Preço médio de uma casa no Japão: quanto custa de verdade uma casa em 2026

Preço médio de uma casa no Japão: os números

Não existe um preço japonês único, mas sete mercados que nunca se sobrepõem. A tabela abaixo dá a mediana de cada um, ou seja, o preço no meio da distribução: metade dos imóveis é vendida por menos, metade por mais. Uma mediana é mais honesta do que uma média, que um punhado de imóveis de luxo basta para distorcer. Os números na coluna Fonte correspondem ao catálogo da immoJapon de 14 de agosto de 2026; hoje são muito mais, o número atual está na página de anúncios.

Segmento	Preço mediano (ienes)	Em euros	Fonte
Casa de campo para reformar (akiya)	4.800.000	29.600	Catálogo immoJapon, 384 casas
Casa de fazenda tradicional (kominka)	8.950.000	55.200	Catálogo immoJapon, 166 anúncios
Casa usada, mercado geral	25.730.000	158.800	Flat 35, exercício 2024
Apartamento usado	30.330.000	187.200	Flat 35, exercício 2024
Casa nova pronta (tateuri)	38.260.000	236.200	Flat 35, exercício 2024
Casa urbana de Kyoto (machiya)	69.400.000	428.400	Catálogo immoJapon, 176 anúncios
Apartamento novo, Grande Tóquio	91.820.000	566.800	Fudosan Keizai, ano de 2025 completo
Apartamento novo, 23 distritos de Tóquio	136.130.000	840.300	Fudosan Keizai, ano de 2025 completo

De uma ponta à outra dessa tabela a proporção é de 1 para 28. Isso não é uma anomalia de mercado: o mesmo mecanismo produz os dois extremos. No Japão um imóvel vale essencialmente o que vale o seu terreno, e o terreno vale o que vale a sua localização em um país que perde população em toda parte, exceto em um punhado de áreas metropolitanas. Uma casa de 110 m² estruturalmente sã vale quase nada a 40 minutos da estação mais próxima, enquanto um lote de 60 m² no centro de Tóquio custa uma fortuna mesmo com uma casa para demolir em cima.

Para um comprador estrangeiro a consequência prática é esta: escolher um orçamento é escolher um projeto, não um nível de acabamento. Passar de 30.000 para 300.000 euros não compra a mesma casa em melhor estado, compra uma vida totalmente diferente, em outra região, com outro tratamento tributário e outro potencial de aluguel. Nosso guia completo para comprar um imóvel no Japão cobre cada um desses caminhos, e os anúncios com preço estão em nosso catálogo de akiya e casas japonesas.

Preços realmente pagos, província por província

A maioria dos artigos sobre preços de casas no Japão cita preços pedidos, ou seja, anúncios. Nós preferimos preços assinados. O ministério japonês da terra publica as transações reais, declaradas pelos próprios compradores, em seu banco de dados aberto fudosan joho library (Fudōsan Jōhō Library, biblioteca de informação imobiliária). A tabela abaixo é calculada sobre as 236.611 vendas de casas registradas entre o 1º trimestre de 2024 e o 4º de 2025 nas 36 províncias que acompanhamos.

Província	Vendas analisadas	Preço mediano pago (ienes)	Em euros	Mediana por m² de área (ienes)
Kanagawa (神奈川県)	25.665	41.000.000	253.100	400.000
Aichi (愛知県)	18.810	33.000.000	203.700	285.714
Chiba (千葉県)	21.900	30.000.000	185.200	271.198
Kyoto (Kyoto府)	11.487	25.000.000	154.300	247.619
Osaka (Osaka府)	26.787	25.000.000	154.300	226.667
Hyogo (兵庫県)	18.186	25.000.000	154.300	220.000
Shizuoka (静岡県)	8.245	20.000.000	123.500	156.250
Okayama (岡山県)	4.216	19.000.000	117.300	150.000
Fukushima (福島県)	4.265	19.000.000	117.300	150.000
Nagano (長野県)	4.127	17.000.000	104.900	126.316
Niigata (新潟県)	4.193	14.000.000	86.400	91.892
Yamagata (山形県)	1.688	14.000.000	86.400	88.444
Akita (秋田県)	1.848	11.000.000	67.900	77.951
Wakayama (和歌山県)	2.333	8.000.000	49.400	65.714

Três lições saem dessa tabela, e nenhuma delas é intuitiva para um comprador ocidental.

