Grundstück kaufen in Japan: Rechte, Bauzonen und Bauen

Rechte am Grundstück: volles Eigentum, auch für Ausländer

In Japan kaufen Sie ein Grundstück (tochi, tochi) als volles Eigentum, auch als nicht in Japan lebende ausländische Person: keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit, kein aufgezwungener Erbbaurechtsvertrag, keine Wohnsitzpflicht. Sie werden Eigentümer des Bodens und im Grundbuch (tōki, tōki) eingetragen.

Achten Sie jedoch auf zwei Punkte:

• Der Kauf gibt kein Visum. Der Besitz eines Grundstücks gibt in Japan kein Aufenthaltsrecht. Siehe Kaufen in Japan ohne Visum.
• Prüfen Sie die Art des Rechts: Manche „Grundstücke“ werden in Wirklichkeit mit einem shakuchiken (shakuchiken, Erbbaurecht am Boden) verkauft. Der Boden bleibt dabei beim Verpächter und Sie zahlen Pachtzins. Das ist kein volles Eigentum: siehe das shakuchiken.

Für die Finanzierung gilt die übliche Regel: Eine Hypothek gibt es praktisch nur für Personen, die in Japan wohnen UND dort angestellt sind, wer nicht in Japan lebt, kauft also bar (siehe Hypothek für Ausländer). Und die Kaufnebenkosten bleiben bei höchstens 6 % (siehe die Nebenkosten).

Bauzonierung (yōto chiiki): was Sie bauen dürfen

Die erste Frage bei einem japanischen Grundstück lautet nicht „wie viele m²?“, sondern „welche Bauzone?“. Die yōto chiiki (yōto chiiki, Bauzonierung) bestimmt, was Sie bauen dürfen, mit welcher Dichte und in welcher Höhe. Es gibt rund ein Dutzend Kategorien, vom reinen Wohngebiet bis zum Industriegebiet.

Zwei Kennzahlen steuern die Bebaubarkeit:

• kenpeiritsu (emprise au sol) (kenpeiritsu): maximale Grundflächenzahl (Anteil des Grundstücks, den das Gebäude überdecken darf).
• yōsekiritsu (COS) (yōsekiritsu): Geschossflächenzahl (gesamte Geschossfläche im Verhältnis zum Grundstück).

Vereinfachte Zonentabelle

Richtwerte zur Orientierung: Die genauen Kennzahlen hängen von der Gemeinde ab. Prüfen Sie immer die amtlichen Angaben zum Grundstück.

Zone (yōto chiiki)	Vorherrschende Nutzung	Was dort möglich ist
daiisshu teisō jūkyo sen'yō (reines Wohngebiet, niedrige Bauweise)	Einfamilienhäuser	Wohnen am Stadtrand, geringe Höhe
daiisshu jūkyo (Wohngebiet)	Wohnen und kleine Läden	Niedrige bis mittelhohe Gebäude, begrenzter Einzelhandel
kinrin shōgyō (Nahversorgungsgebiet)	Einzelhandel und Wohnen	Gemischt, gute Dichte
shōgyō (Geschäftsgebiet)	Stadtzentrum	Hohe Dichte, hohe Gebäude
kōgyō / kōgyō専用 (Industriegebiet)	Industrie	Wohnen eingeschränkt oder verboten

Die Bauzone steht in der jūyō jikō setsumei (jūyō jikō setsumei, gesetzliche Aufklärung vor Vertragsschluss): siehe unseren eigenen Artikel zur jūyō jikō setsumei. Sie können auch die amtliche Datenbank des MLIT einsehen.

Wenn feststeht, was das Grundstück zulässt, bleibt die Rechnung. Sehen Sie, was der Hausbau in Japan kostet, Region für Region und Bauweise für Bauweise.

