O custo de vida no Japão: o orçamento real de quem tem casa

O custo de vida no Japão: a resposta curta

A referência oficial é a kakei chōsa (家計調査, Pesquisa de Renda e Despesas Familiares), publicada todo mês pelo Escritório de Estatística do Ministério dos Assuntos Internos. É a única série que mede o que as famílias japonesas realmente gastam, a partir de uma amostra nacional de cadernos de contas reais.

Família	Gasto com consumo, 2025	Equivalente	Detalhe
Duas ou mais pessoas	314.001 JPY / mês	1.938 EUR / mês	Família média de 2,87 pessoas, chefe de família com 60,7 anos
Uma pessoa	173.042 JPY / mês	1.068 EUR / mês	Idade média de 58,6 anos
Duas ou mais pessoas, Hokkaido	294.154 JPY / mês	1.816 EUR / mês	6 % abaixo da média nacional, aquecimento incluído

Três avisos antes de transformar esses números no seu próprio orçamento.

Isto não é o gasto total

A linha de gasto com consumo exclui, por construção, a hi shōhi shishutsu (非消-hi支出, despesa não consumptiva): imposto de renda, imposto municipal de residente, contribuições à previdência e ao seguro social. Para um empregado, esses descontos costumam somar outros 15 a 25 % da renda bruta. Para um proprietário não residente, eles assumem outra forma, explicada mais adiante.

A moradia quase não aparece

A linha de moradia da pesquisa conta apenas o aluguel pago e pequenos reparos. O aluguel imputado dos proprietários que moram no próprio imóvel é deliberadamente excluído. Como o parque habitacional japonês, de cerca de 65 milhões de moradias, é em grande parte ocupado pelos próprios donos, a linha nacional de moradia fica estruturalmente baixa e não diz nada sobre o que um teto realmente custa.

A família japonesa média não é você

Essa família tem 60,7 anos, costuma viver numa casa quitada há muito tempo e ter um carro já amortizado. Um casal europeu ou brasileiro que compra uma casa para reformar aos 45 anos não tem a mesma cesta de compras, nem a mesma conta de saúde, nem as mesmas obras pela frente. Use a média como âncora, nunca como previsão.

Energia, água e telecomunicações: o que uma casa realmente consome

Esta é a linha que os compradores mais examinam e onde as premissas erradas custam mais caro. Estas são as médias mensais de 2025 para uma família de duas ou mais pessoas.

Item	Média nacional, 2025	Equivalente	O que faz a conta variar
Eletricidade	10.962 JPY / mês	68 EUR / mês	Ar-condicionado no verão, aquecimento elétrico no inverno, isolamento da envoltória
Gás encanado ou propano	4.161 JPY / mês	26 EUR / mês	O propano rural custa bem mais que o gás da cidade
Água e esgoto	3.941 JPY / mês	24 EUR / mês	Definido pelo município, com variação de 1 a 3 entre prefeituras
Outros combustíveis (querosene, lenha)	O restante da linha de energia	n/d	Nulo em Kyushu, decisivo em Tohoku e Hokkaido
Total de energia e água	20.243 JPY / mês	125 EUR / mês	Média anual, fortemente sazonal

A estação pesa mais que a região

Essa média anual esconde um pico de fevereiro e março que pode dobrar a conta. Uma casa japonesa antiga é aquecida cômodo por cômodo, sem isolamento contínuo: o conforto térmico é pago em energia, e não em obras, até que a envoltória seja melhorada. É exatamente por isso que isolar uma casa japonesa é a primeira decisão de reforma a tomar, antes da cozinha ou do banheiro.

Aquecimento a querosene nas regiões frias

Ao norte de Sendai, o aquecimento funciona com tōyu (灯油, querosene doméstico), entregue num tanque ou comprado em galões de 18 litros. Na primavera de 2026, um galão de 18 litros custava cerca de 2.500 JPY (15 EUR), ou seja, cerca de 139 JPY por litro. Uma casa individual mal isolada em Hokkaido costuma queimar de 1.000 a 1.800 litros por temporada de aquecimento, o que dá de 139.000 a 250.000 JPY (860 a 1.543 EUR) por um único inverno. É a linha que torna uma casa muito barata no norte um mau negócio, e ela é tratada no nosso guia para comprar uma casa em Hokkaido.