Os preços das casas desabam assim que se sai das três grandes regiões

Entre Kanagawa (o cinturão sul de Tóquio) e Wakayama não há uma diferença de 1,5 como a que se vê entre duas regiões europeias, mas um fator de 5,1. E não são produtos diferentes: os dois números cobrem casas comuns. O que se compra em Kanagawa é a proximidade de um mercado de trabalho de 37 milhões de pessoas.

O preço por metro quadrado só significa algo dentro de uma mesma região

400.000 ienes por m² em Kanagawa contra 65.714 ienes em Wakayama é um fator de 6. Comparar um preço por metro quadrado japonês com um europeu não ensina nada, porque o número japonês embute o valor do terreno enquanto o edifício em si se deprecia. Veja nosso artigo sobre por que as casas japonesas se depreciam e o terreno segura o valor.

Os valores publicados são arredondados

As medianas caem em números redondos porque a publicação oficial arredonda os valores das transações antes de divulgá-los, por motivos de privacidade. Esses valores são, portanto, confiáveis na escala da província, mas não substituem uma avaliação do imóvel em si. Nós os usamos como referência de mercado em nossas páginas de anúncios, nunca como o preço de um imóvel específico.

Essas diferenças de preço se leem melhor cruzadas com clima, oferta de trens e mercado de trabalho: esse é o ponto do nosso guia região por região sobre onde morar no Japão como estrangeiro.

Uma cidade escapa em parte a essa lógica: Fukuoka, cuja população cresceu 3,2 % entre 2020 e 2025 e cujo solo residencial sobe 7,0 % ao ano. Os preços distrito por distrito estão detalhados em comprar uma casa em Fukuoka.

A província mais barata do país merece tratamento à parte: nosso guia para comprar uma casa em Hokkaido dá o preço médio de uma casa usada em dezessete cidades da ilha, junto com o custo anual do inverno que esses preços baixos escondem.

Novo, usado, akiya: três mercados, três orçamentos

A segunda fonte séria sobre quanto custa uma casa no Japão é a pesquisa anual conduzida pela Jutaku Kinyu Shien Kiko (Jūtaku Kin'yū Shien Kikō, Japan Housing Finance Agency) com os tomadores que usam o financiamento a taxa fixa Flat 35. A edição do exercício 2024 cobre 27.523 dossiês concluídos financiados entre abril de 2024 e março de 2025. Não é uma amostra de vitrine: são negócios fechados com seu custo completo, terreno incluído.

Tipo de compra	Custo total (ienes)	Em euros
Apartamento novo	55.920.000	345.200
Casa sob medida incluindo a compra do terreno	50.070.000	309.100
Casa sob medida em terreno já próprio	39.360.000	243.000
Casa nova pronta	38.260.000	236.200
Apartamento usado	30.330.000	187.200
Casa usada	25.730.000	158.800

A pesquisa também mede o esforço financeiro real: o negócio custa 5,3 vezes a renda anual do tomador para uma casa usada, subindo para 7,5 vezes para uma construção sob medida incluindo o terreno. A renda média da família tomadora é de 6.690.000 ienes (41.300 euros) e o tomador típico tem 44,5 anos, o que diz muito sobre este mercado: compra-se tarde, muitas vezes uma só vez, e o usado continua bem mais barato que o novo.

