Tamanho médio de apartamento em Tóquio e no Japão

Tamanho médio de apartamento em Tóquio: a resposta curta

O Japão mede seu parque habitacional a cada cinco anos por meio da Pesquisa sobre Habitação e Terras (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa), e a edição de 2023 foi publicada em setembro de 2024. Ela conta 55.665.000 domicílios ocupados e informa a área média de cada categoria. Aqui estão os quatro números que vale a pena memorizar.

Número	Área	O que ele cobre
Japão, todas as moradias	91,66 m2	Casas e apartamentos, próprios e alugados
Prefeitura de Tóquio, todas as moradias	64,02 m2	Inclui os subúrbios do oeste e as ilhas
Tóquio, 23 distritos, todas as moradias	60,04 m2	A cidade central
Tóquio, 23 distritos, apartamento alugado	38,16 m2	O que a maioria dos recém-chegados de fato ocupa

A última linha é a que corresponde ao que as pessoas querem dizer quando perguntam pelo tamanho médio de apartamento em Tóquio. Um apartamento alugado nos 23 distritos tem em média 1,98 cômodo e 14,94 jō (tatami, a unidade de tatame usada para descrever o tamanho dos cômodos) de área habitável. Em outras palavras, o aluguel típico do centro de Tóquio é um quarto e sala ou um estúdio, não um dois quartos.

Os mesmos números nas unidades japonesas

Os anúncios japoneses raramente param no metro quadrado. Outras duas unidades aparecem o tempo todo, e as duas convertem sem complicação.

Unidade	Equivalência	Usada para
Metro quadrado (m², heibei)	unidade de referência	O padrão legal, presente em todo anúncio
Tsubo (tsubo)	1 tsubo = 3,3058 m2	Terrenos e preço por unidade de área
Jō, escrito 帖 (tatami)	1 jō = no mínimo 1,62 m2 nos anúncios	Tamanho de cada cômodo

Assim, a moradia média de Tóquio, com 64,02 m2, tem cerca de 19,4 tsubo ou 40 jō, e o apartamento alugado de 38,16 m2 tem cerca de 11,5 tsubo ou 24 jō. Nosso glossário do vocabulário imobiliário japonês cobre as demais unidades que você vai encontrar.

Tóquio contra o resto do Japão: uma diferença de 2,2 vezes

Tóquio é a prefeitura com as menores moradias do Japão, e a distância para a maior não é marginal. A prefeitura de Toyama, na costa do mar do Japão, tem média de 140,01 m2 por moradia contra os 64,02 m2 de Tóquio: 2,19 vezes mais espaço, no mesmo país, sob o mesmo código de edificações.

Prefeitura	Moradia média
Toyama	140,01 m2
Fukui	136,71 m2
Yamagata	134,44 m2
Akita	132,33 m2
Niigata	130,13 m2
Média do Japão	91,66 m2
Prefeitura de Kyoto	85,20 m2
Prefeitura de Fukuoka	83,46 m2
Kanagawa	76,51 m2
Prefeitura de Osaka	75,53 m2
Okinawa	74,92 m2
Tóquio	64,02 m2

Cidade por cidade, as diferenças são menores do que se imagina

Quando se comparam centros urbanos em vez de prefeituras inteiras, a classificação se aperta. A cidade de Osaka tem média de 60,05 m2, quase exatamente o mesmo que os 23 distritos de Tóquio, enquanto Sapporo chega a 79,47 m2 e a cidade de Kyoto a 72,84 m2.

Cidade	Todas as moradias	Apartamento alugado
Tóquio, 23 distritos	60,04 m2	38,16 m2
Cidade de Osaka	60,05 m2	37,78 m2
Cidade de Fukuoka	64,08 m2	40,97 m2
Cidade de Kyoto	72,84 m2	36,23 m2
Yokohama	73,71 m2	39,93 m2
Nagoya	76,86 m2	44,01 m2
Sapporo	79,47 m2	44,36 m2

Kyoto é o caso interessante: sua média geral é alta porque a cidade mantém um grande estoque de casas de família antigas e de machiya (machiya, casas urbanas de madeira, típicas de Kyoto), mas seus apartamentos alugados são os menores de todas as grandes cidades japonesas, com 36,23 m2. Uma cidade universitária com centro histórico protegido produz exatamente esse perfil. Se são as casas antigas que interessam a você, nossos anúncios de machiya à venda e a página da prefeitura de Kyoto são o ponto de partida.

