Akiya em Tóquio: onde ficam as casas vazias e quanto custam

Quantos akiya Tóquio realmente tem?

A palavra akiya (akiya, casa vazia) designa qualquer moradia sem ninguém morando na data da pesquisa. Por essa definição, Tóquio é a capital das akiya do Japão: 896.500 imóveis vagos em 2023, contra cerca de 810.000 em 2018, o maior número entre todas as províncias. Mesmo assim, a taxa de vacância, 10,9 %, é uma das mais baixas do país (44º lugar entre 47), contra 13,8 % no Japão como um todo e seus 9,0 milhões de imóveis vagos.

O paradoxo desaparece quando se olha o que está vago. Na pesquisa de 2013, a última em que Tóquio publicou o detalhamento que citamos aqui, cerca de 490.000 dos aproximadamente 820.000 imóveis vagos eram unidades de aluguel esperando inquilino, e outros 56.000 eram imóveis anunciados à venda. Apenas uns 110.000 eram as casas vazias de longa data a que a imprensa internacional se refere como "casas abandonadas". Ou seja, a maior parte das akiya de Tóquio são quitinetes vazias, e não uma casa barata esperando comprador.

Indicador (Pesquisa de Habitação e Terrenos)	Metrópole de Tóquio	Japão
Imóveis vagos, 2023	896.500	9,0 milhões
Taxa de vacância, 2023	10,9 % (44º de 47)	13,8 %
Imóveis vagos, 2018	cerca de 810.000	8,49 milhões
Unidades de aluguel entre os vagos, 2013	cerca de 490.000 (seis em dez)	cerca de metade
Casas vazias de longa data, 2013	cerca de 110.000	não comparável

A oferta futura importa mais do que o estoque atual. O Governo Metropolitano de Tóquio calcula cerca de um milhão de imóveis próprios em que todos os moradores têm 65 anos ou mais, e os trata como "akiya em espera". Essas casas chegarão ao mercado por herança nos próximos vinte anos, sobretudo nos bairros periféricos e na região de Tama. Para o panorama nacional e o sentido da palavra, veja nosso guia sobre as casas abandonadas no Japão.

Três Tóquios, três mercados de akiya

A Metrópole de Tóquio não é uma cidade só. São 23 bairros especiais, 26 cidades e alguns povoados e vilas na região de Tama, a oeste, além de dois arquipélagos, Izu e Ogasawara, que se estendem por 1.000 km no Pacífico. O mercado de akiya de cada zona não tem nada a ver com os outros.

Zona	Como é uma casa vazia	Lógica de preço	Acesso ao centro de Tóquio	Revenda
23 bairros	Casa pequena de madeira em terreno de 40 a 100 m², muitas vezes numa viela estreita	Valor do terreno: 856.400 ienes por m² em média em 2026 ($5.490), 387.500 ienes em Katsushika, o bairro mais barato ($2.484)	10 a 40 min de trem	Forte, exceto em terrenos sem direito de reconstrução
Tama oriental (Hachioji, Machida, Tachikawa)	Casas de loteamento dos anos 1970 a 1990, às vezes numa colina longe da estação	Uma fração dos preços dos bairros, definida pelo tempo a pé até a estação	40 a 60 min	Razoável perto de estações, fraca em loteamentos servidos só por ônibus
Tama ocidental (Ome, Akiruno, Okutama, Hinohara)	Antigas casas rurais e casas de madeira em vales, terrenos grandes	Em geral anunciadas por alguns milhões de ienes, às vezes menos	60 a 120 min	Lenta, só compradores locais
Ilhas (Izu, Ogasawara)	Casas simples, raras no mercado, muitas vezes alugadas por intermédio da prefeitura local	Baixo, mas a oferta é minúscula	Balsa ou voo de 55 min até Hachijojima	Muito limitada

A Tama oriental é, na prática, um subúrbio: nós a comparamos com Kanagawa, Saitama e Chiba no guia sobre os subúrbios de Tóquio e onde comprar uma casa perto de Tóquio. Este artigo trata dos lugares onde uma casa vazia em Tóquio pode realmente ser barata, e de por que ela é barata.

Akiya nos 23 bairros: por que não são baratas

Nos bairros especiais, uma casa vazia é precificada pelo terreno. Os compradores são construtoras e famílias que vão demolir a casa e construir outra, então a edificação vale zero ou menos (a demolição custa dinheiro). Um terreno de 60 m² em Katsushika, pela média de 2026, vale cerca de 23 milhões de ienes ($149.000) antes mesmo de se considerar a casa. É por isso que as buscas por "akiya em Tóquio" raramente terminam em pechincha.