O que o nosso próprio catálogo mostra sobre a base do mercado

Esses números descrevem compradores japoneses com crédito em áreas povoadas. O segmento que mais interessa aos nossos leitores, a casa de campo para reformar, fica muito abaixo. Medido sobre os 792 anúncios disponíveis em nosso catálogo em 14 de agosto de 2026:

Segmento	Anúncios com preço publicado	1º quartil (ienes)	Mediana (ienes)	Mediana (euros)	3º quartil (ienes)
Casa de campo	384	2.500.000	4.800.000	29.600	9.800.000
Casa de fazenda kominka	166	3.800.000	8.950.000	55.200	14.900.000
Machiya de Kyoto	176	34.800.000	69.400.000	428.400	138.000.000

Mais três números completam o quadro: a mediana de todas as categorias é de 9.000.000 de ienes (55.600 euros), 19 por cento dos anúncios ficam abaixo de 3.000.000 de ienes (18.500 euros), e o ano de construção mediano é 1973 entre os anúncios que informam o ano. Esse último ponto não é detalhe: uma casa de 1973 é anterior ao código sísmico de 1981, o que muda tanto o custo das obras quanto o valor de revenda (veja a norma sísmica de 1981, conhecida como shin-taishin). Por fim, 48 desses 792 anúncios estão marcados como preço sob consulta: o vendedor não publica valor, em geral porque o valor do terreno e o do edifício ainda não foram acertados entre os herdeiros.

Por que o que você realmente compra é o terreno

A característica mais contraintuitiva deste mercado cabe em uma frase: a casa perde o valor, o terreno o mantém. Uma estrutura de madeira é depreciada em 22 anos para fins fiscais e tratada pelo mercado como quase sem valor depois de 30 a 40 anos. Uma casa de 1973 vale, portanto, pouco mais que o seu lote, menos o custo de demolição se estiver deteriorada demais.

O terreno, ao contrário, sobe onde a atividade se concentra. O chika koji (chika kōji, referência oficial do preço do solo publicada pelo Estado a cada 1º de janeiro) dá a medida exata para 2026:

Escopo	Variação anual
Todos os usos, média nacional	+2,8 %
Solo residencial, média nacional	+2,1 %
Solo comercial, média nacional	+4,3 %
Grande Tóquio, todos os usos	+5,7 %
Grande Osaka, todos os usos	+3,8 %
Grande Nagoya, todos os usos	+2,3 %

Essa alta nacional de 2,8 por cento é a mais forte desde 1992, ou seja, desde o estouro da bolha. Mas é uma média, e ela esconde exatamente o que a tabela de transações acima mostra: as três grandes regiões puxam o índice para cima enquanto centenas de municípios rurais continuam caindo. Nosso artigo sobre os preços dos imóveis no Japão em 2026 cobre esse mercado de duas velocidades, e nosso guia dos 23 distritos de Tóquio o leva ao nível da rua.

O estoque de casas vazias explica a base do mercado

A pesquisa de habitação e terra de 2023 conta 9.000.000 de moradias vazias, ou seja, 13,8 por cento do parque habitacional japonês, incluindo 3.850.000 que não estão à venda, nem para alugar, nem são casas de veraneio: casas realmente abandonadas. É esse estoque que produz as etiquetas de 3.000.000 de ienes e que alimenta os bancos de akiya. Ele também explica por que um preço baixo nunca é, por si só, um bom negócio: há dezenas de milhares de casas a esse preço, e a maioria nunca encontrará comprador.

A exceção de Kyoto

A mediana de 69.400.000 ienes das machiya (machiya, casas urbanas tradicionais de madeira) do nosso catálogo parece incoerente com a transação mediana de 25.000.000 de ienes na província de Kyoto. Não é: uma machiya reformada no centro histórico é um ativo patrimonial, frequentemente operado como hospedagem turística, sem equivalente nas estatísticas de casas comuns. É um mercado à parte, descrito em nosso guia para comprar uma machiya em Kyoto.

O preço pedido não é o seu orçamento

Este é o erro que mais custa aos compradores estrangeiros: raciocinar com o preço do anúncio. No Japão, em um imóvel antigo e barato, o preço de compra costuma ser menos da metade do orçamento de entrada. Eis a estrutura completa, em um exemplo de 5.000.000 de ienes.