Saneamento fora da rede: a linha esquecida

Longe da rede de esgoto, a casa funciona com um jōkasō (浄化槽, unidade individual de tratamento de efluentes). A lei exige contrato de manutenção, retirada anual do lodo e inspeção obrigatória: reserve de 60.000 a 100.000 JPY por ano (370 a 617 EUR), ou 5.000 a 8.300 JPY por mês. O conjunto das obrigações está no nosso artigo sobre o jōkasō e o saneamento numa casa japonesa.

As linhas exclusivas do proprietário que a pesquisa não conta

Esta é a parte do orçamento que nenhum comparador de custo de vida mostra, e a que decide se uma compra funciona.

Imposto sobre bens imóveis e imposto de planejamento urbano

Quem é dono do imóvel em 1º de janeiro paga o kotei shisan zei (kotei shisan-zei, imposto sobre bens imóveis) à alíquota padrão de 1,4 % do valor avaliado, mais, apenas dentro das áreas de promoção da urbanização, o toshi keikaku zei (toshi keikaku-zei, imposto de planejamento urbano), limitado a 0,3 %. Dois mecanismos mudam tudo:

• A redução para terreno residencial. Enquanto houver uma moradia sobre o terreno, a base tributável do terreno é dividida por 6 até 200 m² (por 3 além disso), e por 3 no imposto de planejamento urbano.
• O limite de isenção. O menzeiten (免税点) dispensa o imposto sobre bens imóveis quando, dentro de um município e para um mesmo proprietário, a base tributável é inferior a 300.000 JPY (1.852 EUR) no caso do terreno ou a 200.000 JPY (1.235 EUR) no caso da construção.

O valor avaliado não é o preço que você paga: para o terreno, ele visa cerca de 70 % do valor oficial de mercado e, para as construções, parte do custo de reconstrução e se deprecia com a idade. O cálculo completo, incluindo datas de pagamento e como pagar do exterior, está no nosso artigo sobre o imposto predial no Japão.

Dois cálculos reais

Linha	Casa em cidade de porte médio	Akiya rural (casa vazia, akiya)
Valor avaliado do terreno	5.000.000 JPY (30.864 EUR)	800.000 JPY (4.938 EUR)
Valor avaliado da construção	3.000.000 JPY (18.519 EUR)	150.000 JPY (926 EUR)
Base do terreno após a redução	833.333 JPY	133.333 JPY, abaixo do limite
Imposto sobre bens imóveis	53.666 JPY / ano	0 JPY, terreno e construção isentos
Imposto de planejamento urbano	14.000 JPY / ano	0 JPY, fora da área de urbanização
Total anual	67.666 JPY (418 EUR)	0 JPY

Sim, uma casinha no campo pode não pagar nada. E sim, é também por isso que a paisagem é como é: se você demolir essa construção, o terreno perde a redução, a base sobe para 800.000 JPY e a conta chega a cerca de 11.200 JPY por ano (69 EUR). Manter uma ruína em pé sai mais barato do que demoli-la, o que é uma das razões pelas quais o censo habitacional de 2023 contou 899.500 casas vazias a mais do que em 2018.

Taxas de condomínio, se você comprar um apartamento

Um manshon (mansion, edifício em condomínio) acrescenta dois pagamentos mensais obrigatórios: o kanrihi (kanri-hi, taxa de administração) e o shūzen tsumitatekin (shūzen tsumitatekin, fundo de reserva para grandes obras), frequentemente de 25.000 a 40.000 JPY somados (154 a 247 EUR). O segundo sobe em degraus programados ao longo da vida do edifício, o que muitos compradores descobrem tarde demais: veja nossa análise das taxas de condomínio japonesas. Nas nossas listagens, esses valores aparecem na página do imóvel sempre que a fonte os publica.