A exceção: casas sem direito de reconstrução

As casas baratas que você encontra nos bairros costumam ser saikenchiku fuka (saikenchiku fuka, sem direito de reconstrução). Pela Lei de Padrões de Construção, um terreno edificável precisa encostar numa via de pelo menos 4 m de largura ao longo de pelo menos 2 m: é o setsudō gimu (setsudō gimu, obrigação de testada para a via). Milhares de casas antigas de Tóquio ficam em vielas que não passam nesse teste, ou chegam à rua apenas por uma passagem de 1,5 m. Você pode manter e reparar a casa existente, mas, uma vez demolida ou destruída por um incêndio, não se pode construir de novo.

• O desconto é real: os corretores costumam precificar essas casas bem abaixo dos terrenos vizinhos, às vezes pela metade, porque os bancos emprestam pouco ou nada sobre elas e a maioria dos compradores não consegue usá-las.
• A armadilha também é: desde abril de 2025, uma grande reforma da maioria das casas de madeira de dois andares exige uma confirmação de construção, que uma casa sem direito de reconstrução nem sempre consegue obter. A reforma leve que tornava essas casas atraentes ficou mais restrita.
• A saída é difícil: você revenderá para o mesmo pequeno grupo de compradores à vista, ou para o vizinho que precisa do seu terreno para regularizar a própria testada. Esse vizinho costuma ser o melhor comprador.

Recuos obrigatórios e bairros densos de madeira

Em vias com menos de 4 m que a lei ainda considera vias (as "vias do Artigo 42, inciso 2"), uma nova edificação precisa recuar até 2 m do eixo da via: é o setto bakku (セットバック, recuo obrigatório). O terreno que você compra fica então menor do que o terreno que pode usar. Grandes áreas de Setagaya, Nakano, Suginami, Shinagawa, Ota e Sumida também são bairros mokumitsu (木密, habitações de madeira adensadas), onde o governo metropolitano incentiva, com subsídios, a reconstrução resistente ao fogo e onde as casas antigas de madeira têm maior risco de incêndio. Para comparar os próprios bairros, leia nossa análise sobre os 23 bairros de Tóquio e onde comprar.

Tama ocidental: o verdadeiro mercado de akiya de Tóquio

A oeste de Hachioji, Tóquio vira montanha. Ome, Akiruno, Hinode, Okutama e Hinohara, a única vila do território continental de Tóquio, compartilham vales florestais, o rio Tama e uma população envelhecida. É aqui que os endereços de Tóquio vêm com terrenos grandes, antigas casas rurais e preços na casa dos poucos milhões de ienes.

O que se encontra

• Ome e Akiruno: cidades com estações da JR (linhas Ome e Itsukaichi), a 60 a 80 minutos de Shinjuku. As casas perto das estações formam um mercado suburbano normal; as akiya aparecem nas colinas e nos vales laterais.
• Okutama: fim da linha Ome, cerca de 2 horas até Shinjuku. Kominka de verdade (kominka, casas rurais tradicionais), vista para o rio, região de trilhas, e uma cidade que mantém um banco de akiya e incentivos de fixação voltados a famílias jovens.
• Hinohara: sem nenhuma ferrovia, apenas ônibus a partir de Musashi-Itsukaichi. Bonita, tranquila e muito difícil de revender.

Muitos desses municípios mantêm um akiya bank (akiya bank, cadastro municipal de casas vazias). Como esses cadastros funcionam, e por que seus anúncios costumam estar desatualizados, é explicado no nosso guia sobre os bancos de akiya no Japão. Consulte a página de cada cidade: o apoio à reforma ou à mudança costuma ser reservado a quem se registra como morador.

A regra da localização continua valendo

O problema das akiya é a localização, não a casa. Uma casa na Tama ocidental a 20 ou 30 minutos a pé de uma estação, com comércio por perto, serve como segunda residência ou base de trabalho remoto. Uma casa no alto de uma estrada de mão única, a 40 minutos de ônibus do comércio mais próximo, é barata por um motivo: neve na estrada no inverno, zonas de deslizamento no mapa de risco e nenhum comprador quando você quiser sair. Consulte o mapa de risco da parcela exata antes de qualquer outra coisa: nos vales íngremes, muitos terrenos ficam em zonas designadas de desastres por sedimentos.