Item	Valor (ienes)	Em euros	Natureza
Preço do anúncio	5.000.000	30.900	Negociável
Custos de compra, tudo incluído	300.000	1.900	Limitados a 6 % do preço
Reforma (110 m² a 40.000 ienes por m²)	4.400.000	27.200	A verdadeira variável
Orçamento total de entrada	9.700.000	59.900
Impostos anuais sobre o imóvel (estimativa)	51.000 / ano	315 / ano	Recorrente

Custos de compra: no máximo 6 por cento, e isso é boa notícia

Os custos de aquisição no Japão (comissão da imobiliária, imposto de aquisição de imóvel, taxas de registro, honorários do shiho shoshi (shihō shoshi, escrivão judicial que registra o título) e selo fiscal) ficam abaixo de 6 por cento do preço, bem abaixo dos níveis europeus típicos. O detalhamento linha por linha está em nosso artigo sobre os custos de compra de um imóvel no Japão.

Reforma: o item que decide tudo

Em uma casa anterior a 1981, reserve uma provisão da ordem de 15.000 a 75.000 ienes por metro quadrado conforme o estado, a ambição e o acesso à obra. É a faixa que usamos em nossas próprias estimativas de rentabilidade, e só ela explica por que duas casas com o mesmo preço pedido têm custos reais completamente diferentes. Nosso artigo sobre o custo de reformar uma machiya ou uma kominka dá preços por especialidade.

Custos anuais de manutenção

O kotei shisan zei (kotei shisan-zei, imposto sobre o imóvel) é de 1,4 por cento do valor venal avaliado, mais 0,3 por cento de imposto de planejamento urbano em zonas urbanizadas. O valor avaliado fica bem abaixo do preço pago, o que torna as contas anuais muito baixas em áreas rurais, muitas vezes algumas centenas de euros. Detalhes em nosso artigo sobre o imposto sobre o imóvel no Japão.

Três orçamentos reais: 30.000, 100.000 e 300.000 euros

Eis o que cada faixa compra de fato a preços de agosto de 2026. Os valores em ienes são convertidos a 162 ienes por euro, a taxa aplicada na redação deste artigo.

Orçamento de 30.000 euros (cerca de 4.900.000 ienes): a casa de campo para reformar

Você está exatamente na mediana das casas do nosso catálogo. Na prática: uma casa de 100 a 130 m² de área, construída entre 1965 e 1985, em uma província rural (Wakayama, Yamagata, Niigata, Akita), com terreno. É habitável, mas raramente confortável: vidro simples, quase sem isolamento, banheiro original.

A armadilha nesse nível é gastar a faixa inteira na compra. Uma divisão melhor é 40 por cento compra e 60 por cento obras. Com 30.000 euros no total, mire uma casa de 12.000 euros e guarde o resto. Acima de tudo, verifique a distância até uma estação: além de 20 a 30 minutos de carro de uma estação atendida e de comércio, a revenda fica muito difícil, seja lá quanto você pagou.

Orçamento de 100.000 euros (cerca de 16.200.000 ienes): conforto real ou um projeto de aluguel

Esse orçamento muda a natureza do projeto. Ele compra ou uma kominka com personalidade já parcialmente reformada (a mediana das nossas 240 kominka é de 37.000 euros, medida em setembro de 2026, deixando 63.000 euros para obras), ou uma casa decente em uma província bem servida como Shizuoka (transação mediana: 123.500 euros), ou um projeto de aluguel em uma área turística. É o nível em que a rentabilidade vira uma questão séria: nosso simulador de rentabilidade calcula a renda líquida depois de custos, administração e impostos.

Orçamento de 300.000 euros (cerca de 48.600.000 ienes): a cidade ou o ativo patrimonial

Agora você está dentro do mercado japonês comum. Três caminhos: uma casa de família nas províncias do cinturão de Tóquio (Chiba a 185.200 euros, Kanagawa a 253.100 euros de mediana), um apartamento usado no centro de uma grande cidade, ou uma pequena machiya de Kyoto para reformar (primeiro quartil do nosso catálogo: 214.800 euros). Esse orçamento também abre pequenos prédios de aluguel nas regiões. Nossos estudos de caso com números mostram dois negócios reais nessa faixa, com custo final e rentabilidade.