Falle Nr. 1: Grundstücke mit Wiederaufbauverbot (saikenchiku fuka)

Das ist DAS große Risiko beim Grundstückskauf in Japan. Ein Grundstück gilt als saikenchiku fuka (saikenchiku fuka, nicht wieder bebaubar), wenn es die Pflicht zur Straßenanbindung (setsudō gimu, setsudō gimu) nicht erfüllt: Es muss an einer öffentlichen Straße von mindestens 4 Metern Breite liegen, mit einer Straßenfront von mindestens 2 Metern.

Ist diese Bedingung nicht erfüllt, dürfen Sie das bestehende Gebäude sanieren, aber nach einem Abriss dürfen Sie nichts mehr neu bauen. Die Folgen:

• Oft niedriger Kaufpreis, und zwar genau wegen dieses Mangels.
• Schwieriger Weiterverkauf und nahezu unmögliche Finanzierung.
• Stark geminderter Bodenwert.

Wie erkennt man es?

Der Vermerk saikenchiku fuka muss in der jūyō jikō setsumei stehen. Prüfen Sie die Straßenbreite, die Straßenfront und ein etwaiges Wegerecht. Lassen Sie es im Zweifel vor jedem Angebot von einer Fachperson bestätigen. Das ist ein zentraler Punkt unserer Checkliste für den Kauf.

Erschließung, Zufahrt und Nebenkosten

Ein unbebautes Grundstück ist nicht ohne Weiteres baureif. Prüfen Sie die Erschließung, bevor Sie Ihr Projekt kalkulieren:

• Versorgung: Wasser, Strom, Gas, Abwasser, entweder an der Grundstücksgrenze vorhanden oder noch heranzuführen (manchmal ein hoher Kostenpunkt).
• Zufahrt: eine vorschriftsgemäße befahrbare Straße (siehe oben: setsudō gimu), gegebenenfalls ein Wegerecht.
• Baugrund: Ein Hanggrundstück, aufgeschüttetes Gelände oder verflüssigungsgefährdeter Boden kann besondere Gründungen erfordern (jiban kairyō), die teuer sind.
• Erdarbeiten und Abriss, falls ein altes Bauwerk vorhanden ist (古家付きtochi, Grundstück mit Altbau).

Kosten, die Sie einplanen sollten

• Kaufnebenkosten von höchstens 6 % (Makler, Eintragung, Grunderwerbsteuer fudōsan shutoku-zei, Gebühren des shihō shoshi shihō shoshi, des Rechtsschreibers für die Grundbucheintragung).
• Jährliche Grundsteuer (kotei shisan-zei): unbebautes Land wird oft höher besteuert als bebautes, siehe Grundsteuer.
• Erschließung, Baugrundgutachten, Baugenehmigung (kenchiku kakunin), Bau.

Schätzen Sie die Rendite eines Vermietungsprojekts auf dem Grundstück mit unserem Simulator, und sehen Sie sich echte Objekte in unseren handverlesenen Anzeigen an.

Naturgefahren: zuerst die Gefahrenkarte

Japan ist Erdbeben, Überschwemmungen, Erdrutschen und Tsunamis ausgesetzt. Sehen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks immer die amtliche Gefahrenkarte (hazardマップ) ein:

• Überschwemmung: Ein Grundstück im Überschwemmungsgebiet wird mit einem Abschlag gehandelt und kostet mehr Versicherung.
• Bodenverflüssigung (ekijōka): weiche Böden, Aufschüttungen, Lagen am Meer oder am Fluss, verstärkte Gründungen nötig.
• Erdrutsch (dosha saigai): Hanggrundstücke oder Hangfüße.
• Tsunami in Küstengebieten.

Wie überall in Japan hängen Bebaubarkeit und Gründungskosten von der Beschaffenheit des Grundstücks ab. Unser Beitrag zu den Naturgefahren auf dem japanischen Immobilienmarkt erklärt, wie die Karten zu lesen sind und wie sie den Wert beeinflussen. Unterschreiben Sie nie, ohne die Adresse mit der Gefahrenkarte abzugleichen.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Ein „günstiges“ Grundstück kaufen, ohne saikenchiku fuka zu prüfen.
• Die Erschließung nicht einkalkulieren (nicht angeschlossene Versorgung).
• Das Baugrundgutachten in einem Verflüssigungs- oder Aufschüttungsgebiet auslassen.
• Volles Eigentum mit einem Erbbaurecht am Boden (shakuchiken) verwechseln.
• Die Grundsteuer auf unbebautes Land unterschätzen.