Seguro, manutenção, provisões

O seguro contra incêndio cobre tufão, enchente e danos causados por água; a cobertura de terremoto é um adicional com teto, precificado por prefeitura e data de construção. Reserve de 5.000 a 10.000 JPY por mês (31 a 62 EUR) para uma casa isolada, mais numa zona de alto risco: os critérios estão no nosso artigo sobre seguro residencial no Japão. Além disso, uma provisão realista de manutenção de 1 % do valor da construção por ano não é cautela contábil, mas a realidade de uma construção de madeira exposta à umidade e aos cupins.

Tóquio, cidade média, campo: três orçamentos reais

Estes são três orçamentos montados linha a linha a partir das médias oficiais citadas acima e das regras tributárias que acabamos de descrever. São estimativas, não demonstrativos: use-os para comparar ordens de grandeza, não como substituto de um orçamento formal.

Caso A: casal em Tóquio, apartamento de 65 m² comprado à vista por 45.000.000 JPY (277.778 EUR)

Item	JPY / mês	EUR / mês
Alimentação, duas pessoas	80.000	494
Eletricidade, gás, água	19.100	118
Telefone e internet	12.000	74
Transporte, dois passes, sem carro	20.000	123
Seguro nacional de saúde, duas pessoas	30.000	185
Taxa de condomínio e fundo de reserva	32.000	198
Imposto sobre bens imóveis e de planejamento urbano	10.700	66
Seguro contra incêndio e terremoto	5.500	34
Taxa de radiodifusão pública	1.100	7
Lazer, roupas, despesas diversas	60.000	370
Total	270.400	1.669

Caso B: família de três pessoas em Fukuoka, casa de 110 m² num terreno de 180 m², comprada por 25.000.000 JPY (154.321 EUR)

Item	JPY / mês	EUR / mês
Alimentação, três pessoas	95.000	586
Eletricidade, gás, água	22.000	136
Telefone e internet	14.000	86
Um carro: imposto, vistoria, seguro, combustível	20.000	123
Transporte público	8.000	49
Seguro nacional de saúde, três pessoas	35.000	216
Imposto sobre bens imóveis e de planejamento urbano	5.600	35
Seguro contra incêndio e terremoto	6.000	37
Provisão para manutenção da construção	10.000	62
Taxa de radiodifusão pública	1.100	7
Escola, lazer, roupas, despesas diversas	70.000	432
Total	286.700	1.770

Caso C: casal aposentado em Wakayama, akiya comprada por 4.000.000 JPY e reformada por 6.000.000 JPY

Item	JPY / mês	EUR / mês
Alimentação, duas pessoas	78.000	481
Eletricidade, propano, água	24.000	148
Manutenção do jōkasō, anualizada	6.500	40
Telefone e internet	12.000	74
Dois carros kei leves	32.000	198
Saúde, casal com mais de 65 anos	25.000	154
Imposto sobre bens imóveis, fora da área de urbanização	1.200	7
Seguro contra incêndio e terremoto, construção antiga	8.000	49
Provisão para manutenção, construção antiga	12.000	74
Contribuição da associação de bairro	500	3
Taxa de radiodifusão pública	1.100	7
Lazer, roupas, despesas diversas	45.000	278
Total	245.300	1.514

O que as três colunas ensinam

Entre Tóquio e o interior de Wakayama, a diferença no custo de vida mensal é de apenas 25.100 JPY (155 EUR), cerca de 9 %. A casa custa de três a dez vezes menos para comprar, mas dois carros, uma construção antiga para manter e o saneamento fora da rede devolvem quase tudo o que o terreno deu. Em outras palavras: no campo você economiza no capital imobilizado, não no orçamento mensal. É um argumento forte para comprar no interior e um argumento fraco para morar lá com o objetivo de gastar menos. A região se escolhe por outros critérios, como explicam nosso guia sobre onde morar no Japão como estrangeiro e nosso artigo sobre comprar no interior do Japão.

Tóquio tem uma aritmética própria: 12 % acima da média nacional, e quase inteiramente por causa da moradia. Nossa análise linha a linha do custo de vida em Tóquio compara a capital com os números nacionais e calcula onde o aluguel deixa de ser melhor que a compra.