Alugado ou próprio, casa ou apartamento: quatro médias muito diferentes

O maior erro de todo artigo escrito sobre o assunto é citar uma única média nacional. A pesquisa desmembra o parque habitacional, e as categorias ficam três vezes distantes umas das outras.

Categoria	Japão	Prefeitura de Tóquio
Imóvel próprio, ocupado pelo dono (持ち家)	118,25 m2	90,52 m2
Alugado (shakuya)	45,39 m2	39,80 m2
Casa isolada (一戸建)	126,89 m2	107,79 m2
Apartamento em prédio (共同jūtaku)	50,33 m2	48,12 m2
Apartamento alugado	42,13 m2	38,67 m2

Leia a tabela como um comprador deve ler. Um imóvel próprio no Japão tem em média 118,25 m2, uma casa de família confortável pelos padrões europeus, e uma casa isolada tem em média 126,89 m2. O número de 38 m2 que choca o leitor estrangeiro descreve o mercado de aluguel nos distritos mais densos, não o que as pessoas compram.

Por que o parque se divide assim

Dos 55,67 milhões de domicílios ocupados, 29,32 milhões são casas isoladas e 24,97 milhões são apartamentos em prédios. O estoque de casas isoladas fica sobretudo fora dos grandes centros urbanos, e é por isso que a média nacional de 91,66 m2 cai tão acima do que vive um inquilino de Tóquio. É também por isso que o estoque de akiya (casa vazia, akiya) que listamos é grande: uma casa isolada no interior que ninguém herda continua de pé e continua grande. Você vê o efeito diretamente nos nossos anúncios de akiya e na seleção de casas por menos de 50.000 dólares, em que áreas de três dígitos são a regra, não a exceção.

O que a área anunciada realmente mede

Dois anúncios podem citar o mesmo número e descrever quantidades diferentes de espaço utilizável. É aqui que o comprador estrangeiro perde dinheiro, e isso nada tem a ver com as médias acima.

Eixo das paredes contra face interna

A prática japonesa usa duas maneiras de traçar o contorno de uma moradia.

• Kabeshin (壁芯, eixo das paredes): a área é medida até o meio das paredes. É o número usado nos folhetos de venda de imóveis novos e de casas isoladas.
• Uchinori (内法, face interna): a área é medida por dentro das paredes. É o número inscrito no registro de imóveis quando se trata de um apartamento em condomínio.

Para o mesmo apartamento, a área registrada pela face interna é menor que a área anunciada pelo eixo das paredes, em geral por alguns metros quadrados. Isso vai além da vaidade: isenções fiscais e condições de financiamento que usam um limite de 50 m2 são avaliadas sobre o número registrado, de modo que um apartamento anunciado com 51 m2 pode reprovar em um teste de 50 m2. Pergunte sempre em que base o número foi calculado e confira o tōki bo (tōki簿, o registro de imóveis) antes de assinar. Nosso artigo sobre o registro de imóveis japonês explica como lê-lo.

A unidade de tatame é um piso mínimo, não um fato

Quando um cômodo é descrito como "6 jō", o código de publicidade (fudōsan no hyōji ni kansuru kōsei kyōsō kiyaku, o código de concorrência leal da publicidade imobiliária) exige que um jō represente no mínimo 1,62 m2. É um piso legal, não uma medição: os tatames reais variam conforme a região.

