland erhält sie beim japanischen Konsulat;
• ein ausländischer Staatsangehöriger lässt seine Unterschrift von einem Notar seines Landes beglaubigen, in der Regel mit Apostille (Haager Übereinkommen) oder konsularischer Legalisation, anschließend mit japanischer Übersetzung.

Rechnen Sie außerdem mit einem Adressnachweis (Meldebescheinigung oder eine eidesstattliche Erklärung für Länder, die keine ausstellen), denn die im Grundbuch eingetragene Adresse muss mit Ihrer aktuellen abgeglichen werden. Die genauen Anforderungen unterscheiden sich je nach Land und je nach shihō shoshi: Lassen Sie sich die Liste von demjenigen bestätigen, der die Eintragung bearbeitet, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, denn ein Dokument in der falschen Form bedeutet eine zweite Runde.

Mittel und Anwesenheit

Der Restbetrag wird beim Closing per Überweisung gezahlt. Haben Sie noch ein japanisches Konto, gehen die Mittel dort ein und Sie überweisen sie anschließend ins Ausland; wenn nicht, kann die Bank des Käufers auf ein ausländisches Konto überweisen, mit den Gebühren und der Wechselkursspanne, die dazugehören. Ihre physische Anwesenheit ist bei keinem Schritt erforderlich, aber planen Sie die Zeitverschiebung, die Postlaufzeiten der Originaldokumente und, für die Steuererstattung, ein japanisches Konto oder einen Vertreter ein, der sie empfangen kann. Dieses Closing aus der Ferne gehört zu den Aufgaben, die unsere Begleitung abdeckt.

Wie verkauft man eine Immobilie mit laufender Hypothek?

Eine eingetragene Hypothek (teitōken, 抵当権) verhindert den Verkauf nicht, aber der Käufer übernimmt die Immobilie nur lastenfrei. Am Tag des Closings geschehen drei Dinge, in dieser Reihenfolge und im selben Raum:

1. der Käufer zahlt den Restbetrag;
2. ein Teil dieses Geldes tilgt das ausstehende Darlehen bei der Bank, die die vorab vorbereiteten Löschungsunterlagen übergibt;
3. der shihō shoshi reicht die Hypothekenlöschung (teitōken masshō tōki, 抵当権抹消tōki) und die Eigentumsübertragung zusammen ein.

Ihre Aufgabe ist es, die Bank 4 bis 6 Wochen vor dem Closing zu informieren, die Ablösebestätigung anzufordern (einschließlich einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung) und sich bestätigen zu lassen, dass die Bank an dem Tag jemanden oder die Unterlagen schickt. Liegt der Verkaufspreis unter dem ausstehenden Darlehen, muss die Bank dem Verkauf zustimmen, und Sie müssen die Differenz vor dem Closing aus eigenen Mitteln decken. Da ein Darlehen in Japan praktisch Personen vorbehalten ist, die dort wohnen und arbeiten (siehe Hypothek in Japan für Ausländer), betrifft das vor allem ansässige Ausländer und diejenigen, die die Immobilie als Ansässige finanziert haben und seither ins Ausland gezogen sind.

Verkauf eines Airbnb-, Minpaku- oder Hotelobjekts

Für einen Investor ist die Immobilie nur ein Teil dessen, was verkauft wird. Der Wert, den der Käufer sieht, hängt vom Umsatz, der Lizenz, dem Mobiliar, den künftigen Buchungen und dem Verwaltungsvertrag ab, und nichts davon geht automatisch mit der Urkunde über.