O que custa uma casa em que você não mora

Esta é a pergunta que a maioria dos nossos leitores faz e que quase ninguém responde: quanto custa uma casa japonesa durante os onze meses em que você não está lá? As linhas mudam por completo, porque o peso passa do consumo para a guarda do imóvel.

Item anual	JPY / ano	EUR / ano	Observação
Imposto sobre bens imóveis e de planejamento urbano	12.000	74	Akiya comprada por 5.000.000 JPY, valor avaliado baixo
Seguro contra incêndio e terremoto	60.000	370	Taxa majorada para moradia desocupada, que deve ser declarada como tal
Taxas fixas de água e eletricidade mantidas ativas	36.000	222	Fechar os medidores sai mais barato, mas impossibilita qualquer visita
Manutenção do jōkasō	78.000	481	Obrigação legal, com a casa ocupada ou não
Visita mensal de um zelador	120.000	741	Ventilação, correspondência, relatório fotográfico, de 5.000 a 15.000 JPY por visita
Limpeza e jardim	60.000	370	Duas visitas por ano, inevitáveis num clima úmido
Provisão para obras	100.000	617	1 % da construção, telhado e estrutura primeiro
Total	466.000	2.877	Cerca de 39.000 JPY (241 EUR) por mês

O risco que multiplica a conta por seis

Desde a revisão de dezembro de 2023 da lei sobre casas vazias, um município pode classificar um imóvel como kanri fuzen akiya (kanri fuzen akiya, casa vazia mal conservada) antes que ele se torne perigoso. Uma recomendação formal basta então para retirar a redução do terreno residencial: a base do imposto sobre bens imóveis volta ao valor integral e a conta pode ser multiplicada por seis. Uma casa abandonada por dois anos, com o jardim tomado pelo mato e a caixa de correio cheia, cumpre exatamente esses critérios. A visita mensal do zelador não é, portanto, um conforto: é o seguro mais barato da tabela.

Se o imóvel for alugado, a conta muda

Um imóvel colocado no mercado de aluguel passa para outro regime: as despesas se tornam dedutíveis, mas o não residente deve nomear um representante fiscal e aceitar a retenção na fonte sobre o aluguel. O mecanismo completo está descrito no nosso artigo sobre o imposto sobre renda de aluguel para não residentes, e o simulador de rendimento já incorpora essas despesas no retorno líquido que exibe.

Saúde, carro e escola: o que surpreende os estrangeiros

O seguro de saúde não é gratuito

Todo residente registrado há mais de três meses pertence a um regime obrigatório. Sem um empregador japonês, isso significa o kokumin kenkō hoken (国民健康保険, seguro nacional de saúde), com mensalidade definida pelo município sobre a renda tributável do ano anterior: em termos gerais, de 7 a 10 % da renda, sujeita a um teto anual, mais um valor fixo por pessoa. Um aposentado estrangeiro que chega com uma pensão europeia declarada no Japão pode, portanto, enfrentar uma mensalidade alta a partir do segundo ano. A partir dos 40 anos, soma-se uma contribuição para o seguro de cuidados de longa duração. A parcela paga pelo paciente no médico é de 30 % para um adulto em idade ativa e de 20 % ou 10 % para os idosos, conforme a renda. Nosso artigo sobre se aposentar no Japão apresenta os limites que valem depois dos 65 anos.

Um carro, obrigatório assim que você sai da cidade

Linha	Carro kei leve	Carro comum, abaixo de 1.000 cc
Imposto anual sobre o veículo	10.800 JPY (67 EUR)	25.000 JPY (154 EUR)
Vistoria obrigatória	A cada dois anos	A cada dois anos
Comprovante de vaga de estacionamento	Muitas vezes dispensado em áreas rurais	Exigido na maioria das cidades
Orçamento mensal total	14.000 a 18.000 JPY (86 a 111 EUR)	20.000 a 28.000 JPY (123 a 173 EUR)

Um imóvel a mais de 30 minutos de uma estação exige carro, às vezes dois, se os dois cônjuges trabalham. É por isso que repetimos que um imóvel rural é julgado pela distância até uma estação e até o comércio, um critério que nossas casas por menos de 100.000 euros exibem bem antes do preço.