As ilhas de Tóquio: akiya que raramente chegam ao mercado

As ilhas Izu (Oshima, Niijima, Miyakejima, Hachijojima e outras) e Ogasawara pertencem administrativamente a Tóquio. Suas casas vazias raramente aparecem nos portais nacionais. Nas ilhas pequenas, uma casa muda de mãos por meio da família, dos vizinhos ou da prefeitura, e várias cidades insulares têm programas próprios de casas vazias para atrair novos moradores, às vezes como aluguel e não como venda.

• O acesso define tudo: Hachijojima fica a cerca de 55 minutos de avião de Haneda, Oshima a algumas horas de balsa ou de hidrofólio, e Ogasawara a uma viagem de barco de 24 horas, sem aeroporto.
• Construir custa mais: cada telha e cada carpinteiro chega de barco, então a reforma sai bem acima dos orçamentos do continente.
• Maresia e tufões: telhados, calhas e peças de metal envelhecem rápido; reserve verba de manutenção todos os anos.

Uma casa em ilha é um projeto de estilo de vida para quem vai de fato morar lá. Como investimento ou aluguel de temporada, as contas raramente fecham, e a comunidade espera proprietários presentes.

Estudo de caso: uma casa vazia em Ome

Para mostrar quanto custa de verdade uma akiya de Tóquio, tomemos um exemplo ilustrativo: uma casa de madeira de 1995, com 90 m² de área construída num terreno de 160 m², a 20 minutos a pé de uma estação da linha Ome, anunciada por 12.000.000 de ienes ($76.900). Construída depois de 1981, ela atende ao padrão sísmico atual, o que mantém a reforma em um patamar razoável (veja nosso guia sobre o padrão sísmico de 1981).

Item	Ienes	Dólares	Observação
Preço de compra	12.000.000	$76.900	Preço pedido, negociável
Custos de compra (máximo de 6 %)	720.000	$4.600	Corretor, impostos, escrivão judicial
Reforma (hipótese)	3.000.000 a 5.000.000	$19.200 a $32.100	Banheiro, cozinha, isolamento, verificação do telhado
Total do projeto	15.720.000 a 17.720.000	$100.800 a $113.600	Sem contar a mobília
Imposto predial e imposto de planejamento urbano	dezenas de milhares por ano	algumas centenas de dólares	1,4 % mais até 0,3 % do valor avaliado

Os custos de compra nunca passam de 6 % do preço: o detalhamento linha por linha está no nosso artigo sobre os custos de compra de um imóvel no Japão. Compare com os 23 bairros: o mesmo orçamento compra, no máximo, o terreno vazio de 40 m² em Katsushika, sem casa nenhuma. Compare também com Kanagawa ou Chiba, onde o mesmo dinheiro costuma comprar uma casa mais nova e mais perto de uma estação. Um endereço de Tóquio, sozinho, não vale o que se paga por ele.

Desde 1º de abril de 2024, o registro de herança é obrigatório no Japão em até três anos. Antes de assinar, o registro de imóveis precisa mostrar o vendedor como proprietário registrado: uma akiya ainda no nome de um pai ou mãe falecido não pode ser transferido enquanto os herdeiros não o registrarem.

Erros comuns com as akiya de Tóquio

Erro	Por que custa caro	Como verificar
Comprar uma casa nos bairros sem checar a via	Um terreno sem direito de reconstrução perde a maior parte do valor no dia em que a casa some	Peça ao corretor o tipo de via na explicação legal obrigatória (jūyō jikō setsumei, jūyō jikō setsumei) e confirme na prefeitura do bairro
Contar com renda de Airbnb nos bairros	Além do teto nacional de 180 noites, a maioria dos bairros acrescenta limites próprios, vários deles só nos fins de semana em zonas residenciais	Leia a portaria do bairro antes de calcular; veja nosso guia sobre a licença minpaku e a regra dos 180 dias
Ignorar a encosta na Tama ocidental	Zonas de desastres por sedimentos limitam a reconstrução e afastam compradores	Portal nacional de mapas de risco e, depois, a prefeitura
Deixar a casa vazia depois da compra	Uma casa designada como negligenciada após aviso oficial perde a redução do imposto sobre terreno residencial (aumento de até seis vezes na parte do terreno)	Planeje visitas, um zelador e a manutenção básica
Esperar um financiamento	Os empréstimos japoneses exigem residência e emprego no Japão; terrenos sem direito de reconstrução não recebem empréstimo algum	Planeje a compra à vista
Achar que a compra abre um visto	Ser dono de um imóvel no Japão não dá nenhum direito de residência	Resolva o visto separadamente

Do lado dos impostos, a redução de seis vezes sobre o terreno residencial só vale para uma casa habitada ou bem conservada; as regras estão no nosso guia sobre o imposto predial no Japão.