Die Lizenz folgt nicht dem Gebäude

Japan kennt mehrere Regime für Kurzzeitbeherbergung, und jedes hat eigene Übertragungsregeln:

Ein Gebäude, das seine Prüfungen einmal bestanden hat, besteht sie meist wieder, aber das Verfahren dauert Wochen, und der Käufer trägt das Risiko einer Ablehnung (geänderte Brandschutzvorschrift, neue lokale Regel). Deshalb werden lizenzierte Objekte oft unter aufschiebender Bedingung verkauft: Der Verkauf wird erst wirksam, wenn die Lizenz des Käufers erteilt ist. Prüfen Sie den Status jeder Genehmigung einzeln beim Gesundheitsamt (hokenjo, hokenjo) der Gemeinde, und lesen Sie unsere Leitfäden zur Minpaku-Lizenz für 180 Nächte und zur ganzjährigen Ryokan-Lizenz, bevor Sie inserieren.

Was zu bewerten und zu dokumentieren ist

• Umsatz und Auslastung: zwei oder drei Jahre Abrechnungen der Buchungsplattformen; ein Käufer bewertet den Betrieb danach.
• Mobiliar und Ausstattung: im Vertrag getrennt aufgelistet und bewertet (dieser Teil ist keine Immobilie und kann steuerlich anders behandelt werden).
• Künftige Buchungen: Legen Sie fest, wer sie erfüllt, wer das Geld erhält und wie die Plattformkonten übergeben werden.
• Verwaltungsvertrag: Ist er auf den Käufer übertragbar, und mit welcher Frist?
• Steuer: Eine gewerblich zur Beherbergung genutzte Immobilie wurde mit dem gewerblichen Satz abgeschrieben, der schneller ist; die steuerlichen Anschaffungskosten sind niedriger und der Gewinn höher. Lassen Sie die Zahlen aufbereiten, bevor Sie einen Preis festlegen.

Welche Unterlagen sollten Sie vorbereiten?

Unverbindliche Checkliste; der shihō shoshi und das Maklerbüro geben Ihnen die genaue Liste für Ihren Fall.

Die letzte Zeile ist die, die vernachlässigt wird. Die Kaufunterlagen sind für den Abschluss des Verkaufs nicht nötig, aber ohne sie fallen Ihre Anschaffungskosten auf die 5-%-Pauschale zurück, und die Steuerrechnung kann sich vervielfachen. Scannen Sie sie am Tag des Kaufs.

Verkauf über eine japanische oder ausländische Gesellschaft

Alles Vorstehende betrifft einen Verkäufer als Privatperson. Wird die Immobilie von einer japanischen Gesellschaft (einer kabushiki kaisha oder gōdō kaisha) gehalten, wird der Gewinn nicht nach dem Regime der Veräußerungsgewinne besteuert, sondern als gewöhnlicher Unternehmensgewinn zu den Körperschaftsteuersätzen, ohne Fünfjahresunterscheidung, und die Quellensteuer für Nichtansässige gilt nicht für eine japanische Gesellschaft. Ist der Eigentümer eine ausländische Gesellschaft, ist der Gewinn ein Einkommen aus japanischer Quelle einer nichtansässigen Körperschaft, das in der Regel der Quellensteuer von 10,21 % und einer japanischen Körperschaftsteuererklärung unterliegt, und das Zusammenspiel mit dem Doppelbesteuerungsabkommen des Sitzlandes der Gesellschaft muss geprüft werden. In beiden Fällen sind die Formalitäten (Handelsregisterauszüge, Beschluss der Organe, Vertretungsbefugnis) aufwendiger als bei einer Privatperson. Wir gehen hier nicht auf Zahlen ein, weil sie von der Struktur abhängen: Vor dem Inserieren ist eine spezifische Analyse durch einen zeirishi erforderlich. Unser Artikel über die Gründung einer Gesellschaft in Japan zum Investieren erklärt, warum ein Investor überhaupt über eine Gesellschaft hält.

Zwei vollständige Beispiele

Beispiel 1: ein ansässiger Ausländer

Kauf eines Holzhauses im Jahr 2018 für 35.000.000 ¥ (≈ 192.300 €), davon 15.000.000 ¥ für das Gebäude, plus 1.200.000 ¥ Kaufnebenkosten. Verkauf im Jahr 2026 für 50.000.000 ¥ (≈ 274.700 €), mit 2.000.000 ¥ Verkaufskosten (Provision 1.716.000 ¥, Stempelsteuer 10.000 ¥, Vermessung und Sonstiges).