Padrão de tatame	Região	Área por esteira
Kyōma (京間)	Kyoto e o Kansai	cerca de 1,82 m2
Chūkyōma (Nakagyō間)	Nagoya, Hokuriku, Tōhoku	cerca de 1,66 m2
Edoma (江戸間)	Tóquio e o Kantō	cerca de 1,55 m2
Danchima (団地間)	Prédios do pós-guerra	cerca de 1,45 m2

Um cômodo de seis tatames em Kyoto tem portanto cerca de 10,9 m2, enquanto os mesmos seis tatames em um prédio de Tóquio podem dar 8,7 m2, um quinto a menos, para uma descrição idêntica. Para tudo o mais que aparece em uma ficha de anúncio, do madori (madori, os códigos de planta como 1LDK) aos tempos de acesso, veja nosso guia sobre como ler um anúncio imobiliário japonês.

As moradias japonesas encolhem há setenta anos

Esta é a constatação que nenhum artigo em inglês relata, e ela sai diretamente da mesma pesquisa. Ordenada pelo período em que a moradia foi construída, a área média cai quase sem interrupção.

Construída	Área média
Antes de 1950	137,65 m2
1951 a 1970	105,77 m2
1971 a 1980	96,77 m2
1981 a 1990	91,50 m2
1991 a 2000	93,29 m2
2006 a 2010	85,99 m2
2016 a 2018	80,97 m2
2022	79,99 m2
2023 (de janeiro a setembro)	77,17 m2

Uma moradia construída antes de 1950 é 78 % maior que uma construída em 2023. Em Tóquio a mesma curva vai de 89,22 m2 antes de 1950 a 56,05 m2 nas moradias construídas em 2022, e nos 23 distritos de 83,00 m2 a 51,46 m2.

A média também cai, não apenas as construções novas

Entre as pesquisas de 2018 e de 2023 todo o parque nacional recuou: de 93,04 m2 para 91,66 m2. Tóquio caiu de 65,90 m2 para 64,02 m2, a prefeitura de Osaka de 76,98 m2 para 75,53 m2, e Toyama, a prefeitura mais espaçosa, de 145,17 m2 para 140,01 m2. Unidades novas e menores entram mais rápido do que as antigas e grandes são substituídas.

Para o comprador estrangeiro isso inverte o instinto habitual. No Japão, a idade compra espaço: o estoque anterior a 1980 é onde estão os metros quadrados, e é exatamente o estoque que está se esvaziando. É essa a aritmética por trás dos nossos anúncios de kominka à venda, as casas rurais tradicionais (kominka) em que uma área de 150 m2 é rotina. A contrapartida é que o próprio edifício é tratado como um ativo que se deprecia, o que nosso artigo sobre por que as casas japonesas perdem valor explica em detalhe, e que a construção anterior a 1981 é anterior ao código sísmico atual, tema do nosso texto sobre a norma sísmica de 1981.

Quanto espaço os padrões oficiais dizem que você precisa

O Japão não deixa a ideia de "espaço suficiente" a critério de cada um. O Plano Básico de Habitação, aprovado pelo gabinete e mantido pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT), fixa dois referenciais publicados.

Domicílio	Padrão mínimo	Meta, área urbana	Meta, geral
Uma pessoa	25 m2	40 m2	55 m2
Duas pessoas	30 m2	55 m2	75 m2
Três pessoas	40 m2	75 m2	100 m2
Quatro pessoas	50 m2	95 m2	125 m2

O padrão mínimo é o piso abaixo do qual uma moradia é considerada inadequada a uma vida saudável e culta. As duas metas são o que a política pública persegue: o número urbano para a vida na cidade densa, o número geral para o resto do país.

Agora compare. O apartamento alugado médio nos 23 distritos de Tóquio, com 38,16 m2, fica abaixo da meta urbana de 40 m2 para uma pessoa. Ele passa do mínimo de 30 m2 para um casal, mas não alcança o mínimo de 40 m2 para um domicílio de três pessoas. Não se trata de uma anomalia da faixa barata do mercado: é a média. Quem mudar uma família de quatro pessoas para o centro de Tóquio deve tratar 50 m2 como piso absoluto e 95 m2 como nível realista de conforto, e orçar de acordo. Nosso artigo sobre o custo de vida no Japão coloca esses aluguéis em contexto.