Conselhos de especialista para encontrar uma akiya em Tóquio

• Decida a zona antes da casa. Bairros, Tama oriental, Tama ocidental ou ilha: cada uma é um projeto diferente, com compradores diferentes na revenda.
• Procure onde as casas realmente estão. Nossa página de casas à venda em Tóquio lista o catálogo atual em toda a metrópole, e o catálogo nacional de akiya e casas à venda no Japão permite comparar com as províncias vizinhas. Para uma visão de orçamento mais ampla, as casas japonesas por menos de 100.000 dólares ficam em sua maioria fora de Tóquio, o que mostra qual é o ágio da capital.
• Percorra a pé o caminho até a estação. Cronometre você mesmo, a pé, com bagagem. Os anúncios costumam informar o melhor cenário.
• Consulte os preços oficiais. A pesquisa de preços de terrenos e a Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT mostram transações reais perto do endereço: se o preço pedido ficar muito acima delas, pergunte por quê.
• Inspecione antes de se comprometer. Cupins, goteiras no telhado e ligações de esgoto (muitas casas de vale ainda usam fossa séptica) são as três surpresas caras da Tama ocidental.
• Busque ajuda se estiver no exterior. O processo completo está no nosso guia para comprar uma casa no Japão; se quiser alguém no local para pesquisar, verificar e negociar, veja nosso pacote de acompanhamento para compradores.

Conclusão: as akiya de Tóquio existem, mas não onde todo mundo procura

Tóquio tem mais imóveis vagos do que qualquer outra província, quase 900.000, mas são em sua maioria apartamentos de aluguel vazios, e as casas vazias dos 23 bairros são vendidas pelo preço do terreno. As akiya acessíveis de Tóquio estão na Tama ocidental, nas ilhas e em terrenos sem direito de reconstrução, que só servem a um comprador à vista que entenda a saída. Escolha primeiro a zona, verifique a via, a encosta e a titularidade, mantenha os custos totais de compra dentro de 6 % e compare cada casa de Tóquio com o que o mesmo orçamento compra uma província adiante. Um CEP de Tóquio é um bom bônus, nunca um motivo para comprar.

Perguntas frequentes

Existem akiya em Tóquio?

Sim. Tóquio tinha 896.500 imóveis vagos em 2023, o maior número entre as províncias, mas a maioria são apartamentos de aluguel entre inquilinos. Casas vazias existem, principalmente nos bairros periféricos, na região de Tama e nas ilhas.

Dá para comprar uma akiya barata em Tóquio?

Raramente nos 23 bairros, onde uma casa é vendida pelo valor do terreno. As akiya baratas de Tóquio estão na Tama ocidental (Ome, Okutama, Hinohara), nas ilhas ou em terrenos sem direito de reconstrução nos bairros, que trazem limites sérios para a reforma e a revenda.

O que é uma casa sem direito de reconstrução em Tóquio?

Uma casa saikenchiku fuka fica num terreno que não encosta numa via de 4 m ao longo de pelo menos 2 m. Você pode mantê-la e repará-la, mas não pode construir uma casa nova depois de demoli-la. Os bancos raramente emprestam sobre esses terrenos.

Tóquio tem um banco de akiya?

Não existe um único banco de akiya para toda Tóquio. Vários municípios da Tama ocidental e das ilhas mantêm seus próprios cadastros de casas vazias, e o governo metropolitano oferece orientação aos proprietários. Consulte o site de cada cidade.

Qual a distância de Okutama até o centro de Tóquio?

A estação de Okutama fica no fim da linha Ome da JR, a cerca de duas horas de trem de Shinjuku. Ome fica a uns 60 a 80 minutos, o que a torna mais prática para idas frequentes à cidade.

Um estrangeiro pode comprar uma akiya em Tóquio?

Sim. O Japão não impõe restrição a estrangeiros que compram terrenos ou casas, sejam residentes ou não. Já o financiamento japonês é reservado a residentes com emprego no Japão, então a maioria dos compradores estrangeiros paga à vista, e a compra não dá visto.

Posso explorar um Airbnb em uma akiya de Tóquio?

Somente dentro do limite nacional de 180 noites para uma notificação de minpaku, e a maioria dos 23 bairros acrescenta regras locais mais rígidas, vários deles limitando a operação aos fins de semana em zonas residenciais. Consulte a portaria do bairro ou da cidade antes de comprar.