Um lembrete que vale para os três

Nenhuma dessas compras pode ser financiada com um empréstimo do exterior. Os financiamentos japoneses são reservados a residentes assalariados no Japão; alguns bancos amigáveis a estrangeiros emprestam sob condições rígidas, e um não residente fica no máximo em 50 a 70 por cento do valor. Planeje uma compra à vista, como explicado em nosso artigo sobre financiamento no Japão para estrangeiros.

Os sete erros que estouram a conta

1. Confundir o preço do anúncio com o orçamento. Em um imóvel de 5.000.000 de ienes, as obras quase sempre superam o preço de compra. Um plano calculado sem provisão para reforma não é um plano, é um desejo.
2. Correr atrás da casa de 1 iene. Imóveis transferidos por uma quantia simbólica existem, mas o preço é simbólico justamente porque o custo de restauração, o isolamento ou as obrigações ligadas à doação não são. Desmontamos o mecanismo em akiya de 1 iene e de graça, o que o preço esconde.
3. Aplicar a lógica europeia do preço por m². O metro quadrado japonês embute um terreno que se valoriza e um edifício que se deprecia. Duas casas ao mesmo preço por metro quadrado não valerão o mesmo daqui a dez anos.
4. Supor que haverá financiamento. É o motivo número um pelo qual vemos projetos abandonados. O financiamento se resolve antes da busca, não depois de se apaixonar por uma casa.
5. Comprar longe de tudo porque é mais barato. O preço baixo é uma consequência do isolamento, nunca uma oportunidade. Regra simples: uma estação atendida e comércio a 20 ou 30 minutos; senão, o ativo é uma rua sem saída.
6. Subestimar a adequação da casa às normas. Antes de 1981 a estrutura não atende ao código sísmico atual. Some isolamento, umidade e risco de cupins, três itens que a maioria dos anúncios nunca menciona.
7. Acreditar que comprar dá residência. Comprar um imóvel no Japão não lhe dá nenhum visto, nenhum status de residência e nenhuma vantagem migratória. O assunto é tratado em comprar uma casa no Japão sem visto.

Conselhos de especialista para pagar o preço certo

Confira cada preço com as transações reais

O banco de dados do ministério da terra é gratuito e aberto a todos. Busque o município, o tipo de imóvel e o período, depois olhe a distribuição dos preços pagos, não a média. Um imóvel anunciado 30 por cento acima da mediana local precisa justificar essa diferença com algo visível: uma reforma recente, um lote maior, uma orientação rara. Senão, a diferença é a sua margem de negociação.

Separe sempre o valor do terreno do valor do edifício

Peça à imobiliária a área do terreno, a área construída e o ano de construção. O valor do terreno se compara com o chika koji da zona; o edifício é avaliado pelo custo de reconstrução menos a idade. Um vendedor que não abre esses três números vende um preço, não um imóvel.

O que preço sob consulta realmente significa

Um anúncio sem preço publicado (o sodan, 応相談, a combinar) não é armadilha nem pechincha escondida. Em geral sinaliza um inventário não resolvido, um imóvel de vários herdeiros ou um vendedor que espera uma oferta antes de se decidir. Esses dossiês demoram mais e às vezes são mais negociáveis, mas exigem alguém no local.

A negociação existe, mas não é a negociação ocidental

Uma oferta por escrito (kaitsuke iraisho, kaitsuke依頼書, carta de intenção de compra) compromete moralmente o comprador e inicia o processo. Uma oferta muito baixa apresentada para testar o mercado sai pela culatra: ela o marca como comprador pouco sério e a imobiliária trabalhará primeiro para outra pessoa. A alavanca mais forte não é o valor, é há quanto tempo o anúncio está parado e quão sólida é a sua comprovação de fundos.

Mande verificar os três documentos que escondem as surpresas ruins

O registro de imóveis revela hipotecas e servidões, o documento de explicação dos assuntos importantes revela restrições de zoneamento e riscos naturais, e a planta cadastral revela disputas de divisa. Os três são escritos em japonês jurídico. Se você não tem ninguém no local, nosso serviço de acompanhamento de compra cobre essas verificações antes de a oferta ser apresentada, e o primeiro contato por escrito não gera nenhum compromisso.

