Imposto sobre aluguel no Japão para não residentes

O princípio: o Japão tributa primeiro o aluguel japonês

A lei tributária japonesa (a Lei do Imposto de Renda, shotoku zei-hō) tributa os não residentes sobre os rendimentos de fonte japonesa (kokunai gensen shotoku), e o aluguel de um imóvel situado no Japão entra plenamente nessa categoria. Os acordos contra a dupla tributação confirmam o princípio: os rendimentos imobiliários são tributáveis no país onde o imóvel está.

Na prática, a tributação acontece em duas etapas:

• uma possível retenção na fonte de 20,42 % descontada do aluguel bruto ao longo do ano;
• uma declaração anual (kakutei shinkoku, kakutei shinkoku, declaração de imposto de renda) que recalcula o imposto realmente devido sobre o seu rendimento líquido e que, na maioria dos casos, gera a devolução de parte da retenção.

Antes de se preocupar com impostos, verifique se os fundamentos da sua compra estão sólidos: o nosso guia para comprar um imóvel no Japão cobre o percurso inteiro.

A retenção de 20,42 %: quando ela se aplica?

A retenção de 20,42 % (20 % de imposto de renda mais 0,42 % de sobretaxa especial de reconstrução fukkō tokubetsu shotoku-zei) é calculada sobre o aluguel bruto, antes de qualquer despesa. Mas ela não se aplica a todos os contratos:

• Inquilino pessoa jurídica (hōjin) ou aluguel pago em contexto empresarial: o inquilino deve reter 20,42 % e repassar o valor à Receita japonesa. Casos típicos: um apartamento alugado por uma empresa para abrigar um funcionário, ou um imóvel comercial.
• Inquilino pessoa física morando no imóvel, sozinho ou com a família: não há retenção; você recebe o aluguel bruto.
• Aluguel de curta temporada (tipo Airbnb): as plataformas não operam essa retenção; o rendimento ainda assim precisa ser declarado no kakutei shinkoku. Sobre as regras de operação, veja o nosso artigo sobre a licença minpaku de 180 dias (minpaku, aluguel de curta temporada sob a lei de hospedagem privada, no máximo 180 noites por ano).

Ponto essencial: a retenção é um adiantamento, não um imposto definitivo. Se o imposto calculado sobre o seu rendimento líquido for menor do que o valor retido, a diferença é devolvida depois da declaração anual.

A declaração anual kakutei shinkoku: imposto sobre o líquido, não sobre o bruto

A declaração de imposto de renda japonesa, o kakutei shinkoku, é entregue entre 16 de fevereiro e 15 de março, referente ao ano civil anterior. Ela incide sobre o rendimento líquido: o aluguel recebido menos todas as despesas dedutíveis (detalhadas abaixo).

A tabela progressiva vai de 5 % a 45 % (mais uma sobretaxa de reconstrução de 2,1 % sobre o imposto devido). Para um investidor com um ou dois imóveis, o rendimento líquido tributável costuma ser modesto: o imposto efetivo fica muitas vezes abaixo de 10 % do aluguel bruto, longe dos 20,42 % eventualmente retidos.

O calendário na prática

1. Reúna os extratos de aluguel, as notas fiscais e o aviso do imposto predial do ano.
2. Calcule a depreciação do edifício, a genka shōkyaku (genka shōkyaku).
3. Entregue a declaração (on-line pelo e-Tax ou em papel), normalmente por meio do seu procurador fiscal.
4. Pague o saldo, ou aguarde a devolução do excesso retido.

O procurador fiscal nōzei kanrinin: obrigatório para não residentes

Um não residente não pode cuidar sozinho das obrigações fiscais japonesas: você precisa nomear um nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, procurador fiscal), pessoa física ou jurídica residente no Japão, informado à Receita (zeimusho) por meio do formulário nōzei kanrininのtodokedesho.

• O procurador recebe a sua correspondência fiscal, entrega as suas declarações e paga o imposto em seu nome.
• Na prática, a maioria dos proprietários nomeia um zeirishi (contador tributarista licenciado): reserve mais ou menos de 50.000 a 150.000 ¥ por ano para uma declaração simples de aluguel (US$ 321 a US$ 962), ou às vezes a própria administradora do imóvel.
• Nomeie também um contato junto à prefeitura, para receber e pagar o aviso anual do imposto predial.

Despesas dedutíveis e depreciação genka shōkyaku: reduza a base

O imposto incide sobre o líquido: cada despesa comprovada reduz a base tributável. Guarde todas as notas fiscais.