Kein Einbehalt beim Closing: Der Verkäufer erhält 50.000.000 ¥ abzüglich der Provision und zahlt die Steuer mit der Erklärung im folgenden Frühjahr. Wäre dasselbe Haus 2023 verkauft worden (kurzfristig), hätte die Steuer etwa 6.003.000 ¥ betragen.

Beispiel 2: ein nichtansässiger Ausländer

Derselbe Verkauf zu 50.000.000 ¥ an eine Immobiliengesellschaft (die Quellensteuer greift also), durch einen im Ausland lebenden Eigentümer, mehr als fünf Jahre gehalten, mit dem vorhin verwendeten vereinfachten steuerpflichtigen Gewinn von 8.000.000 ¥.

Die Lehre aus den beiden Tabellen: Der Verkäufer „verliert“ die 10,21 % nicht. Er leiht sie dem Finanzamt für rund ein Jahr. Was er tatsächlich zahlt, ist die Steuer auf den Gewinn, dieselbe wie bei einem Ansässigen abzüglich der kommunalen Steuer. Und wäre der Käufer eine Familie gewesen, die ein Eigenheim kauft, hätte gar kein Einbehalt gegriffen: Die vollen 50 Mio. ¥ abzüglich Kosten wären beim Closing angekommen.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Im fünften statt im sechsten Jahr verkaufen: fast der doppelte Steuersatz.
• Japan vor dem Closing verlassen, ohne Steuervertreter und Erstattungskonto geplant zu haben.
• Die Kaufrechnungen verlieren und dann die 5-%-Pauschale entdecken.
• Annehmen, die minpaku-Lizenz werde mit dem Haus verkauft.
• Die Bank zu spät über die Hypothekenlöschung informieren, was das Closing um Wochen verschieben kann.
• Vergessen, dass die Erstattung der 10,21 % eine bis zum 15. März eingereichte Erklärung voraussetzt, keine automatische Gutschrift.

Fazit

Ein Ausländer verkauft in Japan genau wie ein japanischer Eigentümer: über ein Maklerbüro, zu einer gesetzlich gedeckelten Provision, mit einem shihō shoshi, der die Übertragung einträgt. Was sich unterscheidet, sind Zeitplan und Steuer. Halten Sie über die Fünfjahresgrenze zum 1. Januar hinaus, bewahren Sie jede Rechnung auf, um Ihre Anschaffungskosten nachzuweisen, und benennen Sie, wenn Sie im Ausland leben, vor dem Closing einen Steuervertreter, damit die Quellensteuer von 10,21 % im folgenden Frühjahr zu Ihnen zurückkommt. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen in unserem Simulator durch, sehen Sie sich an, zu welchen Preisen vergleichbare Objekte im Katalog der Häuser zum Verkauf in Japan und auf unserer Übersicht zu Immobilien in Japan angeboten werden, und wenn Sie den Verkauf vom Inserat bis zur Überweisung ins Ausland koordiniert haben möchten, übernimmt das unsere Begleitung.

Die Angaben in diesem Artikel sind allgemeiner Natur und stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Regeln können je nach Situation des Verkäufers abweichen. Für eine konkrete Transaktion wenden Sie sich an einen Immobilienmakler, einen shihō shoshi und/oder einen zeirishi in Japan.

Häufige Fragen

Darf ein Ausländer in Japan ein Haus verkaufen?

Ja, ohne jede Beschränkung nach Staatsangehörigkeit, Visum oder Wohnsitz. Ein ausländischer Eigentümer verkauft nach demselben Verfahren wie ein japanischer: Maklerbüro, Maklervertrag, Kaufvertrag, Closing mit einem shihō shoshi, der die Übertragung einträgt.