As pequenas linhas que não existem na Europa

• Taxa de radiodifusão pública. 1.100 JPY por mês (7 EUR) no contrato terrestre, 1.950 JPY (12 EUR) com satélite, devida assim que existir um televisor capaz de receber os programas.
• Associação de bairro. A chōnaikai (町内会, associação de bairro) cobra algumas centenas de ienes por mês e, sobretudo, espera participação nas tarefas coletivas: limpeza dos canais de drenagem, festa local, remoção de neve.
• Sacos de lixo pagos. Muitos municípios aceitam apenas os próprios sacos, vendidos em lojas de conveniência, com um calendário rigoroso de separação do lixo.
• Remoção de neve. Nas prefeituras de muita neve, limpar o telhado é uma despesa anual real e um serviço a contratar antes do inverno.

Os erros que estouram o orçamento

1. Comparar um aluguel europeu ou brasileiro com um preço de compra japonês. A referência correta é o orçamento mensal completo, com impostos e manutenção, como nas três tabelas acima. Uma casa comprada à vista não custa zero por mês.
2. Esquecer que o imposto sobre bens imóveis é devido por quem é dono em 1º de janeiro. Ele é rateado entre vendedor e comprador por costume, não por lei: é uma cláusula a verificar no contrato, nunca uma suposição.
3. Tomar o valor avaliado pelo preço do imóvel. Ele visa cerca de 70 % do valor oficial do terreno e não tem nenhuma relação com o preço pedido. Um vendedor que o invoca para justificar um preço está misturando duas escalas.
4. Subestimar o aquecimento no norte. Um inverno a querosene pode superar o imposto sobre bens imóveis de um ano inteiro. Compare sempre os orçamentos de energia antes de comparar os preços de compra.
5. Deixar a casa sem cuidados. Dois anos de abandono bastam para desencadear um procedimento municipal, a perda da redução e um imposto multiplicado por seis.
6. Subestimar a mensalidade de saúde do segundo ano. Ela é calculada sobre a renda do ano anterior: o choque chega doze meses depois da chegada, nunca na chegada.
7. Achar que um carro usado de 300.000 JPY custa 300.000 JPY. A vistoria a cada dois anos, o seguro e o estacionamento pesam mais que o preço de compra ao longo de cinco anos.
8. Contar com um financiamento imobiliário japonês. Os financiamentos habitacionais são reservados a residentes com carteira assinada no Japão; sem isso, a compra é à vista, o que muda o plano de caixa, mas não o orçamento mensal. Veja financiamento imobiliário no Japão para estrangeiros.

Conselhos de especialista para manter o orçamento planejado

Peça o aviso do imposto sobre bens imóveis antes de fazer uma proposta

Toda primavera o proprietário recebe um aviso de cobrança com o valor avaliado do terreno e da construção e o valor exato pago no ano anterior. Esse documento pode ser solicitado, nunca é recusado e lhe dá o único número inegociável do orçamento. Ele também revela a área registrada do terreno, que às vezes difere da do anúncio.

Obtenha doze meses de leituras dos medidores

Uma casa vendida por um espólio costuma apresentar contas de energia absurdamente baixas porque ficou vazia. Peça as leituras do último ano de ocupação real ou raciocine a partir da média nacional ajustada ao clima local.

Resolva a envoltória antes da decoração

Numa construção anterior a 1990, o isolamento do forro, o vidro duplo e a vedação ao ar devolvem mais conforto por iene do que qualquer outro item, e se pagam na conta de energia. As ordens de grandeza estão no nosso artigo sobre o custo de reformar uma machiya ou uma kominka.

Orce a guarda do imóvel desde o primeiro dia

Se você não mora no local, inclua a visita mensal do zelador no plano de financiamento, e não nas contingências. É a linha que protege ao mesmo tempo a redução do imposto, a cobertura do seguro e o valor de revenda.

Verifique o zoneamento antes de contar com a ausência do imposto de planejamento urbano

O imposto de planejamento urbano só se aplica dentro das áreas de promoção da urbanização. Um imóvel logo fora economiza 0,3 % ao ano, mas herda outras restrições: serviços públicos, saneamento fora da rede, às vezes limites à reconstrução. O assunto é tratado em detalhe no nosso guia para comprar uma casa no Japão, e nossas listagens de akiya informam o zoneamento sempre que a fonte o publica.