Despesa dedutível	Termo japonês	Ordem de grandeza / observação
Taxas de administração do imóvel	kanri itaku-ryō	≈ 5 % do aluguel na locação de longo prazo, 20 a 30 % na curta temporada
Imposto predial e imposto de planejamento urbano	kotei shisan-zei・toshi keikaku-zei	1,4 % + 0,3 % do valor venal, integralmente dedutíveis
Seguro contra incêndio e terremoto	kasai hoken・jishin hoken	prêmio anual (ou a parcela do ano de um prêmio plurianual)
Reparos e manutenção	shūzen-hi	dedutíveis no ano do gasto (obras maiores são depreciadas)
Depreciação do edifício	genka shōkyaku-hi	estrutura de madeira: 22 anos (nova), 4 anos se tiver mais de 22
Honorários profissionais	zeirishi hōshūなど	declaração de imposto, procurador fiscal nōzei kanrinin
Custos de colocação de inquilino	chūkai tesūryō・kōkoku-ryō	comissão da imobiliária e "AD" a cada nova locação
Juros de empréstimo	kariirekin rishi	raros para não residentes (compras à vista); dedutíveis quando houver

Depreciar um edifício de madeira: a alavanca fiscal

Só o edifício se deprecia, nunca o terreno. A vida útil legal (hōtei taiyō nensū) de uma estrutura de madeira é de 22 anos quando nova. Para um edifício mais antigo, a vida útil restante é (22 − idade) + idade × 20 %. E quando o edifício já passou dos 22 anos, ela cai para 22 × 20 % = 4 anos.

Exemplo: uma casa de 35 anos cuja parte construída está avaliada em 8.000.000 ¥ (≈ US$ 51.282) → você deduz 2.000.000 ¥ por ano durante 4 anos, o suficiente para anular boa parte do rendimento de aluguel para fins fiscais. Esse é um dos atrativos de uma machiya antiga em Kyoto (machiya, casa urbana de madeira típica de Kyoto) ou de uma casa reformada no interior.

Impostos locais e acordos tributários: o quadro completo

Separadamente do imposto de renda, todo proprietário paga a cada ano o imposto predial kotei shisan-zei (1,4 % do valor venal) e, nas zonas urbanizadas, o imposto de planejamento urbano toshi keikaku-zei (0,3 %). Como o valor venal fica bem abaixo do preço de mercado, a conta continua moderada, muitas vezes de 50.000 a 150.000 ¥ por ano (US$ 321 a US$ 962) para um imóvel padrão, e os dois impostos são dedutíveis do rendimento de aluguel. Uma vantagem do status de não residente: o imposto de residência jūminzei (≈ 10 %) em geral não se aplica se você não tiver domicílio no Japão em 1º de janeiro.

Do lado do país de residência: a maioria dos acordos, entre eles o acordo tributário França-Japão de 3 de março de 1995, dá ao Japão o direito de tributar os rendimentos imobiliários; o seu país de residência concede então um alívio, normalmente um crédito de imposto pago no exterior. Os residentes na França, por exemplo, declaram o rendimento nos formulários 2047 e 2044 e recebem um crédito igual ao imposto francês correspondente: nada de dupla tributação, ainda que o rendimento continue a influenciar a alíquota efetiva.

Para estimar a sua rentabilidade depois dos impostos antes de comprar, passe as suas hipóteses pelo nosso simulador de rentabilidade; e se preferir delegar toda a estrutura (compra, administração, procurador fiscal), o nosso acompanhamento personalizado cobre o percurso inteiro.

Perguntas frequentes

Não residentes precisam declarar imposto no Japão todo ano?

Sim: a declaração kakutei shinkoku é entregue entre 16 de fevereiro e 15 de março, por meio do seu procurador fiscal nōzei kanrinin. Mesmo quando houve retenção de 20,42 % na fonte, declarar é do seu interesse: o imposto é recalculado sobre o rendimento líquido, e o excesso retido é devolvido.

O meu rendimento de aluguel no Japão será tributado duas vezes?

Não. Os acordos tributários atribuem ao Japão a tributação dos rendimentos imobiliários; o seu país de residência concede depois um alívio. Pelo acordo França-Japão, por exemplo, os residentes na França declaram o rendimento e recebem um crédito de imposto igual ao imposto francês correspondente, de modo que o aluguel não é tributado duas vezes.

A retenção de 20,42 % vale se o meu inquilino for pessoa física?

Não, não quando o inquilino é uma pessoa física que ocupa o imóvel como moradia dele ou da família. A retenção mira o aluguel pago por uma empresa (hōjin) ou pago em contexto empresarial. Em todos os casos, o rendimento continua a ter de ser declarado na declaração anual.

Como funciona a depreciação de uma casa de madeira com mais de 22 anos?

A vida útil legal das estruturas de madeira é de 22 anos, então um edifício que passou dessa idade é depreciado em 22 × 20 % = 4 anos. Você deduz um quarto do valor do edifício (sem o terreno) todos os anos durante 4 anos: a poderosa alavanca genka shōkyaku específica dos imóveis antigos.

Quem pode ser o meu procurador fiscal (nōzei kanrinin) no Japão?

Qualquer pessoa física ou jurídica residente no Japão: na maioria das vezes um zeirishi (contador tributarista licenciado), às vezes a administradora do seu imóvel. A nomeação é um formulário simples (nōzei kanrininのtodokedesho) entregue na repartição fiscal responsável pelo imóvel.