Kurz gefasst: ein Grundstück in Japan kaufen

Ein Grundstück (tochi) in Japan zu kaufen, ist im Grundsatz einfach (volles Eigentum, offen für Ausländer, ohne Visum), aber anspruchsvoll im Detail. Drei Prüfungen entscheiden: die Bauzonierung (yōto chiiki), die sagt, was Sie bauen dürfen, die Straßenanbindung (setsudō gimu), um der Falle des Wiederaufbauverbots (saikenchiku fuka) zu entgehen, und die Gefahrenkarte für Naturgefahren und Gründungskosten.

Behalten Sie die Grundregeln im Blick: Barkauf für alle, die nicht in Japan leben, Nebenkosten von höchstens 6 % und ein realistisches Budget einschließlich Erschließung, Baugrundgutachten und Bau. Um jeden Schritt abzusichern (von der Wahl des Grundstücks bis zur Schlüsselübergabe des fertigen Projekts), entdecken Sie unsere persönliche Begleitung und folgen Sie dem vollständigen Leitfaden zum Kauf in Japan.

Häufige Fragen

Darf eine ausländische Person in Japan ein Grundstück kaufen?

Ja, ohne Beschränkung nach Staatsangehörigkeit: Eine ausländische Person kann, auch ohne Wohnsitz in Japan, ein Grundstück (tochi) als volles Eigentum kaufen, ohne Visum und ohne dort zu wohnen. Achtung: Der Kauf gibt kein Aufenthaltsrecht, und da eine japanische Finanzierung Personen vorbehalten ist, die in Japan wohnen und angestellt sind, kauft man ohne Wohnsitz bar.

Was ist ein Grundstück mit Wiederaufbauverbot in Japan?

Es ist ein Grundstück, das die Pflicht zur Straßenanbindung (setsudō gimu) nicht erfüllt: Es liegt nicht an einer mindestens 4 m breiten Straße mit einer Straßenfront von mindestens 2 m. Sie dürfen das bestehende Gebäude sanieren, aber nach einem Abriss dürfen Sie nichts mehr neu bauen. Der Preis ist niedrig, doch Weiterverkauf und Finanzierung sind sehr schwierig.

Woran erkenne ich, was ich auf einem japanischen Grundstück bauen darf?

Die Bauzonierung (yōto chiiki) bestimmt es, zusammen mit der Grundflächenzahl (kenpeiritsu (emprise au sol)) und der Geschossflächenzahl (yōsekiritsu (COS)). Diese Angaben stehen in der jūyō jikō setsumei (jūyō jikō setsumei) und in der amtlichen Datenbank des MLIT. Sie legen die zulässige Nutzung, die Dichte und die Höhe fest.

Mit welchen Kosten muss ich bei einem unbebauten Grundstück in Japan rechnen?

Über den Preis hinaus planen Sie Kaufnebenkosten von höchstens 6 % ein, die Erschließung (Wasser, Gas, Strom, Abwasser, falls nicht angeschlossen), gegebenenfalls Baugrundgutachten und Bodenverbesserung (jiban kairyō), den Abriss eines etwaigen Altbaus, die Baugenehmigung und den Bau. Dazu kommt die jährliche Grundsteuer, die auf unbebautem Land oft höher ausfällt.

Sollte ich vor dem Grundstückskauf die Naturgefahren prüfen?

Unbedingt. Sehen Sie die amtliche Gefahrenkarte für Überschwemmung, Bodenverflüssigung, Erdrutsch und Tsunami ein. Ein Grundstück in einem Risikogebiet wird mit einem Abschlag gehandelt, kostet mehr Versicherung und verlangt manchmal teure Sondergründungen. Gleichen Sie die Adresse vor jedem Angebot mit der Karte ab.