Conclusão: um custo de vida moderado, um custo de propriedade a calcular

O Japão continua sendo um país onde duas ou três pessoas vivem com decência com 245.000 a 290.000 JPY por mês (1.500 a 1.800 EUR), incluindo energia, saúde e impostos locais. É o custo de vida que torna a compra atraente, e não apenas o preço das casas. Mas o orçamento de um proprietário não se deduz de uma média nacional: ele depende do valor avaliado, do zoneamento, do saneamento, do clima e, sobretudo, de você ocupar o imóvel ou não. Lembre-se também de que comprar não dá visto: ser dono de um imóvel no Japão não confere nenhum direito de residência.

O método se resume a três movimentos: obter o aviso do imposto sobre bens imóveis antes de fazer uma proposta, calcular a energia ao longo de um ano real completo e orçar a guarda do imóvel desde o primeiro dia. Você pode testar essas premissas no simulador, confrontá-las com imóveis reais nas nossas listagens ou entre as casas por menos de 50.000 euros e, se preferir que essas verificações sejam feitas por nós no local, nosso serviço de compra de ponta a ponta cobre exatamente esse trabalho.

Perguntas frequentes

Quanto é preciso por mês para viver no Japão?

Em 2025, uma família de duas ou mais pessoas gastou em média 314.001 JPY por mês (1.938 EUR), e uma pessoa sozinha 173.042 JPY (1.068 EUR), sem contar impostos e contribuições sociais. O proprietário soma imposto sobre bens imóveis, seguro e manutenção, o que dá outros 15.000 a 50.000 JPY conforme o imóvel.

O Japão é mais barato que a Europa ou os Estados Unidos?

Em alimentação, transporte e saúde, os níveis são comparáveis. A diferença está na moradia: o preço de compra de uma casa fora das grandes metrópoles não tem relação com os mercados europeu ou americano, enquanto o gasto do dia a dia fica próximo.

Quanto é o imposto predial de uma casa japonesa?

A alíquota padrão é de 1,4 % do valor avaliado, mais um imposto de planejamento urbano limitado a 0,3 % dentro das áreas urbanizadas. Graças à redução do terreno residencial, uma casa em cidade de porte médio costuma pagar de 50.000 a 100.000 JPY por ano (309 a 617 EUR), e uma casinha rural pode ficar totalmente isenta.

Quanto custa uma casa japonesa em que você não mora?

Reserve de 400.000 a 500.000 JPY por ano (2.500 a 3.100 EUR) para uma akiya: imposto, seguro majorado para moradia desocupada, taxas fixas mantidas ativas, manutenção do saneamento, visita mensal de um zelador e provisão para obras.

A eletricidade é cara no Japão?

A conta média de uma família de duas ou mais pessoas foi de 10.962 JPY por mês em 2025 (68 EUR), mas ela costuma dobrar em fevereiro e março numa casa antiga e mal isolada. Isolar a envoltória é a alavanca mais eficaz nessa linha.

É preciso ter carro para viver no interior do Japão?

Sim, assim que o imóvel fica a mais de 20 a 30 minutos de uma estação com serviço. Um carro kei leve custa de 14.000 a 18.000 JPY por mês no total (86 a 111 EUR), e um casal que trabalha costuma ter dois, o que anula boa parte da economia feita no preço da casa.

Um proprietário estrangeiro precisa pagar o seguro de saúde japonês?

A inscrição é obrigatória para qualquer residente registrado há mais de três meses, seja qual for sua condição de proprietário. Um não residente que possui um imóvel sem morar nele não paga mensalidade, mas continua devendo o imposto sobre bens imóveis e, se alugar, o imposto de renda sobre o aluguel.

Comprar é mais barato que alugar no Japão?

Com o tempo, sim na maioria das regiões, desde que se considere a depreciação da construção: a estrutura perde seu valor em vinte a trinta anos e só o terreno o mantém. Comprar se justifica pelo uso e pelo controle do orçamento mensal, não por uma valorização esperada.