Esses padrões também são a melhor régua para avaliar uma casa estreita de cidade em um lote de 40 m²; veja nosso guia sobre a casa pequena no Japão.

O que 100.000 ienes por mês compram de fato, cidade por cidade

A mesma pesquisa publica o aluguel por metro quadrado por mês nas moradias alugadas, o que transforma a questão do espaço em questão de orçamento. Os números abaixo são médias de todo o estoque de aluguel de cada área, não uma tabela de preços: unidades pequenas custam mais por metro quadrado que as grandes, então tome-os como ordem de grandeza.

Considere um orçamento de 100.000 ienes por mês (cerca de US$ 641 ao câmbio fixo de 156 ienes por dólar que usamos em todo o site). Eis, aproximadamente, o que isso aluga.

Área	Aluguel por m2, ao mês	Espaço por 100.000 ienes
Tóquio, 23 distritos	2.497 ienes	40,0 m2
Prefeitura de Tóquio	2.274 ienes	44,0 m2
Kanagawa	1.726 ienes	57,9 m2
Cidade de Osaka	1.619 ienes	61,8 m2
Cidade de Kyoto	1.590 ienes	62,9 m2
Cidade de Fukuoka	1.368 ienes	73,1 m2
Sapporo	1.149 ienes	87,0 m2
Okinawa	1.075 ienes	93,0 m2
Toyama	963 ienes	103,8 m2
Akita	861 ienes	116,1 m2

Exemplo prático: o preço de um cômodo a mais

Um casal que mora em um apartamento de 38 m2 no centro de Tóquio paga cerca de 95.000 ienes por mês, na média dos distritos. Mudar para 55 m2, a meta geral para duas pessoas, custa cerca de 137.000 ienes à mesma taxa: 42.000 ienes a mais por mês, ou cerca de 504.000 ienes por ano (uns US$ 3.230). Ao longo de cinco anos de estadia, esse único cômodo extra custa 2,5 milhões de ienes de aluguel, sem nada de patrimônio ao final.

Os mesmos 55 m2 em Sapporo sairiam por cerca de 63.000 ienes, e em Akita por cerca de 47.000 ienes. É essa aritmética que faz o comprador em busca de espaço sair do centro: nosso mapa de preços e simulador de rentabilidade permite testar o compromisso em anúncios reais, e a seleção de casas por menos de 100.000 dólares mostra o que o mesmo aluguel anual compra à vista nas regiões.

Cinco erros a evitar ao ler áreas japonesas

1. Citar a média nacional para julgar um apartamento urbano. Os 91,66 m2 nacionais incluem 29 milhões de casas isoladas. Para um aluguel em Tóquio o número relevante é 38,16 m2, menos da metade.
2. Comparar uma área anunciada com uma área registrada. Eixo das paredes e face interna são contornos diferentes. Um apartamento em condomínio anunciado logo acima de 50 m2 pode estar registrado logo abaixo desse limite, o que muda a elegibilidade à isenção fiscal.
3. Tratar o jō como um tamanho fixo. Seis tatames significam no mínimo 9,72 m2 em um anúncio, mas as esteiras físicas vão de 1,45 a 1,82 m2 conforme a região e a idade do prédio.
4. Esquecer que as sacadas não contam. A sacada de um condomínio japonês é área comum destinada a uso exclusivo, então fica fora da área anunciada, ao contrário do que se pratica em vários mercados europeus.
5. Supor que novo significa maior. O parque encolhe há setenta anos. Se a área é sua prioridade, o mercado anterior a 1980 é onde ela está, com as questões sísmicas e de reforma que vêm junto, que é exatamente o que o guia de compra foi feito para percorrer.