O essencial

Quanto custa uma casa no Japão? Entre 8.000.000 de ienes (49.400 euros) e 41.000.000 de ienes (253.100 euros) conforme a província para uma casa comum, com uma mediana nacional de 25.730.000 ienes (158.800 euros) no mercado de financiamento e uma mediana de 4.800.000 ienes (29.600 euros) no segmento de casas de campo que acompanhamos.

Três regras cobrem o resto. Primeira: o preço pedido não é o orçamento, conte os custos de compra (abaixo de 6 por cento) e sobretudo as obras, que frequentemente superam o preço de compra em um imóvel antigo. Segunda: o que você paga é uma localização, porque o edifício se deprecia e o terreno carrega o valor. Terceira: um preço muito baixo é a consequência de um problema de localização, nunca uma oportunidade em si.

Para transformar esses números em um imóvel de verdade, consulte nosso catálogo de casas japonesas com preço, teste um projeto no simulador de rentabilidade e leia o guia completo para comprar um imóvel no Japão antes de fazer uma oferta.

Perguntas frequentes

Quanto custa uma casa no Japão em média?

Uma casa usada é vendida por uma mediana de 25.730.000 ienes (158.800 euros) no mercado de financiamento japonês, e uma casa nova pronta por 38.260.000 ienes (236.200 euros). A mediana realmente paga vai de 8.000.000 de ienes (49.400 euros) na província de Wakayama a 41.000.000 de ienes (253.100 euros) em Kanagawa.

Dá para comprar uma casa no Japão por 30.000 euros?

Sim. A casa de campo mediana do nosso catálogo estava em 4.800.000 ienes (29.600 euros) em 14 de agosto de 2026, e 19 por cento dos anúncios ficavam abaixo de 3.000.000 de ienes (18.500 euros). Esse orçamento não cobre a reforma, porém: em uma casa anterior a 1981, colocá-la em condições costuma custar mais que a compra.

Quanto custa uma casa em Tóquio?

Uma casa no cinturão de Tóquio tem preço mediano de transação de 30.000.000 de ienes (185.200 euros) na província de Chiba e de 41.000.000 de ienes (253.100 euros) em Kanagawa. Dentro dos 23 distritos de Tóquio, os apartamentos novos tiveram média de 136.130.000 ienes (840.300 euros) em 2025.

Um estrangeiro pode comprar uma casa no Japão?

Sim, sem restrição de nacionalidade ou residência. Um não residente pode comprar em propriedade plena, terreno incluído, exatamente como um cidadão japonês. Os únicos obstáculos práticos são o financiamento, o carimbo pessoal e estar presente ou representado na assinatura.

Comprar uma casa no Japão dá visto?

Não. Comprar um imóvel não concede direito de residência, status nem qualquer vantagem migratória no Japão. Não existe golden visa japonês. A residência precisa ser obtida separadamente, por exemplo por um visto de trabalho ou pelo visto de business manager.

Quais são os custos de compra de uma casa no Japão?

Ficam abaixo de 6 por cento do preço, tudo incluído: comissão da imobiliária, imposto de aquisição de imóvel, taxas de registro, honorários do escrivão judicial e selo fiscal. É bem menos do que na maioria dos países europeus.

Dá para conseguir um financiamento japonês morando no exterior?

Quase nunca. Os financiamentos japoneses são reservados a residentes assalariados no Japão. Alguns bancos amigáveis a estrangeiros emprestam sob condições rígidas, e um não residente fica no máximo em 50 a 70 por cento do valor do imóvel. Na prática, planeje uma compra à vista.

Por que as casas japonesas perdem valor?

Porque a construção em madeira é depreciada em 22 anos e tratada pelo mercado como quase sem valor depois de 30 a 40 anos. O valor se desloca para o terreno, que sobe nas grandes áreas metropolitanas e cai nas regiões que perdem população.