Muss ich in Japan sein, um zu verkaufen?

Nein. Eine Vollmacht an eine Person in Japan, mit einer Unterschriftsbeglaubigung eines Notars oder Konsulats (wo nötig mit Apostille), erlaubt es Ihnen, aus dem Ausland zu unterschreiben und abzuschließen. Lassen Sie sich die genaue Dokumentenliste vom shihō shoshi bestätigen, der die Eintragung bearbeitet.

Was kostet ein Maklerbüro in Japan?

Die Provision ist bei Preisen über 4.000.000 ¥ auf Preis × 3 % + 60.000 ¥ zuzüglich 10 % Verbrauchssteuer gedeckelt: rund 1.716.000 ¥ bei einem Verkauf zu 50.000.000 ¥. Für Objekte bis 8.000.000 ¥ liegt die Obergrenze seit Juli 2024 bei 300.000 ¥ zuzüglich Steuer.

Welche Steuer zahle ich auf den Veräußerungsgewinn?

Rund 39,63 %, wenn die Immobilie am 1. Januar des Verkaufsjahres 5 Jahre oder weniger gehalten wurde, rund 20,315 % darüber (nationale Steuer, Wiederaufbauzuschlag und kommunale Einwohnersteuer). Ein Nichtansässiger schuldet den kommunalen Teil nicht: 30,63 % oder 15,315 %.

Was ist die Quellensteuer von 10,21 %?

Ist der Verkäufer nichtansässig, behält der Käufer 10,21 % des Bruttoverkaufspreises ein und führt sie an das japanische Finanzamt ab. Das ist ein Vorschuss auf die Steuer des Verkäufers, nicht die Steuer selbst, und wird in der Steuererklärung des Folgejahres verrechnet.

Kann man die 10,21 % zurückerhalten?

Ja, wenn der Einbehalt die tatsächlich auf den Gewinn geschuldete Steuer übersteigt, was meist der Fall ist. Der Verkäufer reicht zwischen dem 16. Februar und dem 15. März des Folgejahres über einen Steuervertreter eine Erklärung ein, und der Überschuss wird auf ein japanisches Bankkonto erstattet.

Wie berechne ich meine steuerlichen Anschaffungskosten?

Kaufpreis von Grundstück und Gebäude, plus Kaufnebenkosten und wertsteigernde Arbeiten, minus die fiktive Abschreibung des Gebäudes (Kosten × 0,9 × Satz × Jahre, Satz 0,031 für Holz). Ohne Nachweis des Kaufpreises werden nur 5 % des Verkaufspreises anerkannt.

Kann ich eine Immobilie verkaufen, die noch von einer Bank finanziert ist?

Ja. Das Darlehen wird beim Closing aus der Zahlung des Käufers getilgt, und der shihō shoshi reicht die Hypothekenlöschung zusammen mit der Eigentumsübertragung ein. Informieren Sie die Bank 4 bis 6 Wochen im Voraus und prüfen Sie, ob der Preis den ausstehenden Restbetrag deckt.

Kann ein Airbnb oder Minpaku mit seiner Lizenz verkauft werden?

Nicht automatisch. Eine Minpaku-Anmeldung und eine Sonderzonen-Zertifizierung sind an den Betreiber gebunden, der Käufer muss sie neu beantragen; eine Lizenz nach dem Gaststättengesetz kann seit 2023 mit Genehmigung übertragen oder neu beantragt werden. Prüfen Sie jede Genehmigung beim örtlichen Gesundheitsamt.

Muss ich nach dem Verkauf in Japan eine Steuererklärung abgeben?

Ja, wenn ein steuerpflichtiger Gewinn vorliegt, ob ansässig oder nicht, und in jedem Fall, um eine Quellensteuer zurückzuerhalten. Die Erklärung wird zwischen dem 16. Februar und dem 15. März des auf den Verkauf folgenden Jahres eingereicht; ein Nichtansässiger reicht sie über einen Steuervertreter ein.