Um último ponto prático. Comprar um imóvel no Japão é possível para não residentes, sem exigência de visto, e a compra não dá nenhum direito de residência; os custos totais de compra ficam em no máximo 6 % do preço. Um financiamento japonês, porém, só existe na prática para quem mora e trabalha com carteira no Japão, então planeje uma compra à vista. Se você prefere que a busca, a negociação e a assinatura sejam conduzidas no local, é disso que trata nosso acompanhamento na compra. O espaço nas regiões é acessível à vista justamente por causa disso.

Em resumo: escolha o número que corresponde à sua situação

O tamanho médio de apartamento em Tóquio é de 38,16 m2 se você fala de um apartamento alugado nos 23 distritos, 48,12 m2 se fala de qualquer apartamento da prefeitura, e 64,02 m2 se fala de qualquer moradia. No país inteiro os equivalentes são 42,13 m2, 50,33 m2 e 91,66 m2, e uma casa isolada ocupada pelo dono tem em média 126,89 m2.

Três conclusões seguem daí para quem compra. O espaço está concentrado no estoque mais antigo, já que uma moradia anterior a 1950 é 78 % maior que uma de 2023. O espaço está concentrado fora das prefeituras metropolitanas, com Toyama a 2,19 vezes Tóquio. E a área anunciada precisa ser conferida no registro antes de significar qualquer coisa. Percorra os anúncios atuais com esses três filtros em mente, ou leia a análise completa do que custa uma casa no Japão para colocar preço nos metros quadrados.

Perguntas frequentes

Qual é o tamanho médio de apartamento em Tóquio?

Um apartamento alugado nos 23 distritos de Tóquio tem em média 38,16 m2, e qualquer apartamento da prefeitura de Tóquio tem em média 48,12 m2. Considerando todos os tipos de moradia, inclusive as casas isoladas, a média da prefeitura de Tóquio é de 64,02 m2. Os números vêm da Pesquisa sobre Habitação e Terras de 2023.

Qual é o tamanho da moradia média no Japão?

91,66 m2 considerando todos os domicílios ocupados em 2023. Isso se divide em 118,25 m2 nos imóveis próprios e 45,39 m2 nos alugados, e em 126,89 m2 nas casas isoladas contra 50,33 m2 nos apartamentos.

Quantos metros quadrados tem um apartamento 1LDK no Japão?

Não existe tamanho legal para um 1LDK, apenas uma planta: um quarto mais um ambiente único de sala, jantar e cozinha. Na prática um 1LDK vai de cerca de 30 a 50 m2, faixa que engloba a média de 38,16 m2 dos apartamentos alugados no centro de Tóquio.

Quantos metros quadrados tem um tatame?

Na publicidade, um jo deve representar no mínimo 1,62 m2. As esteiras físicas variam conforme a região: cerca de 1,82 m2 em Kyoto, 1,66 m2 na região de Nagoya, 1,55 m2 em Tóquio e 1,45 m2 nos prédios do pós-guerra.

Como converter tsubo em metros quadrados?

Um tsubo equivale a 3,3058 m2 e corresponde a dois tatames. Para converter um preço por tsubo em preço por metro quadrado, divida por 3,3058.

Os apartamentos japoneses estão ficando menores?

Sim, e a tendência tem setenta anos. As moradias construídas antes de 1950 têm em média 137,65 m2 contra 77,17 m2 nas construídas em 2023, e a média nacional do parque caiu de 93,04 m2 em 2018 para 91,66 m2 em 2023.

Qual prefeitura do Japão tem as maiores moradias?

Toyama, com 140,01 m2 por moradia, seguida de Fukui, Yamagata, Akita e Niigata. Tóquio tem as menores, com 64,02 m2, então uma moradia de Toyama é 2,19 vezes maior na média.

40 metros quadrados bastam para morar em Tóquio?

Atendem à meta urbana oficial do Japão, de 40 m2 para uma pessoa, e superam com folga o mínimo de 30 m2 para um casal, mas ficam abaixo do padrão mínimo de 40 m2 para um domicílio de três pessoas. Para uma família de quatro o mínimo é 50 m2 e a meta urbana, 95 m2.